呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

新冠肺炎肆虐下，各行各業業績下滑，慘不忍睹。政府也努力推出各種振興方案或是紓困貸款，努力讓企業生存下去。但是，市場依然無感，許多的中小企業在夾縫中生存，缺錢時建議還是走銀行融資的正常管道，避免地下金融借貸，小心雪上加霜。

除了正常的銀行貸款外，不動產產權出現了一筆第二順位的抵押權(二胎)，謄本標示部還多了一筆預告登記，限制所有權人過戶及抵押設定，很奇怪，為何借貸的抵押權設定還要加上一筆預告登記？是否賣方和抵押權人有一定的約定或是默契？當貸款繳不出來時，二胎有買屋的想法或是打算？賣方一問三不知，才知道原來被二胎設計了。
 
這就是實務上常常發生，真借貸假買賣的情形。當借款人需款孔急時，不動產抵押權設定是對債權人比較保障的一種借貸方式，如果好的債權人，各取所需，一個得到金援，一個得到利息，相得益彰。如果遇到貪心的債權人除了抵押權設定，還可能順便辦理預告登記、信託登記、甚至是直接把產權過戶到他們的名下。
 
當原本的借款關係，搭上不該有的其他登記，這時候「人為刀俎，我為魚肉」只能任憑債權人宰割了。實務上有利息還不完的重利，或是跟本房子已經被人信託甚至過戶了，根本要不回來，要打官司時，已經被偷偷移轉到善意第三人名下，無力回天了。
 
提醒，如何避免單純的借貸轉變成更複雜的法律關係呢？切記！印鑑證明的用途一定要詳細記明僅供抵押權設定使用，因為魔鬼總在細節裡，如果印鑑證明沒有指定用途，讓債權人有機可乘，可以辦理抵押權設定時，隨案預告登記，信託登記，甚至是買賣過戶都可能被一票玩到底 ，登記實務上只要印鑑和印鑑證明相符，所有的登記案件都可以援用前份印鑑證明，讓有心人士有機可乘。
 
這就是很多債務人發現問題時，無力回天的原因所在，因為登記案件被夾帶更多的案件被登記完成，當要清償還債時才發現，怎麼和原來的約定都不一樣？還好，我們遇到的案件在買方全力支援下，順利的先行動用巨額的自備款，塗銷了原本不該存在於謄本的預告登記及借貸的二胎抵押權設定，也有驚無險的在數天後讓買方正常的交屋。如果買方無法諒解這不該存在的預告登記，讓這件買賣無法順利履約，這時啞巴吃黃蓮的賣方，將正落入債權人的陷阱，讓債權人賺飽了利息後再吃掉這件房產，賣方將會一無所有。不景氣的寒冬，借貸要小心，希望是雪中送炭，別雪上加霜。

新聞日期 : 2020-12-04
買購不動產新聞/記者蕭又安/綜合報導
新聞連結出處:
https://house.yahoo.com.tw/%E8%BE%A6%E7%90%86%E7%A7%81%E4%BA%BA%E4%BA%8C%E8%83%8E%E8%A8%AD%E5%AE%9A%E5%97%8E%E5%B0%8F%E5%BF%83%E4%B8%80%E5%BC%B5%E5%8D%B0%E9%91%91%E8%AD%89%E6%98%8E%E8%A2%AB%E4%B8%80%E7%A5%A8%E7%8E%A9%E5%88%B0%E5%BA%95-073300275.html

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重劃區編織未來建設美好，吸引許多購屋族搶進，不過機能發展需要時間，建設能否落實也有待檢驗，貿然入住仍有踩雷風險，專家提醒，購屋族務必留意使用分區，倘若不適用一般住宅，可能面臨罰款或報拆風險，有些區域挾帶建設題材，工程進度可能延宕，甚至還有訛傳可能性，應該主動追蹤建設進度、釐清區域最新行情，藉此保障購屋者的權益。

重劃區的面積較大，生活機能需要開發時間，建設初期確實不利入住，有些區域挾帶建設話題，不過工程延宕許久，建商卻以建設利多為由漫天喊價，若想避免追高價進場，應該培養查詢實價的習慣，並且主動追蹤建設的最新進度，有助降低踩雷風險。

重劃區的建案在預售階段，幾乎看不到任何公共建設，買方只能在期待中做選擇，由於建商可能會將公共建設列為產品優勢，出手前建議實際考察環境，有助評估建設的真實性。他接著說，挑選重劃區應該優先找知名建商，施工品質更有保障，再者區域機能尚未成熟，建議要選周邊具備舊市區者，至少還能透過通勤滿足民生需求，生活品質才得以維持。

