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※ 債權人-
就是有權利討債務的人，就是借錢給別人的人，俗稱是債主 ，但並不一定有抵押權。債權人主要是指預付款者，有權請求他方為特定行為的權利主體，是指那些對企業提供需償還的融資的機構和個人，包括給企業提供貸款的機構或個人(貸款債權人)和以出售貨物或勞務形式提供短期融資的機構或個人(商業債權人)，一般是由契約支持的。 

※ 債務人-
就是向債權人借錢的人，有還款義務。指根據法律或合同﹑契約的規定，在借債關係中對債權人負有償還義務的人。債務人是指欠別人錢的實體或個人。債務人也可以成是買方，而對應的債權人可以理解成賣方。債務人可以是公民，可以是法人，國家作為民事主體出現時也可以具備債務人的資格。

※ 抵押人-
指為擔保自已或他人履行會債務，而向債權人提供抵押物擔保之。可為債務人本人，或是任何第三人，只要把有價物拿去抵押，例如不動產，即是抵押人。

※ 抵押權人-
即持有抵押權的人，通常就是債權人。抵押權人參與分配債權時，優先於一般普通債權人，就該不動產賣得價金，有優先受償之權，分配有剩餘，才輪得到一般債權人。而且設定第一順位的抵押權人，優先於後順位的抵押權人。依據民法，就是指對債務人享有債權，並且可以在債務人不履行債務時，向法院要求拍賣抵押物，優先受清償權力的人。

※ 抵押權人的權利-

一，清償優先權：

抵押權人參與分配債權時，優先於一般普通債權人，就該不動產賣得價金，有優先受償之權。法院拍賣所得的價金進行多位債權人分配時，所有債權人並非同等地位，要抵押權人分配有剩餘，才輪得到一般債權人。而且設定第一順位的抵押權人，優先於後順位的抵押權人。

二，取得法拍裁定-執行名義：

聲請法院拍賣抵押物的裁定確定書，可做為查封拍賣的依據（即執行名義）。
裁定拍賣的裁定書，是可聲請強制執行的各種執行名義之其中一種，且裁定拍賣抵押物屬非訟事件，特別是第一順位的抵押權人聲請裁定時，幾乎法院皆會核准同意，更不用擔心其他債權人提出拍賣無實益等異議，處理過程省時又省力。

它不像判決確定書，需經過冗長的訴訟程序，而且需判決勝訴方可取得拍賣的權利。有了第一順位，抵押權人要確保債權的程序，簡便很多。

三，抵押物有多個抵押順位時：

只要抵押擔保物存在，抵押權未塗銷，債權人的債權都能獲得保障。即使借款人因其他債務，被其他債權人查封扣押不動產，抵押權人參與分配時，都可以依設定順位，安全地獲得債務的清償。

就算是不動產已過戶移轉至他人名下，只要抵押權的債務尚未清償塗銷，沒有取得抵押權人同意書，抵押權的效力就仍繼續存在於該抵押物上，就算所有權轉移也不影響抵押權。

若不動產再發生買賣、借貸等債權，也只能設定第二順位或其他後順位抵押權（即俗稱的二胎、三胎），第一順位的抵押權人的權利，仍不受影響。

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※ 普通抵押權-

為擔保物權之一種，是指債權人對於債務人或第三人提供的不轉移占有而作為債務履行擔保的財產，在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，得就該財產得價值優先受償的權利。

依民法第880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」簡言之，抵押權人的抵押權所擔保的債權，如遇上時效消滅，依法仍可於「五年」內實行抵押權，但是如已超過「五年」，則該抵押權依法即消滅不得再行使。

※ 最高限額抵押權-

指抵押人與債權人間約定債權人對於債務人就現有或將來可能發生最高限額內之不特定債權，就抵押物賣得價金優先受償為其特徵。

民法第881-1規定：「稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。 最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。基於票據所生之權利，除本於與債務人間依前項一定法律關係取得者外，如抵押權人係於債務人已停止支付、開始清算程序，或依破產法有和解、破產之聲請或有公司重整之聲請，而仍受讓票據者，不屬最高限額抵押權所擔保之債權。但抵押權人不知其情事而受讓者，不在此限。」

