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※ 土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力。

又借名登記契約準用委任之規定，於借名人死亡，借名登記關係消滅後，借名人之繼承人固得請求出名人返還借名登記財產，惟此屬債之請求權，尚非謂借名登記財產本身即屬原借名人之遺產。

※ 借名登記-

「借名登記」-「當事人（借名人）約定一方將自己之財產以他方名義（出名人）登記，而實際上財產仍由自己管理、使用、處分。」且登記的財產包含動產為限，例如股票、存款等都有借名登記的實例。

「借名登記」常見有夫妻、子女借名或親友合資買房，需要一個代表人作為房產登記名義人，或是投資客為了避免貸款受限，影響資金周轉，因此借用「人頭」買房以取得較好的貸款條件，其中出資者稱為「借名者」；「出名者」為掛名的人，這對雙方都有相當高的風險。

以「出名者」來說，若對方無法償還房貸或房屋持有稅（地價稅、房屋稅），「出名者」因屬登記名義人與納稅義務人，有可能被銀行和政府追繳貸款、稅費，「出名者」需扛下所有貸款和持有稅的風險。

也是要面對巨額「房地合一稅」，因有些「出名者」的所有權狀、印章等，都在「借名者」手中，賣出房屋的錢也由「借名者」經手。但房地合一稅是針對登記名義人（即「出名者」）加以課稅，一旦房屋賣出，「出名者」可能面臨沒拿到錢，卻要負擔巨額房地合一稅的情況。很多「出名者」不知自己是名義上的納稅人，等到變成未申報案件，才知需補繳稅金，還得面臨罰款。

以「借名者」來說，一旦「出名者」擅自處分房產、拒絕返還不動產，或不幸死亡，房產遭他人繼承，將面臨複雜的法律糾紛，若發生爭議，「借名者」必須提出資金、雙方協議、權狀等證據，證明為實際所有權人，若無法舉證，將有敗訴風險。

※ 借名登記契約效力-

借名登記契約，不論是認定為類似委任契約或委任契約，於契約自由原則下，只要其契約內容無違反強制或禁止規定或公序良俗，法律即無加以禁止之理由。因此，不動產、動產或有價證券等之借名登記契約，原則上皆應有效。

※ 借名登記契約口頭約定相同-

訂立書面契約，將來倘若有所爭議也能舉證，書面契約的內容應該清楚註明契約期限及產權，包含：信託標的（財產）、信託內容、信託期限、信託關係人、借名人為實際擁有人、出名人無處分權、管理權及使用權等，皆須白紙黑字清楚載明。

※ 借名登記的風險-

1 . 借名登記若不願返還：則借名人必須提出舉證（資金、權狀等），證明為實際所有權人。若無法舉證，有可能無法請求返還，注意的是，若借名登記對象為子女，大多判定為贈與。

2 . 借名登記財產遭變賣：出名人若私自出售該財產，即便第三買受人明知有借名登記之情形，借名人也只能向出名人請求損害賠償及追究刑事責任（刑法第342條的背信罪），不得請求第三買受人返還。

3 . 出名人債務：若出名人有債務，受強制執行，借名人不得以借名登記為由對抗強制執行，該筆財產將會被視為出名人的財產一併執行。

※ 借名登記時效-

借名登記契約終止後，借名人並非當然取得財產之所有權，而是可要求對方借名登記返還的「請求權」，因此適用民法第125條一般消滅時效的規定，借名登記時效有15年。

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贈與公共設施保留地給他人，僅限配偶、直系血親贈與免課稅，其他情況都須計稅；另在土增稅部分，依我國2021年修正通過土地稅法規定，皆可免課土增稅；地價稅方面，若土地上仍有臨時建築，則適用千分之六稅率。

所謂公共設施保留地，主要是各級政府依都市計畫指定部分地區土地，以備未來作為公共設施如道路、公園、綠地、學校、醫療衛生機構、上下水道等用地，但可能受行政程序或其他因素，政府尚未啟動計畫也未徵收該土地，因此僅由各級政府先行指定保留，民眾在政府通知前仍可繼續使用。

依照都市計畫法第42條規定，如果民眾是把公共設施保留地送給「配偶」、「直系血親（子女、孫子女、父母或祖父母）」等，可免課贈與稅。但如果是贈與給其他親屬或他人，則一律依土地公告現值計算土地價格並計贈與稅。

另依照我國土地稅法第39條規定，原本僅都市土地被劃為公共設施保留地移轉可免課土增稅，經大法官釋字第779號解釋後，財政部也在2021年順利推動修法，都市與非都市公共設施保留地移轉皆免徵土增稅。惟移轉時必須檢八個月內政府單位核發證明、一個月內土地登記謄本以及地籍圖謄本、個人身分證明等。

