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※ 地役權 -

指依據契據或遺囑，土地使用人在他人擁有的土地上能享有的非營利利益，土地使用人藉此能夠獲得對此一土地特定的有限使用權利，是益物權的一種。指因通行、取水、排水、鋪設管線等需要，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產的便利與效益的權利。

1 . 地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。

2 . 地役權是存在於他人不動產上的用益物權。

3 . 地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。

例-擁有甲地的A可以要求擁有乙地的B不會在其土地上建設高樓以保證A可以觀賞遠處的風景。 

※ 地役權的期限 -

土地使用人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權剩餘的期限。

地役權的期限是有最長期限的，結合我國《土地管理法》中對於土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權使用年限的規定，要根據具體情形訂立合同。

※ 地役權合同 - 

土地使用人要求登記的，可向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

※ 地役權效力 -

1 . 地役權自地役權合同生效時設立。

2 . 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

3 . 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一並轉讓，但合同另有約定的除外。

※ 地役權抵押 - 

地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一並轉讓。

※ 地役權的變動 - 

1 . 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

2 . 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

※ 地役權消滅特殊原因 -

1 . 土地滅失，由於地役權的主觀屬地—客觀屬地的特性，所以無論是需役地還是供役地滅失的地役權均歸於消滅。

2 . 需役地不需要利用供役地。由於地役權的功能在於滿足需役地權利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那麼地役權應當歸於消滅。

3 . 供役地無法滿足需役地的需要，其理由與上述情形相同。

4 . 拋棄。地役權作為財產權利，因此地役權人是可以放棄其地役權的，地役權人若放棄其地役權地役權也歸於消滅。

5 . 存續期間的屆滿或其他預定事由的發生。如果地役權設有期限的，那麼期屆滿的地役權歸於消滅；設定地役權的合同若附有解除條件的，條件成就時地役權也歸於消滅。

6 . 土地被徵收。

7 . 供役地權利人在符合法定條件時解除地役權合同的。地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅。
 

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※ 不動產買賣不破租賃-

「買賣不破租賃」其實是保護承租方的1個條款，民法第425條1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，也就是，在租賃契約存續期間，房東若將房屋所有權讓與第三人，此第三人依然會受到先前租賃契約的約束，此時租賃契約存在於此第三人與承租人之間。

※ 所有權讓與不破租賃 -

要件：

1 . 出租人已交付租賃物給承租人。
2 . 承租人占有中。
3 . 出租人將租賃物所有權讓與第三人。
4 . 經公證的租約（超過五年或不定期限）或五年以內的租約。

效果：發生「法定契約承擔」，受讓人成為出租人。

※ 不動產買賣不破租賃之例外 -民法第425條2項規定的兩個例外。

(1)其未經公證且期限逾五年。

(2)其未經公證且未定期限。

若符合上述要件時，則限制了買賣不破租賃原則的適用，此時若房東移轉所有權給第三人，租賃契約不因此由該第三人承受。

※ 租賃合約與買賣不破租賃的關係-

可適用:

1 . 一年內租約(不論書面或口頭約定)。

2 . 五年內具書面的定期租約。

3 . 經公證的五年以上具書面租約。

4 . 經公證的不定期契約。

不可適用:

1 . 未經公證的不定期租約：租期超過一年，但未以書面約定租約，與租約滿後未續約，房客續住，房東也未反對時，都稱為不定期租約。

2 . 未經公證且租期五年以上的定期租約。

※ 在原有的租約時限內不論房屋是交易或被法拍，因為租賃契約是先成立，買賣契約在後，因此承租人的承租權利並不會受損。

除非承租人出現積欠房租逾2期且經催繳無效，或承租人利用租屋處進行非法行為，否則因房屋買賣而侵害承租人權利的事不常見。

※ 若租屋合約沒有公證，而且合約書沒有約定租期，或者是約定的租期超過5年，不適用「買賣不破租賃」的規定。

若租約有經公證，或是租約雖然沒有公證，但有約定租期且租期少於5年時，適用「買賣不破租賃的規定」。

※  要確保受到買賣不破租賃的保護，最好的方式就是簽約期限在5年內，合約到期前就向屋主提出續約，每次的租屋合約也都要到法院公證，租約到法院公證之後，才具有買賣不破租賃的權利。

