呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

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市地重劃係依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，按原有位次交換分合為形狀方整的各宗土地後，重新分配予原土地所有權人的行政措施。經重劃後各宗土地不但直接臨路、立即可供建築使用；同時由於重劃區內的公共設施如道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等公共設施用地，都由土地所有權人依照受益比例共同負擔，所以是一種「受益者付費」的開發方式，而且市地重劃可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等），所產生之不公平，所以亦是都市土地比較公平的土地開發方式。

市地重劃除由各級主管機關辦理外，亦可由土地所有權人自行組織重劃會辦理之。

不論公辦或自辦市地重劃，對於公共設施用地的取得皆十分有效，對於可建築用地的供給，也有相當的正面意義，其有效緩和房地產的供需失調，同時也疏緩政府取得、興闢公共設施的財政壓力，亦可平衡都市計畫規劃所產生之不公平，使得都市的整體開發腳步更為健全、快速。　　

辦理市地重劃可提供公共設施用地，節省政府用地徵收補償地價與建設經費，並提供建築用地，促進都市建設發展，健全土地使用分區管制及提高生活環境品質，更能以自辦市地重劃方式，結合政府與民間力量，改善都市環境，創造就業機會。

自高雄市首先於民國47年試辦市地重劃起，台中市於民國54年辦理第1期大智路市地重劃區，臺北市亦於同年辦理松山1期市地重劃區，開啟以市地重劃方式開發都市建設及經濟發展。

迄今陸續完成之市地重劃或促進都市建設發展如林口新市鎮開發及目前最大市地重劃區臺南市第五期新市區市地重劃區(開發面積約605公頃)，或活化土地利用如臺南平實營區，或推動地區經濟發展如臺北信義計畫區及高雄亞洲新灣區等，重劃後各項公共設施完備，改善生活環境品質，提供優質住宅區，成效顯著。

截至109年12月底止台灣地區市地重劃區，總計完成1,091區，總面積17,777餘公頃，取得道路、溝渠等公共設施用地計6,083餘公頃，提供可建築用地面積1萬1,357餘公頃，節省政府建設經費共計1兆817億餘元。至於目前正在辦理市地重劃者計有113區，總面積2,423公頃，可有效促進土地經濟利用與健全都市整體建設發展。

公辦市地重劃及自辦市地重劃兩者有何不同？

市地重劃係由政府主動辦理，於擬具市地重劃計畫書送上級主管機關核定公告滿三十日後實施之；自辦市地重劃，係由土地所有權人得依據內政部所頒「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定自行組織重劃會辦理之。

兩種重劃方式除發動主體不同外，重劃作業程序均無不同。

重劃辦理方式:

土地重劃可分為市地重劃與農地重劃，因本市城鄉發展迅速，工商機能較為發達，幾已無農地重劃之需求，本科業務多以市地重劃為重。市地重劃除由政府主動辦理，並於擬具市地重劃計劃書送上級主管機關核定公告滿30日後實施之外，尚可藉下列兩種方式實施：

1 . 地主申請政府優先辦理-
適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管直轄市或縣（市）政府核准後優先實施市地重劃。

2 . 地主自行辦理-
為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，土地所有權人得依據內政部所頒「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定自行組織重劃會辦理之。

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國人平均壽命越來越長，有民眾在高齡95歲父親過世後，考量兄弟也年事已高，想把繼承權改由下一代子女繼承，沒想到在辦理拋棄繼承後，差點害自己小孩損失慘重。

張先生在父親高齡過世後，因自己和兩位弟弟也已70多歲，與他們商量後，決定全部辦理拋棄繼承，改由下一代子女繼承，免去日後要再辦一次繼承手續。

但在辦理拋棄繼承後，由於三兄弟所生的子女人數不同，大哥只生1個，兩位弟弟各生3個，張先生原以為自己若能繼承1千萬，自己小孩也能繼承1千萬，但按民法法條規定，三兄弟均拋棄繼承權後，由次親等之直系血親卑親屬之三兄弟等7位小孩公同繼承，應繼分為各7分之1，來回之間的差異相當大。