此外，在政府尚未取得公共設施保留地前，民眾可申請做為臨時建築使用，在建築使用期間適用地價稅率千分之六，而自用住宅用途則按千分之二計徵地價稅。至於未作任何使用並與土地隔離，或是做為農地、公共使用情況，皆免徵地價稅。

舉例，地主有一筆土地被政府劃為公共設施保留地，若地主贈與給自己兒女，兒女又在短期內將該筆土地做為停車場收租，則免課贈與稅與土增稅，另仍可興建臨時建築作為停車場適用地價稅率千分之六，惟政府通知要開闢時，則持有人需自行拆除地上建物。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/553817.html

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※ 未辦繼承-

土地法第73條之1規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局(自102年1月1日改制為財政部國有財產署)公開標售。

※ 辦理繼承登記要附哪些證件-

一、辦理繼承登記應檢附：
1.登記申請書。
2.登記清冊。
3.繼承系統表。
4.載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本。
5.繼承人現在的戶籍謄本。
6.土地、建物所有權狀。
7.遺產稅繳清或免稅證明書或同意移轉證明書。
及其他相關證明文件向不動產所在之地政事務所申辦。

二、上述登記申請書及登記清冊書表，可向各縣市各地政事務所服務台免費索取，或上各縣市各地政事務所網站下載。至於申報遺產稅部分，則須至被繼承人戶籍所在地之國稅局辦理。

三、申請繼承登記應檢具上列第一項列之文件，親自或委託他人到地政事務所辦理，不受理以郵寄方式申請。

四、地政士法已於90年10月24日公布並於91年4月24日起施行，以前所稱的「代書」，現在已改稱為「地政士」，但是必須要領有開業執照而且有加入地政士公會的地政士才可以執業，所以，如果因無法親自辦理繼承登記而需委託地政士辦理的話，一定要找有開業執照且有加入公會的地政士。

※ 已被地政機關列冊管理的不動產，若一直沒有辦理繼承登記的話，會如何-

未辦繼承登記之不動產經地政機關列冊管理滿15年仍未辦理繼承登記者，則移送財政部國有財產局公開標售，標售所得價款儲存於專戶，繼承人得依法領取，逾10年無繼承人申領該價款者，歸屬國庫。

※ 實務上，繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。

為保障自身財產權益，若逾期了，還没來辦理繼承登記的繼承人，應儘速向國稅局申報遺產稅，並領取遺產稅免稅或繳清證明書，如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。

※未辦繼承土地，地價稅由誰繳-

依民法繼承編相關規定，當土地所有權人死亡時，繼承人即因發生繼承事實而取得土地所有權，其向地政機關為繼承登記，只會因而取得處分權。若繼承人未於規定期限內向法院聲報拋棄繼承，繼承人即為土地所有權人，且繼承人若有數人，土地屬於全體繼承人公同共有。由於地價稅以土地所有權人為納稅義務人，故未辦理拋棄繼承的繼承人，均因取得土地所有權而應負擔地價稅納稅義務。

土地未辦理分割繼承登記前，全體繼承人為公同共有，稅務局於發單課徵地價稅時，僅會對其中1位繼承人寄發稅單，並對全體繼承人寄發核定稅額通知書。核定稅額通知書目的僅為告知公同共有人有關地價稅核課內容、繳款書受送達人、繳納期限及可申請復查的期限等相關資訊，非供持憑繳稅的繳款書。僅收到核定稅額通知書的繼承人，可洽通知書上所載繳款書受送達人(即收到稅單的人)協議繳納，或在核定稅額通知書所載繳納期間內另向稅務局申請補發繳款書繳納。

提醒，如果全體公同共有人都有收到核定稅額通知書，且無人對核定稅額申請更正或復查，在繳納期間屆滿30日後仍未繳納，稅務局將依規定移送強制執行。因全體繼承人對於稅款負有連帶繳納義務，故每一繼承人都有可能被執行，且無法指定僅對特定人執行。

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※申報遺產稅時，其實是有可能漏報財產的，尤其有幾種財產最容易被忽略。

申報遺產稅最常漏報的8項財產，包含：

1 . 死亡前2年內贈與配偶之財產。
2 . 銀行保管箱內物品價值。
3 . 重病期間領取的現金。
4 . 生前所投資公司的股東往來債權。
5 . 死亡日止之應收利息、股利及農漁津貼等債權。
6 . 本人為要保人、他人為被保險人的保單價值。
7 . 生前買入但死亡時尚未辦妥所有權移轉登記之不動產。
8 . 被繼承人所遺留的汽機車。

