呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

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建蔽率及容積率之限制

非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。
但直轄市或縣(市)主管機關得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查︰

1.甲種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
2.乙種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
3.丙種建築用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
4.丁種建築用地︰建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。
5.窯業用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。
6.交通用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
7.遊憩用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
8.墳墓用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
9.特定目的事業用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。

非都市土地建蔽率及容積率不得超過上列規定。

但直轄市或縣(市)主管機關得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查︰

其他土地之限制-

以外使用地之建蔽率及容積率，由下列使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關訂定︰

1.農牧、林業、生態保護、國保安用地之中央主管機關︰行政院農業委員會。

2.養殖用地之中央主管機關︰行政院農業委員會漁業署。

3.鹽業、礦業、水用地之中央主管機關︰經濟部。

4.古蹟保存用地之中央主管機關︰文化部。

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新北市早期劃設許多公共設施保留地，因政府財政困窘長期未徵收，影響地主權益，新北市政府近年辦理都市計畫公共設施用地專案通盤檢討，其中樹林（三多里地區）預計解編約6公頃公保地，還地於民，其中4.8公頃可啟動公辦市地重劃，並提供0.6公頃綠地或開放空間，供在地居民使用。

為加速公保地解編，保障地主權益，市府採取分區、分階段、專案通檢及行政區通盤檢討方式辦理，初步盤點新北市43處都市計畫區中，共有35處都市計畫需辦理都市計畫變更，其中26處涉及整體開發，總計面狀公保地面積約295.2公頃，預計可解編約264.76公頃。

納入公設專案通檢的20處都市計畫案，包括三重、新店、三峽、石門、澳底、坪林水源、新莊共7處，正在內政部都委會審議，板橋、土城、鶯歌、淡水、汐止、鶯歌鳳鳴共6處，目前在新北市都委會審議，樹林三多里辦理公開展覽，另蘆洲、泰山、樹林、淡水竹圍、五股、萬里共6處，正研擬公展草案。

樹林（三多里）都市計畫公保地檢討案，8月9日起公開展覽30日，解編方式包括跨區公辦整體開發、劃設再發展區（調降容積率就地解編）、恢復原分區、併毗鄰分區等，預計解編約6公頃公保地，現況多為臨時停車場、鐵皮屋、空地、雜林地等，其中有4.8公頃將辦理跨區公辦市地重劃，地主原則上可分回55%的可建築土地，並開闢0.6公頃的綠地或開放空間供民眾使用。

新聞來源 : https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3633626
 

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容積率與建蔽率的規定是為了管制土地的用途與使用程度

「建蔽率」是指基地所能建築面積

「容積率」是指建築物容許總坪數

建蔽率-
指的是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，也就是建築物的平面投影面積與土地面積之比例，建蔽率的規定用意在於維持環境留有空地。

比如100坪的基地可以蓋60坪，建蔽率就是60÷100＝60%。將一樓建築面積除以基地面積，即為建蔽率。

若建蔽率為60%，表示法定上限為60%，建蔽率可以是30%、40%、50%，但最多不得超過60%。

例：某棟建築物底面積為80坪，土地面積為150坪，建蔽率則為80÷150=53.3%

容積率-
指的是各樓層的樓地板面積（即為容積）總和除以基地面積再乘以百分比，亦即全部的建築面積除上基地面積，建築物每一層面積之總合比上土地面積的比例是為容積率，地下層及屋頂的突出物不列入計算。

100坪的基地，若容積率為300%，表示可以蓋100×300%＝ 300坪的建築面積。

例 : 某棟建築物一共有四層樓，一樓坪數為10坪/二樓坪數為10坪/三樓坪數為5坪/四樓坪數為5坪/土地面積為20坪，那麼容積率就會是：(10+10+5+5)÷20=150%

建蔽率及容積率的計算-

建蔽率為60%，100坪的基地，1樓只能蓋100×60%＝60坪，只能少不能多。

容積率為240%，100坪的土地，全部可以蓋100×240%＝240坪的房子。

如果100坪的基地，建蔽率為60%，容積率為240%，也就是你的一樓建築面積最大為60坪，你可以選擇蓋240÷60＝4層樓，剛好用完容積。

當然，因應土地的大小作變化。比如把建蔽率從60% 變成30%，本來用完容積最多只能蓋4 層樓，現在就可以變成8層樓。如果建蔽率改成2%，240除以2，可以蓋120層樓。

