呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

依土地登記規則第136條規定，土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。

限制登記其定義與種類

1.預告登記：
預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。

其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

2. 查封登記:

是作為被執行人的房地產權利人因繼承、判決或者強制執行等原因，而當事人尚未向權屬登記機關辦理登記手續；而由執行法院向登記機關提供被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由登記機關對該房屋的權屬直接進行登記，然後再予以查封。

3.假扣押登記:

一般常聽到的「假扣押」，指的不是「假的」扣押，而是「預先」扣押的意思。法律上，主張權利的債權人如果都要等拿到民事勝訴確定判決，才能向民事執行處聲請執行債務人財產，可能要等個好幾年，屆時債務人早就脫產一空，辛苦拿到的法院判決真的只能當壁紙了。所以法律上設計假扣押的目的就是要讓主張權利受害的人，緊急的將債務人財產加以限制，讓債務人不能加以變賣或脫手。

4.假處分登記:

是針對金錢請求以外的請求，法院裁定強制或禁止債務人對請求的標的為一定行為，為防止該請求的現狀被變更，進而達到確保債權人請求的保全程序。 換言之，債權人聲請假處分，可以請求法院命債務人就特定的東西或權利作一定的行為或不行為。

5.破產登記:

法院因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，得因債權人及債務人聲請，就債務人之財產為破產宣告，囑託登記機關為破產登記。 法院為破產宣告時，就破產人或破產財團有關之登記，應即通知該登記機關，囑託為破產之登記，破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產，喪失其管理及處分權。

6.其他依法律所為禁止處分之登記:

就是欠稅人無法移轉名下財產，所以當欠稅人名下財產，遭稅捐稽徵機關依稅捐稽徵法，通知地政或監理單位等相關機關，不得為移轉或設定他項權利時，將會對欠稅人的財產及財務運作產生不良的影響，亦即欠稅人不僅無法變賣財產，也不能以財產抵押向銀行要求融資借貸。

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不少人紛紛跟風投入買房，但真的沒有風險？觀察房市現況，低利、高貸款成數，讓買房變得簡單，不少人投入房市，看似前景美好，卻都忽略了三大風險，極有可能掉入火坑，一次就終生難以翻身。

一、低成本投資預售屋　當心找不到「接盤俠」

以現況而言，最熱絡的就是預售屋市場，反倒是中古屋市場雖有買氣，但並未過度升溫，主因在於「取得成本」。不少預售屋主打低自備，甚至出現貸款9成的產品，且在未交屋前，都還不用承擔房貸，不少人就打著如意算盤，趁勢賺一波，找人接盤，但誰又能保證自己不會成為「接盤俠」？

二、低利購屋簡單又輕鬆　升息一次讓你直接被斷頭

延續第一點，在低利、低自備狀況下，許多人投入房市，甚至一次購買2間以上房屋，直到交屋都無法售出的狀況下，倘若此時銀行又升息，將面臨斷頭法拍的命運。

武漢肺炎衝擊全球，各國採取QE印鈔面對，目前各研究機構普遍認為明年台灣將結束通縮物價下跌狀況，明年通膨物價漲勢即將再起，難保央行不會啟動升息應對，現在民眾搶買房一定要注意未來升息是否可以負擔。

三、買得開心！大家忘記「一案建商」？

近2年房市雖然不斷回溫，但過去反轉期間，出現不少爛尾樓，建商蓋一半就跑路，即使建商官司輸了被判刑，但購屋族仍然求償無門，這樣的案例並不罕見，提醒，購買預售屋，絕對要徹底了解建商背景，否則倘若遇到想趁此波低利，大量融資的建商，一旦升息，將面臨爛尾樓風險，購屋者只要遇上一次，就會賠上辛苦存了十幾二十年的儲蓄。

新聞日期 : 2020-10-15
三立新聞/記者陳韋帆／台北報導
新聞連結出處 :https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=831578
 

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買房子、買土地動輒百萬、千萬元，但如果買賣剛成立，屋主或地主卻在還沒過戶時就往生，買家到底該怎麼辦？

一般不動產買賣交易共有「簽約、用印、完稅、點交」四大流程，整個流程約需要30天～45天，倘若有配合節稅或其他特殊需求，甚至可能長達一年以上，所以買賣移轉過程，買家或賣家往生的案例並不罕見。

此例 9月時買賣成交，是在10月初，流程走到「完稅」階段，通知賣方繳納土增稅時，得知賣方往生消息，所幸9月30日時，該案就已「申報土地移轉現值」，稅捐稽徵機關已有紀錄，所以整段買賣過程，待地主家人完成後事之後，仍可繼續進行。

