呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

內政部今年9月規畫修訂「國土計畫法」，依現有分級方式取代既有「非都市土地使用分區」標準，嘉義縣山區不少農民和民宿業者擔心法規限縮，土地無法再使用，今日下午經濟發展局城鄉發展科舉辦說明會，向民眾解釋現行標準，並表示既有土地經轉換後權益無損，請民眾無須恐慌。

國土計畫審議，將嘉義縣山區土地依照地質敏感度，重新劃分為四類，原有「森林區」，佔阿里山鄉超過四成以上土地，重新評估為「國土保育地區第一類」，屬最高敏感地區；敏感等級次高的「山坡地保育區」則重新劃分為「國土保育區第二類」。

嘉義縣山區超過8成均屬此兩類，民宿業者和農民擔心，重新規劃後，是否能繼續使用土地，經發處城鄉規劃科科長陳金木表示，土地不論是否開發建築，均保障其原有合法權益，得繼續編定為建築用地或其他使用。

既有合法建物如果於計畫實施前已取得合法使用之建物，除有安全疑慮，評估後不宜使用外，仍可持續依原來合法之使用。

至於農牧用地如農作、農田水利設施、農作生產、管理設施等，可依農業發展條例申請農舍，也可作民宿用；另，原本規畫內甲、乙、丙種建築用地，可申請住宅或民宿、一般零售、餐飲設施等，但僅原丙種建築用地可申請旅館。

「國土計畫法」預計在12月送到內政部核定，二階規畫將在明年初發布實施，共50萬筆地籍資料，將配合地形圖，逐一審定。

新聞日期 : 2020-12-10
聯合報 / 記者莊祖銘／嘉義即時報導
新聞連結出處 : https://udn.com/news/story/7326/5083005

 

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持分共有，土地所有權複雜，賣不掉又難以處理；被劃為公共設施用地，但政府又遲不徵收；土地被占用，礙於情面又不能趕走。怎麼辦？

抵稅。財政部國有財產署統計，國產署拿到的遺產稅抵稅地，九成以上都是這類不好處理的土地。

官員指出，國庫也不虧，經過處理，國庫每年由這類土地收回約10億元現金。

納稅人繼承遺產要繳遺產稅，但當下沒有足夠的現金繳納，遺產及贈與稅法規範得在一定條件下，以實物抵繳。實物中最常見的就是不動產。而這不動產能不能拿來抵繳，就由國產署做現場勘察提供意見，由稅捐機關決定。而抵繳的不動產進了國庫，最終會交給國產署處理。

國產署發布統計指出，自108年5月至109年4月一年間，共會勘不動產抵稅案件263件，這263件中土地有863筆，建物一棟。官員說：「絕大部分抵繳的不動產都是土地。」按土地公告現值計算抵繳價值。

土地公告現值不是比市價低很多嗎？抵繳豈不吃虧？國產署官員笑說：「所以啊，拿來抵繳的土地都是不好處理的地。」持分土地占九成五。持分土地之外，還有一些占用地。而這兩類土地中大部分又屬於公共設施保留地。

有些土地經過一、兩代繼承，一塊土地上有很多的持有人，這樣的土地即便值錢，對持有人來說，很難處理，想要整合持有人賣出也難。於是在繼承後，繼承人會願意把其土地持分拿來抵繳稅款。國產署官員說，台北、桃園等13個縣市，拿來抵稅的不動產全都是這種共有持分的土地。

國產署官員說，拿到這種地，國產署會先辦理專案讓售，賣給其他持有人。如果持有人沒有意願，或價格談不攏，就標售，而共同持有人有優先權，可以依最高得標價優先承購。

也有人拿過有問題的地來抵稅，官員指出，國產署要整理土地拿出來標售時，才發現地下埋了大量廢棄物，要花1億元來處理。後來，「我們註銷抵稅。」因為土地所有權人沒有善盡管理者責任。

