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農地工廠-用地變更辦法-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 取得特登之工廠,須將地目由農地改變為特目(特定目的事業用地),才算完成最後;經濟部去年公告「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」,列出取得特目條件。

 

過去農地如要報編成工業區,須達五公頃以上;而工輔法規定只要取得特登,符合條件就可申請為特目,兩公頃以下的農地工廠,就能從地目根本上納管。

 

辦法規定 -

 

第一 - 須於2032年3月19日前提出用地計畫申請;取得特登大限為112年3月19日,但考量取得特登後工廠需一定時間才能提出用地計畫,辦法給予十年緩衝期。

 

第二 - 須遵守環保法規,在用地計畫申請前三年內,未因違反環保法規遭停工或停業。

 

第三 - 須捐地三成或繳交回饋金。根據辦法,回饋金為變更使用總面積的當期公告現值五十%,可一次繳清或分期繳交,可在變更編定異動登記前、用地計畫或開發許可核定後一年內、兩年內、以及工廠登記前分別繳交二十五%。

 

第四 - 須規劃屋頂型太陽光電;根據辦法,發電設備面積至少須達屋頂之五十%,但如有饋線、日照不足、建物結構特殊等因素,則須經台電或經濟部指定太陽能產業公協會評估免安裝。

 

※ 農地工廠合法化,取得特定工廠登記證後的用地變更辦法依法令條文順序:

 

1 . 非都市土地變更編定為「特定目的事業用地」

 

2 . 最晚要121年3月19日前要提出「用地計畫」

 

3 . 用地計畫需包含「太陽光電發電計畫」

 

4 . 隔離綠帶為1.5公尺,可內縮也可外擴

 

5 . 建蔽率70%,容積率180%

 

6 . 農地變更回饋金為公告現值50%,可分4期

 

7 . 用地計畫核準後二年內要完成補建照和使用執照並取得工廠登記證。可展延二年

 

另外用地計畫經核定後,必須再用地計畫或開發許可核定起二年內完成工廠登記,如申請展延,展延期限不得超過二年,最後變更期程落日也訂在2040年3月截止


農地工廠完成合法化流程後,可永久合法使用,價值倍增


 

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農業用地、公共設施保留地-贈與-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 贈與農業用地 -

 

1.贈與民法第1138條所定繼承人之農業用地,免徵贈與稅。但該土地如繼續供農業使用不滿5年者,應追繳應納稅賦

 

2.作農業使用之農業用地及其地上農作物,贈與民法第1138條所定繼承人者,可以不計入其土地及地上農作物價值之全數。但是受贈人自受贈之日起5年內,未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,就要追繳應納稅賦。

 

但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者,則不須追繳贈與稅。

 

※ 受贈人於農業用地列管期間,將農地回贈贈與人 -

 

贈與人將農地贈與受贈人,於5年列管期間內,受贈人又將受贈之農地回贈贈與人,如果經查至回贈前原受贈人仍繼續作農業使用而無應追繳贈與稅之情事,因為係回復未為贈與之狀態,可以免追繳贈與稅,也可免再列管。

 

※ 贈與公共設施保留地 -

 

依照都市計畫法第50條之1規定,公共設施保留地因夫妻間、直系血親間的贈與而移轉,免納贈與稅,但是仍然應該列入贈與總額計算贈與價值後,再從「扣除額」這一欄以同樣的金額減除。

 

※ 土地因相互交換或共有土地辦理分割 -

 

土地所有人辦理土地交換或共有人辦理土地分割,各人取回的土地,按交換時或分割時公告現值計算土地價值,較原持有的土地依相同公告現值計算的價值不等,其間產生的差額部分如無補償約定時,就是屬於以顯著不相當代價讓與財產的情形,其差額便算是贈與,應課徵贈與稅,此時,以取得土地價值減少的人為贈與人,依法應申報贈與稅。

 

但經法院裁判分割之共有土地,雖各人依法院判決分割後所取得之土地價值,與依原持有比例所算得之價值不相當,法院如認為其價格相當而未定當事人須以金錢互為補償者,應免課徵贈與稅。


 

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繼承農地-五年內移轉須補稅-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 繼承農地免遺產稅-三要件

1 . 須是合法受贈人 
2 . 取得農業使用證明 
3 . 五年內不能變更用途或移轉

 