但倘若「申報土地移轉現值」未完成，買方所買的土地就會變成地主遺產，雖然買賣契約仍有效，但整筆買賣流程將無法進行，倘若要完成登記，就必須等繼承人完成繼承事宜，才能再申報土地移轉現值及辦理過戶。

由於「土地移轉現值」必須向稅捐稽徵機關申報，在地主往生後，原本與買方簽約的地主，因為已經離世，就不可能有申報的動作，即使生前已經簽好合約，公務機關也不可能認可。

此案例算是幸運的，實務經驗上，不少買賣在還未申報下，地主或屋主就已經過世，有時候繼承人過多，眾人意見不同，連繼承都出現官司糾紛，而買家也僅能憑著「買賣契約」，請法院進行判決，整個過程變得曠日廢時。

建議，無論是任何不動產買賣，買賣雙方都必須特別留意「土地移轉現值」申報，才不會在意外來臨時，財產變成遺產，無法按照自己的心願處置，避免遺漏其他細節，衍生更多問題。

新聞日期 : 2020-10-29
三立新聞/記者陳韋帆／新北報導
新聞連結出處 :
https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=839305&From=Search&Key=%E5%9C%9F%E5%9C%B0

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填妥信託契約書並向稅捐處查欠稅費，並向國稅局申報遺產稅、

贈與稅俟核發不計入贈與總額免稅證明書後再向地政事務所辦理信託登記。

應備文件如下： 
(1)登記申請書。 
(2)信託契約書或遺囑。 
(3)土地建物所有權狀或他項權利證明書。
(4)申請人身分證明

(身分證或戶口名簿影本或戶籍謄本，另申請人身分證明能以電腦處理達成查詢者，得免提出)。 
(5)義務人印鑑證明

(義務人未能親自到場核對身分時檢附，且所檢附之印鑑證明以登記原因發生日期前一年以後核發者為限)。 
(6)查無欠繳稅費證明文件。 
(7)遺產稅、贈與稅繳清或免稅證明書或同意移轉證明書或不計入遺產(贈與)總額證明書。

（信託契約明訂信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者，應課徵贈與稅；因遺囑成立之信託，於遺囑人死亡時應課徵遺產稅） 
(8)其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊 。
 

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預告登記之意義：
預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。

其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

申辦預告登記應檢附下列文件：
1. 登記申請書 
2. 登記清冊 
3. 登記名義人同意書 
4. 登記名義人身份證明文件 
5. 登記名義人印鑑證明書 
6. 請求權人身份證明文件 
7. 土地或建築改良物所有權狀

預告登記之效力：
1.預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。 
2.預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。

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土地繼承、遺產繼承，繼承人之間意見不合，常常造成繼承土地問題。其實對於繼承資格與繼承順序，法律皆有所規定，依照民法的規定，配偶間有相互繼承遺產的權利。

遺產繼承順序
除了配偶以外，遺產依下列順序繼承：

1.直系血親卑親屬（如子女、養子女及代位繼承的孫子女等）
2.父母
3.兄弟姊妹
4.祖父母

共同繼承
配偶是與以上各順序繼承人「共同繼承」，如果沒有各順序繼承人時，配偶才能單獨繼承。因此在面對爭議時，就可以依法主張自己的「應繼分」，才不會延誤繼承辦理，而收到罰款哦！

此外，很多人可能疏忽遺產金額與報稅的必要性，認為遺產繼承不多、沒有超過免稅額的話，應該就不需要特地申報了吧？

記得申報遺產稅
其實，依據《遺產及贈與稅法施作細則》第20條之規定，被繼承人所留的財產，不論金額大小，是否超過免稅額，都應該辦理遺產稅申報。所以就算是小錢，也別一時疏忽，忘記申報喔！

繼承案件聽起來繁瑣，其實主要可以簡化為六大步驟。只要備妥各階段所需資料，就可以前往相對應的單位依序辦理繼承登記了！

遺產繼承案件申辦流程
辦理繼承土地的六大步驟

第一步：申請除戶證明書
第二步：查調被繼承人財產、所得及贈與資料
第三步：申報遺產稅
第四步：查欠地價稅、房屋稅
第五步：申請印鑑證明
第六步：辦理產權移轉登記

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土地，繼承人遲遲不辦繼承登記的原因眾多，除了繼承人意見不合，導致不願登記的僵局以外，也有許多案例是因為不知道長輩有遺留土地遺產，甚至忘記而疏忽了繼承登記等。