第一項真的是很多人會忽略的眉眉角角，也顯示出生前贈與未必可以少繳稅。再度強調，申報遺產稅時，如被繼承人死亡前2年內贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姐妹、祖父母，及各該親屬配偶的財產，不論贈與時是否課徵贈與稅，只要在贈與後2年內死亡，這些財產都應依法併入遺產總額確實申報，以維護自身權益。

※ 漏報或短報遺產，會受到什麼處罰-

規定申報遺產稅，但是有漏報或短報的情形時，除了補繳稅款外，還要按所漏稅額處2倍以下的罰鍰。

※ 除非符合兩種狀況，可以免予處罰-

1 . 漏報或短報的遺產「稅額」在新臺幣6萬元以下。
2 . 漏報或短報的遺產「淨額」在新臺幣60萬元以下。

※若申報遺產後才發現有漏報，還能怎麼補救？

可以分成2種情況來說明：

1 . 如果在「申報期限截止前」提出補報的話，不必以短、漏報違章處罰。
2 . 如果在申報期限屆滿後、但稽徵機關還沒有查獲前，自動提出補報的話，從申報期限屆滿的隔天起到自動補報那天止，就應補徵的稅款加計利息徵收，不必處罰。

也就是說，為了避免遺產稅面臨「連補帶罰」，只要還沒有接獲檢舉、國稅局還沒上門來調查以前就自動補報的話，就可以免處罰鍰，但還是要就補徵的稅款加計利息一起繳給國稅局。

新聞來源 : https://lohas.edh.tw/article/30246
 

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※ 拋棄繼承-

在法律上講的「拋棄繼承」，是指繼承開始後，依法有繼承權之人依法定方式所為否認繼承效力之意思表示；也就是說應該繼承的人，具狀向法院表示不要繼承被繼承人遺留財產上之一切權利及義務（含：全部財產、債權及債務）。

※ 2009年間我國《民法》第1148條，已將「繼承」修正為全面限定繼承。
所謂限定繼承，是指繼承人以所得遺產為限，對被繼承人的債務負清償責任，也就是說，若遺產大於負債，剩餘的才算繼承者的，若負債大於遺產，那就沒有遺產可繼承，在這種情況下，子女就完全不用負擔債務。現在若遇到這類繼承問題，繼承人也不必去辦理拋棄繼承手續。

※ 拋棄繼承時間限制-

民法第1156條規定： 繼承人於知悉其得繼承之時起3個月內開具遺產清冊陳報法院。前項3個月期間，法院因繼承人之聲請，認為必要時，得延展之。繼承人有數人時，其中1人已依第1項開具遺產清冊陳報法院者，其他繼承人視為已陳報。

※ 哪些要辦理拋棄繼承-

依民法第1138八條規定，遺產繼承人，除配偶外，依下列順序而定之：

1.直系血親卑親屬（子女、孫（外孫）子女、曾孫（外曾孫）子女）。
2.父母（不含繼父母）。
3.兄弟姊妹（１含同父異母、同母異父兄弟姊妹，２其子女無繼權）。
4.祖父母（含外祖父母）。

※限定繼承-

民法第1148條第2項規定，繼承人只需以繼承的遺產為限，清償被繼承人的債務。實際還要辦理手續，才是真正「限定繼承」。

「限定繼承」：指繼承人只從因繼承所得的財產，來償還被繼承人債務，如有不足，繼承人不需要用自己的財產來償還，如有剩餘，則歸責繼承人。而且繼承人中一人主張「限定繼承」時，其他繼承人也被認為已同樣主張「限定繼承」。

※限定繼承手續-
三個月內向法院陳報，開具「遺產清冊」，根據民法第1162-2條規定第2項規定，繼承人若沒有開具遺產清冊，對於債權人「應受清償而未受償部分」不以所得遺產為限，應按債權之比例計算，償還負債。

※「遺產清冊」包含被繼承人的財產、債務，而法院在繼承人呈報遺產清冊後，將依照公示催告程序，於法院公告，要求被繼承人的債權人限期向法院報明債權。 若債權人沒有呈報債權，未來將造成失權效果，在遺產分配之後，不得再請求分配遺產。 而經法院計算，遺產總額大於債務時，繼承人才得繼承剩餘遺產。

