呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

在不動產買賣實務上，因為土地沒有明顯的界線，一般只有土地買賣交易需要申請地政進行鑑界，確認買賣標的確實坐落範圍，但是除了土地買賣之外，還有其他情況也需要鑑界嗎？

由於透天厝所坐落的土地也是買賣的一部份，賣方實際使用範圍不能與土地的界線畫上等號，所應掌握的是賣方欲移轉的土地範圍界線為何，賣方實際使用範圍只能僅供參考。
應該在房屋現場詢問賣方土地範圍界線，並比對建物測量成果圖上土地與建物之間的相對位置，初步判斷基地形狀與賣方實際使用的土地範圍是否有落差。

*申請地政鑑界 釐清使用範圍界線

若有明顯落差，賣方可申請地政進行鑑界。若買方對於現況使用可以接受，則建議在測量成果圖或地籍圖上以圖示方式表明使用範圍，務必請買方在旁簽名確認並加註日期。

至於買方則應注意，現況使用範圍與土地界線範圍並非完全相同，買方購買透天厝時，除了注意建物屋況之外，對於土地的使用是否有占用鄰地也要自行留意，當土地界線有爭議時，可以要求申請鑑界以釐清界線所在，如果有占用到他人土地，可以做為向賣方議價的籌碼。若已購屋簽約後才發現有爭議，可以提出訴訟主張「物之瑕疵擔保」，建議買方可主張減少價金，若堅持主張解除契約則成功機率不高，反而有全部敗訴的風險。

*購屋注意屋況 查明土地分區

除了土地鑑界問題，購買透天還有許多事項須多加注意，中古透天產品在屋況上要注意的是房屋本身是否有海砂、輻射等問題，不少透天因屋齡太老，向銀行貸款不易，或屋況太差必須砸大錢整理，購屋前都應納入考量。此外，也必須要查明地號以及土地分區使用證明，避免未來遇上道路拓寬、徵收等問題。

至於購買新透天則需注意室內二次施工、法定空地違法加蓋等違建問題，許多建商會利用法規漏洞在法定空地上技巧性加蓋鏤空室內停車場或大廳空間，進而變更用途，但這些都有違建報拆的危險。購屋前應請建商出示詳細建築圖說與建物測量成果圖，以了解建物真實的狀況。

新聞日期 :2020-05-16 
自由時報 / 文 / 記者葉思含
新聞連結出處 :https://estate.ltn.com.tw/article/9638
 

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每年公告土地現值調漲可能導致土地增值稅增加，所以提醒有土地要移轉的民眾，為維護自身權益，可以多多利用各種節稅措施，減輕實質稅負。

土地增值稅節稅措施有下列5種可運用：
(一)自用住宅用地10%一生一次及一生一屋優惠稅率。
(二)重購退稅：民眾於兩年內先買後賣或先賣後買自用住宅用地，可申辦重購退稅，退還原出售土地之土地增值稅。
(三)免徵或不課徵：土地屬公共設施保留地、農業用地作農業使用、夫妻贈與之移轉，分別有免徵或不課徵土地增值稅之適用。
(四)長期減徵：長期持有土地達20年、30年或40年以上者，稅額超過最低稅率部分還可分別享有20%、30%、40%的減徵優惠。
(五)重劃減徵：土地參與重劃後第一次移轉除可減徵稅額40%外，繳納之重劃費用亦可自漲價數額中減除。
 

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宗地面積為該筆地號土地總面積，即為土地所有權狀或土地登記謄本土地標示部上所登載的「面積」；

權利範圍為所擁有該筆土地的比例，亦可於土地所有權狀或土地登記謄本土地所有權部上查得；

持分面積為宗地面積乘權利範圍，即為所擁有該筆土地的面積。
 

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警方破獲一個詐騙集團，冒充地主名字過戶其名下財產，再將土地設定抵押變現，一年內以相同手法詐騙4比土地，金額高達6.6億元。被害地主驚呼，自己什麼都沒做，名下土地就變成別人的了。

以現行不動產過戶規則，有心人只要有地主身分證影印本，就可輕鬆將房產「詐走」，這就是近年不動產詐騙頻傳的主因。

詐騙集團的手法是

1.先偽造地主身分證；2.到戶政領印鑑證明然後補發書狀；3.向法院聲請調解，拿到調解書；4.以調解書為依據，到地政辦理過戶，取得土地；5.最後向銀行貸款或者賣給建商。

其實，第一步有了地主身分證影本後，就可以直接委託不知情律師到法院打官司了，然後假裝敗訴，或者與同夥和解，最後拿著判決到地政事務所過戶，地主房產就變成別人的了。

一輩子積蓄這麼容易就化為烏有，實在是太恐怖的一件事。不過，還是有可以防制的方法。政府自105年10月31日推出「地籍異動即時通」服務，就是為了防阻詐騙集團，讓民眾可以隨時掌握名下不動產的第一手訊息。

