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公共設施保留地與無償供公眾通行之道路土地不同，兩者在租稅減免的適用效果上也不同，納稅義務人申報遺產稅或贈與稅時應特別注意！

公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

所謂公共設施保留地簡單說，就是都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關、停車場及市場等用地，留待將來由政府取得，且非私人或團體投資興辦的土地。

這些土地因使用上受到限制，所以政府給予租稅上的優惠待遇。

但要注意的是，贈與稅免徵的範圍僅限配偶、直系血親間的移轉，對於兄弟姊妹或叔侄、姑嫂間的贈與仍須課徵。

至於被繼承人遺產中有無償供公眾通行之道路土地，則不計入遺產總額，但如果土地屬建造房屋應保留的法定空地部分，就不在租稅減免範圍，仍應計入遺產總額。

若以供公眾通行之道路土地贈與他人時，也沒有相關租稅優惠可適用，千萬別弄錯。

因公共設施保留地屬課徵標的物，納稅義務人可以依法申請用來抵繳遺產稅，但經政府闢為公眾通行道路之土地或無償供公眾通行之道路土地因並未計入遺產總額，非屬課徵標的物，所以不能用來抵繳遺產稅，這是兩者最大的不同。
 

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※ 林業用地容許作使用-

1 . 林業使用及其設施。

2 . 林業設施。

3 . 安全設施。

4 . 農路。

5 . 生態體系保護設施。

6 . 水源保護及水土保持設施。

7 . 營建剩餘土石方資源之暫屯、堆置、最終填埋設施。

8 . 採取土石。

9 . 公用事業設施（限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺）。

10 . 戶外公共遊憩設施（限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺）。

11 . 森林遊樂設施（限於森林區、風景區）。

12 . 休閒農業設施（工業區、河川區及森林區除外）。

13 . 礦石開採。

14 . 再生能源相關設施。

15 . 水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施。

16 . 溫泉井及溫泉儲槽。

17 . 農村再生設施（依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理）。

18 . 自然保育設施。

19 . 綠能設施。

20 . 農舍。

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※ 交通用地容許作何項使用-

1 . 按現況或交通計畫使用。

2 . 交通設施（特定農業區除外）。

3 . 公用事業設施（限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺）。

4 . 再生能源相關設施。

5 . 戶外遊憩設施。

6 . 農村再生設施（依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理）。

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※ 農牧用地容許作何項使用-

1 . 農作使用（包括牧草）。

2 . 農舍（工業區、河川區除外；特定農業區、森林區不得興建集村農舍）。

3 . 農作產銷設施（工業區、河川區除外）。

4 . 畜牧設施（工業區、河川區及森林區除外）。但森林區屬原住民保留地，經目的事業主管機關會同原住民族主管機關同意者，不在此現）。

5 . 水產養殖設施（工業區及特定農業區除外，但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經直轄市或縣（市）農業主管機關核准者不在此限）。

6 . 水源保護及水土保持設施。

7 . 採取土石（特定農業區、一般農業區、森林區及特定專用區除外）。

8 . 林業使用。

9 . 休閒農業設施（工業區、河川區除外）。

10 . 公用事業設施（限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺）。

11 . 戶外廣告物設施。

12 . 私設通路。

13 . 再生能源相關設施。

14 . 臨時堆置收納營建剩餘土石方（限102年9月21日修正生效前已核准之既有合法磚窯廠毗鄰之土地）。

15 . 水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施。

16 . 溫泉井及溫泉儲槽（工業區、特定農業區除外）。

17 . 農村再生設施（依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理）。

18 . 自然保育設施。

19 . 綠能設施。
 

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※ 我國現行租稅制度，依財政收支劃分法的規定，可分為國稅和地方稅兩大類。

「國稅」由各區「國稅局」負責徵收

「地方稅」由「地方稅捐機關」負責徵收

※ 國稅與地方稅的區分-

1 . 國稅 - 國稅是屬於中央政府可支用的稅收，包括有9種：

由財政部關務署負責徵收：(九) 關稅。

由財政部所屬各地區國稅局負責稽徵 (臺北市由財政部臺北國稅局辦理)

國稅局：負責 國稅 的徵收，包括：

　　　　(一)營業稅
　　　　(二)所得稅
　　　　(三)遺產稅及贈與稅
　　　　(四)貨物稅
　　　　(五)證券交易稅
　　　　(六)期貨交易稅
　　　　(七)菸酒稅
　　　　(八)特種貨物及勞務稅

2 . 地方稅 - 地方稅是屬於地方政府可支用的稅收，包括直轄市及縣(市)稅，共有8種：

由各直轄市及縣(市)地方政府所屬的稅捐機關負責稽徵(臺北市由臺北市稅捐稽徵處辦理)

稅捐處：負責 地方稅 的徵收，包括：

　         (一)印花稅
　　　   (二)娛樂稅
　　　　(三)使用牌照稅
　　　　(四)地價稅
　　　　(五)土地增值稅
　　　　(六)房屋稅
　　　　(七)契稅

           至於(八)田賦，目前是停徵，亦即要課徵田賦的土地，目前不要繳稅。

◆ 特別提醒若要辦理 地方稅 相關事宜，請至稅捐處洽詢。

◆特別提醒若要辦理 國稅 相關事宜，請至國稅局洽詢。

事前先詢問好 ， 別跑錯地方，而浪費了寶貴的時間。
 

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※ 不動產信託-

「信託」為「委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」；即是，透過「委託人」(提供財產的人)、「受託人」(信託業)及「受益人」(委託人想照顧的人)三個角色的連結，幫助有財產規劃需要的人，以更有效率而且安全的方式達到目標。

