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※ 既成道路-

既成道路係指為具有公用地役權的私有土地且為現有巷道，通常既成道路在都市計畫圖上會標示，但在地籍圖上則不會標示。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久，有兩戶以上的人通行此道路，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。

便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。

但便道所有權人仍有既成道路的地下利用權，因既成道路的公用地役權範圍只及於地面上土地之通行，因此，土地所有權人可以就地下部分使用收益。

※  既成道路-公用地役道路-

大法官釋字400號定義，既成道路為有「公用地役關係」的道路。地主擁有道路的所有權，但使用權卻屬於公眾，供一般民眾通行。自家土地一旦被認定為既成道路，地主要拿回土地使用權，得先跟當地有關單位提出申請，若有挖路、建築、阻擋通行等行為，地方政府經民眾檢舉，可依道路交通管理處罰條例第82條、市區道路條例第33條開罰。

※ 既成道路之要件-

  1.土地成為道路供公眾通行。
  2.已歷數十年之久，實務上多認為需二十年以上。
  3.須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。
  4.供公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。
  5.需歷經之年代久遠而未曾中斷。

※ 既成道路之補償方法-

我國並未明文規定可否向國家請求賠償，對於既成道路相關之判例以及解釋也有許多不同學界的見解以及說法，而目前政府採取減免稅捐之方式來變相補償便道所有權人之損失，其分為:

1 . 免徵地價稅-
   土地稅法第十九條規定：「都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第十七條之規定外，統按千分之六計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅」。既成道路如屬於都市計畫公共設施保留地，亦即道路用地，則可依上述規定免徵地價稅。

   既成道路如不屬於都市計畫道路用地，而是其他用途之土地，但實際上作為公眾通行使用，則可依土地稅減免規則第八條第十款規定：「私有土地減免地價稅或田賦之標準如左：---十、無償供給政府機關、公立學校及軍事機關、部隊、學校使用之土地，在使用期間以內，全免。」免徵地價稅。

2 . 免徵土地增值稅-
   土地稅法第三十九條：「被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，準用第一項之規定。經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。」

※ 既成道路用地不一定就是公共設施保留地，因此，若要免徵土地增值稅，必須具備兩大條件： 

一、需經都市計畫劃定為公共設施保留地。

二、政府將以「徵收」、「區段徵收」方式取得，或都市計畫書未載明取得方式者，才可視為是公共設施保留地，依稅法規定，在未徵收前之移轉，依法才能免徵土地增值稅；如果移轉所有土地為私設巷道，經查明非屬「公共設施保留地」，仍須繳納土地增值稅。
 

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※ 越界建築-

土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。

前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。

※ 越界建築依法原則上可請求拆屋還地，然因考量房屋經濟價值高，若不分輕重一律予以拆除，恐對社會經濟及當事人利益造成重大損害，因此民法規定於符合特定要件下，土地所有人不得請求移去或變更房屋，而以其他方式代替直接拆除：必須經過以下檢視，才可能以其他的方式取代直接拆除建築物-

1 . 必須是房屋本體。

-若非房屋構成部分、房屋加蓋或擴建部分，拆除不會損及全部建築物之經濟價值，便不適用越界建築之特別規定。

2 . 蓋房子時並非故意或是有重大過失使其越界。

3 . 被越界的地主知道有越界的情事未即時提出異議。

-若越界房屋完工後，土地所有人始知悉越界情事，則縱土地所有人一段時日後才請求拆屋還地，亦不因此違反即時異議而不得請求拆除。

4 . 法院可以斟酌公共利益及當事人之利益。

※  法律規定的取代拆除房屋的方式-

1 . 購買該越界部分的土地-

土地購買請求權：依民法第796條第2項規定，鄰地所有人可以請求土地所有人，以相當的價額購買越界部分的土地或因此形成的畸零地，價額則是由當事人協議決定，不能協議的話可以請求法院裁判。

