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※ 以共有農業用地申請興建農舍者，於興建後，共有人將其持分土地移轉或農舍移轉之規定 - 

1 . 若為共同起造者，移轉農舍及其持分土地予其他起造人，應符合5年移轉之規定。例如甲乙兩人共有農業用地，今以兩人名義共同申請起造一棟農舍，乙擬將其農舍及其持分農地移轉給甲，應俟該農舍使用執照滿5年後始得移轉。

2 . 若非共同起造者，既無提供持分比例之農業用地供興建農舍，擬移轉其持分農業用地時，自不受農舍應與其坐落用地併同移轉以及5年始得移轉之規定限制。

3 . 若非共同起造者，但有提供持分比例之農業用地供其他共有人申請興建農舍，因屬提供興建農舍之範圍，基於與農業經營不可分離意旨，仍應視為農舍之坐落用地，應與農舍併同移轉。

※ 以共有農地分割應就價值減少之該筆土地取得農地農用證明申請不課稅 - 

共有農業用地分割後，差額價值在1平方公尺以上，共有人依土地稅法第39條之2第1項規定，申請不課徵土地增值稅時，應就分割後共有人價值減少之該筆耕地申請核發農業用地作農業使用證明書，憑以審核。

※ 共有農地部分變更為非農地使用應按各持分比率面積課徵地價稅 - 

都市土地依法劃定的農業區、保護區及非都市土地依法編定之農業用地，作農業用途使用課徵田賦(停徵中)；反之若變更為非農業使用應改課地價稅。

如果持有的土地是屬於持分共有情形，當該筆農地使用情形有部分變更為非農業使用，將依實際變更使用面積，分別按各共有人持分比率計算非農業使用的部分改課地價稅。

倘若全體共有人有協議分管使用時，可按各共有人分管的區域實際使用情形課徵地價稅或田賦(停徵中)。
 

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自105年1月1日起，個人出售作農業使用的農地，買受人須為個人，始符合免納房地合一所得稅的規定。

說明，近來審理房地合一所得稅未申報案件時，發現轄內納稅義務人甲於111年3月間買賣取得農地，嗣於111年5月出售移轉登記予公司法人，甲自認出售農地時，已取得農業用地作農業使用證明書，即無須申報個人房屋土地交易所得稅，案經查獲後應補稅400餘萬元及處罰鍰200餘萬元。

依所得稅法第4條之5第1項第2款「符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地」免納所得稅規定，係為配合農業政策，鼓勵農地農用，對於農業用地賦予租稅減免之優惠。

而依農業發展條例第37條第1項規定，移轉土地得申請不課徵土地增值稅，係限以該土地移轉時同時符合「作農業使用」及「移轉與自然人」，甲雖提示農業用地作農業使用證明書，惟土地承受人非自然人，與農業發展條例第37條規定要件不符。

呼籲，勿以為取得農用證明，就誤認不用課徵房地合一稅，農地買賣之承受對象，亦須同時符合得申請不課徵土地增值稅之要件。為確保自身權益，在農地買賣移轉前，建議先向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅，以釐清適用情形。

特別提醒，自105年1月1日起，個人出售適用所得稅法第4 條之4規定之房屋、土地，依所得稅法第14條之5規定，個人有所得稅法第14條之4規定之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報。

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※ 農舍及其坐落用地併同移轉之持分比例規定 - 

一、 查農業發展條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權之規範意旨，係為避免農舍與其農業用地分由不同人所有，造成農地產權及經營利用之問題。

所稱農地與農舍移轉時不應有所有權人不同，即指上開農舍與農業用地不得分別移轉之情形。

二、 另前揭函釋有關農地與農舍移轉時不得有持份不一致之情形，係指在前開條例第18條第4項農地與農舍併同移轉原則下，因農舍與農業用地不得分開處理，持分自應相等，即持有農舍的比例與農地比例均應相同，始符合該條項規定之意旨。

※ 農舍移轉之承受人其資格 -

一、 農舍與其座落用地併同辦理移轉時，其承受人資格應符合無自用農舍條件；辦理移轉時，承受人應檢具：

(一)  稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。

(二)  前揭申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。

(三)  申請人切結無自用農舍文件等3項文件供地政單位審查。

二、 爰農舍及其坐落用地併同移轉之承受人，除繼承外，無論贈與、買賣或拍賣，均須符合無自用農舍條件。

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※ 土地被「套繪管制」，在解除管制前不能提供建築使用。

「套繪管制」是為了避免一塊地被使用兩次，俾主管機關承辦人員，在收到建照或使用執照申請時，可以知道這一塊空地已經不可以再有其他用途。

※ 法律規定的「套繪管制」約有二類，一類是依據「建築法」第11條規定「應留設之法定空地非依規定不得重複使用之查核管制，該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。」

因此，在建築執照及地籍套繪圖上，會將已興建、未興建建築物及設置停車空間之土地分別著色標示。

另一類則是農地套繪管制，「農業用地興建農舍辦法」第12條規定「建築主管機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。

