政院11日擬通過修房地合一稅 2年內買賣課稅45%-土地買賣-呈陽建設開發有限公司.png

為抑制短期炒房,行政院會3.11將通過「房地合一」所得稅法修正草案,擬將「短期持有」的定義,由個人持有房屋、土地期間1年內課45%稅率,改為在2年以內者,稅率為45%。

財政部長蘇建榮今天表示,所得稅法修法,個人、法人持有2年內賣房將課45%,持有3至5年內課35%,並設「日出條款」;不過,考量「囤房稅」恐造成房租轉嫁、殃及無辜,暫不推動。

行政院晚間表示,為遏止逃漏及維護租稅公平,並抑制短期炒作房地產及維護居住正義,明天行政院會將討論財政部所提「所得稅法」部分條文修正草案。

行政院表示,其中與「房地合一稅」修正有關部分,將延長個人短期交易房屋、土地適用45%及35%稅率的持有期間,並明定當次交易按公告土地現值計算的土地漲價總數額,始得自房屋、土地交易所得減除。

行政院指出,關於稅率計算在應納稅額部分的修法要點部分,中華民國境內居住的個人,持有房屋、土地的期間在2年以內者,稅率為45%。持有房屋、土地期間超過2年,未逾5年者,稅率為35%。持有房屋、土地期間超過5年,未逾10年者,稅率為20%。

行政院說,因財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在5年以下的房屋、土地者,稅率為20%。個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為20%。

行政院表示,非中華民國境內居住的個人,持有房屋、土地期間在2年以內者,稅率為45%;持有房屋、土地期間超過2年者,稅率為35%。

現行所得稅法規定,依中華民國境內居住的個人持有房屋、土地期間認定適用稅率,持有1年以下出售課稅率45%;持有1年以上2年以下稅率35%。


新聞日期 : 2021-03-10
中央通訊社/記者陳俊華
新聞連結出處 : https://tw.news.yahoo.com/news/%E6%94%BF%E9%99%A211%E6%97%A5%E6%93%AC%E9%80%9A%E9%81%8E%E4%BF%AE%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88-%E7%A8%85-2%E5%B9%B4%E5%85%A7%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E8%AA%B2%E7%A8%8545-130212317.html

 

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孫輩代位繼承 可享扣除額-土地買賣-呈陽建設開發有限公司.png

親人過世留下遺產後,國稅局指出,特別針對子女輩已身故的隔代家庭,孫子女輩代位繼承的情況下,仍然可以視為「第一順序繼承人」,可以依同輩人數計算遺產稅扣除額。

表示,在爺爺、奶奶這輩往生前,如果父母這輩(第一順序繼承人)就已經先行離世或喪失繼承權,依據《民法》第1140條規定,孫子女輩的權利義務,可以比照第一順序繼承人,享有《遺產及贈與稅法》第17條所規定的扣除額。

扣除額已從2014年1月1日起上修為每人50萬元。

舉例而言,假設王爺爺去年3月過世,原本應該要由王爸爸繼承財產,然而王爸爸其實在2017年就已經先行離世,家族裡也沒有其他同輩親戚,只留下王家三名成年子女,那麼當孫輩子女在繼承財產時,就可以主張直系血親卑親屬扣除額,減少應稅遺產總額150萬元。

若這幾位孫輩子女有人未滿20歲,每差一歲,還可以再增加50萬扣除額。


新聞日期 : 2020-09-24
經濟日報 記者程士華/台北報導
新聞連結出處 :https://money.udn.com/money/story/6710/4883709?from=edn_referralnews_story_ch12017

 

 

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子女放棄繼承、千萬遺產全留母  這種孝法很NG-土地買賣-呈陽建設開發有限公司.png

