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※ 符合農地轉建地的條件-

一、被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地，可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。

二、農地的地形凹入周圍建地內，凹入缺口未超過20公尺，則可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。 

三、雖然不符合以上條件，但是農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地的適用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加百分之四十。

四、農地變更作為其它特殊用地的方案，須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。

若是農地不符合以上，但農地上本來就有老舊建物的話，還是可以變更為建地，可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加到40%。

※ 申請程序 : 

到農地所屬的地政事務所申請變更地目，農地可能需要進行分割，劃分出來、用作興建住宅的土地部分需申請轉為「建地」。

依照農地所在的地理位置，需要送審其他文件，包括環境影響評估和水土保持計劃。 地政人員會到農地現場勘驗，確認一切符合標準無違規後將會發出許可證。 一般而言，整個申請過程需時約為1.5-2年，實際情況依個別案例而定。

※ 依照內政部營建署《都市計畫法臺灣省施行細則》第三十條，農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：

一、建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。 

二、土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。 

三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。

※ 為了避免將農地化整為零，變更為建地來興建住宅出售，導致農地資源被濫用，因此內政部已提出以下的修法及改進措施（2018年2月21日）：

一、研修「非都市土地使用管制規則」，限制「農」變「建」申請人土地取得及戶籍登記時間，均應滿5年，以避免農地資源遭到變相濫用。

二、限制興建住宅滿5年始得移轉，以杜絕短期承受轉讓。 

三、禁止變更起造人，以杜絕農地炒作。 

四、組成聯合稽查小組，逐年清查「農」變「建」違規使用情形。 

五、限縮「農」變「建」住宅經營民宿之資格。 

六、強化「農」變「建」地區道路系統之申請條件，及雨污水分流管理規劃等。

※ 為了避免申請變更用地許可後卻遲遲不開發土地，營建署於2016年通過《非都市土地使用管制規則》修正案，新增「限期開發」規定。

修訂的內容包括：未來開發單位申請將農地變更為建地後，須於10年內完成開發，有特殊理由可以准延長5年。營建署又指，遭撤銷的建地需回復農地，而開發單位不得再在土地上興建建築物，如有蓋一半的建築仍須拆除，否則可罰6萬到30萬罰鍰。

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※ 甲種建築用地 - 建蔽率60％、容積率240％

一般農業區，供山坡地範圍外或特定農業區內的建築用地。都市計劃外的建築用地，生活機能比較都市計劃內的住宅用地，環境是有差一點，生活方便性也比較差，房價也較低。

※ 乙種建築用地 - 建蔽率60％、容積率240％

鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用。都市計劃外「鄉村區」的建築用地，鄉村區的定義：就是在都市計劃外的鄉下，人氣很旺盛的聚集性就部落，通常到這些地方，充滿了田野的風味，但幾乎沒有計畫道路規劃，是現況道路，道路系統小又窄，未來房價不易有上漲機會與空間。

※ 丙種建築用地 - 建蔽率40％、容積率120％

山坡保育區內的建築用地。通常丙建會出現在山坡地保育區裡的建築用地，建商買了丙建的土地後，就可以把它剷平、做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子了。 台灣各鄉鎮市政府，對於土地開發做很嚴格的管制，有些地區的政府會將容積降低，從160％降至80％，希望建築開發對環境衝擊的影響降低。

※ 丁種建築用地 - 建蔽率70％、容積率300％

一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。供工廠及有關工業設施建築使用者（工業使用）可以合法蓋工廠，並申請工廠登記證，大部分都用作工廠用地使用，但不可作為住宅使用。

※ 非都市建地的容積建蔽率-

一、甲種建地 建蔽率60% 容積率240%
二、乙種建地 建蔽率60% 容積率240%
三、丙種建地 建蔽率40% 容積率160%
四、丁種建地 建蔽率70% 容積率300%
五、窯業用地 建蔽率60% 容積率120%
六、交通用地 建蔽率40% 容積率120%
七、遊憩用地 建蔽率40% 容積率120%
八、墳墓用地 建蔽率40% 容積率120%
九、特定目的事業用地 建蔽率60% 容積率160%