※ 委託人、受託人、受益人，都可是自然人或法人。

※ 信託監察人-
來監督受託人管理信託財產的狀況，確保受託人能依信託契約之約定，保障受益人的權益。

※ 他益信託 -

受益人若是自己的小孩、親人或特定人，就是他益信託。

委託人在生前就成立信託、把財產轉入信託時，屬於贈與行為（贈與稅視額度而定），因此，委託人過世後，信託利益已不算是委託人遺產，因此沒有遺產稅的問題。

※自益信託 -

委託人委託受託人管理、處分其財產，而使信託利益歸屬於自己之信託，委託人與受益人為同一人，自己成立的信託受益人為自己，就是自益信託。

委託人（同時也是受益人）過世後，信託剩餘利益就須繳交遺產稅。

※ 公益信託 -

受益人如果是「不特定多數人」，以慈善、文化、學術等公共利益為目的，就是公益信託。

※  常見的信託 4 種 -

1 . 遺囑信託 - 避免繼承人爭產，可指定財產繼承規劃，遺囑須符合民法預立遺囑的方式。

2 . 安養信託 - 規劃老年生活，指定自己或想照顧的家人為受益人，避免財產被他人挪用、詐騙。

3 . 子女保障信託 - 利用每年 244 萬贈與稅免稅額度轉移資產給子女，節稅並保障子女生活。

4 . 保險金信託 - 依照被保險人意志，事先規劃保險金用途。

※ 規劃信託可以達到節稅的目的。利用信託將財產贈與他人，還是需要課徵贈與稅，但信託稅制具有「調節課稅時點」及「折現計算」的效果。

※ 信託財產具有獨立性，雖然在信託期間委託人的資產轉移給受託人，但是信託財產獨立於受託人的自有財產之外，而不會成為受託人的債權人求償之標的。

不論受託人欠債、破產，基本上都不能用信託財產來還債、不能被債權人強制執行。當然，若受託人死亡，信託財產也不會變成受託人的遺產。

信託透過契約方式成立，內容極具彈性，也有不同的益處。

※ 信託 和 遺囑 有何不同 -

遺囑 - 規畫你的財產怎麼分配。

信託 - 你的財產如何管理和運用。

信託是依據《信託法》的雙方行為，由委託人及受託人簽訂信託契約，架構上還有個信託受益人。

遺囑是依據《民法》的單方行為，把財產預立給繼承人，並於其死亡後生效。

遺囑信託則是在訂立遺囑時，在遺囑中說明，將全部或部分的財產成立信託，委由遺囑執行人在其過世後，依內容執行信託相關事宜，以完成遺產分配並照顧受益人。

信託原則上可依「契約」或「遺囑」兩種方式。

若以遺囑的方式信託，就必須遵守遺囑成立的條件，否則，如果遺囑被認定是無效，遺囑信託也就無法成立。
 

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※ 自用住宅是政府針對無出租、營業，自用的房屋、土地給予的稅務優惠，只要持有房屋，每年5月就要繳交房屋稅、11月要繳地價稅，但要主動去申請，才能享受優惠稅率。

※ 自用住宅地價稅條件較為嚴格，本人或配偶、直系親屬要於該地辦妥戶籍登記，本人、配偶及未成年受扶養親屬以一處為限，房屋稅則有3戶額度，長輩如父母、祖父母則可分別設籍，同樣可享有自用住宅優惠稅率。

另面積限制，都市土地面積未超過300平方公尺（約90.75坪）、非都市土地面積未超過700平方公尺（約211.75坪）。

※ 申請地價稅「自用住宅」的條件-

1 . 每年9月22日（含當日）前申請。

2 . 土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬（子女、父母、岳父母、祖父母……）所有。

3 . 本人或配偶或直系親屬有一個戶籍掛在房子裡。

4 . 房子沒有出租及營業使用。

5 . 都市土地以3公畝（90.75坪）為限，非都市土地以7公畝（211.75坪）為限。

6 . 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

※ 地價稅自用住宅稅率為2‰，一般稅率為10~55‰，且採累進稅率。

地價稅設定自用住宅要在開徵前40天辦理完成，約在9月22日前，當年度就能享有地價稅的自用住宅稅率。

※ 房屋稅自用住宅稅率為1.2‰，一般稅率為1.5~3.6‰，房屋課稅現值*1.2%稅率。

房屋稅是每月15日以前申辦，當月就是用自用住宅稅率，若16日以後才辦妥，則下個月才生效，可選擇地價較高、房屋評定現值較高的物件申請自用住宅，可省下更多稅費。

房屋稅是依照「使用現況」所課徵，改採「自用」與「非自用」，除自用住宅稅率為1.2%之外，其餘2戶以上稅率落在1.5%至3.6%。

房屋稅必須符合「無出租、營業，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用」，若屬於多屋族，則本人、配偶及未成年子女在持全台持有總計3戶內「自用」住宅，則也屬1.2％稅率範圍。

※ 土地稅法第34條修正案：

適用自用住宅用地，優惠稅率千分之十課徵土地增值稅，一生只有一次機會，簡稱「一生一次」。

為減輕換屋者土地增值稅負擔，修正土地稅法第34條條文，該修正案業由總統98年12月30日公布，並自99年元月1日起施行。

出售房屋者若符合「一生一屋」相關要件，於再次出售自用住宅用地時，仍可適用優惠稅率課徵土增稅。

土地稅法第34條修正條文所增列之第五項，內容如下:土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：

1 . 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分，或非都市土地未超過3.5公畝部分。

2 . 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

3 . 出售前持有該土地六年以上。

4 . 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

5 . 出售前五年內，無供營業使用或出租。

※ 死亡前2年贈與要列入遺產，建議不動產可透過繼承的方式，而現金及股票等可用贈與的方式，比較能達到節稅的效果。
 

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※ 建築套繪管制-

就是將「建築基地包含供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」套繪於地籍圖上，以避免重複建築申請的行政措施。

土地受到套繪管制，可查明先前有無領得建造執照而逾期未興建，倘若領有執照可向縣府繳回原執照並敘明未動工之原因，以辦理解除套繪管制，只要檢附現況確無建築物照片、透明套繪圖、土地權利證明文件等書件，即可申請解除土地套繪管制，重新申請建築許可。

