土地重劃期間免徵地價稅-但作原來使用應課徵地價稅-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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依土地稅減免規則第17條規定,重劃地區內土地,於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,其地價稅全免。

 

但如果土地在重劃期間內仍作原來使用,即地上原有的房屋、工廠等未拆除仍繼續供使用 (例如原有建物保留未拆除),則無法免稅,則無法適用免徵地價稅規定。


進一步說明,等到土地重劃完成後,自完成之日起,其地價稅還可以減半徵收2年,並自第3年起恢復全額課稅。


提醒,重劃完成土地如有符合自用住宅用地及工業用地等優惠稅率,或巷道用地、騎樓走廊用地等各種地價稅減免之申請要件者,可於當年度9月22日以前提出申請,經審查核定後,當年度即可適用優惠稅率課徵或減免地價稅,逾期申請者,自申請之次年度開始適用。

 


重劃後土地移轉土地增值稅的優惠 - 

 

1 . 市地重劃負擔總費用得自土地漲價總數額中扣除。

 

2 . 重劃後土地第一次移轉,土地增值稅減徵四十%。
 

 

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公共設施保留地贈與留意三大稅-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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贈與公共設施保留地給他人,僅限配偶、直系血親贈與免課稅,其他情況都須計稅;另在土增稅部分,依我國2021年修正通過土地稅法規定,皆可免課土增稅;地價稅方面,若土地上仍有臨時建築,則適用千分之六稅率。

 

所謂公共設施保留地,主要是各級政府依都市計畫指定部分地區土地,以備未來作為公共設施如道路、公園、綠地、學校、醫療衛生機構、上下水道等用地,但可能受行政程序或其他因素,政府尚未啟動計畫也未徵收該土地,因此僅由各級政府先行指定保留,民眾在政府通知前仍可繼續使用。

 

依照都市計畫法第42條規定,如果民眾是把公共設施保留地送給「配偶」、「直系血親(子女、孫子女、父母或祖父母)」等,可免課贈與稅。

 

但如果是贈與給其他親屬或他人,則一律依土地公告現值計算土地價格並計贈與稅。

 

另依照我國土地稅法第39條規定,原本僅都市土地被劃為公共設施保留地移轉可免課土增稅,經大法官釋字第779號解釋後,財政部也在2021年順利推動修法,都市與非都市公共設施保留地移轉皆免徵土增稅。

 

惟移轉時必須檢八個月內政府單位核發證明、一個月內土地登記謄本以及地籍圖謄本、個人身分證明等。

 

此外,在政府尚未取得公共設施保留地前,民眾可申請做為臨時建築使用,在建築使用期間適用地價稅率千分之六,而自用住宅用途則按千分之二計徵地價稅。至於未作任何使用並與土地隔離,或是做為農地、公共使用情況,皆免徵地價稅。

 

惟政府通知要開闢時,則持有人需自行拆除地上建物。

 


新聞來源 : https://www.chinatimes.com/newspapers/20211124000173-260205?chdtv

 

 

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2024年調高遺產稅6大扣除額 -土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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2024年度的遺產稅6大扣除額將提高,此外,個人基本稅額(最低稅負)免稅額和保險死亡給付免稅額都會調高,將有利於高所得者財務規畫及家族傳承。

 

如遺產5000萬元,稅額起碼可省8.7萬元以上。

 

遺產稅6大扣除額上次調整時是2014年,至今年10月累計CPI漲幅達12.17%,超過稅法規定的10%限制,因此遺產稅中扣除額將皆調整。至於遺產稅免稅額、課稅級距未達門檻,故未調整。

 

經計算,配偶扣除額將從493萬元提高到553萬元;直系血親卑親屬每人從50萬調高為56萬元;父母每人從123萬調整為138萬元;重度以上身心障礙者618萬提高到693萬元;受被繼承人扶養的兄弟、祖父母每人也是50萬元提高到56萬元;喪葬費則從123萬元提高到138萬元。

 

調整後,除免稅額1333萬元不變,配偶扣除額553萬元、兩子女有112萬元、以及喪葬費用138萬元,共計2136萬元可扣除,遺產稅可以10%計算,應繳稅額為286.4萬元,可省稅8.7萬元。

