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#收購-樹林堤防新生地.區段徵收

#收購- 道路用地,學校用地,綠地,農地,建地,公共設施保留地.

停滯逾4年的板橋浮洲通盤檢討案，經地方民意反應再啟動，在市府團隊多次地方會談溝通討論，於110年8月20日經新北市都市計畫委員會第132次會議審議通過，後續將提送內政部都市計畫委員會審議，並於審議通過後啟動區段徵收作業，以兼顧民眾權益及地方發展。

為能兼顧地方發展及民眾意見，推動板橋浮洲通檢案期間市府充分落實民眾參與，經多方諮詢實際了解在地需求後，板橋浮洲通檢計畫於108年重新啟動，並提出修正方案內容，更多次召開地方座談會向持續關心地方發展的議員、里長及民眾說明溝通調整規劃內容，自再行公開展覽迄今共召開13次新北市都市計畫委員會專案小組會議，期間亦安排陳情人參與會議表達陳情意見。

另民眾所關心的大觀路一段28及29巷社區排除區段徵收範圍、道路系統調整減少拆遷、古蹟與宗教信仰保存及既有工廠輔導等相關議題，新北市都委會已就民眾所提陳情意見妥為處理獲得初步共識。

城鄉局指出，板橋浮洲都市計畫面積共計278.50公頃，本次修正後計畫內容，區段徵收範圍面積103.29公頃，透過整體開發預計取得公共設施用地共58.54公頃，其中包括9.69公頃之公園、綠地、廣場等開放空間類型之公共設施，並配合板泰輕軌重大建設規劃預留場站、路線用地，期望提升板橋浮洲地區生活環境品質及提供便捷的交通系統。

城鄉局表示，主要計畫經110年8月20日新北市都市計畫委員會第132次會議審議通過，後續將提送內政部都市計畫委員會審議，未來透過區段徵收作業，將可翻轉浮洲市容，營造出更優質的宜居空間。

新聞來源 : https://today.line.me/tw/v2/article/3xln5P?utm_source=lineshare

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今年7月上路的預售屋實價登錄查詢系統出現六大漏洞，由於新制未要求申報方主動申請變更，又以「換約不需更正資料」、「預售屋合約解約，原登錄價格不用撤銷」兩大缺失最離譜；專家指出，若不「校正回歸」，不僅恐淪為墊高建案房價的工具，更會推民眾「入坑」導致錯估行情。

實價登錄2.0系統是揭露預售屋行情，但上路一個多月來，顯而易見的缺失就有六大部分，其中又以「換約後不需更正資料」、「解約後原登錄資訊不用撤銷」兩項最誇張；由於政府並未要求申報方主動申請變更成交資料，預售合約只要換約、解約退戶後的新資料，在「交屋前通通不用重新申報」，交屋後再備註轉售成交價就可。

一般來說，購買預售屋後，需在交易30日內登錄資料，一旦預售屋「首次」實價登錄後，即使該戶換約、轉手，按照規定，申報方僅需在「交屋階段、再備註轉售成交價」，過程中建案歷經二、三年興建期就成為無人可管的作價空窗期，不僅交屋前的預售轉手資料全被「蓋牌」，更為有心人士作價大開方便之門，讓民眾錯估建案行情。

據悉，市場盛傳已有部分業者找「暗樁」作價之潛規則，先以高價登錄、之後再退戶，為建案行情定錨；一旦民眾誤信價格，但房價早就「定錨」，這麼大的缺失不僅存在實價登錄2.0版，連上路長達九年的1.0版也有類似這種情形，若漏洞不補上，原先要幫民眾「解盲」預售屋行情的系統平台，反而會讓消費者更「盲」然。

若政府有心要杜絕買賣雙方合意「作價」弊端，就要讓其中一方動機消除才能達到目的，像是美國的實價課稅方式就相當有效，一旦房價作價、墊高，對買方來說是不利的，因需繳更多持有稅，直接阻絕、扼殺其中一方的動機，就不用疲於奔命的從下游、嚴厲稽查，也能大幅降低市場作價情形。

