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在2016年1月1日以後取得的房屋及土地,要符合所得稅法規定的自住房要件,才能享有400萬元免稅額及適用稅率10%之租稅優惠,但有民眾忘記辦竣戶籍登記,想辦理自用住宅稅率優惠,慘遭國稅局駁回。

財政部臺北國稅局表示,依所得稅法第4條之5第1項第1款規定,所謂「自住房地」,須符合個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年;交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用;以及個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠。

因此,想享有自住房地400萬元免稅額及適用稅率10%之租稅優惠,納稅義務人除於出售之房屋有實際居住外,還須於該屋地址辦竣戶籍登記,且以納稅義務人本人或其配偶、未成年子女為限,不包括納稅義務人的直系尊親屬或已成年子女。

有在2016年間買入A房地,2023年間出售A房地,辦理個人房地合一所得稅申報,依規定計算A房地之課稅所得,減除自住房地免稅額400萬元後,按自住房地稅率10%計算應納稅額。

但經查A房地並不符合自住房地規定,因此否准減除自住房地400萬元免稅額,並改按其持有A房地期間所適用之稅率核定應補稅額。但民眾卻不服,主張其雖未於A房地辦竣戶籍登記,但其母親有在A房地設籍且其確有居住於A房地。

國稅局表示,經調查後發現,房子並未以當事人、配偶或未成年子女於持有A房地期間「辦竣戶籍登記」,於法不合,僅以其母有於A房地設籍且其有居住於A房地,據為適用自住房地租稅優惠,復查爰予駁回。

呼籲,交易2016年1月1日以後取得之房屋及其坐落基地,如欲適用自住房地之租稅優惠,請務必留意前開規定。

 

新聞來源 : https://estate.ltn.com.tw/article/21797

 

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減徵土地增值稅「起算點」及「截止時點」-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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減徵土地增值稅「起算點」「截止時點」

 

◆ 起算點之認定: 

 

1. 因一般合意移轉及形成判決以外之判決而取得者,為完成移轉登記之日。 

 

2. 因繼承而取得者,為繼承發生之日。 

 

3. 因執行機關拍賣而取得者,為領得權利移轉證書之日。但稽徵機關就該日期之查證有困難者,得以權利移轉證書所載核發日期為準。

 

4. 因徵收而取得者,為補償費發給完竣之日。但稽徵機關就該日期之查證有困難者,得以徵收公告期滿第15日為準。

 

5. 因法院之形成判決而取得者,為判決確定之日。 

 

6. 信託土地、配偶相互贈與之土地、農業用地等不課徵或公共設施保留地免徵土地增值稅案件,於再移轉並應課徵土地增值稅時,其持有期間以第1次不課徵或免徵土地增值稅前取得土地所有權之時點為準。 

 

7.市地重劃重行分配與原土地所有權人之土地,於再移轉並應課徵土地增值稅時,其持有土地期間之起算點,以土地所有權人取得原參與重劃土地之土地所有權取得時點為準。 

 

8.祭祀公業解散,經變更為派下子孫名義公同共有或分別共有或個別所有而依規定可不課徵土地增值稅案件,於再移轉並應課徵土地增值稅時,其持有土地期間之起算點,以第1次不課徵前取得土地所有權之時點為準。 

 

◆ 截止時點之認定: 

 

土地持有期間年限之「截止時點」之認定,除下列2種情形外,應以向稽徵機關申報土地移轉現值之申報日為準。

 

1. 因執行機關拍賣而移轉者,以拍定日為準。 

 

2. 因法院之形成判決而移轉者,以判決確定日為準。
 

 

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將名下做農業使用的農業用地,以成立他益信託指定子女為受益人的方式,於信託期滿時,將該農地移轉給子女,若以成立信託方式移轉予受益人,因贈與標的為「信託受益權」,須申報繳納贈與稅。

 

根據「遺贈稅法」規定,做農業使用的農業用地,贈與給子女,可以免徵贈與稅,但應自受贈人取得後,列管繼續做農業使用5年。

 

但若以成立信託方式,約定信託期滿時移轉給受益人,因其贈與標的為「信託受益權」,與「遺贈稅法」規定的農業用地不同,且信託受益人須待信託期滿後才取得農地所有權,也無法自贈與日(即信託成立日)起以受贈人身分繼續做農業使用,因此無法適用免課贈與稅,仍應申報繳納贈與稅。

 

說明,A君將做農業使用的農業用地贈與兒子B君,依「遺贈稅法」規定,免課贈與稅,取得稽徵機關發給贈與稅不計入贈與總額證明書,但受贈人應自承受該筆農地起算5年內,繼續做農業使用。

 