※ 甲、乙、丙種建築用地可以作為住宅使用，亦可以申請做為民宿使用，丁種不能作為住宅跟民宿使用。

※ 容許使用-各種使用地可供容許使用之項目-

如甲種建築用地可供住宅、農業設施、宗教建築等13項；又農牧用地可供農作使用、農舍等16項。 

非都市土地使用管制規則（第6條）查詢。

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透過捐地3成或繳代金 農地裡的「隱形冠軍」工廠等將解套

內政部日前預告「都市計畫取得特定工廠登記土地變更處理原則」，預計今年首季上路實施，未來隱藏於鄉間農地裡的「隱形冠軍」工廠，不管是位於非都市計畫或都市計畫範圍內，都可望透過捐地或繳交回饋金就地合法。

包括去年富比士台灣首富、華利集團創辦人張聰淵位於雲林莿桐稻田間的起家鐵皮工廠，還有全球車用扣件前五大恒耀工業、行銷三十餘國的鋼珠滑軌南俊國際等，都被稱為是農地裡的隱形冠軍。

變更後納特定工廠專用區-建蔽率70％ 容積率180％

繼之前已上路的非都市計畫區農地工廠可先申請特定工廠登記，再逐步透過捐地或繳代金申請特定目的事業用地；「都市計畫取得特定工廠登記土地變更處理原則」在今年首季完成預告、若無異議就可發布實施。

根據草案內容，都計內農地上的既存工廠，可比照非都計農地工廠，未來都可透過捐地三成作為公設用地，也可繳交代金替代，繳納金額為簽訂協議書當期的公告土地現值五成，乘上工廠土地面積大小，可分期繳納；一旦通過變更，土地使用分區將變成特定工廠專用區，建蔽率七十％、容積率一八○％，與乙種工業區建蔽率七十％、容積率二○○％有所區隔。

無論是都計土地的使用分區或非都計區的用地編定，都是為了排除不相容土地使用的負面外部性，因此對於環境衝擊最大的工業使用的管制條件最嚴苛；而長期以來因為行政機關的怠忽職守，才造成農地工廠的「歷史共業」，如今透過有條件的就地合法方式補救，也算是亡羊補牢、還不算晚。

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1496301
 

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宗教團體不動產常以自然人名義登記，容易產生產權糾紛，目前全國約有7500座廟宇以自然人名義登記，為保障宗教團體財產避免淪為私產，行政院會昨天通過「宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例」草案，明訂宗教團體可在兩年內備妥相關文件，經審認權利歸屬後，辦理更名登記。

立法目的是因為宗教團體擁有的不動產，取得時可能還沒完成寺廟登記，或受贈者無力負擔稅負、耕地不能登記等情形，才會以自然人名義登記；據統計，目前約有7500座廟宇、750公頃土地有類似情況。

早年有很多土地買賣沒辦法登記在寺廟，因而借名登記，但常產生糾紛，因此透過修法讓行政作為來釐清權屬，避免廟產產生糾紛。

暫行條例通過後2年內，符合條件、有需求的宗教團體可檢具相關證明文件提出申請，經過宗教主管機關審認、公告程序確認權屬後，再囑託地政機關辦理更名登記或限制登記，以保全宗教團體的不動產。

宗教團體不能持有耕地，因此條例中不會讓宗教團體更名登記，而是以限制登記方式，避免第三人或繼承人移轉，產生新爭議，耕地不會直接變更為非耕地；宗教團體不能擁有的不動產類別，不會因為暫行條例通過就可以，該繳的稅也一定要繳，才能完成權利移轉。