預售屋實價登錄系統上路一個多月，六大漏洞包括「換約後不需更正資料」、「解約後原登錄資訊不用撤銷」，「建案改名後更名前資料無法銜接、查詢」，「實價1.0、2.0兩大版本無法串接」、「住宅一樓之店面或透天店面行情無法單獨查詢」、「特殊產品交易，如約定專用露臺、庭院等，無特別載明」，不僅造成預售屋房價嚴重失真，更讓預售屋揭露資訊大混亂。

新聞來源 : https://house.udn.com/house/story/5886/5739912?from=udn_ch2_menu_v2_main_index
 

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許多人有換屋需求時，都會聽到「重購退稅」這個名詞。所謂重購退稅，是指賣掉舊有住宅並買新的住宅，只要符合條件就能夠退稅；但提醒，部分常見的買賣模式並不符合退稅要件，例如「丈夫賣掉名下婚前的房子，改以妻子名義買新房」、「沒有設戶籍」、「新買的房子土地價值較低」、「預售換約」等。

為了避免民眾因為被課稅，賣房子所得不夠買新房子，財政部說明，只要是「重購自用住宅用地」，就可申請退回賣出舊屋時所繳納的土地增值稅。

不過，重購退稅有幾項條件:

第一，原有的房地產必須符合「買賣之前一整年都沒有出租或營業情形」。

第二，土地上有房屋，該房屋必須是土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有，並設戶籍在這戶房屋內。

第三，買賣需為同一人，也就是誰賣掉，就要用同一人的名義重購；最後，新購土地上的房屋也必須是土地所有權人、配偶、直系親屬所有，且同樣應辦戶籍登記，也不可以有出租或營業行為。

另要注意的是，若要享受重購退稅，必須在2年內完成買賣，而當都符合以上條件，新買房屋的土地移轉現值總額，仍必須超過舊屋的移轉現值總額，也就是「扣除繳納土增稅後有餘額」，才能退稅。此外，在該筆土地買入後5年內，都必須作為自用住宅且有戶籍登記，不能改變用途、出租、遷出戶籍、移轉他人（包括夫妻間贈與），否則就會被追繳原退還的土增稅。

盤點常見但卻不符合退稅條件的買賣模式，由於出售原土地及購入新土地的所有權人須為同一人，也就是說，如果是賣掉丈夫原本名下的房子，再以妻子名義買新房子就不能退稅；其次，常有民眾購屋後卻忘記設籍，也不符資格；市場上時有所聞的「預售屋換約」，因為預售屋房子還沒蓋好，土地也還不是購買人所持有，自然無法設籍，當然也不符合條件。

新聞來源 : https://today.line.me/tw/v2/article/2okBge

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新北市中和區秀朗橋北側有一塊4.26公頃的土地，過去因多數面積位於河川治理線內，開發懸宕多年，經濟部水利署2019年修正河川用地範圍後，新北市政府積極推動區段徵收案，將於 7、8日 上午10點，在中和地政事務所4樓會議室進行土地協議價購，若程序順利，預計明年4、5月動工。

秀朗橋北側開發案範圍東至新北環河快速道路、西至成功路97巷及環河東路四段、南至秀朗橋頭、北臨環河東路四段及新北環河快速道路口，面積約4.26公頃，都市計畫2020年12月3日發布實施，抵價地比例暨公益性及必要性今年6月25日經內政部審議通過。

9月7日及8日將說明協議價購流程與方式，再確認土地及地上物所有權人協議價購意願、聽取意見，總計區內所有權人188人，地上物7間，其餘為農林作物，後續將舉行區段徵收公聽會，再將區段徵收計畫書報請內政部核准，預計明年初公告，展開自動搬遷與發放補償金作業，最快明年4、5月動工。

全區現況為私人停車場及菜園等，開發後將有2.08公頃住宅區，消防用地0.09公頃，其餘為公共設施用地，包括公園、綠地、廣場兼停車場用地與道路等，提升生活環境品質。

