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※ 1 -  事前應先調查土地的位置、界址、現況及所有權人，可申請地籍圖謄本並套上都市計畫圖，且詳查土地登記簿謄本， 查明該筆究為都市土地或非都市土地，該都市土地或非都市土地之使用管制法令，如住宅區﹑商業區﹑工業區等，因其得使用容許項目、建蔽率及容積率等皆不相同，可參考該地區之都市計畫法令及非都市土地使用管制規則，最重要的是從土地登記簿謄本得知所有權人及有無設定他項權利及限制登記等情事。

※ 2 - 買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約對土地所有權人無效。 

※ 3 - 該筆土地上如設定有抵押權登記，可先要求土地所有權人塗銷該抵押權，或保留部分尾款(約等於或大於該抵押權擔保之借款)，於出賣人塗銷該抵押權後再支付，以免支付後出賣人未清償抵押權人而致土地被抵押權人聲請拍賣。

※ 4 - 購買耕地時，如有農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書，依土地稅法第39條之2，得申請不課徵土地增值稅。

 ※ 5 - 參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年評定之公告土地現值予以決定土地成交價。 

※ 6 - 土地共有人或土地上如有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物，則地上權人﹑典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利，須確認優先購買權人已放棄優先購買權。

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※ 公共設施用地種類 - 

都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置下列公共設施用地：

★ 道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。

★ 學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

★ 上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

公共設施用地之設置，依照都市計畫法之相關規定，係就各地區人口數與土地使用、交通等現狀，並考量該地區未來發展之趨勢而決定公共設施之項目、位置與面積，旨在增進市民活動之便利及確保良好的都市生活環境。

前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。

公共設施用地應屬公有，但屬私有土地者，應由政府依法徵收、重劃或區段徵收之。

是以，未被徵收之私有公共設施用地，即屬公共設施保留地。

※  公共設施保留地 - 

所謂公共設施保留地，係指在都市計畫地區內，為因應將來人口增加，社會經濟發展的需要，預為指定之公共設施用地。

※   公共設施保留地之取得方式 - 

依本法指定之公共設施保留供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列方式取得之：

★ 徵收。

★ 區段徵收。

★ 市地重劃。

※ 公共設施保留地的稅捐優惠 - 

◆地價稅：都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第17規定外，統按6/1000其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。

◆土地增值稅：依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。

◆所得稅：公共設施保留地因徵收取得之加成補償，免徵所得稅。

◆遺產稅：因繼承而移轉者，免徵遺產稅。

◆贈與稅：因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵贈與稅。

※  台北市國稅局並明訂，符合免徵遺產稅或贈與稅的公共設施保留地，只限4大類土地 - 

1 . 道路、公園、綠地、廣地、兒童遊戲場、民生航空站、停車場所、河道及港埠用地。

2 . 學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

3 . 上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

4 . 依都市計畫法規定之其他公共設施用地。

※  「公共設施保留地」與「公共設施用地」兩者主要差別在於 - 

★ 公共設施保留地：已列入都市更新計畫，原本應該被徵收，卻「尚未被政府徵收」的私有公共設施用地；未來幾年或數十年將會由政府徵收開發使用的土地。

★ 公共設施用地：目前「已在使用」的公共設施用地，例如：學校、公園、道路、體育場所、醫療衛生機構、郵政、電信…等及其他公共事業用地。

此外，根據都市計畫法及內政部函釋規定，公共設施保留地必須同時具備以下條件：

須為都市計畫法第 42 條所稱之公共設施用地。

尚未徵收取得。

無下述3種情形者：

(1)　須為都市計畫法第 42 條所稱之公共設施用地。

(2)　依都市計畫法第 61 條第二項規定，已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建之公共設施用地。

