呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

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※ 公共設施保留地簡單說就是都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場等用地，留待將來由政府取得。

土地一旦被劃設為公共設施保留地，使用就受到限制，但是政府在租稅方面有下列措施可以減輕您的負擔：

地價稅-在保留期間，依照土地的使用情形按下表徵免：

土地使用情形  -  稅率

沒有作任何使用並與使用中的土地隔離 - 全免

仍作農業使用 - 課徵田賦(目前停徵)

作為自用住宅 - 2‰      

其他使用 - 6‰      

※ 土地增值稅-

公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，日後被徵收時，亦免徵土地增值稅。

非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。

※ 地價稅

繳納期限　11 月1 日至11 月30 日
繳稅的人　持有土地的人
節稅方法　把握9 月22 日前申請適用自用住宅用地、特別稅率用地及減免稅地

※ 土地增值稅

申報期限　土地所有權移轉，訂約之日起30 日內
繳稅的人　◎ 買賣或交換方式移轉：賣方繳納
　　　　　◎ 遺贈或贈與方式移轉：接受贈與的一方繳納
節稅方法　申請一生一次或一生一屋適用自用住宅用地稅率課稅、重購退稅

※ 遺產稅

申報期限　留有遺產者，死亡後6 個月內
繳稅的人　◎ 有遺囑執行人：遺囑執行人
　　　　　◎ 沒有遺囑執行人：繼承人及受遺贈人
　　　　　◎ 沒有遺囑執行人及繼承人：依法選定遺產管理人

節稅方法　合法運用免稅額及各項扣除額
 

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新聞來源 : https://today.line.me/tw/v2/article/DR1DR6m?utm_source=lineshare

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※  納管申請條件-何時開始辦理-

屬105年5月19日前既有低污染未登記工廠，即應於工廠管理輔導法修正條文施行之日起2年內，向工廠所在地之直轄市、縣(市)主管機關申請納管。

(已於109年3月20日開始受理)

※   未登工廠納管所謂低污染事業為何-

參考109年3月20日經濟部公告生效訂定「低污染認定基準」，非屬低污染行業別或製程共51+2項，採負面表列方式，凡不在附表所列舉之行業別或製程者，即屬低污染事業。

※   廠房是承租的(非自有)，納管應由地主還是工廠經營者提出申請-

申請納管對象為工廠業者而非地主，故應由工廠(即承租戶)提出申請。

※   納管輔導金繳到何時-

(1)經納管業者應每年繳交納管輔導金，採預繳方式，至取得特定工廠登記為止。

(2)於第一年申請納管者，應一次繳清第一年納管輔導金；於第二年申請納管者，應同時繳納第一、二年之納管輔導金。

※ 特登營運管理金，繳到何時-

申請人於特定工廠登記後，應於每年3月19日前繳交當年度之營運管理金，至取得土地及建築物合法使用之證明文件，或特定工廠登記失效之日止。

※  納管輔導金、特登營運管理金需繳多少-

納管申請書記載之廠地面積計算:

面積在三百平方公尺以內者，繳交2萬元；超過三百平方公尺者，每增一百平方公尺，加計5千元；不足一百平方公尺者，以一百平方公尺計算，但每件每年最高繳交金額以10萬元為限。

※  廠地面積、廠房面積及建築物面積如何定義-

(1)廠地面積:包含作業廠房、建築物與其他附屬設施使用之土地及空地。

(2)廠房面積:指供事物品製造、加工作業使用之建築物。

(3)建築物面積:包含辦公室、員工宿舍等相關非用以生產之建築物。

※  「登記面積」等於「實際使用面積」?-

不一定。

但實際使用面積不能大於登記面積。

(1)「實際使用面積」：係指業者申請納管之面積，可依工廠管理輔導法第28條之8適用免罰規定之範圍，意同「違規行為之土地面積」。
 

(2)「登記面積」：係指土地登記謄本上業者持有之面積。

※  取得特定工廠登記後，是否有管制工廠變更項目-

有，共7項:不得變更

(1)隸屬之事業主體。

(2)獨資事業變更負責人。

(3)合夥事業變更合夥人。

(4)增加廠地、廠房及建築物面積。

(5)增加或變更為非屬低污染之產業類別及主要產品。

(6)將工廠土地及建築物全部或一部轉供他人設廠等。

(7)未履行工廠改善計畫附加之負擔。

※ 辦理特定工廠登記，有什麼好處-

取得特定工廠登記後，好處如下：

1.免受土地及建築物等相關規定處罰

2.准予接水、接電及使用

3.可辦理增加低污染之產業變更
4.可辦理增加電力容量熱能變更
5.可辦理土地變更

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新聞來源 : https://udn.com/news/story/7238/6909276