農地因繼承或贈與可免徵遺產及贈與稅,但必須同時符合三項要件,

包含

一、贈與或繼承對象必須是《民法》第1138條所訂繼承人或受遺贈人;

二、農地必須取得農業用地作農業使用證明書;

三、農地自贈與後五年內仍作為農業使用,

另外繼承人須向國稅局申報該筆農地繼承或贈與,如不符合免稅條件,國稅局將追回遺贈稅。

 

※ 繼承農地五年內出售或未繼續作農業使用遺產稅課稅相關規定-

 

遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物,由繼承人或受遺贈人承受者,可自遺產總額中扣除土地及地上農作物價值之全數。

但承受人自承受之日起5年內,未將該土地繼續作農業使用,應追繳應納稅賦。

 

繼承或受遺贈之農地免徵遺產稅,目的在鼓勵農地繼續作農業使用,惟為防止承受人於核准免稅後違規使用、廢耕或移轉等不繼續作農業使用,致失政府以租稅鼓勵健全農業政策之目的,又農地於開放自由買賣後,其流通性與一般土地無異,更為避免富人於年老、重病臨終前,先將現金、股票等財產轉換成農地,嗣於繼承移轉享受免稅之優惠後,隨時將農地出售取得現金,致農地淪為規避遺產稅之工具,所以規定繼承人或受遺贈人自承受之日起五年內,未將土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者,即應予追繳應納之遺產稅。

 

但若繼承人於繼承之日起5年內移轉予其他同為繼承之人且為繼續經營農業生產時,可免追繳,惟仍會繼續列管。

呼籲,繼承或受遺贈農地者,應注意以上規定,以免遭補稅。
 

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持有公共設施保留地-節稅方法-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 公共設施保留地簡單說就是都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場等用地,留待將來由政府取得。

 

土地一旦被劃設為公共設施保留地,使用就受到限制,但是政府在租稅方面有下列措施可以減輕您的負擔:

地價稅-在保留期間,依照土地的使用情形按下表徵免:

土地使用情形  -  稅率

沒有作任何使用並與使用中的土地隔離 - 全免

仍作農業使用 - 課徵田賦(目前停徵)

作為自用住宅 - 2‰      

其他使用 - 6‰      

 

※ 土地增值稅-


公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅,日後被徵收時,亦免徵土地增值稅。


非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者,免徵土地增值稅。

 

※ 地價稅

繳納期限 11 月1 日至11 月30 日
繳稅的人 持有土地的人
節稅方法 把握9 月22 日前申請適用自用住宅用地、特別稅率用地及減免稅地

 

※ 土地增值稅

申報期限 土地所有權移轉,訂約之日起30 日內
繳稅的人 ◎ 買賣或交換方式移轉:賣方繳納
     ◎ 遺贈或贈與方式移轉:接受贈與的一方繳納
節稅方法 申請一生一次或一生一屋適用自用住宅用地稅率課稅、重購退稅

 

※ 遺產稅

申報期限 留有遺產者,死亡後6 個月內
繳稅的人 ◎ 有遺囑執行人:遺囑執行人
     ◎ 沒有遺囑執行人:繼承人及受遺贈人
     ◎ 沒有遺囑執行人及繼承人:依法選定遺產管理人

節稅方法 合法運用免稅額及各項扣除額
 

 

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特定工廠登記-納管特登申辦程序-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※  納管申請條件-何時開始辦理-

屬105年5月19日前既有低污染未登記工廠,即應於工廠管理輔導法修正條文施行之日起2年內,向工廠所在地之直轄市、縣(市)主管機關申請納管。

(已於109年3月20日開始受理)

 

※   未登工廠納管所謂低污染事業為何-

參考109年3月20日經濟部公告生效訂定「低污染認定基準」,非屬低污染行業別或製程共51+2項,採負面表列方式,凡不在附表所列舉之行業別或製程者,即屬低污染事業。

 

※   廠房是承租的(非自有),納管應由地主還是工廠經營者提出申請-

申請納管對象為工廠業者而非地主,故應由工廠(即承租戶)提出申請。

 

※   納管輔導金繳到何時-

(1)經納管業者應每年繳交納管輔導金,採預繳方式,至取得特定工廠登記為止。

(2)於第一年申請納管者,應一次繳清第一年納管輔導金;於第二年申請納管者,應同時繳納第一、二年之納管輔導金。

 