6個月內申請登記
然而，依據《土地法》第73條規定，土地或建物權利人死亡後，繼承人應於 6 個月內向地政事務所申請繼承登記，逾期申請者，最高甚至可處 20倍登記費額之罰款。如果繳納罰款仍持續逾期的話，才會進行「列冊管理」，甚至「移請國有財產署公開標售」的處理方式，就是要確保人民的資產不會被直接充公， 導致權益受損。

繼承土地:
政府主動通知繼承人
如果真的不小心疏忽了也別擔心，各地政事務所其實都會主動通知繼承人喔！ 以臺北市為例，這些貼⼼的多元宣導管道包含了：

1.每年4月1日定期公告及通知繼承人辦理繼承
2.各地政事務所提供官網查詢服務，並積極利用簡訊通知
3.透過內政部戶政司提供的資料，以雙掛號通知繼承人
4.為避免逾期辦理而被課處罰鍰，對於未辦繼承逾4個月者，還會再次通知儘速辦理繼承登記
有了這些貼心主動的服務，再配合法規流程準時辦理繼承登記，就能做好萬全準備接收繼承資產，不用擔心權利睡著囉！

遺產繼承案件申辦流程
辦理繼承土地的六大步驟

第一步：申請除戶證明書
第二步：查調被繼承人財產、所得及贈與資料
第三步：申報遺產稅
第四步：查欠地價稅、房屋稅
第五步：申請印鑑證明
第六步：辦理產權移轉登記
 

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土地繼承案件申辦流程(含應備文件)
*本內容僅供參考，相關事項仍以各法令主管機關規定為準。*

1.申請除戶證明書
2.查調被繼承人財產、所得及贈與資料
3.申報遺產稅
4.查欠地價稅、房屋稅
5.申請印鑑證明
6.辦理產權移轉登記

第一步：戶政事務所-申請除戶證明書

1.死亡證明書
2.被繼承人戶口名簿
3.被繼承人及其配偶身分證（須配合換證之配偶身分證相片1張）
4.代理人身分證正本、印章

貼心提醒：請向被繼承人戶籍所在地戶政事務所申請除戶證明。

第二步：國稅局/地方稅稽徵機關-查調被繼承人財產、所得及贈與資料

1.繼承人身分證
2.被繼承人死亡證明書或除戶籍資料
3.繼承人與被繼承人關係證明文件(如戶口名簿等)
4.委託代理人辦理，應檢附委任書及代理人身分證正本

貼心提醒：

1. 依民法第1156條（陳報遺產清冊）或第1174條(拋棄繼承)，應從知悉得繼承之時起3個月內，以書面向地方法院(被繼承人戶籍地)辦理。

2. 依民法第1138條、第1144條，繼承人不分性別均有繼承遺產之權；依同法第1030條之1，生存配偶於法定財產制關係消滅後，得主張行使剩餘財產差額分配請求權。

第三步：國稅局-申報遺產稅

1.遺產稅申報書
2.被繼承人死亡證明資料 (如：死亡診斷證明書、載有死亡日期之戶口名簿影本或除戶資料)
3.繼承系統表及各繼承人現戶籍資料（如：身分證、戶口名簿、護照或在臺居留證影本等)，如有拋棄繼承者，應檢附法院准予核備之證明文件
4.委託他人申報者，應出具委任書及代理人身分證明文件
5.遺產之相關證明文件

貼心提醒： 
1. 繼承人應自被繼承人死亡之次日起6個月內，向被繼承人戶籍所在地國稅局申報遺產稅；如有正當理由不能如期申報，亦可在前述期間內，申請延長3個月。 
2. 遺產稅繳稅案件→繳稅完畢→核發「遺產稅繳清證明書」。遺產稅免稅案件→核發「遺產稅免稅證明書」。不計入遺產總額部分→核發「不計入遺產總額證明書」。提出納稅 保證案件→核發「同意移轉證明書」。 
3. 依遺產及贈與稅法第8條規定，遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉 登記。

第四步：地方稅稽徵機關-查欠地價稅、房屋稅

持遺產稅繳清證明書或免稅證明書或不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書等，可跨縣市至全國任一地方稅稽徵機關查欠地價稅及房屋稅，並加蓋地方稅稽徵機關承辦人員查欠章
如辦理分割繼承者，請檢附遺產分割協議書一併辦理印花稅繳納作業

