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依據土地登記規則§141規定「土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。

但有下列情形之一為登記者，不在此限……三繼承，四其他無礙禁止處分之登記。」

不動產遺產繼承問題常衍生不少糾紛，假若原所有權人的負債超過資產，法定繼承人得在3個月內辦理拋棄繼承，避免債務纏身。

也是說雖然不動產現況被銀行查封登記，但是繼承仍然可以順利的辦理過戶，不需要先去銀行還款就可以順利繼承，只是辦理過戶後，原來的查封登記仍然存在登記簿謄本上，如果要自由處分，還是要先撤銷查封後，才可以自由的賣給第三人。

另外，還有同條第四款「其他無礙禁止處分之登記」。例如：書狀補(換)發、地址變更登記、抵押權塗銷登記等案件，在查封的情況下還是可以申請的。

查封雖然限制了所有權人的處分權利，但是當繼承發生時，因為繼承是事實行為，非法律行為，所以過戶的權利並沒有被剝奪。

* 被法院查封、假扣押、假處分或破產登記之房地，可否辦理過戶？有無例外情形？

原則：經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，無法辦理過戶。

例外：如有下列情形，仍可辦理過戶：

(1) 徵收、區段徵收或照價收買。

(2) 依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人（應檢具法院民事執行處或行政執行分署核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件）。

(3) 公同共有繼承。

(4) 其他無礙禁止處分之登記。
 

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遺囑的訂立只要依循以下兩大原則，都是「合乎法律效力」的文件。

一、立遺囑人必須有「遺囑能力」。

只要年滿16歲、具行為能力，就有資格立遺囑。也就是不能是《民法》中的「無行為能力者」或「未滿16歲的限制能力者」（《民法》第1186條）。

二、訂立遺囑必須依照「法定方式」。

依據《民法》第1189條規定，遺囑方式共有五種，而每一種都必須符合個別的要件與形式，所立的遺囑才會具有法律效力。

遺囑分為「自書」、「公證」、「代筆」、「密封」及「口授」等五種。

每個人都難預期死亡，但可以預期能留下什麼；因此許多認為只要寫好遺囑財產分配，便能讓遺產的繼承變得更為輕鬆，減輕子孫煩惱。但有時候遺囑上的遺產分配實在不公，可能因為太多的私人情緒，而侵害某些繼承人該有的權利。

繼承人的重要權益，避免分配遺產時，權益受損，卻還傻傻狀況外。

1 . 應繼分-應該拿到的錢

在沒有遺囑的情況下，繼承人之間可能會不知道如何分配遺產，可能會以「誰比較孝順就拿比較多」的觀念來分；但是民法上的「應繼分」 有明確指出，如果沒有遺囑，每位繼承人分配遺產時，還是需要按照應繼分比例分配，讓繼承人拿到該拿的錢。

2 . 特留分-最低可以拿到的錢

若今天是有遺囑，但是被繼承人特別偏心怎麼辦？雖然遺囑的效力最高，但如果被繼承人沒有剝奪你的繼承權，就必須按照民法上「特留分」的規定，分配一定比例的遺產數目給繼承人。

不過如果繼承人的遺產受到侵害也別太沮喪，根據民法第1146條所述，在得知「遺產分配不公」時，可以於2年內提出「特留分遺囑訴訟」，拿回屬於自己的遺產金額。

3 . 代位繼承-當第一順位繼承人不能繼承時

在沒有遺囑的情況下，很容易發生第一順位繼承人卻已經死亡的情況，這時候便會由原繼承的直系卑親屬，也就是改由其兒女或是子孫繼承。

但若，如果原繼承人因為民法第1145條內容所述而喪失繼承權，也是改由其直系卑親屬繼承。

* 遇上遺產繼承人不配合辦理遺產繼承與分割

1 . 遇上繼承人不配合可以請法院幫忙-

碰上沒有遺囑的情況下，會需要繼承人協商分割遺產，完成遺產分割協議書後才能登記，但如果有某位繼承人拒絕配合，或是有些意見不合導致分配無法順利進行時，便可以採取民事訴訟，讓法院幫忙處理遺產分割的事宜。

2 . 債務過多就拋棄繼承-

只要很確定債務遠高於資產，就可以毫不猶豫辦理拋棄繼承，避免將來為錢煩惱。不過拋棄繼承期限過了便不能辦理，所以繼承人要把握在拋棄繼承時效內辦理（拋棄繼承期限為知道繼承的3個月內），才不會事後因為錯過而後悔。

如果今天沒有繼承到資產，只有債務時也別擔心，拋棄繼承與限定繼承可以保護，拋棄繼承如字面意思便是放棄繼承、拋棄繼承順位，主要發生在債務較多的情況。

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協議分割遺產代替拋棄繼承分配，可節省遺產稅，一般而言，繼承人等為使遺產由繼承人中之1人繼承，多以拋棄繼承方式達成，然而因為繼承人於繳清遺產稅後，辦理遺產繼承分割登記時，不論繼承人間如何分割遺產，均不課徵贈與稅。

因此，利用協議分割繼承之方式，即可同時保有遺產及贈與稅法第17條第1項第1至5款之各項扣除額，又可達成遺產分配之目的。

例如繼承人等可協議將被繼承人所遺之財產中不動產歸由某一繼承人繼承，少部分動產由其餘繼承人繼承，如此即可達成遺產分配之目的，又可因為得減除繼承人之扣除額而降低應納遺產稅。

但是，未辦理拋棄繼承時，則所有繼承人均屬稅法上規定之納稅義務人，一旦逾期未繳納應納遺產稅時，所有繼承人均為強制執行之可能對象，不因繼承遺產之多寡有所差別。

因此繼承人宜考量未拋棄繼承時，是否會造成困擾，再決定以何種方式辦理較為妥適。

* 遺產分割自由原則 : 

