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※ 公共設施用地種類 - 

都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置下列公共設施用地：

★ 道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。

★ 學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

★ 上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

公共設施用地之設置，依照都市計畫法之相關規定，係就各地區人口數與土地使用、交通等現狀，並考量該地區未來發展之趨勢而決定公共設施之項目、位置與面積，旨在增進市民活動之便利及確保良好的都市生活環境。

前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。

公共設施用地應屬公有，但屬私有土地者，應由政府依法徵收、重劃或區段徵收之。

是以，未被徵收之私有公共設施用地，即屬公共設施保留地。

※  公共設施保留地 - 

所謂公共設施保留地，係指在都市計畫地區內，為因應將來人口增加，社會經濟發展的需要，預為指定之公共設施用地。

※   公共設施保留地之取得方式 - 

依本法指定之公共設施保留供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列方式取得之：

★ 徵收。

★ 區段徵收。

★ 市地重劃。

※ 公共設施保留地的稅捐優惠 - 

◆地價稅：都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第17規定外，統按6/1000其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。

◆土地增值稅：依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。

◆所得稅：公共設施保留地因徵收取得之加成補償，免徵所得稅。

◆遺產稅：因繼承而移轉者，免徵遺產稅。

◆贈與稅：因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵贈與稅。

※  台北市國稅局並明訂，符合免徵遺產稅或贈與稅的公共設施保留地，只限4大類土地 - 

1 . 道路、公園、綠地、廣地、兒童遊戲場、民生航空站、停車場所、河道及港埠用地。

2 . 學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

3 . 上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

4 . 依都市計畫法規定之其他公共設施用地。

※  「公共設施保留地」與「公共設施用地」兩者主要差別在於 - 

★ 公共設施保留地：已列入都市更新計畫，原本應該被徵收，卻「尚未被政府徵收」的私有公共設施用地；未來幾年或數十年將會由政府徵收開發使用的土地。

★ 公共設施用地：目前「已在使用」的公共設施用地，例如：學校、公園、道路、體育場所、醫療衛生機構、郵政、電信…等及其他公共事業用地。

此外，根據都市計畫法及內政部函釋規定，公共設施保留地必須同時具備以下條件：

須為都市計畫法第 42 條所稱之公共設施用地。

尚未徵收取得。

無下述3種情形者：

(1)　須為都市計畫法第 42 條所稱之公共設施用地。

(2)　依都市計畫法第 61 條第二項規定，已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建之公共設施用地。

(3)　配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。

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※ 農地優點 - 

1 . 不課徵土地增值稅（要農地農用）- 

根據《土地稅法》第39-2條規定：「農業使用農業用地，移轉與自然人，得申請不課徵土地增值稅。」必須符合以下三項條件：

Ａ・作農業使用之農業用地。

Ｂ・必須取得農地農業使用證明書。

Ｃ・移轉與自然人。

也就是指農地要出賣時要作農業使用，並且是出售給自然人才可以申請不課徵土地增值稅，但因為是申請『不課徵』土地增值稅，稅捐機關會加以管制，假如日後沒有作為農用再賣出土地，就必須要繳土地增值稅了。

『不課徵』跟『免徵』差別 - 

『免徵』是指免除租稅負擔，土地漲價總數額從新計算。如：繼承、土地徵收、公地出售。

『不課徵』是指目前暫不課徵，將應課徵部分暫時保留，後續要課徵時再一併計算土地漲價總數額。如：配偶相互贈與、農業使用之農地移轉自然人、信託土地。

2 . 免贈與稅 - 

如果是要將農地贈與給《民法》第1138條的繼承人：直系親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母，是不用繳贈與稅的。贈與人必須在申報時檢附「農業用地作農業使用證明書」，同時受贈人必須在列管5年期間，繼續將農地做為農地用途，才能可以遺贈稅法規定免課贈與稅。列管期間沒有農用，將會被追繳稅款。