民法第881條之15規定：「最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」，也就是說，最高限額抵押權人的抵押權所擔保的債權，如已遇時效消滅，最高限額抵押權人依法仍可行使抵押權，拍賣抵押物；但是如已超過「五年」，則該債權不再屬於最高限額抵押權擔保的範圍，但最高限額抵押權仍繼續存在，因爲它所擔保的債權還有繼續發生的可能性 。

※「最高限額抵押權」和「普通抵押權」最大的不同在於，「普通抵押權」是針對現在發生之債權，而且只能持續清償置完畢為止，若於抵押權存續期間要再增借，則需設定第二順位抵押權；而「最高限額抵押權」除現在發生之債權外，並包含將來所發生之債權，且在「最高限額抵押權」之範圍及存續期間內，皆可繼續增借。

※  共同抵押權-

1 . 指為擔保同一債權，以數不動產為標的，所設定的抵押權，又稱為總括抵押權。抵押權人得就各個不動產賣得之價金，受債權全部或一部之清償。

2 . 共同抵押權的數抵押物非屬同一人所有時，於抵押權實行時應符合以下原則：

(1) 先就債務人之抵押物賣得價金受償。

(2) 各抵押物內部對分擔債權金額之合理計算。

(3) 抵押物賣得價金超過所擔保之債權額時，各抵押物內部對分擔債權金額之合理計算。

(4) 各抵押物異時拍賣時之求償或承受。

※ 權利抵押-

又稱準抵押權。像是地上權、農育權、典權這類的用益物權具有經濟價值，也可作為抵押權的標的。
 
※ 抵押權順序-

抵押權次序之調整，民法第870-1條規定：抵押權順序也叫抵押權的次序，是指同一財產上有數個抵押權時，各個抵押權人優先受償的先後次序。 先順序的抵押權人，優先於後順序的抵押權人受償，後順序的抵押權人就只能在先順序抵押權人受償之後的抵押物價值餘額中得到受償。 同一順序的抵押權人則按照各自債權額的比例進行受償。

調整優先受償分配額時，其次序在先之抵押權所擔保之債權，如有第三人之不動產為同一債權之擔保者，在因調整後增加負擔之限度內，以該不動產為標的物之抵押權消滅。但經該第三人同意者，不在此限。

※ 「普通抵押權 」與 「最高限額抵押權 」 之最主要區別：

1 . 法律性質不同：

(1) 普通抵押權：稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。

(2) 最高限額抵押權：稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。

2 . 債權金額確定與否不同：

(1) 普通抵押權：債權金額於設定時已確定。

(2) 最高限額抵押權：債權金額於設定時尚未確定。

3 . 抵押權人之次序權內涵不同：

(1) 普通抵押權：其抵押權人有次序讓與、拋棄、變更之處分權利。

(2) 最高限額抵押權：其抵押權人僅有次序變更之處分權利。
 

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※ 塗銷登記之意義-

土地登記規則第143條 : 依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。

※ 塗銷登記之原因-

1.拋棄：係土地登記名義人之單獨行為，非以物權移轉予他人，而使其物權歸於消滅之法律行為。例如，私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國有之登記。

2.混同：指二個以上無併存必要之物權，同歸於一人所有，謂之混同。例如，同一物之所有權及其他物權歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅；例外，如該他項權利之存在有法律上之利益時，則視為不混同。

3.終止：當事人得依民法相關規定，踐行相關法定程序終止地上權或農育權等權利，使該權利向將來發生消滅之效力，故已登記之土地權利因終止而消滅時，當事人應申請塗銷登記。例如，地上權或農育權人未依設定目的及約定使用者，土地所有人得申請終止之塗銷登記。

