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※優先承買權-

當共有人出賣其持分（應有部分）或公同共有土地給第三人時，依據土地法第34條之1規定，應事先以書面通知他共有人，俾使他共有人得以同一價格優先承購，稱之為他共有人的「優先承購權」。

※ 優先承買權乃特定人依合約或法律規定，於所有人出賣其財產權時，有依所有人（出賣人）與買受人所約定之相同條件優先承購買賣標的物之權利，可分為物權與債權二種性質之優先購買權。

土地法第104條之規定，在促進建築基地與其地上建物所有權合一，達到產權關係單純化之政策目的，是為物權性質之優先購買權，其效力依本條第2項規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，意即不動產縱經辦竣移轉，優先購買權人仍得對買受人主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，合先敘明。

買賣移轉案件如有土地法第104條第1項所定之情形，而買受人非為優先購買權人者，即表示優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權，登記機關會要求檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣（土地登記規則第97條第2項），始得准予登記。

出賣人未踐行通知義務時，並無法辦理房屋所有權移轉登記。

※ 土地法第104條必須係基地上有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上為房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。

倘建物所有人非基於前開三種占有土地之權利而興建房屋，或地上權人、典權人、承租人實際未為房屋之興建者，於土地（建物）出賣時，皆無優先購買權之可言。

此外，民法第426條之2有關租用基地建築房屋之優先購買權亦與本條有類似之規定。

※ 優先承買權時效-

優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。 

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。 

出典人將典物出賣於他人時，典權人有以相同條件留買之權。 前項情形，出典人應以書面通知典權人。

※ 土地法第34條之1-減少共有人數，進而簡化法律關係。

1 . 需共有人出賣其應有部分，如非出賣而係贈與或交換等，即無優先購買權。

2 . 他共有人得共同或單獨主張。

3 . 需以與共有人出賣之同一價格主張。

4 . 應於接到出賣通知後 15 日內表示，逾期視為放棄。

5 . 共有人間互為應有部分之移轉不適用。

※ 土地法第104條-使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並簡化法律關係，杜絕紛爭。

1 . 須基地與地上房屋為不同人所有。

2 . 須有房屋存在。如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。

3 . 須基地與地上房屋有設定地上權、典權或租賃關係。

4 . 限於基地或房屋出賣時，始有其適用。

5 . 須與出賣人與第三人所訂買賣契約之同樣條件。

6 . 須於接到出賣通知後 10 日內表示，逾期視為放棄。

※ 土地法第一百零四條第一項規定-

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。 

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。 

係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。

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家人過世留下已簽約的待售土地，遺產稅申報有二點要注意，土地本身因為尚未過戶，因此仍要申報土地價值；但後續仍有待執行的款項，則要分別計入債務及債權，以免鉅額漏報遭補稅處罰。

其A於今年7月過世，但是生前已經訂好契約，打算出售一筆土地，公告現值600萬元，截至A過世為止，土地所有權仍未移轉給買方，而且還有土地尾款100萬元還未收到，應如何申報遺產稅?

這個案件的申報細節比較複雜，若要順利完成申報，各項遺產要分開列報。

首先是土地的部分，由於土地在被繼承人過世的時間點，仍登記在其名下，因此，繼承人應依《遺產及贈與稅法》第10條規定，將土地公告現值600萬元，申報於財產種類「土地」當中，併入遺產總額。

但由於雙方已經簽約，A對土地的買家而言，有完成過戶登記的義務，這就像是尚未清償的債務一樣，因此同樣針對土地的價值，須將等額的土地公告現值600萬元，列入「死亡前未償債務」，從遺產總額中扣除，一加一減調整之下，土地部分其實不會課到稅，但繼承人有義務如實申報。

再來處理到款項的部分，如所述，本案還有出售土地尾款100萬元沒拿到，因此屬於「應收未收」的款項，在遺產稅當中，可以申報為「債權」，併入遺產總額課稅；既然是尾款，代表A在過世之前，可能已經收到不少土地款項，這些尚有留存的存款或現金，便如實列入遺產申報即可。