※ 特登營運管理金,繳到何時-

申請人於特定工廠登記後,應於每年3月19日前繳交當年度之營運管理金,至取得土地及建築物合法使用之證明文件,或特定工廠登記失效之日止。

 

※  納管輔導金、特登營運管理金需繳多少-


納管申請書記載之廠地面積計算:

面積在三百平方公尺以內者,繳交2萬元;超過三百平方公尺者,每增一百平方公尺,加計5千元;不足一百平方公尺者,以一百平方公尺計算,但每件每年最高繳交金額以10萬元為限。

 

※  廠地面積、廠房面積及建築物面積如何定義-

 

(1)廠地面積:包含作業廠房、建築物與其他附屬設施使用之土地及空地。


(2)廠房面積:指供事物品製造、加工作業使用之建築物。


(3)建築物面積:包含辦公室、員工宿舍等相關非用以生產之建築物。

 

※  「登記面積」等於「實際使用面積」?-

不一定。

但實際使用面積不能大於登記面積。

(1)「實際使用面積」:係指業者申請納管之面積,可依工廠管理輔導法第28條之8適用免罰規定之範圍,意同「違規行為之土地面積」。
 

(2)「登記面積」:係指土地登記謄本上業者持有之面積。

 

※  取得特定工廠登記後,是否有管制工廠變更項目-

有,共7項:不得變更

(1)隸屬之事業主體。

(2)獨資事業變更負責人。

(3)合夥事業變更合夥人。

(4)增加廠地、廠房及建築物面積。

(5)增加或變更為非屬低污染之產業類別及主要產品。

(6)將工廠土地及建築物全部或一部轉供他人設廠等。

(7)未履行工廠改善計畫附加之負擔。

 

※ 辦理特定工廠登記,有什麼好處-

取得特定工廠登記後,好處如下:


1.免受土地及建築物等相關規定處罰

2.准予接水、接電及使用

3.可辦理增加低污染之產業變更
4.可辦理增加電力容量熱能變更
5.可辦理土地變更

 

 

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自用住宅用地及一般用地等2種稅率-特定工廠,土地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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土地增值稅稅額的計算,主要與申報移轉土地公告現值、原規定地價或前次取得時之公告現值、持有期間長短及使用情形有關,稅率分為自用住宅用地及一般用地等2種稅率:

 

自用住宅用地稅率:固定稅率10%-

土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的租稅,一般用地稅率的計算方式是以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額,依漲價倍數採用累進稅率課徵。

 

一般用地稅率的稅額比自用住宅用地稅率的稅額至少高出1 倍以上,而自用住宅用地分為一生一次及一生一屋2 種,稅率均為10%,比一般用地之稅率20% ~ 40% 省了不少稅額,因此,如果沒有換屋的計畫,出售土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,是最直接的節稅方法。

 

※ 一生一次-符合條件( 須同時符合下列條件)

 

辦竣戶籍登記-本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房子上,如果平時沒有設戶籍在這裡也沒有關係,只要在簽約買賣當時( 立約日) 將戶籍遷入就可以了。

 

沒有出租或營業-簽約買賣( 立約日) 之前1 日起算,1 整年都沒有任何出租或供作營業的情形,否則就必須等收回或不再營業滿1 年才可以適用。

 

地上房屋所有權人-土地上有房子,房子是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。

 

面積限制-都市土地是300 平方公尺,約90.75 坪;非都市土地是700 平方公尺,約211.75 坪。

 

房屋價值限制-自用住宅建築完成未滿1 年,房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10% 以上。

 

限用一次-每人符合上述條件移轉土地享受自用住宅用地稅率,一生限用1 次。

 

※ 一生一屋-符合條件( 須同時符合下列條件)

 

曾享用一生一次-曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。

 

辦竣戶籍登記-土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6 年。

 

沒有出租或營業-簽約買賣( 立約日) 之前5 年內都沒有任何出租或作營業的情形。

 

地上房屋所有權人-土地上有房子,房子是土地所有權人本人、配偶或是未成年子女的。

 

面積限制-都市土地是150 平方公尺,約45.37 坪;非都市土地是350 平方公尺,約105.87 坪。

 

