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因應房地合一2.0於2021年7月上路，針對短期持有課重稅，因此房地的取得日時間攸關適用稅率，備受注目。

原則上成屋或土地的取得日以移轉日為主，而預售屋則依買賣契約簽約日認定。

若是繼承、受贈，還有個人以自有土地參與合建分屋或自地自建等情況，只要證明為自住用途（個人、配偶或未成年子女設籍且無出租、營業或執行業務使用），則繼承者、受贈人可分別將過世者、贈與人、原本土地持有期間合併計算。

若房地為2016年以後所取得且交易時間為2021年7月後，皆適用個人房地合一2.0累進稅率，包括15％（持有十年以上）～45％（持有兩年內）等級距，因此計算持有時間相當重要。

依申報作業要點第4點規定，房地取得時間主要以「出價取得」跟「非出價取得」判斷，而房地取得日至交易日（或登記日）即為持有期間。

出價取得的房地包括購買預售屋、成屋，還有特定公司半數股權交易（持有境內不動產超過出資額一半以上）等，取得日依移轉登記日為主，若無法辦理建物所有權登記則以買賣交易日為基準，例如成屋是以登記日，預售屋與特定股權則為買賣契約日。

至於非出價取得方式主要為繼承、贈與、信託、參與都更、危老重建等。其中，繼承與贈與皆能合併計算前一位被繼承人與贈與人持有期間；信託則另外區分對象，當受益人與委託人為同一人時以房地取得日，非同一人則以信託契約簽訂日，若變更受益人或未確定情況，則依照變更日、確定日。

至於都更與危老重建，建商（建築物起造人身分）參與都更、危老重建等所獲得房地，取得日為都更或危老重建計畫核准日；而地主參與都更或危老重建，其分回房地取得日則為原本土地的取得時間。不過，這兩者皆可適用特別條款，地主與建商在取得房地後首次移轉可適用20％稅率。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/629341.html

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農地若要買賣、贈與、興建農舍，皆須留意相關規定；在家族傳承的資產類型之中，農地可享遺產稅、贈與稅、土地增值稅，甚至所得稅也可免稅；然而若是已建置好的農舍，交易後仍然會有所得稅的負擔。

案例，A退休後回老家買塊農地，過著愜意的退休生活，之後A將農地贈與子女，本來適用免稅，之後國稅局卻依規定追繳回原來免徵的贈與稅。

依《遺產及贈與稅法》第17條規定，農地因繼承或贈與可免徵遺產及贈與稅，但必須符合以下三項要件：

一、贈與或繼承對象必須是《民法》1138條所訂之繼承人或受遺贈人。

二、該農地必須取得農業用地作農業使用證明書。

三、該農地自承受後五年內，仍須繼續做農業使用，如有違反，仍會被國稅局追繳遺產及贈與稅。

因此，A贈與農地給子女，雖然符合民法所訂的繼承人，但如果子女受贈農地後，農地未作為農業使用，或在受贈後五年內的列管期間，將農地作為出租、或有出售的情形，國稅局將追繳原本免稅的遺產以及贈與稅。

另外，農地在移轉時，如果想適用土地增值稅免稅，必須符合作農業使用之農業用地、該農地必須取得農業用地作農業使用證明書、移轉與自然人，上述三項條件。

農地或一般土地的課稅規定相異之處，主要是對於農地的傳承，在租稅上的有許多優惠措施，且出售農地時免納所得稅，不過如果是出售農舍，則需課徵所得稅。

需注意的是，出售2016年以前取得的農地，其農地交易所得免納所得稅；至於2016年以後取得的農地，即需符合《農業發展條例》規定得申請不課徵土地增值稅的農地，才能免納房地合一稅。

至於交易農舍，依《所得稅法》規定，個人出售依農發條例申請興建的農舍，不論何時取得、出售，應就房屋部分計算財產交易所得，且應併入該年度綜合所得稅總額，並在隔年5月辦理結算申報時課徵所得稅。