是否能解除套繪管制，較簡單的方式就是計算建蔽率，若建蔽率超過的話，就無法解除套繪管制。

※法定空地-

係指建築基地於建築使用時，依法應保留的一定比例面積之空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生。而應留設之法定空地，須包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度則於建築管理規則有規定。

※ 建築法第十一條第三項特別規定，法定空地不得「重複使用」。

※ 建築法 第十一條所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。
建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。 　

※ 建築基地法定空地分割辦法-

規定蓋有「內有部分法定空地」、「全筆為法定空地」戳記者，依下列規定處理：

1 . 法定空地之管理首重法定空地地籍套繪圖之製作，主管建築機關若已辦理法定空地套繪圖工作，即可依該圖確實管理，該法定空地戳記對法定空地之管理已無實益。

土地所有權人申請註銷法定空地戳記前，應先向地方主管建築機關申辦該基地法定空地套繪圖，並取得其已辦竣套繪圖復函後，據以向地政機關申請註銷該戳記。

2 . 按為防止未辦理套繪圖地區之基地分割，造成日後重複使用之弊端，地方主管建築機關於核發分割證明時，應補辦套繪圖工作，前經內政部75年6月4日台內營字第398154號函說明一、（二）規定在案，是以原蓋有法定空地戳記之土地，再依「建築基地法定空地分割辦法」規定申辦分割者，地政機關得於辦理土地標示變更登記時逕予註銷該法定空地戳記。

3 . 辦理建築基地法定空地套繪圖工作，對法定空地之管理關係重大，請省市建管機關嚴格督促所屬機關積極辦理，並加強檢查以應實際業務之需；至辦理套繪所需之地籍藍晒圖，地政機關應配合提供。

※ 建築基地法定空地分割辦法第四條規定必須要法定空地的面積超過應該保留地面積才可以進行分割。

※ 建築法的規定說明法定空地即為應留設的空地部分，對於法定空地而言就無法單獨分割出來、重複申請建築使用等等，受到很多建築限制。 

※ 建築基地法定空地分割辦法-

第二條-
直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率，及留設之空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。

前項標註及套繪內容如有變更，應以變更後圖說為準。

第三條-
建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。

1 . 每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。
2 . 每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。

3 . 每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。

4 . 每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。

第三條之一  -
本辦法發布前，已提出申請或已領建造執照之建築基地內依法留設之私設通路提供作為公眾通行者，得准單獨申請分割。

第四條-
建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。

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※優先承買權-

當共有人出賣其持分（應有部分）或公同共有土地給第三人時，依據土地法第34條之1規定，應事先以書面通知他共有人，俾使他共有人得以同一價格優先承購，稱之為他共有人的「優先承購權」。

※ 優先承買權乃特定人依合約或法律規定，於所有人出賣其財產權時，有依所有人（出賣人）與買受人所約定之相同條件優先承購買賣標的物之權利，可分為物權與債權二種性質之優先購買權。

土地法第104條之規定，在促進建築基地與其地上建物所有權合一，達到產權關係單純化之政策目的，是為物權性質之優先購買權，其效力依本條第2項規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，意即不動產縱經辦竣移轉，優先購買權人仍得對買受人主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，合先敘明。

買賣移轉案件如有土地法第104條第1項所定之情形，而買受人非為優先購買權人者，即表示優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權，登記機關會要求檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣（土地登記規則第97條第2項），始得准予登記。

出賣人未踐行通知義務時，並無法辦理房屋所有權移轉登記。

※ 土地法第104條必須係基地上有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上為房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。

倘建物所有人非基於前開三種占有土地之權利而興建房屋，或地上權人、典權人、承租人實際未為房屋之興建者，於土地（建物）出賣時，皆無優先購買權之可言。

此外，民法第426條之2有關租用基地建築房屋之優先購買權亦與本條有類似之規定。

※ 優先承買權時效-

優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。 

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。 

出典人將典物出賣於他人時，典權人有以相同條件留買之權。 前項情形，出典人應以書面通知典權人。

※ 土地法第34條之1-減少共有人數，進而簡化法律關係。

1 . 需共有人出賣其應有部分，如非出賣而係贈與或交換等，即無優先購買權。

2 . 他共有人得共同或單獨主張。

3 . 需以與共有人出賣之同一價格主張。

4 . 應於接到出賣通知後 15 日內表示，逾期視為放棄。

5 . 共有人間互為應有部分之移轉不適用。

※ 土地法第104條-使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並簡化法律關係，杜絕紛爭。

1 . 須基地與地上房屋為不同人所有。

2 . 須有房屋存在。如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。

3 . 須基地與地上房屋有設定地上權、典權或租賃關係。

4 . 限於基地或房屋出賣時，始有其適用。

5 . 須與出賣人與第三人所訂買賣契約之同樣條件。

6 . 須於接到出賣通知後 10 日內表示，逾期視為放棄。

※ 土地法第一百零四條第一項規定-

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。 

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。 

係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。

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※ 市地重劃與都市計畫的關係-

按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。

如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。

※ 辦理市地重劃的法令依據與目的-

市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值，不僅政府可加速公共設施之建設外，土地所有權人亦可透過地籍之交換分合，獲得方整立可建築之土地，而提高其利用價值，並可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等），所產生之權益不公平，係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。

※ 政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別-

市地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異。

惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理。

而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

※ 市地重劃意義-

市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。

而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

※ 重劃負擔總費用證明書補發及更名-

依「平均地權條例」第42條及「平均地權條例第四十二條第四項補充規定」第5點規定，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十，且土地所有權人於申請時應檢附重劃負擔總費用證明書或主管機關核發足資證明該土地為重劃後土地之證明文件。

另依內政部85年8月15日台（八五）內地字第8507933號函釋，市地重劃區內土地所有權人於土地分配結果公告期滿確定前死亡，其繼承人於公告期滿後始辦竣繼承登記，原土地分配結果之所有權人可更正為辦竣繼承登記之繼承人名義，並核發重劃負擔總費用證明書。 