(3)　配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。

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※ 農地優點 - 

1 . 不課徵土地增值稅（要農地農用）- 

根據《土地稅法》第39-2條規定：「農業使用農業用地，移轉與自然人，得申請不課徵土地增值稅。」必須符合以下三項條件：

Ａ・作農業使用之農業用地。

Ｂ・必須取得農地農業使用證明書。

Ｃ・移轉與自然人。

也就是指農地要出賣時要作農業使用，並且是出售給自然人才可以申請不課徵土地增值稅，但因為是申請『不課徵』土地增值稅，稅捐機關會加以管制，假如日後沒有作為農用再賣出土地，就必須要繳土地增值稅了。

『不課徵』跟『免徵』差別 - 

『免徵』是指免除租稅負擔，土地漲價總數額從新計算。如：繼承、土地徵收、公地出售。

『不課徵』是指目前暫不課徵，將應課徵部分暫時保留，後續要課徵時再一併計算土地漲價總數額。如：配偶相互贈與、農業使用之農地移轉自然人、信託土地。

2 . 免贈與稅 - 

如果是要將農地贈與給《民法》第1138條的繼承人：直系親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母，是不用繳贈與稅的。贈與人必須在申報時檢附「農業用地作農業使用證明書」，同時受贈人必須在列管5年期間，繼續將農地做為農地用途，才能可以遺贈稅法規定免課贈與稅。列管期間沒有農用，將會被追繳稅款。

3 . 免遺產稅 - 

依《遺贈稅法法》規定，繼承或贈與農地可免徵遺產及贈與稅，但必須同時符合三項要件：

a・須是合法受贈人：直系親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母。

b・取得農業使用證明。

c・列管農作 5 年不能變更用途，仍作為農業使用。

繼承人要向國稅局申報農地繼承或贈與，如不符合免稅條件，國稅局將追回遺贈稅。

4 . 免所得稅 - 

民國105年度以後取得之農地，符合不課徵土地增值稅之農業用地，免徵房地合一所得稅。105年度以前取得之農地，交易所得免納所得稅。出售農地前，向地方公所申請「農業用地作農業使用證明書」，以便適用農地農用免土地增值稅、免房地合一稅。

5 . 免房地合一稅 - 

可以免辦理房地合一稅申報的條件：

a・有農用證明

b・有申請不課徵土地增值稅

在交易農用土地想免房地合一稅，要有符合農業發展條例規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，才可以免納房地合一稅。要有「農業用地作農業使用證明書」，得向地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」，才可以免納房地合一稅。

※  合法農舍 -

農地面積須超過2500平方公尺以上（0.25公頃/756.25坪）並具有農民資格，同時要在農地縣市設籍及持有土地2年以上，才可以興建農舍。

※ 休閒農場申請條件 -

1 . 農地面積須超過5000平方公尺以上。

2 . 農用面積不以少於休閒農場面積90%。

3 . 至少要有一條鄉級以上的對外道路。

4 . 要是一塊完整的土地，不可以分散。

p.s : 有寬度6公尺以下水路通過、政府公共建設致場區隔離、休閒農業區申請土地得分散二處，每處土地面積要超過1000平方公尺。

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※  非都市土地使用編定六大項目 -

1 . 變更編定：

政府機關或土地所有權人因興辦事業需要，經核准事業計畫改劃使用分區或變更使用地類別者。

2 . 更正編定：

因編定錯誤或於使用編定結果公告前已符合製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知九之規定，於編定後提出合法使用證明文件。

3 . 補辦編定：

因新登記土地或遺漏辦理非都市土地使用編定者。

4 . 補註用地別：

因山坡地範圍內之非都市土地，經辦竣山坡地土地可利用限度查定作業後，依查定結果辦理補註用地為農牧用地、林業用地、國土保安用地或依製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知九（二）編定原則表辦理補註使用地。

5 . 註銷編定：

因列入都市計畫範圍內經核定公告，註銷範圍內使用分區及用地編定，或國家公園主管機關依法核定劃設範圍後提供計畫範圍圖、冊資料，註銷範圍內用地編定，並變更使用分區為國家公園區。

6 . 檢討變更：

配合區域計劃通盤檢討之公告，針對符合區域計畫法第十五條之一第一項及製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知七之規定之土地，辦理使用分區檢討變更。

