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※ 出售作道路使用之土地，有二種情形可申請減免土地增值稅 - 

1、位於都市土地範圍內，屬都市計畫法指定之公共設施保留地（如：公共設施用地別為道路用地），徵收前移轉，檢附土地使用分區證明書，於申報時可申請免徵土地增值稅。

2、位於非都市土地範圍內，已開闢完成或依計畫核定供作公共設施道路使用，且使用地編定為交通用地，徵收前移轉，檢附需用土地人核發非都市土地供公共設施使用證明書，於申報時可申請免徵土地增值稅。

前二項免徵規定，土地嗣後經變更為非公共設施保留地或非供公共設施使用，以第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

徵收前移轉土地時，應在土地增值稅申報書勾選申請免徵的規定，並檢附都市土地使用分區證明書，或非都市土地供公共設施使用證明書，符合規定時，才可免徵土地增值稅。

※ 土地稅法第39條規定，被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第1次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

依都市計畫法指定之公共設施保留地，其都市計畫書規定以徵收或區段徵收方式取得，或未明文規定取得方式者，均有土地稅法第39條規定第2項免徵土地增值稅規定之適用。

惟若公共設施保留地係以「市地重劃」方式取得，地主仍將參與分配土地權利及適用重劃後第1次移轉時土地增值稅減徵40%之規定，此與政府以徵收方式取得，對地主權利損益情形有別。

因此，以維租稅公平，計劃以「市地重劃」方式取得之公共設施保留地，既無須經由政府以徵收方式取得，自無適用免徵土地增值稅之規定。

經都市計畫劃設為學校及道路用地案並經發布實施在案之公共設施保留地，如依都市計畫書規定應以「市地重劃」方式取得，於土地所有權移轉時，則無免徵土地增值稅規定之適用。
 

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※ 農地上蓋農舍，應繳房屋稅或地價稅 -

1. 農地上蓋有合法農舍須作農業使用才有課徵田賦適用，但如農地違建或合法農舍有增建、改建、車庫、圍牆、景觀及鋪設水泥鋪面等與農業經營無關設施，甚至將農舍變更為營業用，如供經營餐廳、民宿、汽車修理廠、工廠等營業行為，以上使用情形皆非屬農業使用，不符課徵田賦要件，應自變更使用的次年(期)開始改課地價稅。 

2. 房屋稅係以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，故農地上蓋農舍亦屬於房屋稅課稅對象，並以房屋實際使用情形適用不同稅率核課房屋稅。

※  農地建農設，有條件免土增稅 - 

農地興建有固定基礎的農業設施，應先申請農業設施容許使用，並依法申請建築執照，後續也要依規定建築使用，才能核發農業用地作農業使用證明書，並適用農業用地移轉不課徵土地增值稅。

農地上興建的農業設施，必須在農業設施容許使用同意書核發後6個月內，完成建築執照的申請，並依規定建築使用，才能核發農地農用證明書，適用農地移轉不課徵土地增值稅。

但並非農地上的所有建築設施，都需要申請建築執照。農業設施面積在45平方公尺以下，且屬1層樓建築者，免申請建築執照；另2003年1月13日前，已興建有固定基礎的農業設施，只要是面積在250平方公尺以下，且無安全顧慮者，也免申請建築執照。

如果符合自用住宅用地優惠稅率、農業用地不課徵、公共設施保留地免徵土地增值稅等條件，可以持相關證明提出申請，經審查符合資格者，就可以省下至少一倍以上的土地增值稅。

※ 農地興建農舍為自住使用，可申請不課徵土地增值稅 - 

農業用地作農業使用，移轉與自然人，申報時檢附農業用地作農業使用證明書，得申請不課徵土地增值稅。

農地上如有興建農舍，須符合自住使用，若查有供出租、營業使用，或增建、改建等不符合作農業使用之情事，將無法適用不課徵土地增值稅減免規定。

※  交易農舍，依【所得稅法】規定，個人出售依農發條例申請興建的農舍，不論何時取得、出售，應就房屋部分計算財產交易所得，且應併入該年度綜合所得稅總額，並在隔年5月辦理結算申報時課徵所得稅。

