呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

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房地合一2.0與實價登錄2.0，同樣將在7月上路，對預售屋衝擊最大。尤其房地合一2.0不僅將預售屋交易納入，閉鎖期也拉長，預售屋實價登錄部分，則是簽定買賣契約30日內必須申報。雙重夾擊之下，業界預料將有一波逃命潮，尤其是推案量大、點燈率低的重劃區為主。

若純以推案量分析，依據591新建案彙整的2020年全台15大推案量行政區，第一名是桃園市桃園區，總推案戶數為6449戶，總銷達1076.5億元，並集中在中路重劃區；第二名為台北市南港區的930.8億元，不過主要是南港輪胎案「世界明珠」海灌800億元總銷。

第三名新店區總銷為851.23億元，第四名為板橋區733.5億元，此兩區分別有新店央北重劃區與板橋江翠重劃區；第五名為台中市北屯區579.14億元，第六名桃園市龜山區534.6億元，其中北屯近年就是房市推案熱區，而龜山則集中在機場捷運A7重劃區。

前面10名行政區多集中在新北、桃園，而六都之中的台南、高雄未有區域列入榜內。這些推案熱區的投資客或置產買家，面對房地合一2.0納入預售屋交易，且高稅率閉鎖期拉長，有可能會評估7月前轉手，落袋為安。

較多投資族群進場的區域，特別是在近2、3年新屋交屋量大，而正等待兩年解封的投資者，恐將有一波逃亡潮。

近一年不少熱銷重劃區的預售案，買方可透過權利轉讓的方式脫手，另一方面，若登記時間為預售購入時間，也可能拉長持有時間而免於課重稅。

購屋者可觀察的還是過去被視作已有成屋賣壓、點燈率過低的區段，假若屋主打算出場，不管是成屋或是預售屋，議價空間也會比較大。

新聞日期 : 2021-04-12
匯流新聞網/記者蔡佩蓉／台北報導
新聞出處 : https://tw.news.yahoo.com/%E9%80%83%E5%91%BD%E6%B3%A2-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88-2-0-%E5%85%A8%E5%8F%B010%E5%A4%A7%E6%8B%8B%E5%94%AE%E5%8D%80%E6%9B%9D%E5%85%89-125653651.html

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可曾想過，停車位有沒有土地持分的差別嗎？車位不配土地持分新制，原是立意良善的政策，為何上路後竟成為亂源？

行政院消保處於去年十二月宣布，為了配合《民法》第七九九條第四項修正，已審查完成「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案，全案經內政部公告後即刻施行，往後預售屋停車位將計入「共用部分」，且不分配土地持分。

限專有部份　能分配土地

要理解停車位不能分配土地一事，就要先暸解登記制度。台灣登記制度中，建築物登記可分為主建物、附屬建物，以及共用部分；主建物就是室內面積如客廳、廚房，附屬建物如陽台、雨遮，而共用部分俗稱「公設」，區分為「大公」、「小公」。

主建物和附屬建物都屬於「專有部分」，指的是住戶自己可以獨立使用的空間。至於「共用部分」，則是社區住戶共用的空間。

消保處解釋，依《民法》第七百九十九條第四項規定，建築物「專有部分」才能分配土地持分，並按其面積去計算土地持分比例。但預售屋買賣契約中的停車位，是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共用部分」，是為了合乎《民法》規範。未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

消保處修法後，內政部旋即公告於今年元月起實施。雖然消保處修法師出有名，但卻出現解釋不清與倉促上路等兩大爭議。

車位有三種　僅一種有變
首先，消保處指預售屋停車位都不能分配土地，這樣的說法易引起誤會。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位（以下簡稱法車）、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。

增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，所以可以單獨買賣。

「嚴格來講，此次修法僅規定『法定車位』不能分配土地持分。但若是『增設車位』、或是舊建照的『獎勵車位』則不受影響，依然可以分配土地持分。」

停車位新制　爆五大疑慮

消保處修法立意良善，但硬性規定所有法車通通計入共用部分，反而會產生以下五大疑慮。

第一、共用持分已分算在每一戶房價內，若有建商針對特定車位再賣一次專用權，會形成「一物兩賣」的爭議。

第二、車位計入共用部分的專用權，需由所有所權會議決議載明於規約，但實務上社區住戶難有共識，易惹糾紛，使用上缺乏安定性。舉例來說，一個社區車位五十個都是法車並計入共用部分，而五十個車位座落於Ｂ１到Ｂ３，如果住戶用挑選或指派方式，分到較下層、較差的車位的住戶肯定會不滿，住戶間容易吵架。如果用抽籤的方式雖然公平，每隔一段時間重抽籤又得大風吹，車位換來換去不固定徒增麻煩。