已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」

土地被套繪管制在解除套繪管制前，是無法再提供建築使用的。

所以買賣農地如果有超過756坪或是買方有興建的準備(合併)，注意要申請 『農業用地無套繪證明』。

※ 解除套繪管制之條件及程序 -

1 . 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，依變更後之土地使用規定管理，農舍用途宜配合變更。

依變更使用執照程序將農舍用途變更為非農舍使用後，其配合耕地得一併解除套繪管制。

2 . 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，配合依變更使用執照程序調整套繪管制範圍，如屬配合耕地，得逕為解除套繪管制。

3 . 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上，所稱比例符合法令規定者，為農舍用地面積不得超過農業用地面積之10％，農業經營用地面積不得低於農業用地面積之90％，農業用地面積不得低於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序自使用執照刪除。

4 . 申請解除套繪管制者，以農業發展條例89年修正前後已興建農舍之農業用地為對象；農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請；檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定，得免由建築師簽證；農業用地經解除套繪管制者，地方主管建築機關應將解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷註記。

※ 無涉解除套繪管制之項目 - 

有關已興建農舍領有使用執照之2筆農業用地地界相連，如界址調整前後未增減原管制農業用地面積，且未變更農舍坐落位置或基地地號，亦無涉及解除套繪管制事宜，依地政法令規定得逕向地政機關申請土地界址調整，並於界址調整後，依變更使用執照程序配合調整套繪管制範圍。

※ 已興建農舍之農業用地，若得依農業發展條例第16條但書規定辦理分割者，須否受農業用地興建農舍辦法第12條未經解除套繪不得辦理分割之限制 - 

1 . 已興建農舍之耕地，如符合農業發展條例第16條規定，得辦理分割，惟仍須符合同條例第18條第4項規定，即已申請興建農舍之農業用地不得重複申請，且不得解除套繪管制。

2 . 另已興建農舍之農業用地，縱使得依農業發展條例第16條規定辦理分割，若其為提供興建農舍之農業用地，按理應受同條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之限制，否則將產生徒有農舍卻無供農業經營用地之不合理現象。

※ 依規農舍應於核發建造執照後，造冊列管，並送地政機關於土地登記簿上註記，倘建築執照失效或撤銷，抑或農舍全倒、拆除或滅失等，可解除套繪管制。

※ 農舍坐落之農業用地面積及其符合規定比例之多筆農業用地面積合計大於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制，且不論農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請變更使用執照解除套繪管制。

辦理單位 :  直轄市、縣（市）主管建築機關  (各縣市不同)

新北市 - 新北市政府工務局
苗栗縣 - 縣府工商發展處(建築管理科) 
台中市 - 都發局
花蓮縣 - 公所工務課
高雄市 - 高雄市政府工務局
 

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房屋稅是否免稅，並非以屋齡為要件，而是依房屋評定現值及使用情形而定。

依《房屋稅條例》規定，房屋稅將依不同房屋現值及使用情形，分別按「住家用」及「非住家用」課稅。

其中房屋現值主要以房屋標準單價、折舊率、經歷年數及房屋所在地段調整率為計算基礎，各縣市可免徵房屋稅的房屋現值有所不同，應以公告為主。 

房屋稅是否免稅是需符合「住家使用」及「房屋現值」2個要件，才符合免徵房屋稅資格。

現行法規並未針對一定的屋齡有免徵房屋稅之規定，以房屋而言，須同時符合「房屋現值在新臺幣約為10~11萬元 」及「住家使用」2個要件，才有免徵房屋稅之適用。

因為房屋會折舊，所以房屋現值會逐年降低，約可提早3至4年即可免徵房屋稅。

因此現值超過約為10~11萬元之房屋，無論屋齡多久，都需課徵房屋稅；另外房屋現值雖在約為10~11萬元以下，如有部分面積供非住家使用，則未作住家使用部分仍需按照實際使用面積，按營業用或非住家非營業用稅率課徵房屋稅，而住家用部分則可免稅。

另外，也不是單純以房屋經歷年數就認定是老舊房屋免稅，房屋縱使超過40年或50年，如果房屋現值還超過免徵標準，仍然要繼續課徵房屋稅。

※  房屋改建期間可免課稅 - 

一 . 新建房屋，以門窗、水電設備裝置完竣，可供使用之日為起算日，未裝置完竣已供使用者，以實際使用日為起算日。

但延不裝置門窗、水電者，以核發使用執照之日起滿 30 日為起算日（臺北市、高雄市、新北市以滿 60 日為起算日）

二 . 延不申領使用執照者，其申報日期起算如下（高雄市不適用）：

1 . 臺北市、新北市：以房屋主要結構完成 120 日為起算日。

2 . 其他縣市：以房屋主要結構完成，可供裝置門窗之日起滿 30 日為起算日。（臺中市以 60 日為起算日）

三 . 增建、改建房屋，以增、改建完成可供使用之日起為起算日。

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依土地稅減免規則第17條規定，重劃地區內土地，於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅全免。

