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無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，想用房地合一重購退稅須符合3大條件；提醒，日前發現有民眾未注意符合條件，以「買新賣新」就想使用重購退稅，認為只要有設戶籍就好，最後被駁回、補徵稅額。 

自用重購退稅有條件，民眾「買新賣新」無實際居住減除遭駁回 

換屋族想節房地合一稅，只要符合3大條件，就可利用重購退稅優惠。首先，出售舊房地與重購新房地移轉登記時間要在2年內；第二，個人或配偶、未成年子女要在出售及重購的房屋完成戶籍登記並居住；最後，出售及重購房屋並無出租、供營業或執行業務使用。 

為了避免投機、落實保障自住權益，重購的房地若於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將會追繳原扣抵或退還的稅額。 

日前，發現一案例，納稅人甲君的配偶在110年4月間取得自住房地A屋，後來在111年12月間，甲君再購入其他房地B屋，旋即在112年2月出售B屋，兩屋均設有戶籍。 

之後甲君在辦理申報時，自行減除重購自住房地扣抵稅額；但國稅局認為，甲君購買B房地後立即出售，「買新賣新」的情況與「重購」自住房地政策目的不符，再加上甲君實際持有B屋僅兩個多月，查調B屋水電費資料後，難以認定甲君有「實際居住」使用，國稅局最後不准認列重購扣抵稅額，並補徵稅額。 而甲君不服並申請復查，主張A、B兩屋皆設有戶籍，國稅局應同意核認重購自住房地扣抵稅額，但經國稅局駁回復查申請。 

國稅局表示，重購自住房地合一稅額扣抵或退稅優惠機制是為了鼓勵自住，而自住房地要件是以房地「客觀使用狀態」為準，須以房屋「完成戶籍登記」並「實際居住」為限，且無出租、供營業或執行業務使用。 

土增稅也可節省，與綜所稅重購規定不一 ，新舊所有權人需同一人

綜上所述，納稅人在辦理個人房屋土地交易所得稅時，如想申報重購自住房地扣抵稅額，個人或配偶、未成年子女在出售及重購房屋除須設有戶籍外，尚須有實際居住事實，才能適用。 

而除了房地合一重購退稅，針對土地增值稅也有自住重購退稅優惠，不過與綜所稅重購規定有相異之處。 

自用住宅重購退稅根據不同稅目以及不同時期購入的不動產，有不一的規則，在利用時須注意，以免精打細算後，反遭國稅局打臉。

其中，所有權部分最容易被忽略，土增稅重購退稅中，原出售土地及新購土地所有權人要為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子，如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子，就不能退稅了；但綜所稅（房地合一、財產交易所得）的重購退稅優惠中，配偶之間，一位出售自住房地，另一位重購房地者，也可適用。 

此外，新購置的房地，都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪；綜所稅重購退稅則無此規定。而新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。

新聞來源 :  https://tw.news.yahoo.com/%E6%8F%9B%E5%B1%8B%E6%83%B3%E7%9C%81%E9%8C%A2-%E8%87%AA%E4%BD%8F%E9%87%8D%E8%B3%BC%E9%80%80%E7%A8%85%E6%9C%893%E5%A4%A7%E6%A2%9D%E4%BB%B6-%E5%9C%8B%E7%A8%85%E5%B1%80%E6%8F%AD-%E8%B2%B7%E6%96%B0%E8%B3%A3%E6%96%B0-%E4%B8%8D%E7%AE%97%E5%9C%A8%E5%85%A7-040858968.html

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繼承人為繳納遺產稅，可申請以被繼承人遺產中的存款繳納；若無法取得全體繼承人同意，可由繼承人以「多數決」同意方式，向國稅局提出申請。

說明，當繼承人自有現金不足繳納遺產稅，而被繼承人遺產中有存款時，可比照「遺贈稅法」第30條第7項規定，由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意，或繼承人的應繼分合計逾3分之2同意，向國稅局提出申請，以被繼承人遺產中的存款繳納稅款，以免為籌措資金而逾期繳納稅款，額外負擔滯納金及利息。