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3662115

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財政部指出，今年底將檢視各稅目免稅額、課稅級距與扣除額等，若物價較前一次調整年度漲幅達標準，將提高減稅額度。據了解，以遺贈稅、綜所稅免稅額最有機會調漲，贈與稅免稅額有望從220萬元提高到242萬元、綜所稅有機會從現行8.8萬元提高到9.1萬元，最快111年上路。

綜所稅免稅額若提高3千元，依綜所稅率20％試算可多減稅600元。而贈與稅免稅額提高22萬元，以贈與稅率20％而言約額外減稅4.4萬元。

另外，遺產稅免稅額1,200萬元也有望提高到1,320萬元，而年滿70歲以上長者現行綜所稅免稅額13.2萬元有機會提高到13.6萬元。

依遺贈稅法、所得稅法規定，其免稅額、課稅級距與扣除額等標準是依物價如實調整。遺贈稅部分，若物價距上次調整年度漲幅達10％適度提高減稅額度，多為十年調整一次；而綜所稅物價漲幅標準為3％，因此多為三到五年調高一次。

我國遺贈稅免稅額度上一次調整為民國98年，當時將贈與稅從111萬調升到220萬、遺產稅從779萬調漲到1,200萬，但98年至109年物價漲幅約9.42％、已相當接近調整門檻，加上110年上半年消費者物價指數（CPI）年增率為1.47％，若110年下半年物價未跌，幾乎可確定年底將達標調整門檻，遺贈稅免稅額有望提高。

依提高10％試算，贈與稅、遺產稅免稅額分別從220萬元、1,200萬元提高到242萬元、1,320萬元。

另外，其他有機會調漲的減稅工具還有綜所稅免稅額、課稅級距及退職所得免稅額度，前次調整為106年，而106～109年物價累計上漲幅度達2.61％，離調整門檻3％也相當接近，若物價漲幅順利達標，財政部最快會在110年底宣布調高、111年上路、112年報稅適用。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/502473.html

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財政部近日公告函釋指出，2016年後受贈取得房地適用房地合一制，惟受贈時需繳土增稅、契稅，屬於取得房地的必要費用。財政部也認定，未來屋主出售適用房地合一稅制的受贈房屋時，可將過去所繳契稅、土增稅款項列為費用減免房地合一稅負。

為有效抑制我國短期炒房情況，立院今年上半年三讀通過房地合一2.0條文，設定自今年7月1日上路，針對持有不動產兩年內交易情形課徵45％所得稅率、二到五年為35％，五年以上為20％，十年以上則為15％。

過去有民眾刻意高報公告土地現值，將房地交易多數金額集中在土地，房屋價值則較低，等於讓部分房地合一稅基從45％稅率降為10％，也有虛報各項成本費用以抵稅者。因此房地合一2.0也設置防堵機制，針對土增稅部分與推計費用率設定土地漲價總數額、費用率3％（最高30萬元）等上限。

依照我國的稅法規定，不動產移轉不只是買賣，還有贈與、遺產等方式。如果採買賣方式，土增稅率為10％～40％（買賣可適用一生一次、一生一屋優惠稅率）由賣方負擔，契稅6％則為買方承擔。遺產方式僅課遺產稅，免課土增稅與契稅。

惟近年不少父母規劃贈與子女不動產，父母若單一年度贈與財產超過220萬元需課徵贈與稅10％～20％。而子女在受贈時，還要負擔土增稅20％～40％、契稅6％。

財政部討論後定案，考量到受贈情況時土增稅、契稅為取得房地的必要成本，依房地合一規定屬必要支出費用，因此可列成本抵減房地合一所得，進而減稅。

舉例來說，A在2020年贈與1千萬元不動產給獨生女C，減除220萬元贈與免稅額後適用10％贈與稅率，A要負擔贈與稅78萬元，C需負擔該筆不動產的土增稅與契稅約50萬元。未來C出售不動產時，房地合一所得可減除該筆50萬元費用，僅就剩下所得計稅。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/494989.html
 

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新北市土城彈藥庫遷移後，中央希望規畫成司法園區，新北市政府配合中央辦理擴大土城都市計畫，內政部都市計畫委員會昨天審議通過，取得司法園區、土城清水交流道用地，未來新北地檢署、新北地方法院、台北看守所都會遷入土城彈藥庫原址，另國道3號北土城清水交流道用地將於後年交給交通部高公局開發，解決當地交通壅塞問題。