但如果土地在重劃期間內仍作原來使用，即地上原有的房屋、工廠等未拆除仍繼續供使用 (例如原有建物保留未拆除)，則無法免稅，則無法適用免徵地價稅規定。

進一步說明，等到土地重劃完成後，自完成之日起，其地價稅還可以減半徵收2年，並自第3年起恢復全額課稅。

提醒，重劃完成土地如有符合自用住宅用地及工業用地等優惠稅率，或巷道用地、騎樓走廊用地等各種地價稅減免之申請要件者，可於當年度9月22日以前提出申請，經審查核定後，當年度即可適用優惠稅率課徵或減免地價稅，逾期申請者，自申請之次年度開始適用。

重劃後土地移轉土地增值稅的優惠 - 

1 . 市地重劃負擔總費用得自土地漲價總數額中扣除。

2 . 重劃後土地第一次移轉，土地增值稅減徵四十％。
 

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公共設施保留地的稅捐優惠 - 

1 . 地價稅：依據規定，屬於都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地可依《土地稅法》第17條規定，依千分之二課徵外，統按千分之六徵收，至於未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。

2 . 土地增值稅：依《都市計畫法》指定之公共設施保留地，在尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，日後被徵收時，亦免徵土地增值稅。

但非都市土地經「需用土地人」開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。

3 . 綜合所得稅：依據規定，公共設施保留地因徵收取得之加成補償，免徵所得稅。

4 . 遺產稅：公共設施保留地因繼承而移轉者，免徵遺產稅。

另依據《遺產及贈與稅法施行細則》第44條及第46條，納稅義務人申請以遺產中公共設施保留地抵繳遺產稅款時，是以公共設施保留地之價值占全部遺產總額比例計算之應納稅額為限。

但於99年1月14日前發生之繼承案件，或該公共設施保留地於劃設前已為被繼承人所有或劃設後僅因繼承移轉至被繼承人所有者，納稅義務人仍可以該地之全數抵繳遺產稅。

公共設施保留地抵繳價值之計算，以申請日為準，並準用有關遺產或贈與財產之估價規定辦理。

5 . 贈與稅：依《都市計畫法》第50條之1規定，公共設施保留地免徵贈與稅，但受贈人身分必須為配偶、直系血親親屬關係。

6 . 房地合一稅：依《所得稅法》第4-5條有關免納所得稅的房地，就有「尚未被徵收前移轉依依《都市計畫法》指定的公共設施保留地」，故公保地尚未被徵收前，在私人間互相交易、移轉，都免徵房地合一稅。

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※ 所得稅法第4條之5規定，個人交易2016年1月1日以後取得自住的房屋、土地，符合下列各項條件，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10％課徵所得稅：

（1）個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（2）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（3）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

另依據房地合一課徵所得稅申報作業要點第17點規定：符合納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準第2條規定，個人與其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者，於適用本法第4條之5第1項第1款第3目有關交易前六年內未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定時，該個人與其配偶得個別認定。

申請適用房地合一租稅優惠，須同時符合以上三要點，缺一不可。
 

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※ 公共設施保留地應符合條件 - 

根據都市計畫法及內政部函釋的規定，要劃設為公共設施保留地必須符合以下條件：

1 . 須為都市計畫法第42條所認定的公共設施用地。

2 . 尚未依法徵收取得。

3 . 沒有以下情況：

A . 依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦的公共設施用地。

B . 依都市計畫法第61條第2項規定，已由私人或團體舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建的公共設施用地。

C . 配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢的公共設施用地。

※  公共設施保留地免稅項目有 - 

1 . 所得稅：公共設施保留地因依都市計畫法第49條第1項徵收取得之加成補償，免徵所得稅。

2 . 遺產稅、贈與稅：依據都市計畫法第50-1條規定，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

3 . 地價稅：若在保留期間，沒有作任何使用並與使用中的土地隔離，可免徵地價稅；若作為自用住宅，適用2‰的稅率，其他使用則按6‰計徵。

4 . 土地增值稅：公共設施保留地在尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅；日後被徵收時，也一樣免徵土地增值稅。

公共設施保留地在尚未被政府徵收前，若申請為臨時建築使用，還是得依法繳稅。

※ 公共設施保留地使用限制 - 

根據都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條規定，公共設施保留地使用限制如下：

1 . 臨時建築權利人之自用住宅。

2 . 菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。

3 . 小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。

4 . 幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。

5 . 臨時攤販集中場。

6 . 停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。

7 . 其他依都市計畫法第51條規定得使用之建築物。

公共設施保留地在尚未被政府徵收前，雖可申請為臨時建築使用，然經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；若不自行拆除者，政府將予以強制拆除。
 

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※ 房地合一稅新制下，房屋、土地的交易日，原則以所出售或交換的房地完成所有權移轉登記日為準；特殊交易情形的交易日認定如下：