2 . 給付償金-

土地所有人對越界建築者有不當得利請求權及侵權行為損害賠償請求權。越界建築是占用他人土地而使用，因此越界者獲得相當於土地租金的利益，所以法院通常會判決命越界者給付租金給被越界者。

※ 越界建築應補償臨地所有人損失情形-

1 . 建築人需為土地所有人或其他利用權人：無權占有人不得主張；又民法第796條雖僅規定於土地所有人建築房屋情形，但民法第800條之1另規定於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人或利用人亦得主張。

2 . 需為建築房屋或房屋價值相當之建築物：所謂房屋，並不限於合法取得建築執照之房屋，縱為違章建築物也包括在內。此外，適用於具有永久性且與房屋價值相當之建築物，如倉庫、立體停車場等；但若為牆垣、狗舍或屋外簡陋廚廁，則不得適用。

3 . 需非因故意或重大過失：即個案中由法院調查土地所有人或利用權人於建築房屋時，是否有先申請鑑界或於建築時由建築管理機關指定建築線。

4 . 需逾越地界者僅為房屋之一部分：全部越界或一半越界，不適用。

5 . 需鄰地所有人知悉越界情事而不即異議。

※ 不符合越界建築之定義-

1 . 建築物並非房屋-

因為房屋價值昂貴，為了公共利益及經濟價值之考量，民法第796條第1項規定，越界建築物為房屋。所以如果不是屬於房屋的構成部分，例如牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，則不能適用越界建築，土地所有人當然得依據民法第767條第1項規定主張拆屋還地。
但現代房屋以外建築物之價值，亦常常超越房屋的情形，所以民法第796條之2規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物也適用越界建築，例如倉庫、立體停車場等等。 

2 . 逾越界限者不是一部份-

民法第796條第1項所謂土地所有人建築房屋逾越疆界，係指土地所有人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言。若其房屋之全部建築於他人之土地，當然沒有越界建築之適用。土地所有人當然得依據民法第767條第1項規定主張拆屋還地。

3 . 越界建築人是故意或重大過失-

如果越界建築人根本就是要故意超過界限建築，基於衡平原則，當然不須保護故意或重大過失之人，則土地所有人當然得依據民法第767條第1項規定主張拆屋還地。
 

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※ 民法上所謂的「袋地」，是指這塊土地的四周都被第三方或公有的土地圍繞著，沒有道路可以通到大馬路，因而與公路隔絕，必須通行他人的土地才會到達公路。

※  袋地通行權-

袋地通行權是為了發揮土地價值，指沒有對外聯絡通路的土地。而所謂袋地通行權就是指鄰地通行權，規定在民法第787條：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」

如果土地沒有對外聯絡通路，會造成土地利用價值喪失、失去經濟價值，而不符合社會利益。為了避免這種情況，限制袋地四周土地的部分所有權， 允許袋地所有人在鄰地有通行權，發揮土地的使用效益。

有一種地形稱為準袋地，這種地形的土地形狀，雖然不是完全被他人的土地所圍繞，但是被他人土地圍繞留有缺口部分的土地，不是背倚高山，便是面臨深澗，若要利用自有的土地前往公路，必須翻山涉水，才能通達公路。或是土地雖有他道可通公路，但通行費用過鉅、具有危險者，若僅因與公路聯絡不便，尚不能主張袋地通行權。

※ 主張袋地通行權的要項-

1 . 土地與公路沒有適宜的聯絡，致不能通常使用，袋地通行權並不是讓袋地與公路有聯絡就好，還必須能為通常使用。所謂通常使用必須依袋地的位置、地勢、面積、用途、社會環境變化等因素綜合判斷 。如果袋地是建地，還要考量建築物的防火、防災、避難及安全需求。

2 . 在通行必要範圍內行使袋地通行權，所謂「通行必要範圍內」指依社會通常的觀念，針對鄰地的土地性質、地理狀況，鄰地所有人及利用人的利害得失綜合判斷，以對鄰地侵害最少的方式達成通行目的。