也指出另一個常出現的錯誤，許多年老繼承者，想由自己小孩直接繼承，就自行辦理拋棄繼承權，殊不知第一順序尚有其他繼承人未辦理拋棄繼承權時，自己的繼承權是不會移轉到自己的小孩身上。

以上述案例為例，假設只有張大哥一人辦理拋棄繼承權，繼承權就落到兩位弟弟身上，張大哥的小孩是完全得不到遺產。

新聞來源 : https://estate.ltn.com.tw/article/11403

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航空城機場園區及附近地區第一期的其他搬遷區地上改良物徵收案，內政部土地徵收審議小組今 (7) 日拍板通過，將請民航局與桃市府加強與被徵收的所有權人說明與協議，落實先建後遷等安置搬遷措施，如有需求，所有權人仍可繼續居住至 2024 年 10 月再行搬遷。

內政部說明，桃園航空城機場園區及附近地區第一期區段徵收案，是配合桃園機場第三跑道新建及航空城整體開發辦理，區內土地已於去年 6 月核准徵收，共有 95% 的土地所有權人選擇領回抵價地。

至於地上改良物部分，由於區內面積廣大，地上物種類複雜，為避免查估疏漏，並配合檢討提高補償標準及完備安置搬遷措施，因此與土地分別辦理徵收。全區地上物並分優先搬遷區與其他搬遷區 2 區申請徵收，其中提供安置及重大工程使用的優先搬遷區地上改良物，已在 5 月核准徵收。

內政部今天審查其他搬遷區的地上改良物徵收案，主要因民航局及桃市府於先前辦理公聽會及 184 場協議價購會議時，有 5 成以上民眾表示，希望能儘早搬遷，以比照優先搬遷區享有優先搬遷獎勵金及房屋補助等優惠措施，因此向內政部申請徵收。

內政部表示，本次會議審議的其他搬遷區內現況多作農業使用，目前已有 75% 地上物達成價購的協議。為尊重多數所有權人提早搬遷訴求，兼顧區內補償標準公平一致性，配合搬遷後工程規劃需要，因此，就未能達成協議的地上物審議通過准予徵收。

至於本次徵收的建築改良物，內政部指出，若所有權人在徵收後還有居住需求，仍可繼續住到提供安置住宅或街廓後，在 2024 年 10 月前再行搬遷。

新聞來源 : https://news.cnyes.com/news/id/4673519

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新北市五股更寮地區是捷運環狀線2期各站中，唯一沒納入都市計畫範圍的區域，城鄉局表示，多年前曾有意把更寮列入都市計畫，但逾7成民眾反對，原因都是不滿區段徵收條件。更寮私有地較分散，用區段徵收民眾擔心未來沒地方住，應採專案方式處理。

更寮地區位處疏洪東路以東、國道1號以北，城鄉局曾把更寮與國道1號以南的興珍地區同列「擴大三重都市計畫」。更寮、興珍先天條件類似，用地以農牧為主，私有地約占75.30％，且因面積31公頃較興珍大，也沒有學校、活動中心等設施，違建數量、密度比興珍更嚴重。

城鄉局2013、2014年間多次在更寮舉辦說明會，希望透過區段徵收把更寮列入都市計畫範圍，但有7成2民眾反對，進度因此停滯。

市府想翻轉更寮是好事，當地居民也羨慕蘆洲的熱鬧生活，但區段徵收條件太差，大家還寧願維持現在生活。

照現行區段徵收制度，地主所有權人在市府徵收後平均可分回40％土地，依土地機能會稍有不同，市地重劃則可分到55％，不少地主都對只能分回40％土地感到不滿。

城鄉局解釋，都市計畫用地才適用市地重劃，非都市計畫用地只能以區段徵收方式，因先決條件不同，所以分回的比率也不同。

更寮地主多、土地分散，興珍用區段徵收地主還能分回一定額度，但更寮分回40％，可能有民眾沒地方住，他建議更寮應先和興珍一同納入擴大三重都市計畫，後續再討論是否用專案進行，提高地主同意的可能。