1 . 因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權的房屋、土地 - 拍定人領得權利移轉證書之日。

2 . 交易無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋 - 訂定買賣契約之日。

3 . 房屋使用權 - 權利移轉之日。

4 . 預售屋及其坐落基地 - 訂定買賣契約之日。

5 . 交易符合一定條件之股份或出資額 - 

屬證券交易稅條例所稱有價證券 - 買賣交割日。

上開有價證券以外 - 訂定買賣契約之日。

※ 不動產買賣，時間點特別留意：

1 . 簽約日：指買賣雙方私契，簽約買賣契約的日期。

2 . 立約日：指買賣雙方公契，所填的買賣契約日期。

3 . 申稅日：指增值稅或是契稅所填的報稅日期。

4 . 登記完成日期：指地政事務所，完成買賣所有權移轉的日期。

5 . 點交日：指買賣雙方完成交屋或是交地的日期。

 
一般不動產買賣從簽約日到點交日，約需30～45天登記完成，也是可點交的日子。

※ 房地合一稅之前，奢侈稅的課徵，時間計算是以簽約日期為主，不以簽約日期為準，改採以登記日期為準。

※ 不動產繼承路徑決定房地出售時的稅制 - 

1 . 被繼承人於105年1月1日以後取得之房地適用新制。 

2 . 被繼承人於104年12月31日以前取得之房地原則上適用舊制。 如果該不動產於繼承前、後均自住用，則可以在新舊制中擇優申報。

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※ 配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅

而作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

若同時符合「配偶贈與不課徵土地增值稅」及「農用農地不課徵土地增值稅」條件者，義務人如果不想繳納土地增值稅，在向稽徵機關申報土地現值時，得自行選擇其一適用。

說明，「不課徵」土地增值稅，其實並不是真的「免徵」，只是延緩課稅，因為新所有權人的前次移轉現值會維持在原所有權人之前次移轉現值。當該筆土地再次移轉依法應課徵土地增值稅時，將以原所有權人之前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅。

※ 1 . 同樣為延緩課徵，以都市土地供公共設施使用為例，依土地稅法第39條第2項規定，該筆土地尚未被徵收前移轉，可免徵土地增值稅，但若該筆土地將來被變更為非公共設施使用後，再行移轉，便須負擔前手交易時免徵之土地增值稅，而非實質免徵。

2 . 免徵土地增值稅樣態，則屬實質意義上的免徵，例如各級政府出售公有土地，依土地稅法第28條規定，可免徵土地增值稅，以避免政府負擔高額的土地增值稅。

※ 移轉作道路使用之土地，如符合下列要件，可申請免徵土地增值稅。

1 . 屬都市土地範圍內，檢附都市土地使用分區證明書，公共設施用地名稱為道路用地，且為將來供政府以徵收、區段徵收，或未明文規定方式取得之公共設施保留地。

2 . 屬非都市土地範圍內，檢附需用土地人核發之非都市土地供公共設施使用證明書，土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，且使用地編定為交通用地。

徵收前移轉上述土地時，應於土地增值稅申報書勾選申請免徵之規定，並檢附都市土地使用分區證明書或非都市土地供公共設施使用證明書，符合規定者，才可免徵土地增值稅。

此項免徵規定並非實質免稅，如土地變更為非公共設施保留地或非供公共設施使用後再次移轉，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅!

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※ 所謂自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且出售前1年或新購後無出租或供營業用之住宅用地。

※ 重購退稅 - 

是指納稅義務人2年內重購自用住宅用地，不論是先買後賣或先賣後買均可，新買土地地價若是超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後的淨額，可以向出售地之地方稅稽徵機關申請退還土地增值稅，但最高退稅額以所繳稅額為限。

※ 重購退稅的條件除了必須符合自用住宅規定之外，仍需注意下列要件：

1.土地所有權人必須是同一人，但建物所有權人可以是本人、配偶或直系親屬。

2.所買的土地現值必須高於所賣的土地現值。

3.先買後賣的換屋者，欲出售之土地，於購買新土地之當時，必須已符合自用住宅使用，始有其適用。

4.重購退稅請求權時效為10年。

※ 先買後賣土地辦理自用住宅用地重購退稅，須符合購買土地時已持有供自用住宅使用之土地才適用；如果原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售前補辦戶籍遷入，就無法退還已納之土地增值稅。

戶籍的遷入是無法事後補正的，如果有土地增值稅重購退稅需求，請務必記得購買土地時欲出售地須有本人或其配偶、直系親屬設戶籍，以免後來出售房地要辦理退稅時才發現要件不符影響自身的權益。

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※ 出售作道路使用之土地，有二種情形可申請減免土地增值稅 - 