3 . 無法使用不是土地所有人造成，如果土地本來可以與公路適當聯絡，並且可為通常使用，但是因為土地所有人自己的任意行為（例如自行拆除橋樑）造成無法通常使用的情形，則應由土地所有人自己承受。

※  不讓車輛經過，但可讓人通過，需要依據土地情況綜合判斷是否達到通常使用。如果讓人通過就可以達到通常使用，不讓車輛經過就不會違反袋地通行權；但如果讓車通過才能達到「通常使用」，不讓車經過就會違反袋地通行權。

※ 袋地通行權的處理方式-

有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。所以只要是非可歸責於己之原因，土地所有人得以最少侵害之方式通行鄰地之公路，有必要時，亦得開設道路，但應支付償金，對於償金請求，實務上多有鄰地所有權人利用同一訴訟反訴請求。

※ 鄰地上有其他租賃權人怎處理-

縱使鄰地所有權人將鄰地及地上物出租，但並不會因此影響鄰地之通行權，其租約無法對抗袋地所有人之法律上權利。仍可對鄰地所有權人提出確認袋地通行權之訴訟。

※ 起訴相關事項及應備文件-

（一）須向土地所在地之地方法院起訴。

（二）法院裁判費原則上以通行面積乘以公告現值計算約百分之一。

（三）應備文件：地籍圖、自己及鄰地土地之地籍謄本（均向地政事務所申請，鄰地可能僅得申請到二類謄本，起訴後再法院發文補正即可）。

（四）事前須至土地現場確認實際狀況，拍照、繪圖以規劃通行方案，此為起訴時須提起。

（五）此為強制調解事件，起訴後法院會先排定調解。

※ 土地的四周都被他人的土地所圍繞，因而與公路隔絕，必須通行他人的土地才會到達公路：或是土地雖有他道可通公路，但通行費用過鉅、具有危險者，此種土地即為袋地／準袋地，因此，若僅因與公路聯絡不便，尚不能主張袋地通行權。

又土地與公路間是否有「適宜之聯絡」，應個案判斷是否達「通常使用」之程度。

按「袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常使用。
而是否能為通常使用，須斟酌該袋地之位置、地勢、面積、用途、社會環境變化等因素為綜合判斷。如果袋地是農地，所通行之路，農機具能行走即可；若農地上建有合法農舍，供人居住使用，則以現代人汽車為通常代步工具之生活習慣，汽車車道則為通常使用所必要。

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※ 訂有三七五租約之耕地，因實施市地重劃該如何處理-

按平均地權條例第63條規定，出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。

依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：

（一）重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。

（二）重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。

因重劃抵充為公共設施用地之公有出租農業用地，直轄市或縣（市）政府應逕為註銷租約，並按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償承租人，所需費用列為重劃共同負擔。

※ 耕地三七五租約變更、終止、註銷登記如何辦理-

耕地租約之訂立、變更、終止、註銷或更正登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生之日起三十日內，向當地區公所申請。 

出租人或承租人不依規定會同申請登記時，得由一方陳明理由，並檢附相關證明文件，單獨申請登記。 

※ 耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記-

〈一〉出租人將出租耕地之一部或全部轉讓或出典與第三人。
〈二〉出租人死亡，由繼承人繼承其出租耕地。
〈三〉出租人收回出租耕地之一部。
〈四〉承租人承買或承典其承租耕地之一部。
〈五〉承租人放棄其耕作權之一部。
〈六〉承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權。
〈七〉耕地因分割、合併或一部滅失。
〈八〉耕地之一部經依法編定或變更為非耕地使用。
〈九〉承租人分戶分耕耕地。
〈十〉耕地之一部經政府機關徵收或價購。
〈十一〉因實施土地重劃、地籍圖重測或其他原因致土地標示變更。
〈十二〉出租人或承租人姓名、住址變更。
〈十三〉其他租約內容變更。

耕地租約有前項第一款、第二款、第四款、第七款或第十款至第十二款情形，出租人或承租人未申請租約變更登記者，區公所應通知其於接到通知之日起十日內申請租約變更登記；屆期未申請者，應逕為租約變更登記，並將登記結果通知雙方當事人。