父母有一人過世,如果留有遺產,不少人會選擇放棄繼承權,把房子或現金,全數留給還在世的爸爸或媽媽,以示孝心。這種孝順方式可能惹出大麻煩。

新北市最近就有一個案例,家住板橋的張爸爸和老伴同住,育有二男二女共四個小孩,子女們都已經成家立業,子孫滿堂,有人並長年在美國經商。

今年1月,張爸爸過世,名下留有板橋一間市價千萬房子,以及300多萬現金存款,四個小孩連絡討論後,為讓媽媽頤養天年,毫無顧慮,決定一起向法院遞狀拋棄繼承權,把現金和房子全部留給媽媽。

他們朋友得知此事,立刻決定出手阻止,原因很簡單,依照民法1138條規定,若子女拋棄繼承權,孫子輩就是第一順位繼承人。如果他們真的向法院完成拋棄繼承,媽媽並無法單獨繼承,而是繼承權由媽媽和四名子女,轉變成媽媽和多位孫子女一起繼承。

如此一來,原本單純五人繼承,瞬間變成複雜的數十人繼承,除非連孫子們一併拋棄繼承權,但孫子女中有未成年人,還有人歸化為美國人,要全數辦理放棄,將是一項超大工程,想到就令人頭皮發麻。

四人恍然大悟,並接受建議,改採協議分割遺產的方式辦理,將想分配給媽媽的不動產及現金等,透過分割協議書載明同意分配給媽媽,如此可以達到盡孝的目的,也可避免繼承權的複雜化。

至於辦理方式,兄弟姊妹四人只要在遺產分割協議書中簽名,載明同意分配即可,即使分配0元也不會影響繼承登記的進行。

繼承權是一堂生活中必修的學分,向前延伸可以透過意定監護、遺囑、信託等配套完成,建議有機會就應超前布署,好的規劃事半功倍,錯誤的處理,可能事倍功半。

 


新聞日期 : 2021-03-04
經濟日報 記者游智文
新聞連結出處 : https://money.udn.com/money/story/5621/5294643

 

 

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領亡妻32萬存款「辦喪事」竟被兒告 遭判刑2個月-呈陽建設開發有限公司.png

一名林姓丈夫在妻子過世後3天,拿著對方的存摺及印章領出32萬多元辦理後事,豈料兒子知情後對父親提告。對此,法官審酌後認為,雖然理解林姓丈夫提款目的,但未經親人同意,判處林男有期徒刑2月、得易科罰金定讞。

判決書指出,妻子陳女2018年10月過世後3天,林姓丈夫持著亡妻的的存摺、印章前往郵局,領取32萬9600元存款辦理妻子葬禮,遭到兒子控告。林男表示,這筆錢是為支付妻子醫療和喪葬方面費用,因為子女都不處理,只好由他來辦喪事,而且這種事情沒有父親會找兒子商量,妻子生前也同意她使用帳戶裡的存款。

檢方調查後表示,妻子陳女亡故後,林男與2名子女均有遺產繼承權,但林男並沒有經過子女的同意,直接擅自領取亡妻存款,最後依偽造文書罪起訴林男。屏東地院簡易庭認為,林男未經遺產全體繼承人同意,盜蓋亡者印章提領存款,已構成偽造私文書行為,依法判處3個月徒刑,得易科罰金。

林男對判決不服,提起上訴。對此,屏東地院二審合議庭審酌後表示,林男提領存款的目的是為了支付亡妻醫療及喪葬費用,但行為已經損害郵局管理儲戶儲金的正確性,考量林男無前科紀錄及犯行動機,改判有期徒刑2個月,得易科罰金,全案定讞。

 

新聞日期 : 2021-03-06
TVBS新聞網/陳怡伶
新聞連結出處 : https://tw.sports.yahoo.com/news/%E9%A0%98%E4%BA%A1%E5%A6%BB32%E8%90%AC%E5%AD%98%E6%AC%BE-%E7%97%9B%E8%BE%A6%E5%96%AA%E4%BA%8B-%E7%AB%9F%E8%A2%AB%E5%85%92%E5%91%8A-%E5%B0%AA%E9%81%AD%E5%88%A4%E5%88%912%E5%80%8B%E6%9C%88-073724564.html

 