提醒，有些重劃區是為了提振當地商業及經濟活動，因此土地使用分區可能為商業區或工業區，這些土地不能興建住宅，不過建商可能選擇推案，價格通常也比一般住宅便宜，貿然入手可能面臨罰款或報拆，出手前應該留意土地使用分區，務必符合住宅用途才能住的安心。

新聞日期 : 2020-12-02
蘋果新聞/記者余奕賢／台北報導
新聞連結出處 :
https://tw.appledaily.com/property/20201202/RTGZDILEMFFSNK5ZGYWBBSGKDY/

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買房子最怕遇到消費糾紛，尤其是看不到實體的預售屋，為保障民眾購屋權益，地方政府每年都會查核業者是否符合預售屋買賣定型化契約的規範，內政部今（21）日特別提醒，預售屋契約中常見缺失有「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」、「驗收」、「保固期限及範圍」及「房地面積誤差及其價款找補」等5大項，若建商提供的契約違反規定，民眾可要求改正，或向主管機關檢舉，以保障自身權益。

「通知交屋期限」方面，內政部指出，依內政部定型化契約規定，賣方應於交屋前完成修繕，且賣方延遲利息為日息萬分之五。但過去在查核時，曾發現業者擅自將「交屋前」的修繕義務，變更為「交屋後」的保固責任，及降低賣方遲延交屋利息數額為萬分之二，以減輕自身交屋及違約的責任。

「房地標示及停車位規格」方面，依規定應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。但查核時發現，業者提供的契約，未列明「停車位高度」，也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」，容易引發相關紛爭。

「驗收」方面，內政部表示，自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用，均應由賣方負擔，且交屋保留款應為房地總價5%。但查核時發現，常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔，或將總價5%的交屋保留款，降低額度為5萬元。

「保固期限及範圍」方面，內政部指出，房屋的保固期限應是從交屋日起算，結構部分保固15年，且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，賣方均應負責。但查核時發現，業者擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限，或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」，並限縮於「可歸責於賣方」。

「房地面積誤差及其價款找補」部分，依規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限；誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方均得解除契約。但查核時發現，業者將「土地」及「停車位」面積誤差，列為不予找補，或限制須於面積「不足」3%，消費者始得解約。

若民眾發現與建商簽訂的契約條款，違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，民眾可以依消費者保護法第17條規定，主張無效。同時，建議民眾應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任，訂定對消費者不利的條文，以維護自身權益。

最後提醒，民眾簽訂預售屋買賣契約時不宜輕率，一定要詳閱契約內容，並採用內政部版契約，若發現不動產業者提供的內容違反規定，可要求修改契約條款，同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣市政府查處。民眾如有需內政部版預售屋買賣契約書範本，可至「內政部不動產資訊平台」瀏覽下載使用。

新聞日期 : 2020-10-21
三立新聞/記者盧素梅／台北報導
新聞連結出處 :https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=834900&From=Search&Key=%E8%B2%B7%E8%B3%A3
 

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依土地登記規則第136條規定，土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。

限制登記其定義與種類

1.預告登記：
預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。

其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

2. 查封登記:

是作為被執行人的房地產權利人因繼承、判決或者強制執行等原因，而當事人尚未向權屬登記機關辦理登記手續；而由執行法院向登記機關提供被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由登記機關對該房屋的權屬直接進行登記，然後再予以查封。

3.假扣押登記:

一般常聽到的「假扣押」，指的不是「假的」扣押，而是「預先」扣押的意思。法律上，主張權利的債權人如果都要等拿到民事勝訴確定判決，才能向民事執行處聲請執行債務人財產，可能要等個好幾年，屆時債務人早就脫產一空，辛苦拿到的法院判決真的只能當壁紙了。所以法律上設計假扣押的目的就是要讓主張權利受害的人，緊急的將債務人財產加以限制，讓債務人不能加以變賣或脫手。

4.假處分登記:

是針對金錢請求以外的請求，法院裁定強制或禁止債務人對請求的標的為一定行為，為防止該請求的現狀被變更，進而達到確保債權人請求的保全程序。 換言之，債權人聲請假處分，可以請求法院命債務人就特定的東西或權利作一定的行為或不行為。

5.破產登記:

法院因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，得因債權人及債務人聲請，就債務人之財產為破產宣告，囑託登記機關為破產登記。 法院為破產宣告時，就破產人或破產財團有關之登記，應即通知該登記機關，囑託為破產之登記，破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產，喪失其管理及處分權。