※ 耕地租約有左列情形之一，出租人、承租人申請終止租約，經查明屬實者，准予辦理租約終止或註銷登記-

（一）承租人死亡而無繼承人時。
（二）承租人放棄耕作權（承租權）時。
（三）承租人積欠地租達2年之總額，經出租人依民法第440條第1項規定催告，仍未依限期支付者。
（四）承租人非因不可抗力繼續1年不為耕作時。
（五）出租耕地全部經依法編定或變更為非耕地使用時。
（六）出租耕地全部經出租人收回者。
（七）承租人將承租耕地轉租於他人者。

※ 有下列情形之一者，應為耕地租約註銷登記-

〈一〉承租人違反耕地三七五減租條例第十六條規定，不自任耕作或將耕地全部或一部轉租他人。
〈二〉承租人承買或承典其承租耕地之全部。
〈三〉耕地之全部經政府徵收或價購。
〈四〉耕地之全部滅失。
〈五〉因實施土地重劃致不能達到原租賃之目的。
〈六〉已無租佃事實。

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個人出售土地，必須依照前一次取得與出售的土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數與持有時間採累進稅率課徵土地增值稅20％～40％。

不過，每人出售自住屋可適用一生一次、一生一屋等優惠稅率10％，有效達到節稅目標。

一生一次優惠為個人持有90.75坪以下都市土地或211.75坪以下的非都市土地並登記戶籍（本人、配偶、直系親屬皆可），土地上若有房屋，必須為本人、配偶或直系親屬所有且出售前一年房地皆不能出租或營業使用以證明屬自用住宅用地；若自用住宅建築完成未滿一年，房屋的評定現值需為土地公告現值10％以上。若滿足所有條件，在出售房地時，即可適用一生一次土增稅優惠稅率10％。

土增稅一生一次優惠僅限每人一次，若房地登記在配偶名下且已使用過優惠，可考慮利用配偶贈與土地免課土地增值稅、不計贈與稅規定，先把土地贈與未使用過優惠的配偶，配偶再簽約出售，即可以配偶名義再適用一生一次優惠稅率。

若已使用過「一生一次」優惠，若個人、配偶、未成年子女持有並設戶籍滿六年的自住房地（無其他房地），面積僅限45.37坪以下都市土地或105.87坪以下非都市土地，只要出售前五年未做出租或營業用途，出售房地時可享有「一生一屋」優惠且無次數限制，同樣可適用土增稅優惠稅率10％。

一生一次與一生一屋優惠有三項差異，應留意適用規定以免節稅計畫失靈。

首先是土地面積，一生一次可適用面積約為一生一屋的兩倍。

第二是持有親屬認定，一生一次戶籍跟持有房屋者可為個人、配偶、直系血親，涵蓋到子女、父母、祖父母等，但一生一屋僅限個人、配偶、未成年子女，規範較嚴格。

第三則為房屋數與次數限制，一生一次可多戶房地一併適用一次性優惠，但一生一屋為一戶房地適用優惠且不限次數。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/489650.html

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企業因併購、分割取得土地可先「賒帳」 若日後再移轉或不符持股比率 稽徵機關會要求「校正回歸」。

為鼓勵併購，企業若因併購、分割或收購等方式移轉土地，可先將原本應繳納的土地增值稅「記存」，暫時不用繳納，不過若土地日後再移轉，或不符持股比例65%規定等兩情形時，稽徵機關就會要求「校正回歸」，必須繳納原記存的土增稅。

每年都會針對轄內這類案件展開全面清查作業，一旦被查獲列管土地的所有權已經移轉，將追繳記存稅款。

土增稅是以土地漲價總數額為稅基，是在土地移轉時應課徵的稅款。不過為了鼓勵併購，避免企業從事併購時還要因為繳稅而增加資金壓力，因此針對企業或金融機構，因合併、分割或收購而移轉土地所有權等情形，可先類似「賒帳」概念，經稽徵機關同意記存土增稅。

