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※ 遺產中之農業用地減免遺產稅之規定 - 

1 . 遺產中的農業用地和地上的農作物，由繼承人或受遺贈人繼續作農業使用，可以扣除土地和地上農作物價值的全數，免列入課稅。

但是承受人自承受之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，就要追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不須追繳遺產稅。

2 . 農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，經都市計畫主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書者，得分別檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件，向主管稽徵機關申請適用第三十七條第一項、第三十八條第一項或第二項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦：

（1）依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。

（2）已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。

3 . 免徵遺產稅的農業用地，於列管5年內經初次查獲承受人未將該農地繼續作農業使用，其情形如果是承受人將該農地移轉，國稅局會限期令承受人回復所有權登記並繼續作農業使用，如未於期限內回復所有權登記並繼續作農業使用，才會追繳遺產稅。

4 . 免徵遺產稅的單筆農業用地，於5年列管期間內，如經繼承人辦理分別共有登記而部分繼承人移轉其持分，或經全體公同共有的繼承人移轉部分持分，並且能夠提示有效且面積與該移轉持分相當的分管契約供稽徵機關查核者，僅就移轉的持分部分補繳遺產稅。

※ 公共設施保留地，如經徵收，應如何申報課徵遺產稅 - 

1 . 公共設施保留地，如果在所有權人生前已經公告徵收確定，所領取的補償費到死時還沒有支用，或還沒有具領完畢的部分，應該屬於被繼承人的遺產，就這些留下來的數額或還沒領的金額申報課徵遺產稅。

2 . 公共設施保留地如果在所有權人生前已公告徵收，但是到死亡的時候還沒有公告期滿，那麼這筆公共設施保留地仍然是被繼承人的遺產，免徵遺產稅。

※ 公共設施保留地，申報遺產稅 - 

依照民國77年7月15日公布增訂的都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因繼承可以免徵遺產稅。

所以從這一天起以後死亡的被繼承人，遺有公共設施保留地才可以免徵遺產稅。但是為了辦理繼承登記的需要，仍然要先把這筆保留地併入遺產總額，再以同樣的金額從總額中扣除。並請附上土地所在地主管機關出具記載都市計畫編訂日期的土地使用分區證明及是否為公共設施保留地，以便查核。

※ 遺產中之農業用地，申報減免遺產稅 - 

檢附下列文件始可准予扣除：
農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」，或「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」及經都市計畫主管機關出具符合農業發展條例第38條之1規定土地之公文書。（農業發展條例第38條之1、第39條）

※  遺產中屬新市鎮特定區計劃範圍內之徵收土地，是否應課徵遺產稅 - 

1.依新市鎮開發條例擬定、發布之特定區計畫及於該條例公布施行前，經行政院核定開發之新市鎮計畫，依新市鎮開發條例第11條之規定，新市鎮特定區計畫範圍內之徵收土地，所有權人於新市鎮範圍核定前已持有，且於核定之日起至依平均地權條例實施區段徵收發還抵價地5年內，因繼承而移轉者，免徵遺產稅。前項規定於本條例86年5月21日公布施行前，亦適用之。

2.前項抵價地必須係採區段徵收方式開發之土地，始有免稅之適用。

3.抵價地之計算，應先按應領補償地價之金額，以請求權方式，列入遺產總額，再依上開規定，為免稅之扣除。

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※ 單純贈與 - 為自願之無條件之贈與 。

※ 附有負擔之贈與 - 

指的是贈與人在贈與契約中，約定受贈人必須對贈與人或第三人負有一定的給付義務。
給付義務稱為負擔，而受贈人必須在接受贈與的同時，也接受負擔，也就是附負擔的贈與。

若是受贈人沒有履行負擔時，贈與人是可以要求其履行負擔或撤銷贈與的。贈與撤銷後，贈與人得依關於不當得利之規定，請求返還贈與物。

※ 贈與附有負擔 - 

指契約業已成立，經條件成就時發生效力或失其效力而言，其中條件又分為停止條件及解除條件:當停止條件成就時，契約始發生效力，如A約定如果B考試第一名就送一個手機，而B考到了第一名也送了手機，就是停止條件；當解除條件成就時，契約即失其效力，如C送D名牌包包，約定若下次考試沒有前三名就要收回，而「考試沒達到前三名」就是解除條件。

