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※ 私設道路 -

私設道路的定義是指：私人土地內的道路，如自家通道、社區通道、住戶共用出入口等等，都是屬於定義中的私設道路。

私設道路的所有權和使用權都屬於地主，私設道路是可以僅供特定人士通行，並不受到地方政府管轄。

若地主想將自己的私設道路提供給一般民眾通行，可以填寫「公眾通行同意書」向地方政府提出申請，只要審核通過，私設道路就可以變更道路用途成為「既成道路」，供大眾通行。

依法規規定，私設道路符合以下 4 個要件就會成為既成道路：

1 . 為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。

2 . 於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。

3 . 經歷之年代久遠而未曾中斷。

4 . 其他使用性質、使用期間、通行情形及公益之必要性。

※ 既成道路 - 

既成道路定義意即現有巷道，其定義是指具有「公用地役權」的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為 6 公尺，亦有 2~3 公尺的寬度。

公用地役權：所有權屬於私人，但作為公物使用。

現有的既成道路，多數原本為私設道路，因為有供公眾通行的事實，時間久了就被政府劃為既成道路供民眾使用，但地主仍保有所有權，而這種無償提供民眾通行的道路，各縣市政府會依法徵收、給予補償，地主還可以依法免徵地價稅。

※ 計畫道路 - 

計畫道路定義，是指在使用分區上被劃為道路用地的道路，在地籍圖和都市計畫圖上均有標示，其中也包含尚未施工興建的道路。

都市計畫道路最小為 4 米，接著就是 8 米以上的道路，通常都市地區的道路皆屬於計畫道路，有地方政府負責不定期維護、整修。

※ 「道路」，依道路交通管理處罰條例第3條第1款名詞釋義，指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他公眾通行之地方。

※  唯一進出之道路(俗稱死巷)屬供特定人通行，不屬於既成道路認定範圍。

※  現有巷道 (即指定建築線)者，屬建築法規定，不屬於既成道路認定範圍。
 

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※ 公告現值（即公告土地現值） - 

係直轄市或縣（市）政府對於轄區內土地，經常調查其地價動態，將地價相近的土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為政府課徵土地增值稅之依據及徵收私有土地補償地價之標準。

※  公告地價 - 

係政府每三年舉辦規定地價或重新規定地價時，參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於一月一日公告地價，其作用係供土地所有權人申報地價後據以課徵地價稅。

※  公告地價與公告土地現值的差異 - 

1、公告地價：約每三年公告1次，為土地所有權人申報地價之參考，申報地價則作為徵地價稅之依據。

2、公告土地現值：每年1月1日公告，為土地所有權移轉或設定典權，申報移轉現值之參考，並作為主管機關審核移轉現值及徵收補償地價之依據。

※  前次移轉現值 -

即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就是以地政機關第一次辦理之原規定地價為準。另前次移轉現值或原規定地價計算土地漲價總數額時，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價總指數調整之。

※ 申報地價 - 

公告地價係作為規定地價或重新規定地價時，土地所有權人申報地價之依據，土地所有權人在公告地價增減20%的範圍內申報，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，申報地價超過公告地價120%時，以公告地價120%作為申報地價，申報地價未滿公告地價80%時，政府得照價收買或以公告地價80%作為申報地價。

已規定地價的土地，應按申報地價，依法課徵地價稅。

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※ 土地增值稅課徵範圍 -

已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅, 但因下列情形移轉者免徵土地增值稅:

(一) 各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。

(二) 因繼承而移轉之土地。

(三) 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者: 

1 · 受贈人為財團法人。

2 · 法人章程載明法人解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。

3 · 捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

(四) 被徵收之土地。

(五) 依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願售與需用土地人者。

(六) 區段徵收之土地。

(七) 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

(八) 非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者, 免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施使用後再移轉時,以該土地第一次免徵土地増值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價, 計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

※  信託土地 - 

原土地所有權人（即委託人）若將土地信託予受託人，在信託關係存續期間，土地所有權人即登記為受託人。

但只要委託人和受益人是屬於同一個人（即自益信託），而且委託人本人、配偶或其直系親屬仍設籍於該信託土地，未出租未營業，符合土地稅法自用住宅相關規定，在受託人出售土地時，仍可按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

