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遺產存款繳稅-這2種情況即可申請-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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繼承人為繳納遺產稅,可申請以被繼承人遺產中的存款繳納;若無法取得全體繼承人同意,可由繼承人以「多數決」同意方式,向國稅局提出申請。


說明,當繼承人自有現金不足繳納遺產稅,而被繼承人遺產中有存款時,可比照「遺贈稅法」第30條第7項規定,由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意,或繼承人的應繼分合計逾3分之2同意,向國稅局提出申請,以被繼承人遺產中的存款繳納稅款,以免為籌措資金而逾期繳納稅款,額外負擔滯納金及利息。


舉例說明,被繼承人甲君遺產稅應納稅額200萬元,且遺產有A銀行存款300萬元,甲君有乙、丙、丁計3位子女,每人應繼分為1/3,若乙在國外無法返國,只要另2位繼承人丙及丁同意,即符合繼承人過半數及應繼分合計過半數的多數決要件,可申請以甲君A銀行存款200萬元繳納遺產稅;而國稅局受理丙、丁申請可經審核後,核發「遺產稅同意移轉證明書」,供繼承人持向A銀行續行辦理繳稅事宜。


提醒,納稅義務人提出申請,取得國稅局核發的「遺產稅同意移轉證明書」後,應儘速持往指定金融機構,依規定辦理遺產存款繳稅手續。


新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4592527
 

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公同共有繼承不動產地價稅可申請分單-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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若土地所有權屬於公同共有,地價稅以管理者為納稅人;若公同共有土地未設置管理人,以公同共有戶歸戶一張繳款書,並以全體公同共有人為納稅人,向其中一人送達繳款書,及向全體公同共有人寄送地價稅核定通知書,若逾期未繳納,以全體公同共有人為移送執行對象。因此,官員表示,為避免有人欠稅被拖累,若共同繼承不動產可申請分割。

 


地價稅以每年8月31日土地登記簿所載的所有權人為納稅義務人,若土地所有權屬於公同共有者,以管理者為納稅義務人。

 


若公同共有土地未設置管理人,地方稅稽徵機關將以公同共有戶歸戶一張繳款書,並以全體公同共有人為納稅義務人,向其中一人送達繳款書,及向全體公同共有人寄送地價稅核定通知書。全體公同共有人對於該公同共有土地課徵的地價稅應負連帶責任,若逾繳納期限30日後仍未繳納者,以全體公同共有人為移送執行對象。

 


公同共有人如果想要先繳納屬於自己應負擔部分的地價稅,可向稽徵機關申請分單繳納,經核准後,原有繳款書會拆分為申請分單及未申請分單繳納繳款書。

 


不過,實務上常發生部分公同共有人雖已申請分單並繳納地價稅,未申請分單繳納的地價稅仍有欠稅,稽徵機關為顧及已分單繳納稅款公同共有人權益及感受,於辦理是類案件欠稅移送執行時,將會建請行政執行機關先執行未繳納稅款的公同共有人之財產,若其無財產可供執行,再執行已申請分單並繳納稅款的公同共有人財產。

 


舉例說明,甲君過世遺留一筆土地由繼承人公同共有,繼承人為A、B、C、D、E,該土地的地價稅如果A申請分單繳納,其他繼承人B、C、D、E未繳納,A雖仍與B、C、D、E就未繳納部分共同負連帶繳稅責任,但是在移送強制執行時,稽徵機關會請行政執行機關先就未繳稅的繼承人B、C、D、E的財產執行,以維護已繳稅繼承人A的權益,但若B、C、D、E無財產可供執行,仍會就A的財產執行。

 

 


新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4606793

 

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非農用地做農業使用此情況免徵遺產稅-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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「農業用地」依法變更為「非農業用地」,若仍做農業使用且符合條件,可依「遺贈稅法」第17條第1項第6款規定,免徵遺產稅。

 


根據「農業發展條例」第38條規定,依法編定為農業用地並做農業使用者,可申請免徵遺產稅;若該土地因都市計畫變更為非農業用地,又受限「依法應完成之細部計畫尚未完成」,或「已發布細部計畫,但尚未公告實施市地重劃或區段徵收計畫」,因此未能准許依變更後計畫用途使用,而繼續維持農業使用者,也享有農業用地的相同租稅優惠。

 


不過,若已依法編定為非農業使用的土地,且已可依編定後的使用地類別使用時,即使土地所有權人仍做農業使用,也無法適用免徵遺產稅的規定。

 