容積是固定的，想要往上蓋高，還是往左右增胖皆可。

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建物種類土地使用類別有哪些？

都市規劃分為住宅區、商業區、工業區等十種，每個城市對於不同類別的建築物都有不同的規定。

住宅區？還是商業區？有何區別？

建築物屬於哪種規範，就是查閱-謄本，會註明土地的類型。

台北市將都市土地一共分為十二種：
住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區、特定專用區。

住宅區及商業區又有更細的劃分：

住宅區
第一種住宅區    -
為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定 之住宅區。

第二種住宅區    -
為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

第二之一種住宅區 -
「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。

第二之二種住宅區    -
「住二之二」第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。

第三種住宅區    -
為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

第三之一種住宅區    -
住三之一」即「第三之一種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。

第三之二種住宅區    -
住三之二」即「第三之二種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。

第四種住宅區    -
為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。

第四之一種住宅區    -
第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。

商業區

第一種商業區    為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

第二種商業區    為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

第三種商業區    為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

第四種商業區    為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

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許多房地產買賣會涉及印花稅問題，稅務局表示，賣方每期收受款項、書立收據時，若對方以匯票、支票等方式支付，並在書立收據時載明票據名稱及號碼，這份銀錢收據就可省下千分之4的印花稅。稅務局提醒民眾可把握節稅權益，省下荷包。

印花稅率是一種憑證稅，與日常生活息息相關，目前我國針對「銀錢收據」、「買賣動產契據」、「承攬契據」與「典賣、讓受及分割不動產契據」四種憑證課徵印花稅，在不動產買賣案件中，最常看到的是銀錢收據、承攬契約、不動產契據等，須貼繳印花稅。

稅務局指出，以銀錢收據而言，若民眾在收取價金，書立銀錢收據時，要求對方用票據支付，包括匯票、本票及支票，並在收據上載明票據名稱及號碼，該收據就可免貼繳印花稅。

舉例，乙君支付甲君50萬元，甲君在收取現金時開立收據給乙君，該收據就屬於銀錢收據，應按照千分之4稅率貼繳2,000元印花稅票；但如果甲君在收據裡面寫明，收取的是哪家銀行支票，以及支票號碼等字樣時，該收據就可免貼印花稅票。

此外在承攬契據方面，稅務局則提醒，在承攬契據上所載的工程造價，若已記載內含營業稅，可按合約總價扣除營業稅額後才貼繳印花稅，稅率為千分之1。

若有兩家以上承包商共同承攬，若契約上已載明承攬金額或比例，可分別按照承攬金額計算應貼繳印花稅，若未記載，則按合約總價計算。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/5651059
 

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市區土地希罕，不少小地主當起建商，自地自建自售，成為趨勢，也讓消費者疑惑，這類產品是否可以安心購買、會不會有什麼風險。

私人蓋房畢竟不比大建商，要留意蓋房品質，購屋者應請屋主提供施工照片，並提供好的營造廠的結構保固，都能降低風險，有必要可以請驗屋公司在買屋前協助驗屋，並和屋主商量，提供至少1年的建材保固、防水保固、建築結構10~15年的保固。

自地自建的房屋通常規劃1~3棟透天或別墅，有時甚至只有1棟，不會太多，但也同樣吸引有意置產的客戶上門詢問。

但是購買自地自建的房屋，會有什麼風險？

其實自地自建者也是找建築師和營造廠蓋房，蓋房的流程完整，等到蓋好之後再賣成屋，消費者也可以眼見為憑。

市場上就有小公司專門蓋房，還做出品牌，這種就會蓋得不錯。

但要注意，個別私人蓋房的品質是否真的做好，畢竟大建商通常有很多專業人士蓋房，而自地自建的個體戶就不一定有足夠的專業人士把關，建議消費者要到房屋現場看過，或找專家鑑定房屋基本的安全和品質，把關施作水準。

市場上有不少自地自建者，連建設公司的牌照也沒有，更談不上是小建商，只能說是以個人名義蓋房、賣房，「買這種房子比較沒保障」，由於消費者向自地自建者買房屬於私人交易，若交屋之後發現有漏水或其他瑕疵，只能依照《民法》第354條，要求售屋者必須負起瑕疵擔保責任；而不受消費者保護法的保障，自地自建的屋主也不一定會提供成屋買賣的定型化契約給買方，相對而言權利和義務會比較薄弱。

分析向建設公司買房的優勢：建設公司會提供保固期，交屋後若有問題也不用擔心找不到人，還有基本的消保法保障，建商提供防水保固、固定建材及設備保固不得低於1年，有些建商還會加碼至3~5年，另有結構保護15年，這些都在「成屋或預售屋買賣定型化契約」中載明；但是自地自建的屋主就不一定會提供這些保障。