因此，若上述重劃負擔總費用證明書有遺失，即須檢具相關證明文件向本府申請補發；若土地所有權人於土地分配結果公告期滿確定前死亡，其繼承人於公告期滿後始辦竣繼承登記，即須檢具相關證明文件申請更名。

※ 重劃區內應自行拆遷之土地改良物及墳墓拆遷-

重劃區內應自行拆遷之土地改良物及墳墓，主管機應予以公告及補償，其補償金額由主管機關查定之。

但違反依平均地權條例第五十九條規定公告禁止或限制事項者，不予補償。

並應通知土地改良物所有人或墓主，土地改良物限期三十日內，墳墓限期三個月內自行拆除或遷葬。逾期不拆除或遷葬者，依平均地權條例第六十二條之一規定，得代為拆除或遷葬，其費用在其應領補償金額內扣回。

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※ 土地徵收係國家因公共事業之需要，對人民受憲法保障之財產權，經由法定程序予以強制取得。

為防止徵收機關為不必要之徵收，或遷延興辦公共事業，故土地法第219條及土地徵收條例第9條特為原土地所有權人保留收回權。

又其收回權之申請期限，於前開法條之適用，分為下列3個不同適用時期：

1 . 土地法第219條修正生效前：得收回土地之原因是由發生日是在78年12月30日土地法第219條修正生效以前，請求收回土地之期限自該原因事由發生之日起15年內。

2 . 土地法第219條修正生效後：得收回土地之原因是由發生日是在78年12月31日土地法第 219條修正生效日以後，請求收回土地之期限自該原因事由發生之次日起5年內。

3 . 62年9月8日都市計畫法第83條修正生效日後依都市計畫法徵收之土地，不依照核准計畫期限使用者，請求收回土地之期限，自徵收計畫書所載使用期限屆滿時，自該原因發生事由發生之日起15年內。

4 . 依都市計畫法徵收之土地，未依核准徵收原定興辦事業使用者，如公告徵收之日在89年2月3日土地徵收條例公布生效以前，請求收回土地之期限，自徵收補償費發給完竣屆滿1年之次日起，但不得超過該使用期限屆滿次日起5年。

5 . 土地徵收條例公布生效後：申請收回之土地，其公告徵收之日是在89年2月4日土地徵收條例公布生效之後，除法律另有規定外，請求收回土地之期限自徵收公告之日起20年內。

※ 為有利民眾主張收回被徵收土地，立法院會2021年三讀通過修正土地法部分條文，增訂第219條之1，明定直轄市或縣市地政機關應每年公告被徵收土地使用情形，並通知原土地所有權人或其繼承人。

現行土地法第219條明定，私有土地經徵收後如有徵收補償費發給完竣屆滿1年，未依徵收計畫使用，或未依核准徵收原定興辦事業使用情形，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿1年的次日起5年內申請收回土地。

立法院會2021年三讀通過修正土地法部分條文。三讀通過條文明定，私有土地經徵收並於補償費發給完竣次日起，縣市地政機關應每年通知、公告原土地所有權人或其繼承人土地使用情形，至申請收回土地請求權時效完成或依徵收計畫完成使用為止。

三讀通過條文明定，若縣市政府地政機關未通知公告，而有徵收補償發給完竣屆滿1年未依徵收計畫開始使用、未依核准徵收原定興辦事業使用等情形，原土地所有權人或其繼承人得於徵收計畫使用期屆滿的次日起10年內，申請收回土地。

三讀通過條文增訂，土地法修正施行時，原土地所有權人或其繼承人收回土地的請求權時效尚未完成的話，也適用修正後條文。

三讀通過條文也增訂，中央地政機關應訂定公告土地使用情形辦理事項、作業程序、作業費用及其他應遵行事項辦法。
 

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※ 一般徵收之原因-

依土地徵收條例第3條規定，國家因公益需要，興辦國防、交通公用等事業，得徵收私有土地；但徵收之範圍，應以其事業所必須者為限。

※ 一般徵收主要程序-

(一)需用土地人舉行事業計畫公聽會。

(二)需用土地人與所有權人協議價購或以其他方式取得。

(三)需用土地人擬具徵收計畫書申請徵收。

(四)內政部設土地徵收審議小組進行審議。

(五)內政部核准。

(六)直轄市、縣（市）政府公告及書面通知所有權人及他項權利人。（公告之日起禁止分割、合併、設定負擔及增加工作物；土地權利人對於公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市、縣（市）政府以書面提出異議）

(七)直轄市、縣（市）政府發放補償費。

(八)補償費存入土地徵收補償費保管專戶（因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費，將存入專戶保管）。

(九)土地權利人權益之終止及需用土地人進入土地工作。

(十)限期遷移。

(十一)囑託登記。

※ 一般徵收之補償-

一般徵收之補償包括地價補償、改良物補償、土地改良費用補償、合法營業損失之補償、遷移費。

此外，對於徵收公告1年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口，因其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住者，或情境相同經直轄市或縣（市）政府社會工作人員查訪屬實者，需用土地人應訂定安置計畫。

※ 申請收回 - 

依土地徵收條例第9條規定，被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起20年內，向該管直轄市或縣（市）政府申請照原徵收補償價額收回其土地。

1. 徵收補償費發給完竣屆滿3年，未依徵收計畫開始使用者。因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回。

2 . 未依核准徵收原定興辦事業使用者。

3 . 依原徵收計畫開始使用後未滿5年，不繼續依原徵收計畫使用者。

※ 土地徵收條例施行前，依土地法第219條規定，私有土地經徵收後，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償費發給完竣屆滿1年之次日起5年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地：

1 . 徵收補償費發給完竣屆滿1年，未依徵收計畫開始使用者。因可歸責於原土地所有權人或使用人者，不得聲請收回土地。

2 . 未依核准徵收原定興辦事業使用者。

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※ 土地徵收乃政府依公權力之運作，為興辦公益事業需要，基於國家對土地之最高主權，依法定程序，對特定私有土地給予相當補償，強制取得之一種處分行為。

