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※ 不動產信託-

「信託」為「委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」；即是，透過「委託人」(提供財產的人)、「受託人」(信託業)及「受益人」(委託人想照顧的人)三個角色的連結，幫助有財產規劃需要的人，以更有效率而且安全的方式達到目標。

※ 委託人、受託人、受益人，都可是自然人或法人。

※ 信託監察人-
來監督受託人管理信託財產的狀況，確保受託人能依信託契約之約定，保障受益人的權益。

※ 他益信託 -

受益人若是自己的小孩、親人或特定人，就是他益信託。

委託人在生前就成立信託、把財產轉入信託時，屬於贈與行為（贈與稅視額度而定），因此，委託人過世後，信託利益已不算是委託人遺產，因此沒有遺產稅的問題。

※自益信託 -

委託人委託受託人管理、處分其財產，而使信託利益歸屬於自己之信託，委託人與受益人為同一人，自己成立的信託受益人為自己，就是自益信託。

委託人（同時也是受益人）過世後，信託剩餘利益就須繳交遺產稅。

※ 公益信託 -

受益人如果是「不特定多數人」，以慈善、文化、學術等公共利益為目的，就是公益信託。

※  常見的信託 4 種 -

1 . 遺囑信託 - 避免繼承人爭產，可指定財產繼承規劃，遺囑須符合民法預立遺囑的方式。

2 . 安養信託 - 規劃老年生活，指定自己或想照顧的家人為受益人，避免財產被他人挪用、詐騙。

3 . 子女保障信託 - 利用每年 244 萬贈與稅免稅額度轉移資產給子女，節稅並保障子女生活。

4 . 保險金信託 - 依照被保險人意志，事先規劃保險金用途。

※ 規劃信託可以達到節稅的目的。利用信託將財產贈與他人，還是需要課徵贈與稅，但信託稅制具有「調節課稅時點」及「折現計算」的效果。

※ 信託財產具有獨立性，雖然在信託期間委託人的資產轉移給受託人，但是信託財產獨立於受託人的自有財產之外，而不會成為受託人的債權人求償之標的。

不論受託人欠債、破產，基本上都不能用信託財產來還債、不能被債權人強制執行。當然，若受託人死亡，信託財產也不會變成受託人的遺產。

信託透過契約方式成立，內容極具彈性，也有不同的益處。

※ 信託 和 遺囑 有何不同 -

遺囑 - 規畫你的財產怎麼分配。

信託 - 你的財產如何管理和運用。

信託是依據《信託法》的雙方行為，由委託人及受託人簽訂信託契約，架構上還有個信託受益人。

遺囑是依據《民法》的單方行為，把財產預立給繼承人，並於其死亡後生效。

遺囑信託則是在訂立遺囑時，在遺囑中說明，將全部或部分的財產成立信託，委由遺囑執行人在其過世後，依內容執行信託相關事宜，以完成遺產分配並照顧受益人。

信託原則上可依「契約」或「遺囑」兩種方式。

若以遺囑的方式信託，就必須遵守遺囑成立的條件，否則，如果遺囑被認定是無效，遺囑信託也就無法成立。
 

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傳承不動產，成立遺囑信託，並以子女為受益人，在符合三大條件下，可適用自用住宅稅率課徵地價稅，可至少省稅四倍以上。

必須符合三大條件 - 

1 . 遺囑信託生效時、信託關係存續中，受益人是委託人的繼承人，且為其配偶或子女，而該房屋是供受益人本人、配偶或直系親屬居住使用，且不違背該信託目的。

2 . 信託關係消滅後，信託財產的歸屬權利人為受益人，受益人視同土地所有權人。

3 . 在信託關係存續中，土地符合地價稅自住要件。

包括應在該地辦理完成戶籍登記，且沒有出租或營業使用，使用面積都市土地未超過300平方公尺，非都市土地未逾700平方公尺，且其配偶及未成年的受扶養親屬以一處為限。

在前述三大條件都符合的情況下，遺囑信託也能按自用稅率千分之2來課徵地價稅。

一般用地地價稅率為千分之10至55，採累進方式課徵，而自用稅率僅千分之2，若能適用自用稅率，至少比一般稅率減輕四倍以上。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/6451021?from=udn-catelistnews_ch2
 

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個人要適用房地買賣的重購退稅，可分為綜所稅財交所得、房地合一稅以及土增稅等三種，需留意其戶籍規定，土增稅與舊制財交所得是本人、配偶或直系親屬（子女、父母、祖父母），但房地合一稅僅限本人、配偶或未成年子女。