新聞日期 : 2020-10-27
經濟日報 / 記者徐碧華
新聞連結出處 : https://udn.com/news/story/7243/4966903

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日前全台有感大地震，對大台北地區民眾是虛驚一場，畢竟全球許多地震發生時都重創不少城市，造成這些城市房屋倒塌，讓不少民眾罹難，不禁令人想起前幾年小年夜的高雄美濃地震對台南地區造成嚴重傷亡，其中維冠大樓死亡人數高達115人，由於這些血的教訓，喚起國人與政府部門重視老舊房屋的耐震與都市更新，但推動都市更新的牛步化，不禁擔心倘若一個大地震降臨大台北地區，大台北城市會不會像過往許多城市一樣房屋倒塌與民眾罹難，為了防範震災，大台北地區有必要加速房屋重建。

都市更新的牛步化已受到不少媒體批評，為何會推動都市更新的牛步化，個人認為最大關鍵在許多現住戶都有「一坪換一坪」觀念，而不願拿錢來重建自己的房子，而這個觀念來自政府目前各種獎勵措施，讓建商包裝而成，其實「一坪換一坪」原住戶還是要付出代價，原有持分土地可能減少一半或更多，真的沒有白吃的午餐。

講實在話，車子舊了、危險性增強，民眾就懂得花錢再買新車來代步，房子老了、舊了花錢整建或重建更是天經地義的道理，實在沒有必要讓建商介入用「一坪換一坪」來操作，只要住戶願意攤重建經費，政府從旁協助找建築師或相關非營利組織就可以操作，可避免土地價格被建商做帳而暴漲，但操作過程中住戶間確實有付不起而反對，也有一些不考慮有倒塌風險而不願意重建的住戶，釘子戶還是有可能產生，《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》與《都市更新條例》至今仍然無法有效解決釘子戶問題，因此個人建議不妨參考《土地法》第34-1條立法精神來解決釘子戶。

現行《土地法》第34-1條規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有房屋改建與共有土地處分並無不同，因此個人建議內政部或未來立法院能運用此法精神，對單一建物只要有三分之二住戶同意即可改建，可擺脫目前都市更新由建設公司掌控方式，由住戶自主，但這一做法是要搭配給人與給錢獎勵措施，方能奏效。

給人是由政府找建築師來協助住戶重建，其費用由政府負擔，給錢是政府補助重建後搬遷租金，最多兩年，同時提供重建費用貸款，從目前建造成本1坪約10-15萬元，30坪房屋造價在300-450萬元間，即使給全額450萬元，也比一般房貸為少，對不同意或無力負擔更新住戶提供居住權益保障，新屋完工後，住戶一樣可以進住，其新屋由政府設定抵押權，出售或繼承再由政府收回重建差額費用，這種更新方式可讓大台北蛋黃區民眾哀號無力在蛋黃區買新房，只要自己願意貸款重建費用，就有新屋可住，重建費用可能比買新屋總價少很多，此刻新屋的防震能力鐵定比老房高，民眾自然不會害怕震災，能安心過日子。

新聞日期 : 2020-12-14
蘋果時報 / 聞博／大學教師
新聞連結出處:
https://tw.appledaily.com/forum/20201214/FKZ3Y3DGBRB53OQMLU5OEH2A54/
 

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房地合一實施後，常出現民眾繼承有房貸的房子，若貸款比繼承房地的價值還高，選擇轉售後，這筆額外債務無法自交易所得扣除，反而得不償失，相關糾紛不斷傳出，甚至有民眾申請行政救濟，歷經多年，財政部於15日針對個人交易繼承取得房地課徵所得稅，發布最新解釋函。

財政部說明，只要符合幾項條件的繼承房地交易，就可適用解除令，未來高於繼承房地現值的額外負擔可自交易所得中減除。

條件包含 :

一、繼承人必須同時繼承該筆房地及其貸款。
二、貸款餘額僅限金融貸款適用，私人借貸不包含在內。
三、貸款必須是由繼承人實質負擔償還。
四、債務餘額需大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。

財政部舉例：
B君在2018年繼承其父在2016年購入的房地，繼承時房地現值合計300萬，併同繼承其父所遺該房地貸款餘額600萬，B君在2020年以1000萬出售，由於貸款餘額高於繼承房地價值，經解釋新令發布後，依照房地合一新制計算，其300萬差額可從交易所得中減除。

