呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

「有土斯有財」是台灣人根深蒂固的觀念，不少老一輩人把窮盡一生攢的錢拿去買土地，導致身故時，帳面看似富有，實則「窮的只剩下土地」，子女無力支付巨額遺產稅。一旦若遇到土地蟑螂，祖產很可能遭到蠶食鯨吞，甚至以低於公告現值賤賣，不可不慎。

土地與房屋特性不同，單筆金額高、且開發複雜，有時市場購買意願低，繼承人若面臨繼承土地卻繳不出遺產稅的狀況，要找人購買又沒有門路，極易成為土地蟑螂覬覦的對象。以「雪中送炭」名義伸出援手購買，先支付訂金協助繳納遺產稅，等到繼承完畢卻拒繳尾款，興訟要求返還訂金。

因此種方式風險不小，開發商為了降低風險，有時會「策反」其中一位繼承人，說服或買通他把部分持分過戶給人頭，向同業宣示已「插旗」，勿來購買，形同圈地，陷其他繼承人於「無人可賣」窘境，且因土地已不完整，無法向銀行貸款，地主若本身資力不足，可能連律師酬金都付不出來。

地主無力反擔保 只能任由土地遭拍賣

土地蟑螂手法精細，外觀看似好心幫忙繳交巨額遺產稅，只是因為經濟困難無法支付尾款，不得不提告要求返還訂金。涉世未深或是未明究裡的法官，很容易就起了惻隱之心，以民法第252條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，判地主應返還部分款項。此時，土地蟑螂突然變有錢，可拿出現金提供擔保，而地主本來就沒錢，無力反擔保，只能任由土地遭拍賣。

由於開發商最終目的是要獲得土地，因此出現「聲請拍賣、自己購買」的怪象。更惡劣的是，他們不拍賣整筆土地，而採「拍賣持分」的方式拉低鑑價金額，先取得部分地主的持分，再分次拍賣其他地主的持分，蠶食鯨吞，最終取得整筆土地。此種方式不但可以降低成本，若土地非處蛋黃區，最終拍定價格還可能低於公告現值，嚴重侵害地主權益。

反之，若開發商敗訴，也因手中仍掌握人頭持分，可向法院聲請「變價分割」拍賣，雖然其餘地主有優先承購權，但實際上他們無資金購買，最後還是由開發商得標。此階段是拍賣整筆土地，土地完整，鑑價較高，成本相對提升，惟仍為有效掠地的經濟手段。

地主跟開發商之間的經濟、資訊、專業等相關能力均不對等，建議民眾繼承土地時若不放心外人介入，可以用「抵費地」方式繳交遺產稅，也就是捐部分土地給政府、以公告現值抵稅金；若遇到買家，也應至判決書系統查詢對方有無類似土地蟑螂的紀錄；最重要的是，繼承人應團結，勿遭策反，以免喪失最佳利益。

新聞日期 : 2020-02-17
自由時報/記者吳政峰
新聞連結出處:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1352568

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

 

道路用地可分為三種:

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

風水，不只是看自家，連整個社區風水好壞，都會對住戶有影響，但卻常被人忽略。兩岸知名風水命理工程師張明台建議，過年前後有打算買房搬家的人，記得除了找老師看室內格局風水好不好之外，也可順道請風水師多留意這個社區的風水如何，再下訂不遲。

*不宜風水01.社區選在低凹處：空氣流動「過急、過緩」皆不宜

兩岸知名風水命理工程師張明台表示，最理想的居住風水應有柔和的輕風徐徐吹來，換成風水的用語就是，社區周圍不能「完全被遮擋」、清風送爽，才符合風水之道。風水學最重視「藏風聚氣」，但風勢強勁的地方通常不會是旺地！看房時若有發現房屋附近風勢十分強勁，就要考慮是否要買了，因為就算這個房子真的有旺氣凝聚之象，最後也會被疾風吹散。風過大固然不妙，但倘若風勢過緩，空氣不大流通，也絕非善地！畢竟凡事以中庸為宜。

*不宜風水02.社區陽光不充足：陰氣過重不宜人居住

陽宅風水最講究陽光空氣，所以選擇房屋，不但要空氣清爽，而且還要陽光充足。若是房屋陽光不足，遭高樓圍困，往往陰氣過重，會導致家宅不寧，不宜居住。

*不宜風水03.社區位在斜坡：財運滾入谷底

倘若房屋座落在斜坡上，在選購時就要特別小心，從風水角度來看，地勢平坦的房屋較為平穩，而斜坡則頗多兇險！譬如房屋大門正對一條很陡的山坡，就不建議選作居所，因為不單家財洩漏，而且還會導致家人離散，一去不回。張明台老師解釋，斜坡上的房屋容易漏財，而斜坡下的房屋則容易損丁。房屋位於急沖而下的斜坡底，因煞氣太急太勁，往往會導致家人的傷亡，不可不慎。