城鄉局透露，以國道1號、二重疏洪道2個重要地標為分界，未來更寮列入擴大蘆洲都市計畫可能性較高，藉由推動擴大三重都市計畫，希望能引發正面效應。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7323/5386168

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新北市新泰塭仔圳市地重劃案第一區（新莊中正路以北地區）申報開工，適逢武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19）疫情三級警戒期間，現場祈福儀式全程遵守防疫原則，並選在戶外空間舉辦。

第一區總面積約276公頃，預計2025年完工，首要重點工項是防汛措施及施作30米道路。

目前廠房還在自動搬遷階段，工程單位將拆除已經點交的建物，並在空地上建工務所，維持工程業務正常運行。

因每年5至11月為防汛期，地政局與新莊、泰山區公所已列管重劃區內易積淹水的三處地點，包括泰山區新北大道五段、民生路以及新生路，要求工程單位預備多台抽水機，也將進行草埤圳清淤；未來公園用地（公七）將設置臨時滯洪池，做為工程期間的防汛整備。

其他重點工項包括區內將開闢數條30米計畫道路、7處臨時停車場及公園滯洪設施，待自動搬遷期過後，將進行現有建物拆除、整地及施工，屆時將公布交通維持計畫，並提前告知周邊居民及用路人。

第二區（新莊中正路以南地區）第一批集中發放補償費、救濟金日前因疫情延期，目前已規劃採通信及線上預約2種申請模式，並以匯款方式發放，將視疫情趨緩後，再通知辦理統一集中發價作業時程。

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3582114
 

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房地合一稅2.0於（1）日正式上路，除了加重課稅之外，為了鼓勵都更與危老重建，稅務認定上優惠較多，資誠聯合會計師事務所指出，所有權人參與都更或危老重建後取得新房地，未來不僅土地部分有機會免稅，房屋部分還能從優計稅。

不論是個人或營利事業，參與都更或危老重建，隨後取得更新或重建後房地並出售時，在房地合一稅2.0的架構中，都可以適用較寬鬆的規定。

首先是土地方面，可回到所有權人原取得土地的日期，判斷是否應適用房地合一2.0，這代表市場上大多數適用舊制的土地，也就是2015年12月31日前取得的土地，參與都更後出售，仍可適用舊制規定，也就是土地交易所得不課稅。

而在在房屋方面，則是以都更後新成屋的所有權移轉登記日為準，雖然會因此適用新制，但可以注意房屋「持有期間」的認定。

根據財政部近期發布的《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，參與都更及危老重建分回的房屋，適用房地合一稅2.0時，其持有期間計算，可以土地持有期間為準，也就是說，原有的舊制房地參與都更，計算持有期間時，一定會超過五年以上，也就能適用較低的15%或20%稅率。

即便是原持有期間未滿五年的房地，參與都更後首次出售，也可適用20%稅率，以上都算是新制針對都更及危老案件的獎勵措施。

參與都更或危老重建，假設個人與建商談得部分現金回饋，這部分價金收入也要應納入房地合一稅2.0當中申報所得。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/5572460?from=udn-referralnews_ch1009artbottom

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財政部終於公布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，主要規範申報相關細節，其中房地取得日、交易日認定是以「完成移轉登記日為準」；預售屋則是以買賣契約簽訂日為準；特定股權交易原則以「交割日」為準。

房地合一2.0自7月起正式上路，財政部表示，房地合一稅2.0對於多數自住、長期持有或非自願性因素交易、參與合建、都更或危老等需在短期內交易房地的民眾而言，即使今年7月1日後才完成所有權移轉登記，仍維持適用10%或20%稅率，不會受到影響。

為了打炒房，財政部推出房地合一2.0修法，快速通過立法院審議，主要延長短期交易時間，持有兩年內出售要課45%稅率，逾兩年、未逾五年適用35%稅率，並將營利事業交易房地，以及預售屋及特定股權交易，都納入房地合一機制。