民眾可持自然人憑證上網或就近至地政事務所申請「地籍異動即時通」，只要名下已登記的不動產被買賣、拍賣、夫妻贈與、贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押、書狀補給登記等，任何異動情形發生，在辦理「收件」、「異動完成」時，系統將發送手機簡訊或電子郵件通知。

如此，民眾就能即時掌握不動產權利異動的資訊，防範不動產遭冒名偽造身分證明文件而盜賣移轉等情事發生。

新聞日期 :2020-11-05
中時新聞網 / 記者 張達智
新聞連結出處 :https://today.line.me/tw/v2/article/nKRO31?utm_source=lineshare

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依都市計畫法指定之公共設施保留地於未徵收以前移轉，依法享有免徵土地增值稅優惠，

但非屬都市計畫法內之公共設施保留地移轉，則不適用此項免稅規定；

所持有之這筆土地如僅係屬「道路用地」，而非屬都市計畫法內之「公共設施保留地」，仍無免稅之優惠。民眾常誤認為道路用地就是公共設施保留地，實際上都市計畫法指定之「公共設施保留地」有幾項必備要件：

(一)係指依都市計畫法所劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。

(二)經各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所開闢使用，但尚未依法取得之公共設施用地，依前述都市計畫法之立法意旨，仍屬公共設施保留地。

(三)將由政府以『徵收』或『區段徵收』方式取得，或未明文規定取得方式者。 

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我國現行租稅制度 依財政收支劃分法的規定，可分為國稅和地方稅兩大類。

*國稅與地方稅的區分 國稅是屬於中央政府可支用的稅收，包括有九種：

1. 關稅-由財政部關務署負責徵收

2. 所得稅
3. 遺產及贈與稅
4. 貨物稅
5. 證券交易稅
6. 期貨交易稅
-2~6由財政部所屬各地區國稅局負責稽徵-(臺北市由財政部臺北國稅局辦理) 

7. 營業稅-88年7月1日起委託各地稅捐稽徵處代徵,92年1月1日起由國稅局收回自徵

8. 菸酒稅-91年1月1日施行

9. 特種貨物及勞務稅-100年6月1日施行(自105年1月1日起，訂定銷售契約銷售不動產者，停徵特種貨物及勞務稅) 

*地方稅是屬於地方政府可支用的稅收，包括直轄市及縣（市）稅，共有八種：

1. 地價稅    
2. 田賦
3. 土地增值稅
4. 房屋稅
5. 契稅
6. 使用牌照稅
7. 娛樂稅
8. 印花稅
由各直轄市及縣（市）地方政府所屬的稅捐機關負責稽徵-(臺北市由臺北市稅捐稽徵處辦理)
 

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依第 3 條民宿管理辦法民宿之設置，以下列地區為限，並須符合相關土地使用管制法令之規定：

*非都市土地。

*都市計畫範圍內，且位於下列地區者：

1.風景特定區。
2.觀光地區。
3.原住民族地區。
4.偏遠地區。
5.離島地區。
6.經農業主管機關核發許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區。
7.依文化資產保存法指定或登錄之古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟及文化景觀，已擬具相關管理維護或保存計畫之區域。
8.具人文或歷史風貌之相關區域。

*國家公園區。
都市計畫農業區及保護區之建地能否申請設置民宿？

都市計畫農業區及保護區之建地，其允許作自用住宅使用，並能符合民宿管理辦法相關規定者，應可提供作民宿使用。（內政部營建署92.06.12營署都字第0920031114號函）。

都市計畫農業區、保護區之農舍得否申請民宿？
都市計畫法台灣省施行細則第二十七條及第二十九條規定，於保護區或農業區申請興建之農舍，係指供於各該保護區、農業區從事農業生產之農民使用之自用住宅；復查民宿管理辦法第三條及第十條第一款規定，民宿係指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所，其建築物使用用途以住宅為限。準此，台灣省轄都市計畫保護區、農業區之農舍得供民宿申請設置，並無疑義。（內政部營建署92.02.17營署都字第0920006816號函）

非都市土地定義:
1. 都市土地：指各縣市政府已經發布都市計畫及依都市計畫法規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，其使用依都市計畫法管制。

2. 非都市土地：指都市土地以外的土地，其使用依非都市土地使用管制規則管制。

判斷方式: 在申請土地登記謄本時，可檢查使用分區及使用地類別是否有記載，如果空白即為都市土地，如果不是空白，即為非都市土地。

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台北看守所位於人口稠密的新北市土城區精華地段，地方民眾多年來要求遷走，市府辦理「擴大土城都市計畫」，其中劃設約二十四公頃的司法園區，包含台北看守所、新北地方法院及新北地檢署等機關將進駐閒置已久的土城彈藥庫，全案已公開展覽，今天將舉行說明會，但部分地主反對區段徵收開發，要求提高分回比率，城鄉發展局表示將持續溝通。