※ 非都市土地是依據「使用地類別」實施管制，特定農業區解編是針對「使用分區」進行檢討調整，並不會改變原土地使用地類別之編定，所以特定農業區如經核准檢討調整為一般農業區後，土地所有權人仍須依使用地類別之容許項目使用，例如甲種建築用地得作建築使用、農牧用地得申請農舍或做農業使用等。

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※ 私設道路 -

私設道路的定義是指：私人土地內的道路，如自家通道、社區通道、住戶共用出入口等等，都是屬於定義中的私設道路。

私設道路的所有權和使用權都屬於地主，私設道路是可以僅供特定人士通行，並不受到地方政府管轄。

若地主想將自己的私設道路提供給一般民眾通行，可以填寫「公眾通行同意書」向地方政府提出申請，只要審核通過，私設道路就可以變更道路用途成為「既成道路」，供大眾通行。

依法規規定，私設道路符合以下 4 個要件就會成為既成道路：

1 . 為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。

2 . 於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。

3 . 經歷之年代久遠而未曾中斷。

4 . 其他使用性質、使用期間、通行情形及公益之必要性。

※ 既成道路 - 

既成道路定義意即現有巷道，其定義是指具有「公用地役權」的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為 6 公尺，亦有 2~3 公尺的寬度。

公用地役權：所有權屬於私人，但作為公物使用。

現有的既成道路，多數原本為私設道路，因為有供公眾通行的事實，時間久了就被政府劃為既成道路供民眾使用，但地主仍保有所有權，而這種無償提供民眾通行的道路，各縣市政府會依法徵收、給予補償，地主還可以依法免徵地價稅。

※ 計畫道路 - 

計畫道路定義，是指在使用分區上被劃為道路用地的道路，在地籍圖和都市計畫圖上均有標示，其中也包含尚未施工興建的道路。

都市計畫道路最小為 4 米，接著就是 8 米以上的道路，通常都市地區的道路皆屬於計畫道路，有地方政府負責不定期維護、整修。

※ 「道路」，依道路交通管理處罰條例第3條第1款名詞釋義，指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他公眾通行之地方。

※  唯一進出之道路(俗稱死巷)屬供特定人通行，不屬於既成道路認定範圍。

※  現有巷道 (即指定建築線)者，屬建築法規定，不屬於既成道路認定範圍。
 

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※ 公告現值（即公告土地現值） - 

係直轄市或縣（市）政府對於轄區內土地，經常調查其地價動態，將地價相近的土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為政府課徵土地增值稅之依據及徵收私有土地補償地價之標準。

※  公告地價 - 

係政府每三年舉辦規定地價或重新規定地價時，參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於一月一日公告地價，其作用係供土地所有權人申報地價後據以課徵地價稅。

※  公告地價與公告土地現值的差異 - 

1、公告地價：約每三年公告1次，為土地所有權人申報地價之參考，申報地價則作為徵地價稅之依據。

2、公告土地現值：每年1月1日公告，為土地所有權移轉或設定典權，申報移轉現值之參考，並作為主管機關審核移轉現值及徵收補償地價之依據。

※  前次移轉現值 -

即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就是以地政機關第一次辦理之原規定地價為準。另前次移轉現值或原規定地價計算土地漲價總數額時，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價總指數調整之。

※ 申報地價 - 

公告地價係作為規定地價或重新規定地價時，土地所有權人申報地價之依據，土地所有權人在公告地價增減20%的範圍內申報，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，申報地價超過公告地價120%時，以公告地價120%作為申報地價，申報地價未滿公告地價80%時，政府得照價收買或以公告地價80%作為申報地價。

已規定地價的土地，應按申報地價，依法課徵地價稅。

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※ 土地增值稅課徵範圍 -

已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅, 但因下列情形移轉者免徵土地增值稅:

(一) 各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。

(二) 因繼承而移轉之土地。

(三) 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者: 

1 · 受贈人為財團法人。

2 · 法人章程載明法人解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。

3 · 捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

(四) 被徵收之土地。

(五) 依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願售與需用土地人者。

(六) 區段徵收之土地。

(七) 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

(八) 非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者, 免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施使用後再移轉時,以該土地第一次免徵土地増值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價, 計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

