呈陽建設開發有限公司-土地買賣&公設地買賣&不動產貸款

 

 呈陽建設專營收購各類土地:

公共設施保留地道路用地學校用地公園用地畸零地農地建地工業用地

重劃區林地旱地人行步道...等土地。

 

*全省公共設施保留地

(道路用地、公園用地、人行步道…….等)

 

* 台北市全區

中正區、萬華區、中山區、大同區、大安區、文山區、

信義區、松山區、南港區、內湖區、士林區、北投區

道路用地、公園用地、學校用地等公設保留地

 

* 新北市

林口區、新莊區、泰山區、三重區、蘆洲區、土城區、

板橋區、中和區、新店區、鶯歌區、五股區、三峽區、

汐止區、八里區、淡水區、樹林區、永和區

道路用地、公園用地、學校用地等公設保留地

 

* 桃園擴大、八德、南崁、中壢平鎮、中內壢交流道


* 台中市都計道路用地
* 台南市道路用地
* 高雄市道路用地

 

重劃區農地買賣

* 新店陽光段、安華段、新店中央新村北側
* 土城彈藥庫司法園區
* 中和彈藥庫灰磘、國道
* 新莊泰山塭仔圳
* 蘆洲北側、蘆洲南側
* 板橋浮洲都計
* 淡海新市鎮二期
* 五股新市鎮 
* 樹林堤防新生地
* 北投關渡平原
* 北投士林科技園區
* 士林社子島
* 林口特定區、林口機場捷運A7站
* 桃園航空城…等   

政府計畫的區段徵收土地&市地重劃土地  

 

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繼承人為繳納遺產稅,可申請以被繼承人遺產中的存款繳納;若無法取得全體繼承人同意,可由繼承人以「多數決」同意方式,向國稅局提出申請。


說明,當繼承人自有現金不足繳納遺產稅,而被繼承人遺產中有存款時,可比照「遺贈稅法」第30條第7項規定,由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意,或繼承人的應繼分合計逾3分之2同意,向國稅局提出申請,以被繼承人遺產中的存款繳納稅款,以免為籌措資金而逾期繳納稅款,額外負擔滯納金及利息。


舉例說明,被繼承人甲君遺產稅應納稅額200萬元,且遺產有A銀行存款300萬元,甲君有乙、丙、丁計3位子女,每人應繼分為1/3,若乙在國外無法返國,只要另2位繼承人丙及丁同意,即符合繼承人過半數及應繼分合計過半數的多數決要件,可申請以甲君A銀行存款200萬元繳納遺產稅;而國稅局受理丙、丁申請可經審核後,核發「遺產稅同意移轉證明書」,供繼承人持向A銀行續行辦理繳稅事宜。


提醒,納稅義務人提出申請,取得國稅局核發的「遺產稅同意移轉證明書」後,應儘速持往指定金融機構,依規定辦理遺產存款繳稅手續。


新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4592527
 

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生前贈與財產移轉-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 生前贈與將財產移轉,須注意被繼承人死亡前二年的贈與仍算入遺產總額內。

 

遺產稅年度免稅額為1,333萬元,與扣除額兩者是固定的,如果想降低遺產淨額,可由遺產總額布局。

 

第一步 - 是資產分配,分年贈與244萬元的免稅額,或利用保險規劃來合法節稅。當高資產者過世時,生存配偶主張的剩餘財產差額分配請求權金額,可從被繼承人遺產總額中扣除,節稅效果相當可觀。

 

第二步 - 轉換資產型態,由於不動產土地公告現值和房屋評定標準價格所計算的遺產稅,合計比市價低上許多,如此便能讓帳上財產價值變少,其他還包括購買農地、未上市公司股票等形式,用轉換資產來節省遺產稅。

 

※ 生前贈與的生效條件是:

 

1. 有贈與的意思。

 

2 . 贈與物交付給受贈人,對於尚未實際佔有而無法交付的動產,贈與人必須在生前放棄其所有權。

 