※ 撤銷贈與 - 

必須在「知悉受贈人不負起附負擔行為的1年內就要撤銷」，若超過1年的時效追溯期，就無法撤銷贈與。

一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。

 二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。 前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅。

 三、附負擔的贈與，而未履行其負擔之義務。(民法第412條)。

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※ 財產可不計入贈與總額課稅 - 

1 . 捐贈給各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關的財產。

2 . 捐贈給公有事業機構或全部公股之公營事業的財產。

3 . 捐贈給依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準的教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業的財產。

4 . 扶養義務人為受扶養人支付的生活費、教育費及醫藥費。例如父母親支付子女的生活費。

5 . 作農業使用的農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定的繼承人，可以不計入其土地及地上農作物價值的全數。

但是受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情形，應追繳應納稅賦，但是因受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不用追繳贈與稅。

6.配偶相互贈與之財產。

7.父母於子女婚嫁時所贈與財物，總金額不超過100萬元。

8.因委託人提供財產成立、捐贈或加入符合第16條之1各款規定之公益信託，受益人得享有信託利益之權利。（遺產及贈與稅法第20條、第20條之1）

※  贈與農業用地 - 

1 . 贈與民法第1138條所定繼承人之農業用地，免徵贈與稅。

但該土地如繼續供農業使用不滿5年者，應追繳應納稅賦。

2 . 作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，可以不計入其土地及地上農作物價值之全數。

但是受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，就要追繳應納稅賦。

但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，則不須追繳贈與稅。
﹙遺產及贈與稅法第20條第1項第5款﹚

※ 贈與公共設施保留地 - 

依照都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因夫妻間、直系血親間的贈與而移轉，免納贈與稅，但是仍然應該列入贈與總額計算贈與價值後，再從「扣除額」這一欄以同樣的金額減除。

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※ 遺產中有作農業使用的農業用地，須要符合才能享受免稅優惠。

1 . 由繼承人或受遺贈人承受。

2 . 該筆農地在被繼承者死亡時，就已經是農業用地。

3 . 取得農業主管機關核發農業用地作農業使用證明。

4 . 該筆農地自繼承後5年內持續作農業使用。

5 . 申報該筆農地且主張農業用地扣除額，才可以享有免課遺產稅優惠。

※ 申報被繼承人的遺產稅，未主張農業用地扣除額，在核定遺產稅後，再檢具農業主管機關核發的農業使用證明書，向國稅局申請更正。

或者原先雖列報農業用地扣除額，卻未檢具農業主管機關核發的農業使用證明書，之後才申請證明書補具情形。

繼承人取據農業使用是農業機關在被繼承者死亡後核發，查明農業地在被繼承者死亡時仍為農業使用，假使經查明被繼承人死亡時農地並無作農業使用而為其他用途，是繼承人在繼承後才整地恢復農業使用，就不符《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款規定不符，尚無農業用地扣除額的適用。

※  承受人自承受之日起5年內，除因承受人死亡、該土地被徵收或依法變更為非農業用地外，如未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用者，將會追繳應納遺產稅賦。

於列管5年內未將免徵遺產稅之農業用地繼續作農業使用之情形，尚包括承受人將該農地所有權移轉，除移轉原因符合前述但書規定之死亡繼承移轉或徵收移轉外，如經稽徵機關初次查獲者，納稅義務人應於稽徵機關規定之期限回復所有權登記並繼續作農業使用，如未於期限內回復所有權登記並繼續作農業使用，稽徵機關將追繳遺產稅賦。

作農業使用之「非農業用地」土地，農業用地經依法律變更為非農業用地，仍作農業使用且符合條件者，可依《遺產及贈稅法》第17條第1項第6款規定免徵遺產稅。

※ 依據《農業發展條例》第38條規定，依法編定為農業用地，並作農業使用者，可以申請免徵遺產稅。

若該土地因都市計畫變更為非農業用地，又受限「依法應完成之細部計畫尚未完成」，或「已發布細部計畫，惟尚未公告實施市地重劃或區段徵收計畫」，故未能准許依變更後計畫用途使用，而繼續維持作原來農業使用者，依同條例規定，亦享有農業用地之相同租稅優惠。

但如已依法編定為非農業使用之土地，且已可依編定後之使用地類別使用時，縱土地所有權人仍作農業使用，也沒有免徵遺產稅規定適用。

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※ 生前贈與將財產移轉，須注意被繼承人死亡前二年的贈與仍算入遺產總額內。