※  信託土地 - 

原土地所有權人（即委託人）若將土地信託予受託人，在信託關係存續期間，土地所有權人即登記為受託人。

但只要委託人和受益人是屬於同一個人（即自益信託），而且委託人本人、配偶或其直系親屬仍設籍於該信託土地，未出租未營業，符合土地稅法自用住宅相關規定，在受託人出售土地時，仍可按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

※  區域計畫法之道路用地 - 

依土地稅法第39條第3項規定，非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。

※ 移轉房地 - 

就地方稅而言：

1、契稅：買賣或贈與建物，應負擔契稅皆相同，目前稅率為6％。

2、土地增值稅：

買賣或贈與土地，均係以一般用地稅率核算增值稅。

依漲價倍數，稅率分別為20％、30％、40％。

而自用住宅之稅率為10％，惟以贈與方式移轉土地，並不能申請適用自用住宅優惠稅率。
 

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※ 自用住宅用地稅率課徵土地增值稅要具備 -

1 . 必須符合之要件：

(1)土地上面的房屋是土地所有權人本人或其配偶或直系親屬所有，並且在這筆土地上房屋辦竣戶籍登記。

(2)這筆土地在出售前1年內未做營業或出租使用。

2 . 應受之限制：

(1)土地所有權人以自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅，每人一生只能享受1次。

(2)適用自用住宅用地稅率的面積都市土地為3公畝或非都市土地為7公畝。

(3)自用住宅建築工程完成未滿1年以上者，其房屋評定現值須超過所占基 地公告現值10％。

※ 經重劃後移轉之土地，土地增值稅可否減徵 -

依土地稅法第39條之1第1項規定，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。

惟如舉辦規定地價前辦理之重劃，不得適用減徵之規定。

※ 因繼承而辦理土地移轉登記時是否課徵土地增值稅 -

繼承的土地已依法繳納遺產稅，按土地稅法第28條但書的規定，不再徵收土地增值稅。

※ 土地所有權人曾享用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，再出售自用住宅用地時，是否適用自用住宅優惠稅率課徵 - 

土地所有權人按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，土地稅法規定原以一生一次為限，為滿足一般民眾換屋需求，98年12月30日修正公布土地稅法第34條第5項規定，於再次出售自用住宅用地時，如符合下列條件，仍可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅：

1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。

2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

3.出售前持有該土地6年以上。

4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

5.出售前5年內，無供營業使用或出租。

※ 依法於2年內重購土地申請退還土地增值稅是否有次數之限制 -

依土地稅法第35條規定，土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，2年內重購合於同條規定之土地(自用住宅用地、自營工廠用地)，得申請退還其已納之土地增值稅。

現行之土地稅法對上開條文之適用，並無次數之限制規定，是以土地所有權人因重購土地經依該條規定退還土地增值稅者，該重購之土地屆滿5年如再行移轉後又重購土地，仍得依同條規定，申請退還其已納之土地增值稅。
 

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※ 取得特登之工廠，須將地目由農地改變為特目（特定目的事業用地），才算完成最後；經濟部去年公告「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」，列出取得特目條件。

過去農地如要報編成工業區，須達五公頃以上；而工輔法規定只要取得特登，符合條件就可申請為特目，兩公頃以下的農地工廠，就能從地目根本上納管。

辦法規定 -

第一 - 須於2032年3月19日前提出用地計畫申請；取得特登大限為112年3月19日，但考量取得特登後工廠需一定時間才能提出用地計畫，辦法給予十年緩衝期。

第二 - 須遵守環保法規，在用地計畫申請前三年內，未因違反環保法規遭停工或停業。

第三 - 須捐地三成或繳交回饋金。根據辦法，回饋金為變更使用總面積的當期公告現值五十％，可一次繳清或分期繳交，可在變更編定異動登記前、用地計畫或開發許可核定後一年內、兩年內、以及工廠登記前分別繳交二十五％。