1、位於都市土地範圍內，屬都市計畫法指定之公共設施保留地（如：公共設施用地別為道路用地），徵收前移轉，檢附土地使用分區證明書，於申報時可申請免徵土地增值稅。

2、位於非都市土地範圍內，已開闢完成或依計畫核定供作公共設施道路使用，且使用地編定為交通用地，徵收前移轉，檢附需用土地人核發非都市土地供公共設施使用證明書，於申報時可申請免徵土地增值稅。

前二項免徵規定，土地嗣後經變更為非公共設施保留地或非供公共設施使用，以第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

徵收前移轉土地時，應在土地增值稅申報書勾選申請免徵的規定，並檢附都市土地使用分區證明書，或非都市土地供公共設施使用證明書，符合規定時，才可免徵土地增值稅。

※ 土地稅法第39條規定，被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第1次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

依都市計畫法指定之公共設施保留地，其都市計畫書規定以徵收或區段徵收方式取得，或未明文規定取得方式者，均有土地稅法第39條規定第2項免徵土地增值稅規定之適用。

惟若公共設施保留地係以「市地重劃」方式取得，地主仍將參與分配土地權利及適用重劃後第1次移轉時土地增值稅減徵40%之規定，此與政府以徵收方式取得，對地主權利損益情形有別。

因此，以維租稅公平，計劃以「市地重劃」方式取得之公共設施保留地，既無須經由政府以徵收方式取得，自無適用免徵土地增值稅之規定。

經都市計畫劃設為學校及道路用地案並經發布實施在案之公共設施保留地，如依都市計畫書規定應以「市地重劃」方式取得，於土地所有權移轉時，則無免徵土地增值稅規定之適用。
 

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※ 農地上蓋農舍，應繳房屋稅或地價稅 -

1. 農地上蓋有合法農舍須作農業使用才有課徵田賦適用，但如農地違建或合法農舍有增建、改建、車庫、圍牆、景觀及鋪設水泥鋪面等與農業經營無關設施，甚至將農舍變更為營業用，如供經營餐廳、民宿、汽車修理廠、工廠等營業行為，以上使用情形皆非屬農業使用，不符課徵田賦要件，應自變更使用的次年(期)開始改課地價稅。 

2. 房屋稅係以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，故農地上蓋農舍亦屬於房屋稅課稅對象，並以房屋實際使用情形適用不同稅率核課房屋稅。

※  農地建農設，有條件免土增稅 - 

農地興建有固定基礎的農業設施，應先申請農業設施容許使用，並依法申請建築執照，後續也要依規定建築使用，才能核發農業用地作農業使用證明書，並適用農業用地移轉不課徵土地增值稅。

農地上興建的農業設施，必須在農業設施容許使用同意書核發後6個月內，完成建築執照的申請，並依規定建築使用，才能核發農地農用證明書，適用農地移轉不課徵土地增值稅。

但並非農地上的所有建築設施，都需要申請建築執照。農業設施面積在45平方公尺以下，且屬1層樓建築者，免申請建築執照；另2003年1月13日前，已興建有固定基礎的農業設施，只要是面積在250平方公尺以下，且無安全顧慮者，也免申請建築執照。

如果符合自用住宅用地優惠稅率、農業用地不課徵、公共設施保留地免徵土地增值稅等條件，可以持相關證明提出申請，經審查符合資格者，就可以省下至少一倍以上的土地增值稅。

※ 農地興建農舍為自住使用，可申請不課徵土地增值稅 - 

農業用地作農業使用，移轉與自然人，申報時檢附農業用地作農業使用證明書，得申請不課徵土地增值稅。

農地上如有興建農舍，須符合自住使用，若查有供出租、營業使用，或增建、改建等不符合作農業使用之情事，將無法適用不課徵土地增值稅減免規定。

※  交易農舍，依【所得稅法】規定，個人出售依農發條例申請興建的農舍，不論何時取得、出售，應就房屋部分計算財產交易所得，且應併入該年度綜合所得稅總額，並在隔年5月辦理結算申報時課徵所得稅。

納稅義務人移轉農地及農舍，除了應取具「農業用地作農業使用證明書」之外，尚須取得地方稅稽徵機關核發之「土地增值稅不課徵證明書」，才能符合免納房地合一稅的規定。

※ 出售農地-免納所得稅，出售農舍-則需課徵所得稅。

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※ 地價稅是按每一土地所有權人在同一直轄市或縣(市)內所有土地總歸戶後開立稅單，其調漲原因 -

一、申報地價變動。
二、土地使用情形改變致稅率變動。
三、土地使用情形改變致減免原因變動。
四、同筆土地面積異動。
五、增買土地。
六、課稅級距變更。

※ 地價稅特別稅率用地及減免稅地申請期限 - 

地價稅特別稅率用地及減免稅地申請期限為當年9月22日，如遇星期六、星期日時，依行政程序法第48條第4項規定，其申請期限順延至次個工作日，納稅義務人如於順延之工作日申請，且符合規定者，應予核准。