第三、並非每個消費者買房子都會買車位，如果不買車位而車位計入大公，這種情況下公設比就有灌水之嫌。因此，法車計入小公是比較公允的作法，但不見得每個業者都會按部就班。

第四、就算把法車計入小公，業者在預售階段不能預知哪一個客戶要買法車、買幾個法車，連消費者自己可能也搞不懂，所以業者必需採取「預先規劃、個別洽談」的方式來確認買方的需求。之後，業者還得在建物所有權第一次登記時，安排於共有部分附表，以免日後衍生爭議。

第五、即使業者在第一次登記時把共有部份附表都安排妥當，但在移轉登記前，可能會有部份買方解約退戶，以及成屋後另有買方欲加購車位等問題。更有甚者，法車若沒賣完，建商將有庫存待售與移轉等問題，在作業上會增添許多困擾。

早買有土地　晚買稅較輕
法車通通計入共用部分影響廣泛，除了上述五大問題之外，倉促公告上路、缺乏合宜的時間劃分更造成全台大亂。

由於內政部公告，自今年元月一日起即刻實施，要求所有預售屋建案契約須符合新版的預售屋買賣契約範本。不過，這種作法卻被批評忽略現實面的考量。

批評者指出，法車修法元月強硬上路，那麼「賣到一半的預售案怎麼辦？」如果同一個預售屋建案去年的買方適用舊制、法車配有土地持分，而今年的買方適用新制、法車沒有土地持分，出現「一樓兩制」的荒唐狀況。

早買的人適用舊制，買多個車位的地價稅稍高，而晚買的人因車位無土地持分，車位部份不用負擔地價稅。雖然稅金差異不會太大，但仍造成稅負上的不公平。

中央竟甩鍋　恐治絲益棼
現在買方算盤打得精，不管是土地持分的有無，或是稅負的輕重，都可能與業者斤斤計較。倘若業者遵照中央法令，前後腳賣出的車位土地持分不同該如何處理？

針對這個問題，內政部內政司不動產交易科回答：「業者自行調整、各自表述！」不動產交易科官員表示，過去法車所配的土地持分很小，通常只有萬分之幾，有沒有配土地影響不大，修法是為了符合《民法》規範，公告實施後預售屋建案必須改用新的契約範本。

至於預售屋法車有無分配土地持分、形成「一樓兩制」可能造成購屋糾紛一事，不動產交易科官員竟稱：「就過渡時期嘛，不然能怎樣？」

消保處修法在法理上站得住腳，但新制上路實施沒有切出一個明確、合適的時間點，這部份就比較不適當。

其實在修法過程中和定案之後，都有人建議中央應以申請建照送件日期或建照取得日期，作為新制實施的時間分水嶺。唯中央部會置若罔聞，堅持在元月起即刻實施。

雙北尋解套　降低衝擊面
不過，地方政府為了減少消費爭議，比較傾向把建照取得日期作為新、舊制的分野。

新制適用對象為今(改為2020)年三月十一日起取得建照的預售屋案，此前取得建照、或者銷售中的建案仍可適用舊制。

據悉，目前台北市與新北市都決定以建照取得日期作為實施新制的基準，以期降低衝擊與消費糾紛。預料雙北市實施後，其他各地方縣市大多會跟進，但每個縣市訂定的建照取得日期不一，業者和消費者都要特別留意。

想正本清源　應徹底革新
整體而言，法車不配土地持分政策有利有弊；不管如何，畢竟新制實施既成事實，業者與消費者都只能接受。

雖然消保處聲稱，法車不配土地持分後，所有權人就不能當釘子戶，有利推動都更。但于俊明認為，「釘子戶之所以成為釘子戶，是因為有心而為之，法車有沒有土地持分並非箇中關鍵！」

法車在市場上屬於具有經濟價值的交易客體，但卻被強制作為公設登記；而增設停車位卻可以登記為專有、具備權狀，可以獨立買賣與設定抵押。

從車位獨立使用的角度來看，上述狀況並不適合。而解決問題的根本之道，應該將停車空間都能改為專有部分，讓「有」與「用」合一，處分設押獨立、財產權明確、稅捐負擔公平，以及將來都更改建時權利價值清清楚楚，才是制度該正本清源的地方。