舉例說明,被繼承人遺有1筆使用分區為「中心商業區」的都市土地,公告現值2000萬元,繼承人於申報時檢附土地做農業使用證明書,以及地方政府城鄉發展局公文書載有該土地業擬定細部計畫,但區段徵收計畫尚未公告,符合「農業發展條例」第38條之1第1項第2款規定等文件,主張扣除2000萬元,經國稅局核定准予扣除,以該案適用稅率20%計算,節省遺產稅400萬元。

 

提醒,納稅人辦理遺產稅申報時,若列報土地符合「農業發展條例」第38條之1規定,應同時檢附農業主管機關及都市計畫主管機關出具的證明文件,向國稅局申請扣除。

 


新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4625858
 

 

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遺產稅6大扣除額調高適用時機點-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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由於CPI(消費者物價指數)漲幅達調整門檻,財政部公告調高遺產稅扣除額及不計入遺產總額,自2024年發生的繼承案件開始適用。

 

遺產稅調整前後的各項扣除額及不計入遺產總額,是以「繼承事實發生日」為適用基準點,而不是「遺產稅申報日」。

 

由於遺產稅的申報期限為被繼承人死亡之次日起算6個月內,申報日與繼承事實發生日(即被繼承人死亡日)通常有時間上的落差,納稅義務人申報遺產稅時可能會有誤用扣除額或不計入遺產總額的情形。

 

繼承事實發生在2024年1月1日以後的遺產稅案件,才可以適用調高後的各項金額,如果是繼承事實發生在2023年12月31日以前,而納稅義務人在2024年1月1日以後向國稅局申報的案件,仍應按調整前的各項扣除額及不計入遺產總額申報課稅。

 

說明,被繼承人甲君於2023年12月死亡,遺有配偶、成年子女2人,甲君母親仍健在,繼承人在2024年2月初向國稅局申報甲君遺產稅時,仍應適用調整前之扣除額及不計入遺產總額;換言之,甲君遺產稅可減除配偶扣除額493萬元、子女扣除額100萬元(50萬x2人)、父母扣除額123萬元、喪葬費扣除額123萬元;至於甲君生前用來代步的汽車,因價值在89萬元以下,則不計入遺產。

 

新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4589445
 

 

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自用重購退稅有條件「買新賣新」不算在內-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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無論是「先賣後買」或是「先買後賣」,想用房地合一重購退稅須符合3大條件;提醒,日前發現有民眾未注意符合條件,以「買新賣新」就想使用重購退稅,認為只要有設戶籍就好,最後被駁回、補徵稅額。 

 

自用重購退稅有條件,民眾「買新賣新」無實際居住減除遭駁回 

 

換屋族想節房地合一稅,只要符合3大條件,就可利用重購退稅優惠。首先,出售舊房地與重購新房地移轉登記時間要在2年內;第二,個人或配偶、未成年子女要在出售及重購的房屋完成戶籍登記並居住;最後,出售及重購房屋並無出租、供營業或執行業務使用。 

 

為了避免投機、落實保障自住權益,重購的房地若於5年內改作其他用途或再移轉,國稅局將會追繳原扣抵或退還的稅額。 

 

日前,發現一案例,納稅人甲君的配偶在110年4月間取得自住房地A屋,後來在111年12月間,甲君再購入其他房地B屋,旋即在112年2月出售B屋,兩屋均設有戶籍。 

 

之後甲君在辦理申報時,自行減除重購自住房地扣抵稅額;但國稅局認為,甲君購買B房地後立即出售,「買新賣新」的情況與「重購」自住房地政策目的不符,再加上甲君實際持有B屋僅兩個多月,查調B屋水電費資料後,難以認定甲君有「實際居住」使用,國稅局最後不准認列重購扣抵稅額,並補徵稅額。 而甲君不服並申請復查,主張A、B兩屋皆設有戶籍,國稅局應同意核認重購自住房地扣抵稅額,但經國稅局駁回復查申請。 

 

國稅局表示,重購自住房地合一稅額扣抵或退稅優惠機制是為了鼓勵自住,而自住房地要件是以房地「客觀使用狀態」為準,須以房屋「完成戶籍登記」並「實際居住」為限,且無出租、供營業或執行業務使用。 

 

土增稅也可節省,與綜所稅重購規定不一 ,新舊所有權人需同一人

 

綜上所述,納稅人在辦理個人房屋土地交易所得稅時,如想申報重購自住房地扣抵稅額,個人或配偶、未成年子女在出售及重購房屋除須設有戶籍外,尚須有實際居住事實,才能適用。 

 

而除了房地合一重購退稅,針對土地增值稅也有自住重購退稅優惠,不過與綜所稅重購規定有相異之處。 

 

自用住宅重購退稅根據不同稅目以及不同時期購入的不動產,有不一的規則,在利用時須注意,以免精打細算後,反遭國稅局打臉。

 

