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※ 不動產買賣不破租賃-

「買賣不破租賃」其實是保護承租方的1個條款，民法第425條1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，也就是，在租賃契約存續期間，房東若將房屋所有權讓與第三人，此第三人依然會受到先前租賃契約的約束，此時租賃契約存在於此第三人與承租人之間。

※ 所有權讓與不破租賃 -

要件：

1 . 出租人已交付租賃物給承租人。
2 . 承租人占有中。
3 . 出租人將租賃物所有權讓與第三人。
4 . 經公證的租約（超過五年或不定期限）或五年以內的租約。

效果：發生「法定契約承擔」，受讓人成為出租人。

※ 不動產買賣不破租賃之例外 -民法第425條2項規定的兩個例外。

(1)其未經公證且期限逾五年。

(2)其未經公證且未定期限。

若符合上述要件時，則限制了買賣不破租賃原則的適用，此時若房東移轉所有權給第三人，租賃契約不因此由該第三人承受。

※ 租賃合約與買賣不破租賃的關係-

可適用:

1 . 一年內租約(不論書面或口頭約定)。

2 . 五年內具書面的定期租約。

3 . 經公證的五年以上具書面租約。

4 . 經公證的不定期契約。

不可適用:

1 . 未經公證的不定期租約：租期超過一年，但未以書面約定租約，與租約滿後未續約，房客續住，房東也未反對時，都稱為不定期租約。

2 . 未經公證且租期五年以上的定期租約。

※ 在原有的租約時限內不論房屋是交易或被法拍，因為租賃契約是先成立，買賣契約在後，因此承租人的承租權利並不會受損。

除非承租人出現積欠房租逾2期且經催繳無效，或承租人利用租屋處進行非法行為，否則因房屋買賣而侵害承租人權利的事不常見。

※ 若租屋合約沒有公證，而且合約書沒有約定租期，或者是約定的租期超過5年，不適用「買賣不破租賃」的規定。

若租約有經公證，或是租約雖然沒有公證，但有約定租期且租期少於5年時，適用「買賣不破租賃的規定」。

※  要確保受到買賣不破租賃的保護，最好的方式就是簽約期限在5年內，合約到期前就向屋主提出續約，每次的租屋合約也都要到法院公證，租約到法院公證之後，才具有買賣不破租賃的權利。

※ 注意細節 -

1 . 租前-
* 租前多打聽物件是否已委託出售，或詢問房東有無賣屋意願。
* 事先約定若不動產房屋買賣，是否可續租與後續賠償責任問題。

2 . 租時 -
* 避免簽訂未定期租約，租期屆滿應重簽租約。
* 若租期超過5年，可至地方法院公證處公證。

3 . 租後-
* 若不動產房屋易主，須向原房東確認押金是否交付新房東，或要求返還，自行交付新房東。
 

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