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避免遺囑無效 提醒:別忽略1要項4細節-呈陽建設開發有限公司.png

 

談起繼承,是許多人想要迴避卻又無法逃避的問題,為免除繼承衍生紛擾,影響到親族間的感情,愈來愈多的人選擇以遺囑交代身後事,但遺囑要怎麼寫?不同情境下寫的遺囑,法令效力又是如何? 許多民眾並不清楚。

 

Q1:遺言算不算遺囑?
A:遺言如符合民法口授遺囑的要件,可以視為遺囑。

但口授遺囑要件有:

1.情況緊急。
2.要有2名見證人,其中1人做成筆記,記明年、月、日,由全體見證人共同簽名。如果是密封,封縫處也要共同簽名。

不過,實務上曾遇過,有民眾口述遺言後,健康情況好轉,又以其他方式另立遺囑,依民法規定,符合口授遺囑的遺言,自另立遺囑起,3個月後失效。

 

Q2:遺囑有沒有標準格式?有哪些必備關鍵?
A:
1.民法遺囑格式有:自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑、口授遺囑等5種。公證、密封、代筆、口授遺囑均須指定見證人。

2.遺囑內容是由立遺囑人自由安排想要交代的事與物,如果不知道要怎麼寫,建議3個方向供參考。
(1)說明遺願
(2)說明遺產安排方式
(3)其他想交代的事

 

Q3:立遺囑最簡單方式是哪種?最易引起爭議的是哪種?
A:最簡單方式為自書遺囑。 最易引起爭議的是口授遺囑。口授易引起爭議主要在立遺囑人是否符民法規定的「生命危急或其他特殊情形」,例如什麼是特殊情形?若繼承人有不同認知,就會有爭議。

 

Q4:5種遺囑方式,哪一種引起爭議的機率最低?
A:公證遺囑爭議機率最低,因為有公證效力。

 

Q5:遺囑若超過1份,有的內容矛盾,有的不矛盾,應該以哪份遺囑為準?
A:民法第1120條規定,前後遺囑有相牴觸者,牴觸部分,前遺囑視為撤回。也就是前者牴觸部分無效。

民法第1221條規定,遺囑人立遺囑後的行為,若與遺囑相牴觸,遺囑牴觸部分視為撤回,也就是無效。

例如:某人有3名子女,遺囑遺產包括名下一間房子,由3名子女均分,但之後把房子過戶給長子,由長子單獨繼承,這時遺囑中所指房子均分部分就無效。

 

Q6:自書遺囑一定要手寫嗎?打字列印再簽名蓋章有效嗎?
A:自書遺囑原則上應由立遺囑人手寫;打字列印再簽名蓋章較易生遺囑效力爭議,但並非無效。

 

Q7:自書遺囑若有錯漏字,塗改後算數嗎?
A:自書遺囑若有錯漏字、塗改,應註明增減、塗改的地方及字數,並另行簽名。該錯漏字、塗改後之內容即為遺囑內容。

 

Q8:自書遺囑還有什麼要注意的嗎?
A:
1.應自書遺囑全文,要記明年、月、日,並親自簽名。

2.數字宜大寫以免遭竄改。

 

Q9:法律有規定遺囑有一定要遵守的原則嗎?
A:
有,各類遺囑一定要符合法定要件,常見民眾忽視了以下一些細節,一旦發生爭議,恐造成遺囑失效。

1.遺囑未載明立遺囑日期。

2.自書遺囑未簽名、用印或簽名用打字。

3.遺囑見證人不符法定資格。

4.見證人法定人數不足。

 

Q10:見證人有無條件限制?
A:
有。

依法不得為遺囑見證人為:

1.未成年人(未滿16歲者)。

2.受監護或輔助宣告之人。

3.繼承人及其配偶或其直系血親。

4.受遺贈人及其配偶或其直系血親。

5.為公證人或代行公證職務人之同居人、助理或受僱人。

 

Q11:立遺囑需要通知全部繼承人到場嗎?
A:立遺囑人須符合法定要件,與全部繼承人是否到場無關聯性。

 

Q12:口授遺囑一定要在緊急情況下才行嗎?
A:是的,民法規定必須在遺囑人因生命危急或其他特殊情形,不能依其他方式為遺囑時始得為之。

 

新聞日期 : 2019-12-28
《橘世代周報》/白錫鏗
新聞連結出處 : https://orange.udn.com/orange/story/121200/4253523

 

 

 

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土地徵收之相關事宜-呈陽.png

* 土地徵收之意義為何?