其中,所有權部分最容易被忽略,土增稅重購退稅中,原出售土地及新購土地所有權人要為同一人,也就是買房子和賣房子是同一個人,賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子,如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子,就不能退稅了;但綜所稅(房地合一、財產交易所得)的重購退稅優惠中,配偶之間,一位出售自住房地,另一位重購房地者,也可適用。 

 

此外,新購置的房地,都巿土地最大適用面積是300平方公尺,約90.75坪,非都巿土地最大適用面積是700平方公尺,約211.75坪;綜所稅重購退稅則無此規定。而新買房屋的土地移轉現值總額,必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額,才能退稅。

 


新聞來源 :  https://tw.news.yahoo.com/%E6%8F%9B%E5%B1%8B%E6%83%B3%E7%9C%81%E9%8C%A2-%E8%87%AA%E4%BD%8F%E9%87%8D%E8%B3%BC%E9%80%80%E7%A8%85%E6%9C%893%E5%A4%A7%E6%A2%9D%E4%BB%B6-%E5%9C%8B%E7%A8%85%E5%B1%80%E6%8F%AD-%E8%B2%B7%E6%96%B0%E8%B3%A3%E6%96%B0-%E4%B8%8D%E7%AE%97%E5%9C%A8%E5%85%A7-040858968.html

 

 

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繼承人為繳納遺產稅,可申請以被繼承人遺產中的存款繳納;若無法取得全體繼承人同意,可由繼承人以「多數決」同意方式,向國稅局提出申請。


說明,當繼承人自有現金不足繳納遺產稅,而被繼承人遺產中有存款時,可比照「遺贈稅法」第30條第7項規定,由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意,或繼承人的應繼分合計逾3分之2同意,向國稅局提出申請,以被繼承人遺產中的存款繳納稅款,以免為籌措資金而逾期繳納稅款,額外負擔滯納金及利息。


舉例說明,被繼承人甲君遺產稅應納稅額200萬元,且遺產有A銀行存款300萬元,甲君有乙、丙、丁計3位子女,每人應繼分為1/3,若乙在國外無法返國,只要另2位繼承人丙及丁同意,即符合繼承人過半數及應繼分合計過半數的多數決要件,可申請以甲君A銀行存款200萬元繳納遺產稅;而國稅局受理丙、丁申請可經審核後,核發「遺產稅同意移轉證明書」,供繼承人持向A銀行續行辦理繳稅事宜。


提醒,納稅義務人提出申請,取得國稅局核發的「遺產稅同意移轉證明書」後,應儘速持往指定金融機構,依規定辦理遺產存款繳稅手續。


新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4592527

 

 

 

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連續繼承房地產-房地合一稅計算規定放寬-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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財政部於112年11月2日發布解釋,放寬個人交易因連續繼承(受遺贈)取得的房屋、土地(下稱房地),依房地合一所得稅制計算下列期間時,得將連續「各次」繼承(受遺贈)的被繼承人(遺贈人)持有期間合併計算:


一、所得稅法第14條之4第3項規定有關適用稅率的持有期間。


二、所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目規定有關自住優惠適用要件的6年期間。


說明,個人因繼承(受遺贈)取得的房地,可能具有照顧遺屬或繳納遺產稅等需求,須於短期內將該房地出售,如因持有期間較短而適用高稅率,未盡合理,依據所得稅法規定繼承人(受遺贈人)於計算上開期間,得以合併計算被繼承人(遺贈人)持有期間。


如果房地連續發生2次以上(含當次)繼承(受遺贈)而移轉所有權者,同樣具有前述情形,而且對各次繼承人(受遺贈人)而言,取得時點及原因具有非人為所能操控的特性,故該部放寬將「各次」被繼承人(遺贈人)持有期間均納入合併計範圍,以利適用較低稅率或自住優惠(課稅所得新台幣400萬元以內免稅;超過部分適用10%稅率)。


舉例說明,假設102年1月甲君的爺爺買入A房地,111年1月爺爺身故,由甲君的爸爸繼承A房地,但爸爸於112年1月身故,由甲君繼承A房地並於同年11月出售,依本令規定,計算房地合一所得稅之持有期間與適用稅率如下:


一、甲君持有A房地的期間得併計爺爺及爸爸的持有期間後,合計超過10年(102年1月至112年11月),適用稅率為15%。


二、如甲君、爸爸及爺爺持有A房地時都是自住使用(即所有權人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記及居住,且無出租、供營業或執行業務使用),且甲君與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過該自住優惠,甲君出售A房地還可以適用自住優惠,享有400萬元免稅額及10%稅率。