4.存續期間屆滿：期限，於物權之效力，指物權之存續，繫於將來確定之事實而發生或消滅。所謂存續期限屆滿，即指附終期之物權，該物權於期限屆滿時消滅。例如，定有存續期間之永佃權、不動產役權、地上權、農育權等因存續期間屆滿而申請塗銷登記。

5.債務清償：即擔保物權消滅上之從屬性，依民法307條之規定：「債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅。」蓋擔保物權需從屬於債權而存在，故因債務清償而消滅。例如，債務清償，債權歸於消滅，抵押權自亦隨之消滅。

6.撤銷權行使：撤銷權屬於形成權，係單獨行為。狹義而言，指已登記之土地權利有瑕疵，經撤銷權人撤銷後，土地權利歸於消滅；廣義而言，尚須經法院確定判決。例如，已登記之土地權利，純屬登記機關之疏失而錯誤之登記，登記機關得報經於直轄市或縣(市)地政機關查明核准後塗銷之。

7.法院確定判決：指已登記之土地權利，因涉及私權爭執，經法院確定判決而失其效力。

例如，不動產物權經法院確定判決，失其效力。

※因拋棄申請塗銷登記時，存有他項權利時之處理方式-

因拋棄申請登記時，有以該土地權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記。

※ 抵押權如何塗銷-

抵押權塗銷同意書，凡已登記之抵押權，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等，使抵押權消滅時，應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同下列應備文件向不動產所在地之登記機關申請塗銷登記。

抵押權塗銷分為兩種：金融機構抵押權以及私人抵押權。

1 . 金融機構抵押權塗銷：

a. 申請人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。

b. 委託代理人辦理：除準備以上證件外，代理人請帶身分證正本及印章。

2 . 私人抵押權塗銷：

a. 抵押人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書（蓋妥印鑑章）、他項權利證明書、抵押權人印鑑證明、抵押權人身分證明文件、申請人之身分證明文件。

b. 債權人（抵押權人）親自辦理：抵押權人身分證明文件、抵押權人印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。

c. 委託代理人辦理：除以上證件外，代理人請帶身分證正本及印章。

債務清償完畢，拿到債權人所提供的相關證明文件，請儘早向地政事務所辦理抵押權塗銷登記，以免影響自身權益。

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土城司法園區明年即將開始區段徵收，今上午立法院內政委員會邀集中央及地方機關到現場現勘，討論金城交流道以及司法園區興建、遷址過程，不過現場有居民手持標語抗議徵收，表示一家四代均居住於此，數十年來家園因徵收被切割四分五裂，「期盼官員徵收土地外，對於人民苦難也能於內心對話。」

土城看守所70年前從博愛特區遷移現址，經多年演變，當時未開發的土城如今高樓林立，當地居民對於遷移看守所聲浪始終未停，加上新北地檢地院建物空間不足、土城交通流量遽增等因素，土城彈藥庫軍方遷移後解除禁限建管制，政府規劃於彈藥庫現址改建為司法園區，劃設84.6公頃計畫範圍，並將北土城交流道5.11公頃一併納入區段徵收。

今天上午立法院內政委員會會同內政部、法務部、新北市府等中央及地方機關至現場勘查，為明年開始的區段徵收作業進行相關會議。而當地居民聞聲到達現場，手持抗議標語認為政府徵收未有必要性。

當地居民張先生表示，家族約有20人仍在此居住，祖傳的四合院靠近土城金城路，並非在司法園區專用區內，卻也被劃設為商業區一起徵收。他說，從曾祖父時代擁有一甲土地，57年前被軍方強制徵收做為彈藥庫收走大半、40年前開發北二高又被增收4分地，到目前家族僅剩1分半的土地還要被面臨徵收，他痛心疾首說「把我家土地當提款機，視人民土地為俎上肉公平嗎？」

另外，當地居民儲太太約8年前住家遭淹水損壞，拿出畢生積蓄並貸款600萬元，3年前獲得新北市府核發建照蓋房準備安養老年，現今房子終於即將完工，但又碰上房子被劃入區段徵收範圍，讓她欲哭於淚。