3 . 免遺產稅 - 

依《遺贈稅法法》規定，繼承或贈與農地可免徵遺產及贈與稅，但必須同時符合三項要件：

a・須是合法受贈人：直系親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母。

b・取得農業使用證明。

c・列管農作 5 年不能變更用途，仍作為農業使用。

繼承人要向國稅局申報農地繼承或贈與，如不符合免稅條件，國稅局將追回遺贈稅。

4 . 免所得稅 - 

民國105年度以後取得之農地，符合不課徵土地增值稅之農業用地，免徵房地合一所得稅。105年度以前取得之農地，交易所得免納所得稅。出售農地前，向地方公所申請「農業用地作農業使用證明書」，以便適用農地農用免土地增值稅、免房地合一稅。

5 . 免房地合一稅 - 

可以免辦理房地合一稅申報的條件：

a・有農用證明

b・有申請不課徵土地增值稅

在交易農用土地想免房地合一稅，要有符合農業發展條例規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，才可以免納房地合一稅。要有「農業用地作農業使用證明書」，得向地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」，才可以免納房地合一稅。

※  合法農舍 -

農地面積須超過2500平方公尺以上（0.25公頃/756.25坪）並具有農民資格，同時要在農地縣市設籍及持有土地2年以上，才可以興建農舍。

※ 休閒農場申請條件 -

1 . 農地面積須超過5000平方公尺以上。

2 . 農用面積不以少於休閒農場面積90%。

3 . 至少要有一條鄉級以上的對外道路。

4 . 要是一塊完整的土地，不可以分散。

p.s : 有寬度6公尺以下水路通過、政府公共建設致場區隔離、休閒農業區申請土地得分散二處，每處土地面積要超過1000平方公尺。

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※ 道路用地  

※ 公園用地  

※ 綠地用地  

 
※ 廣場用地

 
※ 人行步道用地  

※ 兒童遊樂場用地

※ 堤防用地   

※ 抽水站用地  

※ 沉砂池用地  

※ 排水溝用地  

※ 防洪調節(蓄水)池用地
 

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※  非都市土地使用編定六大項目 -

1 . 變更編定：

政府機關或土地所有權人因興辦事業需要，經核准事業計畫改劃使用分區或變更使用地類別者。

2 . 更正編定：

因編定錯誤或於使用編定結果公告前已符合製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知九之規定，於編定後提出合法使用證明文件。

3 . 補辦編定：

因新登記土地或遺漏辦理非都市土地使用編定者。

4 . 補註用地別：

因山坡地範圍內之非都市土地，經辦竣山坡地土地可利用限度查定作業後，依查定結果辦理補註用地為農牧用地、林業用地、國土保安用地或依製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知九（二）編定原則表辦理補註使用地。

5 . 註銷編定：

因列入都市計畫範圍內經核定公告，註銷範圍內使用分區及用地編定，或國家公園主管機關依法核定劃設範圍後提供計畫範圍圖、冊資料，註銷範圍內用地編定，並變更使用分區為國家公園區。

6 . 檢討變更：

配合區域計劃通盤檢討之公告，針對符合區域計畫法第十五條之一第一項及製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知七之規定之土地，辦理使用分區檢討變更。

※ 非都市土地是依據「使用地類別」實施管制，特定農業區解編是針對「使用分區」進行檢討調整，並不會改變原土地使用地類別之編定，所以特定農業區如經核准檢討調整為一般農業區後，土地所有權人仍須依使用地類別之容許項目使用，例如甲種建築用地得作建築使用、農牧用地得申請農舍或做農業使用等。

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※ 私設道路 -

私設道路的定義是指：私人土地內的道路，如自家通道、社區通道、住戶共用出入口等等，都是屬於定義中的私設道路。

私設道路的所有權和使用權都屬於地主，私設道路是可以僅供特定人士通行，並不受到地方政府管轄。

若地主想將自己的私設道路提供給一般民眾通行，可以填寫「公眾通行同意書」向地方政府提出申請，只要審核通過，私設道路就可以變更道路用途成為「既成道路」，供大眾通行。

依法規規定，私設道路符合以下 4 個要件就會成為既成道路：

1 . 為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。

2 . 於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。

3 . 經歷之年代久遠而未曾中斷。

4 . 其他使用性質、使用期間、通行情形及公益之必要性。

※ 既成道路 - 

既成道路定義意即現有巷道，其定義是指具有「公用地役權」的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為 6 公尺，亦有 2~3 公尺的寬度。