全案已公開展覽 今舉行說明會

城鄉局將於今天上午十點在土城區公所七樓大禮堂舉辦說明會，綜合規劃科長李擇仁說，民眾的意見在彙整後提送各級都市計畫委員會討論，市府會持續與地主溝通，盼在今年底前送到內政部審議，預計二○二○年審議通過後發布實施，最快二○二三年開發完成。

部分地主要求提高分回比率

土城彈藥庫位於國道三號以南，早期受到軍事管制區禁限建的影響，土地低度利用，影響地主權益。李擇仁指出，配合法務部的需求，目前的台北看守所及司法機關等腹地不足，在土城彈藥庫搬遷後釋出公有土地，連同周邊非都市土地一併納入「擴大土城都市計畫」，全區計畫面積約一六二公頃，其中五十五公頃辦理區段徵收，並規劃司法園區約二十四公頃，包含台北看守所十五‧三八公頃、新北地院五‧三二公頃及新北地檢署三‧六五公頃，另劃設住宅區八‧四五公頃、商業區三‧八九公頃、公園用地十‧四公頃等。

城鄉發展局表示將持續溝通

市府統計，全案牽涉的地主高達一千多人，部分地主反對區段徵收開發僅能分回四十％，要求提高分回土地的比率，也有地主抱怨住宅區容積率一八○％太低，希望調高；另有環保人士主張，當地天然資源豐富，是新北的後花園與天然滯洪池，大規模開發恐破壞生態，要求原地保留；另有民眾爭取擴大計畫範圍，要求把周邊未開發土地一併納入，各種聲音都有。

現在的土城都市計畫面積範圍縮小，導致矯正署被分配到山區，陡坡高低落差達三十公尺，造成房舍興建困難，希望市府適當修正；市議員黃永昌表示，當時民眾配合政府、國防所需，不但無法蓋房子，房屋損壞也只能小型修繕，如今推動都市計畫要創造這塊土地的價值，並提高容積獎勵等。

新聞日期 :2019-01-04 
自由時報/記者賴筱桐、邱書昱／新北報導
新聞連結出處:https://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1258750

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財政部北區國稅局表示，按所得稅法第4條之4規定，個人及營利事業自中華民國105年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），符合下列情形之一者，其交易所得應課徵所得稅：一、交易之房屋、土地係於103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內。二、交易之房屋、土地係於105年1月1日以後取得。

       該局進一步說明，民眾如有無法辦理建物所有權登記之房屋（即未辦理保存登記之房屋），於出售時倘符合前述規定，無論有無所得，均應於訂定買賣契約書之次日起算30日內辦理個人房屋土地交易所得稅申報。

       該局舉例說明，轄內納稅義務人甲君於105年6月1日出售其於104年8月間買賣取得未辦理保存登記之房屋，應於訂定買賣契約書之次日起30日內（即同年7月1日前）申報個人房屋土地交易所得稅。因該房屋無需辦理所有權移轉登記，甲君誤以為不必申報，經該局查獲，以成交價額減除成本及費用，計算甲君105年度房屋交易所得2,000,000元，因甲君持有期間在1年以內，按適用稅率45%，核定應補徵稅額900,000元，除補稅外並依同法第108條之2規定，按所漏稅額處1倍之罰鍰，惟考量甲君係於105年1月1日以後第1次裁罰，予以酌減50%罰鍰，處罰鍰450,000元。

       該局補充說明，個人交易持有期間在1年以內之房地應適用稅率45%，持有期間超過1年未逾2年，稅率為35%，超過2年未逾10年稅率為20%，超過10年才能適用15%稅率；若屬財政部公告之非自願因素交易持有期間在2年以內之房地，則可適用20%稅率。

       該局特別提醒，納稅義務人如有類似情形漏未申報者，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，可依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報補繳所漏稅款，僅須加計利息免予處罰。

新聞日期 :2019-12-25 
新聞連結出處:https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=9b94019bbf5841998d5ca80031b636f2

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「農地」泛指廣義的農業用地，指在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：

•    (1) 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
•   (2) 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
•   (3) 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。（農業發展條例第3條第10款）

「耕地」是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。（農業發展條例第3條第11款）
土地使用分區與用地類別該如何判斷呢?

若想知道土地是屬於耕地還是農業用地，可以先判斷該土地屬都市土地還是非都市土地。

若屬都市土地，可以向土地所在地都市計畫主管機關申請土地使用分區證明，判斷該筆土地是否為農業用地；若屬非都市土地，則可以向地政機關申請土地登記謄本，由謄本上的「使用分區」及「使用地類別」，判斷該筆土地屬農地還是耕地。  
 

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