新北市城鄉局表示，由於司法園區計劃案目前正進行公開展覽，民眾陳情的意見，城鄉局都會幫忙轉達並納入都市計畫委員會的程序中進行審議。 

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7323/5982553?from=udn-ch1_breaknews-1-cate3-news

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※ 私設通路-

若基地內建築物的主要出入口或共同的出入門廳，並沒有直接面臨或連接到建築線，可以直通道路時，就必須設置私設通路，以連接各棟建築物的主要出入門廳可以通達道路。

私設通路設置的目的，除了為使建築物主要出入口能連通至道路，同時也是為了在緊急救災及消防事件發生時，可以立即通達基地內的所有建築物入口；因此基於安全考量，私設通路必須確保其通路之順暢及使用無礙，不應設置階梯等障礙性設施，尤其不能把私設通路作為庭園景觀的一部分使用，而設置花台水池等，一旦發生緊急事故時，責任歸屬恐怕很難釐清，更會造成無法彌補的損失。

※ 「私設通路」之認定說明-

（一）建築基地外「私設通路」部分，建築基地應與建築線相連接，其有未連接者，應得以私設通路連接後建築。各直轄市、縣（市）政府於建築管理規則（自治條例）定有明文，是建築基地以私設通路連接建築線申請建築者，該通路為建築基地外之「私設通路」，非屬建築基地之一部分，自非屬建築法第11條所稱之「法定空地」。

（二）建築基地內「私設通路」部分，實施容積管制地區係依本規則建築設計施工編第163條所稱「基地內通路」檢討辦理，至實施容積管制前之建築執照，按同編第1條第38款規定，「私設通路」為基地內建築物之主要出入口或共同出入口（共同樓梯出入口）至建築線間之通路。私設通路長度自建築線起算未超過35公尺部分，得計入法定空地面積。

所詢私設通路長度超過35公尺部分，未計入建築基地面積計算建蔽率，亦未計入法定空地面積，建築基地內設置之私設通路，未計入建築基地面積計算建蔽率，亦未計入法定空地面積，是否認定為建築法第11條所稱之法定空地乙節，如該私設通路已計入建築基地範圍，自屬該建築基地之一部分。是實施容積管制前基地內之「私設通路」，如依當時法令規定檢討，雖未計入建築基地面積計算建蔽率，亦未計入法定空地面積，惟該「私設通路」已計入建築基地範圍，自為建築基地之一部分，並屬建築法第11條所稱之「法定空地」。

※ 基地內通路／私設通路-

該連接通路在建蔽率管制地區稱為「私設通路」，實施容積管制地區稱為「基地內通路」。我國雖已全面實施容積管制，然而在很多地方單行法用語仍廣泛使用「私設通路」一詞，但實際上兩者在建築技術規則中規定並不相同。主要的差別是「私設通路」只有35m以內的範圍可以計入法定空地，而「基地內通路」則無此規定。這在老舊的社區開發中常見，日後需要辦理法定空地分割時必須留意。

雖然名詞上有點容易誤解，但「基地內通路」和「私設通路」在建築基地之「內」或「外」皆可。在建築基地之「外」的通路即前面所稱，經由鄰地、具有地役關係的連接通路。當通路位於建築基地之外時，當然也就不能計入基地範圍當作法定空地使用，而是成為鄰地的「基地內通路」和法定空地。

有的基地雖然有臨接道路，但因為建築物的主要出入口沒有面朝向道路，也需要設置「基地內通路」來連接建築物的主要出入口至建築線（技術規則第2條）。類似的情況常見於以一宗土地申請的住宅社區。

※  私設道路：都市計畫圖及地籍圖上皆不會記載。

1 . 私設道路為提供公眾通行。
2 . 供公眾通行未達20年。
3 . 供特定人士（如社區居民）通行的私人道路，多數為自行留設。

依據建築法規第48條：應指定已經公告道路之境界現為建築線。

第 42 條 建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣 (市 ) 主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情 形，經直轄市、縣 (市) 主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受 限制。

