呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

新北市蘆洲地區都市計畫僅規畫17萬人口，如今人口卻已經突破20萬，公設規畫不敷使用。市府加快變更都市計畫，目前在內政部都委會審議中，最快明年底通過。市府已洽營建署希望在10月加開會議，計畫留設15處公園、綠地等開放空間，但如果明年發布都計，區段徵收要等後年才可進行。

依照都市計畫，要在蘆洲南側20多公頃規畫6.7公頃住宅區、3.2公頃商業區、1.1公頃產業專區，及11公頃公設用地；北側近160公頃的農業區將規畫43公頃住宅區、11公頃商業區、8.4公頃產專區、3公頃醫療用地、3.5公頃市場用地、2.3公頃捷運開發區，以及1.98公頃觀光休閒特地專用區。

其中北側捷開區原本因捷運需求規畫9.7公頃，但民眾反映附近已有蘆洲機廠，希望不要將範圍畫設太大，城鄉局邀請捷運局等單位討論未來五泰輕軌等需求，配合調整。

現行的復興路交通網，考量既有12公尺車道在進入蘆北整體開發地區後，要銜接20公尺道路，恐造成路口衝擊，因此採用漸變式設計，從12公尺路寬向北先畫設15公尺寬道路，再銜接20公尺路幅。

非都市計畫用地包含農業區、保護區等，只能區段徵收後重劃，蘆洲南北側農業區都市計畫通過後，地政局規畫區段徵收重劃，但與市地重劃相比，區段徵收分回的比價地比率較低。

地政局表示，非都計用地和都計用地不同，通常缺乏大量公設，在擬定都市計畫時要一併納入；另外還須考量財務費用、開發利息等因素，才能依照實際狀況確認分回比率，最低能分回40%，但近期開發案檢討放鬆規定後，比率提高，如板橋埔墘4至7區、秀朗橋北側區段徵收案，地主分回41%。

新聞日期 :2020-09-25
聯合報 / 記者江婉儀／新北報導
新聞連結出處 :https://udn.com/news/story/7323/4889051
 

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

規劃興建生醫科技大樓，可結合灰磘地區規劃生醫園區，連同遠東工業園區的新創產業，打造生技醫療聚落，目前灰磘地區都市計畫正在內政部審議，爭取中央加速審議，與新北市政府及台北醫學大學、雙和醫院聯手推動，定位中和區位產業經濟發展。

新北市的生技產業相關公司行號有3千多家，佔全國1/4，約有40％醫療器材商位於境內，而相關產業又多集中於中和區，中和區擁有國道3號和台64線行經，處於新北市的交通樞鈕，加上捷運萬大中和樹林線預計2025年完工，灰磘地區發展生醫園區具有得天獨厚的優勢。

中和區若能在生醫產業鏈串聯下，藉由人流、金流、物流創造外溢效益帶動在地就業，帶動中和進入下一個產業經濟發展。

市府在中和（灰磘地區）都是計畫細部計劃中已劃設生技醫療及長照產業專用區，規劃為生技產業聚落，並且就近運用雙和醫院的教學研究成果，以產官學合作方式吸引業者進駐，市府願協助支援相關產業的軟硬體設施，加速行政流程及排除投資障礙、土地及廠辦媒合及輔導廠商配合中央法規進行產品研發，提升台灣在醫療生技研發能量及醫療照護產業產值。

新聞日期 :2020-03-20
自由時報/記者翁聿煌／新北報導
新聞連結出處 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3106880

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*人人都可以買農地
每個人都可以買賣農地，政府為提昇農地更多使用，減少農地荒廢，於民國 89 年修法，放寬「農地農用」條款，只要是中華民國的自然人都可以買賣農地，不再只受限於農民身分才可以買賣，也就是管地不管人，但對於法人組織還是有其限制。

*什麼是農地農用的標準?
如果以 756 坪農地為例，其中的 10% 是可以蓋農舍的範圍，剩下的 90%就必須為農業相關的用途，此為嚴謹的農地農用標準。以上述範例而言，也就是說 75.6 坪的農地面積是申蓋農舍的範圍，其他 680.4 坪的農地面積必需使用在與農業相關用途上。

*買農地要準備多少現金?
買農地的自備現金需要準備到 5 成左右，其它不足的部分可以申辦農地貸款。

*買賣農地注意事項
1.農地買賣的土地面積應 756(0.25 公頃)坪以上。
2.需要有單獨的地號。
3.如果土地是共同持分的農地，則需要辦理鑑界分割，讓農地擁有獨立地號後，才能興建農舍。
4.農地的所有權人的戶籍需要與農地在同一直轄市、縣(市)內，所以務必要將戶籍遷至土地所在鄉鎮。
5.一筆農地通常只可以申請一戶農舍。