解釋,因本令有利納稅義務人,依稅捐稽徵法規定,對於發布時尚未核課確定之案件均得適用。

 

新聞來源 :  https://tw.news.yahoo.com/%E9%80%A3%E7%BA%8C%E7%B9%BC%E6%89%BF%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88-%E7%A8%85%E6%8C%81%E6%9C%89%E6%9C%9F%E9%96%93-%E8%A8%88%E7%AE%97%E8%A6%8F%E5%AE%9A%E6%94%BE%E5%AF%AC-014700252.html

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#前5年內繼承財產此情況免課遺產稅-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

 

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為避免同一筆財產因短期內連續繼承而一再課徵遺產稅,被繼承人死亡前5年內繼承的財產,已納遺產稅者,不計入遺產總額;不過,如果繼承的財產原未達課徵標準而免繳遺產稅,仍須納入遺產總額計算遺產稅。

 

為避免加重納稅義務人負擔,「遺贈稅法」第16條第10款規定,被繼承人死亡前5年內繼承的財產已納遺產稅者,不計入遺產總額;

而若繼承的財產原未達課徵標準而免繳納遺產稅者,因為沒有一再課徵遺產稅的情形,依規定仍須納入遺產總額計算遺產稅。

 

舉例說明,被繼承人甲君於2020年12月20日死亡,遺有一筆A土地,遺產總額約9000萬元,經國稅局核定應課徵遺產稅並已繳清稅款,其子乙君繼承A土地;而乙君於2023年12月10日死亡,遺有遺產A土地及銀行存款,繼承人於申報乙君遺產稅時,其中A土地是乙君死亡前5年內繼承甲君已繳納遺產稅的遺產,依規定不計入遺產總額,但所遺銀行存款仍應依法列入遺產總額。

 

新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4563394
 


 

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遺產稅未繳清可先移轉部分遺產-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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遺產稅納稅義務人若有特殊原因須於繳清稅款前辦理遺產產權移轉,例如想要出售部分遺產以繳納稅款,可向國稅局申請提供擔保以核發同意移轉證明書,即可先行處分部分遺產。

 

說明,根據「遺贈稅法」第41條第1項規定,遺產稅納稅義務人於繳清遺產稅前,若有必要先行移轉部分遺產時,可提供符合「稅捐稽徵法」第11-1條規定的確切擔保品,經國稅局查證確實可供納稅擔保,且對遺產稅款徵起無影響,即可先行核發同意移轉證明書。

 

舉例說明,被繼承人甲的遺產稅核定應納稅額800萬元,繳納期限至2024年2月10日止,因遺產中無存款可繳稅,全體繼承人已找好買家,急於脫售遺產中的A土地(核定遺產價額300萬元),再以出售土地所得繳納遺產稅,經繼承人提供定期存單300萬元做為納稅擔保,向國稅局申請核發遺產稅同意移轉證明書,順利完成出售A土地及繳納遺產稅事宜。

 

提醒,遺產稅的繳納期限不因申請核發同意移轉證明書而展延,若於繳清稅款前有先行處分遺產的需求,應儘速向國稅局辦理擔保相關事宜,如因辦理擔保及處分遺產,而不能於期限內繳納,可於繳納期限前向國稅局申請延期2個月繳納,以免逾期未繳納而遭加徵滯納金及利息。

 


新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4544837
 

 

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死亡前2年贈與土地此情況免併入遺產課稅-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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被繼承人死亡前2年內贈與配偶及特定親屬的土地,如果該土地在法律上同時有免徵贈與稅及遺產稅的規定,於被繼承人死亡時,該土地免視為被繼承人遺產、併入遺產總額課徵遺產稅。

 


說明,根據「遺贈稅法」第15條規定,被繼承人死亡前2年內贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母及各該親屬配偶的財產,併入遺產總額課徵遺產稅,以避免當事人於死亡前短期間內藉贈與財產規避遺產稅。不過,若贈與的財產在法律上已規定免課徵遺產稅,被繼承人生前贈與行為不具規避遺產稅的動機,因此,繼承人無須再併入被繼承人遺產總額申報遺產稅。

 


舉例說明,甲君於2022年1月1日贈與兒子乙君公共設施保留地,後於2023年5月1日死亡;因「都市計畫法」第50-1條明定,因繼承而移轉給配偶、直系血親的公設地,免徵遺產稅,因此,乙君無須將甲君死亡前2年內贈與的公設地併入甲君的遺產總額。

 


除了公設地之外,被繼承人死亡前2年內贈與免徵遺產稅的土地,還有贈與「農業發展條例」第38條規定的農業用地及「新市鎮開發條例」第11條規定的新市鎮土地等,因該類土地已明定免課贈與稅及遺產稅,因此不用併入遺產總額申報遺產稅。