※ 注意細節 -

1 . 租前-
* 租前多打聽物件是否已委託出售，或詢問房東有無賣屋意願。
* 事先約定若不動產房屋買賣，是否可續租與後續賠償責任問題。

2 . 租時 -
* 避免簽訂未定期租約，租期屆滿應重簽租約。
* 若租期超過5年，可至地方法院公證處公證。

3 . 租後-
* 若不動產房屋易主，須向原房東確認押金是否交付新房東，或要求返還，自行交付新房東。
 

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※ 房屋權狀種類-

「房屋權狀」是一個較籠統的說法，具體對應到空間屬性上的話，細分為「建物權狀」、「土地權狀」和「停車位權狀」這三種類別。

買賣不動產的時候，有可能拿到不只一張的權狀，例如買了一塊土地會拿到土地權狀；買了一棟透天厝，就會有土地權狀和建物權狀；買了附車位的公寓，就可能會有土地權狀、建物權狀和停車位權狀。

※ 房屋權狀-

房屋權狀的全名應為「房屋所有權狀」，意即「所有權狀」上會記載著所有權人是誰、所有權面積有多少、何時開始擁有等的資訊，了解此所有權的性質，就是房屋的身份證，記載著房屋的基本資料。

※ 土地權狀-

所有權人：這個欄位記載土地所有權人的姓名和身份證字號，其功能是要明示所有權人是誰。

若買賣的時候，賣家和所有權人是不同人，要注意賣家是否有受到所有權人的委託。

坐落、地號、地目：一筆地號對應到一張權狀，如果建物坐落的土地不只一筆，就會有相對應筆數的土地所有權狀。

地目主要是記載土地的使用性質，因地目制度在 106 年之後就已經廢除，新的權狀就沒有此欄位了。

面積：指的是建物座落土地的總面積，單位是平方公尺，換算成坪的話，要乘以 0.3025 。

權利範圍：指的是所有權人所持分的土地面積，如果全部持有，就會顯示「全部＊＊＊ 1 分之 1 ＊＊＊」。

※ 建物權狀-

建築總面積：指的是主建物的面積，一般常聽到的「室內面積」、「使用面積」，包括客廳、臥室、衛浴等，如果有樓中樓或夾層的話，也會算在其中。

附屬建物面積：指的是與主建物相連的設施，且為屋主專屬專用的部分，陽台、雨遮、露台等都是在這個範疇。

共有部分面積：指的是公設面積，只要是大樓住戶共用的公共設施面積就會算在這個部分，包括大廳、健身房以及各樓層的電梯、樓梯間等。

車位：注意的是有些大樓的公設是有包含車位的，這部分會在建物權狀的共有部分展示出來，並且標示停車位的編號，但停車位就是以個別單價計算，不會再納入整體面積的計算中。

權狀面積計算 = 總面積＋附屬面積+(共用面積*權利範圍)

※ 停車位權狀-

停車位分成三種-法定停車位、增設停車位、獎勵停車位。

法定停車位：此車位屬於大樓公設的一部分，雖然擁有產權，但並不擁有單獨權狀，而且若未來要買賣，不能與主建物拆開出售，只能單獨賣給同大樓的住戶。

增設停車位：此車位是建商在法定停車位之外，自行增加規劃之停車位，並且擁有獨立權狀，未來可自由轉售給任何人，不僅限於同大樓的住戶。

獎勵停車位：此車位是指政府以容積獎勵鼓勵建商增設停車位，提供給大眾使用，獎勵增設停車位與自行增設停車位一樣，可以登記成公設或獨立產權，如果是獨立產權的話，就會有專屬的權狀。

法定車位是沒有獨立的權狀，但增設或獎勵停車位可能有單獨的權狀，買賣車位時務必要確認清楚，買賣的是什麼性質的車位。
 

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※ 農地移轉可享遺產稅、贈與稅、土地增值稅，甚至是所得稅也可免稅；若是有已建置好的農舍，交易後仍會有所得稅的負擔。