第四 - 須規劃屋頂型太陽光電；根據辦法，發電設備面積至少須達屋頂之五十％，但如有饋線、日照不足、建物結構特殊等因素，則須經台電或經濟部指定太陽能產業公協會評估免安裝。

※ 農地工廠合法化，取得特定工廠登記證後的用地變更辦法依法令條文順序：

1 . 非都市土地變更編定為「特定目的事業用地」 。

2 . 最晚要121年3月19日前要提出「用地計畫」 。

3 . 用地計畫需包含「太陽光電發電計畫」 。

4 . 隔離綠帶為1.5公尺，可內縮也可外擴 。

5 . 建蔽率70%，容積率180% 。

6 . 農地變更回饋金為公告現值50%，可分4期 。

7 . 用地計畫核準後二年內要完成補建照和使用執照並取得工廠登記證。可展延二年 。

另外用地計畫經核定後，必須再用地計畫或開發許可核定起二年內完成工廠登記，如申請展延，展延期限不得超過二年，最後變更期程落日也訂在2040年3月截止 。

農地工廠完成合法化流程後，可永久合法使用，價值倍增 。

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※ 贈與農業用地 -

1.贈與民法第1138條所定繼承人之農業用地，免徵贈與稅。但該土地如繼續供農業使用不滿5年者，應追繳應納稅賦。

2.作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，可以不計入其土地及地上農作物價值之全數。但是受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，就要追繳應納稅賦。

但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，則不須追繳贈與稅。

※ 受贈人於農業用地列管期間，將農地回贈贈與人 -

贈與人將農地贈與受贈人，於5年列管期間內，受贈人又將受贈之農地回贈贈與人，如果經查至回贈前原受贈人仍繼續作農業使用而無應追繳贈與稅之情事，因為係回復未為贈與之狀態，可以免追繳贈與稅，也可免再列管。

※ 贈與公共設施保留地 -

依照都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因夫妻間、直系血親間的贈與而移轉，免納贈與稅，但是仍然應該列入贈與總額計算贈與價值後，再從「扣除額」這一欄以同樣的金額減除。

※ 土地因相互交換或共有土地辦理分割 -

土地所有人辦理土地交換或共有人辦理土地分割，各人取回的土地，按交換時或分割時公告現值計算土地價值，較原持有的土地依相同公告現值計算的價值不等，其間產生的差額部分如無補償約定時，就是屬於以顯著不相當代價讓與財產的情形，其差額便算是贈與，應課徵贈與稅，此時，以取得土地價值減少的人為贈與人，依法應申報贈與稅。

但經法院裁判分割之共有土地，雖各人依法院判決分割後所取得之土地價值，與依原持有比例所算得之價值不相當，法院如認為其價格相當而未定當事人須以金錢互為補償者，應免課徵贈與稅。

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※ 繼承農地免遺產稅-三要件

1 . 須是合法受贈人 
2 . 取得農業使用證明 
3 . 五年內不能變更用途或移轉

農地因繼承或贈與可免徵遺產及贈與稅，但必須同時符合三項要件，

包含

一、贈與或繼承對象必須是《民法》第1138條所訂繼承人或受遺贈人；

二、農地必須取得農業用地作農業使用證明書；

三、農地自贈與後五年內仍作為農業使用，

另外繼承人須向國稅局申報該筆農地繼承或贈與，如不符合免稅條件，國稅局將追回遺贈稅。

※ 繼承農地五年內出售或未繼續作農業使用遺產稅課稅相關規定-

遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，可自遺產總額中扣除土地及地上農作物價值之全數。

但承受人自承受之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用，應追繳應納稅賦。

繼承或受遺贈之農地免徵遺產稅，目的在鼓勵農地繼續作農業使用，惟為防止承受人於核准免稅後違規使用、廢耕或移轉等不繼續作農業使用，致失政府以租稅鼓勵健全農業政策之目的，又農地於開放自由買賣後，其流通性與一般土地無異，更為避免富人於年老、重病臨終前，先將現金、股票等財產轉換成農地，嗣於繼承移轉享受免稅之優惠後，隨時將農地出售取得現金，致農地淪為規避遺產稅之工具，所以規定繼承人或受遺贈人自承受之日起五年內，未將土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，即應予追繳應納之遺產稅。