公用地役權：所有權屬於私人，但作為公物使用。

現有的既成道路，多數原本為私設道路，因為有供公眾通行的事實，時間久了就被政府劃為既成道路供民眾使用，但地主仍保有所有權，而這種無償提供民眾通行的道路，各縣市政府會依法徵收、給予補償，地主還可以依法免徵地價稅。

※ 計畫道路 - 

計畫道路定義，是指在使用分區上被劃為道路用地的道路，在地籍圖和都市計畫圖上均有標示，其中也包含尚未施工興建的道路。

都市計畫道路最小為 4 米，接著就是 8 米以上的道路，通常都市地區的道路皆屬於計畫道路，有地方政府負責不定期維護、整修。

※ 「道路」，依道路交通管理處罰條例第3條第1款名詞釋義，指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他公眾通行之地方。

※  唯一進出之道路(俗稱死巷)屬供特定人通行，不屬於既成道路認定範圍。

※  現有巷道 (即指定建築線)者，屬建築法規定，不屬於既成道路認定範圍。
 

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※ 公告現值（即公告土地現值） - 

係直轄市或縣（市）政府對於轄區內土地，經常調查其地價動態，將地價相近的土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為政府課徵土地增值稅之依據及徵收私有土地補償地價之標準。

※  公告地價 - 

係政府每三年舉辦規定地價或重新規定地價時，參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於一月一日公告地價，其作用係供土地所有權人申報地價後據以課徵地價稅。

※  公告地價與公告土地現值的差異 - 

1、公告地價：約每三年公告1次，為土地所有權人申報地價之參考，申報地價則作為徵地價稅之依據。

2、公告土地現值：每年1月1日公告，為土地所有權移轉或設定典權，申報移轉現值之參考，並作為主管機關審核移轉現值及徵收補償地價之依據。

※  前次移轉現值 -

即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就是以地政機關第一次辦理之原規定地價為準。另前次移轉現值或原規定地價計算土地漲價總數額時，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價總指數調整之。

※ 申報地價 - 

公告地價係作為規定地價或重新規定地價時，土地所有權人申報地價之依據，土地所有權人在公告地價增減20%的範圍內申報，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，申報地價超過公告地價120%時，以公告地價120%作為申報地價，申報地價未滿公告地價80%時，政府得照價收買或以公告地價80%作為申報地價。

已規定地價的土地，應按申報地價，依法課徵地價稅。

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※ 土地增值稅課徵範圍 -

已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅, 但因下列情形移轉者免徵土地增值稅:

(一) 各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。

(二) 因繼承而移轉之土地。

(三) 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者: 

1 · 受贈人為財團法人。

2 · 法人章程載明法人解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。

3 · 捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

(四) 被徵收之土地。

(五) 依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願售與需用土地人者。

(六) 區段徵收之土地。

(七) 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

(八) 非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者, 免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施使用後再移轉時,以該土地第一次免徵土地増值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價, 計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

※  信託土地 - 

原土地所有權人（即委託人）若將土地信託予受託人，在信託關係存續期間，土地所有權人即登記為受託人。

但只要委託人和受益人是屬於同一個人（即自益信託），而且委託人本人、配偶或其直系親屬仍設籍於該信託土地，未出租未營業，符合土地稅法自用住宅相關規定，在受託人出售土地時，仍可按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