舉例說明，被繼承人甲君遺產稅應納稅額200萬元，且遺產有A銀行存款300萬元，甲君有乙、丙、丁計3位子女，每人應繼分為1/3，若乙在國外無法返國，只要另2位繼承人丙及丁同意，即符合繼承人過半數及應繼分合計過半數的多數決要件，可申請以甲君A銀行存款200萬元繳納遺產稅；而國稅局受理丙、丁申請可經審核後，核發「遺產稅同意移轉證明書」，供繼承人持向A銀行續行辦理繳稅事宜。

提醒，納稅義務人提出申請，取得國稅局核發的「遺產稅同意移轉證明書」後，應儘速持往指定金融機構，依規定辦理遺產存款繳稅手續。

新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4592527

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財政部於112年11月2日發布解釋，放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、土地（下稱房地），依房地合一所得稅制計算下列期間時，得將連續「各次」繼承（受遺贈）的被繼承人（遺贈人）持有期間合併計算：

一、所得稅法第14條之4第3項規定有關適用稅率的持有期間。

二、所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目規定有關自住優惠適用要件的6年期間。

說明，個人因繼承（受遺贈）取得的房地，可能具有照顧遺屬或繳納遺產稅等需求，須於短期內將該房地出售，如因持有期間較短而適用高稅率，未盡合理，依據所得稅法規定繼承人（受遺贈人）於計算上開期間，得以合併計算被繼承人（遺贈人）持有期間。

如果房地連續發生2次以上（含當次）繼承（受遺贈）而移轉所有權者，同樣具有前述情形，而且對各次繼承人（受遺贈人）而言，取得時點及原因具有非人為所能操控的特性，故該部放寬將「各次」被繼承人（遺贈人）持有期間均納入合併計範圍，以利適用較低稅率或自住優惠（課稅所得新台幣400萬元以內免稅；超過部分適用10%稅率）。

舉例說明，假設102年1月甲君的爺爺買入A房地，111年1月爺爺身故，由甲君的爸爸繼承A房地，但爸爸於112年1月身故，由甲君繼承A房地並於同年11月出售，依本令規定，計算房地合一所得稅之持有期間與適用稅率如下：

一、甲君持有A房地的期間得併計爺爺及爸爸的持有期間後，合計超過10年（102年1月至112年11月），適用稅率為15%。

二、如甲君、爸爸及爺爺持有A房地時都是自住使用（即所有權人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記及居住，且無出租、供營業或執行業務使用），且甲君與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過該自住優惠，甲君出售A房地還可以適用自住優惠，享有400萬元免稅額及10%稅率。

解釋，因本令有利納稅義務人，依稅捐稽徵法規定，對於發布時尚未核課確定之案件均得適用。

新聞來源 :  https://tw.news.yahoo.com/%E9%80%A3%E7%BA%8C%E7%B9%BC%E6%89%BF%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88-%E7%A8%85%E6%8C%81%E6%9C%89%E6%9C%9F%E9%96%93-%E8%A8%88%E7%AE%97%E8%A6%8F%E5%AE%9A%E6%94%BE%E5%AF%AC-014700252.html

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為避免同一筆財產因短期內連續繼承而一再課徵遺產稅，被繼承人死亡前5年內繼承的財產，已納遺產稅者，不計入遺產總額；不過，如果繼承的財產原未達課徵標準而免繳遺產稅，仍須納入遺產總額計算遺產稅。

為避免加重納稅義務人負擔，「遺贈稅法」第16條第10款規定，被繼承人死亡前5年內繼承的財產已納遺產稅者，不計入遺產總額；

而若繼承的財產原未達課徵標準而免繳納遺產稅者，因為沒有一再課徵遺產稅的情形，依規定仍須納入遺產總額計算遺產稅。

舉例說明，被繼承人甲君於2020年12月20日死亡，遺有一筆A土地，遺產總額約9000萬元，經國稅局核定應課徵遺產稅並已繳清稅款，其子乙君繼承A土地；而乙君於2023年12月10日死亡，遺有遺產A土地及銀行存款，繼承人於申報乙君遺產稅時，其中A土地是乙君死亡前5年內繼承甲君已繳納遺產稅的遺產，依規定不計入遺產總額，但所遺銀行存款仍應依法列入遺產總額。