為規範土地徵收作業，確保土地合理利用，並保障私人財產，增進公共利益，於89年2月2日公布制定土地徵收條例專法，並於101年1月4日大幅修正市價徵收補償等規定。依本條例規定，土地徵收應由需用土地人擬具土地徵收計畫書向內政部提出申請，經內政部審議核准後交由土地所在地之直轄市、縣(市)政府辦理公告、通知及發放補償費等作業，俟依法補償完竣，始能取得其需用之土地。

※ 依土地徵收條例第8條規定，有下列各款情形之一者，所有權人得於徵收公告之日起1年內向該管直轄市或縣（市）政府申請一併徵收，逾期不予受理：

1 . 徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用者。

2 . 徵收建築改良物之殘餘部分不能為相當之使用者。

※ 依土地徵收條例第49條第1項規定，已公告徵收之土地，需用土地人應切實按核准計畫及所定期限使用。有下列情形之一者，應辦理撤銷徵收：

1 . 因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內。

2 . 公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發。但以聯合開發方式開發之土地，土地所有權人不願參與聯合開發者，不在此限。

撤銷徵收由需用土地人向內政部申請，但需用土地人未申請者，原土地所有權人得向直轄市或縣(市)政府請求之。該管直轄巿或縣（巿）政府收受上述請求後，應會同需用土地人及其他有關機關審查。其合於規定者，由需用土地人向內政部申請撤銷徵收；不合規定者，亦應將處理結果函復原土地所有權人。

原土地所有權人不服前項處理結果，應向直轄市或縣（市）主管機關函復送達之日起30日內向中央主管機關（內政部）請求撤銷徵收。其合於規定者，由中央主管機關逕予撤銷；不合規定者，由中央主管機關將處理結果函復原土地所有權人，原土地所有權人不服處理結果者，依法提起行政救濟。

※ 依土地徵收條例第49條第2項規定，已公告徵收之土地，有下列情形之一者，應辦理廢止徵收：

1 . 因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內。

2 . 依徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變。

3 . 已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要。

廢止徵收由需用土地人向內政部申請，但需用土地人未申請者，原土地所有權人得向直轄市或縣(市)政府請求之。該管直轄巿或縣（巿）政府收受上述請求後，應會同需用土地人及其他有關機關審查；其合於規定者，由需用土地人向內政部申請廢止徵收；不合規定者，亦應將處理結果函復原土地所有權人。

原土地所有權人不服前項處理結果，應向直轄市或縣（市）主管機關函復送達之日起30日內向中央主管機關（內政部）請求廢止徵收。其合於規定者，由中央主管機關逕予廢止；不合規定者，由中央主管機關將處理結果函復原土地所有權人，原土地所有權人不服處理結果者，依法提起行政救濟。

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※ 特定農業區?一般農業區?

1 . 特定農業區-指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

因此，辦竣農地重劃的土地一定會劃定為特定農業區，但是，特定農業區不一定就是有辦理農地重劃之農業區。

2 . 一般農業區-指特定農業區以外供農業使用之土地。

※ 調整為一般農業區後的農牧用地與特定農業區農牧用地有何差異-

不論是特定農業區或一般農業區的農牧用地,皆係屬農業發展條例第 3 條第 10 款所定義之農業用地,這次變更並不影響土地使用地類別。

但在土地使用管制上,因一般農業區係指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施經認定須加以特別保護以外之區域,故「一般農業區」相較於「特定農業區」的管制強度會較寬鬆,稍有彈性,不過本質上都是農業區。

※ 「特定區農牧用地」其全銜似應為「特定農業區、農牧用地」。根據「區域計畫法施行細則」對於分區及使用地之解釋如下，特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者；農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。

※ 按「非都市土地使用管制規則」農牧用地之容許使用項目為-

(一)農作使用。
(二)農舍。
(三)農業設施。
(四)畜牧設施。
(五)養殖設施。
(六)水源保護及水土保持設施。
(七)採取土石。 
(八)林業使用。
(九)休閒農業設施 。
(十)公用事業設施。

但土地在特定農業區內依規無法興建「集村農舍」，且養殖設施也有所限制。

※「特定農業區、農牧用地」為「耕地」其中一種，若土地需要辦理合併、分割時，須依「農業發展條例」及相關法令辦理，不可任意合併分割，詳情須依個案情況審視。

※ 不得申請興建農舍之土地使用類別-

1 . 增訂非都市土地林業用地及森林區養殖用地，不得申請興建農舍。

2 . 特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區等農業用地，不得申請興建集村農舍。

※ 特定農業區和一般農業區最大的差異，就在前者被限制不能轉作其他特定事業之用。

※ 特定農業區的劃設面積，基本起跳門檻必須至少25公頃。特定農業區有33萬公頃、一般農業區27萬公頃。

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※ 地役權 -

指依據契據或遺囑，土地使用人在他人擁有的土地上能享有的非營利利益，土地使用人藉此能夠獲得對此一土地特定的有限使用權利，是益物權的一種。指因通行、取水、排水、鋪設管線等需要，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產的便利與效益的權利。

1 . 地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。

2 . 地役權是存在於他人不動產上的用益物權。

3 . 地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。

例-擁有甲地的A可以要求擁有乙地的B不會在其土地上建設高樓以保證A可以觀賞遠處的風景。 

※ 地役權的期限 -

土地使用人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權剩餘的期限。

地役權的期限是有最長期限的，結合我國《土地管理法》中對於土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權使用年限的規定，要根據具體情形訂立合同。