自地自建房多半是個體戶的物件，這類做法類似投資客裝修房屋，只是這是更進一步的2.0版，屋主自己懂營建，會拆屋重建，買小型土地蓋1～2戶出售。

提醒，買這種房就像是買新裝修的中古屋，是否有保障，「要看投資客本身的良心」，不過有些房價格相對優惠，所以會買的大有人在。

建議，消費者若要買自地自建房，應請屋主提供施工照片，並提供好的營造廠的結構保固，都能降低風險。

有必要可以請驗屋公司在買屋前協助驗屋，並和屋主商量，提供至少1年的建材保固、防水保固、建築結構10~15年的保固。

新聞來源 : https://tw.appledaily.com/property/20210725/GECY7AU34BAIBKJZPJ6CY4PWO4/

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長期占有他人的土地，時間一久，將有可能取得地上權。

依大法官解釋第 291 號，此制度是為了公共利益而設。雖然占有者並非土地所有權人，但在這幾十年的歲月裡，藉由占有者的使用或收益而讓土地得以發揮價值，避免因閒置而使社會資源浪費。

*什麼是「時效取得」？
時效取得制度，指原本無權占有的人，以行使所有權或其他物權（例如地上權）的意思，長時間占有他人之物後，取得可向地政機關登記為權利人的請求權，經地政機關審查核准後，就成為所有權人或其他物權人（例如地上權人）。
（民法第 769 條、第 770 條）

*地上權為何會時效取得?

依民法第772條準用第769條、第770條之規定，占有人以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有土地達二十年(若占有之初為善意，達十年者)，得請求登記為地上權人。

此乃民法為維持占有人因長久時間使用該土地而形成之法安定，並基於「權利上睡眠者不受保護」思想，而設之時效取得制度。當事人對於其財產多寡、範圍負有查證義務，不得以其不知所有A地對抗他方時效取得地上權登記請求權。並參照大法官釋字291號解釋意旨：於他人已登記之土地，亦得時效取得地上權。

若他方因時效取得地上權並完成登記，當事人(土地所有權人)並未喪失土地所有權，而仍須承受稅捐等負擔，為平衡雙方權益，參照民法第876之法理，當事人得請求地上權人支付地租，如對地租事項有爭議，應由法院裁判之。由於他方於地上權登記受理前，對於該A地屬無權占有，本案當事人得依民法第179條以下關於不當得利之規定，向他方請求過去五年內使用該筆土地之不當得利，請求返還相當於租金之價額(參照民法第126條、第179條以下)。

* 若要主張時效取得不動產的所有權，必須符合以下幾個要件：

1 . 占有人以所有的意思占有
不動產的占有人主觀上必須具備「所有權人對於自己擁有物品進行支配」的意思。因此，像承租人或使用借貸人，內心並沒有認為自己是所有權人，就不能主張時效取得。

 2 . 和平、公然、繼續的占有一定期間
占有人必須使用平和（非暴力或要脅）的方式，對於不動產進行公開（非隱蔽）的管理行為。

A . 如果在開始占有的時候已經盡到注意義務，卻還是不曉得自己沒有占有該不動產的權利時，占有的時間僅需持續10年即可主張時效取得。
B . 如果占有人在一開始就已經知道自己沒有占有權利，或是因為疏忽導致不曉得自己沒有占有權利時，則占有不動產的時間必須持續20年以上才能主張時效取得。

3 . 占有的是他人未登記的不動產
地政機關已經在土地登記總簿上進行所有權登記的不動產，所有人都能透過查詢得知不動產所有權真實情況，因此不能成為時效取得所有權的對象。由於地政機關持續進行地籍清查，臺灣目前很少見到沒有進行所有權登記的不動產，所以要依據時效取得方式獲得不動產所有權並不常見。

即使符合上面幾項要件，占有人也不是立即取得不動產所有權，而是可以向地政機關請求辦理登記成為所有權人。時效取得性質上屬於原始取得，所以如果該不動產上原先有其他權利，全都會歸於消滅。以時效方式取得不動產所有權的人所得到的是一個乾淨、沒有其他權利的所有權。
 

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適用房地合一制的不動產交易，在計算「取得成本」時要留意，實務查核過程中發現兩種常見錯誤，第一是按買入時契約上總價計算，第二種是按買入時的實價登錄資料來列報，稅局提醒，若與實際交易買入價格有落差，導致未按實際價款列報成本，恐會衍生補稅問題。

房地合一課徵所得稅制自2016年1月1日起實施，個人交易2016年1月1日後取得的房屋、土地，即屬房地合一稅適用範圍，應在完成房地所有權移轉登記日次日起算30日內自行填具申報書，檢具相關文件向申報時之戶籍所在地稽徵機關申報。

而適用房地合一制的交易案件，房地交易損益的計算，是以出售時房地的成交總價，來減除取得成本及相關費用、土地漲價總數額等餘額，作為所得額。其中取得成本，是指當初買入房地時的價格，包含實際成交的價款、改良修繕費等。