新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4563394
 

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※新北市土城區- 土地買賣

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自105年1月1日起，個人出售作農業使用的農地，買受人須為個人，始符合免納房地合一所得稅的規定。

說明，近來審理房地合一所得稅未申報案件時，發現轄內納稅義務人甲於111年3月間買賣取得農地，嗣於111年5月出售移轉登記予公司法人，甲自認出售農地時，已取得農業用地作農業使用證明書，即無須申報個人房屋土地交易所得稅，案經查獲後應補稅400餘萬元及處罰鍰200餘萬元。

依所得稅法第4條之5第1項第2款「符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地」免納所得稅規定，係為配合農業政策，鼓勵農地農用，對於農業用地賦予租稅減免之優惠。

而依農業發展條例第37條第1項規定，移轉土地得申請不課徵土地增值稅，係限以該土地移轉時同時符合「作農業使用」及「移轉與自然人」，甲雖提示農業用地作農業使用證明書，惟土地承受人非自然人，與農業發展條例第37條規定要件不符。

呼籲，勿以為取得農用證明，就誤認不用課徵房地合一稅，農地買賣之承受對象，亦須同時符合得申請不課徵土地增值稅之要件。為確保自身權益，在農地買賣移轉前，建議先向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅，以釐清適用情形。

特別提醒，自105年1月1日起，個人出售適用所得稅法第4 條之4規定之房屋、土地，依所得稅法第14條之5規定，個人有所得稅法第14條之4規定之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報。

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※ 農舍及其坐落用地併同移轉之持分比例規定 - 

一、 查農業發展條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權之規範意旨，係為避免農舍與其農業用地分由不同人所有，造成農地產權及經營利用之問題。

所稱農地與農舍移轉時不應有所有權人不同，即指上開農舍與農業用地不得分別移轉之情形。

二、 另前揭函釋有關農地與農舍移轉時不得有持份不一致之情形，係指在前開條例第18條第4項農地與農舍併同移轉原則下，因農舍與農業用地不得分開處理，持分自應相等，即持有農舍的比例與農地比例均應相同，始符合該條項規定之意旨。

※ 農舍移轉之承受人其資格 -

一、 農舍與其座落用地併同辦理移轉時，其承受人資格應符合無自用農舍條件；辦理移轉時，承受人應檢具：

(一)  稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。

(二)  前揭申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。

(三)  申請人切結無自用農舍文件等3項文件供地政單位審查。

二、 爰農舍及其坐落用地併同移轉之承受人，除繼承外，無論贈與、買賣或拍賣，均須符合無自用農舍條件。

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遺產稅納稅義務人若有特殊原因須於繳清稅款前辦理遺產產權移轉，例如想要出售部分遺產以繳納稅款，可向國稅局申請提供擔保以核發同意移轉證明書，即可先行處分部分遺產。

說明，根據「遺贈稅法」第41條第1項規定，遺產稅納稅義務人於繳清遺產稅前，若有必要先行移轉部分遺產時，可提供符合「稅捐稽徵法」第11-1條規定的確切擔保品，經國稅局查證確實可供納稅擔保，且對遺產稅款徵起無影響，即可先行核發同意移轉證明書。

舉例說明，被繼承人甲的遺產稅核定應納稅額800萬元，繳納期限至2024年2月10日止，因遺產中無存款可繳稅，全體繼承人已找好買家，急於脫售遺產中的A土地（核定遺產價額300萬元），再以出售土地所得繳納遺產稅，經繼承人提供定期存單300萬元做為納稅擔保，向國稅局申請核發遺產稅同意移轉證明書，順利完成出售A土地及繳納遺產稅事宜。

提醒，遺產稅的繳納期限不因申請核發同意移轉證明書而展延，若於繳清稅款前有先行處分遺產的需求，應儘速向國稅局辦理擔保相關事宜，如因辦理擔保及處分遺產，而不能於期限內繳納，可於繳納期限前向國稅局申請延期2個月繳納，以免逾期未繳納而遭加徵滯納金及利息。

新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4544837
 

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