針對農地的傳承，給予了許多租稅上的優惠措施，包括繼承或贈與農地，可以免課遺產稅、贈與稅及土地增值稅。

優惠措施主要是傳承，贈與對象須為法定繼承人，才可免徵贈與稅，還要被列管農地農用五年，繼承亦有免納遺產稅的相似規定；若非贈與法定繼承人，仍會被課徵贈與稅。

土地增值稅的部分，農地必須是移轉給自然人，才可適用不課徵土地增值稅的優惠，若是移轉給法人，便會被課徵土地增值稅。

最重要的房地合一稅，亦有提供免稅條款，2016年度以後取得的農地，若符合上述不課徵土地增值稅的資格，也可同步免徵房地合一稅。

農地移轉雖可享上述多項租稅優惠，但針對座落於農地上的農舍，則無法適用以上租稅優惠，仍須課徵遺產稅及贈與稅；買賣農舍之財產交易所得，也會被計入個人綜所稅課稅。

※ 農業發展條例規定允許農民得於自有農地之一定面積範圍興建之建築物，此種建築物即稱之為「農舍」。

民國89年農發條例修正實施後，面積兩分半（零點二五公頃）以上農地才能興建農舍。

農地若被拿去「套繪」，也就是拿這筆土地當農舍之配合耕地，若為蓋農舍，務必於確認是否符合「農業用地興建農舍辦法」及有無申請過建築或套繪（為已建築基地的紀錄）。

※ 農業發展條例第十八條第四項中段規定之「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」之強制規定。

即使農舍老舊，但因仍有登記尚未消滅，因此地政機關審查時發現農地上有農舍的存在，認為申請農地所有權移轉登記的行為，違反農業發展條例第十八條第四項中段之農地及農舍必須併同移轉的強制規定。

依民法第七十一條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」之規定，單就農地的移轉登記行為就會被認為係無效的法律行為，因此地政機關無法登記申請農地所有權移轉登記之申請。

※ 解決方法-農地連同農舍一起買賣，再將農舍及農地一起向地政機關申請移轉登記；或將農舍申報拆除，併辦理滅失登記，解除農舍套匯後，再單就農地辦理移轉登記。

※ 解除套繪管制之條件及程序-

1 . 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，依變更後之土地使用規定管理，農舍用途宜配合變更。

依變更使用執照程序將農舍用途變更為非農舍使用後，其配合耕地得一併解除套繪管制。

2 . 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，配合依變更使用執照程序調整套繪管制範圍，如屬配合耕地，得逕為解除套繪管制。

3 . 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上，所稱比例符合法令規定者，為農舍用地面積不得超過農業用地面積之10％，農業經營用地面積不得低於農業用地面積之90％，農業用地面積不得低於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序自使用執照刪除。

4 . 申請解除套繪管制者，以農業發展條例89年修正前後已興建農舍之農業用地為對象；農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請；檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定，得免由建築師簽證；農業用地經解除套繪管制者，地方主管建築機關應將解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷註記。

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新北市土城彈藥庫近年著手變更為司法園區，加上金城交流道的興建，中央及地方多次跨部會商討，宣布明年開始區域徵收。但有部分地主反映，園內不同住宅區容積分配比例不同，相差近60％，感嘆畫分不公；營建署城鄉發展分署表示，部分住宅區是因地勢條件不佳才無法調整容積率。

土城彈藥庫為國防部管轄用地，因應司法機關腹地不足，內政部提出司法園區計畫，預計將土城看守所、新北地方法院及新北地方檢察署等機關搬遷至土城彈藥庫內；司法園區占地約84.07公頃，其中約64公頃為區域徵收，除了設置機關用地，也畫設住宅區、商業區等用地。

希望將建設土地、開發同步進行，加速搬遷和開發，預計2030年啟用。

但有部分地主質疑，政府依照土地使用分區開發強度，將金城交流道以北住宅區設定容積率240％，但以南部分住宅區卻僅有180％，根本是剝削司法園區內的居民，過去因為軍事管制，居民已被限制開發50年，如今政府要將看守所嫌惡設施移入，又不給園內住宅區多一點容積率，變相剝了居民兩次皮。