 


新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4526066
 

 

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公共設施保留地贈與留意三大稅-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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贈與公共設施保留地給他人,僅限配偶、直系血親贈與免課稅,其他情況都須計稅;另在土增稅部分,依我國2021年修正通過土地稅法規定,皆可免課土增稅;地價稅方面,若土地上仍有臨時建築,則適用千分之六稅率。

 

所謂公共設施保留地,主要是各級政府依都市計畫指定部分地區土地,以備未來作為公共設施如道路、公園、綠地、學校、醫療衛生機構、上下水道等用地,但可能受行政程序或其他因素,政府尚未啟動計畫也未徵收該土地,因此僅由各級政府先行指定保留,民眾在政府通知前仍可繼續使用。

 

依照都市計畫法第42條規定,如果民眾是把公共設施保留地送給「配偶」、「直系血親(子女、孫子女、父母或祖父母)」等,可免課贈與稅。

 

但如果是贈與給其他親屬或他人,則一律依土地公告現值計算土地價格並計贈與稅。

 

另依照我國土地稅法第39條規定,原本僅都市土地被劃為公共設施保留地移轉可免課土增稅,經大法官釋字第779號解釋後,財政部也在2021年順利推動修法,都市與非都市公共設施保留地移轉皆免徵土增稅。

 

惟移轉時必須檢八個月內政府單位核發證明、一個月內土地登記謄本以及地籍圖謄本、個人身分證明等。

 

此外,在政府尚未取得公共設施保留地前,民眾可申請做為臨時建築使用,在建築使用期間適用地價稅率千分之六,而自用住宅用途則按千分之二計徵地價稅。至於未作任何使用並與土地隔離,或是做為農地、公共使用情況,皆免徵地價稅。

 

惟政府通知要開闢時,則持有人需自行拆除地上建物。

 


新聞來源 : https://www.chinatimes.com/newspapers/20211124000173-260205?chdtv

 

 

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2024年調高遺產稅6大扣除額 -土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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2024年度的遺產稅6大扣除額將提高,此外,個人基本稅額(最低稅負)免稅額和保險死亡給付免稅額都會調高,將有利於高所得者財務規畫及家族傳承。

 

如遺產5000萬元,稅額起碼可省8.7萬元以上。

 

遺產稅6大扣除額上次調整時是2014年,至今年10月累計CPI漲幅達12.17%,超過稅法規定的10%限制,因此遺產稅中扣除額將皆調整。至於遺產稅免稅額、課稅級距未達門檻,故未調整。

 

經計算,配偶扣除額將從493萬元提高到553萬元;直系血親卑親屬每人從50萬調高為56萬元;父母每人從123萬調整為138萬元;重度以上身心障礙者618萬提高到693萬元;受被繼承人扶養的兄弟、祖父母每人也是50萬元提高到56萬元;喪葬費則從123萬元提高到138萬元。

 

調整後,除免稅額1333萬元不變,配偶扣除額553萬元、兩子女有112萬元、以及喪葬費用138萬元,共計2136萬元可扣除,遺產稅可以10%計算,應繳稅額為286.4萬元,可省稅8.7萬元。

 

另外,在個人所得基本稅額方面以及保險給付上,相較最近一次2014年度調整時,物價同樣上漲12.17%,因此基本稅額扣除額從670萬元提高到750萬元,有利於海外所得申報;保險死亡給付免稅額從3330萬提高到3740萬元。

 

退職所得免稅額也可調高5.5%,一次領取總額在19.8萬元乘以服務年資的金額以下,所得額為零;超過19.8萬元乘以年資、未達39.8萬元乘以年資,以半數為所得額;超過39.8萬元乘以年資,全數為所得額;分期領取者,以全年領取總額減除85.9萬元為所得額。

 


新聞來源 :  https://www.chinatimes.com/newspapers/20231120000411-260110?chdtv
 

 

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「法定空地」無償供公眾通道使用-無法享免地價稅優惠-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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依《土地稅減免規則》第9條規定,無償供公眾通行之道路土地,在使用期間內,地價稅全免,但其屬於建造房屋應保留的法定空地,不予免徵。


「法定空地」無償供公眾通道使用,不能享有地價稅全免優惠。

 

土地過去40年間均提供公眾通行,原屬「既成巷道」可免徵地價稅,卻遭法院以該道路屬於「私設道路」,且土地範圍為建照上的「法定空地」,並沒有「特別犧牲」的理由駁回,地價稅照繳。