土地徵收乃政府依公權力之運作,為興辦公益事業需要或實施國家經濟建設,基於國家對土地之最高主權,依法定程序,對特定私有土地,給予相當補償,強制取得土地之一種處分行為。

 

* 國家為興辦何種公益事業得徵收土地?

依土地徵收條例第三條規定,舉辦下列各款事業,得徵收私有土地︰

1 . 國防設備
2 . 交通事業
3 . 公用事業
4 . 水利事業
5 . 公共衛生及環境保護事業
6 . 政府機關、地方自治機關及其他公共建築
7 . 教育、學術及文化事業
8 . 社會福利事業
9 . 國營事業
10 . 其他依法得徵收土地之事業。

 

* 土地或建築改良物被徵收後,如有殘餘部分可否申請一併徵收?

一、土地被徵收後,其殘餘部分如符合土地徵收條例第八條規定,得申請一併徵收:

1 . 面積過小或形勢不整
2 . 不能為相當之使用者,即可於徵收公告之日起一年內以書面向該管直轄市或縣(市)主管機關提出申請。所謂「徵收土地之殘餘部分」,係指一筆土地部分被徵收,經分割後之剩餘部分而言。若同一所有權人有二筆以上土地,地界相連,實際已合併為同一性質之使用,其中一筆被徵收,剩餘之一筆,亦屬殘餘部分。

二、被徵收之建築改良物,其殘餘部分不能為相當使用者,亦同。

三、申請人資格

1 . 原被徵收土地或建築改良物之所有權人。
2 . 原所有權人死亡,已辦竣繼承登記者,為登記名義人。
3 . 未辦竣繼承登記者,為其全體繼承人。

* 土地被徵收時,依土地徵收條例規定,補償費可分為那幾種 ?

1 . 地價補償費
2 . 地上物補償費(包含建築改良物及農林作物)
3 . 土地改良費用及營業損失補償。

 

* 土地徵收時,依規定其土地改良物應一併徵收,但在何種情況下,其土地改良物可不予徵收?

(一)土地改良物所有權人要求取回,並自公告期滿之日起十五日內自行遷移者。

(二)墳墓及其紀念物必須遷移者。

(三)建築改良物依法令規定不得建造者。

(四)農林改良物之種類或數量與正常種植情形不相當者,其不相當部分。

(五)其他法律另有規定者。

 

* 已發放之補償費如因故未領取時會有什麼結果?

地徵收條例第二十六條規定,直轄市或縣(市)政府應於國庫設立土地徵收補償費保管專戶,保管因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費,故已發放之補償費如因故未領取時,直轄市或縣(市)政府可於應發給補償費之期限屆滿(即公告期滿後第十五日)次日起三個月內存入專戶保管,並通知應受補償人。自通知送達發生效力之日起,逾十五年未領取之補償費,歸屬國庫。

 

* 未辦繼承登記土地被徵收,如有部分繼承人拒絕會同或無法會同之情形,其地價補償費應如何領取?

依民法第一千一百五十一條規定,土地所有權人死亡未辦繼承登記者,其土地應屬全體繼承人公同共有,該土地若被徵收,其徵收補償費之領取,係屬民法第八百二十八條第二項規定其他權利之行使,依該條規定,除契約另有規定外,應得公同共有人全體之同意,始得為之。故於徵收未辦繼承登記土地時,倘因少數繼承人不願會同或無法會同領取時,常肇致全體繼承人之補償費均未能領取,為能合理合法解決上開問題,土地徵收條例第二十五條明定,被徵收之土地,所有權人死亡未辦竣繼承登記,其徵收補償費得由部分繼承人按其應繼分領取之;其已辦竣公同共有繼承登記者,亦同。上開規定於本條例施行前尚未領取徵收補償費之土地,亦適用之。

 

 

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公告土地現值、公告地價 有何不同 -呈陽.dib

1 . 公告土地現值、公告地價有何不同?