※ 地役權合同 - 

土地使用人要求登記的，可向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

※ 地役權效力 -

1 . 地役權自地役權合同生效時設立。

2 . 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

3 . 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一並轉讓，但合同另有約定的除外。

※ 地役權抵押 - 

地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一並轉讓。

※ 地役權的變動 - 

1 . 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

2 . 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

※ 地役權消滅特殊原因 -

1 . 土地滅失，由於地役權的主觀屬地—客觀屬地的特性，所以無論是需役地還是供役地滅失的地役權均歸於消滅。

2 . 需役地不需要利用供役地。由於地役權的功能在於滿足需役地權利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那麼地役權應當歸於消滅。

3 . 供役地無法滿足需役地的需要，其理由與上述情形相同。

4 . 拋棄。地役權作為財產權利，因此地役權人是可以放棄其地役權的，地役權人若放棄其地役權地役權也歸於消滅。

5 . 存續期間的屆滿或其他預定事由的發生。如果地役權設有期限的，那麼期屆滿的地役權歸於消滅；設定地役權的合同若附有解除條件的，條件成就時地役權也歸於消滅。

6 . 土地被徵收。

7 . 供役地權利人在符合法定條件時解除地役權合同的。地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅。
 

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※ 不動產買賣不破租賃-

「買賣不破租賃」其實是保護承租方的1個條款，民法第425條1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，也就是，在租賃契約存續期間，房東若將房屋所有權讓與第三人，此第三人依然會受到先前租賃契約的約束，此時租賃契約存在於此第三人與承租人之間。

※ 所有權讓與不破租賃 -

要件：

1 . 出租人已交付租賃物給承租人。
2 . 承租人占有中。
3 . 出租人將租賃物所有權讓與第三人。
4 . 經公證的租約（超過五年或不定期限）或五年以內的租約。

效果：發生「法定契約承擔」，受讓人成為出租人。

※ 不動產買賣不破租賃之例外 -民法第425條2項規定的兩個例外。

(1)其未經公證且期限逾五年。

(2)其未經公證且未定期限。

若符合上述要件時，則限制了買賣不破租賃原則的適用，此時若房東移轉所有權給第三人，租賃契約不因此由該第三人承受。

※ 租賃合約與買賣不破租賃的關係-

可適用:

1 . 一年內租約(不論書面或口頭約定)。

2 . 五年內具書面的定期租約。

3 . 經公證的五年以上具書面租約。

4 . 經公證的不定期契約。

不可適用:

1 . 未經公證的不定期租約：租期超過一年，但未以書面約定租約，與租約滿後未續約，房客續住，房東也未反對時，都稱為不定期租約。

2 . 未經公證且租期五年以上的定期租約。

※ 在原有的租約時限內不論房屋是交易或被法拍，因為租賃契約是先成立，買賣契約在後，因此承租人的承租權利並不會受損。

除非承租人出現積欠房租逾2期且經催繳無效，或承租人利用租屋處進行非法行為，否則因房屋買賣而侵害承租人權利的事不常見。

※ 若租屋合約沒有公證，而且合約書沒有約定租期，或者是約定的租期超過5年，不適用「買賣不破租賃」的規定。

若租約有經公證，或是租約雖然沒有公證，但有約定租期且租期少於5年時，適用「買賣不破租賃的規定」。

※  要確保受到買賣不破租賃的保護，最好的方式就是簽約期限在5年內，合約到期前就向屋主提出續約，每次的租屋合約也都要到法院公證，租約到法院公證之後，才具有買賣不破租賃的權利。

※ 注意細節 -

1 . 租前-
* 租前多打聽物件是否已委託出售，或詢問房東有無賣屋意願。
* 事先約定若不動產房屋買賣，是否可續租與後續賠償責任問題。

2 . 租時 -
* 避免簽訂未定期租約，租期屆滿應重簽租約。
* 若租期超過5年，可至地方法院公證處公證。

3 . 租後-
* 若不動產房屋易主，須向原房東確認押金是否交付新房東，或要求返還，自行交付新房東。
 

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※ 房屋權狀種類-

「房屋權狀」是一個較籠統的說法，具體對應到空間屬性上的話，細分為「建物權狀」、「土地權狀」和「停車位權狀」這三種類別。

買賣不動產的時候，有可能拿到不只一張的權狀，例如買了一塊土地會拿到土地權狀；買了一棟透天厝，就會有土地權狀和建物權狀；買了附車位的公寓，就可能會有土地權狀、建物權狀和停車位權狀。

※ 房屋權狀-

房屋權狀的全名應為「房屋所有權狀」，意即「所有權狀」上會記載著所有權人是誰、所有權面積有多少、何時開始擁有等的資訊，了解此所有權的性質，就是房屋的身份證，記載著房屋的基本資料。

※ 土地權狀-

所有權人：這個欄位記載土地所有權人的姓名和身份證字號，其功能是要明示所有權人是誰。

若買賣的時候，賣家和所有權人是不同人，要注意賣家是否有受到所有權人的委託。

坐落、地號、地目：一筆地號對應到一張權狀，如果建物坐落的土地不只一筆，就會有相對應筆數的土地所有權狀。

地目主要是記載土地的使用性質，因地目制度在 106 年之後就已經廢除，新的權狀就沒有此欄位了。

面積：指的是建物座落土地的總面積，單位是平方公尺，換算成坪的話，要乘以 0.3025 。

權利範圍：指的是所有權人所持分的土地面積，如果全部持有，就會顯示「全部＊＊＊ 1 分之 1 ＊＊＊」。

※ 建物權狀-

建築總面積：指的是主建物的面積，一般常聽到的「室內面積」、「使用面積」，包括客廳、臥室、衛浴等，如果有樓中樓或夾層的話，也會算在其中。

附屬建物面積：指的是與主建物相連的設施，且為屋主專屬專用的部分，陽台、雨遮、露台等都是在這個範疇。

共有部分面積：指的是公設面積，只要是大樓住戶共用的公共設施面積就會算在這個部分，包括大廳、健身房以及各樓層的電梯、樓梯間等。

車位：注意的是有些大樓的公設是有包含車位的，這部分會在建物權狀的共有部分展示出來，並且標示停車位的編號，但停車位就是以個別單價計算，不會再納入整體面積的計算中。

權狀面積計算 = 總面積＋附屬面積+(共用面積*權利範圍)