提醒，申報遺產稅時，除了記得檢附買賣契約書、價款收付等證明文件外，須特別注意被繼承人生前出售土地所取得的價款，是否應一併列入遺產稅申報，以免明明是合法交易，卻因鉅額漏報，而遭補稅處罰。

新聞來源 : https://money.udn.com/money/story/6710/5726605?from=edn_referralnews_story_ch12925
 

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出售預售屋，因為計入預售屋的持有期間，遭補稅破百萬的案例！有民眾105年以1億2千萬元向建設公司購買大安區的預售屋房地，待108年興建完成，才登記取得房屋、土地所有權，再於111年以1億3千萬元出售、辦移轉登記，轉手賺了近1000萬元。

民眾誤以「簽訂預售屋購入契約日」起算持有期間，適用20%較低稅率，其實要依興建完的房地所有權移轉登記日計算，結果遭補稅145.5萬元。

說明，民眾以105年10月5日簽訂購入預售屋契約的日期，到出售房地所有權移轉登記日，來計算持有期間為5年3個月(105年10月5日至111年1月10)，採用20%稅率計算，稅額為194萬元，並申報繳納個人房屋土地交易所得稅。

經調查，應以買入預售屋興建完成後的房地所有權移轉登記日起算，重新計算持有期間為2年3個月(108年10月7日至111年1月10日)，要依35%稅率計算，應納稅額339.5萬元，扣除已自行繳納稅額194萬元後，核定補徵稅額145.5萬元。

個人出售105年1月1日以後取得之房屋、土地(含預售階段及成屋階段購入)，就要申報「房屋土地交易所得稅」！時常有民眾在預售階段買入，於興建完成交屋後出售，卻誤以簽訂預售屋購入契約日起，算持有期間，用較低稅率報稅而遭補稅。

呼籲，個人如有出售屬房地合一課稅範圍之房屋、土地，應依規定計算交易所得或損失，且不論有無應納稅額，皆應依限申報，以免受罰。

新聞來源 : https://finance.ettoday.net/news/2191340
 

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轉賣繼承取得的不動產，課稅規定有很多眉角，出售時間的認定，是以被繼承人取得的日期為準，若是家人在2015年以前取得的房地，可以適用房地課稅舊制，不用課徵房地合一稅。

出售繼承取得的不動產，最大的特色在於可以和原屋主併計持有期間，因而適用不同的課稅方式。

房地合一稅是從2016年1月1日上路，針對繼承取得的房地，可以以二種情境去理解，首先，如果這間房原本就是爸爸在2016年以後才取得的，兒子繼承後與爸爸併計持有期間，出售時一定是適用新制課稅，應申報房地合一稅。

而如果爸爸是在2015年12月31日前取得該房地，爸爸過世後傳給兒子，二人併計持有期間，這間房的出售所得，原則上就是適用舊制，僅須併入綜所稅申報財產交易所得，且土地部分不課稅。

對於前述併計持有期間後，可適用舊制的房地，要是繼承人發現按新制課稅較有利，也可以選擇按新制申報房地合一稅。

根據房地合一稅規定，出售符合條件的自住房屋，可享課稅所得400萬元以內免納所得稅，超過400萬元部分則按10%稅率課徵所得稅。

舉例，爺爺於2014年5月1日購買取得的房地，於2017年過世後，房子由兒子繼承，兒子近來打算出售這間舊屋，可以併計與爺爺的持有期間，因而適用舊制申報綜所稅；若繼承人發現這間房符合自住優惠要件，也可以改為申報房地合一稅。

提醒，可適用舊制的不動產交易所得，若想改報房地合一稅，應注意申報期間的規定，必須在完成所有權移轉登記日的次日起算，30日內填妥申報書，並檢附契約書及相關證明文件，向所轄稽徵機關辦理申報。

另外，凡是繼承取得的房屋，皆是以繼承時間點的房地現值，作為房地的持有成本，而非繼承發生之前，原始購屋的價格。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/6187122

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出售借用他人名義登記所有權的土地，所獲得的收益要不要繳稅?