不過暫時免繳不代表免稅，申請記存土增稅案件，若日後該筆土地再移轉時，除了繳納當次移轉的土增稅外，也要回過頭來追繳原記存的土增稅。

所謂「再移轉」，包含買賣、贈與、信託、拍賣、被徵收等情形。

舉例而言，甲公司、乙公司依據《企業併購法》規定辦理合併，合併後乙公司消滅，其所有的A土地移轉登記到甲公司名下，原本應繳納的500萬元土增稅，將記存在甲公司名下。如果地方稽徵機關查到這筆A土地移轉，將會對甲公司追繳原記存土增稅500萬元；若甲公司僅移轉A土地部分持分，則會依比例計算追繳稅額。

此外依企業併購法規定，收購或分割記存土地增值稅案件，被收購公司、被分割公司（或股東）在土地完成移轉登記日起三年內，若轉讓該對價取得的股份，導致持有股份低於原取得對價的65％時，也會被追繳原記存的土地增值稅。

新聞來源 : https://money.udn.com/money/story/6710/5496775

 

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※ 土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不失其效力。

又借名登記契約準用委任之規定，於借名人死亡，借名登記關係消滅後，借名人之繼承人固得請求出名人返還借名登記財產，惟此屬債之請求權，尚非謂借名登記財產本身即屬原借名人之遺產。

※ 借名登記-

「借名登記」-「當事人（借名人）約定一方將自己之財產以他方名義（出名人）登記，而實際上財產仍由自己管理、使用、處分。」且登記的財產包含動產為限，例如股票、存款等都有借名登記的實例。

「借名登記」常見有夫妻、子女借名或親友合資買房，需要一個代表人作為房產登記名義人，或是投資客為了避免貸款受限，影響資金周轉，因此借用「人頭」買房以取得較好的貸款條件，其中出資者稱為「借名者」；「出名者」為掛名的人，這對雙方都有相當高的風險。

以「出名者」來說，若對方無法償還房貸或房屋持有稅（地價稅、房屋稅），「出名者」因屬登記名義人與納稅義務人，有可能被銀行和政府追繳貸款、稅費，「出名者」需扛下所有貸款和持有稅的風險。

也是要面對巨額「房地合一稅」，因有些「出名者」的所有權狀、印章等，都在「借名者」手中，賣出房屋的錢也由「借名者」經手。但房地合一稅是針對登記名義人（即「出名者」）加以課稅，一旦房屋賣出，「出名者」可能面臨沒拿到錢，卻要負擔巨額房地合一稅的情況。很多「出名者」不知自己是名義上的納稅人，等到變成未申報案件，才知需補繳稅金，還得面臨罰款。

以「借名者」來說，一旦「出名者」擅自處分房產、拒絕返還不動產，或不幸死亡，房產遭他人繼承，將面臨複雜的法律糾紛，若發生爭議，「借名者」必須提出資金、雙方協議、權狀等證據，證明為實際所有權人，若無法舉證，將有敗訴風險。

※ 借名登記契約效力-

借名登記契約，不論是認定為類似委任契約或委任契約，於契約自由原則下，只要其契約內容無違反強制或禁止規定或公序良俗，法律即無加以禁止之理由。因此，不動產、動產或有價證券等之借名登記契約，原則上皆應有效。

※ 借名登記契約口頭約定相同-

訂立書面契約，將來倘若有所爭議也能舉證，書面契約的內容應該清楚註明契約期限及產權，包含：信託標的（財產）、信託內容、信託期限、信託關係人、借名人為實際擁有人、出名人無處分權、管理權及使用權等，皆須白紙黑字清楚載明。

※ 借名登記的風險-

1 . 借名登記若不願返還：則借名人必須提出舉證（資金、權狀等），證明為實際所有權人。若無法舉證，有可能無法請求返還，注意的是，若借名登記對象為子女，大多判定為贈與。