內政部強調，暫行條例並未免除宗教團體納稅義務或放寬宗教團體能持有的土地類型，所以沒有就地合法、衝擊政府稅收或違反農地農用政策的疑慮。

該暫行條例適用的宗教團體，包括宗教財團法人、宗教社團法人、已登記的寺廟，未登記的寺廟則指已有整幢建物或已在申請寺廟程序者；但神壇、未立案的教會堂、簡陋搭建的建築物並不適用。

新聞來源 : https://tw.news.yahoo.com/%E9%98%B2%E5%BB%9F%E7%94%A2%E6%B7%AA%E7%A7%81%E7%94%A2-%E6%94%BF%E9%99%A2%E4%BF%AE%E6%B3%95-%E5%B9%B4%E5%85%A7%E5%8F%AF%E6%9B%B4%E5%90%8D-201000516.html

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如果被繼承人（過世者）生前把財產借名登記於他人名下，若死亡後經由法院判決確定屬於過世者財產，繼承人必須將該筆借名財產列入遺產，自判決確定日起六個月內補報遺產稅。

我國有所謂「擬制遺產」規範，也就是名義上非遺產的財產，但經法院或現行遺贈稅法認定為遺產範圍，需列入遺產課徵10％～20％遺產稅。

依照遺贈稅法第15條規定，若過世者生前兩年內贈與財產給配偶或民法規定的各順序繼承人及其配偶等，皆會被國稅局視為遺產範圍課稅。

除生前兩年的贈與情況外，官員指出，我國實務上也常常看到過世者生前將財產登記於他人名下，像是個人把不動產借名登記在兄弟姊妹名下，因權利歸屬尚有爭議，繼承人往往會打官司試圖拿回其遺產，若法院判決確定繼承人勝訴，則繼承人（遺產稅納稅義務人）必須在判決確定日起六個月內補報該筆財產移轉登記請求權的遺產稅。

舉例，曾有台北市A先生於2013年4月死亡，其繼承人於申報期限內（2013年9月）完成辦理遺產稅申報，但後來發現A生前將不動產借名登記於親戚名下，繼承人也提起民事訴訟，請求返還不動產。

經歷約六年纏訟，法院於2019年8月判決確定將親戚名下不動產移轉返還給繼承人，但繼承人卻未在判決確定日起六個月內補申報返還不動產遺產稅，遭認定漏報遺產稅，因此繼承人最後遭補課遺產稅與罰鍰。

另我國遺贈稅免稅額因應物價漲幅達法定標準而調升，有望減輕遺贈稅負。自2021年起，贈與稅免稅額從220萬元提高到244萬元，遺產稅免稅額則從1,200萬元提高到1,333萬元。繼承人申報遺產稅應將擬制遺產類型一併列入，以避免稅務風險，尤其近年免稅額提高的趨勢下，多數遺產稅案件皆免課稅。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/577291.html
 

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監察院之前曾糾正地方縣市有太多公共設施保留地，縣府正全面檢視檢討；適度解編公保地是中央希望地方政府推動的政策，正持續通盤檢討。

台東縣90%的公共設施保留地都已完成檢討，送中央都委會審查，審查通過後才能重劃或以區段徵收方案恢復民眾權益，其中有部分土地會變更為商業區或住宅區，但地主都只能依公訂比例取回部分土地，其他則納為公有土地使用。

雲林縣府指出，民眾所有的公共設施用地多，政府若要取得這些土地，所需徵收經費龐大，絕非地方政府財力所能負擔，透過都市計畫辦理變更，將公設用地變更為其他用地就有可能性；執行都市計畫過程中，民眾在取得變更後價值更高的土地，須以回饋土地、代金予政府或採市地重劃方式辦理，才能達到公平正義。

台北市地政局依「土地徵收條例」第49條規定，已公告徵收的土地，需用土地人應切實案核准計畫及所定期限使用，在未依徵收計畫完成使用前也應每年檢討其興辦計畫。

台北市寸土寸金，長期無使用的徵收土地不多，大多是學校預定地，若市府評估無使用需求，會規畫都市計畫變更、興辦計畫撤銷、廢止徵收，例如近年市府正規畫將華岡國小預定地撤銷徵收，若報請中央核准後，就會用原徵收的價格將土地還給民眾。