扣除成本和必要費用後的獲利所得，必須要納入當年度的綜合所得稅申報，民眾因販售單筆借名登記的農地，獲利後卻未申報，不但補繳40多萬的稅款，還被裁罰20多萬元，受罰金額幾乎是獲利的1/7。

有許多民眾進行土地買賣交易後，以他人的名義登記土地所有權，形成「借名登記」的法律關係，由於不是土地所有權人，僅是對登記名義人有隨時終止契約、返還土地的請求權，性質上轉變為債權的請求權。

之後若登記名義人出售該筆土地，而擁有實際權利的「借名人」所收取的獲利，就是實現債權處分的利益（即買賣變更或移轉所獲得的收益），屬於《所得稅法》第14條第1項第10類所規定的其他所得，以收入減去必要費用後的餘額，來做為所得，並依法課徵綜合所得稅。

有一對兄弟在民國89年間各出資160萬元，共同購買一筆農地，兄弟約定好，該筆農地借名登記在弟弟的名下，登記名義人是弟弟，實際權利人是哥哥；接著在民國104年間，兄弟倆同意出售該筆農地，並依協議，由哥哥獲取售地款300萬元。

不過，哥哥在當年度的綜合所得稅結算申報時，未列報該筆所得，經國稅局查獲，核定增列該年度有其他所得140萬元（售地款300萬元 - 出資成本的160萬元），補徵綜合所得稅40多萬元，並裁處罰鍰20多萬元。

民眾不服氣，申請復查，主張該筆售地款係行使返還土地請求權，而取回原屬於自己的財物，未獲有額外利益，也無所得發生。但經過復查審理後，民眾取得該筆借名登記土地的售地利益，如同前述所說，屬於債權處分利益，依法應課徵綜合所得稅，駁回復查申請，因民眾未提起訴願，而告確定。

《所得稅法》第4條第1項第16款所規定，個人出售土地，其交易的所得免稅，僅限於土地登記簿上的土地所有權人。

因此，個人購買土地，卻以他人名義登記為土地所有權人時，之後又進行土地出售，因借名人獲得的分配款非屬免稅所得，記得申報綜合所得稅。

新聞來源 : https://tw.news.yahoo.com/%E5%80%9F%E5%90%8D%E7%99%BB%E8%A8%98%E8%B3%A3%E5%9C%B0%E7%8D%B2%E5%88%A9%E8%A6%81%E7%B9%B3%E7%A8%85-%E5%9C%8B%E7%A8%85%E5%B1%80-%E9%9D%9E%E5%85%8D%E7%A8%85%E6%89%80%E5%BE%97-%E8%A6%81%E7%94%B3%E5%A0%B1%E7%B6%9C%E6%89%80%E7%A8%85-113400570.html

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※ 市地重劃與都市計畫的關係-

按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。

如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。

※ 辦理市地重劃的法令依據與目的-

市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值，不僅政府可加速公共設施之建設外，土地所有權人亦可透過地籍之交換分合，獲得方整立可建築之土地，而提高其利用價值，並可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等），所產生之權益不公平，係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。

※ 政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別-

市地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異。

惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理。

而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

※ 市地重劃意義-

市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。

而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

※ 重劃負擔總費用證明書補發及更名-

依「平均地權條例」第42條及「平均地權條例第四十二條第四項補充規定」第5點規定，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十，且土地所有權人於申請時應檢附重劃負擔總費用證明書或主管機關核發足資證明該土地為重劃後土地之證明文件。