新聞日期 : 2021-04-12
新聞出處 : https://www.storm.mg/article/3595818?mode=whole
 

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房地合一2.0修法，今（7）日順利在立法院財政委員會完成朝野協商，送院會處理，近期可望完成三讀。最受矚目的施行日期，今日在朝野黨團共識下，決議直接明定今年7月1日上路，此外也新增排除條款，讓個人、營利事業參與都更或危老分回房地若在五年內第一次移轉登記，可適用較低的20%稅率。

另外針對銀行承受不動產擔保品，依銀行法規定須在四年內處分掉，外界擔憂受到房地合一2.0修法衝擊，財政部長蘇建榮今日在協商中也釋出善意，未來會在子法規中明訂，依法令規定限期出售者，可排除在重稅範圍。

立法院財委會日前初審通過所得稅法修正草案（房地合一2.0），僅針對攸關施行日期的爭議條文保留朝野協商。財委會今日由國民黨總召曾銘宗召開協商會議，順利完成協商。

針對法案施行日期，財政部想法還是希望照院版，由行政院定之，若要直接在所得稅法中訂日出條款，作業需要一點時間，可能要兩三個月，且也要搭配內政部實價登錄2.0，最快也要7月1日才有可能上路。

民進黨團、時代力量黨團、民眾黨團皆同意7月1日上路，外界重視此案，不宜再拖，最後跨黨派達成共識，將日出條款定在今年7月1日。

也就是說，2016年後取得房地，在今年7月1日後交易，將適用房地合一2.0；若是在今年6月30日前交易，則還可適用房地合一1.0，預計接下來三個月，將會迎來逃命潮。

此外立委也在協商過程中提案，將個人、營利事業依據都更條例或危老條例參與都更、危老所分回房地，若在五年內第一次移轉登記，也可排除在重稅範圍，可適用20%稅率。

新聞日期 : 2021-04-07
經濟日報 記者翁至威／台北即時報導
新聞出處 : https://house.udn.com/house/story/5886/5371553
 

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近來房屋詐騙參差不窮，花招百出，不但有針對買賣方的詐騙方式，甚至連租客都有辦法將房東的房子騙走。

地政局表示，除房屋買賣詐騙外，曾有案件是租客利用屋主出租房屋但沒遷走戶籍的疏漏，偽造房東簽發的本票向法院聲請本票裁定、取得債權憑證，法院依戶籍地址向屋主進行通知時，通知書卻遭租客攔截，此房屋也就在神不知鬼不覺的情況下遭法院拍賣。

在房屋遭法拍後，租屋者也早已消失的無影無蹤，屋主更因此求償無門，對此，地政局表示，政府機關正式公文通知文書通常都會以戶籍地址為通知地址，房東應要將個人戶籍設在可收到通知之處，亦或是與住所同處，戶籍千萬別設在沒有可信任之收件人住址或是出租房屋的地址，以藉此避免遭不安好心之人有機可乘。

除此之外，也有不少屋主已繳清貸款並將此塗銷，不過卻容易成為詐騙集團針對自行售屋且不動產標的無抵押貸款設定的乾淨不動產為目標。因此建議，在房屋繳清貸款後，其實可以不用塗銷，此方式也可以避免成為詐騙的目標，另外，倘若打算自售房屋，最好找上雙地政士進行程序過戶，這樣也能有所保障。

新聞日期 : 2019-12-18
東森財經新聞
新聞出處 : https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/house/109877
 

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甲生前與他人簽訂土地買賣契約，將公告現值1,200萬元的土地以2,500萬元出售，到該位甲死亡當天，該筆土地還沒辦理移轉登記，對方也有尾款500萬元沒付清。繼承人將土地申報為未償債務、可從遺產總額中扣除，卻少將500萬元尾款納入遺產總額，恐遭國稅局要求補徵稅款。

說明，被繼承人生前出售的土地，到死亡時還沒辦妥產權移轉登記，因土地所有權仍屬被繼承人所有，應以土地公告現值併入遺產課稅。

但因被繼承人對土地買受人負有履行過戶移轉的義務，因此申報遺產時，可將同額的土地價值列報為未償債務，自遺產總額中扣除。

必須留意的是，如果有該筆土地買賣還有應收但未收的尾款，就屬被繼承人的債權，必須併入遺產課稅。

以甲為例，繼承人辦理遺產稅申報時，列報已出售但尚未過戶的土地價值1,200萬元，也提供死亡前簽訂的土地買賣契約書，表示繼承人有交付土地的義務，國稅局核准將同額的土地價值1,200萬元認列為未償債務，可從遺產總額中扣除。