一屋限制-出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。

 

持有期間-出售前持有該土地6 年以上。

 

申請按「一生一屋」優惠稅率課徵土地增值稅,應以自用住宅房地同時1 次訂約出售者為限,不可分次出售。
 

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地價稅、房屋稅繳納期間及課稅期間大不同-土地買賣,農地買賣,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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地價稅的開徵及繳納期間為每年11月份,課稅期間為當年度1月1日至12月31日,但以8月31日當日土地登記簿所記載之所有權人為當年度納稅義務人。

 

因此,如果在8月31日前完成土地所有權移轉登記,新的土地所有權人持有土地雖未滿一年,仍應繳納全年地價稅,反之如果在8月31日以後才移轉土地,雖然土地已賣掉,但原所有權人仍會收到本年度的地價稅稅單。

 

房屋稅的開徵及繳納期間為每年5月份,課稅期間為前年度7月1日至本年度6月30日,和地價稅不同的是,房屋稅採按月計課。

 

舉例來說,若房屋於111年3月1日買賣取得,則111年度房屋稅必須負擔4個月;若於110年8月1日買賣取得,則111年度房屋稅必須負擔11個月。


 

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非都市土地-乙種建築用地容許使用-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 乙種建築用地容許使用 -

 

1 . 住宅。

 

2 . 鄉村教育設施。

 

3 . 行政與文教設施。

 

4 . 衛生及福利設施。

 

5 . 安全設施。

 

6 . 宗教建築。

 

7 . 日用品零售及服務設施。

 

8 . 公用事業設施。

 

9 . 無公害性小型工業設施。其附帶條件如左:

 

   1 . 經環境保護機關審查符合環境保護法規規定管制標準之製造加工業。

 

   2 . 動力(含電熱)不得超過11.25(瓦千),但空調冷氣設備不在此限。

 

   3 . 作業廠房最大基層建築面積,不得超過二百平方公尺。

 

10 . 農作產銷設施。

 

11 . 畜牧設施。

 

12 . 水產養殖設施。

 

13 . 遊憩設施。

 

14 . 交通設施。

 

15 . 水源保護及水土保持設施。

 

16 . 農產品集散批發運銷設施。

 

17 . 再生能源相關設施。

 

18 . 溫泉井及溫泉儲槽。

 

19 . 兒童課後照顧服務中心。
 

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土地增值稅-交換.贈與.信託-土地買賣,農地買賣,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 因下列情形移轉者免徵土地增值稅:

1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。

2.因繼承而移轉之土地。

3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者:

(1)受贈人為財團法人。

(2)法人章程載明法人解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。

(3)捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

4.被徵收之土地。

5.依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。

6.依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

 

※ 土地交換視同買賣,應分別向原土地所有權人課徵土地增值稅。

 

※ 土地贈與移轉不適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。

 

※ 繼承土地已繳納遺產稅,不再課徵土地增值稅。
另繼承之土地再移轉時,以繼承開始(被繼承人死亡日)時該土地之公告現值為前次移轉現值計課土地增值稅。

 

※ 信託土地如為自益信託土地,供委託人本人、配偶、或其直系親屬自用住宅使用,且與信託目的不相違背者,如其他要件符合自用住宅用地,仍准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 
 

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非都市土地-甲種建築用地容許使用-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 甲種建築用地容許使用 -

1 . 住宅。

2 . 日用品零售及服務設施。

3 . 農產品集散批發運銷設施。

4 . 農作產銷設施。

5 . 畜牧設施。

6 . 鄉村教育設施。

7 . 行政與文教設施。

8 . 衛生及福利設施。

9 . 公用事業設施。

10 . 無公害性小型工業設施。

11 . 宗教建築。

12 . 再生能源相關設施。

13 . 溫泉井及溫泉儲槽。

14 . 兒童課後照顧服務中心。
 

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公共設施保留地免徵遺產稅之適用規定-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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被繼承人死亡時遺有之土地,如於其死亡前已經都市計畫編定為公共設施保留地,納稅義務人申報遺產稅可以主張自遺產總額中扣除,免徵遺產稅。

依都市計畫法第50條之1規定,公共設施保留地因繼承而移轉者,免徵遺產稅。

 