 

「公告土地現值」係作為土地移轉及設定典權時,申報土地移轉現值之參考;並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據,每年一月一日分區公告。

「公告地價」則係作為民眾申報地價之參考,政府再依據土地所有權人所申報之地價課徵地價稅,每三年分區公告一次,必要時得延長之。

 

*為考量民眾稅賦之負擔公告地價均較公告土地現值為低。

 

2 . 何謂公告地價?有何用途?何時還要重新規定地價?

公告地價為直轄市或縣市政府對於轄區內土地,於規定地價或重新規定地價時,調查最近一年內的土地買賣實例及影響地價之因素,製作買賣實例調查表,繪製地價區段圖並估計區段地價後,提經地價評議委員會評定,再計算各宗土地的價格,於每年一月一日公告 ,作為土地所有權人申報地價後據以課徵地價稅。依平均地權條例第14條規定:「規定地價後,每二年重新規定地價一次。但必要時得延長之。重新規定地價者亦同。」

 

3 . 公告土地現值為何要接近市價?

在現行法制下,公告土地現值有兩個主要的作用,一是作為政府徵收土地時補償地價之依據,二是作為土地所有權移轉或設定典權時,審核土地移轉現值之標準,公告土地現值如能調整接近市價,不僅被徵收土地所有權人權益可獲得充分保障,同時也可以達到平均地權漲價歸公政策目標,另外,土地增值稅是地方稅,也是重要稅源,故調整公告土地現值接近市價,推展各項公共建設。

 

4 . 何謂前次移轉現值或原規定地價?

土地所有權人於移轉或設定典權時,據以核課土地增值稅所採認該土地前次取得、設定典權時申報之現值或未經移轉土地第一次規定之地價,稱為前次移轉現值或原規定地價,作為起算土地漲價總數額基礎,以課徵土地增值稅之用。

 

5 . 申報地價有什麼作用?

公告地價係作為規定地價或重新規定地價時,土地所有權人申報地價之依據,土地所有權人在公告地價增減20%的範圍內申報,土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價80%為其申報地價,申報地價超過公告地價120%時,以公告地價120%作為申報地價,申報地價未滿公告地價80%時,政府得照價收買或以公告地價80%作為申報地價。已規定地價的土地,應按申報地價,依法課徵地價稅。

 

6 . 公告土地現值如有錯誤,應如何處理?

土地現值經公告之後,如發現有下列錯誤情形者,依據「辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事項」規定,應依程序辦理更正公告,其更正結果溯及原公告期日生效:

一、宗地地價地號抄錄錯誤或遺漏。
二、宗地地價計算錯誤。
三、地價區段內地號摘錄錯誤或遺漏。
四、依都市計畫圖套繪所劃分之地價區段界線,於地籍分割後,發現該區段範圍內之地號摘錄錯誤或遺漏。
五、地價區段範圍劃分錯誤。 
六、區段地價計算錯誤。

 

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房地合一2.0 三年內出售課重稅-呈陽.png

房地合一稅修法規劃有眉目了!據了解,財政部上周向行政院提出房地合一稅規劃方向,確定延長短期持有定義,由二年延長為三年,凡三年內出售都被視為短期持有,交易所得課35%以上重稅。亦即持有二年內交易所得課徵45%稅率;超過二年未逾三年課徵35%。

另為避免投資公司炒房,一併將「境內」法人交易房產納入房地合一稅制,將比照個人延長短期持有期間定義,並依持有時間適用不同稅率,最高稅率也由現行20%大幅提高為45%。持有二年以內稅率45%;超過二年未逾三年稅率35%,持有多戶法人、建商、投資公司恐受衝擊。