※ 停車位權狀-

停車位分成三種-法定停車位、增設停車位、獎勵停車位。

法定停車位：此車位屬於大樓公設的一部分，雖然擁有產權，但並不擁有單獨權狀，而且若未來要買賣，不能與主建物拆開出售，只能單獨賣給同大樓的住戶。

增設停車位：此車位是建商在法定停車位之外，自行增加規劃之停車位，並且擁有獨立權狀，未來可自由轉售給任何人，不僅限於同大樓的住戶。

獎勵停車位：此車位是指政府以容積獎勵鼓勵建商增設停車位，提供給大眾使用，獎勵增設停車位與自行增設停車位一樣，可以登記成公設或獨立產權，如果是獨立產權的話，就會有專屬的權狀。

法定車位是沒有獨立的權狀，但增設或獎勵停車位可能有單獨的權狀，買賣車位時務必要確認清楚，買賣的是什麼性質的車位。
 

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※ 農地移轉可享遺產稅、贈與稅、土地增值稅，甚至是所得稅也可免稅；若是有已建置好的農舍，交易後仍會有所得稅的負擔。

針對農地的傳承，給予了許多租稅上的優惠措施，包括繼承或贈與農地，可以免課遺產稅、贈與稅及土地增值稅。

優惠措施主要是傳承，贈與對象須為法定繼承人，才可免徵贈與稅，還要被列管農地農用五年，繼承亦有免納遺產稅的相似規定；若非贈與法定繼承人，仍會被課徵贈與稅。

土地增值稅的部分，農地必須是移轉給自然人，才可適用不課徵土地增值稅的優惠，若是移轉給法人，便會被課徵土地增值稅。

最重要的房地合一稅，亦有提供免稅條款，2016年度以後取得的農地，若符合上述不課徵土地增值稅的資格，也可同步免徵房地合一稅。

農地移轉雖可享上述多項租稅優惠，但針對座落於農地上的農舍，則無法適用以上租稅優惠，仍須課徵遺產稅及贈與稅；買賣農舍之財產交易所得，也會被計入個人綜所稅課稅。

※ 農業發展條例規定允許農民得於自有農地之一定面積範圍興建之建築物，此種建築物即稱之為「農舍」。

民國89年農發條例修正實施後，面積兩分半（零點二五公頃）以上農地才能興建農舍。

農地若被拿去「套繪」，也就是拿這筆土地當農舍之配合耕地，若為蓋農舍，務必於確認是否符合「農業用地興建農舍辦法」及有無申請過建築或套繪（為已建築基地的紀錄）。

※ 農業發展條例第十八條第四項中段規定之「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」之強制規定。

即使農舍老舊，但因仍有登記尚未消滅，因此地政機關審查時發現農地上有農舍的存在，認為申請農地所有權移轉登記的行為，違反農業發展條例第十八條第四項中段之農地及農舍必須併同移轉的強制規定。

依民法第七十一條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」之規定，單就農地的移轉登記行為就會被認為係無效的法律行為，因此地政機關無法登記申請農地所有權移轉登記之申請。

※ 解決方法-農地連同農舍一起買賣，再將農舍及農地一起向地政機關申請移轉登記；或將農舍申報拆除，併辦理滅失登記，解除農舍套匯後，再單就農地辦理移轉登記。

※ 解除套繪管制之條件及程序-

1 . 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，依變更後之土地使用規定管理，農舍用途宜配合變更。

依變更使用執照程序將農舍用途變更為非農舍使用後，其配合耕地得一併解除套繪管制。

2 . 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，配合依變更使用執照程序調整套繪管制範圍，如屬配合耕地，得逕為解除套繪管制。

3 . 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上，所稱比例符合法令規定者，為農舍用地面積不得超過農業用地面積之10％，農業經營用地面積不得低於農業用地面積之90％，農業用地面積不得低於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序自使用執照刪除。

4 . 申請解除套繪管制者，以農業發展條例89年修正前後已興建農舍之農業用地為對象；農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請；檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定，得免由建築師簽證；農業用地經解除套繪管制者，地方主管建築機關應將解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷註記。

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※ 『 贈與』採土地公告現值與房屋評定現值計算取得成本，因此取得成本過低，房地合一稅實施後，之後移轉買賣時將以「市價」報稅，有可能會被課徵高額的「房地合一稅」。

運用每年每人的贈與稅244萬元（2022年起調整）免稅額，分次將財產移轉給孩子，再把持有的房屋賣給孩子，孩子可以來自父母贈與的資金購屋，即以買賣代替贈與，以達到節稅效果。

法規僅限二等親，二親等以內親屬之間的財產買賣，依照《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，當事人若能夠提出已經支付買賣價款的資料，證明確實是買賣而不是贈與，是不必課徵贈與稅，而且買受人所支付價款的資金來源，不得為出賣人直接借與或提供擔保向他人借款而來，才可認定為買賣，否則仍以贈與論課徵贈與稅財產的移轉，應妥善保管契約書及收付款項資金流程等相關資料。

二親等以內「親屬」包括血親親屬（如父子、兄弟姊妹）與姻親親屬（如兄嫂、弟媳、妯娌、連襟）。

※ 「買賣代替贈與」兩大重點，一是頭期款、二是銀行貸款。

將所持有舊制不動產移轉給孩子，市價4,500萬(公告土地現值1,500萬、房屋評定現值500萬)，孩子持有3年後以6,500萬元出售，以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算，若採取贈與方式移轉不動產，除須繳納贈與稅外，因取得成本較低須繳納的房地合一稅更高，合計1,565.1萬元，如果採買賣方式，總稅負則約600.5萬元，就稅負而言，前者相對不利。