新北土地價值高昂，徵收往往要數十億至百億，所以市府大多採用公辦市地重劃方式，城鄉局會解編土地，回饋地主55%土地，市府則徵收45%土地，以此方式創造雙贏。

例如新莊文高一用地原是公益設施用地，但地主是拿來做新莊黃昏市場，城鄉局希望拿回土地，又不大可能拿出數十億元徵收，採用市地重劃方式處理。

高市都發局配合公共設施保留地解編，正針對全市31個都計區通盤討論；過去透過都計的方式將私人土地編為「公共設施保留地」，但不論是時空背景變化或是政府沒有徵收預算，不少公保地都沒有被徵收，全國都有公保地解編政策、討論。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7315/6038127
 

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※ 支付命令-

債權人對債務人之請求，如為請求給付一定數量之金錢（如新臺幣壹拾萬元）、可代替物（如上等蓬來白米壹佰公斤）或有價證券（如臺灣水泥股份有限公司發行普通股每股面額新臺幣壹拾元一千股的股票）者，得聲請法院對債務人發支付命令，督促債務人向債權人清償並賠償程序費用，否則應在收到支付命令後20日內向法院提出異議。

此種請求方法較通常訴訟程序簡便、迅速、省費，且支付命令確定，其效果與確定判決相同。

※ 支付命令的效力 -

1 . 支付命令應送達給債務人，如果發支付命令後，3個月內不能送達給債務人時，支付命令失其效力。 

2 . 債務人接到支付命令後，可在20日內向發支付命令的法院，不附理由提出異議，以使支付命令於異議範圍內失其效力。此時，法院即按起訴或聲請調解程序處理。
 
3 . 債務人如不於前述20日內提出異議，該支付命令與確定判決有同一效力。亦即，如債務人不為清償，債權人可憑該支付命令及支付命令確定證明書，對債務人聲請強制執行，以滿足其債權。

民事訴訟法第六編督促程序，第508條第1項明文規定「債權人之請求，以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，得聲請法院依督促程序發支付命令。」

依同法第512條規定，「法院應不訊問債務人，就支付命令之聲請為裁定。」表示法院核發支付命令是採取書面審理的方式，而債權人聲請支付命僅需符合同法第511條所規定各款事項。

可以了解支付命令制度，力求審裡簡化，讓債權數額無爭執的案件能更迅速有效率的得到確定並得以執行。亦有保護債務人的機制，民事訴訟法第509條規定對支付命令之限制，債權人應有對待給付尚未履行，或支付命令的送達應於外國時，即不得行之。

同法第515條第1項規定發支付命令後，三個月內不能送達於債務人者，其命令失其效力。第516條第1項債務人得於支付命令送達後二十日之不變期間內，不附理由向發支付命令法院提出異議。