 

另外,在個人所得基本稅額方面以及保險給付上,相較最近一次2014年度調整時,物價同樣上漲12.17%,因此基本稅額扣除額從670萬元提高到750萬元,有利於海外所得申報;保險死亡給付免稅額從3330萬提高到3740萬元。

 

退職所得免稅額也可調高5.5%,一次領取總額在19.8萬元乘以服務年資的金額以下,所得額為零;超過19.8萬元乘以年資、未達39.8萬元乘以年資,以半數為所得額;超過39.8萬元乘以年資,全數為所得額;分期領取者,以全年領取總額減除85.9萬元為所得額。

 


新聞來源 :  https://www.chinatimes.com/newspapers/20231120000411-260110?chdtv
 

 

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公共設施保留地稅捐優惠-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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公共設施保留地的稅捐優惠 - 

 

1 . 地價稅:依據規定,屬於都市計畫公共設施保留地,在保留期間仍為建築使用者,除自用住宅用地可依《土地稅法》第17條規定,依千分之二課徵外,統按千分之六徵收,至於未作任何使用並與使用中之土地隔離者,免徵地價稅。

 


2 . 土地增值稅:依《都市計畫法》指定之公共設施保留地,在尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅,日後被徵收時,亦免徵土地增值稅。

 


但非都市土地經「需用土地人」開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者,免徵土地增值稅。

 


3 . 綜合所得稅:依據規定,公共設施保留地因徵收取得之加成補償,免徵所得稅。

 


4 . 遺產稅:公共設施保留地因繼承而移轉者,免徵遺產稅。

 


另依據《遺產及贈與稅法施行細則》第44條及第46條,納稅義務人申請以遺產中公共設施保留地抵繳遺產稅款時,是以公共設施保留地之價值占全部遺產總額比例計算之應納稅額為限。

 


但於99年1月14日前發生之繼承案件,或該公共設施保留地於劃設前已為被繼承人所有或劃設後僅因繼承移轉至被繼承人所有者,納稅義務人仍可以該地之全數抵繳遺產稅。

 


公共設施保留地抵繳價值之計算,以申請日為準,並準用有關遺產或贈與財產之估價規定辦理。

 


5 . 贈與稅:依《都市計畫法》第50條之1規定,公共設施保留地免徵贈與稅,但受贈人身分必須為配偶、直系血親親屬關係。

 


6 . 房地合一稅:依《所得稅法》第4-5條有關免納所得稅的房地,就有「尚未被徵收前移轉依依《都市計畫法》指定的公共設施保留地」,故公保地尚未被徵收前,在私人間互相交易、移轉,都免徵房地合一稅。

 

 

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台北市公共設施保留地道路用地-土地買賣-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 台北市公共設施保留地道路用地-土地買賣


#4米
#6米
#8米
#10米
#12米

 

 

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「法定空地」無償供公眾通道使用-無法享免地價稅優惠-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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依《土地稅減免規則》第9條規定,無償供公眾通行之道路土地,在使用期間內,地價稅全免,但其屬於建造房屋應保留的法定空地,不予免徵。


「法定空地」無償供公眾通道使用,不能享有地價稅全免優惠。

 

土地過去40年間均提供公眾通行,原屬「既成巷道」可免徵地價稅,卻遭法院以該道路屬於「私設道路」,且土地範圍為建照上的「法定空地」,並沒有「特別犧牲」的理由駁回,地價稅照繳。


土地全部範圍均為《建築法》第11條所稱的「法定空地」。


由於「法定空地」具有支撐歸屬建物價值的作用;畢竟沒有法定空地,就不能領有建照,也就沒有建物,屬於建物必備的條件,即使在完工後,法定空地演變成公眾通行的道路,但使用效益仍歸屬於建物。


當私設通路位於建照及使照範圍內,屬於基地範圍的一部分,就涉及到未來新建物在市場價值提升的利益,且與道路使用連結。法院因此認為,「私設道路」,是為了取得建照而設置,具有私益的目的與功能性,明顯不屬於「特別犧牲」的情形。