財政部公告的申報作業要點，主要是釐清稽徵實務所需，針對取得及交易認定日方面，對於房地、預售屋、特定股權等分別有明確規定。

值得注意的是，對於參與都更、危老者，要點明訂，以自地參與分回房屋者，房屋持有期間的計算以土地持有期間為準；此外若以「自住」房屋參與都更危老分回房地，可將已拆除的自住期間合併計算，來判斷是否符合自住優惠稅率要件。

若原本為「非自住」房屋，參與都更危老分回的房地，就是以分回新屋的時間點重新作為取得日，無法像自住一樣與舊屋持有時間合併計算。

在特定股權交易方面，特別再明訂，只要符合前一年內任一日直接或間接持有國內外公司股份或出資額超過一半、50%價值由境內房地構成等兩要件，就得納入房地合一課稅機制，不適用證所稅停徵、或基本稅負制等相關法規。

此外個人特定股權交易的必要費用包含證交稅、手續費等，未能提示費用證明文件，或提出的費用證明金額未達成交價3%者，國稅局會依成交價3%來計算費用，並以30萬元為限；若是營利事業，則依所得稅法及營所稅查核準則規定辦理。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7238/5569355

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建商一屋二賣、捲款倒債，讓住戶付了大筆自備款，房子卻無法交屋，此類糾紛層出不窮，消費者該如何自保？若是購買成屋，最好付款後馬上辦理所有權移轉，預售屋則要注意「履約保證」內容，避免財屋兩失。

 
房地產交易動輒數百萬，若發生賣方一屋二賣，恐讓消費者賠錢又拿不到房子，近期發生建商打出超低自備款，吸引不少人拿現金上門購屋，有人一次付清，有人先付自備款，但事後卻發現建商一間房子打多份契約，涉嫌一屋多賣，且最後捲款落跑，房子根本無法交屋。

購買房屋有分預售屋和成屋兩種，以預售屋來說，現在內政部有制定預售屋定型化契約書範本，就消費者給付的價金應約定「履約保證機制」，例如：不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶保證等。

購買預售屋 務必約定履約保證

主管機關通常會要求建商在預售屋買賣契約中，至少要約定一種履約保證機制，其中，「不動產開發信託」及「價金信託」，是將買方付的購屋價金，專款專用於建商興建房屋所需費用；「同業連帶擔保及公會連帶保證」，是當建商無法交屋時，要求同意保證的建商負責交屋；「價金返還之保證」則是當建商無法履約時，金融機構將消費者已繳款項全部退還。

不過，實務上只有「價金返還之保證」才能真正確保建商倒閉時，消費者可拿回已給付的價金，其他履約保證，消費者仍可能面臨程度不一的風險，建議消費者購屋前要先了解建商背景，選擇知名且有信譽的建商交易，提高購屋保障。

 
成屋一屋二賣 買方可要求損害賠償

至於中古屋或成屋交易部分，賣家與第一位買家簽訂買賣契約，但未到地政事務所登記所有權移轉，之後又將房子賣給其他買家，也是常見的一屋二賣糾紛。

 
若賣家最後是將所有權登記給後者買家，那麼第一位買家可要求賣家解除契約，並返還已付價金，若合約內有違約金條款，可向賣家要求賠償，可要求的損害賠償包括已付的仲介費，或買方已找到承租者所損失的租金收益等，這些都可向賣家要求民事賠償。

為了避免一屋二賣狀況，建議一定要找銀行執行價金信託或價金履約保證，這是最簡單且最具保障的方式，也可在交易完成簽約時，立即辦理房屋所有權移轉登記，或依照土地法辦理預告登記，完成所有程序後，再由出賣人出具同意書辦理塗銷限制登記。

新聞來源 : https://estate.ltn.com.tw/article/7009

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蓋農舍，要注意農地取得年份，2000年1月28日《農業發展條例》修正後，規定農地面積須超過0.25公頃（約756坪），且地主（稱為「新農」）須在農地縣市設籍及持有土地2年以上，才可以蓋農舍，而且，農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。