第 48 條 直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為 建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。 前項以外之現有巷道，直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關，認有必要 時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。

※ 私設通路長度自建築線起算未超過35公尺部分，得計入法定空地面積。私設通路為單向出口，且長度超過35公尺者，應設置汽車迴車道；迴車道視為該通路之一部份，其設置標準依左列規定：

(1)迴車道可採用圓形、方形或丁形。
(2)通路與迴車道交叉口截角長度為4公尺，未達4公尺者以其最大截角長度為準。
(3)截角為三角形，應為等腰三角形；截角為圓弧，其截角長度即為該弧之切線長。

前項私設通路寬度在9公尺以上，或通路確因地形無法供車輛通行者，得免設迴車道。
 

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※ 既成道路-

既成道路係指為具有公用地役權的私有土地且為現有巷道，通常既成道路在都市計畫圖上會標示，但在地籍圖上則不會標示。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久，有兩戶以上的人通行此道路，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。

便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。

但便道所有權人仍有既成道路的地下利用權，因既成道路的公用地役權範圍只及於地面上土地之通行，因此，土地所有權人可以就地下部分使用收益。

※  既成道路-公用地役道路-

大法官釋字400號定義，既成道路為有「公用地役關係」的道路。地主擁有道路的所有權，但使用權卻屬於公眾，供一般民眾通行。自家土地一旦被認定為既成道路，地主要拿回土地使用權，得先跟當地有關單位提出申請，若有挖路、建築、阻擋通行等行為，地方政府經民眾檢舉，可依道路交通管理處罰條例第82條、市區道路條例第33條開罰。

※ 既成道路之要件-

  1.土地成為道路供公眾通行。
  2.已歷數十年之久，實務上多認為需二十年以上。
  3.須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。
  4.供公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。
  5.需歷經之年代久遠而未曾中斷。

※ 既成道路之補償方法-

我國並未明文規定可否向國家請求賠償，對於既成道路相關之判例以及解釋也有許多不同學界的見解以及說法，而目前政府採取減免稅捐之方式來變相補償便道所有權人之損失，其分為:

1 . 免徵地價稅-
   土地稅法第十九條規定：「都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第十七條之規定外，統按千分之六計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅」。既成道路如屬於都市計畫公共設施保留地，亦即道路用地，則可依上述規定免徵地價稅。

   既成道路如不屬於都市計畫道路用地，而是其他用途之土地，但實際上作為公眾通行使用，則可依土地稅減免規則第八條第十款規定：「私有土地減免地價稅或田賦之標準如左：---十、無償供給政府機關、公立學校及軍事機關、部隊、學校使用之土地，在使用期間以內，全免。」免徵地價稅。

2 . 免徵土地增值稅-
   土地稅法第三十九條：「被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，準用第一項之規定。經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。」

※ 既成道路用地不一定就是公共設施保留地，因此，若要免徵土地增值稅，必須具備兩大條件： 

一、需經都市計畫劃定為公共設施保留地。

二、政府將以「徵收」、「區段徵收」方式取得，或都市計畫書未載明取得方式者，才可視為是公共設施保留地，依稅法規定，在未徵收前之移轉，依法才能免徵土地增值稅；如果移轉所有土地為私設巷道，經查明非屬「公共設施保留地」，仍須繳納土地增值稅。
 

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※ 越界建築-

土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。

前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。

※ 越界建築依法原則上可請求拆屋還地，然因考量房屋經濟價值高，若不分輕重一律予以拆除，恐對社會經濟及當事人利益造成重大損害，因此民法規定於符合特定要件下，土地所有人不得請求移去或變更房屋，而以其他方式代替直接拆除：必須經過以下檢視，才可能以其他的方式取代直接拆除建築物-