遺產稅年度免稅額為1,333萬元，與扣除額兩者是固定的，如果想降低遺產淨額，可由遺產總額布局。

第一步 - 是資產分配，分年贈與244萬元的免稅額，或利用保險規劃來合法節稅。當高資產者過世時，生存配偶主張的剩餘財產差額分配請求權金額，可從被繼承人遺產總額中扣除，節稅效果相當可觀。

第二步 - 轉換資產型態，由於不動產土地公告現值和房屋評定標準價格所計算的遺產稅，合計比市價低上許多，如此便能讓帳上財產價值變少，其他還包括購買農地、未上市公司股票等形式，用轉換資產來節省遺產稅。

※ 生前贈與的生效條件是：

１. 有贈與的意思。

２ . 贈與物交付給受贈人，對於尚未實際佔有而無法交付的動產，贈與人必須在生前放棄其所有權。

３ . 受贈人接受贈與。

生前贈與則立即生效。要注意的是，生前贈與一旦完成，就無法撤銷或收回。

生前贈與可以包含任何類型的財產，例如現金、不動產、股票或其他有價值的資產。

生前贈與一旦完成，就沒有時效限制，遺產預付的效力將持續存在。

生前贈與被視為遺產預付，贈與部分的財產將無法再參與遺產分配，也無法被課徵遺產稅。

(生前贈與的行為並不會完全豁免遺產稅，如果遺贈人贈與財產的總價值超過一定金額，仍然需要繳納遺產稅。)

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※ 可以申請容積移轉公共設施保留地 - 

1 . 公園用地。

2 . 兒童遊樂場用地。

3 . 公園兼兒童遊樂場用地。

4 . 綠地。

5 . 廣場用地。

6 . 廣場兼停車場用地。

7 . 計畫道路用地，應符合下列各款情形之一：

A . 已供公眾通行者。

B . 與接受基地相鄰接之未開闢計畫道路，且任一端連接已開 闢之計畫道路或現有巷道者。

C . 寬度八公尺以下之未開闢計畫道路。

※ 都市計畫容積移轉實施辦法(103.08.04)對送出基地做出條件限制如下 -

第6條：送出基地為私有都市計畫公共設施保留地時，不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。

A . 都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地。

B . 為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地。

C . 私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。

第7條：送出基地申請移轉容積時，以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限。

※ 須符合接受捐贈之條件 -

1 . 產權無糾紛且符合通常效用。

2 . 不得有設定地上權、抵押權、不動產役權…等負擔或附帶條件。

3 . 土地上沒有其他地上物存在。

4 . 不得為法定空地。

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※ 以共有農業用地申請興建農舍者，於興建後，共有人將其持分土地移轉或農舍移轉之規定 - 

1 . 若為共同起造者，移轉農舍及其持分土地予其他起造人，應符合5年移轉之規定。例如甲乙兩人共有農業用地，今以兩人名義共同申請起造一棟農舍，乙擬將其農舍及其持分農地移轉給甲，應俟該農舍使用執照滿5年後始得移轉。

2 . 若非共同起造者，既無提供持分比例之農業用地供興建農舍，擬移轉其持分農業用地時，自不受農舍應與其坐落用地併同移轉以及5年始得移轉之規定限制。

3 . 若非共同起造者，但有提供持分比例之農業用地供其他共有人申請興建農舍，因屬提供興建農舍之範圍，基於與農業經營不可分離意旨，仍應視為農舍之坐落用地，應與農舍併同移轉。

※ 以共有農地分割應就價值減少之該筆土地取得農地農用證明申請不課稅 - 

共有農業用地分割後，差額價值在1平方公尺以上，共有人依土地稅法第39條之2第1項規定，申請不課徵土地增值稅時，應就分割後共有人價值減少之該筆耕地申請核發農業用地作農業使用證明書，憑以審核。

※ 共有農地部分變更為非農地使用應按各持分比率面積課徵地價稅 - 

都市土地依法劃定的農業區、保護區及非都市土地依法編定之農業用地，作農業用途使用課徵田賦(停徵中)；反之若變更為非農業使用應改課地價稅。

如果持有的土地是屬於持分共有情形，當該筆農地使用情形有部分變更為非農業使用，將依實際變更使用面積，分別按各共有人持分比率計算非農業使用的部分改課地價稅。

倘若全體共有人有協議分管使用時，可按各共有人分管的區域實際使用情形課徵地價稅或田賦(停徵中)。
 

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自105年1月1日起，個人出售作農業使用的農地，買受人須為個人，始符合免納房地合一所得稅的規定。