此一解釋令可減輕繼承人出售繼承房地時之稅負負擔，雖然主管機關表示貸款以金融機構貸款為限，可能是防止浮報貸款金額，但整體對民眾而言，仍是有相當的實質幫助。

新聞日期 : 2020-07-17
自由時報 / 文/記者朱語蕎
新聞連結出處:https://estate.ltn.com.tw/article/10029
 

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韓國三星集團會長李健熙日前辭世，根據韓國媒體報導，李健熙的法定繼承人，恐要繳交10.6兆韓元的遺產稅，換算約台幣2700億元，令人咋舌，而以台灣遺產稅規定，只要超過免稅額，都要繳交遺產稅，但並不是所有遺產都需繳交遺產稅，有些溢繳甚至可退回。

不動產繼承中，有兩種土地是可主張免徵遺產稅，其一是經政府機關闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，另外則是分區使用證明載明是公共設施道路用地，兩種土地經主管機關證明者，就可主張不計入遺產總額中課徵遺產稅。

今年有一位蔡姓民眾，就因為發現遺產中有兩筆土地為公共設施道路用地，原本繳納的72.9萬元遺產稅，發現可退回12.5萬元，雖然已經繳了，但事後向國稅申請，仍可退還。

不過要注意的是，倘若土地是建造房屋而應保留的法定空地，就沒有這相權利，民眾可以透過公所的養護證明來舉證，了解是否為法定空地，還是無償供公眾通行的道路土地，藉以節稅。

新聞日期 : 2020-10-26
自由時報 / 文/記者朱語蕎
新聞連結出處:https://estate.ltn.com.tw/article/10606

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夫妻離婚後分財產，要留意土地增值稅的相關規定，雖然離婚才分財產，仍可適用夫妻贈與緩課土增稅規定；但考量到未來出售土地，緩課可能帶來更高的土增稅負擔，建議申請前應善加規畫，以免造成潛在高額稅負。

依照《土地稅法》第28-2條規定，凡是配偶間相互贈與的土地，可以向稽徵機關申請不課徵土地增值稅，等到未來出售給第三人再課徵。

即便是對於離婚的夫妻而言，也有機會可以適用到這項規定。

這項規定主要會因為兩種情境而生效，第一種情況是婚姻關係還在，但是雙方已經變更法定財產制，夫妻間不再共有財產；第二種情況則是雙方離婚。

以上二種情境發生時，丈夫或妻子其中一方，可以依《民法》第1030-1條規定，行使「剩餘財產差額分配請求權」，此時就有機會造成土地產權移轉，受贈方有報繳土增稅的義務，但又能適用夫妻間贈與緩課規定，向稽徵機關申請先不課徵土增稅。

然而土增稅是採累進稅率，一般用地會依土地漲價幅度、土地漲價總數額，計算課徵20%到40%土增稅。官員表示，夫妻贈與土地雖可申請暫不課徵規定，但並非實質免稅，只是延緩課稅，等到未來土地再移轉給第三人時，土地漲價幅度也會變大，搞不好對納稅義務人而言，稅負還可能會更重。

如果納稅義務人在夫妻贈與時，選擇先不課徵土增稅，為避免未來因土地漲價倍數提高，適用到較高的累進稅率，受贈配偶再移轉時可以留意，若土地符合自用住宅用地的要件，即可申請按10%優惠稅率計算土增稅，也不失為一種有利的節稅方式。

新聞日期 : 2020-12-09
經濟日報 / 記者程士華／台北報導
新聞連結出處:https://udn.com/news/story/7243/5076895
 

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近期預售屋建案銷售熱，引發政府關注，財政部也已囑咐國稅局關注相關交易。財政部表示，稅務方面，個人買賣預售屋，視為「權利」買賣，須在隔年將所得併入綜合所得稅申報。

若買預售屋賣成屋，則是以成屋移轉時間為準，來判斷要以房地合一新制或舊制課稅，納稅人應依規定申報。

財政部表示，預售屋買賣與一般成屋買賣不同，不分新制或舊制，由於買方所購買的是未來建案完工後，請求不動產過戶給買方的「權利」，賣方須將扣除成本後實際轉取的所得，在隔年申報綜所稅時，列為財產交易所得課稅。

財政部提醒，民眾出售預售屋，若買方分別在不同年度支付買賣價款，財產交易所得應以交付尾款的日期，作為所得歸屬年度。舉例而言，若甲先生轉賣預售屋權利給乙小姐，最後一次付款是在2013年，那麼所得就會算在2013年，須併入當年度所得來申報。