1 . 必須是房屋本體。

-若非房屋構成部分、房屋加蓋或擴建部分，拆除不會損及全部建築物之經濟價值，便不適用越界建築之特別規定。

2 . 蓋房子時並非故意或是有重大過失使其越界。

3 . 被越界的地主知道有越界的情事未即時提出異議。

-若越界房屋完工後，土地所有人始知悉越界情事，則縱土地所有人一段時日後才請求拆屋還地，亦不因此違反即時異議而不得請求拆除。

4 . 法院可以斟酌公共利益及當事人之利益。

※  法律規定的取代拆除房屋的方式-

1 . 購買該越界部分的土地-

土地購買請求權：依民法第796條第2項規定，鄰地所有人可以請求土地所有人，以相當的價額購買越界部分的土地或因此形成的畸零地，價額則是由當事人協議決定，不能協議的話可以請求法院裁判。

2 . 給付償金-

土地所有人對越界建築者有不當得利請求權及侵權行為損害賠償請求權。越界建築是占用他人土地而使用，因此越界者獲得相當於土地租金的利益，所以法院通常會判決命越界者給付租金給被越界者。

※ 越界建築應補償臨地所有人損失情形-

1 . 建築人需為土地所有人或其他利用權人：無權占有人不得主張；又民法第796條雖僅規定於土地所有人建築房屋情形，但民法第800條之1另規定於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人或利用人亦得主張。

2 . 需為建築房屋或房屋價值相當之建築物：所謂房屋，並不限於合法取得建築執照之房屋，縱為違章建築物也包括在內。此外，適用於具有永久性且與房屋價值相當之建築物，如倉庫、立體停車場等；但若為牆垣、狗舍或屋外簡陋廚廁，則不得適用。

3 . 需非因故意或重大過失：即個案中由法院調查土地所有人或利用權人於建築房屋時，是否有先申請鑑界或於建築時由建築管理機關指定建築線。

4 . 需逾越地界者僅為房屋之一部分：全部越界或一半越界，不適用。

5 . 需鄰地所有人知悉越界情事而不即異議。

※ 不符合越界建築之定義-

1 . 建築物並非房屋-

因為房屋價值昂貴，為了公共利益及經濟價值之考量，民法第796條第1項規定，越界建築物為房屋。所以如果不是屬於房屋的構成部分，例如牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，則不能適用越界建築，土地所有人當然得依據民法第767條第1項規定主張拆屋還地。
但現代房屋以外建築物之價值，亦常常超越房屋的情形，所以民法第796條之2規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物也適用越界建築，例如倉庫、立體停車場等等。 

2 . 逾越界限者不是一部份-

民法第796條第1項所謂土地所有人建築房屋逾越疆界，係指土地所有人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言。若其房屋之全部建築於他人之土地，當然沒有越界建築之適用。土地所有人當然得依據民法第767條第1項規定主張拆屋還地。

3 . 越界建築人是故意或重大過失-

如果越界建築人根本就是要故意超過界限建築，基於衡平原則，當然不須保護故意或重大過失之人，則土地所有人當然得依據民法第767條第1項規定主張拆屋還地。
 

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※ 民法上所謂的「袋地」，是指這塊土地的四周都被第三方或公有的土地圍繞著，沒有道路可以通到大馬路，因而與公路隔絕，必須通行他人的土地才會到達公路。

※  袋地通行權-

袋地通行權是為了發揮土地價值，指沒有對外聯絡通路的土地。而所謂袋地通行權就是指鄰地通行權，規定在民法第787條：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」

如果土地沒有對外聯絡通路，會造成土地利用價值喪失、失去經濟價值，而不符合社會利益。為了避免這種情況，限制袋地四周土地的部分所有權， 允許袋地所有人在鄰地有通行權，發揮土地的使用效益。

有一種地形稱為準袋地，這種地形的土地形狀，雖然不是完全被他人的土地所圍繞，但是被他人土地圍繞留有缺口部分的土地，不是背倚高山，便是面臨深澗，若要利用自有的土地前往公路，必須翻山涉水，才能通達公路。或是土地雖有他道可通公路，但通行費用過鉅、具有危險者，若僅因與公路聯絡不便，尚不能主張袋地通行權。