2 . 借名登記財產遭變賣：出名人若私自出售該財產，即便第三買受人明知有借名登記之情形，借名人也只能向出名人請求損害賠償及追究刑事責任（刑法第342條的背信罪），不得請求第三買受人返還。

3 . 出名人債務：若出名人有債務，受強制執行，借名人不得以借名登記為由對抗強制執行，該筆財產將會被視為出名人的財產一併執行。

※ 借名登記時效-

借名登記契約終止後，借名人並非當然取得財產之所有權，而是可要求對方借名登記返還的「請求權」，因此適用民法第125條一般消滅時效的規定，借名登記時效有15年。

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贈與公共設施保留地給他人，僅限配偶、直系血親贈與免課稅，其他情況都須計稅；另在土增稅部分，依我國2021年修正通過土地稅法規定，皆可免課土增稅；地價稅方面，若土地上仍有臨時建築，則適用千分之六稅率。

所謂公共設施保留地，主要是各級政府依都市計畫指定部分地區土地，以備未來作為公共設施如道路、公園、綠地、學校、醫療衛生機構、上下水道等用地，但可能受行政程序或其他因素，政府尚未啟動計畫也未徵收該土地，因此僅由各級政府先行指定保留，民眾在政府通知前仍可繼續使用。

依照都市計畫法第42條規定，如果民眾是把公共設施保留地送給「配偶」、「直系血親（子女、孫子女、父母或祖父母）」等，可免課贈與稅。但如果是贈與給其他親屬或他人，則一律依土地公告現值計算土地價格並計贈與稅。

另依照我國土地稅法第39條規定，原本僅都市土地被劃為公共設施保留地移轉可免課土增稅，經大法官釋字第779號解釋後，財政部也在2021年順利推動修法，都市與非都市公共設施保留地移轉皆免徵土增稅。惟移轉時必須檢八個月內政府單位核發證明、一個月內土地登記謄本以及地籍圖謄本、個人身分證明等。

此外，在政府尚未取得公共設施保留地前，民眾可申請做為臨時建築使用，在建築使用期間適用地價稅率千分之六，而自用住宅用途則按千分之二計徵地價稅。至於未作任何使用並與土地隔離，或是做為農地、公共使用情況，皆免徵地價稅。

舉例，地主有一筆土地被政府劃為公共設施保留地，若地主贈與給自己兒女，兒女又在短期內將該筆土地做為停車場收租，則免課贈與稅與土增稅，另仍可興建臨時建築作為停車場適用地價稅率千分之六，惟政府通知要開闢時，則持有人需自行拆除地上建物。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/553817.html

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※ 未辦繼承-

土地法第73條之1規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局(自102年1月1日改制為財政部國有財產署)公開標售。

※ 辦理繼承登記要附哪些證件-

一、辦理繼承登記應檢附：
1.登記申請書。
2.登記清冊。
3.繼承系統表。
4.載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本。
5.繼承人現在的戶籍謄本。
6.土地、建物所有權狀。
7.遺產稅繳清或免稅證明書或同意移轉證明書。
及其他相關證明文件向不動產所在之地政事務所申辦。

二、上述登記申請書及登記清冊書表，可向各縣市各地政事務所服務台免費索取，或上各縣市各地政事務所網站下載。至於申報遺產稅部分，則須至被繼承人戶籍所在地之國稅局辦理。

三、申請繼承登記應檢具上列第一項列之文件，親自或委託他人到地政事務所辦理，不受理以郵寄方式申請。

四、地政士法已於90年10月24日公布並於91年4月24日起施行，以前所稱的「代書」，現在已改稱為「地政士」，但是必須要領有開業執照而且有加入地政士公會的地政士才可以執業，所以，如果因無法親自辦理繼承登記而需委託地政士辦理的話，一定要找有開業執照且有加入公會的地政士。

※ 已被地政機關列冊管理的不動產，若一直沒有辦理繼承登記的話，會如何-

未辦繼承登記之不動產經地政機關列冊管理滿15年仍未辦理繼承登記者，則移送財政部國有財產局公開標售，標售所得價款儲存於專戶，繼承人得依法領取，逾10年無繼承人申領該價款者，歸屬國庫。