※  地價稅適用自用住宅優惠稅率課稅 - 

自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或營業用之住宅用地，且房屋所有權人必須為本人或其配偶、直系親屬所有才適用。

※  未經建築之一般空地，騎樓走廊地減免地價稅規定之適用 - 

土地稅減免規則所稱「騎樓走廊地」，係屬建築基地之一部分，其認定應以基地上有建築改良物為前提。未經建築之一般空地，無上開條項減免地價稅規定之適用。

※  私人通行路使用之土地，且為依建築法規定必須留設之法定空地，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅 - 

土地面積在3公畝以內且符合自用住宅用地要件，其作為私人通行路使用之土地，又屬建築法規所必須留設之法定空地範圍，可視為自用住宅用地，按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

※  土地被別人占用，可由占有人繳納地價稅 - 

土地被別人占用時，土地所有權人可檢附占有人的姓名、地址、土地坐落及占有面積等資料，向稅捐處提出申請，經查證屬實者，稅捐處得指定由占有人代繳地價稅。

※  公同共有土地會有幾張地價稅單 - 稅單上的納稅人是 -

原則上只會有一張地價稅單，並以管理人為納稅人；如果無管理人，則以全體公同共有人為納稅人。但各公同共有人可申請分開開立稅單。

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※ 法定空地 - 

為了管制土地使用強度與密度，除了實施容積管制外，法律並規定基地面積與建築面積的比率關係，以維持基地內一定比率的空地面積，稱為建蔽率管制；所以基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積，就稱為法定空地。

法定空地與建築面積所占之地面一般，由區分所有權人依比例共同持分，但是因為建築面積所占之地面通常屬於室內部分，無法約定專用，但是法定空地就可以約定專用了，因此在購買房屋時，應該看清楚基地內法定空地是否有約定專用的情形，或是被人侵佔使用或遭鄰地占用等狀況，才不會在未來發生糾紛。

※ 有關建築基地之法定空地，於核發使用執照後，嗣經地方政府依都市計畫法規定，指定為公共設施保留地之道路用地，非屬土地稅減免規則第9條但書所稱之建造房屋應保留之法定空地，其實際無償供公眾通行使用者，土地所有權人得申請依該條本文規定，免徵地價稅。

※ 建築法第11條第1項前段規定，本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。

土地稅減免規則第9條規定，無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅全免；但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。

上開但書規定，係考量依前揭建築法規定，法定空地為建築基地之一部分，其主要留設目的係為維護建築物通風採光，預防建築物過度密集，並有助景觀視野、通風採光及消防等功能，其利益原即歸屬建築物所有人，並為建築申請獲得核准之必要條件或承諾之義務，爰排除適用免稅規定。

※ 建築法第十一條第三項特別規定，法定空地不得「重複使用」。 

※ 建築法 第十一條 本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。

為了防範這種法定空地重複使用之情形，早期土地登記簿均依內政部七十二年一月十九日台內地營字第一二七八四六號函頒「加強建築物法定空地管理作業要點」之規定，蓋上「內有部分法定空地」、「全筆為法定空地」的戳記，俾對法定空地進行管理。

後來由於內政部「建築基地法定空地分割辦法」第二條第一項已明文規定直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，須同時辦理法定空地之套繪圖工作，致前開土地登記簿上之戳記對法定空地之管理漸失去實益，不是由土地所有權人申請註銷該戳記，就是由地政機關按受理情形（如申辦法定空地分割時），逕予註銷。 

建築基地法定空地分割辦法 第二條第一項　 直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率，及留設之空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。

※ 法定空地面積計算 - 

建蔽率是什麼？ 建築物的總樓地板面積相對於基地面積的比例。 例如：某地建蔽率為60%，100坪土地，則最大建築平面則為：100 × 60% = 60坪，剩下的40坪則為法定空地，可作為其他戶外設施像是花園、停車場等。

※ 判定法定空地 - 

法定空地定義於建築法第十一條：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。 建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。 前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」 已規定在案，是以基地面積扣除建築面積之餘額，即為法定空地之面積。

※  法定空地是道路 - 

有關「依法」保留的「法定空地」被當成道路使用，依現行法規與實務見解，確實屬於土地稅減免規則第9條但書所稱「建造房屋應保留之法定空地部分」，其與「無償供公眾通行之道路土地（既成道路）」仍屬有別，故法律規定將其排除於地價稅減免的範圍之外。

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※ 不動產的類型 - 

分為「土地登記簿謄本」、「建物登記簿謄本」。

※ 土地標示部 - 

土地標示部是民法物權「一物一權主義」的體現，標示持有土地的權狀面積、土地使用地目及類別等。

土地謄本的標示部 - 

A . 土地的登記日期。
B . 登記原因。
C . 面積。
D . 使用分區。
E . 使用地類別。
F . 公告土地現值。
G . 地上建物建號。
H . 其他登記事項。