但另一方面，應收但尚未收取的土地交易價款500萬元，還是要算入被繼承人的債權，併入遺產列報於債權項下，納入遺產總額課徵遺產稅。

納稅義務人在辦理遺產稅申報時，應注意被繼承人是否有在生前出售財產，且要注意「是不是還沒辦妥移轉登記」以及「尾款是不是還沒收完」這2重點，如果發現未列入遺產總額，也應立即補報遺產稅，以免被國稅局要求補徵稅款。

要是被繼承人怕自己的各項資產加計，會使得遺產總額龐大，使繼承人一時間難以負擔納稅義務，其實可以透過保單來做好預留稅源規劃，不僅是替繼承人們免去變賣資產、土地換取現金的麻煩，還能將自己生前所留的全部資產順利移轉給繼承人。

新聞日期 : 2021-04-06
好險網/文／李瑞瑾
新聞出處 : https://www.phew.tw/article/cont/phewpoint/current/topic/10999/2021040610999
 

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相信不少人擁有「公同共有」土地，通常是因為繼承人對於如何繼承遺產無法達成協議，只好一起辦理公同共有繼承登記。

都知道公同共有的土地如果要買賣的話有相當高的門檻，其實更麻煩的是地價稅的稅負因歸戶課稅的規定而相對較高。

公同共有土地必須合在一起計算地價稅，通常都會適用較高的稅率。

舉例來說，甲乙丙3人「公同共有」5筆總地價1,500萬元的土地，須適用千分之35的稅率，總稅額高達32萬7,250元，且由甲乙丙3人負連帶責任共同負擔。

但如果甲乙丙3人協議分割繼承，由甲乙丙3人各自持分3之1，則每人持分土地地價500萬元，個人適用稅率千分之15，每人僅負擔地價稅額6萬9,350元。

3人總稅額只有20萬8,050元，與公同共有的總稅額32萬7,250元差距相當大。

公同共有土地只有一張記載全部稅額的稅單，如果設有管理人，則由管理人負責繳納全部稅負。

如果沒有管理人，則甲乙丙3人不管是誰收到這張稅單，都必須負責繳納全部稅額。

也因此可向稅捐局申請就其個人應有權利的部分分別開立稅單，以上述例子來看，如果甲的應有權利是3分之1，則甲可以要求稅捐局開立109,083元的稅單，餘218,167元由乙丙負責繳納，但是乙丙如果未繳納時，則甲乙丙3人仍然共同負有連帶責任。

值得一提的是申請分單繳納地價稅動作要快，一定要在繳納期限前提出申請，如果超過繳納期限才申請的話，依規定仍然是要處以滯納金的，須多加留意。
 

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實價登錄2.0將上路，房地合一2.0也送進立法院修法，可是房價仍在漲，為此囤房稅議題再度浮出檯面。

房價上漲，土地被壟斷炒作是主因，囤房稅無法解決土地炒作問題，只會漲時助漲。

很多人都知道炒地比炒房嚴重，但政府為何不打炒地只打炒房？

原因有二 : 

一 . 是政府國有土地與市有土地標售與重劃，都是地價不斷上漲的幫兇，政府如何自宮？

二 . 是打炒地將阻擋不了財團與利益團體的龐大壓力，政府在兩難中只好避重就輕，選擇已施行的房地合一稅2.0修法。

房價上漲核心的主因在於前端土地受不當壟斷炒作，加上建築相關產業原物料與工資巨揚，以及大環境的景氣上升，才造成後端房價的上揚，也因為房價處於上升趨勢線上，才會有投資與投機行為。

主張囤房稅專家認為房地合一稅力道失效，2.0力道也不足，只有加上囤房稅才能徹底打擊房價，但囤房問題不是單一囤房稅就能解決，麵粉（土地）炒作沒人管，用盡全力打擊麵包價格會有效嗎？

政府應先以身作則，針對國有市有土地標售做出合理規範，除了限期開發防止囤地，尤其針對都會土地標售應加入大量社會住宅元素，一方面抑制標售地價不再屢創新高，一方面消除買不起又租不起的民怨，一擧兩得。