因此，納稅義務人移轉農地及農舍，除了應取具「農業用地作農業使用證明書」之外，尚須取得地方稅稽徵機關核發之「土地增值稅不課徵證明書」，才能符合免納房地合一稅的規定。

實務上，農地移轉可能因為是在同一課稅年度內轉讓，所以沒有土地增值、或因納稅義務人已取得「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38-1條土地作農業使用證明書」而自認農地免稅，以致未向地方稅稽徵機關申請「不課徵土地增值稅」的證明，可能就會喪失免稅資格。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/6831565
 

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個人自2021年7月起，因調職、非自願離職須出售持有期間在五年以下的房地，可以適用較低稅率按20%申報繳納房地合一所得稅。

但為避免民眾因調職，或非自願離職因素，須出售持有期間在五年以下的房地，財政部公告明定，個人或配偶在工作地點購買房地，辦理戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，因調職或非自願離職，須離開原工作地，而出售持有期間在五年以下的房地，可以按較低稅率20%，申報繳納房地合一所得稅。

舉例，甲在2018年在A地工作並購買房屋，2021年7月經公司調派至B地，於是在2021年8月將房屋出售，甲認為符合調職因素而出售房地，可適用稅率20%申報繳納房地合一所得稅，但調查後，甲及其配偶未曾在該房地辦理戶籍登記，且曾將房屋出租給他人，因此不符財政部公告適用20%稅率課稅的規定，須以房地持有期間，超過兩年未逾五年適用稅率35%，核定補徵應納稅額。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/6746917
 

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地價稅的開徵及繳納期間為每年11月份，課稅期間為當年度1月1日至12月31日，但以8月31日當日土地登記簿所記載之所有權人為當年度納稅義務人。

因此，如果在8月31日前完成土地所有權移轉登記，新的土地所有權人持有土地雖未滿一年，仍應繳納全年地價稅，反之如果在8月31日以後才移轉土地，雖然土地已賣掉，但原所有權人仍會收到本年度的地價稅稅單。

房屋稅的開徵及繳納期間為每年5月份，課稅期間為前年度7月1日至本年度6月30日，和地價稅不同的是，房屋稅採按月計課。

舉例來說，若房屋於111年3月1日買賣取得，則111年度房屋稅必須負擔4個月；若於110年8月1日買賣取得，則111年度房屋稅必須負擔11個月。

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買賣過程中，任何的文件都不能錯過，寫滿了房屋的產權、登記資訊、使用情況…等等完整資訊，可說在權狀合約之下，就是「不動產說明書」。

不動產說明書不僅可以讓買方快速清楚了解房屋資訊，也可以當作買賣雙方交易的一個依據。

9大不動產說明書的要點-

1. 登記簿謄本-

謄本就像看醫生需要填寫的基本資料，基本上會有面積、門牌、權力範圍、土地建物座落、有無限制登記、停車位產權狀況。

2. 土地建物目前管理使用情形-

社區型物件需要先向社區管理委員會確認土地和建物的管理使用，有沒有分別管理的協議。如果擔心仲介提供的資料不完整，可以利用管委會每年召開的區權會決議的事項或會議記錄來了解。