說明，近來審理房地合一所得稅未申報案件時，發現轄內納稅義務人甲於111年3月間買賣取得農地，嗣於111年5月出售移轉登記予公司法人，甲自認出售農地時，已取得農業用地作農業使用證明書，即無須申報個人房屋土地交易所得稅，案經查獲後應補稅400餘萬元及處罰鍰200餘萬元。

依所得稅法第4條之5第1項第2款「符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地」免納所得稅規定，係為配合農業政策，鼓勵農地農用，對於農業用地賦予租稅減免之優惠。

而依農業發展條例第37條第1項規定，移轉土地得申請不課徵土地增值稅，係限以該土地移轉時同時符合「作農業使用」及「移轉與自然人」，甲雖提示農業用地作農業使用證明書，惟土地承受人非自然人，與農業發展條例第37條規定要件不符。

呼籲，勿以為取得農用證明，就誤認不用課徵房地合一稅，農地買賣之承受對象，亦須同時符合得申請不課徵土地增值稅之要件。為確保自身權益，在農地買賣移轉前，建議先向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅，以釐清適用情形。

特別提醒，自105年1月1日起，個人出售適用所得稅法第4 條之4規定之房屋、土地，依所得稅法第14條之5規定，個人有所得稅法第14條之4規定之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報。

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※ 農舍及其坐落用地併同移轉之持分比例規定 - 

一、 查農業發展條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權之規範意旨，係為避免農舍與其農業用地分由不同人所有，造成農地產權及經營利用之問題。

所稱農地與農舍移轉時不應有所有權人不同，即指上開農舍與農業用地不得分別移轉之情形。

二、 另前揭函釋有關農地與農舍移轉時不得有持份不一致之情形，係指在前開條例第18條第4項農地與農舍併同移轉原則下，因農舍與農業用地不得分開處理，持分自應相等，即持有農舍的比例與農地比例均應相同，始符合該條項規定之意旨。

※ 農舍移轉之承受人其資格 -

一、 農舍與其座落用地併同辦理移轉時，其承受人資格應符合無自用農舍條件；辦理移轉時，承受人應檢具：

(一)  稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。

(二)  前揭申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。

(三)  申請人切結無自用農舍文件等3項文件供地政單位審查。

二、 爰農舍及其坐落用地併同移轉之承受人，除繼承外，無論贈與、買賣或拍賣，均須符合無自用農舍條件。

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※ 土地被「套繪管制」，在解除管制前不能提供建築使用。

「套繪管制」是為了避免一塊地被使用兩次，俾主管機關承辦人員，在收到建照或使用執照申請時，可以知道這一塊空地已經不可以再有其他用途。

※ 法律規定的「套繪管制」約有二類，一類是依據「建築法」第11條規定「應留設之法定空地非依規定不得重複使用之查核管制，該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。」

因此，在建築執照及地籍套繪圖上，會將已興建、未興建建築物及設置停車空間之土地分別著色標示。

另一類則是農地套繪管制，「農業用地興建農舍辦法」第12條規定「建築主管機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。

已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」

土地被套繪管制在解除套繪管制前，是無法再提供建築使用的。

所以買賣農地如果有超過756坪或是買方有興建的準備(合併)，注意要申請 『農業用地無套繪證明』。

※ 解除套繪管制之條件及程序 -

1 . 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，依變更後之土地使用規定管理，農舍用途宜配合變更。

依變更使用執照程序將農舍用途變更為非農舍使用後，其配合耕地得一併解除套繪管制。

2 . 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，配合依變更使用執照程序調整套繪管制範圍，如屬配合耕地，得逕為解除套繪管制。

3 . 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上，所稱比例符合法令規定者，為農舍用地面積不得超過農業用地面積之10％，農業經營用地面積不得低於農業用地面積之90％，農業用地面積不得低於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序自使用執照刪除。

4 . 申請解除套繪管制者，以農業發展條例89年修正前後已興建農舍之農業用地為對象；農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請；檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定，得免由建築師簽證；農業用地經解除套繪管制者，地方主管建築機關應將解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷註記。

※ 無涉解除套繪管制之項目 - 

有關已興建農舍領有使用執照之2筆農業用地地界相連，如界址調整前後未增減原管制農業用地面積，且未變更農舍坐落位置或基地地號，亦無涉及解除套繪管制事宜，依地政法令規定得逕向地政機關申請土地界址調整，並於界址調整後，依變更使用執照程序配合調整套繪管制範圍。