若個人出售舊房地、購入新房地且為自住用途，多數民眾會申請適用土增稅（土地稅法第35條）、房地合一稅（所得稅法第14-8條）或舊制綜所稅財交所得（所得稅法第17-2條）重購退稅優惠，其共同條件是必須在買賣新舊屋兩年內適用，不論是先買後賣，或是先賣後買，都必須在兩年內完成。

若新房地較舊房地價值更高，可退還綜所稅、房地合一稅、土增稅款。反之，若新房地價值低於舊房地，綜所稅、房地合一稅按比例扣抵，但土增稅則無法退稅。

如果是適用土增稅重購退稅者，其他附帶條件包括本人、配偶或直系親屬需設籍在新舊屋（土地），而且舊房地在簽約買賣前一年內皆無出租或營業情形，另新房地的所有權人與舊房地持有人需為同一人、且地上房屋也是土地所有權人持有，新購入土地若為都市土地需小於300平方公尺，若為非都市土地需小於700平方公尺。此外，買賣後五年內不能出售或做其他用途如出租、營業。

至於房地合一稅的重購退稅，其附帶條件必須是本人、配偶或「未成年子女」設籍在新舊房地，設籍對象上明顯趨於嚴格。另房地合一稅的舊房地無出租、供營業或執行業務使用即可適用，無「出售前一年內」期間限制，買賣後五年內也不能出售或出租營業等。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/665247.html
 

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※ 自用住宅是政府針對無出租、營業，自用的房屋、土地給予的稅務優惠，只要持有房屋，每年5月就要繳交房屋稅、11月要繳地價稅，但要主動去申請，才能享受優惠稅率。

※ 自用住宅地價稅條件較為嚴格，本人或配偶、直系親屬要於該地辦妥戶籍登記，本人、配偶及未成年受扶養親屬以一處為限，房屋稅則有3戶額度，長輩如父母、祖父母則可分別設籍，同樣可享有自用住宅優惠稅率。

另面積限制，都市土地面積未超過300平方公尺（約90.75坪）、非都市土地面積未超過700平方公尺（約211.75坪）。

※ 申請地價稅「自用住宅」的條件-

1 . 每年9月22日（含當日）前申請。

2 . 土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬（子女、父母、岳父母、祖父母……）所有。

3 . 本人或配偶或直系親屬有一個戶籍掛在房子裡。

4 . 房子沒有出租及營業使用。

5 . 都市土地以3公畝（90.75坪）為限，非都市土地以7公畝（211.75坪）為限。

6 . 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

※ 地價稅自用住宅稅率為2‰，一般稅率為10~55‰，且採累進稅率。

地價稅設定自用住宅要在開徵前40天辦理完成，約在9月22日前，當年度就能享有地價稅的自用住宅稅率。

※ 房屋稅自用住宅稅率為1.2‰，一般稅率為1.5~3.6‰，房屋課稅現值*1.2%稅率。

房屋稅是每月15日以前申辦，當月就是用自用住宅稅率，若16日以後才辦妥，則下個月才生效，可選擇地價較高、房屋評定現值較高的物件申請自用住宅，可省下更多稅費。

房屋稅是依照「使用現況」所課徵，改採「自用」與「非自用」，除自用住宅稅率為1.2%之外，其餘2戶以上稅率落在1.5%至3.6%。

房屋稅必須符合「無出租、營業，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用」，若屬於多屋族，則本人、配偶及未成年子女在持全台持有總計3戶內「自用」住宅，則也屬1.2％稅率範圍。

※ 土地稅法第34條修正案：

適用自用住宅用地，優惠稅率千分之十課徵土地增值稅，一生只有一次機會，簡稱「一生一次」。

為減輕換屋者土地增值稅負擔，修正土地稅法第34條條文，該修正案業由總統98年12月30日公布，並自99年元月1日起施行。

出售房屋者若符合「一生一屋」相關要件，於再次出售自用住宅用地時，仍可適用優惠稅率課徵土增稅。

土地稅法第34條修正條文所增列之第五項，內容如下:土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：

1 . 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分，或非都市土地未超過3.5公畝部分。

2 . 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

3 . 出售前持有該土地六年以上。

4 . 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

5 . 出售前五年內，無供營業使用或出租。

※ 死亡前2年贈與要列入遺產，建議不動產可透過繼承的方式，而現金及股票等可用贈與的方式，比較能達到節稅的效果。
 

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※ 建築套繪管制-

就是將「建築基地包含供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」套繪於地籍圖上，以避免重複建築申請的行政措施。