又所稱公共設施保留地,係指依該法第42條規定劃設為道路、公園、學校、社教機關、停車場或市場等公共設施用地中,留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得,或已開闢使用但尚未依法取得,且非私人或團體投資興辦的土地。

 

A君於110年12月間死亡,納稅義務人申報遺產稅,主張A君所遺2筆土地〔公告現值分別為A君地新臺幣(下同)1,000萬元、B地500萬元〕,均為政府尚未徵收之都市計畫道路用地,應免徵遺產稅。

 

經查明,A君地於42年間經都市計畫編定為道路用地,惟B地於被繼承人死亡後之111年間始經編定,故於被繼承人死亡時B地並非公共設施保留地,爰A君遺產稅案經核認公共設施保留地扣除額為1,000萬元。

 

提醒,辦理遺產稅申報,就遺產土地宜注意是否屬都市計畫公共設施用地,而有適用公共設施保留地免徵遺產稅規定。

 

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既成巷道-非都市計畫之道路用地-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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現有巷道又稱為既成巷道,為非都市計畫之道路用地,經長期供公眾通行達二十年以上,而具有公用地役關係之巷道,或是基地內之私設通路,經所有土地所有權人出具供公眾通行之同意書或自願捐獻土地做為道路使用,而依法完成土地移轉登記手續的土地,稱為現有巷道。

 

現有巷道既然具有供公眾通行之公用地役權關係,就不能夠任意廢止,或私加佔用或加設圍籬障礙物等,阻撓其他人行人或車輛之通行;另外,建築基地如果未臨接計畫道路可以申請建築線時,得以臨接之現有巷道指定建築線申請,這種情形下因維持現有巷道寬度而保留之空地,不可以計入法定空地計算。

 

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。

 

若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。

 

至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能者,則應隨時檢討並予廢止。

 

依據土地稅減免規則第9條規定,無償供公共使用之私有土地,經查明屬實,在使用期間內,地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份,不予免徵。


 

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公設地與既成道路適用賦稅不同-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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公共設施保留地與無償供公眾通行之道路土地不同,兩者在租稅減免的適用效果上也不同,納稅義務人申報遺產稅或贈與稅時應特別注意!

 

公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。

 

所謂公共設施保留地簡單說,就是都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關、停車場及市場等用地,留待將來由政府取得,且非私人或團體投資興辦的土地。

 

這些土地因使用上受到限制,所以政府給予租稅上的優惠待遇。

 

但要注意的是,贈與稅免徵的範圍僅限配偶、直系血親間的移轉,對於兄弟姊妹或叔侄、姑嫂間的贈與仍須課徵。

 

至於被繼承人遺產中有無償供公眾通行之道路土地,則不計入遺產總額,但如果土地屬建造房屋應保留的法定空地部分,就不在租稅減免範圍,仍應計入遺產總額。

 

若以供公眾通行之道路土地贈與他人時,也沒有相關租稅優惠可適用,千萬別弄錯。

 

因公共設施保留地屬課徵標的物,納稅義務人可以依法申請用來抵繳遺產稅,但經政府闢為公眾通行道路之土地或無償供公眾通行之道路土地因並未計入遺產總額,非屬課徵標的物,所以不能用來抵繳遺產稅,這是兩者最大的不同。
 

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非都市土地-林業用地容許作使用-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 林業用地容許作使用-

1 . 林業使用及其設施。

2 . 林業設施。

3 . 安全設施。

4 . 農路。

5 . 生態體系保護設施。

6 . 水源保護及水土保持設施。

7 . 營建剩餘土石方資源之暫屯、堆置、最終填埋設施。

8 . 採取土石。

9 . 公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺)。

10 . 戶外公共遊憩設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺)。

11 . 森林遊樂設施(限於森林區、風景區)。

12 . 休閒農業設施(工業區、河川區及森林區除外)。

13 . 礦石開採。

14 . 再生能源相關設施。

15 . 水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施。

16 . 溫泉井及溫泉儲槽。

17 . 農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。

18 . 自然保育設施。

19 . 綠能設施。

20 . 農舍。

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※ 交通用地容許作何項使用-

 

1 . 按現況或交通計畫使用。

 

2 . 交通設施(特定農業區除外)。

 

3 . 公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺)。

 

4 . 再生能源相關設施。

 