*不宜風水04.社區選在衙前廟後：殺氣、陰氣迎面衝

官府衙門（尤其是警署及軍營）的前面，以及寺院道觀的後面，均不宜居住。原因是衙門殺氣重，倘若住在它的對面，便會首當其衝，八字承受不起的人便會有人身傷亡的機率；寺廟是陰氣凝聚之處，住得太近也不適合。

*不宜風水05.社區面對路沖：引發嚴重血光之災

風水學上有句話叫「街道反弓不宜」，所謂街道「反弓」，是指房屋前面的街道彎曲，若彎曲位置直沖大門，風水學稱之為「鐮刀割腰」，這樣的房屋不宜選購，避之則吉。 

*不宜風水06.社區「天斬煞」：恐引發血光之災

所謂「天斬煞」是指兩幢高樓大廈之間的一條狹窄空隙；因為好像用刀從半空斬成兩半，故此稱為「天斬煞」。倘若房屋面對路沖的「天斬煞」，很可能有血光之災：空隙愈狹長便愈具凶象，距離愈近便愈危險！所以買房租屋時不宜選擇這類面對天斬煞的房屋居住，但若是在其背後有另一建築物填補空隙則另當別論。

*不宜風水07.社區「箭煞」：容易破財

「箭煞」是指住宅門外跟窗外會見到尖銳的牆角沖射，尖銳牆角如同一枝箭射來，俗稱「箭煞」。犯「箭煞」的住宅「財帛」不能積聚。箭煞導致破財有可能會是因為健康因素而破財或被他人欺騙而破財。化煞的方法要從「天地人」著手，在門檻藏五帝錢，這是「地化煞法」；在門楣掛一個凸面鏡，這是「天化煞法」；在門廳拉環位置掛一個用口含拉環的獸頭牌，則是「人化煞法」。
 

新聞日期 : 2020-09-15 
ETtoday新聞雲
新聞連結出處:https://house.ettoday.net/news/1809576

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

六都稅籍住宅合計每年約新增7萬戶，近11年來增加80萬戶，目前六都合計約620萬戶，建商也不斷推出新建案。不過，國稅局提醒，建商多半是自行購買土地、或是和地主採合建分屋方式，但建商依契約幫地主負擔的土地增值稅不能列為成本費用。

長期以來，建設公司與地主合建型態可歸類為合建分屋、合建分成及合建分售等三種。所謂合建，指的是地主出土地、金額，建商出資金、技術與人力興建房屋。

分屋類型基本上以樓層區分，例如建商跟地主合建十層住宅，分屋時訂定地主拿四層、建商拿六層。

而分成則是指合建後由建商或另外以共同名義售屋，售屋總價金再依契約比例分配，地主與建商各按照比例拿取其金額。

至於分售為建商與地主依約定銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋，像是建商出售房屋時，地主配合出售該房屋的持分土地，再個別與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，地主與建商也分別向購買人收取土地款與房屋款。

官員指出，不管是哪一種方式都是合建後出售，此時就會涉及到土增稅，因為土地從原本地主購入價值到合建後賣出，中間多半有漲價情況，因此國稅局將針對土地價格漲幅、向地主課徵土增稅。

依照我國土地稅法，如果地主採取一般買賣，自用土地的土增稅率為10％，一般用地則為20％～40％，並且根據持有年限減徵20％～40％。

不過，官員指出，地主在實務上多半只出土地，其他事務都交由建商處理，甚至連土增稅都會在契約中明訂由建商負擔，但依照土地稅法規定，土增稅應由地主負擔，財政部也在1986年函釋指出，該筆土地增值稅因課稅對象非建商，因此建商不能列為費用或建屋成本。

2018年有建商與台北市地主合建分屋，由建商幫地主負擔土地增值稅300萬元，原本建商要列為費用抵減營所稅，但國稅局依照函釋規定剔除該筆費用，並針對建商開出補稅單約60萬元。

新聞日期 : 2020-09-22
工商時報/記者:林昱均
新聞連結出處:https://ctee.com.tw/news/tax-law/339569.html

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

3.申報地價：土地所有權人申請所有權登記時，所申報的地價。

(1) 申報標準:土地申報以公告地價為參考。於公告地價的120%~80%為申報數額。

A.未申報地價：以公告地價的80%做為申報地價。

1.申報地價不足公告地價之80%，以公告地價的80%做為申報地價。

2.申報地價超過公告地價之120%，以公告地價的120%做為申報地價。

(2)申報用途：

1.做為計算租金的標準依據。依據土地法規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。」，因此租金是以申報地價來做為計算標準。

2.做為土地所有權人申報地價之後，課徵地價稅的標準依據。

土地價值之「公告土地現值」、「公告地價」與「申報地價」的關係:

1.「公告土地現值」與「公告地價」的關係:當土地買賣時，由於「公告土地現值」金額較接近市價的90%左右，而公告地價則大約只有市價的20%左右，一般土地買賣時多以公告土地現值的數值做為參依據。但政府有明文規定：「公告地價的漲幅不應該小於過去公告土地現值的累積漲幅」，因此公告地價會根據公告土地現值過去的數據做為參考。

2.「公告地價」與「申報地價」的關係:申報地價時需要依據公告地價為參考，而公告地價會依據過去公告土地現值的累積漲幅調整，使申報地價能更接近市場價值，並做為日後課徵地價稅及計算租金時的參考。

想知道你的土地價值多少錢嗎?到內政政部官網可以查尋目前及過去的公告土地現值，提供土地買賣時的參考依據。

公告土地現值查尋連結:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue/42

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

土地價值怎麼算:

最常見的有二種計算方式：「公告土地現值」與「公告地價」，但許多人在土地買賣交易時，常常搞混這二種計算方式而導致造成很大的金額落差，如果土地涉及到租賃的話，還需要考慮到「申報地價」的計算方式。所以買賣土地前，最好還是先做好這方面的功課，以免造成土地買賣的損失，可就麻煩了！

常用名詞定義:

1.公告土地現值：反應土地的正常市場交易價格，是最接近市價的參考指標，可以作為衡量土地價格、買賣交易時的重要參考依據。

(1)公告時間:每一年的1月1日發布。

(2)使用時機: 設定典權、贈與、繼承、土地所有權移轉時，申報移轉現值的參考。

(3)課徵稅賦: 課徵土地增值稅、遺產稅、徵收私有土地補償地價的計算依據。

(4)公告標準:由政府根據過去一年調查轄區內土地交易的價格動態，分別計算出各區段的價格，因此每年更新即時反映市價現值。

2.公告地價：由政府官方公告各轄區內各宗土地的價格，以供民眾參考並申報該筆地價時使用。

(1)公告時間: 每三年公告一次。

(2)使用時機: 申報地價的參考。

(3)課徵稅賦: 作為課徵地價稅的計算依據。

(4)公告標準:

Step1:政府先分區調查近一年的土地買賣價格、收益價格等，再依據各街道的市況、繁榮程度及地價水準，劃分成不同地價區段。

Step2:以土地使用「同質性高」的相同地價區段+使用「差異較大」的不同地價區段，參考並估計出區段內地價，以計算出土地的平均行情。

Step3:將評估的地價提交地價評議委員會作評議，根據評議結論核算每一筆土地的單位地價。

Step4:公告三十天後如果沒有人提出異議，則核定的「公告地價」就會成為課徵地價稅的標準，即做為土地所有權人申報地價之後，課徵地價稅的標準依據。

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

因應司法院大法官地779號解釋，財政部預告修正「土地稅法」，放寬公共設施使用的非都市土地，被徵收之前進行移轉，將可比照都市土地，免徵土地增值稅，並認為現行土地稅法第39條第2項規定違憲，要求2年內完成修法，檢討相關解釋令。

財政部今(15)日表示，大法官指違憲部分，在於指定公共設施保留地的都市土地，在被徵收前移轉，可免課土增稅，但非都市土地編定為交通用地，並且指定為公設用地，移轉卻要繳稅，違反租稅公平原則。

財政部指出，在2019年8月15日前已先廢止相關解釋令，且在宣導修法前完成，民眾可先來申請複查，讓案件處在未確定狀態，等待未來修法完成，可免課土增稅，經過一年多研議後，在今年9月9日預告修正土地稅法，預告期至11月9日止。

賦稅署說明，修法時程，將於11月9日預告完成後，彙整各方意見，最後檢討，送交行政院審查完成，院會通過，再送立法院審議，預計要等到2021年上半年會期進入修法階段，期盼如期在大法官解釋所給的2年期限，2021年7月4日內完成。

新聞日期： 2020-09-15 
獨家報導/文：吳郁涵
新聞連結出處:
https://www.scooptw.com/popular/network_news/produce/49103/%E8%B2%A1%E6%94%BF%E9%83%A8%EF%BC%9A%E9%9D%9E%E6%8C%87%E5%AE%9A%E9%83%BD%E5%B8%82%E7%94%A8%E5%9C%B0%E5%85%8D%E8%AA%B2%E5%9C%9F%E5%A2%9E%E7%A8%85-2%E5%B9%B4%E5%AE%8C%E6%88%90%E4%BF%AE%E6%B3%95/