※ 已興建農舍之農業用地，若得依農業發展條例第16條但書規定辦理分割者，須否受農業用地興建農舍辦法第12條未經解除套繪不得辦理分割之限制 - 

1 . 已興建農舍之耕地，如符合農業發展條例第16條規定，得辦理分割，惟仍須符合同條例第18條第4項規定，即已申請興建農舍之農業用地不得重複申請，且不得解除套繪管制。

2 . 另已興建農舍之農業用地，縱使得依農業發展條例第16條規定辦理分割，若其為提供興建農舍之農業用地，按理應受同條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之限制，否則將產生徒有農舍卻無供農業經營用地之不合理現象。

※ 依規農舍應於核發建造執照後，造冊列管，並送地政機關於土地登記簿上註記，倘建築執照失效或撤銷，抑或農舍全倒、拆除或滅失等，可解除套繪管制。

※ 農舍坐落之農業用地面積及其符合規定比例之多筆農業用地面積合計大於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制，且不論農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請變更使用執照解除套繪管制。

辦理單位 :  直轄市、縣（市）主管建築機關  (各縣市不同)

新北市 - 新北市政府工務局
苗栗縣 - 縣府工商發展處(建築管理科) 
台中市 - 都發局
花蓮縣 - 公所工務課
高雄市 - 高雄市政府工務局
 

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房屋稅是否免稅，並非以屋齡為要件，而是依房屋評定現值及使用情形而定。

依《房屋稅條例》規定，房屋稅將依不同房屋現值及使用情形，分別按「住家用」及「非住家用」課稅。

其中房屋現值主要以房屋標準單價、折舊率、經歷年數及房屋所在地段調整率為計算基礎，各縣市可免徵房屋稅的房屋現值有所不同，應以公告為主。 

房屋稅是否免稅是需符合「住家使用」及「房屋現值」2個要件，才符合免徵房屋稅資格。

現行法規並未針對一定的屋齡有免徵房屋稅之規定，以房屋而言，須同時符合「房屋現值在新臺幣約為10~11萬元 」及「住家使用」2個要件，才有免徵房屋稅之適用。

因為房屋會折舊，所以房屋現值會逐年降低，約可提早3至4年即可免徵房屋稅。

因此現值超過約為10~11萬元之房屋，無論屋齡多久，都需課徵房屋稅；另外房屋現值雖在約為10~11萬元以下，如有部分面積供非住家使用，則未作住家使用部分仍需按照實際使用面積，按營業用或非住家非營業用稅率課徵房屋稅，而住家用部分則可免稅。

另外，也不是單純以房屋經歷年數就認定是老舊房屋免稅，房屋縱使超過40年或50年，如果房屋現值還超過免徵標準，仍然要繼續課徵房屋稅。

※  房屋改建期間可免課稅 - 

一 . 新建房屋，以門窗、水電設備裝置完竣，可供使用之日為起算日，未裝置完竣已供使用者，以實際使用日為起算日。

但延不裝置門窗、水電者，以核發使用執照之日起滿 30 日為起算日（臺北市、高雄市、新北市以滿 60 日為起算日）

二 . 延不申領使用執照者，其申報日期起算如下（高雄市不適用）：

1 . 臺北市、新北市：以房屋主要結構完成 120 日為起算日。

2 . 其他縣市：以房屋主要結構完成，可供裝置門窗之日起滿 30 日為起算日。（臺中市以 60 日為起算日）

三 . 增建、改建房屋，以增、改建完成可供使用之日起為起算日。

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依土地稅減免規則第17條規定，重劃地區內土地，於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅全免。

但如果土地在重劃期間內仍作原來使用，即地上原有的房屋、工廠等未拆除仍繼續供使用 (例如原有建物保留未拆除)，則無法免稅，則無法適用免徵地價稅規定。

進一步說明，等到土地重劃完成後，自完成之日起，其地價稅還可以減半徵收2年，並自第3年起恢復全額課稅。

提醒，重劃完成土地如有符合自用住宅用地及工業用地等優惠稅率，或巷道用地、騎樓走廊用地等各種地價稅減免之申請要件者，可於當年度9月22日以前提出申請，經審查核定後，當年度即可適用優惠稅率課徵或減免地價稅，逾期申請者，自申請之次年度開始適用。