(1) 繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限（民法第1164條）。

(2) 遺囑禁止遺產之分割者，其禁止之效力以十年為限（民法第1165條第2項）。

(3) 胎兒為繼承人時，非保留其應繼分，他繼承人不得分割遺產。
胎兒關於遺產之分割，以其母為代理人（民法第1166條）。

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何種情形下，繼承人會喪失繼承權？

所謂喪失繼承權係指繼承人對被繼承人或其他應繼承人有不法或不當之行為時，依法剝奪其繼承之資格，使其喪失繼承人地位的情形，而民法第1145條有規定喪失繼承權的原因如下：
 
* 絕對失權 ：

故意致被繼承人或應繼承人於死，或雖未致死因而受刑之宣告者，喪失其繼承權（民法第1145條第1項第1款）。

此種失權不會因被繼承人原諒繼承人之行為而回復繼承權。
例如子女為了遺產而謀殺父親，即喪失對父親之繼承權。

 
* 相對失權 ：

以詐欺或脅迫使被繼承人為關於繼承之遺囑，或使其撤回或變更之者（民法第1145條第1項第2款）。
以詐欺或脅迫妨害被繼承人關於繼承之遺囑，或妨害其撤回或變更者（民法第1145條第1項第3款）。
偽造、變造、隱匿、湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者（民法第1145條第1項第4款）。
此種失權可因被繼承人原諒繼承人之行為而回復其繼承權。

 
* 表示失權 ：不孝條款，是屬於「表示失權」

對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承者（民法第1145條第1項第5款）。

此種失權尚須經被繼承人表示其不得繼承時，始喪失繼承權，但之後仍可因獲得被繼承人之原諒而復權。

例如父母年長以後子女不僅不奉養，還對父母惡言相向，甚至辱罵、動手毆打，如果父母表示「死後也不讓你繼承遺產」，該子女依法喪失繼承權。但這種虐待、侮辱的事由，只有虐待「被繼承人」的時候才會有用，如果是「繼承人」之間的虐待、侮辱，依法並不會喪失繼承權。

喪失繼承權還有特留分嗎？

1 . 喪失繼承的法律規定 -

民法第1145條規定：有以下情事之一者，喪失其繼承權：

一、故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者。

二、以詐欺或脅迫使被繼承人為關於繼承之遺囑，或使其撤回或變更之者。

三、以詐欺或脅迫妨害被繼承人為關於繼承之遺囑，或妨害其撤回或變更之者。

四、偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者。

五、對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承者。

前項第二款至第四款之規定，如經被繼承人宥恕者，其繼承權不喪失。

2 . 被繼承人表示：不得繼承 - 建議還是用書面寫下來，或是用錄影的方式保存證據​。

3 . 繼承人有重大虐待或侮辱 -（包含精神上痛苦）

民法第1145條第1項第5款所謂對於被繼承人有重大之虐待情事，係指以身體上或精神上之痛苦加諸於被繼承人而言，凡對於被繼承人施加毆打，或對之負有扶養義務而惡意不予扶養者，固均屬之，即被繼承人(父母)終年臥病在床，繼承人無不能探視之正當理由，而至被繼承人死亡為止，始終不予探視者，衡諸我國重視孝道固有倫理，足致被繼承人感受精神上莫大痛苦之情節，亦應認有重大虐待之行為。

4 . 一旦喪失繼承，連特留分都沒有 - 

在「喪失繼承」的情況，因為喪失繼承是連繼承資格權都沒有。所以連繼承資格都沒有，當然遺產也就沒有特留分，一旦喪失繼承權，特留分也失靈。

5 . 受遺贈人準用 -

民法第1188條規定：「第1145條喪失繼承權之規定，於受遺贈人準用之。」所以受遺贈人如果有民法第1145條的喪失繼承權情形，是不能受領遺贈。

6 . 「表示」+「有不孝」-

喪失繼承，須具備：
①繼承人有重大侮辱或虐待
②被繼承人表示不能繼承。若有不想讓不孝子女分得遺產，最好是寫下來或錄音，或是用遺囑寫下來。

​7 . 隱匿遺囑不一定構成喪失繼承 -

民法第1145條第4款規定「偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者」喪失繼承。

「所謂隱匿遺囑者，應專指繼承人使遺囑不能執行之意，至於繼承人雖對其他繼承人隱瞞有遺囑存在之事實，但如並不因此而妨礙遺囑之執行，則因被繼承人之真正意思仍得以實現，並非對被繼承人遺囑之不正行為，自非屬隱匿遺囑之行為而無上開規定之適用。」所以隱匿遺囑不一定構成喪失繼承權，還是要依具體個案事實來認定。

​8 . 隱匿遺產不構成喪失繼承 - 

民法第1145條喪失繼承權的各款規定，但並沒有隱匿遺產的規餐。再觀民法第1163條第1款「隱匿遺產情節重大」的效果是喪失限定期承利益。由此可得知，依我國民法的規定，隱匿遺產不構成喪失繼承。

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繼承權時效 :

屬於繼承財產之權利或對於繼承財產之權利，自繼承人確定或管理人選定或破產之宣告時起，六個月內，其時效不完成。 請求權，因十五年間不行使而消滅。 但法律所定期間較短者，依其規定。

「繼承權」不可剝奪 過時效仍可回復

按照現行的遺產繼承規範，如果民眾沒有在知道「繼承權」被侵害的2年內，或繼承開始10年之內，行使「繼承回復請求權」的話，那可能無法再爭遺產。但大法官做出第771號解釋，認定民眾的「繼承權」不可剝奪，未來只要是合法的遺產繼承人，不會因為時效過了，就完全喪失「繼承權」，還是有機會請求回復。

「繼承回復請求權消滅後，並不影響到繼承權的喪失，繼承人還可以依照民法767條的15年時效，去請求返還所有物。」

遺產繼承權出現新變革，但影響範圍很有限，因為請求返還房屋等「物上請求權」，還是受到民法15年時效的限制，等於只比原先的規範多出5年，除非是在先前的訴訟當中，已經因為10年的時效，受到「敗訴」判決，那麼民眾還可以提起再審。