有許多里民都抗議土地問題，除了容積率畫分不公外，土城區公所對面原有一塊「再發展區」，計畫就地保留，未料政府又突然將此塊地納入都市計畫商業區，但約有8戶的居民都不希望變更，現在政府又要用區段徵收要土地，民眾都擔憂住了好幾代的房子會被拆除。

城鄉局表示，因為再發展區原有地相對不完整，新北市都市計畫委員會考量到地主發展權益才會建議變為商業區，目前尚未定案，經地主反映後，城鄉局會將意見再提給都委會，預計1月中旬再排審議。

營建署城鄉發展分署表示，原本2018年推動公展時，以北以南的住宅區容積率都是180％，經以北部分住戶反映，營建署向新北市都委會提出需求後才調整為240％，以南住宅區因受限於山坡地等建築技術問題，因此未有調整，因先天地勢條件不好，未來也難變更。

新聞來源 : https://www.chinatimes.com/realtimenews/20211223005262-260405?chdtv
 

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※ 『 贈與』採土地公告現值與房屋評定現值計算取得成本，因此取得成本過低，房地合一稅實施後，之後移轉買賣時將以「市價」報稅，有可能會被課徵高額的「房地合一稅」。

運用每年每人的贈與稅244萬元（2022年起調整）免稅額，分次將財產移轉給孩子，再把持有的房屋賣給孩子，孩子可以來自父母贈與的資金購屋，即以買賣代替贈與，以達到節稅效果。

法規僅限二等親，二親等以內親屬之間的財產買賣，依照《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，當事人若能夠提出已經支付買賣價款的資料，證明確實是買賣而不是贈與，是不必課徵贈與稅，而且買受人所支付價款的資金來源，不得為出賣人直接借與或提供擔保向他人借款而來，才可認定為買賣，否則仍以贈與論課徵贈與稅財產的移轉，應妥善保管契約書及收付款項資金流程等相關資料。

二親等以內「親屬」包括血親親屬（如父子、兄弟姊妹）與姻親親屬（如兄嫂、弟媳、妯娌、連襟）。

※ 「買賣代替贈與」兩大重點，一是頭期款、二是銀行貸款。

將所持有舊制不動產移轉給孩子，市價4,500萬(公告土地現值1,500萬、房屋評定現值500萬)，孩子持有3年後以6,500萬元出售，以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算，若採取贈與方式移轉不動產，除須繳納贈與稅外，因取得成本較低須繳納的房地合一稅更高，合計1,565.1萬元，如果採買賣方式，總稅負則約600.5萬元，就稅負而言，前者相對不利。

但在不同情形下，贈與不動產的節稅效果會比買賣好。

A打算10年後才轉售不動產，符合房地合一稅最低稅負15%；若依自住且6年後出售規定，盈餘部分還可享有400萬元的免稅額，多出部分再享10%的房地合一優惠稅率。未來，子女把父母贈與的自住房屋賣掉後，再度購買自住房地，無論買價大於或小於賣價，都能享有『重購退稅』的優惠(全額或比例退)。

重要的是看持有期間和未來用途，來選擇適合的節稅方式。

※ 贈與人(送出者)移轉不動產給受贈人(收受者)，受贈人必須負擔土地增值稅以及契稅稅額。

依照我國規定，贈與總額可以扣除此兩種稅額，等於免計贈與稅。

※ 土增稅是依照前一次與本次移轉土地公告現值漲價數額課稅。贈與、買賣情況皆適用20％～40％土增稅率；但如果是出售自用土地可適用一生一次或一生一屋優惠土增稅率10％。

契稅則為移轉時依照「契價」（房屋標準價格-免稅騎樓現值）課徵，依照移轉性質適用不同稅率，買賣、贈與、占有皆適用契稅稅率6％，分別由買受人、受贈人、占有人負擔；而典權由典權人負擔4％契稅；交換由交換人、分割由分割人負擔2％契稅。

依照遺贈稅法第21條與施行細則第19條規定，不動產贈與移轉所繳契稅或土地增值稅由受贈人負擔，可從贈與總額中扣除。

若是贈與財產附有負擔如房貸、車貸等，這些貸款或其他負擔也能從贈與總額中扣除；而買賣移轉適用房地合一稅制者，僅限減除契稅。

個人申報贈與不動產，若要主張扣除土增稅及契稅，必須要檢附贈與契約書、已完繳納土地增值稅及契稅之稅單影本及該稅款支付證明。

※ 若是他人幫受贈人繳稅，將會涉及遺贈稅法第5條第1款規定代為承擔債務以贈與論情形，以贈與人提供受贈人現金繳稅而言，必須一併將稅額併入贈與總額計稅，再依收據扣除。