土地全部範圍均為《建築法》第11條所稱的「法定空地」。


由於「法定空地」具有支撐歸屬建物價值的作用;畢竟沒有法定空地,就不能領有建照,也就沒有建物,屬於建物必備的條件,即使在完工後,法定空地演變成公眾通行的道路,但使用效益仍歸屬於建物。


當私設通路位於建照及使照範圍內,屬於基地範圍的一部分,就涉及到未來新建物在市場價值提升的利益,且與道路使用連結。法院因此認為,「私設道路」,是為了取得建照而設置,具有私益的目的與功能性,明顯不屬於「特別犧牲」的情形。

 

新聞來源 : https://www.chinatimes.com/newspapers/20231027000204-260210?chdtv
 

 

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土地私設通路要繳遺產稅-3種有差別-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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土地明明供公眾通行使用,繼承時卻要繳交遺產稅!由於土地已作私設通路,無法產生收益,因此繼承時未向國稅局申報遺產稅,結果被要求補稅上千萬元遺產稅。私設通路的類型不只一種,繼承時一定要搞清楚,否則稅金差很大。

 


申報遺產稅時,未將價值上億元土地,列入遺產總額,土地屬於經主管機關核認的建築基地範圍內私設通路,不符合遺贈稅法不計入遺產總額的規定。

 


土地是因建築法規而設置供作私設通路使用,土地所有權人已獲取營建許可的商業利益,並不具特別犧牲性質。

 


被繼承人所遺留的土地,如果是因為建築法規而設置供公眾通行的私設通路,繼承人就要依被繼承人死亡時的公告土地現值,併入遺產總額申報遺產稅。

 


根據遺贈稅法規定,被繼承人遺留不計入遺產總額的公眾通行土地,是具有特別犧牲性質,且無償供公眾通行的私有道路土地,並且還要經過主管機關證明才行。

 


相對的,如果私設通路形成原因,是為了獲取建築許可而提供,因為土地所有權人已取得營建許可的利益,即使是供不特定多數人通行,仍然跟遺贈稅法所指的私有既成巷道土地不同,依法就要併入遺產總額申報遺產稅。

 


※ 計畫道路 - 已納入都市計畫,土地使用分區屬於公共設施保留地,地籍圖也有標示,享租稅優惠。


※ 既成道路 -現有已通行十年以上,且無償供兩戶以上的人通行的道路,一般可享租稅優惠。


※ 私設道路 -地籍圖或是都市計畫圖上都看不出是一條路,就不屬於法定道路用地。

 

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/895370.html

 

 

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新北容積移轉-5大公設用地優先捐贈-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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新北市政府修訂「都市計畫容積移轉許可審查要點」,主要有3大變革,包括公園、綠地、兒童遊樂場等5項公共設施用地優先捐贈;捐贈的道路用地必須全持分或已開闢;授權需地機關可自行公告容積移轉送出基地的受贈條件,全案已獲新北市都市計畫委員會審議通過,今天起上路,設有1年緩衝期,減緩對土地開發市場的影響。

 

分析近3年來容積移轉捐贈的土地種類,捐贈公園、兒童遊樂場(含鄰里公園兼兒童遊樂場)、綠地、體育場、廣場,這5項市民有感的公共設施用地,僅佔總捐贈量15%。

 

目前土城暫緩發展區都市計畫,規定申請容積移轉須優先捐贈上述5大項公設用地,都計發布實施前的2000至2014年,捐贈面積僅約1.49公頃,實施後的2015至2019年,捐贈5大項公設面積增加至3.98公頃,大幅增加近2.6倍。

 

本次修法希望新北市比照土城暫緩發展區,全市一體適用,優先捐贈5大項公設用地,希望擴增舊市區公園綠地的面積,提升居住環境品質。

 

新法也要求申請容積移轉捐贈的道路用地必須全持分或已開闢,因為過去市府收受部分持分的道路用地,還得花費1至2年的時間進行協議分管或調處分割,影響行政效率,新制上路後,有助於加速打通瓶頸道路,提升道路開闢效率。

 

另外,過去有些開發商捐贈的公共設施用地沒有聯外道路,造成主管機關維護困難,容易被民眾亂丟垃圾,此次修法授權需地機關得自行公告送出基地的受贈條件,例如要求捐贈者施作圍籬或簡易綠美化,降低公設保留地受贈機關的土地管理成本。

 

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4171816


 

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納管工廠改善計畫收件日倒數-籲儘速送件-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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《工廠管理輔導法》及109年3月20日施行的《特定工廠登記辦法》規定,申請納管的未登工廠,至遲應於今年3月19日前提送改善計畫,否則將影響納管資格。

 