民法第1146條第1項繼承回復請求權與個別物上請求權係屬真正繼承人分別獨立而併存之權利。

繼承回復請求權於時效完成後，真正繼承人不因此喪失其已合法取得之繼承權；其繼承財產如受侵害，真正繼承人仍得依民法相關規定排除侵害並請求返還。然為兼顧法安定性，真正繼承人依民法第767條規定行使物上請求權時，仍應有民法第125條等有關時效規定之適用。

物上請求權之所有物返還請求權（民法第767條第1項前段）

針對現在、過去之妨害行為。使所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，有返還請求權。其要件如下：

1. 請求權人須為所有權人。
2. 相對人須為現時占有人。
3. 相對人之占有須為無權占有。無權，指無債權且無物權。

物上請求權之所有權妨害除去請求權

針對現在之妨害所有權行為所為之除去請求權。所謂的妨害，必須是無權占有及侵奪以外之事實。如：在他人土地外圍圍一圈柵欄。（民法第767條第1項中段）

物上請求權之所有權妨害防止請求權

針對未來對於所有權的妨害行為，所有權人有請求防止之權利。
（民法第767條第1項後段）

物上請求權之消滅時效

為15年，但已登記之不動產物上請求權，依司法院釋字第107號，並無消滅時效規定之適用，「若許已登記之不動產所有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。況已登記之不動產所有權人，既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之平。」

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夫妻剩餘財產分配請求權的依據?

民法第1030-1條規定，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。 簡單來說，就是夫妻離婚以後，雙方將婚後財產拿出來比較，扣掉各自債務後，財產比較多的一方要給平均分給對方，以達到公平概念。

我民法將夫妻財產制種類區分成「法定財產制」及「約定財產制」兩大類，實務上，大部分夫妻都沒有約定財產制，因此「法定財產制」是現行夫妻財產制中最普遍的種類。

夫妻同居共財是一般的觀念，而法律上夫妻婚後若沒有特別約定分別財產制，就是適用所謂的法定財產制，也就是夫妻婚後的財產原則上是共有的，當法定財產制消滅時，夫妻財產較少的一方，可以向對方要求分財產。

請注意，是「婚後財產」較少的一方才可以向對方主張夫妻剩餘財產分配。

法定財產制的消滅事由?      

夫妻離婚、夫妻一方死亡。

時效問題?

而提起夫妻剩餘財產分配請求權，要特別注意，有一個時效限制，自請求權人知有剩餘財產之差額時起算2年間不行使，或是自法定財產制關係消滅(離婚或他方死亡)時起算逾5年，沒有行駛，則請求權消滅。

不是所有財產都需納入剩餘財產差額分配計算，在計算時，須扣除婚前財產、繼承、無償取得財產以及慰撫金。

例如,夫離婚時財產剩1億，妻財產剩5000萬，但夫的1億財產中，8000萬是繼承取得的不動產，妻的5000萬則全數為創業收入，在計算剩餘財產差額分配時，夫只有2000萬的財產要列入計算（1億-8000萬）；夫妻離婚時，夫反而可以向妻請求差額3000萬的一半，也就是1500萬。

哪些財產可以分?

夫妻剩餘財產分配的標的是雙方的婚後財產，而所謂的「婚後財產」是指：

1.結婚以後夫妻所取得的，例如:婚後存款、婚後買房、買車等。

2.婚前的財產於婚姻關係存續中所生之孳息，例如婚前房屋的租金收入等。

3.婚後夫妻因繼承或其他無償取得之財產(例如贈與)不算入。

4.婚後所取得之慰撫金不算入。

值得注意的是，對不務正業、不負擔家庭責任的配偶，想透過離婚分配高額的財產致富，將變困難。也就是夫妻之一方對於婚姻生活無貢獻或協力，致平均分配有失公平者，法院得調整或免除其分配額。法院為裁判時，會綜合衡酌夫妻婚姻存續期間之家事勞動、子女照顧養育、對家庭付出之整體協力狀況、共同生活及分居時間之久暫、婚後財產取得時間、雙方之經濟能力等因素作考量。

儘管婚前財產、繼承、無償取得財產不須納入計算，但前述財產在婚後的孳息則須納入。

如果夫妻雙方未來不想有上述剩餘財產差額分配的困擾時，則可選用約定分別財產制，讓各自的財產，依照各自的金錢觀念管理，以後即使離婚，也不會有剩餘財產差額分配請求權的問題。
 

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不動產買賣價格動輒數百、數千萬的龐大金額，購買時除要注意交易價金及付款方式外，簽訂契約時，要確認賣方身分有無出售不動產的權利，簽約人若非登記謄本或權狀上的所有權人，有無代理簽約授權書，也要確認最新的謄本產權資訊，並透過合法地政士辦理移轉。

買賣不動產前要了解謄本資訊，在簽訂契約前，先請賣方或地政士(代書)提供簽約當日最新謄本了解產權現況，若發現已被設定抵押權等他項權利情形，要請賣方說明如何清理塗銷並明訂於契約，完成移轉登記、支付尾款前，要請地政士(代書)或自行調閱最新謄本，確認有無塗銷原抵押權等他項權利或被設定不明他項權利，避免不肖人士利用簽約後到完成移轉登記的時間，將不動產再拿去設定押抵權，假如一時不查支付尾款後才發現抵押權未塗銷或被重新設定抵押權，將嚴重損害買方權利。
 

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*補償種類及標準
 
徵收土地應給予之補償費及遷移費，依下列標準計算發給：

一、地價

依據土地徵收條例第30條之規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。
各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。
 
二、地上改良物：
 
(一) 地上建築改良物查估補償標準，係依「桃園市興辦公共工程地上物拆遷補償自治條例」所訂之查估基準辦理。本自治條例所稱地上物，包括合法建築改良物（以下簡稱合法建築物）、其他建築改良物（以下簡稱其他建築物）、工廠與商業設備、農作改良物、農業機具、無固定基礎之臨時性農業生產設備（施）、畜產與水產養殖物、水井及墳墓。
 
