呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

繼承原因發生在重劃後之土地，繼承人辦妥繼承登記後再移轉時，已非屬重劃後之第1次移轉，不適用土地增值稅重劃費用扣除及減徵40%之規定。

無論是政府依照都市計畫法辦理重劃或是民眾自辦市地重劃的土地，於重劃後第1次移轉，除了重劃費用可自土地增值稅「土地漲價總數額」的稅基中扣除外，還可再享有土地增值稅減徵40%的優惠。

繼承是移轉發生原因之一種，重劃後土地因繼承發生移轉，惟依法不需課徵土地增值稅，致經繼承後再移轉時，已不屬重劃後第1次移轉，所以無法適用土地增值稅重劃費用扣除及減徵之規定。但繼承土地後發生移轉時，是以繼承開始時之土地公告現值作為計算土地漲價總數額之基礎，其土地增值稅賦實質上亦獲減輕。

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不動產辦理遺囑信託，雖委託人與受益人非同一人，若符合相關規定者，房屋稅及地價稅也可以申請適用自住稅率。

以房地為信託財產的遺囑信託，若符合三大要件，其地價稅、房屋稅可申請適用自住稅率。

第一，信託受益人必須是繼承人，且是委託人的配偶或子女。

第二，信託關係消滅後，所有權會回到受益人手中。

第三，須符合土地稅法、房屋稅條例上的自住要件。

以土地稅法而言，自住要件包括必須辦理戶籍登記，且無出租或供營業用，都市土地未超過三公畝、非都土地未超過七公畝等要件；房屋稅條例則規定，房屋無出租使用、必須供本人、配偶或直系親屬實際居住，且本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內，可適用自住稅率。

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一般而言，納稅者多誤認為「公共設施用地」於移轉時能免徵土地增值稅，然而，能免徵土地增值稅的應是須符合規定的「公共設施保留地」，與「公共設施用地」並不相同。那什麼條件下的「公共設施保留地」能符合免稅規定呢?

依土地稅法第39條第2項規定:「依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，...免徵土地增值稅。」；另依都市計畫法第48條規定:「本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重劃。」。

因此，倘欲申請此項免稅，須同時滿足三項要件：1.都市計畫內之土地2.公共設施保留地3.計劃取得方式為徵收。

進一步說明，倘移轉土地為都市計畫法指定之公共設施用地，由政府與土地所有權人訂立開發協議，取得方式為開發者自行籌措者，據財政部賦稅署最新函釋(臺稅財產字第10604045020號)，仍須確認該筆土地為「公共設施保留地」及以「徵收」方式取得，始能據以免徵土地增值稅。

倘若需申請減免，請先向該移轉土地所在之鄉鎮市公所申請都市計畫土地使用分區證明，並於申報移轉時檢附該證明文件，始能據以申請免稅優惠。

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無償供公眾通行之道路土地，在使用期間內可以免徵地價稅。但若屬建造房屋應保留之法定空地部分，縱然有無償供公眾通行使用之事實，仍不能免徵地價稅。

土地非屬法定空地且無償供公眾通行道路使用，若在9月22日前向土地所轄稅捐稽徵機關申請免稅，經查明屬實核准後，當年度起就可以免徵地價稅，若逾9月22日提出申請，則自申請之次年起適用。

道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路及私設道路3種，性質上均為公用，但所有權歸屬上非盡屬公有。地價稅減免涉及法定空地本質（兼有公益與私益）。

部分可能為私有。判斷既成道路及私設通道的區別，二者主要相異點在「是否供公眾通行（例如部分私設通道僅供社區居民通行而由社區自行留設）」或「該道路是否已供公眾通行達20年以上」。相同點則是所有權歸屬上均屬私有 。

按土地稅減免規則第9條規定：「無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。」由於建築房屋依建築法令規定，均應留設一定比率之空地，其利益原即歸屬建築物所有人，並為申請建築獲准之必要條件，縱供公眾通行，仍與單純無償供公眾通行之道路用地有別，故土地稅減免規則第9條但書乃將其排除於減免地價稅範圍外。是以，實務上才會有「…土地確屬建築基地，縱作為巷道無償供公共使用，仍不符合免徵地價稅之要件。」