※  區域計畫法之道路用地 - 

依土地稅法第39條第3項規定，非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。

※ 移轉房地 - 

就地方稅而言：

1、契稅：買賣或贈與建物，應負擔契稅皆相同，目前稅率為6％。

2、土地增值稅：

買賣或贈與土地，均係以一般用地稅率核算增值稅。

依漲價倍數，稅率分別為20％、30％、40％。

而自用住宅之稅率為10％，惟以贈與方式移轉土地，並不能申請適用自用住宅優惠稅率。
 

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※ 自用住宅用地稅率課徵土地增值稅要具備 -

1 . 必須符合之要件：

(1)土地上面的房屋是土地所有權人本人或其配偶或直系親屬所有，並且在這筆土地上房屋辦竣戶籍登記。

(2)這筆土地在出售前1年內未做營業或出租使用。

2 . 應受之限制：

(1)土地所有權人以自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅，每人一生只能享受1次。

(2)適用自用住宅用地稅率的面積都市土地為3公畝或非都市土地為7公畝。

(3)自用住宅建築工程完成未滿1年以上者，其房屋評定現值須超過所占基 地公告現值10％。

※ 經重劃後移轉之土地，土地增值稅可否減徵 -

依土地稅法第39條之1第1項規定，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。

惟如舉辦規定地價前辦理之重劃，不得適用減徵之規定。

※ 因繼承而辦理土地移轉登記時是否課徵土地增值稅 -

繼承的土地已依法繳納遺產稅，按土地稅法第28條但書的規定，不再徵收土地增值稅。

※ 土地所有權人曾享用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，再出售自用住宅用地時，是否適用自用住宅優惠稅率課徵 - 

土地所有權人按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，土地稅法規定原以一生一次為限，為滿足一般民眾換屋需求，98年12月30日修正公布土地稅法第34條第5項規定，於再次出售自用住宅用地時，如符合下列條件，仍可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅：

1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。

2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

3.出售前持有該土地6年以上。

4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

5.出售前5年內，無供營業使用或出租。

※ 依法於2年內重購土地申請退還土地增值稅是否有次數之限制 -

依土地稅法第35條規定，土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，2年內重購合於同條規定之土地(自用住宅用地、自營工廠用地)，得申請退還其已納之土地增值稅。

現行之土地稅法對上開條文之適用，並無次數之限制規定，是以土地所有權人因重購土地經依該條規定退還土地增值稅者，該重購之土地屆滿5年如再行移轉後又重購土地，仍得依同條規定，申請退還其已納之土地增值稅。
 

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※ 取得特登之工廠，須將地目由農地改變為特目（特定目的事業用地），才算完成最後；經濟部去年公告「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」，列出取得特目條件。

過去農地如要報編成工業區，須達五公頃以上；而工輔法規定只要取得特登，符合條件就可申請為特目，兩公頃以下的農地工廠，就能從地目根本上納管。

辦法規定 -

第一 - 須於2032年3月19日前提出用地計畫申請；取得特登大限為112年3月19日，但考量取得特登後工廠需一定時間才能提出用地計畫，辦法給予十年緩衝期。

第二 - 須遵守環保法規，在用地計畫申請前三年內，未因違反環保法規遭停工或停業。

第三 - 須捐地三成或繳交回饋金。根據辦法，回饋金為變更使用總面積的當期公告現值五十％，可一次繳清或分期繳交，可在變更編定異動登記前、用地計畫或開發許可核定後一年內、兩年內、以及工廠登記前分別繳交二十五％。

第四 - 須規劃屋頂型太陽光電；根據辦法，發電設備面積至少須達屋頂之五十％，但如有饋線、日照不足、建物結構特殊等因素，則須經台電或經濟部指定太陽能產業公協會評估免安裝。

※ 農地工廠合法化，取得特定工廠登記證後的用地變更辦法依法令條文順序：

1 . 非都市土地變更編定為「特定目的事業用地」 。

2 . 最晚要121年3月19日前要提出「用地計畫」 。

3 . 用地計畫需包含「太陽光電發電計畫」 。

4 . 隔離綠帶為1.5公尺，可內縮也可外擴 。

5 . 建蔽率70%，容積率180% 。

6 . 農地變更回饋金為公告現值50%，可分4期 。

7 . 用地計畫核準後二年內要完成補建照和使用執照並取得工廠登記證。可展延二年 。

另外用地計畫經核定後，必須再用地計畫或開發許可核定起二年內完成工廠登記，如申請展延，展延期限不得超過二年，最後變更期程落日也訂在2040年3月截止 。

農地工廠完成合法化流程後，可永久合法使用，價值倍增 。

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新北市政府修訂「都市計畫容積移轉許可審查要點」，主要有3大變革，包括公園、綠地、兒童遊樂場等5項公共設施用地優先捐贈；捐贈的道路用地必須全持分或已開闢；授權需地機關可自行公告容積移轉送出基地的受贈條件，全案已獲新北市都市計畫委員會審議通過，今天起上路，設有1年緩衝期，減緩對土地開發市場的影響。