(二) 地上建築改良物以所有權人為補償對象，並依公告當期本市興辦公共工程建築改良物拆遷補償標準計算發給。
 
(三)  拆遷合法建築物，應發給「補償費」。前項補償費，應按徵收公告當期，該合法建築物之「重建價格」估定之。
 
(四) 地上「合法建築改良物」所有權人於需用土地人規定期限內自動拆遷完竣且安全無虞並經查明屬實者，另加發「自動拆遷獎勵金」，逾期者不予發給。其自動拆遷獎勵金之發放依下列規定認定之：
1.應全部或部分拆遷之合法建築物拆遷至地籍線並將廢棄物清除；部分拆遷者，殘餘牆面並予以整平，其自動拆遷獎勵金為所定補償費百分之五十。
2.應全部拆遷之合法建築物，僅將屋頂、樓地板及門窗拆遷至不能再供居住，並出具不再居住切結書，其自動拆遷獎勵金為所定補償費百分之二十五。
 
(五)地上「其他建築物」所有權人於需用土地人規定限期內自動拆遷完竣且安全無虞並經查明屬實者，除依所定補償費百分之六十發給「拆遷救濟金」外，另加發「自動拆遷獎勵金」。符合前項規定者，其自動拆遷獎勵金之發放依下列規定認定之：
1.應全部或部分拆遷之其他建築物拆遷至地籍線並將廢棄物清除；部分拆遷者，殘餘牆面並予以整平，其自動拆遷獎勵金為所定補償費百分之三十。
2.應全部拆遷之其他建築物，僅將屋頂、樓地板及門窗拆遷至不能再供居住，並出具不再居住切結書，其自動拆遷獎勵金為所定補償費百分之十五。

 
三、地上農林作物、水產物、畜禽類，以實際耕作、養殖人為補償對象，其補償遷移費，依公告當期本市農作改良物與農業機具設備畜產水產養殖物徵收補償費及遷移費查估基準計算發給。
 
四、墳墓遷葬費─依公告當期本市墳墓遷葬補償費及救濟金發給辦法計算發給。
 
五、出租耕地之補償─依法徵收之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人尚未收獲之農作改良物外，並應由土地所有權人以所得補償地價的三分之一，補償耕地承租人，並於本府發放補償費時代為扣交。承租人應將所領取之補償地價之半數列入所得，申報所得稅。
 
六、被徵收之土地免徵土地增值稅。

*土地徵收補償費的種類有哪幾種？

依土地徵收條例第30-36條規定，徵收法定補償費可分為下列幾種：

1 . 地價補償費。
2 . 土地改良物補償費。
3 . 土地改良費用。
4 . 營業損失補償。
5 . 遷移費。
6 . 他項權利補償費：與土地所有權人自行協議。
7 . 三七五租約承租人補償費：按該筆土地地價補償費1/3核計。
 

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一、用地分割 
申請徵收土地位置屬都市計畫區土地者，該管都市計畫單位，應依規釘立界樁及中心樁，再點交地政機關據以辦理地籍測量及分割登記，除應擬定細部計畫惟尚未發布實施的地區外，需用土地人應以分割後之標示申辦徵收。若屬都市計畫範圍外土地，應先由需用土地人至現場勘測並埋設界樁，再洽請轄區地政事務所辦理假分割，需用土地人得以該暫編地號申請徵收。

 
二、申請一併變更編定 
需用土地人申請徵收非都市土地時，擬一併辦理變更編定，如為農業用地，且興辦事業計畫係於93年5月1日後報奉目的事業主管機關核可者，則應徵詢農業主管機關之同意。另94年5月1日後目的事業主管機關核准興辦函文內須敘明已踐行非都市土地變更編定執行要點第3點第2、3項規定後再據以申辦。

 
三、徵收註記 
直轄市或縣（市）政府依法辦理公告徵收時，依土地徵收條例施行細則第24條規定，同時通知轄管地政事務所於被徵收之土地或建築改良物登記簿註記徵收公告日期及文號。部分徵收之土地、建築改良物，如經辦竣分割、拆除，對於未列入徵收範圍之土地仍蓋有徵收註記者，得向本府申請並於查明後予以註銷。

 
四、徵收土地限制 
被徵收之土地自公告日起不得在該土地為建築改良物之新建、增建、改建或採取土石、變更地形或為農作改良物之增加種植，亦不得分割、合併、移轉或設定負擔。

 
五、異議
依土地徵收條例第22條規定，各土地及地上物所有權人不服本府辦理之徵收公告、查估及各項補償費之計算等行政處分，得於期限內提出異議、復議並得依訴願法規定提起訴願及行政訴訟。

 
六、申請一併徵收 
徵收土地之殘餘部分，面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用時，所有權人得於徵收公告之日起ㄧ年內，檢附被徵收及徵收剩餘土地地號之土地登記簿及地籍圖謄本向本府以書面申請一併徵收。

 
七、申請收回土地 
被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內，向該管直轄市或縣 (市) 主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，不適用土地法第219條之規定：
一  徵收補償費發給完竣屆滿3年，未依徵收計畫開始使用者。
二  未依核准徵收原定興辦事業使用者。
三  依原徵收計畫開始使用後未滿5年，不繼續依原徵收計畫使用者。
該管直轄市或縣 (市) 主管機關收受申請後，經查明合於前項規定時，應報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於6個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償，逾期視為放棄收回權。
第一項第一款之情形，係因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回土地。
第一項第一款所稱開始使用，指興辦事業之主體工程動工。但依其事業性質無需興建工程者，不在此限。

 
八、徵收失效 
需用土地人未於徵收公告期滿15日內將應補償地價及其他補償費額繳交該管直轄市或縣市主管機關發給完竣者，除有例外規定外，該徵收案從此失其效力。

九、補償費之繳交
徵收土地應給予之補償費，均由需用土地人負擔，並繳交縣(市)政府轉發，需用土地人不於公告完畢後15日內將補償費繳交本府發給完竣者，徵收從此失其效力。