*農地也可以投資
1.農地如果劃入都市計劃內，未來是有可能變成住宅區、工業地與商業地。
2.一般的農業區農地，可以申請變更為特別目的事業用地，如安養院、加油站、廟宇、交通用地、幼稚園等。
3.農地 0.5 公頃，即可申請做休閒農場。
4.一般農業區 5 公頃以上，可以申請建置不含有高汙染行業的園區。

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 什麼是土地增值稅？
土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的一種租稅，土地增值稅的計算是從買進到賣出這一段期間土地公告現值的漲價總數額依漲價倍數採用累進稅率計徵，因此稅額與地段、土地現值、持有期間長短及使用情形有關。

稅率分為二種：
*一般稅率：又分為三級
第一級稅率20％。（漲價總數額超過前次移轉現值未達100％）
第二級稅率30％。（漲價總數額超過前次移轉現值100％以上未達200％）
第三級稅率40％。（漲價總數額超過前次移轉現值200％以上）

且持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵20%。
持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵30%。
持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵40%。

*特別稅率：10％，係指自用住宅用地稅率

節稅撇步1：善用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅
適用條件：
■ 土地上有房子，房子是自己的、配偶的或是直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）的。
■ 自己、配偶或是直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）的戶籍設在這個房子上，如果平時沒有設在這裡也沒有關係，只要在簽約買賣當時已經設好戶籍就可以了。
■ 簽約買賣之前一整年都沒有任何出租或供作營業的情形，否則就必須等收回或不再營業滿一年才可以適用。
■ 最大適用面積：都市土地是三百平方公尺，約合九十˙七五坪；非都市土地是七百平方公尺，約合二一一˙七五坪。
■ 一人一生只有一次的機會。
■ 自用住宅建築完成未滿一年，房屋的評定現值必須是房屋基地公告現值的百分之十以上。

節稅撇步2：善用配偶一生一次的特別稅率機會
因為夫妻各享有一生一次適用自用住宅優惠稅率的機會，如果房子都登記在夫或妻名下，本人享用過一次之後，再次買賣時可以利用配偶間贈與得申請不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定，先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣，適用自用住宅的優惠。

節稅撇步3：掌握一次多處特別稅率機會
如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自住條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅，在都市土地三百平方公尺或非都市土地七百平方公尺範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。

節稅撇步4：選擇出售時最有利的一戶使用特別稅率
擁有多戶自用住宅房屋，如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報，或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋，可以先評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。您只要利用稅捐處的網站的土地增值稅試算作業，即可為您試算每一間房子按自用住宅稅率核課時的土地增值稅是多少？按一般稅率核課時又是多少？估算後選擇稅額最高那一間房子申請按自用住宅稅率課徵。

節稅撇步5：換屋請利用自用住宅用地重購退稅
適用條件：
1.先買後賣或先賣後買二年內之土地
2.新購土地地價＞（原出售土地地價－原出售土地之增值稅）
3.原出售土地及新購土地所有權人同屬一人
4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記
5.都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分
6.出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為

節稅撇步6：善用一生一屋自用住宅用地稅率課徵土地增值稅
節稅項目    試用自用住宅用地稅率
適用要件    
1.已適用過一生一次自用住宅用地優惠稅率。
2.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
3.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
4.出售前持有該土地6年以上。
5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
6.出售前5年無供營業使用或出租
檢附證件    
1.戶口名簿影本。
2.建築改良物證明文件。
3.改良土地費用證明文件。
4.土地所有權人出售自用住宅用地申請適用土地稅法第34條第5項規定申明書。
申請期限    
1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。
2.土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前。
3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起三十日內。
申請地點    土地所在地之主管稽徵機關。
節稅情形    適用百分之十優惠稅率。

刊登日期：107-05-04
資訊出處:https://www.hcct.gov.tw/ch/home.jsp?id=158&parentpath=0,98,102
 

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對於土地買賣有疑惑嗎？需要備證、用印？何時完稅或交土地？

呈陽建設用四個步驟，迅速帶您瀏覽土地買賣的相關的資訊，

三分鐘快速帶您明白土地買賣流程！

土地買賣4大流程:

往往好不容易找到一塊適合自己的土地，卻常被繁瑣的作業流程搞到烏煙瘴氣，

只要一個步驟沒處理好，耽誤了一下個步驟，整個流程就這樣一直延遲下去，

更可能錯失土地使用的時機。

只要掌握好下列4個步驟和注意事項，就可以達到事半功倍的效果哦！

第 1 項 ：簽約

土地賣方若委託業者，會約定收取服務費用時機，

以及買方若違約導致解除合約的服務報酬等相關事項。

之後，不動產業者要擬定不動產說明書，經賣方同意後，

以該不動產說明書向買方提出各項說明。

倘若賣方委託提出「斡旋金」的需求，買方可以選擇不接受，若接受且交易敲定，

斡旋金會成為買賣的價金的一部分。如買賣不成立，

賣方則有無息返還斡旋金給買方的權利義務。

最後一切談妥，就可以簽訂「不動產買賣契約書」。

簽訂「不動產買賣契約書」，並且「預付頭期款」。

重點：雙方約定付款條件、方式、交屋時機、買賣之設備項目、

雙方履行契約之權利義務事項、違約暨保證事項以及稅費負擔。

並約定配合買方辦理不動產貸款，及作為交屋款部分之事項，

如賣方設定抵押權部分相關作業。

確認後由買賣雙方(雙方經紀人與買賣主)加蓋印章，支付頭期款。

第 2 項 ：備證及用印

準備相關證明文件並於相關文件上用印，「支付第二期款」。

重點：賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、

土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方則得以任一私章用印。

支付第2期款，買方如需辦理貸款，需在這個階段提供辦理貸款必備文件

及指定融資貸款之金融機構。

第 3 項 ：完稅

繳納稅金，「支付第三期款」。

支付第3期款項：

*注意事項*

1.賣方確認完納土地增值稅款、欠稅費款。

2.買方完納契稅款並支付第3期款予賣方簽收。

買方開立與未付價款同額且註明-禁止背書轉讓 之本票

(買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件)

或提供相當之擔保給予賣方。

3.買方預定貸款抵付部分買賣價款者，應於通知期日，

親自辦理開戶、對保，

並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，

將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時，雙方會同領款。

申檢完稅：

清查欠地價稅、房屋稅、工程受益費等稅費後，檢附繳納收據及其他證明文件

向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。買方有貸款作為交款部分者，

並得連件辦理抵押權設定登記。

第 4 項：交地/交屋

買賣土地/房屋現場查勘無誤後，繳付尾款及移交手續。

1.登記完竣後，土地、建築改良物所有權狀及土地、

建築改良物買賣移轉契約書正本、

契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；

土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、

契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。買賣雙方均無貸款時，

買方支付尾款予賣方點收及簽收，

賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。

2.登記完竣後，買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未還清塗銷時，

由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後，

賣方簽收尾款。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。

土地、建築改良物所有權狀及土地、

建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；

土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、

契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。

3.登記完竣後，賣方無貸款，買方約定貸款作為價金之一部份者，

應於辦竣抵押權設定登記，依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後，

將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時，

雙方會同領款，由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。

土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、

契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；

土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。

4.登記完竣後，買方約定貸款作為買賣價金之一部分，且賣方尚有貸款未還清塗銷者，

得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款，如有未支付餘額，由買方以現金補足後，

賣方簽收尾款，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。

土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、

契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；

土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。

5.本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，

在土地建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，該稅費以點交日為準，

按當年度日數比例負擔，買賣雙方並於分算表中簽收。

6.辦理產權移轉、抵押權設定登記時，應納之印花稅、

登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。

土地增值稅由賣方負擔。

簽約前如有公告之工程受益費，由賣方負責繳納，

有未到期之工程受益費，得由雙方約定繳納。

7.與買賣契約有關之稅費、代辦費，依約定繳納。

本買賣不動產流程，係參考「不動產委託銷售契約書範本」

「成屋買賣契約書範本」製作完成，

適用成屋及中古屋買賣時之參考，惟仍可依民法第153條規定意旨就個別情況，

由雙方磋商合意訂定。

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土地買賣前，買賣雙方都需要特別注意雙方所應盡的權利和義務，並逐一檢視、確認後，再進入土地買賣流程，對雙方都是一種保障哦！

"賣方" 應注意事項:

1.簽約應收取訂金，避免買方臨時改變承購意願而造成損失。一般訂金約為土地買賣成交總價的10%。

2.在完稅款交付後，於土地移轉前，買方須簽與尾款同等金額的本票一張，並交付給賣方收執。於土地移轉完成後，買方交付尾款時，需將本票返還給買方。

3.賣出的價格應參考土地公告現值及附近成交價格訂定，並應負擔土地增值稅。

"買方"應注意事項:

土地買賣前，產權是最重要且特別注意的事項，必需先了解該土地/房屋是否有多方在買賣、是否尚有借款未還清、或有高額抵押、或有二胎貸款等情況發生，或是有查封、假處分、假扣押等問題，而該筆土地的使用、性質、建蔽率、容積率也都需要於土地買賣前先了解清楚。這些都可利用以下文件協助了解:

1.土地與建物登記謄本

2.地籍圖:可了解土地/房屋的地形、地目、和確切位置

3.建物測量成果圖:可了解建築是否為增建、違建、或改建的狀況

4.分區使用證明

其他需注意事項:

1.為確保付款時有明確憑據證明，可開立賣方抬頭且禁止背書轉讓的支票支付，並且以支票影本讓賣方簽收做為存留。於交付尾款之後，再將本票取回作廢。

2. 買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。

3.不動產的買賣移轉採登記生效，所以買賣雙方於簽約後，應在一個月內到地政事務所辦理所有權移轉登記，買方權益才可獲得保障，也可避免被處逾期登記費罰鍰。

土地買賣過程中，如果有一方未能依照契約規定履行，且經由另一方多次提醒告知後仍不願履行時，可逕行解除買賣契約:

1.賣方違約:賣方需加倍償還違約金。

2.買方違約:賣方可無條件沒收買方所付的款項，不予退還。

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各區的地政事務所辦理，辦理程序如下：(下列方式擇一即可)

(一)本人親自辦理所需文件如下：

1、土地所有權人身份證正本

2、土地所有權人印鑑證明
(本人提出身分證正本親自到場核對身分，或書狀遺失切結書經依法公證、認證，免檢附印鑑證明)

3、印鑑章

4、遺失所有權狀之地段、地號

5、切結書

6、登記申請書

(二)委託人辦理所需文件如下：

1、土地所有權人印鑑證明

2、所有權人印鑑章及身份證

3、遺失所有權狀之地段、地號

4、委託人的身份證正本及印章

5、切結書

6、登記申請書

*收件後由地政事務所承辦人員審核無誤後即予公告，公告期間為30日，如無人提出異議，於公告期滿後即補發權狀。
 

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土地分割不影響抵押權之效力：

土地登記規則第107條：「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」（土地登記規則第107條大法官釋字第 671 號認為不違憲）。

再者民法第868條規定，分別共有不動產之應有部分，於設定抵押權後，共有物經分割者，其抵押權不因此而受影響。這就是所謂抵押權之追及性。

所以，對於分割前未先徵得抵押權人同意之情形，分割後，該抵押權會再轉載於分割後之各土地上，致使其他分別共有人取得之土地，亦有抵押權負擔。

若後續再進行強制執行，則以分割後各土地經抵押之應有部分，為其執行標的物。於拍定後，因拍定人取得抵押權之應有部分，由拍定人與其他共有人，就該不動產全部回復共有關係，其他共有人回復分割前之應有部分，應有部分抵押權因已實行而消滅，得以維護其他共有人及抵押權人之權益。

依照民法第824-1條第2項規定：「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。」，可於分割前先徵得抵押權人同意，或通知抵押權人參加訴訟（於裁判分割之情形，此即所謂告知訴訟），如此才能使抵押權於分割後僅存在在抵押人所分得之部分。

若共有人於分割共有物之訴訟程序中、漏未告知抵押權人參加訴訟，於辦理共有物分割登記時，該抵押權仍應將依照原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。

所以如果土地是共有，且有其他共有人向第三人設定抵押權，分割時請務必留意，以避免未來土地分割時因有他人抵押權，導致未來土地恐被拍賣之情形 ,這是在有設定抵押下要進行處份時應特別小心的部份。
 

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土地資訊更透明!全台各地目前規劃中、辦理中或已完成的市地重劃與農村社區土地重劃資訊，自即日起，都可以透過內政部「土地開發資訊系統」瀏覽查詢，可查詢的內容包括開發原因、面積、範圍、規劃與辦理情形及照片等，讓政府土地開發資訊更公開透明。

內政部表示，今年4月時，已將區段徵收案件納入「土地開發資訊系統」，率先開放民眾查詢，這次再將政府歷年辦理完成、辦理中及規劃中的市地重劃、農村社區土地重劃案件納入建置完成，提供民眾可隨時查詢各開發案的基本資料、審議情形及辦理進度。同時，系統建置有各開發區現況影像，各地方政府也會定期更新，提供最即時的開發作業資訊。

內政部指出，截至107年底止，全國共完成市地重劃1,040區，面積1萬6,853公頃，取得公共設施用地5,703公頃，提供可建築用地面積1萬819公頃；另辦理農村社區土地重劃共56區，面積409公頃。

內政部強調，政府施政透明及提升民眾參與公共政策議題，是國際趨勢也是政府一直以來努力的目標。內政部會持續更新資料，歡迎有興趣的民眾至內政部地政司「土地開發資訊系統」瀏覽查詢。(網址： https://develop.land.moi.gov.tw)

新聞日期 :108-10-25
新聞連結出處 :https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/10?mcid=3762
 

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