然而實務上，國稅局常發現錯誤列報取得成本的情形，不外乎是將成本墊高，來達到降低應課房地合一稅的效果，若遭國稅局查獲，無論是無意還是有心，都會面臨補稅問題。

舉例，有一位甲君出售適用房地合一制的房地，當年買入時，與建商簽訂房地買賣合約書，契約上總價為1,151萬元，而後來甲君跟建商協商，退還了231萬元裝潢工程款，實際成交價是920萬元，然而甲君卻以契約上總價申報取得成本，最後被國稅局認定漏報231萬元所得，補稅46.2萬元。

另一位乙君則是以買入時的實價登錄資料來申報取得成本，不過當時買入總價實際上為1,345萬元，地政士在辦理實價登錄時將成交價錯誤申報為1,650萬元，導致乙君在申報房地合一稅時多列了305萬元的成本，被補稅61萬元。

呼籲，納稅人申報房地合一所得稅時，應依實際付款金額，據實申報出售房地的取得成本，千萬不要僅依買入契約總價或實價登錄資料來申報，以免短漏報個人房地交易所得額，遭國稅局補稅處罰。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/5643263

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不少都是人會到鄉下地方買地自居，享受悠閒的退休生活，尤其鄰近台北的宜蘭更是熱門農地交易區域，但農地的建築農相對嚴謹，通常建蔽率只有10％，也就是每100坪的農地，只能蓋10坪，在民國89年農業發展條例修正後，要約756坪才能蓋農舍。

A日前透過朋友的介紹，在宜蘭購買一塊農地，1個月後土地完成過戶，尾款也完成點交，才發現該筆農地曾經併同其他農地蓋過農舍，所以被套繪管制，無法再合法申請建築執照。

買方納悶，購買農地時，上方根本沒有看到任何建築物，原來，在89年農業發展條例修正前，所有權人可將區域內的農地面積合併計算，選擇在其中一筆農地興建農舍，假設有甲、乙、丙3筆地號農地共500坪，以10％計，可在甲地蓋50坪農舍，但是乙、丙二筆土地會被著色套繪，不得再重複建築使用，也就是乙、丙二筆農地，不能再蓋農舍了，因此若未來買方買到類似乙、丙地號農地，就無法再作建築使用。

其實這個結果是可以提早發現的，除了土地謄本會註記外，也可行文至公所或是直轄市政府建管機關查詢，是否有被套繪管制的情形，建議購買農地前除了眼見為憑，更要善用建管機關的查詢功能。

新聞來源 : https://estate.ltn.com.tw/article/12117

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2016年房地合一稅上路後受贈取得的房地，出售時計算房地交易所得時，在「受贈」當時所繳納的契稅、土增稅，都可列為費用，從房地交易所得中減除；至於「出售」時應減除土地漲價總數額，超過部分的土增稅才可減除。

財政部近日發布解釋令說明這項規定。有納稅人，詢問適用房地合一新制的受贈土地，受贈時所繳納的土增稅、契稅，到底能不能列為費用？答案是可以的。

受贈房地出售，需要繳納土增稅的時機點有兩個，第一是受贈時，第二是出售時。

在所得稅法第14條之4中提到，依土地稅法規定繳納的土增稅，除了土地漲價總數額部分稅額外，不得列為成本費用，這部分法規所指的是「出售」時的土增稅。

至於納稅人在「受贈」房地時繳納的土增稅及契稅，由於兩項稅目的納稅義務人都是受贈人，應屬於取得房地所需支付的費用，可自房地交易所得中減除。

房地合一課徵所得稅制度中，個人出售受贈房地的所得，是用出售時的成交價格減除取得成本、費用及出售時依土地稅法規定計算的土地漲價總數額，並依據持有時間適用不同稅率。

舉例而言，甲君2016年1月1日受贈取得房地，之後在2021年7月1日以1,500萬元出售，取得成本經計算為240萬元，受贈當時繳納的土增稅、契稅加上其他費用合計為90萬元，土地漲價總數額為200萬元，甲君出售此地的課稅所得就是970萬元，持有期間逾五年，適用稅率20%。

此外也有詢問，受贈房地時除了契稅、土增稅外，也會產生贈與稅問題，那贈與稅是否也可列為費用呢？官員解釋，由於贈與稅納稅人是贈與人，而不是受贈人，非屬受贈人取得土地時支付的費用，因此也就不能減除。

相關規定在解釋令發布前後並未改變，僅是透過解釋令釐清規定，以供徵納雙方遵循。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/5634619?from=udn-relatednews_ch2

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