但若繼承人於繼承之日起5年內移轉予其他同為繼承之人且為繼續經營農業生產時，可免追繳，惟仍會繼續列管。

呼籲，繼承或受遺贈農地者，應注意以上規定，以免遭補稅。
 

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※ 公共設施保留地簡單說就是都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場等用地，留待將來由政府取得。

土地一旦被劃設為公共設施保留地，使用就受到限制，但是政府在租稅方面有下列措施可以減輕您的負擔：

地價稅-在保留期間，依照土地的使用情形按下表徵免：

土地使用情形  -  稅率

沒有作任何使用並與使用中的土地隔離 - 全免

仍作農業使用 - 課徵田賦(目前停徵)

作為自用住宅 - 2‰      

其他使用 - 6‰      

※ 土地增值稅-

公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，日後被徵收時，亦免徵土地增值稅。

非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。

※ 地價稅

繳納期限　11 月1 日至11 月30 日
繳稅的人　持有土地的人
節稅方法　把握9 月22 日前申請適用自用住宅用地、特別稅率用地及減免稅地

※ 土地增值稅

申報期限　土地所有權移轉，訂約之日起30 日內
繳稅的人　◎ 買賣或交換方式移轉：賣方繳納
　　　　　◎ 遺贈或贈與方式移轉：接受贈與的一方繳納
節稅方法　申請一生一次或一生一屋適用自用住宅用地稅率課稅、重購退稅

※ 遺產稅

申報期限　留有遺產者，死亡後6 個月內
繳稅的人　◎ 有遺囑執行人：遺囑執行人
　　　　　◎ 沒有遺囑執行人：繼承人及受遺贈人
　　　　　◎ 沒有遺囑執行人及繼承人：依法選定遺產管理人

節稅方法　合法運用免稅額及各項扣除額
 

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※  納管申請條件-何時開始辦理-

屬105年5月19日前既有低污染未登記工廠，即應於工廠管理輔導法修正條文施行之日起2年內，向工廠所在地之直轄市、縣(市)主管機關申請納管。

(已於109年3月20日開始受理)

※   未登工廠納管所謂低污染事業為何-

參考109年3月20日經濟部公告生效訂定「低污染認定基準」，非屬低污染行業別或製程共51+2項，採負面表列方式，凡不在附表所列舉之行業別或製程者，即屬低污染事業。

※   廠房是承租的(非自有)，納管應由地主還是工廠經營者提出申請-

申請納管對象為工廠業者而非地主，故應由工廠(即承租戶)提出申請。

※   納管輔導金繳到何時-

(1)經納管業者應每年繳交納管輔導金，採預繳方式，至取得特定工廠登記為止。

(2)於第一年申請納管者，應一次繳清第一年納管輔導金；於第二年申請納管者，應同時繳納第一、二年之納管輔導金。

※ 特登營運管理金，繳到何時-

申請人於特定工廠登記後，應於每年3月19日前繳交當年度之營運管理金，至取得土地及建築物合法使用之證明文件，或特定工廠登記失效之日止。

※  納管輔導金、特登營運管理金需繳多少-

納管申請書記載之廠地面積計算:

面積在三百平方公尺以內者，繳交2萬元；超過三百平方公尺者，每增一百平方公尺，加計5千元；不足一百平方公尺者，以一百平方公尺計算，但每件每年最高繳交金額以10萬元為限。