5 . 戶外遊憩設施。

 

6 . 農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。

 

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※ 農牧用地容許作何項使用-

1 . 農作使用(包括牧草)。

2 . 農舍(工業區、河川區除外;特定農業區、森林區不得興建集村農舍)。

3 . 農作產銷設施(工業區、河川區除外)。

4 . 畜牧設施(工業區、河川區及森林區除外)。但森林區屬原住民保留地,經目的事業主管機關會同原住民族主管機關同意者,不在此現)。

5 . 水產養殖設施(工業區及特定農業區除外,但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經直轄市或縣(市)農業主管機關核准者不在此限)。

6 . 水源保護及水土保持設施。

7 . 採取土石(特定農業區、一般農業區、森林區及特定專用區除外)。

8 . 林業使用。

9 . 休閒農業設施(工業區、河川區除外)。

10 . 公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺)。

11 . 戶外廣告物設施。

12 . 私設通路。

13 . 再生能源相關設施。

14 . 臨時堆置收納營建剩餘土石方(限102年9月21日修正生效前已核准之既有合法磚窯廠毗鄰之土地)。

15 . 水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施。

16 . 溫泉井及溫泉儲槽(工業區、特定農業區除外)。

17 . 農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。

18 . 自然保育設施。

19 . 綠能設施。
 

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國稅.地方稅-國稅局.稅捐處-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 我國現行租稅制度,依財政收支劃分法的規定,可分為國稅和地方稅兩大類。

 

「國稅」由各區「國稅局」負責徵收

 

「地方稅」由「地方稅捐機關」負責徵收

 

※ 國稅與地方稅的區分-

 

1 . 國稅 - 國稅是屬於中央政府可支用的稅收,包括有9種:

 

由財政部關務署負責徵收:(九) 關稅。

 

由財政部所屬各地區國稅局負責稽徵 (臺北市由財政部臺北國稅局辦理)

 

國稅局:負責 國稅 的徵收,包括:

 

    (一)營業稅
    (二)所得稅
    (三)遺產稅及贈與稅
    (四)貨物稅
    (五)證券交易稅
    (六)期貨交易稅
    (七)菸酒稅
    (八)特種貨物及勞務稅


2 . 地方稅 - 地方稅是屬於地方政府可支用的稅收,包括直轄市及縣(市)稅,共有8種:

 

由各直轄市及縣(市)地方政府所屬的稅捐機關負責稽徵(臺北市由臺北市稅捐稽徵處辦理)

 

稅捐處:負責 地方稅 的徵收,包括:

 

          (一)印花稅
      (二)娛樂稅
    (三)使用牌照稅
    (四)地價稅
    (五)土地增值稅
    (六)房屋稅
    (七)契稅

           至於(八)田賦,目前是停徵,亦即要課徵田賦的土地,目前不要繳稅。

 


◆ 特別提醒若要辦理 地方稅 相關事宜,請至稅捐處洽詢。

 

◆特別提醒若要辦理 國稅 相關事宜,請至國稅局洽詢。

 

事前先詢問好 別跑錯地方,而浪費了寶貴的時間。
 

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不動產信託-他益.自益.公益-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 不動產信託-

「信託」為「委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係」;即是,透過「委託人」(提供財產的人)、「受託人」(信託業)及「受益人」(委託人想照顧的人)三個角色的連結,幫助有財產規劃需要的人,以更有效率而且安全的方式達到目標。

 

※ 委託人、受託人、受益人,都可是自然人或法人。

 

※ 信託監察人-
來監督受託人管理信託財產的狀況,確保受託人能依信託契約之約定,保障受益人的權益。

 

※ 他益信託 -


受益人若是自己的小孩、親人或特定人,就是他益信託。

 

委託人在生前就成立信託、把財產轉入信託時,屬於贈與行為(贈與稅視額度而定),因此,委託人過世後,信託利益已不算是委託人遺產,因此沒有遺產稅的問題。

 

※自益信託 -


委託人委託受託人管理、處分其財產,而使信託利益歸屬於自己之信託,委託人與受益人為同一人,自己成立的信託受益人為自己,就是自益信託。

 

委託人(同時也是受益人)過世後,信託剩餘利益就須繳交遺產稅。

 