另外，內政部預售紅單炒作規範與罰則，具有一定會有效果，建議地方政府逐案報備稽核，同時將原有房地合一稅納入預售交易範圍課稅，此擧不但可大幅收斂紅單炒作與房價大幅推升，並可達到所得合法繳稅的效果。

新聞日期 : 2021-03-26
經濟日報 / 記者游智文／即時報導
新聞連結出處 : https://udn.com/news/story/7238/5345661

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有別於大樓、華廈高公設比、隔音不佳等缺點，透天厝因為擁有寬敞空間與較大土地保值性佳，讓不少人寧可砸大錢也要住進透天厝，不過透天厝種類多元，甚至還有所謂的「假透天」，一般人大多以「是否獨幢」來區分真假透天，不過專家提醒，即使是獨幢透天，也不一定就是「真透天」。

真假透天區分方式不應只看建築態樣，而是依據建照上土地持有比例。

持份土地最大影響，在於未來需要改建時，是否需要經過其他社區住戶同意。

一般來說，社區型透天因為有警衛室、管理室、中庭，或是人車分道型透天的地下停車場，都會有「社區持分土地」，不過能否自由改建的關鍵仍須看建照為「共同建築執照」還是「獨立建照」。 

獨立建照的土地為100％持有，屋主可以獨自拆除、新建，被稱為「真透天」。

共照因為與其他住戶共同持有土地，包括建蔽率、容積率都需要共同檢討才能申請新建照，因此要經過所有住戶同意，又被稱為「假透天」。

多數獨門獨院的「獨幢透天」都屬於獨立建照，產權明確，不過也有例外。 

部分社區型透天的建築態樣不盡相同，有的社區內同時有獨幢透天、連幢透天。

然而雙北地區凡是社區型透天，無論是連幢透天或是獨幢透天，基本上都無法自行改建，主因就在於，早年建商會「偷吃步」，將部分社區法定空地納入建地，好取得更多可建築面積。 

當這類型獨幢透天未來要改建或增建時，除了必須要經過其他所有權人的同意才能改建，還要以當下法規規定的建蔽率與容積率重新計算目前持有的部分，看看是否符合基地面積最小應留設法定空地面積的規定，就會使得坪數大縮水。

好房網News記者王惠琳／台北報導
新聞連結出處 : https://news.housefun.com.tw/news/article/138534286448.html

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* 土地類別-地目

雜 - 自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。

祠- 祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。

鐵 - 車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。

公 - 公園用地。

墓 - 墳墓用地。

直接生產用地 :

田 - 水田用地。

旱 - 旱田用地。

林 - 林地、林山均屬之。

養 - 魚池。

牧 - 畜牧地。

礦 - 礦泉地、但限於湧泉口及其維持上必要之區域。

鹽 - 製鹽用地。

池 - 池塘。

交通水利用地 - 道 公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便鐵道線路均屬之。

線  - 鐵道路線用地。

水 -  埤圳用地。

溜  - 灌溉用之塘湖、沼澤。

溝  - 一切溝渠及運河屬之。

其他用地 :

堤 - 堤防用地。

原 - 荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。

自民國 88 年 3 月 16 日起，除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外，其餘將不再辦理變更登記或地目詮定。

* 都市土地的分類：

一、住宅區：為保護居住環境而劃定，以建築住宅為主，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。

二、商業區：為促進商業發展而劃定，以建築商店及供商業使用之建築物為主，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。

三、工業區：為促進工業發展而劃定，其土地及建築物以供工業使用為主，具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。

四、其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區：區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。

五、特定專用區：區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。

* 非都市土地得劃定為十種使用區：

一、特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

二、一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。

三、工業區：為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。

四、鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。

五、森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。

六、山坡地保育區：為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。

七、風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。

八、國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。

九、河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。

十、其他使用區或特定專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。

* 非都市土地得編定十八種使用地：

一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。

二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。

三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。

四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

五、農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。

六、林業用地：供營林及其設施使用者。

七、養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。

八、鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。

九、礦業用地：供礦業實際使用者。

十、窯業用地：供磚瓦製造及其設施使用者。

十一、交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。

十二、水利用地：供水利及其設施使用者。

十三、遊憩用地：供國民遊憩使用者。

十四、古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。

十五、生態保護用地：供保護生態使用者。

十六、國土保安用地：供國土保安使用者。

十七、墳墓用地：供喪葬設施使用者。

十八、特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。
 

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