重劃後土地移轉土地增值稅的優惠 - 

1 . 市地重劃負擔總費用得自土地漲價總數額中扣除。

2 . 重劃後土地第一次移轉，土地增值稅減徵四十％。
 

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公共設施保留地的稅捐優惠 - 

1 . 地價稅：依據規定，屬於都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地可依《土地稅法》第17條規定，依千分之二課徵外，統按千分之六徵收，至於未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。

2 . 土地增值稅：依《都市計畫法》指定之公共設施保留地，在尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，日後被徵收時，亦免徵土地增值稅。

但非都市土地經「需用土地人」開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。

3 . 綜合所得稅：依據規定，公共設施保留地因徵收取得之加成補償，免徵所得稅。

4 . 遺產稅：公共設施保留地因繼承而移轉者，免徵遺產稅。

另依據《遺產及贈與稅法施行細則》第44條及第46條，納稅義務人申請以遺產中公共設施保留地抵繳遺產稅款時，是以公共設施保留地之價值占全部遺產總額比例計算之應納稅額為限。

但於99年1月14日前發生之繼承案件，或該公共設施保留地於劃設前已為被繼承人所有或劃設後僅因繼承移轉至被繼承人所有者，納稅義務人仍可以該地之全數抵繳遺產稅。

公共設施保留地抵繳價值之計算，以申請日為準，並準用有關遺產或贈與財產之估價規定辦理。

5 . 贈與稅：依《都市計畫法》第50條之1規定，公共設施保留地免徵贈與稅，但受贈人身分必須為配偶、直系血親親屬關係。

6 . 房地合一稅：依《所得稅法》第4-5條有關免納所得稅的房地，就有「尚未被徵收前移轉依依《都市計畫法》指定的公共設施保留地」，故公保地尚未被徵收前，在私人間互相交易、移轉，都免徵房地合一稅。

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※ 所得稅法第4條之5規定，個人交易2016年1月1日以後取得自住的房屋、土地，符合下列各項條件，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10％課徵所得稅：

（1）個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（2）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（3）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

另依據房地合一課徵所得稅申報作業要點第17點規定：符合納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準第2條規定，個人與其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者，於適用本法第4條之5第1項第1款第3目有關交易前六年內未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定時，該個人與其配偶得個別認定。

申請適用房地合一租稅優惠，須同時符合以上三要點，缺一不可。
 

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※ 公共設施保留地應符合條件 - 

根據都市計畫法及內政部函釋的規定，要劃設為公共設施保留地必須符合以下條件：

1 . 須為都市計畫法第42條所認定的公共設施用地。

2 . 尚未依法徵收取得。

3 . 沒有以下情況：

A . 依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦的公共設施用地。

B . 依都市計畫法第61條第2項規定，已由私人或團體舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建的公共設施用地。

C . 配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢的公共設施用地。

※  公共設施保留地免稅項目有 - 

1 . 所得稅：公共設施保留地因依都市計畫法第49條第1項徵收取得之加成補償，免徵所得稅。

2 . 遺產稅、贈與稅：依據都市計畫法第50-1條規定，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

3 . 地價稅：若在保留期間，沒有作任何使用並與使用中的土地隔離，可免徵地價稅；若作為自用住宅，適用2‰的稅率，其他使用則按6‰計徵。

4 . 土地增值稅：公共設施保留地在尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅；日後被徵收時，也一樣免徵土地增值稅。

公共設施保留地在尚未被政府徵收前，若申請為臨時建築使用，還是得依法繳稅。

※ 公共設施保留地使用限制 - 

根據都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條規定，公共設施保留地使用限制如下：

1 . 臨時建築權利人之自用住宅。

2 . 菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。

3 . 小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。

4 . 幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。

5 . 臨時攤販集中場。

6 . 停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。

7 . 其他依都市計畫法第51條規定得使用之建築物。

公共設施保留地在尚未被政府徵收前，雖可申請為臨時建築使用，然經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；若不自行拆除者，政府將予以強制拆除。
 

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※ 房地合一稅新制下，房屋、土地的交易日，原則以所出售或交換的房地完成所有權移轉登記日為準；特殊交易情形的交易日認定如下：

1 . 因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權的房屋、土地 - 拍定人領得權利移轉證書之日。