※ 公益信託 -


受益人如果是「不特定多數人」,以慈善、文化、學術等公共利益為目的,就是公益信託。

 

※  常見的信託 4 種 -

 

1 . 遺囑信託 - 避免繼承人爭產,可指定財產繼承規劃,遺囑須符合民法預立遺囑的方式。

 

2 . 安養信託 - 規劃老年生活,指定自己或想照顧的家人為受益人,避免財產被他人挪用、詐騙。

 

3 . 子女保障信託 - 利用每年 244 萬贈與稅免稅額度轉移資產給子女,節稅並保障子女生活。

 

4 . 保險金信託 - 依照被保險人意志,事先規劃保險金用途。

 

※ 規劃信託可以達到節稅的目的。利用信託將財產贈與他人,還是需要課徵贈與稅,但信託稅制具有「調節課稅時點」及「折現計算」的效果。

 

※ 信託財產具有獨立性,雖然在信託期間委託人的資產轉移給受託人,但是信託財產獨立於受託人的自有財產之外,而不會成為受託人的債權人求償之標的。

 

不論受託人欠債、破產,基本上都不能用信託財產來還債、不能被債權人強制執行。當然,若受託人死亡,信託財產也不會變成受託人的遺產。

 

信託透過契約方式成立,內容極具彈性,也有不同的益處。

 

※ 信託 和 遺囑 有何不同 -

 

遺囑 - 規畫你的財產怎麼分配。


信託 - 你的財產如何管理和運用。

 

信託是依據《信託法》的雙方行為,由委託人及受託人簽訂信託契約,架構上還有個信託受益人。

 

遺囑是依據《民法》的單方行為,把財產預立給繼承人,並於其死亡後生效。


遺囑信託則是在訂立遺囑時,在遺囑中說明,將全部或部分的財產成立信託,委由遺囑執行人在其過世後,依內容執行信託相關事宜,以完成遺產分配並照顧受益人。

 

信託原則上可依「契約」或「遺囑」兩種方式。

 

若以遺囑的方式信託,就必須遵守遺囑成立的條件,否則,如果遺囑被認定是無效,遺囑信託也就無法成立。
 

 

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※ 自用住宅是政府針對無出租、營業,自用的房屋、土地給予的稅務優惠,只要持有房屋,每年5月就要繳交房屋稅、11月要繳地價稅,但要主動去申請,才能享受優惠稅率。

 

※ 自用住宅地價稅條件較為嚴格,本人或配偶、直系親屬要於該地辦妥戶籍登記,本人、配偶及未成年受扶養親屬以一處為限,房屋稅則有3戶額度,長輩如父母、祖父母則可分別設籍,同樣可享有自用住宅優惠稅率。

 

另面積限制,都市土地面積未超過300平方公尺(約90.75坪)、非都市土地面積未超過700平方公尺(約211.75坪)。

 

※ 申請地價稅「自用住宅」的條件-

 

1 . 每年9月22日(含當日)前申請。

 

2 . 土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬(子女、父母、岳父母、祖父母……)所有。

 

3 . 本人或配偶或直系親屬有一個戶籍掛在房子裡。

 

4 . 房子沒有出租及營業使用。

 

5 . 都市土地以3公畝(90.75坪)為限,非都市土地以7公畝(211.75坪)為限。

 

6 . 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

 

※ 地價稅自用住宅稅率為2‰,一般稅率為10~55‰,且採累進稅率。

 

地價稅設定自用住宅要在開徵前40天辦理完成,約在9月22日前,當年度就能享有地價稅的自用住宅稅率。

 

※ 房屋稅自用住宅稅率為1.2‰,一般稅率為1.5~3.6‰,房屋課稅現值*1.2%稅率。

 

房屋稅是每月15日以前申辦,當月就是用自用住宅稅率,若16日以後才辦妥,則下個月才生效,可選擇地價較高、房屋評定現值較高的物件申請自用住宅,可省下更多稅費。

 

房屋稅是依照「使用現況」所課徵,改採「自用」與「非自用」,除自用住宅稅率為1.2%之外,其餘2戶以上稅率落在1.5%至3.6%。

 

房屋稅必須符合「無出租、營業,並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用」,若屬於多屋族,則本人、配偶及未成年子女在持全台持有總計3戶內「自用」住宅,則也屬1.2%稅率範圍。