3 . 受贈人接受贈與。

 

生前贈與則立即生效。要注意的是,生前贈與一旦完成,就無法撤銷或收回。

 

生前贈與可以包含任何類型的財產,例如現金、不動產、股票或其他有價值的資產。

 

生前贈與一旦完成,就沒有時效限制,遺產預付的效力將持續存在。

 

生前贈與被視為遺產預付,贈與部分的財產將無法再參與遺產分配,也無法被課徵遺產稅。

 

(生前贈與的行為並不會完全豁免遺產稅,如果遺贈人贈與財產的總價值超過一定金額,仍然需要繳納遺產稅。)

 

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台北市萬華區道路用地土地買賣-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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公共設施保留地-容積移轉-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 可以申請容積移轉公共設施保留地 - 

1 . 公園用地。

2 . 兒童遊樂場用地。

3 . 公園兼兒童遊樂場用地。

4 . 綠地。

5 . 廣場用地。

6 . 廣場兼停車場用地。

7 . 計畫道路用地,應符合下列各款情形之一:

 

A . 已供公眾通行者。

 

B . 與接受基地相鄰接之未開闢計畫道路,且任一端連接已開 闢之計畫道路或現有巷道者。

 

C . 寬度八公尺以下之未開闢計畫道路。


※ 都市計畫容積移轉實施辦法(103.08.04)對送出基地做出條件限制如下 -

 

第6條:送出基地為私有都市計畫公共設施保留地時,不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。

 

A . 都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣(市)主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地。

 

B . 為改善都市環境或景觀,提供作為公共開放空間使用之可建築土地。

 

C . 私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。

 

第7條:送出基地申請移轉容積時,以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限。

 


※ 須符合接受捐贈之條件 -

1 . 產權無糾紛且符合通常效用。

2 . 不得有設定地上權、抵押權、不動產役權…等負擔或附帶條件。

3 . 土地上沒有其他地上物存在。

4 . 不得為法定空地。

 

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公同共有繼承不動產地價稅可申請分單-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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若土地所有權屬於公同共有,地價稅以管理者為納稅人;若公同共有土地未設置管理人,以公同共有戶歸戶一張繳款書,並以全體公同共有人為納稅人,向其中一人送達繳款書,及向全體公同共有人寄送地價稅核定通知書,若逾期未繳納,以全體公同共有人為移送執行對象。因此,官員表示,為避免有人欠稅被拖累,若共同繼承不動產可申請分割。

 


地價稅以每年8月31日土地登記簿所載的所有權人為納稅義務人,若土地所有權屬於公同共有者,以管理者為納稅義務人。

 


若公同共有土地未設置管理人,地方稅稽徵機關將以公同共有戶歸戶一張繳款書,並以全體公同共有人為納稅義務人,向其中一人送達繳款書,及向全體公同共有人寄送地價稅核定通知書。全體公同共有人對於該公同共有土地課徵的地價稅應負連帶責任,若逾繳納期限30日後仍未繳納者,以全體公同共有人為移送執行對象。

 


公同共有人如果想要先繳納屬於自己應負擔部分的地價稅,可向稽徵機關申請分單繳納,經核准後,原有繳款書會拆分為申請分單及未申請分單繳納繳款書。

 


不過,實務上常發生部分公同共有人雖已申請分單並繳納地價稅,未申請分單繳納的地價稅仍有欠稅,稽徵機關為顧及已分單繳納稅款公同共有人權益及感受,於辦理是類案件欠稅移送執行時,將會建請行政執行機關先執行未繳納稅款的公同共有人之財產,若其無財產可供執行,再執行已申請分單並繳納稅款的公同共有人財產。

 