而近期也有民眾詢問國稅局，若買預售屋賣成屋，到底算是買賣權利或房地產交易？國稅局表示，依據房地合一課徵所得稅相關作業要點規定，房地取得日的認定，是以取得房地完成所有權移轉登記日為準，因此若是賣出成屋，就不算買賣權利，應視為房地產交易。

國稅局舉例，若甲君在2015年底與建設公司簽訂預定買賣契約書，並在2018年交屋，將房地所有權移轉登記給甲君，甲君隨後在同年出售該房地，這時候等於是2016年房地合一稅上路後完成移轉登記，應適用新制課稅。

新聞日期 : 2020-11-16
經濟日報 / 記者翁至威／台北報導
新聞連結出處:https://udn.com/news/story/7243/5017473
 

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新冠肺炎肆虐下，各行各業業績下滑，慘不忍睹。政府也努力推出各種振興方案或是紓困貸款，努力讓企業生存下去。但是，市場依然無感，許多的中小企業在夾縫中生存，缺錢時建議還是走銀行融資的正常管道，避免地下金融借貸，小心雪上加霜。

除了正常的銀行貸款外，不動產產權出現了一筆第二順位的抵押權(二胎)，謄本標示部還多了一筆預告登記，限制所有權人過戶及抵押設定，很奇怪，為何借貸的抵押權設定還要加上一筆預告登記？是否賣方和抵押權人有一定的約定或是默契？當貸款繳不出來時，二胎有買屋的想法或是打算？賣方一問三不知，才知道原來被二胎設計了。
 
這就是實務上常常發生，真借貸假買賣的情形。當借款人需款孔急時，不動產抵押權設定是對債權人比較保障的一種借貸方式，如果好的債權人，各取所需，一個得到金援，一個得到利息，相得益彰。如果遇到貪心的債權人除了抵押權設定，還可能順便辦理預告登記、信託登記、甚至是直接把產權過戶到他們的名下。
 
當原本的借款關係，搭上不該有的其他登記，這時候「人為刀俎，我為魚肉」只能任憑債權人宰割了。實務上有利息還不完的重利，或是跟本房子已經被人信託甚至過戶了，根本要不回來，要打官司時，已經被偷偷移轉到善意第三人名下，無力回天了。
 
提醒，如何避免單純的借貸轉變成更複雜的法律關係呢？切記！印鑑證明的用途一定要詳細記明僅供抵押權設定使用，因為魔鬼總在細節裡，如果印鑑證明沒有指定用途，讓債權人有機可乘，可以辦理抵押權設定時，隨案預告登記，信託登記，甚至是買賣過戶都可能被一票玩到底 ，登記實務上只要印鑑和印鑑證明相符，所有的登記案件都可以援用前份印鑑證明，讓有心人士有機可乘。
 
這就是很多債務人發現問題時，無力回天的原因所在，因為登記案件被夾帶更多的案件被登記完成，當要清償還債時才發現，怎麼和原來的約定都不一樣？還好，我們遇到的案件在買方全力支援下，順利的先行動用巨額的自備款，塗銷了原本不該存在於謄本的預告登記及借貸的二胎抵押權設定，也有驚無險的在數天後讓買方正常的交屋。如果買方無法諒解這不該存在的預告登記，讓這件買賣無法順利履約，這時啞巴吃黃蓮的賣方，將正落入債權人的陷阱，讓債權人賺飽了利息後再吃掉這件房產，賣方將會一無所有。不景氣的寒冬，借貸要小心，希望是雪中送炭，別雪上加霜。

新聞日期 : 2020-12-04
買購不動產新聞/記者蕭又安/綜合報導
新聞連結出處:
https://house.yahoo.com.tw/%E8%BE%A6%E7%90%86%E7%A7%81%E4%BA%BA%E4%BA%8C%E8%83%8E%E8%A8%AD%E5%AE%9A%E5%97%8E%E5%B0%8F%E5%BF%83%E4%B8%80%E5%BC%B5%E5%8D%B0%E9%91%91%E8%AD%89%E6%98%8E%E8%A2%AB%E4%B8%80%E7%A5%A8%E7%8E%A9%E5%88%B0%E5%BA%95-073300275.html