6.其他依法律所為禁止處分之登記:

就是欠稅人無法移轉名下財產，所以當欠稅人名下財產，遭稅捐稽徵機關依稅捐稽徵法，通知地政或監理單位等相關機關，不得為移轉或設定他項權利時，將會對欠稅人的財產及財務運作產生不良的影響，亦即欠稅人不僅無法變賣財產，也不能以財產抵押向銀行要求融資借貸。

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不少人紛紛跟風投入買房，但真的沒有風險？觀察房市現況，低利、高貸款成數，讓買房變得簡單，不少人投入房市，看似前景美好，卻都忽略了三大風險，極有可能掉入火坑，一次就終生難以翻身。

一、低成本投資預售屋　當心找不到「接盤俠」

以現況而言，最熱絡的就是預售屋市場，反倒是中古屋市場雖有買氣，但並未過度升溫，主因在於「取得成本」。不少預售屋主打低自備，甚至出現貸款9成的產品，且在未交屋前，都還不用承擔房貸，不少人就打著如意算盤，趁勢賺一波，找人接盤，但誰又能保證自己不會成為「接盤俠」？

二、低利購屋簡單又輕鬆　升息一次讓你直接被斷頭

延續第一點，在低利、低自備狀況下，許多人投入房市，甚至一次購買2間以上房屋，直到交屋都無法售出的狀況下，倘若此時銀行又升息，將面臨斷頭法拍的命運。

武漢肺炎衝擊全球，各國採取QE印鈔面對，目前各研究機構普遍認為明年台灣將結束通縮物價下跌狀況，明年通膨物價漲勢即將再起，難保央行不會啟動升息應對，現在民眾搶買房一定要注意未來升息是否可以負擔。

三、買得開心！大家忘記「一案建商」？

近2年房市雖然不斷回溫，但過去反轉期間，出現不少爛尾樓，建商蓋一半就跑路，即使建商官司輸了被判刑，但購屋族仍然求償無門，這樣的案例並不罕見，提醒，購買預售屋，絕對要徹底了解建商背景，否則倘若遇到想趁此波低利，大量融資的建商，一旦升息，將面臨爛尾樓風險，購屋者只要遇上一次，就會賠上辛苦存了十幾二十年的儲蓄。

新聞日期 : 2020-10-15
三立新聞/記者陳韋帆／台北報導
新聞連結出處 :https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=831578
 

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買房子、買土地動輒百萬、千萬元，但如果買賣剛成立，屋主或地主卻在還沒過戶時就往生，買家到底該怎麼辦？

一般不動產買賣交易共有「簽約、用印、完稅、點交」四大流程，整個流程約需要30天～45天，倘若有配合節稅或其他特殊需求，甚至可能長達一年以上，所以買賣移轉過程，買家或賣家往生的案例並不罕見。

此例 9月時買賣成交，是在10月初，流程走到「完稅」階段，通知賣方繳納土增稅時，得知賣方往生消息，所幸9月30日時，該案就已「申報土地移轉現值」，稅捐稽徵機關已有紀錄，所以整段買賣過程，待地主家人完成後事之後，仍可繼續進行。

但倘若「申報土地移轉現值」未完成，買方所買的土地就會變成地主遺產，雖然買賣契約仍有效，但整筆買賣流程將無法進行，倘若要完成登記，就必須等繼承人完成繼承事宜，才能再申報土地移轉現值及辦理過戶。

由於「土地移轉現值」必須向稅捐稽徵機關申報，在地主往生後，原本與買方簽約的地主，因為已經離世，就不可能有申報的動作，即使生前已經簽好合約，公務機關也不可能認可。

此案例算是幸運的，實務經驗上，不少買賣在還未申報下，地主或屋主就已經過世，有時候繼承人過多，眾人意見不同，連繼承都出現官司糾紛，而買家也僅能憑著「買賣契約」，請法院進行判決，整個過程變得曠日廢時。

建議，無論是任何不動產買賣，買賣雙方都必須特別留意「土地移轉現值」申報，才不會在意外來臨時，財產變成遺產，無法按照自己的心願處置，避免遺漏其他細節，衍生更多問題。

新聞日期 : 2020-10-29
三立新聞/記者陳韋帆／新北報導
新聞連結出處 :
https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=839305&From=Search&Key=%E5%9C%9F%E5%9C%B0

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填妥信託契約書並向稅捐處查欠稅費，並向國稅局申報遺產稅、