※ 可以申請支付命令-

債權人對債務人的請求，如果符合下列情形，即可請求法院對債務人發支付命令，督促債務人在收到支付命令後20日內，向債權人清償並賠償程序費用：

1 . 請求給付一定數量的金錢者，例如：請求給付新臺幣20萬元。

2 . 請求給付可代替物者，例如：請求給付上等米100公斤。

3 . 請求給付或有價證券者，例如：請求給付中國鋼鐵發行之普通股，每股面額新臺幣10元，1,000股的股票1張。

※ 不可以申請支付命令-

1 . 債權人應為對待給付而尚未履行者。

2 . 須對債務人於外國為送達或公示送達者。 

※ 確定之支付命令，判決是否有同一之效力 -

債務人未於收受支付命令之日起20日內提出異議，支付命令確定後，僅得為強制執行之「執行名義」，並無與確定判決有同一之效力。

如債務人主張支付命令上所記載之債權不存在者，仍得提起「確認債權不存在之訴」或「債務人異議之訴」。

※ 如何對支付命令聲請異議-  

債務人對支付命令聲明異議，應繕寫支付命令聲明異議狀（不必陳述任何理由，只要將不同意支付的意思表示向法院提出即可）。

※ 申請發支付命令的條件-

1 . 須以給付一定數額的金錢或其他替代物或有價證券為標的，但不問是本於何種法律關係所發生的給付請求。

2 . 須聲請發支付命令人沒有對待給付義務或對待給付已經履行（沒有其他債務糾紛）。

3 . 支付命令要能夠送達到債務人。這是說支付命令不能用公示送達的方式，或是送達到國外的情形。

4 . 符合一定格式。

5 . 在有些地方及情況，支付命令屬於專屬管轄，要由特定法院為之。

※ 支付命令適用新法還是舊法-

支付命令之修正案於民國104年7月1日經總統府公告，於同年7月3日正式生效施行。只要支付命令是於民國104年7月2日以前（含7月2日當天）確定者，仍適用舊法的規定；反之，若支付命令於民國104年7月3日以後（含7月3日當天）才確定者，則適用新法的規定。

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強制執行-

是民事訴訟中的一項法律制度，即債權人向法院聲請，由國家行使公權力迫使債務人清償債務。

為了徹底實踐法院的判決結果，法律賦予國家擁有此一獨占的權力，透過強制手段來確保裁判能夠被確實執行，保護人民的在私法上的權利，並以此建立起國家的司法威信。

依強制執行法第4條規定，執行名義為-

1 .  確定之終局判決。

2 . 假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。

3 . 依民事訴訟法成立之和解或調解。

4 . 依公證法規定得為強制執行之公證書。

5 . 抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。

6 . 其他依法律之規定，得為強制執行名義者。

聲請強制執行要注意-

1 . 債權人應提出執行名義正本。

2 . 執行名義如有附條件、期限或須債權人提供擔保者，必須於條件成就，期限屆至或供擔保後，才可以開始強制執行。

3 . 執行名義如有對待給付者，以債權人已為給付或已提出給付後，才可以開始強制執行。

4 . 債權人收受假扣押或假處分裁定後如果已超過30日，就不得聲請執行。

聲請強制執行應準備之文件-

執行名義的文件：（須提出正本，影本不可）

(一)判決書及其確定證明書。
(二)准予假執行之判決書或准予假扣押、假處分之裁定書。
(三)訴訟上成立的和解或調解。
(四)公證書（載明可以逕受強制執行者）
(五)拍賣抵押物或質物的裁定書以及抵押設定契約書、他項權利證明書、借據或本票、支票。
(六)其他依法律規定，可以強制執行的文件，如支付命令及其確定證明書。

聲請強制執行費用-

(一)執行費用是債權額的千分之八，但執行標的金額或價額未滿新台幣5000元者免繳執行費。

(二)奉司法院九十二年八月十五日(九二)院台廳民一字第二一０七五號函辦理，關於裁判費、非訟費用、執行費用及其他規費之徵收，計算至「元」為止，角以下免收。

聲請強制執行管轄-要執行的財產必須在法院轄區內，才可以向該管法院聲請強制執行。

《強制執行法》第53條-

下列之物不得查封：
一、債務人及其共同生活之親屬所必需之衣服、寢具及其他物品。
二、債務人及其共同生活之親屬職業上或教育上所必需之器具、物品。
三、債務人所受或繼承之勳章及其他表彰榮譽之物品。
四、遺像、牌位、墓碑及其他祭祀、禮拜所用之物。
五、未與土地分離之天然孳息不能於一個月內收穫者。
六、尚未發表之發明或著作。
七、附於建築物或其他工作物，而為防止災害或確保安全，依法令規定應設備之機械或器具、避難器具及其他物品。