※ 主張袋地通行權的要項-

1 . 土地與公路沒有適宜的聯絡，致不能通常使用，袋地通行權並不是讓袋地與公路有聯絡就好，還必須能為通常使用。所謂通常使用必須依袋地的位置、地勢、面積、用途、社會環境變化等因素綜合判斷 。如果袋地是建地，還要考量建築物的防火、防災、避難及安全需求。

2 . 在通行必要範圍內行使袋地通行權，所謂「通行必要範圍內」指依社會通常的觀念，針對鄰地的土地性質、地理狀況，鄰地所有人及利用人的利害得失綜合判斷，以對鄰地侵害最少的方式達成通行目的。

3 . 無法使用不是土地所有人造成，如果土地本來可以與公路適當聯絡，並且可為通常使用，但是因為土地所有人自己的任意行為（例如自行拆除橋樑）造成無法通常使用的情形，則應由土地所有人自己承受。

※  不讓車輛經過，但可讓人通過，需要依據土地情況綜合判斷是否達到通常使用。如果讓人通過就可以達到通常使用，不讓車輛經過就不會違反袋地通行權；但如果讓車通過才能達到「通常使用」，不讓車經過就會違反袋地通行權。

※ 袋地通行權的處理方式-

有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。所以只要是非可歸責於己之原因，土地所有人得以最少侵害之方式通行鄰地之公路，有必要時，亦得開設道路，但應支付償金，對於償金請求，實務上多有鄰地所有權人利用同一訴訟反訴請求。

※ 鄰地上有其他租賃權人怎處理-

縱使鄰地所有權人將鄰地及地上物出租，但並不會因此影響鄰地之通行權，其租約無法對抗袋地所有人之法律上權利。仍可對鄰地所有權人提出確認袋地通行權之訴訟。

※ 起訴相關事項及應備文件-

（一）須向土地所在地之地方法院起訴。

（二）法院裁判費原則上以通行面積乘以公告現值計算約百分之一。

（三）應備文件：地籍圖、自己及鄰地土地之地籍謄本（均向地政事務所申請，鄰地可能僅得申請到二類謄本，起訴後再法院發文補正即可）。

（四）事前須至土地現場確認實際狀況，拍照、繪圖以規劃通行方案，此為起訴時須提起。

（五）此為強制調解事件，起訴後法院會先排定調解。

※ 土地的四周都被他人的土地所圍繞，因而與公路隔絕，必須通行他人的土地才會到達公路：或是土地雖有他道可通公路，但通行費用過鉅、具有危險者，此種土地即為袋地／準袋地，因此，若僅因與公路聯絡不便，尚不能主張袋地通行權。

又土地與公路間是否有「適宜之聯絡」，應個案判斷是否達「通常使用」之程度。

按「袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常使用。
而是否能為通常使用，須斟酌該袋地之位置、地勢、面積、用途、社會環境變化等因素為綜合判斷。如果袋地是農地，所通行之路，農機具能行走即可；若農地上建有合法農舍，供人居住使用，則以現代人汽車為通常代步工具之生活習慣，汽車車道則為通常使用所必要。

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※ 訂有三七五租約之耕地，因實施市地重劃該如何處理-

按平均地權條例第63條規定，出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。

依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：

（一）重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。

（二）重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。

因重劃抵充為公共設施用地之公有出租農業用地，直轄市或縣（市）政府應逕為註銷租約，並按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償承租人，所需費用列為重劃共同負擔。

※ 耕地三七五租約變更、終止、註銷登記如何辦理-

耕地租約之訂立、變更、終止、註銷或更正登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生之日起三十日內，向當地區公所申請。 