1 . 使用分區、使用地類別：若為都市土地，則這2項為(空白)。

若屬非都市土地，則會寫出其使用分區及使用地類別，例如使用分區：一般農業區，使用地

2 . 類別：農牧用地。

3 . 公告土地現值：指調閱謄本時的當年度每平方公尺公告現值。

4 . 地上建物建號：若土地上有已辦理保存登記的建物，則會顯示出其建號，若無則會寫(空白)。

※ 土地所有權部 - 

土地所有權部可以看出土地所有權人是誰？其權利範圍有多少？其所有權狀字號等。

若土地所有權人和賣方不是同一人，就要注意有無合法授權。

1 . 登記日期：指地政完成登記之日期。

2 . 登記原因：不動產移轉的原因，例如買賣、贈與、繼承等。

3 . 原因發生日期：原則上指發生不動產移轉原因的日期，例如簽訂買賣合約、被繼承人死亡等。（但也有例外）

4 . 所有權人：該土地之持有人。（不一定為實際所有權人，僅為登記名義人）

5 . 權利範圍：持有該土地的持分比例，例如1/1、3/100等。

6 . 權狀字號：地政核發之土地所有權狀字號，一般會以此字號與權狀正本核對，以確認是否為最新核發之權狀。

權狀字號記載著所有權人持有的權利證明書字號（可作為辨識權狀真偽的方法之一）。

7 . 當期申報地價：作為地價稅計算之標準。

8 . 前次移轉現值或原規定地價：計算土地增值稅之標準。

※ 土地他項權利部 - 

土地他項權利部可以得知除了土地所有權人之外，還有哪些人對該土地具有其他物權（例如抵押權）。一般都是向銀行貸款，因此通常都將房子及土地一起抵押給銀行，所以他項權利的抵押權人是銀行，並要注意有無抵押給多人的情況（二胎、三胎...）。

「他項權利」並沒有一個特別明確規範出來的定義，這是一個被通用來指稱「所有權」之外其他所有物權登記的概稱。

而法規中對於所有權之外有記載的權利來說，他項權利將包含：地上權、永佃權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權和農育權等權利。

「他項權利登記」的意思自然就是指上面這些權利的設定、移轉、內容變更登記等行為。

1 . 權利種類：最高限額抵押權。一般跟銀行貸款時，不動產都會被設定最高限額抵押權，用以保障銀行的債權。

2 . 擔保債權總金額：指抵押權所擔保的金額上限。一般銀行會設定貸款金額的1.2倍，例如房貸金額為1,000萬，則本項金額會設定為1,200萬。

3 . 債務人及債務額比例：本債權的債務人，不一定為不動產所有權人。債務人也可能不止一位，所以可能會有債務額比例的分配，例如60%、40%。

4 . 設定義務人：指提供不動產作擔保的所有權人，不一定是債務人。

◆ 地上權：所謂「地上權」是指在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。而地上權又可以分為普通地上權和區分地上權。

◆ 永佃權：支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權。

◆ 不動產役權：指以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。

◆ 典權：指支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。

◆ 抵押權：債權人對於債務人或第三人提供的不轉移占有而作為債務履行擔保的財產，在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，得就該財產得價值優先受償的權利。

◆ 耕作權：即公有荒地之承墾人，自墾竣之日起，無償取得所領墾地耕作之權。

◆ 農育權：謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。
 

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※ 土地分割 -

依照土地分割法規相關規定，每人所得面積應大於0.25公頃，否則不可進行土地分割。此外土地分割條件依據土地法第34之1條第1項規定，共有土地或建築物，若需要處分或變更時，只要持分面積或人數均超過1/2，或持分面積超過2/3便可進行。

※ 協議分割-

1 . 協議內容達成且共有人全體同意。

2 . 土地共有人達成共識無須書面。

3 . 事前同意或事後追認皆可視為有分割協議。

只要全部的共有人達成協議即可，不需要書面只需要表示對分割認同，分割的方式為土地分割、價金分配、或是以抽籤方式亦可。

民法第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」只要全部的共有人就如何分割甲地達成共識，就可以分割共有物；協議方式不用書面表明，只要有明示或默示的意思即可。但這個方法適合共有人數較少，且有辦法理性溝通的狀況。

※ 調解分割-

1 . 共有人需有三地方機構幫助調解，可向任何地政機關調解申請 。

2 . 調解內容須全體共有人同意。

如果經過協議與裁判分割，仍無法順利完成共有土地分割時，則可向地政機關聲請調解。簡單來說就是無法達成協議分割，且又不想向法院聲請裁判分割，就可以向地政機關調解。

若無法協議分割，任一共有人都可根據土地法第34-1條第6項規定，向地政機關申請調處，若無人反對調處結果則調處成立；如果有人反對，可在收到調處結果通知後15天內提起「確認調處不成立之訴」，否則依原調處結果辦理。

※ 裁判分割 - 以上兩者無法協議成功，可申請法院判決。

民法第824條第2項，任一共有人可以向法院聲請裁判分割，由欲分割之共有人對其餘共有人提起共有物分割訴訟。只要有一個人沒有列入原告或是被告，在法律上就屬於違法判決，是無效的。