土城彈藥庫周邊早期是軍事管制區，軍方遷移後解除禁建限制，政府希望能整併成土城司法園區，全區面積84.07公頃，其中區段徵收面積64.84公頃。

計畫中的司法專用區為8公頃，可供新北地檢署及新北地院進駐，另外住宅區有14公頃、商業區5公頃，還有14公頃為機關用地，提供矯正機關遷入，15公頃則為國3用地；另外，園區內的德霖科技大學及部分公園、停車場用地、變電所等將不會更動。

內政部審議後有調整部分內容，所以市府年底會再辦一次公展，待內政部核定後，明年開始區段徵收；最主要的是新北地檢署、新北地院遷移仍須中央規畫，至於國道交流道用地可於後年就交付交通部。

當初有民眾要求市府將土城和平路以南的非都市計畫土地排出開發範圍，市府評估後決定不納入計畫範圍，留給民眾繼續維持原本的農業使用。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7323/5713184
 

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* 什麼是土地增值稅-

土地增值稅是針對在土地所有權移轉時，按照土地漲價總數額（=在土地上耗費的所有成本-土地賣價收入）採用漲價倍數累進稅率（漲價越多稅率越高）計算繳納的一種租稅。

所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。 土地所有權移轉時：已規定地價之土地，於所有權移轉時，應按土地漲價總數額徵收土地增值稅。

* 在土地上耗費的所有成本認列項目：

-改良土地費用

-工程受益費

-土地重劃負擔總費用

-因土地使用變更而無償捐贈作公共設施用地其捐贈土地之公告現值

* 什麼時候要課土地增值稅-

在房地合一稅法通過之前，針對賣房產所獲得的利潤是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅；是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵所得稅。

因為房地合一稅是在 2016 年後才正式施行，所以要課稅的標的為同時符合於 105 年 1 月 1 日以後取得 & 在 105 年 1 月 1 日以後出售的房屋、土地。

範圍區間中（也就是 105 年 1 月 1 日前）取得的不動產，該怎麼課稅？就是回歸所謂的雙軌制度，針對土地的利潤課徵土地增值稅；對於房屋的利潤課徵所得稅。

* 土地增值稅怎麼算-

土地增值稅

＝土地漲價總數額 × 稅率

－累進差額

－長期減徵

－增繳地價稅額

－依法減徵稅額

* 土地漲價總數額-

所謂土地漲價總數額就是把「賣掉所得的錢」扣除在「土地上所有耗費的成本」。

土地漲價總數額

＝申報土地移轉現值

－原規定地價或前次移轉現值×（台灣消費者物價總指數／ 100 ）－( 改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)

* 稅率-

土地增值稅是用漲價倍數來決定稅率的（累進稅率制度），也就是土地漲價越多稅率的層級就會越高，跟一般所得稅的稅率決定方式是一樣的。土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是 20 ％、 30 ％、 40 ％，如果是自用住宅用地的話，稅率為 10% 。

所以當土地漲價總數額「超過」原規定的地價或前一次的移轉現值時，超過的部分就會依照超過幅度對應到相對應的土增稅稅率。

土增稅的稅率也不是全部，除了考量超額的部分之外，也會因為所持有的時間有所減免，一般來說持有時間越長，減免的比例越大。

* 土地增值稅的課徵

一、    課徵範圍：
　    
１.    土地所有權移轉時：已規定地價之土地，於所有權移轉時，應按土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。

２.    設定典權之土地：已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依法預繳土地增值稅。出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。