2 . 交易無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋 - 訂定買賣契約之日。

3 . 房屋使用權 - 權利移轉之日。

4 . 預售屋及其坐落基地 - 訂定買賣契約之日。

5 . 交易符合一定條件之股份或出資額 - 

屬證券交易稅條例所稱有價證券 - 買賣交割日。

上開有價證券以外 - 訂定買賣契約之日。

※ 不動產買賣，時間點特別留意：

1 . 簽約日：指買賣雙方私契，簽約買賣契約的日期。

2 . 立約日：指買賣雙方公契，所填的買賣契約日期。

3 . 申稅日：指增值稅或是契稅所填的報稅日期。

4 . 登記完成日期：指地政事務所，完成買賣所有權移轉的日期。

5 . 點交日：指買賣雙方完成交屋或是交地的日期。

 
一般不動產買賣從簽約日到點交日，約需30～45天登記完成，也是可點交的日子。

※ 房地合一稅之前，奢侈稅的課徵，時間計算是以簽約日期為主，不以簽約日期為準，改採以登記日期為準。

※ 不動產繼承路徑決定房地出售時的稅制 - 

1 . 被繼承人於105年1月1日以後取得之房地適用新制。 

2 . 被繼承人於104年12月31日以前取得之房地原則上適用舊制。 如果該不動產於繼承前、後均自住用，則可以在新舊制中擇優申報。

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※ 配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅

而作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

若同時符合「配偶贈與不課徵土地增值稅」及「農用農地不課徵土地增值稅」條件者，義務人如果不想繳納土地增值稅，在向稽徵機關申報土地現值時，得自行選擇其一適用。

說明，「不課徵」土地增值稅，其實並不是真的「免徵」，只是延緩課稅，因為新所有權人的前次移轉現值會維持在原所有權人之前次移轉現值。當該筆土地再次移轉依法應課徵土地增值稅時，將以原所有權人之前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅。

※ 1 . 同樣為延緩課徵，以都市土地供公共設施使用為例，依土地稅法第39條第2項規定，該筆土地尚未被徵收前移轉，可免徵土地增值稅，但若該筆土地將來被變更為非公共設施使用後，再行移轉，便須負擔前手交易時免徵之土地增值稅，而非實質免徵。

2 . 免徵土地增值稅樣態，則屬實質意義上的免徵，例如各級政府出售公有土地，依土地稅法第28條規定，可免徵土地增值稅，以避免政府負擔高額的土地增值稅。

※ 移轉作道路使用之土地，如符合下列要件，可申請免徵土地增值稅。

1 . 屬都市土地範圍內，檢附都市土地使用分區證明書，公共設施用地名稱為道路用地，且為將來供政府以徵收、區段徵收，或未明文規定方式取得之公共設施保留地。

2 . 屬非都市土地範圍內，檢附需用土地人核發之非都市土地供公共設施使用證明書，土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，且使用地編定為交通用地。

徵收前移轉上述土地時，應於土地增值稅申報書勾選申請免徵之規定，並檢附都市土地使用分區證明書或非都市土地供公共設施使用證明書，符合規定者，才可免徵土地增值稅。

此項免徵規定並非實質免稅，如土地變更為非公共設施保留地或非供公共設施使用後再次移轉，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅!

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※ 所謂自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且出售前1年或新購後無出租或供營業用之住宅用地。

※ 重購退稅 - 

是指納稅義務人2年內重購自用住宅用地，不論是先買後賣或先賣後買均可，新買土地地價若是超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後的淨額，可以向出售地之地方稅稽徵機關申請退還土地增值稅，但最高退稅額以所繳稅額為限。

※ 重購退稅的條件除了必須符合自用住宅規定之外，仍需注意下列要件：

1.土地所有權人必須是同一人，但建物所有權人可以是本人、配偶或直系親屬。

2.所買的土地現值必須高於所賣的土地現值。

3.先買後賣的換屋者，欲出售之土地，於購買新土地之當時，必須已符合自用住宅使用，始有其適用。

4.重購退稅請求權時效為10年。

※ 先買後賣土地辦理自用住宅用地重購退稅，須符合購買土地時已持有供自用住宅使用之土地才適用；如果原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售前補辦戶籍遷入，就無法退還已納之土地增值稅。

戶籍的遷入是無法事後補正的，如果有土地增值稅重購退稅需求，請務必記得購買土地時欲出售地須有本人或其配偶、直系親屬設戶籍，以免後來出售房地要辦理退稅時才發現要件不符影響自身的權益。