 

※ 土地稅法第34條修正案:

 

適用自用住宅用地,優惠稅率千分之十課徵土地增值稅,一生只有一次機會,簡稱「一生一次」。

 

為減輕換屋者土地增值稅負擔,修正土地稅法第34條條文,該修正案業由總統98年12月30日公布,並自99年元月1日起施行。

 

出售房屋者若符合「一生一屋」相關要件,於再次出售自用住宅用地時,仍可適用優惠稅率課徵土增稅。

 

土地稅法第34條修正條文所增列之第五項,內容如下:土地所有權人適用前項規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:

 

1 . 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分,或非都市土地未超過3.5公畝部分。

 

2 . 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。

 

3 . 出售前持有該土地六年以上。

 

4 . 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

 

5 . 出售前五年內,無供營業使用或出租。


※ 死亡前2年贈與要列入遺產,建議不動產可透過繼承的方式,而現金及股票等可用贈與的方式,比較能達到節稅的效果。
 


 

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法定空地-建築套繪-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 建築套繪管制-

就是將「建築基地包含供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」套繪於地籍圖上,以避免重複建築申請的行政措施。

土地受到套繪管制,可查明先前有無領得建造執照而逾期未興建,倘若領有執照可向縣府繳回原執照並敘明未動工之原因,以辦理解除套繪管制,只要檢附現況確無建築物照片、透明套繪圖、土地權利證明文件等書件,即可申請解除土地套繪管制,重新申請建築許可。

是否能解除套繪管制,較簡單的方式就是計算建蔽率,若建蔽率超過的話,就無法解除套繪管制。

※法定空地-

係指建築基地於建築使用時,依法應保留的一定比例面積之空地,目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進使用人之舒適、安全及衛生。而應留設之法定空地,須包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度則於建築管理規則有規定。

 

※ 建築法第十一條第三項特別規定,法定空地不得「重複使用」。

 

※ 建築法 第十一條所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。
建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。  

 

※ 建築基地法定空地分割辦法-

規定蓋有「內有部分法定空地」、「全筆為法定空地」戳記者,依下列規定處理:

1 . 法定空地之管理首重法定空地地籍套繪圖之製作,主管建築機關若已辦理法定空地套繪圖工作,即可依該圖確實管理,該法定空地戳記對法定空地之管理已無實益。

土地所有權人申請註銷法定空地戳記前,應先向地方主管建築機關申辦該基地法定空地套繪圖,並取得其已辦竣套繪圖復函後,據以向地政機關申請註銷該戳記。

2 . 按為防止未辦理套繪圖地區之基地分割,造成日後重複使用之弊端,地方主管建築機關於核發分割證明時,應補辦套繪圖工作,前經內政部75年6月4日台內營字第398154號函說明一、(二)規定在案,是以原蓋有法定空地戳記之土地,再依「建築基地法定空地分割辦法」規定申辦分割者,地政機關得於辦理土地標示變更登記時逕予註銷該法定空地戳記。

3 . 辦理建築基地法定空地套繪圖工作,對法定空地之管理關係重大,請省市建管機關嚴格督促所屬機關積極辦理,並加強檢查以應實際業務之需;至辦理套繪所需之地籍藍晒圖,地政機關應配合提供。

 

※ 建築基地法定空地分割辦法第四條規定必須要法定空地的面積超過應該保留地面積才可以進行分割。

 

※ 建築法的規定說明法定空地即為應留設的空地部分,對於法定空地而言就無法單獨分割出來、重複申請建築使用等等,受到很多建築限制。 

 

※ 建築基地法定空地分割辦法-

第二條-
直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時,應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率,及留設之空地位置等,同時辦理空地地籍套繪圖。

前項標註及套繪內容如有變更,應以變更後圖說為準。

 

第三條-
建築基地之法定空地併同建築物之分割,非於分割後合於左列各款規定者不得為之。

1 . 每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接,連接部分寬度不得小於二公尺。
2 . 每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照,或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者,不在此限。

3 . 每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。

4 . 每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。

 

第三條之一  -
本辦法發布前,已提出申請或已領建造執照之建築基地內依法留設之私設通路提供作為公眾通行者,得准單獨申請分割。

 

第四條-
建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者,其超出部分之分割,應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。

 

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