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經濟部去年公告通過特別登記工廠（特登）地目可轉為特定目的事業用地（特目）之子法，是農地工廠合法化最後一哩；根據辦法，土地轉為特目須符合四大條件，包括取得特登、並於二○三二年三月十九日前提出用地計畫申請，以及不可有環保違規、須捐地三成或繳交公告現值五十％之回饋金、設置屋頂太陽光電等。

「工廠管理輔導法」在二○一九年三讀通過，四萬五千家農地工廠正式納入管理，須兩年內申請特登納管、十年內改善並取得登記、二十年內轉型成合法工廠。其中七千家是已取得臨時工廠登記者、三萬八千家是二○一六年五月二十日前既存之未登記工廠；在此之後成立的未登工廠，一律不准合法、即報即拆。

而取得特登之工廠，須將地目由農地改變為特目（特定目的事業用地），才算完成最後一哩；經濟部去年公告「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」，列出取得特目條件。經濟部官員指出，過去農地如要報編成工業區，須達五公頃以上；而工輔法規定只要取得特登，符合條件就可申請為特目，兩公頃以下的農地工廠，就能從地目根本上納管。

辦法規定的

第一要件，就是須於二○三二年三月十九日前提出用地計畫申請；取得特登大限為今年三月十九日，但考量取得特登後工廠需一定時間才能提出用地計畫，辦法給予十年緩衝期。

第二是須遵守環保法規，在用地計畫申請前三年內，未因違反環保法規遭停工或停業。

第三是須捐地三成或繳交回饋金。根據辦法，回饋金為變更使用總面積的當期公告現值五十％，可一次繳清或分期繳交，可在變更編定異動登記前、用地計畫或開發許可核定後一年內、兩年內、以及工廠登記前分別繳交二十五％。

第四是須規劃屋頂型太陽光電；根據辦法，發電設備面積至少須達屋頂之五十％，但如有饋線、日照不足、建物結構特殊等因素，則須經台電或經濟部指定太陽能產業公協會評估免安裝。

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1496302
 

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土地增值稅稅額的計算，主要與申報移轉土地公告現值、原規定地價或前次取得時之公告現值、持有期間長短及使用情形有關，稅率分為自用住宅用地及一般用地等2種稅率：

自用住宅用地稅率：固定稅率10%-

土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的租稅，一般用地稅率的計算方式是以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率課徵。

一般用地稅率的稅額比自用住宅用地稅率的稅額至少高出1 倍以上，而自用住宅用地分為一生一次及一生一屋2 種，稅率均為10%，比一般用地之稅率20% ～ 40% 省了不少稅額，因此，如果沒有換屋的計畫，出售土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，是最直接的節稅方法。

※ 一生一次-符合條件( 須同時符合下列條件)

辦竣戶籍登記-本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房子上，如果平時沒有設戶籍在這裡也沒有關係，只要在簽約買賣當時( 立約日) 將戶籍遷入就可以了。

沒有出租或營業-簽約買賣( 立約日) 之前1 日起算，1 整年都沒有任何出租或供作營業的情形，否則就必須等收回或不再營業滿1 年才可以適用。

地上房屋所有權人-土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。

面積限制-都市土地是300 平方公尺，約90.75 坪；非都市土地是700 平方公尺，約211.75 坪。

房屋價值限制-自用住宅建築完成未滿1 年，房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10% 以上。

限用一次-每人符合上述條件移轉土地享受自用住宅用地稅率，一生限用1 次。

※ 一生一屋-符合條件( 須同時符合下列條件)

曾享用一生一次-曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。

辦竣戶籍登記-土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6 年。

沒有出租或營業-簽約買賣( 立約日) 之前5 年內都沒有任何出租或作營業的情形。

地上房屋所有權人-土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是未成年子女的。

面積限制-都市土地是150 平方公尺，約45.37 坪；非都市土地是350 平方公尺，約105.87 坪。

一屋限制-出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

持有期間-出售前持有該土地6 年以上。

申請按「一生一屋」優惠稅率課徵土地增值稅，應以自用住宅房地同時1 次訂約出售者為限，不可分次出售。
 

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