但在不同情形下，贈與不動產的節稅效果會比買賣好。

A打算10年後才轉售不動產，符合房地合一稅最低稅負15%；若依自住且6年後出售規定，盈餘部分還可享有400萬元的免稅額，多出部分再享10%的房地合一優惠稅率。未來，子女把父母贈與的自住房屋賣掉後，再度購買自住房地，無論買價大於或小於賣價，都能享有『重購退稅』的優惠(全額或比例退)。

重要的是看持有期間和未來用途，來選擇適合的節稅方式。

※ 贈與人(送出者)移轉不動產給受贈人(收受者)，受贈人必須負擔土地增值稅以及契稅稅額。

依照我國規定，贈與總額可以扣除此兩種稅額，等於免計贈與稅。

※ 土增稅是依照前一次與本次移轉土地公告現值漲價數額課稅。贈與、買賣情況皆適用20％～40％土增稅率；但如果是出售自用土地可適用一生一次或一生一屋優惠土增稅率10％。

契稅則為移轉時依照「契價」（房屋標準價格-免稅騎樓現值）課徵，依照移轉性質適用不同稅率，買賣、贈與、占有皆適用契稅稅率6％，分別由買受人、受贈人、占有人負擔；而典權由典權人負擔4％契稅；交換由交換人、分割由分割人負擔2％契稅。

依照遺贈稅法第21條與施行細則第19條規定，不動產贈與移轉所繳契稅或土地增值稅由受贈人負擔，可從贈與總額中扣除。

若是贈與財產附有負擔如房貸、車貸等，這些貸款或其他負擔也能從贈與總額中扣除；而買賣移轉適用房地合一稅制者，僅限減除契稅。

個人申報贈與不動產，若要主張扣除土增稅及契稅，必須要檢附贈與契約書、已完繳納土地增值稅及契稅之稅單影本及該稅款支付證明。

※ 若是他人幫受贈人繳稅，將會涉及遺贈稅法第5條第1款規定代為承擔債務以贈與論情形，以贈與人提供受贈人現金繳稅而言，必須一併將稅額併入贈與總額計稅，再依收據扣除。

※ 無論是買賣或贈與，移轉不動產所有權，除繼承案件可免稅外，其餘交易皆須繳納契稅及土地增值稅。

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※ 買賣流程-

1 . 簽訂契約（支付頭期款）-

買、賣雙方簽定正式買賣合約，辦理過戶事宜。買方應在簽約時支付簽約金給賣方(通常為買賣價的30%)，賣方則將土地、建物所有權狀正本交由地政士(土地代書)保管。

2 . 備證與用印-

買、賣雙方備齊身分證明文件、印章，賣方印鑑證明及印鑑章由地政士(土地代書)辦理過戶事宜。如文件提前備齊，簽約與用印可合併一次辦理。

3 . 支付第2期款-完稅

待契稅(移轉農舍需要)和土地增值稅單核發下來後(有無稅賦，增值稅均需申報)，買方會支付第二期款，地政士會通知買、賣雙方繳納稅款。

4 .  支付第3期款-擁有土地產權

過戶 : 地政士(土地代書)將相關登記資料送至地政事務所辦理土地產權移轉登記。
點交:買方將第3期款交付給賣方，賣方將土地點交給買方(視實際需求一併辦理土地鑑界事宜)，交易即告完成。

※ 不動產賣賣契約-私契及公契

公契係作為產權移轉之用，私契關於不動產簽約

買賣不動產所簽訂的契約，一般分公契及私契，私契是指買賣雙方在辦理登記前，先行訂定的書面買賣契約，可以免貼用印花稅票，向主管機關辦理登記時所訂定的契約俗稱公契，才應按契約書記載金額千分之一貼用印花稅票。

 
印花稅法第5條第1項第5款規定：「典賣、讓售及分割不動產契據：指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據」，因此，持憑辦理物權登記的公契才是印花稅課稅範圍，應貼繳印花稅。

 
提醒注意，私契雖不用貼花，但如果在私契上註記收取款項並簽收時，因具有代替「銀錢收據」性質，應由收款人於收款時按收款金額千分之四貼用印花稅票。

但如以匯票、本票或支票收取價金，並於收款欄註明票據名稱、號碼及金額者，則可免貼(繳)印花稅票。

『公契』是送地政機關過戶用，記載土地公告現值、建物評定現值，通常直接由代書(地政士)來用印，買賣雙方不會在上面簽字。

注意的是『私契』的部分，主要的買賣條件像是買賣的價金、給付的方式，都是在私契裡面做記載，所以像是買賣雙方之權利、義務的部分，也會在私契裡面做約定，要特別注意。

買賣契約簽約當天買方最好先拿到最新申請的「土地及建物登記謄本」，確定賣方是所有權人或是有代理權之人，並且計算坪數與契約書上面記載的坪數是否相同。「登記謄本」也要確定有沒有「限制登記」或是其他設定抵押權等情形。

※ 付款的條件-

產權確認之後，其次就是要注意付款的條件，一般分為三期，簽約先付「頭期款」，「備證用印跟完稅款」，還有「尾款」。

若買方沒有要貸款，在產權移轉過戶前就要繳清尾款，如果賣方有尚未繳清的貸款，買方剛好又向銀行貸款，可以約定用尾款代償後賣方尚未繳清之貸款的金額，才會撥入賣方的銀行帳戶。

買賣雙方必須注意，一旦簽約後，契約在法律上就已經成立生效，而且簽約同時會有簽約的頭期款支付，若這時候買方反悔不買，賣方可以沒收買方已付價金；相反的，如果是賣方後悔不賣，須按已收價金加倍賠償給買方(契約書內一般有違約金約定)。

買賣付款方式即以私契中雙方所合意之價格，有關付款方式，賣方不動產無他項權利負擔，原則上在交付證件、用印完成時均求取得價款百分之五十以上。

賣方不動產有他項權利負擔者，須將原有之銀行貸款在總價款中先扣除，再分算付款，而以最後一期付款清償為宜。

付款辦法並非一成不變，在不違反誠信原則下由雙方協議達成。雙方應會同至銀行撥款，藉以確保雙方交易之安全。
 

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