納稅義務人移轉農地及農舍，除了應取具「農業用地作農業使用證明書」之外，尚須取得地方稅稽徵機關核發之「土地增值稅不課徵證明書」，才能符合免納房地合一稅的規定。

※ 出售農地-免納所得稅，出售農舍-則需課徵所得稅。

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※ 農地

※ 建地

※ 住宅區

※ 道路用地      

※ 公園用地      

※ 綠地用地      

※ 廣場用地  

※ 人行步道用地  

※ 兒童遊樂場用地

※ 堤防用地  

※ 抽水站用地  

※ 沉砂池用地 
 
※ 排水溝用地  

※ 防洪調節(蓄水)池用地

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※ 地價稅是按每一土地所有權人在同一直轄市或縣(市)內所有土地總歸戶後開立稅單，其調漲原因 -

一、申報地價變動。
二、土地使用情形改變致稅率變動。
三、土地使用情形改變致減免原因變動。
四、同筆土地面積異動。
五、增買土地。
六、課稅級距變更。

※ 地價稅特別稅率用地及減免稅地申請期限 - 

地價稅特別稅率用地及減免稅地申請期限為當年9月22日，如遇星期六、星期日時，依行政程序法第48條第4項規定，其申請期限順延至次個工作日，納稅義務人如於順延之工作日申請，且符合規定者，應予核准。

※  地價稅適用自用住宅優惠稅率課稅 - 

自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或營業用之住宅用地，且房屋所有權人必須為本人或其配偶、直系親屬所有才適用。

※  未經建築之一般空地，騎樓走廊地減免地價稅規定之適用 - 

土地稅減免規則所稱「騎樓走廊地」，係屬建築基地之一部分，其認定應以基地上有建築改良物為前提。未經建築之一般空地，無上開條項減免地價稅規定之適用。

※  私人通行路使用之土地，且為依建築法規定必須留設之法定空地，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅 - 

土地面積在3公畝以內且符合自用住宅用地要件，其作為私人通行路使用之土地，又屬建築法規所必須留設之法定空地範圍，可視為自用住宅用地，按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

※  土地被別人占用，可由占有人繳納地價稅 - 

土地被別人占用時，土地所有權人可檢附占有人的姓名、地址、土地坐落及占有面積等資料，向稅捐處提出申請，經查證屬實者，稅捐處得指定由占有人代繳地價稅。

※  公同共有土地會有幾張地價稅單 - 稅單上的納稅人是 -

原則上只會有一張地價稅單，並以管理人為納稅人；如果無管理人，則以全體公同共有人為納稅人。但各公同共有人可申請分開開立稅單。

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※ 法定空地 - 

為了管制土地使用強度與密度，除了實施容積管制外，法律並規定基地面積與建築面積的比率關係，以維持基地內一定比率的空地面積，稱為建蔽率管制；所以基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積，就稱為法定空地。

法定空地與建築面積所占之地面一般，由區分所有權人依比例共同持分，但是因為建築面積所占之地面通常屬於室內部分，無法約定專用，但是法定空地就可以約定專用了，因此在購買房屋時，應該看清楚基地內法定空地是否有約定專用的情形，或是被人侵佔使用或遭鄰地占用等狀況，才不會在未來發生糾紛。

※ 有關建築基地之法定空地，於核發使用執照後，嗣經地方政府依都市計畫法規定，指定為公共設施保留地之道路用地，非屬土地稅減免規則第9條但書所稱之建造房屋應保留之法定空地，其實際無償供公眾通行使用者，土地所有權人得申請依該條本文規定，免徵地價稅。

※ 建築法第11條第1項前段規定，本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。

土地稅減免規則第9條規定，無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅全免；但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。

上開但書規定，係考量依前揭建築法規定，法定空地為建築基地之一部分，其主要留設目的係為維護建築物通風採光，預防建築物過度密集，並有助景觀視野、通風採光及消防等功能，其利益原即歸屬建築物所有人，並為建築申請獲得核准之必要條件或承諾之義務，爰排除適用免稅規定。

※ 建築法第十一條第三項特別規定，法定空地不得「重複使用」。 

※ 建築法 第十一條 本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。

為了防範這種法定空地重複使用之情形，早期土地登記簿均依內政部七十二年一月十九日台內地營字第一二七八四六號函頒「加強建築物法定空地管理作業要點」之規定，蓋上「內有部分法定空地」、「全筆為法定空地」的戳記，俾對法定空地進行管理。