※  廠地面積、廠房面積及建築物面積如何定義-

(1)廠地面積:包含作業廠房、建築物與其他附屬設施使用之土地及空地。

(2)廠房面積:指供事物品製造、加工作業使用之建築物。

(3)建築物面積:包含辦公室、員工宿舍等相關非用以生產之建築物。

※  「登記面積」等於「實際使用面積」?-

不一定。

但實際使用面積不能大於登記面積。

(1)「實際使用面積」：係指業者申請納管之面積，可依工廠管理輔導法第28條之8適用免罰規定之範圍，意同「違規行為之土地面積」。
 

(2)「登記面積」：係指土地登記謄本上業者持有之面積。

※  取得特定工廠登記後，是否有管制工廠變更項目-

有，共7項:不得變更

(1)隸屬之事業主體。

(2)獨資事業變更負責人。

(3)合夥事業變更合夥人。

(4)增加廠地、廠房及建築物面積。

(5)增加或變更為非屬低污染之產業類別及主要產品。

(6)將工廠土地及建築物全部或一部轉供他人設廠等。

(7)未履行工廠改善計畫附加之負擔。

※ 辦理特定工廠登記，有什麼好處-

取得特定工廠登記後，好處如下：

1.免受土地及建築物等相關規定處罰

2.准予接水、接電及使用

3.可辦理增加低污染之產業變更
4.可辦理增加電力容量熱能變更
5.可辦理土地變更

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土地增值稅稅額的計算，主要與申報移轉土地公告現值、原規定地價或前次取得時之公告現值、持有期間長短及使用情形有關，稅率分為自用住宅用地及一般用地等2種稅率：

自用住宅用地稅率：固定稅率10%-

土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的租稅，一般用地稅率的計算方式是以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率課徵。

一般用地稅率的稅額比自用住宅用地稅率的稅額至少高出1 倍以上，而自用住宅用地分為一生一次及一生一屋2 種，稅率均為10%，比一般用地之稅率20% ～ 40% 省了不少稅額，因此，如果沒有換屋的計畫，出售土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，是最直接的節稅方法。

※ 一生一次-符合條件( 須同時符合下列條件)

辦竣戶籍登記-本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房子上，如果平時沒有設戶籍在這裡也沒有關係，只要在簽約買賣當時( 立約日) 將戶籍遷入就可以了。

沒有出租或營業-簽約買賣( 立約日) 之前1 日起算，1 整年都沒有任何出租或供作營業的情形，否則就必須等收回或不再營業滿1 年才可以適用。

地上房屋所有權人-土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。

面積限制-都市土地是300 平方公尺，約90.75 坪；非都市土地是700 平方公尺，約211.75 坪。

房屋價值限制-自用住宅建築完成未滿1 年，房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10% 以上。

限用一次-每人符合上述條件移轉土地享受自用住宅用地稅率，一生限用1 次。

※ 一生一屋-符合條件( 須同時符合下列條件)

曾享用一生一次-曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。

辦竣戶籍登記-土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6 年。

沒有出租或營業-簽約買賣( 立約日) 之前5 年內都沒有任何出租或作營業的情形。

地上房屋所有權人-土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是未成年子女的。

面積限制-都市土地是150 平方公尺，約45.37 坪；非都市土地是350 平方公尺，約105.87 坪。

一屋限制-出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

持有期間-出售前持有該土地6 年以上。

申請按「一生一屋」優惠稅率課徵土地增值稅，應以自用住宅房地同時1 次訂約出售者為限，不可分次出售。
 

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地價稅的開徵及繳納期間為每年11月份，課稅期間為當年度1月1日至12月31日，但以8月31日當日土地登記簿所記載之所有權人為當年度納稅義務人。

因此，如果在8月31日前完成土地所有權移轉登記，新的土地所有權人持有土地雖未滿一年，仍應繳納全年地價稅，反之如果在8月31日以後才移轉土地，雖然土地已賣掉，但原所有權人仍會收到本年度的地價稅稅單。