不過,若A君與C銀行簽訂以B君為受益人的信託契約,將做農業使用的農業用地信託登記給C銀行,A君應於與C銀行信託成立之日起算30日內申報贈與稅,並依該農地公告現值1000萬元估算信託利益,應繳納贈與稅75.6萬元〔1000萬-免稅額244萬)ⅹ稅率10%〕。

 

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4768091

 

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已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅,

但因下列情形移轉者免徵土地增值稅:

 

1 . 各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。

 

2 . 因繼承而移轉之土地。

 

3 . 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者: 

A ·受贈人為財團法人。

B ·法人章程載明法人解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。

C ·捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

 

4 . 被徵收之土地。

 

5 . 依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願售與需用土地人者。

 

6 . 區段徵收之土地。

 

7 . 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

 

8 . 非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者, 免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施使用後再移轉時,以該土地第一次免徵土地増值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價, 計算漲價總數額,課徵土地增值稅。
 

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遺產中之農業用地減免遺產稅之規定-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 遺產中之農業用地減免遺產稅之規定 - 

 

1 . 遺產中的農業用地和地上的農作物,由繼承人或受遺贈人繼續作農業使用,可以扣除土地和地上農作物價值的全數,免列入課稅。

但是承受人自承受之日起5年內,未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,就要追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者,不須追繳遺產稅。

 

2 . 農業用地經依法律變更為非農業用地,不論其為何時變更,經都市計畫主管機關認定符合下列各款情形之一,並取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書者,得分別檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件,向主管稽徵機關申請適用第三十七條第一項、第三十八條第一項或第二項規定,不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦:

 

(1)依法應完成之細部計畫尚未完成,未能准許依變更後計畫用途使用者。

 

(2)已發布細部計畫地區,都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收,於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前,未依變更後之計畫用途申請建築使用者。

 

3 . 免徵遺產稅的農業用地,於列管5年內經初次查獲承受人未將該農地繼續作農業使用,其情形如果是承受人將該農地移轉,國稅局會限期令承受人回復所有權登記並繼續作農業使用,如未於期限內回復所有權登記並繼續作農業使用,才會追繳遺產稅。

 

4 . 免徵遺產稅的單筆農業用地,於5年列管期間內,如經繼承人辦理分別共有登記而部分繼承人移轉其持分,或經全體公同共有的繼承人移轉部分持分,並且能夠提示有效且面積與該移轉持分相當的分管契約供稽徵機關查核者,僅就移轉的持分部分補繳遺產稅。

 


※ 公共設施保留地,如經徵收,應如何申報課徵遺產稅 - 

 

1 . 公共設施保留地,如果在所有權人生前已經公告徵收確定,所領取的補償費到死時還沒有支用,或還沒有具領完畢的部分,應該屬於被繼承人的遺產,就這些留下來的數額或還沒領的金額申報課徵遺產稅。

 

2 . 公共設施保留地如果在所有權人生前已公告徵收,但是到死亡的時候還沒有公告期滿,那麼這筆公共設施保留地仍然是被繼承人的遺產,免徵遺產稅。

 

※ 公共設施保留地,申報遺產稅 - 

 

依照民國77年7月15日公布增訂的都市計畫法第50條之1規定,公共設施保留地因繼承可以免徵遺產稅。

 

所以從這一天起以後死亡的被繼承人,遺有公共設施保留地才可以免徵遺產稅。但是為了辦理繼承登記的需要,仍然要先把這筆保留地併入遺產總額,再以同樣的金額從總額中扣除。並請附上土地所在地主管機關出具記載都市計畫編訂日期的土地使用分區證明及是否為公共設施保留地,以便查核。

 

※ 遺產中之農業用地,申報減免遺產稅 - 

檢附下列文件始可准予扣除:
農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」,或「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」及經都市計畫主管機關出具符合農業發展條例第38條之1規定土地之公文書。(農業發展條例第38條之1、第39條)

 

※  遺產中屬新市鎮特定區計劃範圍內之徵收土地,是否應課徵遺產稅 - 

 

1.依新市鎮開發條例擬定、發布之特定區計畫及於該條例公布施行前,經行政院核定開發之新市鎮計畫,依新市鎮開發條例第11條之規定,新市鎮特定區計畫範圍內之徵收土地,所有權人於新市鎮範圍核定前已持有,且於核定之日起至依平均地權條例實施區段徵收發還抵價地5年內,因繼承而移轉者,免徵遺產稅。前項規定於本條例86年5月21日公布施行前,亦適用之。

 

2.前項抵價地必須係採區段徵收方式開發之土地,始有免稅之適用。

 

3.抵價地之計算,應先按應領補償地價之金額,以請求權方式,列入遺產總額,再依上開規定,為免稅之扣除。

 

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