前項規定斟酌債權人及債務人狀況，有顯失公平情形，仍以查封為適當者，執行法院得依聲請查封其全部或一部。其經債務人同意者，亦同。

在《勞工保險法》及《勞工退休金條例》也有規定，保險與退休金不得作為抵銷、扣押、供擔保或強制執行之標的。

但要注意的是，法律上規定這些不能作為強制執行標的之項目，如果已經轉換為財產時（例如發明或著作已販賣成現金），因為已經脫離「不能作為標的」的範圍，就會變成可以被強制執行的標的物。

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※ 提存-指提存人將其給付物或擔保物寄託於法院提存所的一種行為。

※ 提存之原因-

* 債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者（民法第326條）。

* 民法關於質權、留置權之提存事件（民法第905條、第907條、第892條第2項、第933條）。

* 政府機關依據法律所發給之補償費或其他公法上之金錢給付，應受補償人拒絕受領或不能受領或所在地不明。

* 其他法律規定。例如強制執行法關於強制執行所得金額、破產法關於破產債權分配金額、消費者債務清理條例關於更生、清算事件分配金額之提存、平均地權條例第28條等。

※ 提存分成二種-

1 . 清償提存-指債務人為了消滅債務，將其給付物寄託於法院提存所的一種行為。

債務人需證明其已依債務本旨提出給付，經債權人拒絕受領，據以提存始生清償之效力。 按清償提存，謂債務人以消滅債務為目的，將給付物為債權人寄存於提存所之行為。 債權人受領遲延時，清償人自得依提存方法以免除其債務。

2 . 擔保提存-指債務人或債權人因請求法院為假扣押、假處分、假執行或免為假扣押、假處分、假執行者，依法院准供擔保之裁定或判決，將擔保物向提存所辦理提存。

※ 擔保提存金之領回-

擔保提存之提存人於提存後，有下列情形之一者，得聲請該管法院提存所返還提存物：

一、假執行之本案判決已全部勝訴確定。

二、因免為假執行而預供擔保或將請求標的物提存，其假執行之宣告全部失其效力。

三、假扣押、假處分、假執行經裁判後未聲請執行，或於執行程序實施前撤回執行之聲請。

四、因免為假扣押、假處分、假執行預供擔保，而有前款情形。

五、假扣押、假處分所保全之請求，其本案訴訟已獲全部勝訴判決確定；其請求取得與確定判決有同一效力者，亦同。

六、假執行、假扣押或假處分所保全之請求，其本案訴訟經和解或調解成立，受擔保利益人負部分給付義務而對提存物之權利聲明不予保留。

七、依法令提供擔保停止強制執行，其本案訴訟已獲全部勝訴判決確定。

八、受擔保利益人於法官或提存所主任前表明同意返還，經記明筆錄。

九、提存出於錯誤或依其他法律之規定，經法院裁定返還確定。

前項聲請，應於供擔保原因消滅之翌日起十年內為之；逾期其提存物歸屬國庫。

※ 清償提存費-

提存金額或價額(新台幣)：          1元－  10,000元；徵收提存費(新台幣)：   100元；
提存金額或價額(新台幣)：  10,001元－100,000元；徵收提存費(新台幣)：   500元；
提存金額或價額(新台幣)：100,001元 （含）以上；徵收提存費(新台幣)：1,000元；

執行法院依強制執行法、管理人依破產法或消費者債務清理條例規定辦理者：免徵。

前項提存費及依民法第333條規定拍賣、出賣之費用，提存人得於提存金額中扣除之。但應於提存書記載其數額，並附具計算書。

※ 聲請取回提存物的期限-

1 . 清償提存之提存人聲請取回提存物，應自提存之翌日起10年內為之，逾期其提存物屬於國庫。

2 . 擔保提存之提存人聲請取回提存物，應於供擔保之原因消滅後10年內為之，逾期其提存物屬於國庫。

3 . 因提存程式不合規定或不應提存，經提存所通知取回提存物，應自提存所命取回處分書送達發生效力之翌日起，逾10年不取回者，其提存物屬於國庫。
 

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