據悉,財政部上周已向行政院跨部會房市健全小組提出房地合一稅初步修法版本,政府高層表示,由於房地合一稅制改革直接衝擊房地產周邊產業如營建、仲介業等,因此,需「審慎研議」,尚未定案,還要和黨籍立委溝通後,行政院才會拍板定案。

何時推出房地合一稅制改革,及改革力道有多大,仍待內政部進一步提出最新的房市診斷指標來作判斷。而繼排除法人適用房屋現值10萬元以下免房屋稅,及個人免稅限三戶後,下一步要推動的就是房地合一稅制改革,相較於囤房稅,房地合一稅是針對房產交易有賺錢、且短期進出課重稅,符合打炒房的政策目標。

囤房稅鎖定對象畢竟是少數,財政部最新統計,持有非自住房屋(超過自住屋三戶以上)的囤房族有48.2萬人,「政府是要打炒房,而非打擊有錢人」。

目前房地合一稅制對短期交易者,課以重稅,凡是二年內出售,都被視為短期持有。財政部研議延長短期持有定義,將現行持有期間一年內課45%重稅,延長為持有二年內;至於現行超過一年、未逾二年課35%稅率,曾研議持有期間延長為超過二年、未逾三或四年,經過審慎研議後,決定縮小打擊面,選擇未逾三年。

稅率20%適用對象,現行為持有超過二年、未逾十年,配合調整為持有超過三年、未逾十年;至於持有超過十年者,稅率則維持現行15%。

另一個改革重點則是納入境內法人交易。現行境內法人交易房地是併入當年度營利事業所得額課稅,最高稅率僅20%,未來為防杜投資公司炒房,將境內公司交易房產納入房地合一稅制,並比照個人持有期間、稅率課稅。
也就是

持有二年以內稅率45%;
超過二年未逾三年稅率35%;
超過三年未逾十年稅率20%;
持有超過十年稅率15%,持有多戶法人都將受到衝擊。

 

新聞日期 :  

工商時報 / 蘇秀慧

新聞連結出處 : https://www.chinatimes.com/newspapers/20210302000086-260202?chdtv

 

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契稅課稅範圍-呈陽.png

 

1. 課稅範圍:
不動產之買賣,承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅,但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。

2. 申報日:
不動產買賣,承典、交換、贈與、分割契約成立之日起或因占有而依法申請為所有人之日起30日內申報。

3. 開徵起迄日:
收到繳款書之日起30日內繳納,但開徵日期如有變更,以繳款書記載之繳納日期。

4. 契稅稅率:

      稅率                適用對象                  納稅義務人
       6%                  買賣契稅                    買受人

       6%                  贈與契稅                 1.受贈人

                                                                        2.信託財產移轉與委託人以外之歸屬權利人時,為歸屬權利人

       6%                  占有契稅                    占有人

       4%                  典權契稅                    典權人

       2%                  交換契稅;                交換後承受部分之取得人
                  但交換有給付差額價款者,
                  其差額價款適用買賣稅率

       2%                  分割契稅                   分割後之取得人    

 

5. 契稅罰則:

違反項目:

    1. 未依規定期限申報契稅-每逾3日加徵應納稅額百分之1之怠報金,最高以應納稅額為限,但不得超過新台幣15,000元。

    2. 匿報或短報應納契稅,經查獲或經人舉發者-除補繳稅額外,處應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。
 

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未辦理保存登記之建物之相關-呈陽.png

1.未辦理保存登記之建物,如何認定是所有權人?