（一）法定空地雖屬私人所有，倘供公共道路使用而兼有公益目的，得視具體個案情形，給予地價稅減免。
有關「依法」保留的「法定空地」被當成道路使用，依現行法規與實務見解，確實屬於土地稅減免規則第9條但書所稱「建造房屋應保留之法定空地部分」，其與「無償供公眾通行之道路土地（既成道路）」仍屬有別，故法律規定將其排除於地價稅減免的範圍之外。若從法定空地之規定，並非全屬私益而兼有公益的本質下觀察，特別是以法定空地做為公用道路使用的情形時，所有權人實質上無法使用、收益，從稅捐負擔公平原則考量，似乎應給與私有土地所有權人一定比例的地價稅減免。

（二）建議修正土地稅減免規則第9條為：
「無償供公共通行之既成道路土地，經主管機關證明 者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分者，得予減徵。」

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房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)將自105年1月1日起施行，個人在105年1月1日以後交易之房屋、土地，如在103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內或係105年1月1日以後取得者，應依新制規定計算房屋、土地交易所得，課徵所得稅。為保障現行自有房屋者之權益，財政部於今(19)日核釋，個人交易因繼承取得之房屋、土地，如屬被繼承人在104年12月31日前已取得者，免適用新制，仍按現行課稅規定(以下簡稱舊制)計算房屋部分之交易所得，併入綜合所得總額，於次年5月底前辦理結算申報。

財政部說明，為維護法之安定性並避免影響目前已持有房地者權益，新制訂定日出條款，原則以取得日及交易日在105年1月1日以後者始納入課稅範圍，即個人於104年12月31日以前取得之房地，不論於何時交易均不適用新制，考量個人如未及出售即死亡，繼承人取得系爭房地之時點及原因並非其所能控制，允宜將被繼承人取得時點納入考量，為符合新制日出原則及特種貨物及勞務稅轉型之立法意旨，爰核釋納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬新制適用範圍，應依舊制規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，辦理結算申報：

一、交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月2日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。

二、交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

財政部進一步說明，依新制規定，交易之自住房屋、土地符合規定條件者，其課稅所得限額400萬元以內得免納所得稅，超過400萬元部分並按最低稅率10%課徵所得稅，為避免納稅義務人逕予適用舊制反造成稅負較重之不利影響，倘其交易之房地符合新制自住房屋、土地之規定者，亦得選擇改按新制課稅規定計算房屋、土地交易所得，於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報納稅；未依限辦理者，最遲得於交易日次年5月底前逾期自動補報及補繳稅款，免按舊制規定辦理結算申報。

此外，納稅義務人已依新制規定申報房屋、土地交易所得，倘日後考量新、舊制稅負差異，以採舊制較為有利者，亦得於交易日次年5月底前註銷原新制申報案件，改按舊制規定計算房屋部分財產交易所得併入綜合所得總額，辦理結算申報。

新聞日期：104-08-20
發佈單位：財政部賦稅署

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日前收到市府一筆190坪，約10萬元左右的地價稅單，意外發現自己竟然是「田僑仔」的後代，且有一筆金額不小的遺產沒有繼承，得知消息後感到又驚又喜。

一位居住在新北市的民眾，在去（2020）年時意外收到地價稅單後，感到非常擔心，因為光是地價稅，就必須要繳納將近10萬元的數目，沒想到一看地價稅單後，表示是祖先沒有辦理繼承的免稅土地，可能是要進行都市計畫變更，才會被轉成應繳稅土地。

該筆土地公告約5000萬元，市價粗估來到1.5億元，如此大的金額，也讓民眾感到焦慮，「會不會要支付龐大的遺產稅？」說明，「不需要繳納任何遺產稅」，因為原來的所有權人，在民國75年1月身亡，當初沒有辦理繼承，因此所有權一直都保持在該名祖先的名下，最後沒有後代登記繼承，且因為是屬於免課徵地價稅的土地，所以才會一直沒有發現這筆遺產。