另依內政部85年8月15日台（八五）內地字第8507933號函釋，市地重劃區內土地所有權人於土地分配結果公告期滿確定前死亡，其繼承人於公告期滿後始辦竣繼承登記，原土地分配結果之所有權人可更正為辦竣繼承登記之繼承人名義，並核發重劃負擔總費用證明書。 

因此，若上述重劃負擔總費用證明書有遺失，即須檢具相關證明文件向本府申請補發；若土地所有權人於土地分配結果公告期滿確定前死亡，其繼承人於公告期滿後始辦竣繼承登記，即須檢具相關證明文件申請更名。

※ 重劃區內應自行拆遷之土地改良物及墳墓拆遷-

重劃區內應自行拆遷之土地改良物及墳墓，主管機應予以公告及補償，其補償金額由主管機關查定之。

但違反依平均地權條例第五十九條規定公告禁止或限制事項者，不予補償。

並應通知土地改良物所有人或墓主，土地改良物限期三十日內，墳墓限期三個月內自行拆除或遷葬。逾期不拆除或遷葬者，依平均地權條例第六十二條之一規定，得代為拆除或遷葬，其費用在其應領補償金額內扣回。

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桃園航空城進入實質開發階段，安置戶可選配安置街廓自行興建房屋或選購市府興建的安置住宅，其中機場園區及附近地區第一期安置街廓之土地抽籤分配，將於111年5月30日開放申請，1單元約30坪，符合資格的民眾也有望增配更大坪數。

經審核領有抵價地者，應以土地權利價值配回安置單元，每單元面積原則為100平方公尺，約30坪。為照顧安置戶，若權利價值不足1單元，在符合一定條件下可繳納差額地價，且不足30坪部分，差額地價皆會打8折。

安置戶有望配到更大塊地，但不得以繳納差額方式增配，若原土地權利價值大於1單元，一般情形下最多可增配20平方公尺，約等於6坪面積；而在徵收公告6個月前就設籍之建物所有權人、配偶、直系血親與二親等家屬，總人數達5人最多增配30平方公尺，面積約9坪，人數滿6人或超過，至多增配60平方公尺，約18坪面積。

至於抽籤選配作業預計111年9月開始分4階段執行，首先就各里合法建物安置戶選配該里區域，第二階段為前階段未分配者可跨里選配，第三階段為沒有合法證明之建物安置戶，可選至同里區域，最後則是前三階段未配者進行選配。

提醒，安置土地抽籤與分配申請時間為111年5月30日至6月30日，近日寄發通知書並將舉辦說明會，民眾可攜所需文件前往航空城聯合服務中心辦理，或掛號郵寄至航開科，務必注意受理時間，逾期視為放棄。

新聞來源 : https://www.chinatimes.com/realtimenews/20220520004307-260405?chdtv
 

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※ 土地徵收係國家因公共事業之需要，對人民受憲法保障之財產權，經由法定程序予以強制取得。

為防止徵收機關為不必要之徵收，或遷延興辦公共事業，故土地法第219條及土地徵收條例第9條特為原土地所有權人保留收回權。

又其收回權之申請期限，於前開法條之適用，分為下列3個不同適用時期：

1 . 土地法第219條修正生效前：得收回土地之原因是由發生日是在78年12月30日土地法第219條修正生效以前，請求收回土地之期限自該原因事由發生之日起15年內。

2 . 土地法第219條修正生效後：得收回土地之原因是由發生日是在78年12月31日土地法第 219條修正生效日以後，請求收回土地之期限自該原因事由發生之次日起5年內。

3 . 62年9月8日都市計畫法第83條修正生效日後依都市計畫法徵收之土地，不依照核准計畫期限使用者，請求收回土地之期限，自徵收計畫書所載使用期限屆滿時，自該原因發生事由發生之日起15年內。