3. 交易價金、付款方式-

在買賣過程中最最重要的就是多少錢？跟怎麼買？當交易價金有在自己的預算內，就會進入下面4步驟的買房程序。

●先付斡旋談價錢-

屋主同意你的出價時，斡旋金會轉為定金，進入簽約程序。特別要注意假設議價沒有成功，仲介是要將款項退回的！

●再付簽約金-

通常在簽約時買方都準備大約10萬元當作簽約金，簽約日往後算的3至5天內，補足買賣成交價的10%。

●用印再10％-

買房流程中簽約及用印是可以一起進行，只要賣方將印鑑章和印鑑證明都交給代書後，買方就必須再支付成交價的10%當作用印款。

●對保、完稅、過戶、塗銷繳房貸-

對保完成後代書就會向稅務機關報稅，並將房屋所有權人由賣方移轉到買方名下，同時銀行會做房屋抵押權的設定登記，最後塗銷完畢後，就完成了！

建議簽約時買賣雙方達成共識透過履約保證專戶來掌握買賣時的金流，避免糾紛。

4. 地籍圖-

標示建物下土地的形狀與範圍大小，會有地號、界址、面積、土地座落位置、有無分割過、都市計畫道路狀況等。特別要留意房子有無可能建在道路用地，或是公共設施用地上。

5. 土地使用分區證明-台灣土地分為「都市土地」與「非都市土地」。

就是政府實施都市計畫時管理土地方式，將都市土地又分允許使用或是禁止特定用途，在部分區域額外針對建築物的大小、體積、高度加以管制，如松山機場周邊僅能蓋到10樓。

回歸到買賣上，在未來想買賣、租屋、貸款及申請營業登記等與土地價值相關的事，了解土地使用分區證明的用途，就可以先清楚將來有沒有開發的可能性。

6. 應納稅額、規費負擔方式-

將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上，買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分。

●四稅金-契稅、印花稅、房屋稅、地價稅。

●代書費(行政規費、俗稱潤筆費)-

地政登記規費、書狀費用每張80元、貸款設定規費、實價登錄費用、簽約金（俗稱潤筆費）。

●履約保證金-

價格為成交總金額的萬分之六，由買賣雙方各負擔一半，也就是各付萬分之三。

●仲介費-

買4%賣2％，俗稱「 買 2 賣 4 」，記得總計最高不可以超過買賣總價6%。

●雜項 - 產險費用、水電瓦斯費、社區管理費。

7. 建物平面圖、建物位置圖-

透過建物平面圖及位置圖，可以清楚了解 實際可以使用的室內坪數、附屬建物的面積（如陽台及雨遮等），也可以知道自己正在看的物件樓層有幾戶，位置在哪邊等細節。

8. 建物瑕疵情形-

避免後續瑕疵歸屬產生糾紛，可從不動產說明書理解，建物本身是否有滲漏水狀況？屋主有無針對瑕疵狀況進行修繕？頂樓物件是否有再增建？地震後前面地面有沒有龜裂傾斜的狀況？更仔細甚至連電線有無抽換都會一併記錄在說明書內，了解瑕疵狀況，在評估費用時也會比較好抓未來的修繕費用。

9. 其他特殊約定事項-

特殊約定有點像是個別磋商條款，就是買賣雙方針對這筆買賣交易約定的其他交易條件。例如：有些買方會提出假如不殺價，希望賣方將屋內傢俱留下不要搬走的條件；或賣方希望買方配合辦理土地增值稅優惠，而買方希望賣方配合辦理政府優惠貸款等。

新聞來源 : https://tw.stock.yahoo.com/news/%E4%B8%8B%E6%96%A1%E6%97%8B%E5%89%8D%E5%BF%85%E8%AE%80-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E8%AA%AA%E6%98%8E%E6%9B%B89%E9%87%8D%E9%BB%9E-%E7%9C%8B%E6%87%821%E5%9C%96%E4%B8%8D%E7%95%B6%E5%86%A4%E5%A4%A7%E9%A0%AD-021800963.html

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※ 乙種建築用地容許使用 -

1 . 住宅。

2 . 鄉村教育設施。

3 . 行政與文教設施。

4 . 衛生及福利設施。

5 . 安全設施。

6 . 宗教建築。

7 . 日用品零售及服務設施。

8 . 公用事業設施。

9 . 無公害性小型工業設施。其附帶條件如左：

   1 . 經環境保護機關審查符合環境保護法規規定管制標準之製造加工業。

   2 . 動力（含電熱）不得超過11.25(瓦千)，但空調冷氣設備不在此限。

   3 . 作業廠房最大基層建築面積，不得超過二百平方公尺。

10 . 農作產銷設施。

11 . 畜牧設施。

12 . 水產養殖設施。

13 . 遊憩設施。

14 . 交通設施。

15 . 水源保護及水土保持設施。

16 . 農產品集散批發運銷設施。

17 . 再生能源相關設施。

18 . 溫泉井及溫泉儲槽。

19 . 兒童課後照顧服務中心。
 

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