十、補償費的發放
徵收土地應補償之地價及其他補償費，由本府於公告期滿後15日內以雙掛號通知各權利人發給之。

十一、補償費之保管
依據土地徵收條例第26條之規定，直轄市或縣 (市) 主管機關應於國庫設立土地徵收補償費保管專戶，保管因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費，不適用提存法之規定。直轄市或縣 (市) 主管機關應於本條例規定應發給補償費之期限屆滿次日起3個月內存入專戶保管，並通知應受補償人。自通知送達發生效力之日起，逾15年未領取之補償費，歸屬國庫。
前項保管專戶儲存之補償費應給付利息。以實收利息照付。
未受領之徵收補償費，依第一項規定繳存專戶保管時，視同補償完竣。
第一項未受領補償費保管辦法，由中央主管機關定之。
前四項規定，於本條例施行前未辦竣提存之未受領補償費，準用之。

十二、土地權利終止
被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償費發給完竣或依土地徵收條例第26條規定將未受領之徵收補償費繳存專戶保管時終止，並得規定期限，令土地所有權人或使用人遷移完竣，在補償費未發給完竣以前，有繼續使用該土地之權。

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繼承的模式選擇目的是讓自己可以保護自己，從中選擇對於自己最有利的方式，避免讓自己沒得到遺產卻背負了一大堆的負債，其目的在於希望不會被課徵不必要的稅款，提早做好租稅的規畫才是真正解決之道。

繼承制度原有「概括繼承」、「限定繼承」、「拋棄繼承」 三種。 

*「概括繼承」則是全面承受被繼承人的全部權利義務-（民法第 1147 條、第 1148 條） 

我國民法原則上採「概括繼承」制度，繼承因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開
始時，原則上承受被繼承人財產上一切權利義務，不僅繼承被繼承人的財產，也繼承被繼
承人的債務。

*「拋棄繼承」就是拋棄一切繼承的權利與義務-
（民法第 1174 條至第 1174 條至第 1176 條之 1176 條之 1）

當繼承人不了解被繼承人是否存在隱形債務或是確認被繼承人無資產時，為避免日後不必要的困擾，繼承人可以選擇到法院辦理拋棄繼承。

1. 在《民法》的規定上繼承存在所謂的繼承順序，當同一順序的繼承人都拋棄繼承時，會由下一個順序的繼承人繼承，也就是說當選擇拋棄繼承時應當考慮是否連同子女的繼承權也一併拋棄繼承。

2. 拋棄繼承是無法預先拋棄且無法反悔撤銷，也就是說當被繼承人還在世時，預先簽署的拋棄繼承實屬無效。

3. 申請時效於知悉其得繼承之時起3個月內，以書面向法院為之。

4. 實際上部分權利不會因為拋棄而喪失，例如：勞工因職業災害而致死亡之喪葬與遺屬補償金等。

5. 指繼承人在知悉得繼承之時起三個月內以書面向法院表示不要繼承過世被繼承人生
前所遺留下來的「全部財產及債務」，並以書面通知因為您拋棄而應為繼承人之人；如果
您是因為他人拋棄繼承才成為繼承人的話，也是從知悉得繼承時起三個月內，以書面向法
院辦理拋棄繼承。辦理完成後，法律上就當作從被繼承人死亡時起，沒有這位繼承人，所
有財產及所有債務都與其無關，即使後來發現有其他財產，該繼承人也不能再繼承，被繼
承人的債權人當然也不可以向其追償。

*「限定繼承」則是以繼承的財產為限，對繼承的債務負責任-
（民法第 1154 條至第 1154 條至第 1163 條）

自民國98年度起改採全面限定繼承，也就是當繼承人沒有另外辦理拋棄繼承的話，就是限定繼承。繼承人對於被繼承人的債務，只需要就其所繼承遺產的範圍內清償。

即使如今已變成全面限定繼承，繼承人仍應依照《民法》第1156條於知悉其得繼承之時起3個月內開具遺產清冊陳報法院，此目的係為了保護繼承人，不會賠上自己的財產幫被繼承人還債。

指以被繼承人生前所遺留下來的財產為限度，去償還他們遺留下來的債務，您不必以
自己固有的財產幫他們還債。如果遺產清償繼承債務後，還有餘額，繼承人還是可以繼承。
繼承人如欲辦理限定繼承，必須在知悉得繼承時起三個月內以書面向法院呈報聲請限定繼
承，法院接獲呈報後，會定一個月以上三個月以下期間，命繼承人開具遺產清冊呈報法院，
繼承人完成整個程序後，就可以主張僅以所得遺產清償繼承債務了。 

故就現行規定而言，「原則上」父母所留下的債務，繼承人只需負擔有限清償責任。

【97 年 1 月 2 日新增保護規定】

97 年 1 月 4 日起，無行為能力人（未滿七歲之人、受監護宣告之人）及限制行為能力
人（七歲以上未成年且未結婚之人），只要以所得遺產來清償繼承債務，超過所得遺產部
分之繼承債務，不用以自己的財產償還，如果清償後還有剩餘遺產，仍然可以繼承，而且
不需要辦理任何程序（民法第 1153 條第 2 項）。

另外，無行為能力或限制行為能力之繼承人當然也可以選擇依民法第 1174 條規定，在知道得繼承之時起三個月內辦理拋棄繼承，如此，就不是繼承人而無須繼承了。 

一、哪一種繼承方式最有利？

1. 自民國98年6月12日開始，民法已修改概括繼承之內涵為當然限定責任，也就是繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。

2. 換句話說，繼承人得提出遺產清冊給法院，限定以遺產來清償被繼承人債務，如果用遺產去償還被繼承人的債務後，還有剩下的資產，則繼承人是可以就清償債務後剩下的遺產來繼承。

3. 至於「拋棄繼承」，則是完全不繼承遺產，不管用遺產去償還被繼承人的債務後是否還有剩下的資產，繼承人均不能繼承。

二、要如何辦理拋棄或概括繼承？

1. 如果被繼承人留下來的債務確定超過資產，繼承人可拋棄繼承，不必再行陳報遺產清冊程序；如果被繼承人留下的債務是否超過資產不明時，則以主張現行概括繼承有限責任，較為有利。