後來由於內政部「建築基地法定空地分割辦法」第二條第一項已明文規定直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，須同時辦理法定空地之套繪圖工作，致前開土地登記簿上之戳記對法定空地之管理漸失去實益，不是由土地所有權人申請註銷該戳記，就是由地政機關按受理情形（如申辦法定空地分割時），逕予註銷。 

建築基地法定空地分割辦法 第二條第一項　 直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率，及留設之空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。

※ 法定空地面積計算 - 

建蔽率是什麼？ 建築物的總樓地板面積相對於基地面積的比例。 例如：某地建蔽率為60%，100坪土地，則最大建築平面則為：100 × 60% = 60坪，剩下的40坪則為法定空地，可作為其他戶外設施像是花園、停車場等。

※ 判定法定空地 - 

法定空地定義於建築法第十一條：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。 建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。 前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」 已規定在案，是以基地面積扣除建築面積之餘額，即為法定空地之面積。

※  法定空地是道路 - 

有關「依法」保留的「法定空地」被當成道路使用，依現行法規與實務見解，確實屬於土地稅減免規則第9條但書所稱「建造房屋應保留之法定空地部分」，其與「無償供公眾通行之道路土地（既成道路）」仍屬有別，故法律規定將其排除於地價稅減免的範圍之外。

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※ 道路用地  

※ 公園用地  

※ 綠地用地  

 
※ 廣場用地

 
※ 人行步道用地  

※ 兒童遊樂場用地

※ 堤防用地   

※ 抽水站用地  

※ 沉砂池用地  

※ 排水溝用地  

※ 防洪調節(蓄水)池用地
 

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※ 不動產的類型 - 

分為「土地登記簿謄本」、「建物登記簿謄本」。

※ 土地標示部 - 

土地標示部是民法物權「一物一權主義」的體現，標示持有土地的權狀面積、土地使用地目及類別等。

土地謄本的標示部 - 

A . 土地的登記日期。
B . 登記原因。
C . 面積。
D . 使用分區。
E . 使用地類別。
F . 公告土地現值。
G . 地上建物建號。
H . 其他登記事項。

1 . 使用分區、使用地類別：若為都市土地，則這2項為(空白)。

若屬非都市土地，則會寫出其使用分區及使用地類別，例如使用分區：一般農業區，使用地

2 . 類別：農牧用地。

3 . 公告土地現值：指調閱謄本時的當年度每平方公尺公告現值。

4 . 地上建物建號：若土地上有已辦理保存登記的建物，則會顯示出其建號，若無則會寫(空白)。

※ 土地所有權部 - 

土地所有權部可以看出土地所有權人是誰？其權利範圍有多少？其所有權狀字號等。

若土地所有權人和賣方不是同一人，就要注意有無合法授權。

1 . 登記日期：指地政完成登記之日期。

2 . 登記原因：不動產移轉的原因，例如買賣、贈與、繼承等。

3 . 原因發生日期：原則上指發生不動產移轉原因的日期，例如簽訂買賣合約、被繼承人死亡等。（但也有例外）

4 . 所有權人：該土地之持有人。（不一定為實際所有權人，僅為登記名義人）

5 . 權利範圍：持有該土地的持分比例，例如1/1、3/100等。

6 . 權狀字號：地政核發之土地所有權狀字號，一般會以此字號與權狀正本核對，以確認是否為最新核發之權狀。

權狀字號記載著所有權人持有的權利證明書字號（可作為辨識權狀真偽的方法之一）。

7 . 當期申報地價：作為地價稅計算之標準。

8 . 前次移轉現值或原規定地價：計算土地增值稅之標準。

※ 土地他項權利部 - 

土地他項權利部可以得知除了土地所有權人之外，還有哪些人對該土地具有其他物權（例如抵押權）。一般都是向銀行貸款，因此通常都將房子及土地一起抵押給銀行，所以他項權利的抵押權人是銀行，並要注意有無抵押給多人的情況（二胎、三胎...）。