表示只要向國稅局辦理申報，並取得逾核課期間案件的證明書，就可以到地政事務所辦理繼承，屆時繳交登記費用以及罰鍰，就可以取得不動產所有權，直接升格為大地主。表示，如果民眾不清楚自己是不是「田僑仔」的後代，只需要帶著祖先的除戶謄本、身份證正本和印章，到國稅局申請亡者的遺產清冊，也許會有意外的收穫。

新聞日期 : 2021-01-30 
東森新聞/責任編輯 林承峰
新聞連結出處 : https://news.ebc.net.tw/news/living/247732

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意外繼承長輩留下的土地，一毛遺產稅都不用繳？

意外收到一張來自稅務局寄來的地價稅單，才赫然發現，自己竟多了一筆約190坪的土地，相當擔心自己要繳多少遺產稅？辦理繼承又要準備哪些資料？

經過調查後發現，原來是長輩26年前過世，當年家中不知為何沒有辦理繼承，所以所有權一直保留在該位長輩名下，20多年來都沒有後代去辦理繼承登記，加上該塊土地又免課徴地價稅，因此遲遲未發現有這筆遺產的存在。

這個案件裡，不管遺產總額多少，後代都不用再繳交遺產稅，原因就在於，一般土地的遺產稅，都是依公告現值計價，稅率為10%至20%。但是，20年前政府還未成立行政執行署，很少追稅，現在就算收到通知單，也早就過了稅捐稽徵法第21條規定，善意五年或惡意的七年的追稅期限。

「也就是該地主繼承該筆土地並不需要繳納任何遺產稅，直接向國稅局辦理申報取得逾核課期間案件證明書，就可以去地政事務所辦理繼承登記，繳交登記規費和罰鍰後，取得不動產所有權。」這地主明白狀況後，很快就準備好證件，跑去取回繼承登記後的所有權狀，喜孜孜升等為大地主。

事實上，民眾還可以主動出擊，帶著已過世長輩的除戶謄本及自身身份證正本、印章到國稅局，申請一份往生者的遺產清冊，或許就會有意外的發現及收獲。「重點是逾核課期間的遺產，如果當年沒有被移送執行，真的不用繳納遺產稅，所以放心繼承吧！」

新聞日期 : 2021-01-29
風傳媒/林喬慧 編輯／林彥呈
新聞連結出處 : https://www.storm.mg/article/3432071
 

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新北市地政局去年底辦理整體開發區土地標售，共標脫10筆土地、總價約40億元，其中「台北港特定區」就佔了9筆，買氣最旺，新北地政局也預計於年底前再標售3筆台北港土地。

淡江大橋興建及八里輕軌規畫使台北港發展可期，未來若港區能蓬勃發展，也可帶動八里地區房市上漲。

台北港特定區去年底標售12筆土地中，共標脫9筆土地，包含6筆住二、2筆商三、1筆第二種產專區用地，底價落在每平方公尺8萬3000元至11萬7000元間，另有3筆尚未標脫。

未標脫的2筆住二用地，每平方公尺底價8萬4289元，因面積較小、鄰近十三行博物館，大型建商意願較低，可能較受地區型建商青睞；另1筆商一用地，每平方公尺底價1萬1196元，位於興建中的淡江大橋附近，目前雖受工程影響，附近交通較繁雜，但區位不錯，具發展潛力。3筆土地預計將於今年底前辦理標售。

淡江大橋興建及八里輕軌規畫讓台北港往來大台北都會區更便利，也使得商機與發展可期；加上受疫情影響，帶動海運量，港區周邊經濟活絡，近期土地需求也火熱，因此台北港土地價格水漲船高，標脫率也相當高。

目前八里房價普遍還是在2字頭上下，可說是新北相對低價區，長年以來房價反應也相對遲緩，不如一水之隔的淡水，未來若港區能夠蓬勃發展，在低價優勢下應能有所帶動。

新聞日期 : 2021-01-25 
聯合報 / 記者吳亮賢／新北即時報導
新聞連結出處 : https://udn.com/news/story/7238/5202242?from=udn-referralnews_ch1009artbottom

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