2. 繼承人如果辦理「拋棄繼承」，必須在知道自己可以繼承之時起3個月內，以書面向法院辦理拋棄繼承。

3 .繼承人如不辦理拋棄繼承，可以採「法院清算」方式，於知道自己可以繼承之時起3個月內，以書面開具遺產清冊陳報法院。
 

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相信不少人擁有「公同共有」土地，通常是因為繼承人對於如何繼承遺產無法達成協議，只好一起辦理公同共有繼承登記。

都知道公同共有的土地如果要買賣的話有相當高的門檻，其實更麻煩的是地價稅的稅負因歸戶課稅的規定而相對較高。

公同共有土地必須合在一起計算地價稅，通常都會適用較高的稅率。

舉例來說，甲乙丙3人「公同共有」5筆總地價1,500萬元的土地，須適用千分之35的稅率，總稅額高達32萬7,250元，且由甲乙丙3人負連帶責任共同負擔。

但如果甲乙丙3人協議分割繼承，由甲乙丙3人各自持分3之1，則每人持分土地地價500萬元，個人適用稅率千分之15，每人僅負擔地價稅額6萬9,350元。

3人總稅額只有20萬8,050元，與公同共有的總稅額32萬7,250元差距相當大。

公同共有土地只有一張記載全部稅額的稅單，如果設有管理人，則由管理人負責繳納全部稅負。

如果沒有管理人，則甲乙丙3人不管是誰收到這張稅單，都必須負責繳納全部稅額。

也因此可向稅捐局申請就其個人應有權利的部分分別開立稅單，以上述例子來看，如果甲的應有權利是3分之1，則甲可以要求稅捐局開立109,083元的稅單，餘218,167元由乙丙負責繳納，但是乙丙如果未繳納時，則甲乙丙3人仍然共同負有連帶責任。

值得一提的是申請分單繳納地價稅動作要快，一定要在繳納期限前提出申請，如果超過繳納期限才申請的話，依規定仍然是要處以滯納金的，須多加留意。
 

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* 土地類別-地目

雜 - 自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。

祠- 祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。

鐵 - 車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。

公 - 公園用地。

墓 - 墳墓用地。

直接生產用地 :

田 - 水田用地。

旱 - 旱田用地。

林 - 林地、林山均屬之。

養 - 魚池。

牧 - 畜牧地。

礦 - 礦泉地、但限於湧泉口及其維持上必要之區域。

鹽 - 製鹽用地。

池 - 池塘。

交通水利用地 - 道 公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便鐵道線路均屬之。

線  - 鐵道路線用地。

水 -  埤圳用地。

溜  - 灌溉用之塘湖、沼澤。

溝  - 一切溝渠及運河屬之。

其他用地 :

堤 - 堤防用地。

原 - 荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。

自民國 88 年 3 月 16 日起，除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外，其餘將不再辦理變更登記或地目詮定。

* 都市土地的分類：

一、住宅區：為保護居住環境而劃定，以建築住宅為主，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。

二、商業區：為促進商業發展而劃定，以建築商店及供商業使用之建築物為主，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。

三、工業區：為促進工業發展而劃定，其土地及建築物以供工業使用為主，具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。

四、其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區：區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。

五、特定專用區：區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。

* 非都市土地得劃定為十種使用區：

一、特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

二、一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。

三、工業區：為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。

四、鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。

五、森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。

六、山坡地保育區：為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。

七、風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。

八、國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。

九、河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。

十、其他使用區或特定專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。

* 非都市土地得編定十八種使用地：

一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。

二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。

三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。

四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

五、農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。

六、林業用地：供營林及其設施使用者。

七、養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。

八、鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。

九、礦業用地：供礦業實際使用者。

十、窯業用地：供磚瓦製造及其設施使用者。

十一、交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。

十二、水利用地：供水利及其設施使用者。

十三、遊憩用地：供國民遊憩使用者。

十四、古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。

十五、生態保護用地：供保護生態使用者。

十六、國土保安用地：供國土保安使用者。

十七、墳墓用地：供喪葬設施使用者。

十八、特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。
 

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A . 土地分類

a . 土地依其使用，分為下列各類 :

(1) 第一類：
建築用地，例如：住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲台、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等。

(2) 第二類：直接生產用地，例如：農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等。

(3) 第三類：交通水利用地，例如：道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等。

(4) 第四類：其他土地，例如：沙漠、雪山等。

b . 土地之分目及符號之訂定：

以上規定各類土地之分目及其符號，在縣（市），由該管縣（市）地政機關調查當地習用名稱，報請中央地政機關核定之；在直轄市，由直轄市地政機關自行訂定，並報中央地政機關備查。

c . 編號登記：第三類及第四類土地，應免予編號登記。但因地籍管理必須編號登記者，不在此限。

B . 地權

1. 私有土地與國有土地：
(1) 中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體。其經人民依法取得所有權者，為私有土地。
(2) 私有土地之所有權消滅者，為國有土地。

2. 土地他項權利之設定：土地所有權以外設定他項權利之事項，依民法之規定。

3. 私有土地所有權消滅與回復：
(1) 私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。
(2) 前述之土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。

4. 湖澤岸地自然增加之優先取得：
湖澤及可通運之水道及岸地，如因水流變遷而自然增加時，其接連地之所有權人，有優先依法取得其所有權或使用受益之權。

C . 名詞定義

1. 土地：土地法所稱土地，謂水陸及天然富源。

2. 公有土地：土地法所稱公有土地，為國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。

3. 土地改良物：
土地法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種：
(1) 附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。
(2) 附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。

4. 自耕：土地法所稱自耕，係指自任耕作者而言。其為維持一家生活，直接經營耕作者，以自耕論。

5. 土地債券：土地債券，為土地銀行依法所發行之債券。

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1 . 個人出售房屋、土地屬於房地合一新制課稅範圍為何?