土地受到套繪管制，可查明先前有無領得建造執照而逾期未興建，倘若領有執照可向縣府繳回原執照並敘明未動工之原因，以辦理解除套繪管制，只要檢附現況確無建築物照片、透明套繪圖、土地權利證明文件等書件，即可申請解除土地套繪管制，重新申請建築許可。

是否能解除套繪管制，較簡單的方式就是計算建蔽率，若建蔽率超過的話，就無法解除套繪管制。

※法定空地-

係指建築基地於建築使用時，依法應保留的一定比例面積之空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生。而應留設之法定空地，須包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度則於建築管理規則有規定。

※ 建築法第十一條第三項特別規定，法定空地不得「重複使用」。

※ 建築法 第十一條所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。
建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。 　

※ 建築基地法定空地分割辦法-

規定蓋有「內有部分法定空地」、「全筆為法定空地」戳記者，依下列規定處理：

1 . 法定空地之管理首重法定空地地籍套繪圖之製作，主管建築機關若已辦理法定空地套繪圖工作，即可依該圖確實管理，該法定空地戳記對法定空地之管理已無實益。

土地所有權人申請註銷法定空地戳記前，應先向地方主管建築機關申辦該基地法定空地套繪圖，並取得其已辦竣套繪圖復函後，據以向地政機關申請註銷該戳記。

2 . 按為防止未辦理套繪圖地區之基地分割，造成日後重複使用之弊端，地方主管建築機關於核發分割證明時，應補辦套繪圖工作，前經內政部75年6月4日台內營字第398154號函說明一、（二）規定在案，是以原蓋有法定空地戳記之土地，再依「建築基地法定空地分割辦法」規定申辦分割者，地政機關得於辦理土地標示變更登記時逕予註銷該法定空地戳記。

3 . 辦理建築基地法定空地套繪圖工作，對法定空地之管理關係重大，請省市建管機關嚴格督促所屬機關積極辦理，並加強檢查以應實際業務之需；至辦理套繪所需之地籍藍晒圖，地政機關應配合提供。

※ 建築基地法定空地分割辦法第四條規定必須要法定空地的面積超過應該保留地面積才可以進行分割。

※ 建築法的規定說明法定空地即為應留設的空地部分，對於法定空地而言就無法單獨分割出來、重複申請建築使用等等，受到很多建築限制。 

※ 建築基地法定空地分割辦法-

第二條-
直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率，及留設之空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。

前項標註及套繪內容如有變更，應以變更後圖說為準。

第三條-
建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。

1 . 每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。
2 . 每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。

3 . 每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。

4 . 每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。

第三條之一  -
本辦法發布前，已提出申請或已領建造執照之建築基地內依法留設之私設通路提供作為公眾通行者，得准單獨申請分割。

第四條-
建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。

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舊制的房地交易屬於「財產交易所得」，採用土地、建物分開課稅的雙軌制，時間點是2015年12月31日之前買入，都以舊制計算。

2015年12月31日以前：舊制

舊制的土地、建物分開課稅，依售出總價扣掉相關成本後，可得到出售不動產所得。但由於土地獲利已經按公告現值課徵土增稅，為避免重複課稅，出售不動產所得就要扣掉土地的部份。

計算公式：出售不動產所得x出售時房屋評定現值∕（出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值）=財產交易所得

再將這筆屬於建物的財產交易所得，併入個人綜所稅申報繳稅，依所得淨額的級距不同，適用5％～40％的累進稅率。至於「房屋評定現值」，通常會按照不動產所在地不同，採用不同百分比計算。

2016年1月1日～2021年6月30日：房地合一1.0

2016年元旦，新制房地合一稅法上路，是把過去的兩種稅（土地、建物）合併在一起課徵，因此稱為「房地合一稅」。

房地合一新制實施後，無論是1.0制或2.0制，房屋交易所得都必須在移轉的30天內申報繳稅。

2021年7月1日之後：房地合一2.0

2021/7/1以後房地合一2.0制上路，將預售屋交易納入課稅，持有時間的適用稅率也更加嚴格，為扼止短線炒作，2.0延長了短線交易的持有時間，1.0制是1年內買賣移轉，採用高稅率45％課稅，2.0制則是拉長到2年內交易，就課重稅45％稅率。

新聞來源 : https://www.mirrormedia.mg/story/20220422money001/

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