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※ 出售作道路使用之土地，有二種情形可申請減免土地增值稅 - 

1、位於都市土地範圍內，屬都市計畫法指定之公共設施保留地（如：公共設施用地別為道路用地），徵收前移轉，檢附土地使用分區證明書，於申報時可申請免徵土地增值稅。

2、位於非都市土地範圍內，已開闢完成或依計畫核定供作公共設施道路使用，且使用地編定為交通用地，徵收前移轉，檢附需用土地人核發非都市土地供公共設施使用證明書，於申報時可申請免徵土地增值稅。

前二項免徵規定，土地嗣後經變更為非公共設施保留地或非供公共設施使用，以第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

徵收前移轉土地時，應在土地增值稅申報書勾選申請免徵的規定，並檢附都市土地使用分區證明書，或非都市土地供公共設施使用證明書，符合規定時，才可免徵土地增值稅。

※ 土地稅法第39條規定，被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第1次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

依都市計畫法指定之公共設施保留地，其都市計畫書規定以徵收或區段徵收方式取得，或未明文規定取得方式者，均有土地稅法第39條規定第2項免徵土地增值稅規定之適用。

惟若公共設施保留地係以「市地重劃」方式取得，地主仍將參與分配土地權利及適用重劃後第1次移轉時土地增值稅減徵40%之規定，此與政府以徵收方式取得，對地主權利損益情形有別。

因此，以維租稅公平，計劃以「市地重劃」方式取得之公共設施保留地，既無須經由政府以徵收方式取得，自無適用免徵土地增值稅之規定。

經都市計畫劃設為學校及道路用地案並經發布實施在案之公共設施保留地，如依都市計畫書規定應以「市地重劃」方式取得，於土地所有權移轉時，則無免徵土地增值稅規定之適用。
 

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※ 農地上蓋農舍，應繳房屋稅或地價稅 -

1. 農地上蓋有合法農舍須作農業使用才有課徵田賦適用，但如農地違建或合法農舍有增建、改建、車庫、圍牆、景觀及鋪設水泥鋪面等與農業經營無關設施，甚至將農舍變更為營業用，如供經營餐廳、民宿、汽車修理廠、工廠等營業行為，以上使用情形皆非屬農業使用，不符課徵田賦要件，應自變更使用的次年(期)開始改課地價稅。 

2. 房屋稅係以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，故農地上蓋農舍亦屬於房屋稅課稅對象，並以房屋實際使用情形適用不同稅率核課房屋稅。

※  農地建農設，有條件免土增稅 - 

農地興建有固定基礎的農業設施，應先申請農業設施容許使用，並依法申請建築執照，後續也要依規定建築使用，才能核發農業用地作農業使用證明書，並適用農業用地移轉不課徵土地增值稅。

農地上興建的農業設施，必須在農業設施容許使用同意書核發後6個月內，完成建築執照的申請，並依規定建築使用，才能核發農地農用證明書，適用農地移轉不課徵土地增值稅。

但並非農地上的所有建築設施，都需要申請建築執照。農業設施面積在45平方公尺以下，且屬1層樓建築者，免申請建築執照；另2003年1月13日前，已興建有固定基礎的農業設施，只要是面積在250平方公尺以下，且無安全顧慮者，也免申請建築執照。

如果符合自用住宅用地優惠稅率、農業用地不課徵、公共設施保留地免徵土地增值稅等條件，可以持相關證明提出申請，經審查符合資格者，就可以省下至少一倍以上的土地增值稅。

※ 農地興建農舍為自住使用，可申請不課徵土地增值稅 - 

農業用地作農業使用，移轉與自然人，申報時檢附農業用地作農業使用證明書，得申請不課徵土地增值稅。

農地上如有興建農舍，須符合自住使用，若查有供出租、營業使用，或增建、改建等不符合作農業使用之情事，將無法適用不課徵土地增值稅減免規定。

※  交易農舍，依【所得稅法】規定，個人出售依農發條例申請興建的農舍，不論何時取得、出售，應就房屋部分計算財產交易所得，且應併入該年度綜合所得稅總額，並在隔年5月辦理結算申報時課徵所得稅。

納稅義務人移轉農地及農舍，除了應取具「農業用地作農業使用證明書」之外，尚須取得地方稅稽徵機關核發之「土地增值稅不課徵證明書」，才能符合免納房地合一稅的規定。

※ 出售農地-免納所得稅，出售農舍-則需課徵所得稅。

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