※ 實務上，繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。

為保障自身財產權益，若逾期了，還没來辦理繼承登記的繼承人，應儘速向國稅局申報遺產稅，並領取遺產稅免稅或繳清證明書，如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。

※未辦繼承土地，地價稅由誰繳-

依民法繼承編相關規定，當土地所有權人死亡時，繼承人即因發生繼承事實而取得土地所有權，其向地政機關為繼承登記，只會因而取得處分權。若繼承人未於規定期限內向法院聲報拋棄繼承，繼承人即為土地所有權人，且繼承人若有數人，土地屬於全體繼承人公同共有。由於地價稅以土地所有權人為納稅義務人，故未辦理拋棄繼承的繼承人，均因取得土地所有權而應負擔地價稅納稅義務。

土地未辦理分割繼承登記前，全體繼承人為公同共有，稅務局於發單課徵地價稅時，僅會對其中1位繼承人寄發稅單，並對全體繼承人寄發核定稅額通知書。核定稅額通知書目的僅為告知公同共有人有關地價稅核課內容、繳款書受送達人、繳納期限及可申請復查的期限等相關資訊，非供持憑繳稅的繳款書。僅收到核定稅額通知書的繼承人，可洽通知書上所載繳款書受送達人(即收到稅單的人)協議繳納，或在核定稅額通知書所載繳納期間內另向稅務局申請補發繳款書繳納。

提醒，如果全體公同共有人都有收到核定稅額通知書，且無人對核定稅額申請更正或復查，在繳納期間屆滿30日後仍未繳納，稅務局將依規定移送強制執行。因全體繼承人對於稅款負有連帶繳納義務，故每一繼承人都有可能被執行，且無法指定僅對特定人執行。

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※申報遺產稅時，其實是有可能漏報財產的，尤其有幾種財產最容易被忽略。

申報遺產稅最常漏報的8項財產，包含：

1 . 死亡前2年內贈與配偶之財產。
2 . 銀行保管箱內物品價值。
3 . 重病期間領取的現金。
4 . 生前所投資公司的股東往來債權。
5 . 死亡日止之應收利息、股利及農漁津貼等債權。
6 . 本人為要保人、他人為被保險人的保單價值。
7 . 生前買入但死亡時尚未辦妥所有權移轉登記之不動產。
8 . 被繼承人所遺留的汽機車。

第一項真的是很多人會忽略的眉眉角角，也顯示出生前贈與未必可以少繳稅。再度強調，申報遺產稅時，如被繼承人死亡前2年內贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姐妹、祖父母，及各該親屬配偶的財產，不論贈與時是否課徵贈與稅，只要在贈與後2年內死亡，這些財產都應依法併入遺產總額確實申報，以維護自身權益。

※ 漏報或短報遺產，會受到什麼處罰-

規定申報遺產稅，但是有漏報或短報的情形時，除了補繳稅款外，還要按所漏稅額處2倍以下的罰鍰。

※ 除非符合兩種狀況，可以免予處罰-

1 . 漏報或短報的遺產「稅額」在新臺幣6萬元以下。
2 . 漏報或短報的遺產「淨額」在新臺幣60萬元以下。

※若申報遺產後才發現有漏報，還能怎麼補救？

可以分成2種情況來說明：

1 . 如果在「申報期限截止前」提出補報的話，不必以短、漏報違章處罰。
2 . 如果在申報期限屆滿後、但稽徵機關還沒有查獲前，自動提出補報的話，從申報期限屆滿的隔天起到自動補報那天止，就應補徵的稅款加計利息徵收，不必處罰。

也就是說，為了避免遺產稅面臨「連補帶罰」，只要還沒有接獲檢舉、國稅局還沒上門來調查以前就自動補報的話，就可以免處罰鍰，但還是要就補徵的稅款加計利息一起繳給國稅局。

新聞來源 : https://lohas.edh.tw/article/30246
 

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