贈與稅俟核發不計入贈與總額免稅證明書後再向地政事務所辦理信託登記。

應備文件如下： 
(1)登記申請書。 
(2)信託契約書或遺囑。 
(3)土地建物所有權狀或他項權利證明書。
(4)申請人身分證明

(身分證或戶口名簿影本或戶籍謄本，另申請人身分證明能以電腦處理達成查詢者，得免提出)。 
(5)義務人印鑑證明

(義務人未能親自到場核對身分時檢附，且所檢附之印鑑證明以登記原因發生日期前一年以後核發者為限)。 
(6)查無欠繳稅費證明文件。 
(7)遺產稅、贈與稅繳清或免稅證明書或同意移轉證明書或不計入遺產(贈與)總額證明書。

（信託契約明訂信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者，應課徵贈與稅；因遺囑成立之信託，於遺囑人死亡時應課徵遺產稅） 
(8)其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊 。
 

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預告登記之意義：
預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。

其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

申辦預告登記應檢附下列文件：
1. 登記申請書 
2. 登記清冊 
3. 登記名義人同意書 
4. 登記名義人身份證明文件 
5. 登記名義人印鑑證明書 
6. 請求權人身份證明文件 
7. 土地或建築改良物所有權狀

預告登記之效力：
1.預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。 
2.預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。

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土地繼承、遺產繼承，繼承人之間意見不合，常常造成繼承土地問題。其實對於繼承資格與繼承順序，法律皆有所規定，依照民法的規定，配偶間有相互繼承遺產的權利。

遺產繼承順序
除了配偶以外，遺產依下列順序繼承：

1.直系血親卑親屬（如子女、養子女及代位繼承的孫子女等）
2.父母
3.兄弟姊妹
4.祖父母

共同繼承
配偶是與以上各順序繼承人「共同繼承」，如果沒有各順序繼承人時，配偶才能單獨繼承。因此在面對爭議時，就可以依法主張自己的「應繼分」，才不會延誤繼承辦理，而收到罰款哦！

此外，很多人可能疏忽遺產金額與報稅的必要性，認為遺產繼承不多、沒有超過免稅額的話，應該就不需要特地申報了吧？

記得申報遺產稅
其實，依據《遺產及贈與稅法施作細則》第20條之規定，被繼承人所留的財產，不論金額大小，是否超過免稅額，都應該辦理遺產稅申報。所以就算是小錢，也別一時疏忽，忘記申報喔！

繼承案件聽起來繁瑣，其實主要可以簡化為六大步驟。只要備妥各階段所需資料，就可以前往相對應的單位依序辦理繼承登記了！

遺產繼承案件申辦流程
辦理繼承土地的六大步驟

第一步：申請除戶證明書
第二步：查調被繼承人財產、所得及贈與資料
第三步：申報遺產稅
第四步：查欠地價稅、房屋稅
第五步：申請印鑑證明
第六步：辦理產權移轉登記

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土地，繼承人遲遲不辦繼承登記的原因眾多，除了繼承人意見不合，導致不願登記的僵局以外，也有許多案例是因為不知道長輩有遺留土地遺產，甚至忘記而疏忽了繼承登記等。

6個月內申請登記
然而，依據《土地法》第73條規定，土地或建物權利人死亡後，繼承人應於 6 個月內向地政事務所申請繼承登記，逾期申請者，最高甚至可處 20倍登記費額之罰款。如果繳納罰款仍持續逾期的話，才會進行「列冊管理」，甚至「移請國有財產署公開標售」的處理方式，就是要確保人民的資產不會被直接充公， 導致權益受損。

繼承土地:
政府主動通知繼承人
如果真的不小心疏忽了也別擔心，各地政事務所其實都會主動通知繼承人喔！ 以臺北市為例，這些貼⼼的多元宣導管道包含了：

1.每年4月1日定期公告及通知繼承人辦理繼承
2.各地政事務所提供官網查詢服務，並積極利用簡訊通知
3.透過內政部戶政司提供的資料，以雙掛號通知繼承人
4.為避免逾期辦理而被課處罰鍰，對於未辦繼承逾4個月者，還會再次通知儘速辦理繼承登記
有了這些貼心主動的服務，再配合法規流程準時辦理繼承登記，就能做好萬全準備接收繼承資產，不用擔心權利睡著囉！

遺產繼承案件申辦流程
辦理繼承土地的六大步驟

第一步：申請除戶證明書
第二步：查調被繼承人財產、所得及贈與資料
第三步：申報遺產稅
第四步：查欠地價稅、房屋稅
第五步：申請印鑑證明
第六步：辦理產權移轉登記
 

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