A：105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在105年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。

2 . 個人出售房屋、土地屬於房地合一新制課稅範圍應如何辦理申報?

A：
一 . 個人交易房地如屬新制課稅範圍，即使虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，不併計綜合所得總額；未依限辦理申報，處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰，如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰。

二 . 除符合下列3種情形外，不論盈虧都要申報：
a . 符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅的土地。
b . 被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。
c . 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。

3 . 個人出售房屋、土地交易所得應如何計算?

A：
一 . 出價取得：房屋、土地交易所得(或損失金額)＝交易時之成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用。

二 . 繼承或受贈(含受遺贈)取得：
1 . 房屋、土地交易所得(或損失金額)＝交易時之成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用。
2 . 按政府發布之消費者物價指數調整後之數額認定，指按房屋、土地交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整。

三 . 可減除成本及費用：
1 . 可減除成本：
a . 房屋土地係出價取得並經提示成本證明文件者，為該房屋土地的原始取得成本。
b . 其他支出經提示證明文件者：包括取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
c . 經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細則第51條規定核准減除的土地改良費用，依土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。
2 . 可減除費用：
a . 房屋土地取得、改良及移轉而支付的費用，如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，得提示證明文件減除之；未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者，可按成交價額5%認定費用。
b . 依土地稅法規定繳納的土地增值稅，以及取得房屋土地後，房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，不得列為費用減除。

4 . 個人出售房屋、土地課稅所得應如何計算，其適用稅率為何?

A : 
一 . 課稅所得(稅基)＝房屋、土地交易所得－交易日前3年內房屋、土地交易損失金額－依土地稅法規定計算之土地漲價總數額。

二 . 依中華民國境內居住之個人持有房屋、土地期間認定適用稅率：
1 . 持有期間在1年以內：45%。
2 . 持有期間超過1年，未逾2年：35%。
3 . 持有期間超過2年，未逾10年：20%。
4 . 持有期間超過10年：15%。
5 . 特別稅率：
a . 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地：20%。
b . 以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20%。
c . 適用自住房地免稅優惠，課稅所得超過自住房地免稅額400萬元部分：10%。

三. 非中華民國境內居住之個人適用稅率：
1 . 持有期間在1年以內：45%。
2 . 持有期間超過1年：35%。

5. 個人房地合一申報常見錯誤有哪些?

A : 申報期限計算錯誤，或是移轉登記日期及取得日期填寫錯誤，亦或將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除的成本或費用等情況。 

6 . 房地合一自住房地租稅優惠?

A : 
一. 個人交易自住房屋、土地符合一定條件者，課稅所得(稅基)400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%課徵所得稅。

二. 適用條件為(1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。(2)交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。(3)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

7 . 個人出售符合新制課稅範圍之自住房屋、土地並重購，應如何適用重購退稅？

A : 
一 . 無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年以內，　且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。

二. 個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依規定繳納之稅額。

三. 前項重購之自住房屋、土地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。

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代位繼承的要件:

代位繼承人是直系血親卑親屬，以及被代位繼承人於繼承開始前死亡，或喪失繼承權，也就是代位繼承的事由，僅限於被代位繼承人死亡或喪失繼承權，不包括棄繼承。人的權利能力，始於出生，終於死亡，繼承人必須在繼承開始時仍活著，才能繼承，簡單來說，就是已經過世的人是不能繼承別人的財產，唯有活者的時候才能繼承。

民法第1140條文字上其實有些爭議，解釋上究竟是 :

1 . 有「於繼承開始前死亡」或「喪失繼承」

2 . 有於繼承開始前：「死亡」或「喪失繼承」

簡單說明，就是究竟是以「繼承開始前喪失繼承」為要件，或以「喪失繼承」為要件。有學者是採僅以「喪失繼承」為要件，只要喪失繼承就可以代位繼承，不用限於繼承開始前的喪失繼承才能代位繼承。若是採此見解，則在喪失繼承後收養子女，被收養的子女仍然可以代位繼承。也有採反對說，認為代位繼承規定的立法意旨，是為公平而設，也就是由被繼承人之孫子女承繼其死亡父母所得之應繼分，乃在保護被代位人之繼承人之繼承期待利益，並符公平之原則，而喪失繼承後的收養並無繼承期待利益。

民法第1138條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。稱此為代位繼承。其立法理由乃在對繼承期待權的尊重和維持各繼承人間的公平。又代位繼承權為固有權，代位繼承人係以自己固有之繼承權直接繼承被繼承人的遺產，並非繼承被代位繼承人之權利，僅在應繼分計算層面上代襲之。

民法第1140條之規定，具優先繼承順位之直系血親卑親屬，如果在繼承開始前死亡或是喪失繼承權者（稱為被代位繼承人），由其直系血親卑親屬（稱為代位繼承人）代位繼承其應繼分。 代位繼承制度的目的，是為了保護代位繼承人，以及維護繼承的公平。 被代位繼承人於繼承開始前死亡人的權利能力，始於出生，終於死亡。

國稅局表示為避免親等近者藉拋棄繼承由次親等卑親屬繼承方式，增加繼承人扣除額，以規避遺產稅，遺產及贈與稅法規定，若第一順位之繼承人，其親等近者均拋棄繼承權時，由次親等之直系血親卑親屬繼承，直系血親卑親屬扣除額，仍以拋棄繼承前原得扣除之數額為限。

說明，依據遺產及贈與稅法第17條第1項第2款規定，繼承人為直系血親卑親屬者，每人得自遺產總額中扣除45萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣45萬元。但親等近者拋棄繼承由次親等卑親屬繼承者，扣除之數額以拋棄繼承前原得扣除之數額為限。

民法第1140條所稱「代位繼承」，係指同法第1138條所定第一順序繼承人（亦即被繼承人之直系血親卑親屬），有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分；參照財政部72年10月3日台財稅第36963號函釋，遺產稅代位繼承案件，代位繼承人不失為民法第1138條第1款規定之第一順序繼承人，得適用遺產及贈與稅法第17條第1項第2款之扣除規定，即無論代位繼承人人數多寡及其扣除額若干，均應依法予以扣除。