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

地贈女 屋傳兒-「不符自用住宅規定」

地價稅開徵起跑，地價稅一般用地稅率是10‰~55‰，採累進方式課徵，而自用住宅用地稅率只有2‰，換算下來稅負相差非常多。專家提醒，自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地有戶籍登記，且無出租或供營業用，而土地上的建物需是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，才能符合資格。像是土地登記給女兒、房子登記給兒子，即便全家人設籍在同一處，在《民法》上，兒子與女兒關係為兄弟姐妹旁系親屬、非直系親屬，是不能適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

如何適用2‰的優惠稅率，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，以上述案例來看，只要將土地所有權人過給父、母雙方其中一人，就能符合直系親屬的規定，使用自用住宅稅率課稅，不過這需要注意贈與稅上的問題，切莫偷雞不著蝕把米

另外，還有一些節稅小技巧，納稅人若擁有1間以上的房地產，在戶籍登記的部分，就可以一處以本人、配偶或未成年子女設籍，其他房地戶籍登記在如成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中1人，在其他條件都符合的情形下，就可以不受一處的限制，全部可以適用優惠稅率。

倘若家裏人口簡單，沒有辦法同時在多處設立戶籍，那就建議選擇在總地價最高的那一處設立戶籍並申請適用自用住宅用地課稅，節稅效果最大。陳炳辰提醒，在設立戶籍後，須注意要在9月22日前向稅捐處提出申請，才得適用自用住宅用地稅率。

新聞日期： 2020-09-13 
蘋果新聞網/記者陳筱惠/台中報導
新聞連結出處:
https://tw.appledaily.com/property/20200913/ZI3YPYRHMVG5LH2B73SOC75LKQ/

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

內政部表示，「土地徵收條例」修法後，啟動市價徵收制度，讓每年徵收土地面積逐漸減少。

近4年來，內政部透過強化徵收審議與鼓勵協議價購，從2016年起徵收土地面積大幅減少，去年徵收面積更僅為2009年的2%。顯見目前土地徵收制度更加公平、公正、公開透明，已讓民眾更有意願和信心，支持國家公共建設。

內政部表示，2012年修法重點之一是以「市價」協議價購和徵收補償，自「市價補償」新制施行以來，即使政府持續興辦交通、水利事業和產業園區等各項公共建設，需用的私有土地面積和以往差異並不大，但徵收取得面積比例逐年遞減。

內政部統計，2012年至2015年，每年以徵收取得面積占7成以上，協議取得面積比例平均未達3成，自2016年起反轉，協議取得面積比例(67.04%)已高出徵收取得面積比例(32.96%)，並呈逐年提高趨勢，去年高達9成以上私有土地是協議取得，徵收面積比例更降至6.72%，明顯看出需地機關在協議價購的執行成效。

新聞日期：2020-05-18

聯合報 / 記者鄭媁／台北即時報導

新聞連結出處:https://udn.com/news/story/6656/4571824

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

土地合併，最需要知道的幾個基本概念!

為提高土地使用的價值，土地所有權人利用土地合併的方式使土地更為完整。但不是所有土地都可以任意合併，也不是所有土地所有權人同意就可以進行土地合併，土地合併要件多，如果能事先搞懂，才能在土地合併時更加順利哦！

土地合併
什麼是土地合併?
土地所有權人經申請土地複丈後，將二宗以上的土地合併成一宗土地，即為土地合併。

什麼是土地複丈?
在土地申請合併時，需先將合併為一宗的土地重新進行測量作業，即為土地複丈。

土地合併需辦理變更登記:
於申請土地合併並經過土地複丈後，需辦理土地變更登記。

土地合併基本要件：
1.兩宗土地須相毗連，地段、使用分區、使用性質須相同，才可以進行合併。

2.若土地只有部分合併到其他土地時，要先辦理土地分割後，才可以進行合併。

3.若合併的土地有不同的土地所有權人，要先經過所有土地所有權人的同意並附上協議書，才可以進行合併。

4.若土地設定有其他權利時，要先取得其他權利人的同意，才可以進行合併。

5.若二塊土地設定不同種類的其他權利，或是經法院查封、假扣押、假處分或有破產登記時，不可以進行合併。

土地合併費用項目:
土地合併複丈時，免測量費用。但其他如:土地界址鑑定、土地變更登記、未登記土地測量、土地分割複丈等，是需要收取額外費用。

合併後的土地增值稅:
1.土地合併前與合併後的價值相等時，免徵土地增值稅。

2.土地合併前與合併後的價值差額在一平方公尺價值以下，免徵土地增值稅。也就是說，土地合併後的土地持有比例價值與原持有土地所算得的價值差額在合併後公告土地現值一平方公尺單價以下，無需繳納土地增值稅。

3.土地合併後，針對價值減少的土地，對價值減少部分課徵土地增值稅。也就是說，土地合併後的土地持有比例價值與原持有土地所算得的價值有差額時，其價值減少數額在合併後公告土地現值在一平方公尺單價以上，而需申報移轉現值時，就其減少數額部分，需繳納土地增值稅。

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