※ 無論是買賣或贈與，移轉不動產所有權，除繼承案件可免稅外，其餘交易皆須繳納契稅及土地增值稅。

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※ 買賣流程-

1 . 簽訂契約（支付頭期款）-

買、賣雙方簽定正式買賣合約，辦理過戶事宜。買方應在簽約時支付簽約金給賣方(通常為買賣價的30%)，賣方則將土地、建物所有權狀正本交由地政士(土地代書)保管。

2 . 備證與用印-

買、賣雙方備齊身分證明文件、印章，賣方印鑑證明及印鑑章由地政士(土地代書)辦理過戶事宜。如文件提前備齊，簽約與用印可合併一次辦理。

3 . 支付第2期款-完稅

待契稅(移轉農舍需要)和土地增值稅單核發下來後(有無稅賦，增值稅均需申報)，買方會支付第二期款，地政士會通知買、賣雙方繳納稅款。

4 .  支付第3期款-擁有土地產權

過戶 : 地政士(土地代書)將相關登記資料送至地政事務所辦理土地產權移轉登記。
點交:買方將第3期款交付給賣方，賣方將土地點交給買方(視實際需求一併辦理土地鑑界事宜)，交易即告完成。

※ 不動產賣賣契約-私契及公契

公契係作為產權移轉之用，私契關於不動產簽約

買賣不動產所簽訂的契約，一般分公契及私契，私契是指買賣雙方在辦理登記前，先行訂定的書面買賣契約，可以免貼用印花稅票，向主管機關辦理登記時所訂定的契約俗稱公契，才應按契約書記載金額千分之一貼用印花稅票。

 
印花稅法第5條第1項第5款規定：「典賣、讓售及分割不動產契據：指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據」，因此，持憑辦理物權登記的公契才是印花稅課稅範圍，應貼繳印花稅。

 
提醒注意，私契雖不用貼花，但如果在私契上註記收取款項並簽收時，因具有代替「銀錢收據」性質，應由收款人於收款時按收款金額千分之四貼用印花稅票。

但如以匯票、本票或支票收取價金，並於收款欄註明票據名稱、號碼及金額者，則可免貼(繳)印花稅票。

『公契』是送地政機關過戶用，記載土地公告現值、建物評定現值，通常直接由代書(地政士)來用印，買賣雙方不會在上面簽字。

注意的是『私契』的部分，主要的買賣條件像是買賣的價金、給付的方式，都是在私契裡面做記載，所以像是買賣雙方之權利、義務的部分，也會在私契裡面做約定，要特別注意。

買賣契約簽約當天買方最好先拿到最新申請的「土地及建物登記謄本」，確定賣方是所有權人或是有代理權之人，並且計算坪數與契約書上面記載的坪數是否相同。「登記謄本」也要確定有沒有「限制登記」或是其他設定抵押權等情形。

※ 付款的條件-

產權確認之後，其次就是要注意付款的條件，一般分為三期，簽約先付「頭期款」，「備證用印跟完稅款」，還有「尾款」。

若買方沒有要貸款，在產權移轉過戶前就要繳清尾款，如果賣方有尚未繳清的貸款，買方剛好又向銀行貸款，可以約定用尾款代償後賣方尚未繳清之貸款的金額，才會撥入賣方的銀行帳戶。

買賣雙方必須注意，一旦簽約後，契約在法律上就已經成立生效，而且簽約同時會有簽約的頭期款支付，若這時候買方反悔不買，賣方可以沒收買方已付價金；相反的，如果是賣方後悔不賣，須按已收價金加倍賠償給買方(契約書內一般有違約金約定)。