貼心提醒： 
1. 未辦保存登記建物，請至房屋所在地之地方稅稽徵機關辦理房屋稅納稅義務人名義變更，並檢附
(1)遺產稅繳清(免稅)證明書
(2)繼承系統表
(3)全部繼承人戶籍資料
(4)遺產分割協議書(依民法第1141條規定平均繼承者免附) 
(5)法院核准拋棄繼承權證明書
(6)全體繼承人之印鑑證明

2. 新所有權人如符合自用住宅用地要件，請向地方稅稽徵機關申請特別稅率課徵地價稅。

第五步：戶政事務所-申請印鑑證明

1.申請人身分證及印鑑章
2.初次請領印鑑證明者，應由本人親自申請；不是初次申請者，可委託代辦並檢附代理人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印鑑章及委託書
3.申請被繼承人死亡除戶籍資料、全體繼承人現戶籍資料
4.欲辦理分割繼承者需加附全體繼承人之印鑑證明

貼心提醒： 
1. 請洽戶籍所在地之戶政事務所申請印鑑證明。 
2. 欲辦理分割繼承者需加附全體繼承人之印鑑證明，但有下列情事者，免至戶政事務所申請印鑑證明：(1)未申請印鑑證明之繼承人於申請登記時親自到場，提出身分證正本， 供登記機關人員查驗核符身分。 (2)分割協議書經依法公證、認證者或地政士簽證 。

第六步：地政事務所-辦理產權移轉登記

1.土地登記申請書
2.登記清冊1份
3.繼承系統表1份
4.土地、建物所有權狀正本
5.被繼承人除人資料1份及全體繼承人現戶籍資料各1份
6.遺產稅繳清證明書或免稅證明書或不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書正本及影本各1份。
7.申請人身分證正本、印章
8.代理人身分證正本、印章
9.欲辦理分割繼承者，請另檢附全體繼承人之印鑑證明及遺產分割協議書正、副本各1份（請完納印花稅）
10.有拋棄繼承情形者，請另檢附法院准予備查之繼承權拋棄文件正、影本

貼心提醒：土地房屋應儘速向管轄地政機關申辦繼承登記，以免受罰。

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不少父母購買不動產登記於孩子名下後，保管所有權狀，以為高枕無憂，殊不知孩子若有心覬覦這些不動產，仍可偷天換日變賣，過去甚至因土地所有權狀，衍生一場政治風波。專家則建議，可進行信託登記、高額抵押權設定、預告登記等3種方法，防止類似情形發生。

曾有民代候選人承租的服務處，所在地土地爆發爭議，對手陣營帶著土地所有權人的父親，老淚縱橫出面指控，握有兒子的土地所有權狀正本，結果事隔多年才驚覺，土地一半產權，竟登記在候選人妻子名下，且10天就過戶完成，要重新補發所有權狀，也要公告30天，質疑內情不單純。

經抽絲剝繭，原來才知區域早年辦理地籍圖重測，通知所有權人到地政所辦理換發書狀，同時將有所有權權狀公告報廢，但土地所有權人與其父未去領取，就暫存地政所，事後兒子隨案領狀辦理過戶，瞞著父親私自變賣土地，最後眾人才恍然大悟。

不少父母出錢幫孩子購買不動產後，登記在孩子名下卻仍不放心，以為土地權狀握在手中就高枕無憂，過去有孩子先將戶籍遷出，確保與父母不同處，再採取申報遺失土地權狀，補發函件寄到戶籍地時，等到審核公告30天期滿，父母就不知道手中握有權狀已經作廢，土地所有權人就瞞著父母，私自處分不動產。

包括信託登記、高額抵押權設定、預告登記等，讓父母握有土地處分權；或是需要鉅款才能過戶；過戶買賣時需要預告登記人同意等，可防止上述情況發生。

至於一般民眾，要防止名下不動產遭盜賣，建議，可向地政所申辦「地籍異動即時通」服務，只要名下不動產登記有買賣、設定、信託等異動，就能從手機接獲通知簡訊，可阻止盜賣發生。

新聞日期 : 2020-11-21
蘋果時報/楊明峰/綜合報導
新聞連結出處 :
https://tw.appledaily.com/property/20201114/V3ASYGON6ZFJBATIYUQ6OJXPTE/
 

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非都市土地依照區域計畫法施行細則等規定

*劃分十一種使用分區：

特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、
國家公園區、河川區、特定專用區、海域區。

*其下編定為十九種用地別 :

甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、
養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、
古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、特定目的事業用地、海域用地。

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