※遺產清冊內容-

1、二年內的贈與視為遺產：依民法第1148-1條第一項規定，在繼承人開始繼承的前二年內，從被繼承人那裡受有的財產贈與，視為遺產計算。

2、保險：依《保險法》第112條規定，未指定受益人的死亡理賠保險，可視為遺產。

3、其他：被繼承人的動產與不動產，已知的債權、債務，並應檢附被繼承人之財產總歸戶清單、土地登記簿、建物登記簿謄本。

※「遺產清冊」程序-

若繼承人有數人，只需一人陳報即可

時間：變成繼承人後，三個月內向法院辦理。

資格：未辦理拋棄繼承。

手續費：1000元。

注意事項：依民法第1158條規定，繼承人不得法院清算程序終結前，償還任一債務或動用遺產，若違反規定，因而導致還給其他債權人的錢變少了，繼承人必須自己賠償其他債權人所受的損害。

※被地政機關列冊管理的不動產，可以辦理繼承登記-

未辦繼承登記之不動產，在列冊管理15年期間內仍可向地政事務所申辦繼承登記。 
 

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※ 居住期間符合自住、設有戶籍、土地面積在法定限度內 確認產權歸屬 出售時有望適用低稅率。

※ 對於自建、違建但沒有權狀的房屋，其坐落基地的地主，若能居住期間符合自住、設有戶籍等規定，其土地面積在法定的限度之內，出售時仍然有機會適用土地增值稅自住優惠。

坊間除了權狀完整的房屋之外，部分如農舍、頂樓加蓋等房屋類型，可能沒有或不能辦理建物所有權登記，此類房屋若作為自住使用，其基地的地主在脫手土地時，也有機會能適用土增稅的自住優惠稅率10%。

申請適用土增稅自用住宅用地優惠，主要的規定在於產權，地上建物須為地主或其家屬其中一人所持有，且設有戶籍登記。

一般建物可以看所有權狀及使用執照，來認定為自用住宅基地，對於未辦所有權登記的建物，還是可以看建物測量成果圖、建築改良物勘查結果通知書等，證明這間房屋的基地地號，讓稽徵機關比對戶籍狀態、確認產權歸屬。

部分房屋若有進行頂樓加蓋，導致建物所有權狀與房屋稅籍資料，實際的樓層或面積不一致，增建部分便會以「房屋稅籍資料」或「建物測量成果圖」所載的面積為準，因此即便是未辦所有權登記的房屋，也可以適用土增稅優惠。

第二個認定重點，須確認地上房屋為自住使用，以申請「一生一次」土增稅優惠為例，出售前一年未供出租或營業。

第三個認定重點在於面積，可適用一生一次土增稅優惠的案件，都市土地面積不得超過3公畝，非都市土地則是面積未超過7公畝的部分。

實務上也有不少房屋使用狀態混和，譬如透天厝一樓當作店面，二樓以上建物作為自用住宅，此類情形在移轉後計算土增稅時，應按實際使用情形，換算可適用優惠的土地面積比例。

新聞來源 : https://money.udn.com/money/story/122229/5881504
 

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※ 地上權在《民法》上是不動產物權的一種。 不動產物權「依法律行為取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」、「前項行為，應以書面為之」，是《民法》第758條所規定。 

因此地上權的設定，除了要簽訂書面契約外，還要由地政主管機關將書面記載的內容登記在土地登記簿上，這才發生地上權設定的效力。

※ 什麼是地上權?

在民法物權篇第三章對地上權有完整的說明與規範，所謂「地上權」是指在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

例：A為了能在B的土地上建築房屋，A與B協議以設定地上權的方式租用其土地，並辦理設定地上權登記，A便成為該土地的地上權人，並取得物權。

※ 對於無期限的地上權住戶，面對地主想要賣地、也找好了買方，這時候地主一定要依程序、知會地上權人跟價及購買意願。 倘若地上權人不買，等於放棄了優先購買權，這時候地主便可以把土地出售他人，同時地主可與地上權人協商權利價值，土地出售轉讓、同時可以塗銷地上權。

※ 地上權存在與否，並不影響買賣契約的效力，買賣契約在法律上來說是成立而且有效的，買賣雙方都有義務依照契約的約定履行。若買方在買賣當時就知道有地上權的存在，是不能事後主張權利瑕疵擔保的損害賠償。 

以地上權的塗銷來說，由於設定的是不定期限的地上權，如果雙方沒辦法達成終止的共識並協同辦理的話，就必須依照法律的規定訴請法院裁判終止，應可以依民法第833條之1的規定，終止地上權，接著才能進行塗銷的登記。 