* . 農地蓋房子算是農舍嗎？

依照《農業發展條例》規定，只有農民才可以申請興建農舍，而目前具有以下三種資格之一就算是農民：

1. 有加保農民健康保險者。

2. 全民健康保險第三類保險人，如農會、水利會會員，或是年滿15歲以上的農業工作者。

3. 申請興建農舍時，檢附農業生產佐證資料者。

* . 除符合農民的資格外，申請興建農舍還要符合以下條件：

1. 申請人須年滿20歲，或未滿20歲但已結婚者。

2. 須符合農用地面積不得小於0.25公頃。

3. 農地所在地和農民戶籍地需在同一縣市，且土地取得和戶籍登記均需滿2年。

4. 申請人無自用農舍。

5. 申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確實供農業使用及屬於未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

除了興建農舍有限制條件外，在自有農業用地興建農舍有滿5年才能移轉的限制，但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

了解這些《農業發展條例》的相關規定非常重要，因為出售的標的物必須符合條例的規定，才算是法律上認可的「農舍」，進而適用稅法上的優惠規定。

* . 農地要繳地價稅？

土地所有人持有土地期間，必須繳納地價稅或田賦。課徵田賦的要件為「農地農用」，興建合法農舍仍算是農地農用，要課徵田賦，不課地價稅。由於田賦已於民國76年停徵，目前仍未恢復。

不過，若農舍變更為營業用或增建房舍、圍牆、景觀等與農業經營無關設施，就不符合「農用」的要件，此時農地也要課地價稅。

* . 農舍要繳房屋稅？

房屋稅是以定著於土地上的各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。農舍也是房屋的一種，原則上仍屬於房屋稅課稅範圍，但視房屋實際使用情形決定是否應繳房屋稅。

農舍如果是「專供飼養禽畜之房舍、培植農產品的溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍或專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等作農業使用的房屋」，就可依《房屋稅條例》第15條規定申請免徵房屋稅；但如果農舍是「供營業、住家使用或空置時」，仍應課徵房屋稅。

* . 出售農舍要繳所得稅，出售農地可不繳土增稅及所得稅

無論何時取得、出售農舍，交易所得均適用舊制課稅，將房屋交易所得計入綜所稅；而個人移轉農用農地給自然人，或依法律變更為非農業用地，如符合《農業發展條例》第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅，另經地方稅捐稽徵機關核准以後，土地交易所得稅免納所得稅。當然，若有交易損失，也不適用個人土地交易損失減除的規定。

出售農地無論有無漲價，應先向縣市政府或鄉鎮市公所申請「農業用地作農業使用證明書」，並向地方稅務局申請不課徵土地增值稅，取得「土地增值稅不課徵證明書」後，其土地交易所得始免納所得稅。

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依據都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵贈與稅。 

只有贈與給自己的配偶、子女或孫子女等直系血親，方可適用免稅之規定。

說明，申報贈與稅時，公共設施保留地價額仍需列入贈與總額計算贈與價值後，再從「扣除額」這一欄以同樣的金額減除。

贈與農地及公共設施保留地 稅負大不同

依農業發展條例第38條第2項及遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定，贈與農業用地免徵贈與稅之條件有二，需作農業使用之農業用地，且贈與對象是民法第1138條之繼承人，即直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母等，才可免徵贈與稅；另依據都市計畫法第50條之1規定，贈與公共設施保留地予配偶及直系血親，也可申請免徵贈與稅；但贈與對象是兄弟姊妹則不能免稅。

贈與農地與民法第1138條之繼承人主張免徵贈與稅者，應檢附取得農業主管機關核發「農業用地作農業使用證明書」並列為不計入贈與總額財產申報；贈與配偶及直系血親公共設施保留地主張扣除者，則應檢附都市計畫主管機關核發土地使用分區證明並計入贈與總額後，再列報等額之扣除額扣除。  　

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