舉例說明 : 

被繼承人甲君有3位子女，長子A君於99年過世，遺有2位子女，嗣甲君於101年初死亡，則甲君的2位子女與2名孫子女（代位繼承人）得享有遺產稅扣除額共計180萬元（每人45萬元×4人），若子女與孫子女中有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣45萬元；又另一位被繼承人乙君於101年初死亡，其遺有3位子女皆拋棄繼承，改由5位未成年孫子女繼承，扣除額則為原來3位子女繼承得扣除數額之135萬元（每人45萬元×3人）為限。

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1. 課稅範圍:
不動產之買賣，承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。

2. 申報日:
不動產買賣，承典、交換、贈與、分割契約成立之日起或因占有而依法申請為所有人之日起30日內申報。

3. 開徵起迄日:
收到繳款書之日起30日內繳納，但開徵日期如有變更，以繳款書記載之繳納日期。

4. 契稅稅率:

      稅率                適用對象                  納稅義務人
       6％                  買賣契稅                    買受人

       6%                  贈與契稅                 1.受贈人

                                                                        2.信託財產移轉與委託人以外之歸屬權利人時，為歸屬權利人

       6%                  占有契稅                    占有人

       4％                  典權契稅                    典權人

       2%                  交換契稅；                交換後承受部分之取得人
                  但交換有給付差額價款者，
                  其差額價款適用買賣稅率

       2%                  分割契稅                   分割後之取得人    

5. 契稅罰則:

違反項目:

    1. 未依規定期限申報契稅-每逾3日加徵應納稅額百分之1之怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣15,000元。

    2. 匿報或短報應納契稅，經查獲或經人舉發者-除補繳稅額外，處應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。
 

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1.未辦理保存登記之建物，如何認定是所有權人？

以原始起造人或實際出資建造之人為準，可提出房屋稅籍資料佐證。但有爭議時，應以聲明異議或訴訟程序解決。

2.出售未辦保存登記建物，應於簽訂買賣契約之次日起30日內申報房地合一稅

自105年1月1日起，實施房地合一課徵所得稅制度，個人交易房屋、土地如符合房地合一課稅範圍，不論盈虧，原則上皆應於房地所有權移轉登記日之次日起算30日內完成房地合一稅之申報。惟如交易之房地屬未辦保存登記之房屋(例如違章建築)，因無法至地政機關辦理產權移轉登記，則應於訂定買賣契約日之次日起算30日內申報(如附表)，如漏未申報，將遭補稅處罰。

舉例說明，甲君在106年2月買入一棟未辦保存登記的房屋，旋於同年度8月出售，依規定應於訂定買賣契約書之次日起30日內申報房地合一稅。惟因該房屋沒有辦理保存登記，因此交易過程中也無需辦理所有權移轉登記，甲君誤以為不必登記就無須辦理申報，以成交價額減除成本費用，計算房屋交易所得77萬元，因持有期間在1年以內，適用稅率45%，核定應補徵稅額34萬6,500元，並處以罰鍰17萬3,250元。

進一步說明，房地合一稅是依據房地持有期間長短適用不同稅率課稅，所謂持有期間就是「取得日」至「出售日」的期間，原則上，出售日及取得日是以所有權移轉登記日來認定，至於例外之情形，例如經法院強制執行拍賣移轉房地、交易違章建築等無法辦理所有權登記的房屋，或是以設定地上權方式交易房屋使用權，則分別以拍定人領得權利移轉證書之日、訂定買賣契約之日及權利移轉之日來認定。

3.未辦理保存登記之建物移轉

未辦保存登記之房屋，因無法向地政機關辦理移轉登記，其辦理契稅申報所書立之契據，非屬印花稅法第5條第5款規定之課稅範圍，可免貼用印花稅票。

日前有民眾至稅務局要辦理房屋買賣的移轉，發現賣方並非該房屋之納稅義務人，經查該房屋為未辦所有權第一次登記之建物，雖經當事人提出原買賣雙方簽訂之買賣讓渡書，但因未向主管稽徵機關申報契稅，所以納稅義務人名義仍然為原始之賣方。
 
說明，有些房屋因未符合相關規定致無法辦理建物所有權第一次登記(即保存登記)，除嗣後能依程序補正而變成合法建築物外，係屬客觀上不能辦理移轉登記，而無法為不動產所有權之讓與。縱實務上雖認為讓與人已將違章建築之事實上處分權，交付而歸諸受讓人，惟仍無從辦理物權登記，自不符印花稅法第5條第5款規定「向物權登記機關申請辦理登記」之憑證課稅範圍。
 
未辦建物所有權第一次登記之房屋，仍屬建築改良物，依契稅條例第16條規定：納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起30日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報。

4.未辦理保存登記之建物沒有權狀，該如何辦理過戶？

我國關於土地、房屋的產權取得、設定、喪失及變更，除了因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為外，是採登記生效主義，所以買賣不動產，如果未經登記是不會發生產權移轉的效力（參民法第758條、第759條）。
 
而未辦保存登記的建物，雖然不符合建築法規而無法辦理登記，但在私法上，仍是受法律保障的財產權之一，所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉，但仍發生事實上處分權移轉的效力，而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物，並排除他人之干涉。
 
而未辦保存登記建物的事實上處分權如何移轉？現行實務上除了事實上「占有」的移轉外，一般上都由買受人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書（地政事務所的公契，1式2份）蓋妥雙方印章，並貼上印花申報契稅後，據以辦理稅籍登記名義人及水、電申請人名義的移轉，來證明事實上處分權的移轉。
 
如上述，因為買受人只是取得事實上處分權，而所有權仍在出資興建的原始取得人，所以原始取得人若有欠債情事，其債權人是可以聲請法院查封拍賣該未辦保存登記的建物，而買受人並不能提起第三人異議之訴對抗的。
 
參考法條：
民法

第758條
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
前項行為，應以書面為之。
 
第759條
因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。

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