分析近3年來容積移轉捐贈的土地種類，捐贈公園、兒童遊樂場（含鄰里公園兼兒童遊樂場）、綠地、體育場、廣場，這5項市民有感的公共設施用地，僅佔總捐贈量15%。

目前土城暫緩發展區都市計畫，規定申請容積移轉須優先捐贈上述5大項公設用地，都計發布實施前的2000至2014年，捐贈面積僅約1.49公頃，實施後的2015至2019年，捐贈5大項公設面積增加至3.98公頃，大幅增加近2.6倍。

本次修法希望新北市比照土城暫緩發展區，全市一體適用，優先捐贈5大項公設用地，希望擴增舊市區公園綠地的面積，提升居住環境品質。

新法也要求申請容積移轉捐贈的道路用地必須全持分或已開闢，因為過去市府收受部分持分的道路用地，還得花費1至2年的時間進行協議分管或調處分割，影響行政效率，新制上路後，有助於加速打通瓶頸道路，提升道路開闢效率。

另外，過去有些開發商捐贈的公共設施用地沒有聯外道路，造成主管機關維護困難，容易被民眾亂丟垃圾，此次修法授權需地機關得自行公告送出基地的受贈條件，例如要求捐贈者施作圍籬或簡易綠美化，降低公設保留地受贈機關的土地管理成本。

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4171816

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※ 贈與農業用地 -

1.贈與民法第1138條所定繼承人之農業用地，免徵贈與稅。但該土地如繼續供農業使用不滿5年者，應追繳應納稅賦。

2.作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，可以不計入其土地及地上農作物價值之全數。但是受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，就要追繳應納稅賦。

但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，則不須追繳贈與稅。

※ 受贈人於農業用地列管期間，將農地回贈贈與人 -

贈與人將農地贈與受贈人，於5年列管期間內，受贈人又將受贈之農地回贈贈與人，如果經查至回贈前原受贈人仍繼續作農業使用而無應追繳贈與稅之情事，因為係回復未為贈與之狀態，可以免追繳贈與稅，也可免再列管。

※ 贈與公共設施保留地 -

依照都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因夫妻間、直系血親間的贈與而移轉，免納贈與稅，但是仍然應該列入贈與總額計算贈與價值後，再從「扣除額」這一欄以同樣的金額減除。

※ 土地因相互交換或共有土地辦理分割 -

土地所有人辦理土地交換或共有人辦理土地分割，各人取回的土地，按交換時或分割時公告現值計算土地價值，較原持有的土地依相同公告現值計算的價值不等，其間產生的差額部分如無補償約定時，就是屬於以顯著不相當代價讓與財產的情形，其差額便算是贈與，應課徵贈與稅，此時，以取得土地價值減少的人為贈與人，依法應申報贈與稅。

但經法院裁判分割之共有土地，雖各人依法院判決分割後所取得之土地價值，與依原持有比例所算得之價值不相當，法院如認為其價格相當而未定當事人須以金錢互為補償者，應免課徵贈與稅。

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※ 繼承農地免遺產稅-三要件

1 . 須是合法受贈人 
2 . 取得農業使用證明 
3 . 五年內不能變更用途或移轉

農地因繼承或贈與可免徵遺產及贈與稅，但必須同時符合三項要件，

包含

一、贈與或繼承對象必須是《民法》第1138條所訂繼承人或受遺贈人；

二、農地必須取得農業用地作農業使用證明書；

三、農地自贈與後五年內仍作為農業使用，

另外繼承人須向國稅局申報該筆農地繼承或贈與，如不符合免稅條件，國稅局將追回遺贈稅。

※ 繼承農地五年內出售或未繼續作農業使用遺產稅課稅相關規定-

遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，可自遺產總額中扣除土地及地上農作物價值之全數。

但承受人自承受之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用，應追繳應納稅賦。

繼承或受遺贈之農地免徵遺產稅，目的在鼓勵農地繼續作農業使用，惟為防止承受人於核准免稅後違規使用、廢耕或移轉等不繼續作農業使用，致失政府以租稅鼓勵健全農業政策之目的，又農地於開放自由買賣後，其流通性與一般土地無異，更為避免富人於年老、重病臨終前，先將現金、股票等財產轉換成農地，嗣於繼承移轉享受免稅之優惠後，隨時將農地出售取得現金，致農地淪為規避遺產稅之工具，所以規定繼承人或受遺贈人自承受之日起五年內，未將土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，即應予追繳應納之遺產稅。

但若繼承人於繼承之日起5年內移轉予其他同為繼承之人且為繼續經營農業生產時，可免追繳，惟仍會繼續列管。

呼籲，繼承或受遺贈農地者，應注意以上規定，以免遭補稅。
 

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