出租人或承租人不依規定會同申請登記時，得由一方陳明理由，並檢附相關證明文件，單獨申請登記。 

※ 耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記-

〈一〉出租人將出租耕地之一部或全部轉讓或出典與第三人。
〈二〉出租人死亡，由繼承人繼承其出租耕地。
〈三〉出租人收回出租耕地之一部。
〈四〉承租人承買或承典其承租耕地之一部。
〈五〉承租人放棄其耕作權之一部。
〈六〉承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權。
〈七〉耕地因分割、合併或一部滅失。
〈八〉耕地之一部經依法編定或變更為非耕地使用。
〈九〉承租人分戶分耕耕地。
〈十〉耕地之一部經政府機關徵收或價購。
〈十一〉因實施土地重劃、地籍圖重測或其他原因致土地標示變更。
〈十二〉出租人或承租人姓名、住址變更。
〈十三〉其他租約內容變更。

耕地租約有前項第一款、第二款、第四款、第七款或第十款至第十二款情形，出租人或承租人未申請租約變更登記者，區公所應通知其於接到通知之日起十日內申請租約變更登記；屆期未申請者，應逕為租約變更登記，並將登記結果通知雙方當事人。

※ 耕地租約有左列情形之一，出租人、承租人申請終止租約，經查明屬實者，准予辦理租約終止或註銷登記-

（一）承租人死亡而無繼承人時。
（二）承租人放棄耕作權（承租權）時。
（三）承租人積欠地租達2年之總額，經出租人依民法第440條第1項規定催告，仍未依限期支付者。
（四）承租人非因不可抗力繼續1年不為耕作時。
（五）出租耕地全部經依法編定或變更為非耕地使用時。
（六）出租耕地全部經出租人收回者。
（七）承租人將承租耕地轉租於他人者。

※ 有下列情形之一者，應為耕地租約註銷登記-

〈一〉承租人違反耕地三七五減租條例第十六條規定，不自任耕作或將耕地全部或一部轉租他人。
〈二〉承租人承買或承典其承租耕地之全部。
〈三〉耕地之全部經政府徵收或價購。
〈四〉耕地之全部滅失。
〈五〉因實施土地重劃致不能達到原租賃之目的。
〈六〉已無租佃事實。

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個人出售土地，必須依照前一次取得與出售的土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數與持有時間採累進稅率課徵土地增值稅20％～40％。

不過，每人出售自住屋可適用一生一次、一生一屋等優惠稅率10％，有效達到節稅目標。

一生一次優惠為個人持有90.75坪以下都市土地或211.75坪以下的非都市土地並登記戶籍（本人、配偶、直系親屬皆可），土地上若有房屋，必須為本人、配偶或直系親屬所有且出售前一年房地皆不能出租或營業使用以證明屬自用住宅用地；若自用住宅建築完成未滿一年，房屋的評定現值需為土地公告現值10％以上。若滿足所有條件，在出售房地時，即可適用一生一次土增稅優惠稅率10％。

土增稅一生一次優惠僅限每人一次，若房地登記在配偶名下且已使用過優惠，可考慮利用配偶贈與土地免課土地增值稅、不計贈與稅規定，先把土地贈與未使用過優惠的配偶，配偶再簽約出售，即可以配偶名義再適用一生一次優惠稅率。

若已使用過「一生一次」優惠，若個人、配偶、未成年子女持有並設戶籍滿六年的自住房地（無其他房地），面積僅限45.37坪以下都市土地或105.87坪以下非都市土地，只要出售前五年未做出租或營業用途，出售房地時可享有「一生一屋」優惠且無次數限制，同樣可適用土增稅優惠稅率10％。

一生一次與一生一屋優惠有三項差異，應留意適用規定以免節稅計畫失靈。

首先是土地面積，一生一次可適用面積約為一生一屋的兩倍。

第二是持有親屬認定，一生一次戶籍跟持有房屋者可為個人、配偶、直系血親，涵蓋到子女、父母、祖父母等，但一生一屋僅限個人、配偶、未成年子女，規範較嚴格。

第三則為房屋數與次數限制，一生一次可多戶房地一併適用一次性優惠，但一生一屋為一戶房地適用優惠且不限次數。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/489650.html

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