4 . 依都市計畫法徵收之土地，未依核准徵收原定興辦事業使用者，如公告徵收之日在89年2月3日土地徵收條例公布生效以前，請求收回土地之期限，自徵收補償費發給完竣屆滿1年之次日起，但不得超過該使用期限屆滿次日起5年。

5 . 土地徵收條例公布生效後：申請收回之土地，其公告徵收之日是在89年2月4日土地徵收條例公布生效之後，除法律另有規定外，請求收回土地之期限自徵收公告之日起20年內。

※ 為有利民眾主張收回被徵收土地，立法院會2021年三讀通過修正土地法部分條文，增訂第219條之1，明定直轄市或縣市地政機關應每年公告被徵收土地使用情形，並通知原土地所有權人或其繼承人。

現行土地法第219條明定，私有土地經徵收後如有徵收補償費發給完竣屆滿1年，未依徵收計畫使用，或未依核准徵收原定興辦事業使用情形，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿1年的次日起5年內申請收回土地。

立法院會2021年三讀通過修正土地法部分條文。三讀通過條文明定，私有土地經徵收並於補償費發給完竣次日起，縣市地政機關應每年通知、公告原土地所有權人或其繼承人土地使用情形，至申請收回土地請求權時效完成或依徵收計畫完成使用為止。

三讀通過條文明定，若縣市政府地政機關未通知公告，而有徵收補償發給完竣屆滿1年未依徵收計畫開始使用、未依核准徵收原定興辦事業使用等情形，原土地所有權人或其繼承人得於徵收計畫使用期屆滿的次日起10年內，申請收回土地。

三讀通過條文增訂，土地法修正施行時，原土地所有權人或其繼承人收回土地的請求權時效尚未完成的話，也適用修正後條文。

三讀通過條文也增訂，中央地政機關應訂定公告土地使用情形辦理事項、作業程序、作業費用及其他應遵行事項辦法。
 

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※ 一般徵收之原因-

依土地徵收條例第3條規定，國家因公益需要，興辦國防、交通公用等事業，得徵收私有土地；但徵收之範圍，應以其事業所必須者為限。

※ 一般徵收主要程序-

(一)需用土地人舉行事業計畫公聽會。

(二)需用土地人與所有權人協議價購或以其他方式取得。

(三)需用土地人擬具徵收計畫書申請徵收。

(四)內政部設土地徵收審議小組進行審議。

(五)內政部核准。

(六)直轄市、縣（市）政府公告及書面通知所有權人及他項權利人。（公告之日起禁止分割、合併、設定負擔及增加工作物；土地權利人對於公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市、縣（市）政府以書面提出異議）

(七)直轄市、縣（市）政府發放補償費。

(八)補償費存入土地徵收補償費保管專戶（因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費，將存入專戶保管）。

(九)土地權利人權益之終止及需用土地人進入土地工作。

(十)限期遷移。

(十一)囑託登記。

※ 一般徵收之補償-

一般徵收之補償包括地價補償、改良物補償、土地改良費用補償、合法營業損失之補償、遷移費。

此外，對於徵收公告1年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口，因其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住者，或情境相同經直轄市或縣（市）政府社會工作人員查訪屬實者，需用土地人應訂定安置計畫。

※ 申請收回 - 

依土地徵收條例第9條規定，被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起20年內，向該管直轄市或縣（市）政府申請照原徵收補償價額收回其土地。

1. 徵收補償費發給完竣屆滿3年，未依徵收計畫開始使用者。因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回。

2 . 未依核准徵收原定興辦事業使用者。

3 . 依原徵收計畫開始使用後未滿5年，不繼續依原徵收計畫使用者。

※ 土地徵收條例施行前，依土地法第219條規定，私有土地經徵收後，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償費發給完竣屆滿1年之次日起5年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地：

1 . 徵收補償費發給完竣屆滿1年，未依徵收計畫開始使用者。因可歸責於原土地所有權人或使用人者，不得聲請收回土地。

2 . 未依核准徵收原定興辦事業使用者。

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