 

新聞來源 : https://www.chinatimes.com/newspapers/20231027000204-260210?chdtv
 

 

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※ 所得稅法第4條之5規定,個人交易2016年1月1日以後取得自住的房屋、土地,符合下列各項條件,課稅所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅:

 

(1)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿六年。

 

(2)交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

 

(3)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

 

另依據房地合一課徵所得稅申報作業要點第17點規定:符合納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準第2條規定,個人與其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者,於適用本法第4條之5第1項第1款第3目有關交易前六年內未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定時,該個人與其配偶得個別認定。

 

申請適用房地合一租稅優惠,須同時符合以上三要點,缺一不可。
 

 

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※ 公共設施保留地應符合條件 - 

根據都市計畫法及內政部函釋的規定,要劃設為公共設施保留地必須符合以下條件:

1 . 須為都市計畫法第42條所認定的公共設施用地。

2 . 尚未依法徵收取得。

3 . 沒有以下情況:

A . 依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦的公共設施用地。

B . 依都市計畫法第61條第2項規定,已由私人或團體舉辦新市區建設範圍內,自行負擔經費興建的公共設施用地。

C . 配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢的公共設施用地。

 

※  公共設施保留地免稅項目有 - 

1 . 所得稅:公共設施保留地因依都市計畫法第49條第1項徵收取得之加成補償,免徵所得稅。

2 . 遺產稅、贈與稅:依據都市計畫法第50-1條規定,公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。

3 . 地價稅:若在保留期間,沒有作任何使用並與使用中的土地隔離,可免徵地價稅;若作為自用住宅,適用2‰的稅率,其他使用則按6‰計徵。

4 . 土地增值稅:公共設施保留地在尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅;日後被徵收時,也一樣免徵土地增值稅。

 

公共設施保留地在尚未被政府徵收前,若申請為臨時建築使用,還是得依法繳稅。

 

※ 公共設施保留地使用限制 - 

根據都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條規定,公共設施保留地使用限制如下:

1 . 臨時建築權利人之自用住宅。

2 . 菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。

3 . 小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。

4 . 幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。

5 . 臨時攤販集中場。

6 . 停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。

7 . 其他依都市計畫法第51條規定得使用之建築物。

 

公共設施保留地在尚未被政府徵收前,雖可申請為臨時建築使用,然經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時,應自行無條件拆除;若不自行拆除者,政府將予以強制拆除。
 


 

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※ 房地合一稅新制下,房屋、土地的交易日,原則以所出售或交換的房地完成所有權移轉登記日為準;特殊交易情形的交易日認定如下:

 

1 . 因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權的房屋、土地 - 拍定人領得權利移轉證書之日。

 

2 . 交易無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋 - 訂定買賣契約之日。

 

3 . 房屋使用權 - 權利移轉之日。

 

4 . 預售屋及其坐落基地 - 訂定買賣契約之日。

 

5 . 交易符合一定條件之股份或出資額 - 

 

屬證券交易稅條例所稱有價證券 - 買賣交割日。


上開有價證券以外 - 訂定買賣契約之日。

 

※ 不動產買賣,時間點特別留意:

 

1 . 簽約日:指買賣雙方私契,簽約買賣契約的日期。

 

2 . 立約日:指買賣雙方公契,所填的買賣契約日期。

 

3 . 申稅日:指增值稅或是契稅所填的報稅日期。

 

4 . 登記完成日期:指地政事務所,完成買賣所有權移轉的日期。

 

5 . 點交日:指買賣雙方完成交屋或是交地的日期。


 
一般不動產買賣從簽約日到點交日,約需30~45天登記完成,也是可點交的日子。


※ 房地合一稅之前,奢侈稅的課徵,時間計算是以簽約日期為主,不以簽約日期為準,改採以登記日期為準。

 

※ 不動產繼承路徑決定房地出售時的稅制 - 

 

1 . 被繼承人於105年1月1日以後取得之房地適用新制。 

 

2 . 被繼承人於104年12月31日以前取得之房地原則上適用舊制。 如果該不動產於繼承前、後均自住用,則可以在新舊制中擇優申報。


 

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