「他項權利」並沒有一個特別明確規範出來的定義，這是一個被通用來指稱「所有權」之外其他所有物權登記的概稱。

而法規中對於所有權之外有記載的權利來說，他項權利將包含：地上權、永佃權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權和農育權等權利。

「他項權利登記」的意思自然就是指上面這些權利的設定、移轉、內容變更登記等行為。

1 . 權利種類：最高限額抵押權。一般跟銀行貸款時，不動產都會被設定最高限額抵押權，用以保障銀行的債權。

2 . 擔保債權總金額：指抵押權所擔保的金額上限。一般銀行會設定貸款金額的1.2倍，例如房貸金額為1,000萬，則本項金額會設定為1,200萬。

3 . 債務人及債務額比例：本債權的債務人，不一定為不動產所有權人。債務人也可能不止一位，所以可能會有債務額比例的分配，例如60%、40%。

4 . 設定義務人：指提供不動產作擔保的所有權人，不一定是債務人。

◆ 地上權：所謂「地上權」是指在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。而地上權又可以分為普通地上權和區分地上權。

◆ 永佃權：支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權。

◆ 不動產役權：指以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。

◆ 典權：指支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。

◆ 抵押權：債權人對於債務人或第三人提供的不轉移占有而作為債務履行擔保的財產，在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，得就該財產得價值優先受償的權利。

◆ 耕作權：即公有荒地之承墾人，自墾竣之日起，無償取得所領墾地耕作之權。

◆ 農育權：謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。
 

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※ 土地分割 -

依照土地分割法規相關規定，每人所得面積應大於0.25公頃，否則不可進行土地分割。此外土地分割條件依據土地法第34之1條第1項規定，共有土地或建築物，若需要處分或變更時，只要持分面積或人數均超過1/2，或持分面積超過2/3便可進行。

※ 協議分割-

1 . 協議內容達成且共有人全體同意。

2 . 土地共有人達成共識無須書面。

3 . 事前同意或事後追認皆可視為有分割協議。

只要全部的共有人達成協議即可，不需要書面只需要表示對分割認同，分割的方式為土地分割、價金分配、或是以抽籤方式亦可。

民法第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」只要全部的共有人就如何分割甲地達成共識，就可以分割共有物；協議方式不用書面表明，只要有明示或默示的意思即可。但這個方法適合共有人數較少，且有辦法理性溝通的狀況。

※ 調解分割-

1 . 共有人需有三地方機構幫助調解，可向任何地政機關調解申請 。

2 . 調解內容須全體共有人同意。

如果經過協議與裁判分割，仍無法順利完成共有土地分割時，則可向地政機關聲請調解。簡單來說就是無法達成協議分割，且又不想向法院聲請裁判分割，就可以向地政機關調解。

若無法協議分割，任一共有人都可根據土地法第34-1條第6項規定，向地政機關申請調處，若無人反對調處結果則調處成立；如果有人反對，可在收到調處結果通知後15天內提起「確認調處不成立之訴」，否則依原調處結果辦理。

※ 裁判分割 - 以上兩者無法協議成功，可申請法院判決。

民法第824條第2項，任一共有人可以向法院聲請裁判分割，由欲分割之共有人對其餘共有人提起共有物分割訴訟。只要有一個人沒有列入原告或是被告，在法律上就屬於違法判決，是無效的。

提出裁判分割訴訟後，法院可以依其認為適合的方式分割，於判決確定時就會產生效力；共有人也有權利提出自己的分割方案，例如A提出分割方案後，法院會囑託地政機關到甲地測量，做成複丈成果圖，若最終法院採用A的方案，必須將複丈成果圖附在判決書後面，裁判分割才成立。

如果無法協議分割，便可向法院聲請申請土地分割的裁判分割，分割方式有原物分配和變價分配；原物分割是直接按產權比例做分割，變價分配則是將共有物法拍，分配獲得的金錢。

原物分配 - 

原則上都是以原物分配為優先。A地分割後以當初約定的方式進行分配，並且3人分到的土地面積或價值一致，不用再以金錢補償，就是原物分配。

原物分配兼金錢補償 - 

原物分配後，若有未受分配或受分配部分未達原應有部分比例的情況，就應以金錢補償。例如乙分配到的土地形狀比較不方正，和甲、丙所分配到的土地價值不一，就可以先估價確認價差，再以金錢找補。