經發局今(16)日特別在收件截止倒數30天前,呼籲業者應把握最後時限提出申請,若不及提出完整計畫,可先以簡易版計畫大綱送件,後續可再補正計畫書及相關文件。

 

申請納管的未登工廠,改善計畫經核定後需於兩年內完成。

 

經發局表示,完整的改善計畫應包含外部消防水源、環保、自檢表及建築物配置圖等內容,且改善計畫經核定後需於兩年內完成改善,如有正當理由無法於兩年內完成改善者,最遲也應於119年3月19日前完成,並取得特定工廠登記。

 

如有規劃用地變更的工廠,則必須在121年3月19日前提出用地變更計畫,且最晚需於129年3月19日前取得一般工廠登記,才算完成工廠登記合法程序。

 

經發局指出,業者若未能在期限內提出完整改善計畫,可先以簡易版改善計畫大綱送件,只需填寫工廠基本資料、勾選共同與個別措施計畫,以及外部消防水源、環保許可文件等檢核表後在截止日前送件,後續再依通知儘速提出詳細資料及附件辦理補正,確保自身經營權益,工廠改善計畫大綱已於經發局官網公告。

 

經發局表示,距離改善計畫收件截止進入倒數30天,目前全市共計4,412家申請納管業者(工廠含臨登轉特登),已核准2,950家,其中約1,800家已提送改善計畫,仍有近1,500家尚未提送,業者應把握法定期限儘速提出申請,避免影響經營權益。

 


新聞來源 : https://www.storm.mg/localarticle/4734288

 

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農地違章工廠-112年3月不交改善計畫將被斷水電-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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3.2萬家農地違章工廠應於去年申請納管藉以就地合法,但下月19日將滿周年,經濟部統計,仍有1.6萬家未依規定提交工廠改善計畫書。如3月期滿不交,將喪失合法資格,會由地方政府斷水、斷電,最後面臨被拆除命運。

政府修改《工廠管理輔導法》,讓大量農地違章工廠可轉合法。2022年3月19日截止後,4.5萬家違章扣除有臨登身份轉「特登」(特定工廠登記)外,剩3.6萬家未登記工廠,最後有3.2萬家申請要納管。

這些業者依法須於2023年3月19日前,提出汙染、消防安全等工廠改善計畫,並繳交營運管理金,才能逐步取得特登工廠身份,變身合法工廠。

為協助未登記工廠提交改善計畫,經濟部已在台中市、彰化縣、新北市、高雄市等地召開說明會。昨日在大嘉義地區,邀請法人專家及特登工廠聯合會提供諮詢協助。後續還有桃園市、台南市等,預計在3月中前完成環島巡迴說明。

但經濟部表示,最新仍有1萬6000餘家工廠尚未提送改善計畫,呼籲業者務必在3月19日前送件至地方政府。一旦逾期,地方政府將依法駁回納管申請,後續面臨工廠遭斷水、斷電或被拆除風險。

至於這1.6萬家為何未申請?中部辦公室表示,可能不知道、不會寫、或先登記後來發現資格不符。先前確實就有物流倉儲業者先登記,最後發現不符低汙染工廠資格。

由於時間緊迫,經濟部中部辦公室表示,已放寬允許業者先提交改善書的簡要大綱取代,後續再補件,給予最大方便,呼籲業者不可延誤時機。

 

新聞來源 : https://today.line.me/tw/v2/article/DR1DR6m?utm_source=lineshare

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未登記工廠2萬多家未交改善計畫 呼籲準時送件-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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未登記工廠申請納管必須於3月19日前提送改善計畫,目前尚有2萬多家工廠沒提交,經濟部今日於台中市及彰化縣辦理輔導說明會,現場邀請法人專家及特登工廠聯合會提供諮詢協助,地方政府人員也在現場設置櫃台專人收件。

 

經濟部指出,為協助特定工廠轉型,使其符合環保、公安、永續經營的標準,工廠管理輔導法自2020年3月20日起施行,共有超過3萬2千家的工廠申請納管,而納管工廠依規定須於2023年3月19日前提出工廠改善計畫,實質完成改善消防、環保、水利或水保,並在2030年3月19日前取得特定工廠登記。

 

但是,截至目前為止,仍有2萬餘家工廠尚未提出改善計畫,經濟部呼籲業者務必於今年3月19日前送件至地方政府,以免喪失輔導資格;經濟部也責請地方政府以辦理說明會、掛號信通知、電話通知或到廠訪視等方式,促請業者盡速送件。

 