二、    土地增值稅納稅義務人
　    
１.    有償移轉時 : 納稅義務人為原所有權人。例如：買賣、交換、政府照價收買或徵收。

２.    無償移轉時 : 納稅義務人為取得所有權之人。例如：贈與或遺贈。

３.    設定典權時 : 已規定地價之土地設定典權時，出典人須預繳土地增值稅，納稅義務人為出典人。
 

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* 何謂耕地-

指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

* 耕地分割-

每宗耕地分割後每人所有面積必須達到0.25公頃，否則不可以分割，這是耕地分割的基本原則。

* 耕地面積未達0.25公頃的，卻特別通融准許分割的情形有哪些-

(一) 因買賣、交換、贈與或共有物分割時，可以將現有耕地與鄰接耕地合併分割；或土地所有權人完全相同的二筆鄰接耕地，得為合併分割。

符合這兩種情形的耕地合併分割，雖沒有申辦次數的限制，但是必須注意，合併分割後耕地筆數不能超過合併分割前的筆數，換句話說，這類型耕地合併分割的條件是不能增加耕地筆數。至於所謂「鄰接耕地」，也有條件限制，必須是地段相同、界址相連、使用分區及使用性質均相同的耕地。　

(二) 耕地部分依法變更為非耕地使用時，可以申請將變更為非耕地使用的部分，分割出來，成為另一筆地號土地。　

(三) 共有耕地部分依法變更為非耕地使用時，除了依法變更為非耕地使用的部分，可以按照前述規定予以分割成另一地號外，其餘未依法變更為非耕地部分，如屬於共有分管者，共有人可以檢附協議書，協議維持共有或分割為單獨所有。　

(四) 89.1.28（含）以後所繼承的耕地辦理分割時可不受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過繼承人人數。　

(五) 89.1.27（含）以前已經是二人（或多人）共有的耕地辦理分割時可不受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過共有人人數。　

(六) 耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止租約的耕地。　

(七) 非屬農地重劃地區的耕地，如變更為農路或水路使用，在依法先完成變更用地編定類別為道路用地或水利用地後，可以申請分割。

(八) 其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要，經中央目的事業主管機關專案核准者。

* 農地重劃的耕地，若申請分割，哪些限制？

耕地位在已辦理農地重劃地區範圍內，辦理分割時，不受最小坵塊土地短邊十公尺的限制（有關最小坵塊土地短邊十公尺的限制，請參考農地重劃條例施行細則第三十四條）。但是為維護農地重劃成果，耕地合併分割不得破壞已完成規劃之農水路系統。

* 執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設等需要，可以申辦耕地分割嗎？

一、依據農業發展條例第十六條第一項第七款規定，因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，可以申請耕地分割。

所謂執行土地政策及農業政策，係指下列事項：　
（一）政府辦理放租或放領。　
（二）政府分配原住民保留地。　
（三）地權調整。　
（四）地籍整理。　
（五）農地重劃區之農水路改善。　
（六）依農業發展條例核定之集村興建農舍。　
（七）其他經中央主管機關專案核准者。

二、前述第三款所稱「地權調整」，指政府辦理土地法第一編第五章所規定有關地權調整政策之事宜，而有辦理分割必要者而言。

例如耕地所有權人為了耕作上的便利或經營管理上的需要，申請將毗鄰之數宗耕地連件辦理合併分割者，在合併分割後之耕地筆數並未增加原則下，可以受理申辦。但是如果所申請之耕地，位在重劃區內，必須合併分割後的耕地能直接鄰接灌溉、排水設施及農路，才准許分割。

三、如果兩筆不同所有權人的毗鄰耕地，打算在每人所有面積不變，耕地筆數不增加及耕作便利的前提下，協議耕地位置互易，以連件方式向地政事務所申辦耕地合併、分割及共有物分割登記，由於並不違反農業政策，地政事務所應予受理。

四、政府實施耕者有其田政策放領耕地時，以「戶長」或「家屬一人」名義代表承領耕地，但實際上係由多人分戶分耕分管的耕地，如果申請分割為單獨所有者，基於放領耕地屬土地政策之執行，准予辦理。

五、抵繳遺產稅的耕地，如分割後各筆耕地面積未達0.25公頃，不得分割。

* 耕地登記-

農業用地包括市計劃法劃定的農業區和保護區，以及區域計劃法劃定耕地，其中都市計劃內的農業區和保護區是可以以公司名義登記。

但至於區域計劃法劃定的耕地，除了農企公司農業團體外，只能以私人名義登記。

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