買賣付款方式即以私契中雙方所合意之價格，有關付款方式，賣方不動產無他項權利負擔，原則上在交付證件、用印完成時均求取得價款百分之五十以上。

賣方不動產有他項權利負擔者，須將原有之銀行貸款在總價款中先扣除，再分算付款，而以最後一期付款清償為宜。

付款辦法並非一成不變，在不違反誠信原則下由雙方協議達成。雙方應會同至銀行撥款，藉以確保雙方交易之安全。
 

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※ 繼承房地卻因高額貸款無力清償，必須出售以償還貸款的部分，在申報房地合一稅時，享有兩大優惠，協助減輕負擔。

個人出售繼承取得的房地遺有貸款債務者，其交易所得之計算，不只有減除繼承時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」，若其貸款債務超過房地現值，且確由其實際負擔償還部分，也是個人因繼承房地所產生的額外負擔，可從交易所得中減除。

可適用兩大租稅優惠，首先是非自願售屋條款，五年內出售皆適用20％房地合一稅率，其次貸款餘額超過房地現值部分，視為「額外負擔」，可於房地交易所得中減除。

※ 條件：

1、繼承人必須同時繼承該筆房地及其貸款。

2、貸款餘額僅限金融貸款適用，私人借貸不包含在內。

3、貸款必須是由繼承人實質負擔償還。

4、債務餘額需大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。

※ 房地合一2.0規定，持有兩年內出售課45％，逾兩年、未滿五年出售課35％，法人持有五年以上還有個人逾五年、未滿十年皆適用20％，至於個人持有十年以上皆適用15％。

也設定非自願售屋條款，持有十年內出售一律適用20％所得稅率。

※ 例 : 繼承時的房地現值合計為300萬元，且2019年到2021年物價指數未調整；同時繼承600萬元房地貸款餘額，以1,000萬元出售，假設必要費用30萬元、土地漲價總數額100萬元，所應負擔的房地合一稅，應為房地交易所得-額外負擔-土地漲價總數額，再乘以適用稅率。

房地課稅所得計算-

(A)房地交易所得=售價1,000萬元-繼承時房地現值300萬元-30萬元=670萬元。

(B)繼承取得房地的額外負擔=實際負擔貸款餘額600萬元-繼承時房地現值300萬元=300萬元。

(C)應課稅所得額=(A)房地交易所得670萬元-(B)額外負擔300萬元-土地漲價總數額100萬元=270萬元。

   應納稅額=應課稅所得×適用稅率=270萬元x20%=54萬元。

提醒，個人繼承房地後，若是為了擔保個人債務，才以該房地向金融機構設定抵押之貸款，就不適用上述房地交易所得額外負擔減除規定。

※ 若非自願售屋包括受家暴或人身安全威脅而搬家賣屋、非自願離職或調職、無力還債或補稅遭強制執行、負擔重大傷病醫藥費、房屋遭鄰居越界建築、共同持有房屋未經同意遭變賣。

此外，若個人同時繼承房地與不動產擔保債務(如房貸)時，若無力償還該筆債務，可變賣房地實質還債。

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危老重建條例時程容積獎勵，將於2021年5月12日從8％調降為6％，雖時程容積獎勵下調，但內政部仍鼓勵民眾可以和鄰居、鄰地合建，擴大危老重建的規模，享有每100平方公尺0.5％規模容積獎勵，時程及規模兩者合計最高容積獎勵仍維持10％。

4月的確出現搶搭8％時程容積獎勵熱潮，單月送件申請逾百件，較平時5、60件更多，預計5月1日至11日，還會有另一波送件潮。

危老時程容積獎勵逐年減2％，遊戲規則訂得很清楚，無人抱怨，也不致影響送件力道，平均每年送件約600件，穩定成長。

為鼓勵30年以上、結構安全有疑慮危險老舊房屋重建，2017年推出《危老重建條例》，只要土地及合法建物所有權人都同意，就可向地方政府申請危老重建，不受面積大小限制，並可享有容積獎勵，實施時程為10年。

原本時程容積獎勵僅前三年，10％時程獎勵自條例實施第四年起，每年調降2％，2021年已經是第五年，5月12日起時程容積獎勵將降為6％。

危老條例獎勵後建築容積，仍將維持該建築基地原建築容積的1.5倍，或該建築基地1.3倍基準容積，不受都市計畫法對基準容積，以及增加建築容積總和上限限制。

危老容積獎勵最高為10％，雖然時程獎勵下降2％，仍可靠面積來提高容積獎勵。建築基地達到200平方公尺者，可增加2％基準容積的獎勵，每增加100平方公尺，給予基準容積獎勵0.5％。