經濟部表示,說明會主要目的在協助未登工廠撰寫改善計畫,現場提供簡化版本計畫供業者參考,並於現場填寫資料;而工研院、中國生產力中心、中衛中心及特登工廠聯合會也派員設立諮詢區,協助業者撰擬改善計畫;台中市、彰化縣政府也派員現場設置收件窗口,統計兩場說明會約有350家業者提交改善計畫。

 

經濟部強調,業者逾期未提送改善計畫,地方政府將依法駁回納管申請,而使其錯過爭取合法化的機會,更有面臨工廠斷水、斷電或被拆除的風險,呼籲業者不宜道聽塗說、延誤時機, 盡速提送改善計畫。

 

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7238/6909276

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特定工廠登記轉特定目的事業用地-須符合4大要件-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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經濟部去年公告通過特別登記工廠(特登)地目可轉為特定目的事業用地(特目)之子法,是農地工廠合法化最後一哩;根據辦法,土地轉為特目須符合四大條件,包括取得特登、並於二○三二年三月十九日前提出用地計畫申請,以及不可有環保違規、須捐地三成或繳交公告現值五十%之回饋金、設置屋頂太陽光電等。

 

「工廠管理輔導法」在二○一九年三讀通過,四萬五千家農地工廠正式納入管理,須兩年內申請特登納管、十年內改善並取得登記、二十年內轉型成合法工廠。其中七千家是已取得臨時工廠登記者、三萬八千家是二○一六年五月二十日前既存之未登記工廠;在此之後成立的未登工廠,一律不准合法、即報即拆。

 

而取得特登之工廠,須將地目由農地改變為特目(特定目的事業用地),才算完成最後一哩;經濟部去年公告「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」,列出取得特目條件。經濟部官員指出,過去農地如要報編成工業區,須達五公頃以上;而工輔法規定只要取得特登,符合條件就可申請為特目,兩公頃以下的農地工廠,就能從地目根本上納管。

 

辦法規定的

第一要件,就是須於二○三二年三月十九日前提出用地計畫申請;取得特登大限為今年三月十九日,但考量取得特登後工廠需一定時間才能提出用地計畫,辦法給予十年緩衝期。

 

第二是須遵守環保法規,在用地計畫申請前三年內,未因違反環保法規遭停工或停業。

 

第三是須捐地三成或繳交回饋金。根據辦法,回饋金為變更使用總面積的當期公告現值五十%,可一次繳清或分期繳交,可在變更編定異動登記前、用地計畫或開發許可核定後一年內、兩年內、以及工廠登記前分別繳交二十五%。

 

第四是須規劃屋頂型太陽光電;根據辦法,發電設備面積至少須達屋頂之五十%,但如有饋線、日照不足、建物結構特殊等因素,則須經台電或經濟部指定太陽能產業公協會評估免安裝。

 

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1496302
 

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房地取得日認定-課稅大不同-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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因應房地合一2.0於2021年7月上路,針對短期持有課重稅,因此房地的取得日時間攸關適用稅率,備受注目。

 

原則上成屋或土地的取得日以移轉日為主,而預售屋則依買賣契約簽約日認定。

 

若是繼承、受贈,還有個人以自有土地參與合建分屋或自地自建等情況,只要證明為自住用途(個人、配偶或未成年子女設籍且無出租、營業或執行業務使用),則繼承者、受贈人可分別將過世者、贈與人、原本土地持有期間合併計算。

 

若房地為2016年以後所取得且交易時間為2021年7月後,皆適用個人房地合一2.0累進稅率,包括15%(持有十年以上)~45%(持有兩年內)等級距,因此計算持有時間相當重要。

 

依申報作業要點第4點規定,房地取得時間主要以「出價取得」跟「非出價取得」判斷,而房地取得日至交易日(或登記日)即為持有期間。

 

出價取得的房地包括購買預售屋、成屋,還有特定公司半數股權交易(持有境內不動產超過出資額一半以上)等,取得日依移轉登記日為主,若無法辦理建物所有權登記則以買賣交易日為基準,例如成屋是以登記日,預售屋與特定股權則為買賣契約日。

 

至於非出價取得方式主要為繼承、贈與、信託、參與都更、危老重建等。其中,繼承與贈與皆能合併計算前一位被繼承人與贈與人持有期間;信託則另外區分對象,當受益人與委託人為同一人時以房地取得日,非同一人則以信託契約簽訂日,若變更受益人或未確定情況,則依照變更日、確定日。

 

至於都更與危老重建,建商(建築物起造人身分)參與都更、危老重建等所獲得房地,取得日為都更或危老重建計畫核准日;而地主參與都更或危老重建,其分回房地取得日則為原本土地的取得時間。不過,這兩者皆可適用特別條款,地主與建商在取得房地後首次移轉可適用20%稅率。


新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/629341.html

 

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