房屋稅的開徵及繳納期間為每年5月份，課稅期間為前年度7月1日至本年度6月30日，和地價稅不同的是，房屋稅採按月計課。

舉例來說，若房屋於111年3月1日買賣取得，則111年度房屋稅必須負擔4個月；若於110年8月1日買賣取得，則111年度房屋稅必須負擔11個月。

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※ 乙種建築用地容許使用 -

1 . 住宅。

2 . 鄉村教育設施。

3 . 行政與文教設施。

4 . 衛生及福利設施。

5 . 安全設施。

6 . 宗教建築。

7 . 日用品零售及服務設施。

8 . 公用事業設施。

9 . 無公害性小型工業設施。其附帶條件如左：

   1 . 經環境保護機關審查符合環境保護法規規定管制標準之製造加工業。

   2 . 動力（含電熱）不得超過11.25(瓦千)，但空調冷氣設備不在此限。

   3 . 作業廠房最大基層建築面積，不得超過二百平方公尺。

10 . 農作產銷設施。

11 . 畜牧設施。

12 . 水產養殖設施。

13 . 遊憩設施。

14 . 交通設施。

15 . 水源保護及水土保持設施。

16 . 農產品集散批發運銷設施。

17 . 再生能源相關設施。

18 . 溫泉井及溫泉儲槽。

19 . 兒童課後照顧服務中心。
 

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◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

※ 因下列情形移轉者免徵土地增值稅：

1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。

2.因繼承而移轉之土地。

3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者：

(1)受贈人為財團法人。

(2)法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。

(3)捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

4.被徵收之土地。

5.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。

6.依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

※ 土地交換視同買賣，應分別向原土地所有權人課徵土地增值稅。

※ 土地贈與移轉不適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。

※ 繼承土地已繳納遺產稅，不再課徵土地增值稅。
另繼承之土地再移轉時，以繼承開始(被繼承人死亡日)時該土地之公告現值為前次移轉現值計課土地增值稅。

※ 信託土地如為自益信託土地，供委託人本人、配偶、或其直系親屬自用住宅使用，且與信託目的不相違背者，如其他要件符合自用住宅用地，仍准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 
 

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※ 甲種建築用地容許使用 -

1 . 住宅。

2 . 日用品零售及服務設施。

3 . 農產品集散批發運銷設施。

4 . 農作產銷設施。

5 . 畜牧設施。

6 . 鄉村教育設施。

7 . 行政與文教設施。

8 . 衛生及福利設施。

9 . 公用事業設施。

10 . 無公害性小型工業設施。

11 . 宗教建築。

12 . 再生能源相關設施。

13 . 溫泉井及溫泉儲槽。

14 . 兒童課後照顧服務中心。
 

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被繼承人死亡時遺有之土地，如於其死亡前已經都市計畫編定為公共設施保留地，納稅義務人申報遺產稅可以主張自遺產總額中扣除，免徵遺產稅。

依都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因繼承而移轉者，免徵遺產稅。

又所稱公共設施保留地，係指依該法第42條規定劃設為道路、公園、學校、社教機關、停車場或市場等公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得，或已開闢使用但尚未依法取得，且非私人或團體投資興辦的土地。

A君於110年12月間死亡，納稅義務人申報遺產稅，主張A君所遺2筆土地〔公告現值分別為A君地新臺幣(下同)1,000萬元、B地500萬元〕，均為政府尚未徵收之都市計畫道路用地，應免徵遺產稅。

經查明，A君地於42年間經都市計畫編定為道路用地，惟B地於被繼承人死亡後之111年間始經編定，故於被繼承人死亡時B地並非公共設施保留地，爰A君遺產稅案經核認公共設施保留地扣除額為1,000萬元。

提醒，辦理遺產稅申報，就遺產土地宜注意是否屬都市計畫公共設施用地，而有適用公共設施保留地免徵遺產稅規定。

 

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現有巷道又稱為既成巷道，為非都市計畫之道路用地，經長期供公眾通行達二十年以上，而具有公用地役關係之巷道，或是基地內之私設通路，經所有土地所有權人出具供公眾通行之同意書或自願捐獻土地做為道路使用，而依法完成土地移轉登記手續的土地，稱為現有巷道。

現有巷道既然具有供公眾通行之公用地役權關係，就不能夠任意廢止，或私加佔用或加設圍籬障礙物等，阻撓其他人行人或車輛之通行；另外，建築基地如果未臨接計畫道路可以申請建築線時，得以臨接之現有巷道指定建築線申請，這種情形下因維持現有巷道寬度而保留之空地，不可以計入法定空地計算。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。

若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。

至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。

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