至於優先購買權的問題，是因為各區分所有權人依民法及土地法第34條之1的規定具有物權效力性質的優先購買權，如果沒有事先進行通知，會造成即便移轉登記完成，權利人仍可以提起訴訟請求優先承買並撤銷移轉登記，會衍生出許多困擾。

※ 依民法第 833-1 條規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」

※ 符合下列要件之地上權，土地所有權人得依地籍清理條例第29條規定申請塗銷登記-

1.  45年12月31日前登記之地上權。

2 . 地上權之存續期間為未（不）定期限或空白。

3 . 地上權人（或其繼承人）住所不詳或行蹤不明。

4 . 地上權人在該土地上確無建築改良物或其他工作物。

登記原因為「地籍清理塗銷」，經地政事務所審查無誤，公告3個月，期滿無人異議，即准予塗銷。

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※「套繪管制」，是依據-

「建築法」第11條：應留設之法定空地非依規定不得重複使用之查核管制，該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。

因此在建築執照及地籍套繪圖上，將已興建、未興建建築物及設置停車空間之土地分別著色標示， 而農地套繪規定應參照：「農業用地興建農舍辦法」第12條規定，建築主管機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。

已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。

※『解除套繪管制』-

已申請興建農舍領有使用執 照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：

1 . 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

2 . 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

3 . 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請 解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。

※解除套繪管制之條件及程序-

1 . 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，依變更後之土地使用規定管理，農舍用途宜配合變更。依變更使用執照程序將農舍用途變更為非農舍使用後，其配合耕地得一併解除套繪管制。

2 . 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，配合依變更使用執照程序調整套繪管制範圍，如屬配合耕地，得逕為解除套繪管制。

3 . 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上，所稱比例符合法令規定者，為農舍用地面積不得超過農業用地面積之10％，農業經營用地面積不得低於農業用地面積之90％，農業用地面積不得低於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序自使用執照刪除。

4 . 申請解除套繪管制者，以農業發展條例89年修正前後已興建農舍之農業用地為對象；農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請；檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定，得免由建築師簽證；農業用地經解除套繪管制者，地方主管建築機關應將解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷註記。

※ 「農業發展條例」及「農業用地興建農舍辦法」之相關規定-

每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。

農地上已興建合法農舍，須先將農地解除套繪，已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。

且農舍起造人與農地所有權人應為同一人，農舍分割須與農地分割一併辦理，因此農舍無法單獨辦理分割。

若是「民國89年1月4日後」所繼承之共有耕地，得分割為單獨所有，不受分割後每人每筆2,500平方公尺的限制。

農舍分割應與其基地併同考量，且須受現行農業發展條例第16條規定之限制，不宜單獨辦理建物分割，以維持農業發展條例第18條第4項『第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。
 

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有意換屋的家庭，可以利用土地增值稅的重購退稅規定，為家庭留下一筆換屋基金，土增稅的規定與所得稅不同，最主要的重點在於，土增稅只有在「小換大」的案件中，才能適用重購退稅，若新購土地價值小於舊有土地價值，便無法獲得退稅。

重購退稅的優惠，用意在於讓新購屋的家庭，不必因為出售舊屋、舊地時的稅負，變成未來換屋的財務負擔，有換屋計畫的人，可以規劃適用重購退稅規定，為自己增加一筆換屋基金。

不過在適用時，必須留意只有「小換大」的案件，才能適用土增稅的重購退稅，舉例，假設有位黃先生賣出原本住家土地時，申報的土地移轉現值為80萬元，繳納土地增值稅5萬元，該地的餘額為75萬元。

原則上，土增稅的重購退稅，是幫換屋族吸收「小換大」過程中的新增成本，可以從三種情況去理解退稅機制，

第一種情況，假設新購土地的移轉現值為90萬，因為新增成本為15萬元（90萬元-75萬元），因此黃先生原本所繳的5萬元土增稅，便可以全額退還。

第二種情況，如果買入土地的移轉現值若為78萬元，因為新增的購地成本為3萬元（78萬元-75萬元），因此稅務局會協助退稅的

部分，僅限於價差3萬元的部分。

第三種情況，要是黃先生新購土地的移轉現值僅72萬元，代表黃先生原本賣掉舊有土地的稅後餘款（75萬元），就足以支付買價，因此不會退稅。

土增稅是針對土地的賣家課徵，主要是對地主持有土地期間的漲價利得課稅，不過若沒有將漲價利得收進口袋，而是基於新購自住房地所需，必須出售舊有房地，這類案例便能適用重購退稅規定。

新聞來源 :https://udn.com/news/story/7243/5604782

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