舉例說明,甲君過世遺留一筆土地由繼承人公同共有,繼承人為A、B、C、D、E,該土地的地價稅如果A申請分單繳納,其他繼承人B、C、D、E未繳納,A雖仍與B、C、D、E就未繳納部分共同負連帶繳稅責任,但是在移送強制執行時,稽徵機關會請行政執行機關先就未繳稅的繼承人B、C、D、E的財產執行,以維護已繳稅繼承人A的權益,但若B、C、D、E無財產可供執行,仍會就A的財產執行。

 

 


新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4606793

 

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共有農業用地-土地移轉或農舍移轉-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 以共有農業用地申請興建農舍者,於興建後,共有人將其持分土地移轉或農舍移轉之規定 - 

 

1 . 若為共同起造者,移轉農舍及其持分土地予其他起造人,應符合5年移轉之規定。例如甲乙兩人共有農業用地,今以兩人名義共同申請起造一棟農舍,乙擬將其農舍及其持分農地移轉給甲,應俟該農舍使用執照滿5年後始得移轉。

 

2 . 若非共同起造者,既無提供持分比例之農業用地供興建農舍,擬移轉其持分農業用地時,自不受農舍應與其坐落用地併同移轉以及5年始得移轉之規定限制。

 

3 . 若非共同起造者,但有提供持分比例之農業用地供其他共有人申請興建農舍,因屬提供興建農舍之範圍,基於與農業經營不可分離意旨,仍應視為農舍之坐落用地,應與農舍併同移轉。

 

※ 以共有農地分割應就價值減少之該筆土地取得農地農用證明申請不課稅 - 

 

共有農業用地分割後,差額價值在1平方公尺以上,共有人依土地稅法第39條之2第1項規定,申請不課徵土地增值稅時,應就分割後共有人價值減少之該筆耕地申請核發農業用地作農業使用證明書,憑以審核。

 

※ 共有農地部分變更為非農地使用應按各持分比率面積課徵地價稅 - 

 

都市土地依法劃定的農業區、保護區及非都市土地依法編定之農業用地,作農業用途使用課徵田賦(停徵中);反之若變更為非農業使用應改課地價稅。

 

如果持有的土地是屬於持分共有情形,當該筆農地使用情形有部分變更為非農業使用,將依實際變更使用面積,分別按各共有人持分比率計算非農業使用的部分改課地價稅。

 

倘若全體共有人有協議分管使用時,可按各共有人分管的區域實際使用情形課徵地價稅或田賦(停徵中)。
 

 

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非農用地做農業使用此情況免徵遺產稅-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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「農業用地」依法變更為「非農業用地」,若仍做農業使用且符合條件,可依「遺贈稅法」第17條第1項第6款規定,免徵遺產稅。

 


根據「農業發展條例」第38條規定,依法編定為農業用地並做農業使用者,可申請免徵遺產稅;若該土地因都市計畫變更為非農業用地,又受限「依法應完成之細部計畫尚未完成」,或「已發布細部計畫,但尚未公告實施市地重劃或區段徵收計畫」,因此未能准許依變更後計畫用途使用,而繼續維持農業使用者,也享有農業用地的相同租稅優惠。

 


不過,若已依法編定為非農業使用的土地,且已可依編定後的使用地類別使用時,即使土地所有權人仍做農業使用,也無法適用免徵遺產稅的規定。

 


舉例說明,被繼承人遺有1筆使用分區為「中心商業區」的都市土地,公告現值2000萬元,繼承人於申報時檢附土地做農業使用證明書,以及地方政府城鄉發展局公文書載有該土地業擬定細部計畫,但區段徵收計畫尚未公告,符合「農業發展條例」第38條之1第1項第2款規定等文件,主張扣除2000萬元,經國稅局核定准予扣除,以該案適用稅率20%計算,節省遺產稅400萬元。

 

提醒,納稅人辦理遺產稅申報時,若列報土地符合「農業發展條例」第38條之1規定,應同時檢附農業主管機關及都市計畫主管機關出具的證明文件,向國稅局申請扣除。

 


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