變價分配 - 

將共有物拍賣，各共有人依其應有比例分配金錢。通常是法官考量共有物的性質狀態、價格等因素後，認為原物分割會造成難以使用或失去經濟效益才會以變價分割的方式分配。

※ 土地分割限制 - 

1 . 特定使用目的不能分割。

2 . 契約書上訂有不分割期限。

3 . 法令禁止分割之規定。

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※ 因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅；因繼承而分割不動產時，不論分割之結果與應繼分是否相當或繼承人先辦理公同共有登記嗣後再辦理分割登記者，免徵土地增值稅。

※ 公同共有土地移轉，承買共有人兼具出賣人身分，其所有潛在應有部分於本次買賣增值利益尚未真正實現，不課徵土地增值稅；嗣後再移轉時，該潛在應有部分之原地價，應以本次移轉前之原規定地價或前次移轉現值為準。

※  繼承之土地再移轉時，前次移轉年月即被繼承人死亡時的年月，其前次移轉現值以被繼承人死亡時之公告現值為準。

※ 配偶相互贈與之土地，原則上要課徵土地增值稅，但得申請不課徵土地增值稅。

申請不課徵者，再移轉第3人時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

如同時申請適用一生一次、一生一屋自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時，其出售前1年或前5年內未曾供營業使用或出租之期間，應合併計算。

※ 依土地稅法第34條規定，土地所有權人「出售」自用住宅用地始可適用自用住宅用地稅率。贈與非屬出售，無自用住宅用地稅率之適用。

※ 如果土地使用分區為公共設施用地，而且都市計畫書載明將來由政府以徵收、徵購方式取得或未明文規定，移轉時即可免徵土地增值稅。

※ 都市土地的道路用地如果土地使用分區編定為公共設施用地，而且都市計畫書載明將來由政府以徵收、徵購方式取得或未明文規定者，移轉時即可免徵土地增值稅。

如持有其他縣市的非都市土地，只要符合:

1.供公共設施使用。

2.依法完成使用地編定。

3.經需用土地人證明 等三要件，在徵收前的移轉，也可免徵土地增值稅。

※ 民法第764條所謂拋棄，係指物權人不以其物權移轉於他人，而使其物權絕對歸於消滅之行為。土地所有權經拋棄而歸國有，顯不同於一般移轉行為，無土地稅法第28條徵收土地增值稅規定之適用，免徵土地增值稅。

※ 依土地稅法第28條之3規定，土地為信託財產者，因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間移轉所有權，不課徵土地增值稅。
 

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土地明明供公眾通行使用，繼承時卻要繳交遺產稅！由於土地已作私設通路，無法產生收益，因此繼承時未向國稅局申報遺產稅，結果被要求補稅上千萬元遺產稅。私設通路的類型不只一種，繼承時一定要搞清楚，否則稅金差很大。

申報遺產稅時，未將價值上億元土地，列入遺產總額，土地屬於經主管機關核認的建築基地範圍內私設通路，不符合遺贈稅法不計入遺產總額的規定。

土地是因建築法規而設置供作私設通路使用，土地所有權人已獲取營建許可的商業利益，並不具特別犧牲性質。

被繼承人所遺留的土地，如果是因為建築法規而設置供公眾通行的私設通路，繼承人就要依被繼承人死亡時的公告土地現值，併入遺產總額申報遺產稅。

根據遺贈稅法規定，被繼承人遺留不計入遺產總額的公眾通行土地，是具有特別犧牲性質，且無償供公眾通行的私有道路土地，並且還要經過主管機關證明才行。

相對的，如果私設通路形成原因，是為了獲取建築許可而提供，因為土地所有權人已取得營建許可的利益，即使是供不特定多數人通行，仍然跟遺贈稅法所指的私有既成巷道土地不同，依法就要併入遺產總額申報遺產稅。

※ 計畫道路 - 已納入都市計畫，土地使用分區屬於公共設施保留地，地籍圖也有標示，享租稅優惠。

※ 既成道路 -現有已通行十年以上，且無償供兩戶以上的人通行的道路，一般可享租稅優惠。

※ 私設道路 -地籍圖或是都市計畫圖上都看不出是一條路，就不屬於法定道路用地。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/895370.html

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