提出裁判分割訴訟後，法院可以依其認為適合的方式分割，於判決確定時就會產生效力；共有人也有權利提出自己的分割方案，例如A提出分割方案後，法院會囑託地政機關到甲地測量，做成複丈成果圖，若最終法院採用A的方案，必須將複丈成果圖附在判決書後面，裁判分割才成立。

如果無法協議分割，便可向法院聲請申請土地分割的裁判分割，分割方式有原物分配和變價分配；原物分割是直接按產權比例做分割，變價分配則是將共有物法拍，分配獲得的金錢。

原物分配 - 

原則上都是以原物分配為優先。A地分割後以當初約定的方式進行分配，並且3人分到的土地面積或價值一致，不用再以金錢補償，就是原物分配。

原物分配兼金錢補償 - 

原物分配後，若有未受分配或受分配部分未達原應有部分比例的情況，就應以金錢補償。例如乙分配到的土地形狀比較不方正，和甲、丙所分配到的土地價值不一，就可以先估價確認價差，再以金錢找補。

變價分配 - 

將共有物拍賣，各共有人依其應有比例分配金錢。通常是法官考量共有物的性質狀態、價格等因素後，認為原物分割會造成難以使用或失去經濟效益才會以變價分割的方式分配。

※ 土地分割限制 - 

1 . 特定使用目的不能分割。

2 . 契約書上訂有不分割期限。

3 . 法令禁止分割之規定。

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※ 因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅；因繼承而分割不動產時，不論分割之結果與應繼分是否相當或繼承人先辦理公同共有登記嗣後再辦理分割登記者，免徵土地增值稅。

※ 公同共有土地移轉，承買共有人兼具出賣人身分，其所有潛在應有部分於本次買賣增值利益尚未真正實現，不課徵土地增值稅；嗣後再移轉時，該潛在應有部分之原地價，應以本次移轉前之原規定地價或前次移轉現值為準。

※  繼承之土地再移轉時，前次移轉年月即被繼承人死亡時的年月，其前次移轉現值以被繼承人死亡時之公告現值為準。

※ 配偶相互贈與之土地，原則上要課徵土地增值稅，但得申請不課徵土地增值稅。

申請不課徵者，再移轉第3人時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

如同時申請適用一生一次、一生一屋自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時，其出售前1年或前5年內未曾供營業使用或出租之期間，應合併計算。

※ 依土地稅法第34條規定，土地所有權人「出售」自用住宅用地始可適用自用住宅用地稅率。贈與非屬出售，無自用住宅用地稅率之適用。

※ 如果土地使用分區為公共設施用地，而且都市計畫書載明將來由政府以徵收、徵購方式取得或未明文規定，移轉時即可免徵土地增值稅。

※ 都市土地的道路用地如果土地使用分區編定為公共設施用地，而且都市計畫書載明將來由政府以徵收、徵購方式取得或未明文規定者，移轉時即可免徵土地增值稅。

如持有其他縣市的非都市土地，只要符合:

1.供公共設施使用。

2.依法完成使用地編定。

3.經需用土地人證明 等三要件，在徵收前的移轉，也可免徵土地增值稅。

※ 民法第764條所謂拋棄，係指物權人不以其物權移轉於他人，而使其物權絕對歸於消滅之行為。土地所有權經拋棄而歸國有，顯不同於一般移轉行為，無土地稅法第28條徵收土地增值稅規定之適用，免徵土地增值稅。

※ 依土地稅法第28條之3規定，土地為信託財產者，因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間移轉所有權，不課徵土地增值稅。
 

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※ 1 -  事前應先調查土地的位置、界址、現況及所有權人，可申請地籍圖謄本並套上都市計畫圖，且詳查土地登記簿謄本， 查明該筆究為都市土地或非都市土地，該都市土地或非都市土地之使用管制法令，如住宅區﹑商業區﹑工業區等，因其得使用容許項目、建蔽率及容積率等皆不相同，可參考該地區之都市計畫法令及非都市土地使用管制規則，最重要的是從土地登記簿謄本得知所有權人及有無設定他項權利及限制登記等情事。

※ 2 - 買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約對土地所有權人無效。 

※ 3 - 該筆土地上如設定有抵押權登記，可先要求土地所有權人塗銷該抵押權，或保留部分尾款(約等於或大於該抵押權擔保之借款)，於出賣人塗銷該抵押權後再支付，以免支付後出賣人未清償抵押權人而致土地被抵押權人聲請拍賣。

※ 4 - 購買耕地時，如有農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書，依土地稅法第39條之2，得申請不課徵土地增值稅。

 ※ 5 - 參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年評定之公告土地現值予以決定土地成交價。 

※ 6 - 土地共有人或土地上如有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物，則地上權人﹑典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利，須確認優先購買權人已放棄優先購買權。

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