以原始起造人或實際出資建造之人為準,可提出房屋稅籍資料佐證。但有爭議時,應以聲明異議或訴訟程序解決。

2.出售未辦保存登記建物,應於簽訂買賣契約之次日起30日內申報房地合一稅

自105年1月1日起,實施房地合一課徵所得稅制度,個人交易房屋、土地如符合房地合一課稅範圍,不論盈虧,原則上皆應於房地所有權移轉登記日之次日起算30日內完成房地合一稅之申報。惟如交易之房地屬未辦保存登記之房屋(例如違章建築),因無法至地政機關辦理產權移轉登記,則應於訂定買賣契約日之次日起算30日內申報(如附表),如漏未申報,將遭補稅處罰。

舉例說明,甲君在106年2月買入一棟未辦保存登記的房屋,旋於同年度8月出售,依規定應於訂定買賣契約書之次日起30日內申報房地合一稅。惟因該房屋沒有辦理保存登記,因此交易過程中也無需辦理所有權移轉登記,甲君誤以為不必登記就無須辦理申報,以成交價額減除成本費用,計算房屋交易所得77萬元,因持有期間在1年以內,適用稅率45%,核定應補徵稅額34萬6,500元,並處以罰鍰17萬3,250元。

進一步說明,房地合一稅是依據房地持有期間長短適用不同稅率課稅,所謂持有期間就是「取得日」至「出售日」的期間,原則上,出售日及取得日是以所有權移轉登記日來認定,至於例外之情形,例如經法院強制執行拍賣移轉房地、交易違章建築等無法辦理所有權登記的房屋,或是以設定地上權方式交易房屋使用權,則分別以拍定人領得權利移轉證書之日、訂定買賣契約之日及權利移轉之日來認定。

3.未辦理保存登記之建物移轉

未辦保存登記之房屋,因無法向地政機關辦理移轉登記,其辦理契稅申報所書立之契據,非屬印花稅法第5條第5款規定之課稅範圍,可免貼用印花稅票。

日前有民眾至稅務局要辦理房屋買賣的移轉,發現賣方並非該房屋之納稅義務人,經查該房屋為未辦所有權第一次登記之建物,雖經當事人提出原買賣雙方簽訂之買賣讓渡書,但因未向主管稽徵機關申報契稅,所以納稅義務人名義仍然為原始之賣方。
 
說明,有些房屋因未符合相關規定致無法辦理建物所有權第一次登記(即保存登記),除嗣後能依程序補正而變成合法建築物外,係屬客觀上不能辦理移轉登記,而無法為不動產所有權之讓與。縱實務上雖認為讓與人已將違章建築之事實上處分權,交付而歸諸受讓人,惟仍無從辦理物權登記,自不符印花稅法第5條第5款規定「向物權登記機關申請辦理登記」之憑證課稅範圍。
 
未辦建物所有權第一次登記之房屋,仍屬建築改良物,依契稅條例第16條規定:納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起,或因占有而依法申請為所有人之日起30日內,填具契稅申報書表,檢附公定格式契約書及有關文件,向當地主管稽徵機關申報契稅。
但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割,應由雙方當事人共同申報。

4.未辦理保存登記之建物沒有權狀,該如何辦理過戶?

我國關於土地、房屋的產權取得、設定、喪失及變更,除了因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為外,是採登記生效主義,所以買賣不動產,如果未經登記是不會發生產權移轉的效力(參民法第758條、第759條)。
 
而未辦保存登記的建物,雖然不符合建築法規而無法辦理登記,但在私法上,仍是受法律保障的財產權之一,所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉,但仍發生事實上處分權移轉的效力,而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物,並排除他人之干涉。
 
而未辦保存登記建物的事實上處分權如何移轉?現行實務上除了事實上「占有」的移轉外,一般上都由買受人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書(地政事務所的公契,1式2份)蓋妥雙方印章,並貼上印花申報契稅後,據以辦理稅籍登記名義人及水、電申請人名義的移轉,來證明事實上處分權的移轉。
 
如上述,因為買受人只是取得事實上處分權,而所有權仍在出資興建的原始取得人,所以原始取得人若有欠債情事,其債權人是可以聲請法院查封拍賣該未辦保存登記的建物,而買受人並不能提起第三人異議之訴對抗的。
 
參考法條:
民法

第758條
不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。
前項行為,應以書面為之。
 
第759條
因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。

 

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