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重劃區編織未來建設美好，吸引許多購屋族搶進，不過機能發展需要時間，建設能否落實也有待檢驗，貿然入住仍有踩雷風險，專家提醒，購屋族務必留意使用分區，倘若不適用一般住宅，可能面臨罰款或報拆風險，有些區域挾帶建設題材，工程進度可能延宕，甚至還有訛傳可能性，應該主動追蹤建設進度、釐清區域最新行情，藉此保障購屋者的權益。

重劃區的面積較大，生活機能需要開發時間，建設初期確實不利入住，有些區域挾帶建設話題，不過工程延宕許久，建商卻以建設利多為由漫天喊價，若想避免追高價進場，應該培養查詢實價的習慣，並且主動追蹤建設的最新進度，有助降低踩雷風險。

重劃區的建案在預售階段，幾乎看不到任何公共建設，買方只能在期待中做選擇，由於建商可能會將公共建設列為產品優勢，出手前建議實際考察環境，有助評估建設的真實性。他接著說，挑選重劃區應該優先找知名建商，施工品質更有保障，再者區域機能尚未成熟，建議要選周邊具備舊市區者，至少還能透過通勤滿足民生需求，生活品質才得以維持。

提醒，有些重劃區是為了提振當地商業及經濟活動，因此土地使用分區可能為商業區或工業區，這些土地不能興建住宅，不過建商可能選擇推案，價格通常也比一般住宅便宜，貿然入手可能面臨罰款或報拆，出手前應該留意土地使用分區，務必符合住宅用途才能住的安心。

新聞日期 : 2020-12-02
蘋果新聞/記者余奕賢／台北報導
新聞連結出處 :
https://tw.appledaily.com/property/20201202/RTGZDILEMFFSNK5ZGYWBBSGKDY/

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買房子最怕遇到消費糾紛，尤其是看不到實體的預售屋，為保障民眾購屋權益，地方政府每年都會查核業者是否符合預售屋買賣定型化契約的規範，內政部今（21）日特別提醒，預售屋契約中常見缺失有「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」、「驗收」、「保固期限及範圍」及「房地面積誤差及其價款找補」等5大項，若建商提供的契約違反規定，民眾可要求改正，或向主管機關檢舉，以保障自身權益。

「通知交屋期限」方面，內政部指出，依內政部定型化契約規定，賣方應於交屋前完成修繕，且賣方延遲利息為日息萬分之五。但過去在查核時，曾發現業者擅自將「交屋前」的修繕義務，變更為「交屋後」的保固責任，及降低賣方遲延交屋利息數額為萬分之二，以減輕自身交屋及違約的責任。

「房地標示及停車位規格」方面，依規定應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。但查核時發現，業者提供的契約，未列明「停車位高度」，也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」，容易引發相關紛爭。

「驗收」方面，內政部表示，自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用，均應由賣方負擔，且交屋保留款應為房地總價5%。但查核時發現，常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔，或將總價5%的交屋保留款，降低額度為5萬元。

「保固期限及範圍」方面，內政部指出，房屋的保固期限應是從交屋日起算，結構部分保固15年，且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，賣方均應負責。但查核時發現，業者擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限，或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」，並限縮於「可歸責於賣方」。

「房地面積誤差及其價款找補」部分，依規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限；誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方均得解除契約。但查核時發現，業者將「土地」及「停車位」面積誤差，列為不予找補，或限制須於面積「不足」3%，消費者始得解約。

若民眾發現與建商簽訂的契約條款，違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，民眾可以依消費者保護法第17條規定，主張無效。同時，建議民眾應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任，訂定對消費者不利的條文，以維護自身權益。

最後提醒，民眾簽訂預售屋買賣契約時不宜輕率，一定要詳閱契約內容，並採用內政部版契約，若發現不動產業者提供的內容違反規定，可要求修改契約條款，同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣市政府查處。民眾如有需內政部版預售屋買賣契約書範本，可至「內政部不動產資訊平台」瀏覽下載使用。

新聞日期 : 2020-10-21
三立新聞/記者盧素梅／台北報導
新聞連結出處 :https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=834900&From=Search&Key=%E8%B2%B7%E8%B3%A3
 

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