※  區域計畫法之道路用地 - 

依土地稅法第39條第3項規定，非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。

※ 移轉房地 - 

就地方稅而言：

1、契稅：買賣或贈與建物，應負擔契稅皆相同，目前稅率為6％。

2、土地增值稅：

買賣或贈與土地，均係以一般用地稅率核算增值稅。

依漲價倍數，稅率分別為20％、30％、40％。

而自用住宅之稅率為10％，惟以贈與方式移轉土地，並不能申請適用自用住宅優惠稅率。
 

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※ 自用住宅用地稅率課徵土地增值稅要具備 -

1 . 必須符合之要件：

(1)土地上面的房屋是土地所有權人本人或其配偶或直系親屬所有，並且在這筆土地上房屋辦竣戶籍登記。

(2)這筆土地在出售前1年內未做營業或出租使用。

2 . 應受之限制：

(1)土地所有權人以自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅，每人一生只能享受1次。

(2)適用自用住宅用地稅率的面積都市土地為3公畝或非都市土地為7公畝。

(3)自用住宅建築工程完成未滿1年以上者，其房屋評定現值須超過所占基 地公告現值10％。

※ 經重劃後移轉之土地，土地增值稅可否減徵 -

依土地稅法第39條之1第1項規定，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。

惟如舉辦規定地價前辦理之重劃，不得適用減徵之規定。

※ 因繼承而辦理土地移轉登記時是否課徵土地增值稅 -

繼承的土地已依法繳納遺產稅，按土地稅法第28條但書的規定，不再徵收土地增值稅。

※ 土地所有權人曾享用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，再出售自用住宅用地時，是否適用自用住宅優惠稅率課徵 - 

土地所有權人按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，土地稅法規定原以一生一次為限，為滿足一般民眾換屋需求，98年12月30日修正公布土地稅法第34條第5項規定，於再次出售自用住宅用地時，如符合下列條件，仍可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅：

1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。

2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

3.出售前持有該土地6年以上。

4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

5.出售前5年內，無供營業使用或出租。

※ 依法於2年內重購土地申請退還土地增值稅是否有次數之限制 -

依土地稅法第35條規定，土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，2年內重購合於同條規定之土地(自用住宅用地、自營工廠用地)，得申請退還其已納之土地增值稅。

現行之土地稅法對上開條文之適用，並無次數之限制規定，是以土地所有權人因重購土地經依該條規定退還土地增值稅者，該重購之土地屆滿5年如再行移轉後又重購土地，仍得依同條規定，申請退還其已納之土地增值稅。
 

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※ 取得特登之工廠，須將地目由農地改變為特目（特定目的事業用地），才算完成最後；經濟部去年公告「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」，列出取得特目條件。

過去農地如要報編成工業區，須達五公頃以上；而工輔法規定只要取得特登，符合條件就可申請為特目，兩公頃以下的農地工廠，就能從地目根本上納管。

辦法規定 -

第一 - 須於2032年3月19日前提出用地計畫申請；取得特登大限為112年3月19日，但考量取得特登後工廠需一定時間才能提出用地計畫，辦法給予十年緩衝期。

第二 - 須遵守環保法規，在用地計畫申請前三年內，未因違反環保法規遭停工或停業。

第三 - 須捐地三成或繳交回饋金。根據辦法，回饋金為變更使用總面積的當期公告現值五十％，可一次繳清或分期繳交，可在變更編定異動登記前、用地計畫或開發許可核定後一年內、兩年內、以及工廠登記前分別繳交二十五％。

第四 - 須規劃屋頂型太陽光電；根據辦法，發電設備面積至少須達屋頂之五十％，但如有饋線、日照不足、建物結構特殊等因素，則須經台電或經濟部指定太陽能產業公協會評估免安裝。

※ 農地工廠合法化，取得特定工廠登記證後的用地變更辦法依法令條文順序：

1 . 非都市土地變更編定為「特定目的事業用地」 。

2 . 最晚要121年3月19日前要提出「用地計畫」 。

3 . 用地計畫需包含「太陽光電發電計畫」 。

4 . 隔離綠帶為1.5公尺，可內縮也可外擴 。

5 . 建蔽率70%，容積率180% 。

6 . 農地變更回饋金為公告現值50%，可分4期 。

7 . 用地計畫核準後二年內要完成補建照和使用執照並取得工廠登記證。可展延二年 。

另外用地計畫經核定後，必須再用地計畫或開發許可核定起二年內完成工廠登記，如申請展延，展延期限不得超過二年，最後變更期程落日也訂在2040年3月截止 。

農地工廠完成合法化流程後，可永久合法使用，價值倍增 。

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