換算之後，只要危老重建基地達到600平方公尺，就可獲得4％的容積獎勵，搭配時程獎勵6％，也可以拿到上限10％的最高容積獎勵。

危老條例希望老舊建築物能盡快改建，並且擴大改建面積，若基地面積能夠達到1,000平方公尺，就能走都更程序，享有更高的容積獎勵。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/policy/457653.html
 

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※ 合資優點 - 

1 . 若是獨資買不動產，財力有限。若有理念相同的朋友集資，就可同時買多個不動產，降低每個人的出資金額，分散投資風險。

2 . 選擇以最優惠的方式買不動產，在合資朋友裡，若有人有軍公教身份或是首購資格，可以選擇用該投資人的名義去買不動產，政府針對軍公教身份或是首購資格，推出「優惠購屋專案貸款」，能降低購屋者的負擔，讓政府優惠貸款省錢，也會比較優惠。

3 . 不同專長的朋友，有擅長談判議價、開發物件、跟銀行打交道、裝潢設計等等，依照每個人不同的專長，在分工上將會更有效率，互相激勵、幫忙、成長。

※ 合資缺點 - 

1 . 在於處理不動產的時候需要共有人全體同意。

2 . 房屋稅、土地稅要分開繳納。

3 . 採共同登記，會一次用掉「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」。

4 . 共同持有若想要貸款，銀行會調查所有共有人的聯徵紀錄，若有一人信用不良就會影響貸款成數。

※ 合資自保-

1 . 抵押設定-

由登記名義人將房屋作為擔保品，設定抵押權給其他出資者，若有貸款時，銀行為第一順位債權人，其餘出資者為第二順位債權人，當登記名義人私自售不動產時，其餘出資者均有受償的權利，因此建議一定要辦理，不過此舉仍無法阻止登記名義人賣不動產，還須搭配預告登記或信託登記。

2 . 預告登記-

約定不動產僅能移轉給預告登記中的請求權人，不動產的登記名義人無法私自售不動產、抵押貸款，或是將不動產贈與給別人，屬於「限制登記」的一種，可用來防止登記名義人偷偷移轉不動產，不過預告登記不能對抗查封、假扣押、假處分，因此較少會選擇辦理預告登記。

3 . 信託登記-

由登記名義人（委託人）將房產委託給受託人，由受託人代為管理和處分，原則上委託人仍為受益人，而受託人則是形式上的所有權人，可達到互相牽制的效果。辦理信託登記後，萬一委託人在外有債務，不動產就不會遭到查封或假扣押、假處分，因此建議以信託登記取代預告登記，可不受強制執行影響。

4 . 簽立合資契約-

要簽立合資契約，載明出資比例、稅費分攤方式、持有期間如何管理與收益、轉售時獲利如何分配與交付……等，彼此交付資金時，也可以此證明為合資關係，並非贈與。

契約重要的內容-

* 協議由誰擔任持有人。
* 標的不動產房產地址。
* 各人的出資金額和比例。
* 預計何時賣不動產，或預計在哪價位賣不動產。
* 如果合夥人中間，有人想要退出，誰有優先承購權。
* 賣出不動產後，利益怎麼分配。

5 . 保留金流證明-

保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據，做為出資的證明。交付資金時建議匯款，以保留金流證明，唯須注意若超過贈與稅免稅額，有可能遭國稅局追稅，屆時須以合資契約舉證並非贈與。

共同登記的人數最好是奇數，因為同意處分的門檻為二分之一以上，若人數為雙數可能形成兩方僵持的局面。

※ 提醒，不動產的登記名義人身故，不動產就會變為遺產，屆時其餘合資者就須以合資契約和金流證明來主張擁有不動產實際所有權，合購不動產訂立的私契，最好都能到法院進行公證，讓法院留存一份契約內容，以免他方日後不承認契約效力。契約經過公證，同時應詳列帳目，以免權益無法釐清。
 

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