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土地,繼承人遲遲不辦繼承登記的原因眾多,除了繼承人意見不合,導致不願登記的僵局以外,也有許多案例是因為不知道長輩有遺留土地遺產,甚至忘記而疏忽了繼承登記等。

6個月內申請登記
然而,依據《土地法》第73條規定,土地或建物權利人死亡後,繼承人應於 6 個月內向地政事務所申請繼承登記,逾期申請者,最高甚至可處 20倍登記費額之罰款。如果繳納罰款仍持續逾期的話,才會進行「列冊管理」,甚至「移請國有財產署公開標售」的處理方式,就是要確保人民的資產不會被直接充公, 導致權益受損。

繼承土地:
政府主動通知繼承人
如果真的不小心疏忽了也別擔心,各地政事務所其實都會主動通知繼承人喔! 以臺北市為例,這些貼⼼的多元宣導管道包含了:

1.每年4月1日定期公告及通知繼承人辦理繼承
2.各地政事務所提供官網查詢服務,並積極利用簡訊通知
3.透過內政部戶政司提供的資料,以雙掛號通知繼承人
4.為避免逾期辦理而被課處罰鍰,對於未辦繼承逾4個月者,還會再次通知儘速辦理繼承登記
有了這些貼心主動的服務,再配合法規流程準時辦理繼承登記,就能做好萬全準備接收繼承資產,不用擔心權利睡著囉!

遺產繼承案件申辦流程
辦理繼承土地的六大步驟

第一步:申請除戶證明書
第二步:查調被繼承人財產、所得及贈與資料
第三步:申報遺產稅
第四步:查欠地價稅、房屋稅
第五步:申請印鑑證明
第六步:辦理產權移轉登記

 

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土地繼承案件申辦流程(含應備文件)
*本內容僅供參考,相關事項仍以各法令主管機關規定為準。*

1.申請除戶證明書
2.查調被繼承人財產、所得及贈與資料
3.申報遺產稅
4.查欠地價稅、房屋稅
5.申請印鑑證明
6.辦理產權移轉登記

第一步:戶政事務所-申請除戶證明書

1.死亡證明書
2.被繼承人戶口名簿
3.被繼承人及其配偶身分證(須配合換證之配偶身分證相片1張)
4.代理人身分證正本、印章

貼心提醒:請向被繼承人戶籍所在地戶政事務所申請除戶證明。

第二步:國稅局/地方稅稽徵機關-查調被繼承人財產、所得及贈與資料

1.繼承人身分證
2.被繼承人死亡證明書或除戶籍資料
3.繼承人與被繼承人關係證明文件(如戶口名簿等)
4.委託代理人辦理,應檢附委任書及代理人身分證正本

貼心提醒:

1. 依民法第1156條(陳報遺產清冊)或第1174條(拋棄繼承),應從知悉得繼承之時起3個月內,以書面向地方法院(被繼承人戶籍地)辦理。

2. 依民法第1138條、第1144條,繼承人不分性別均有繼承遺產之權;依同法第1030條之1,生存配偶於法定財產制關係消滅後,得主張行使剩餘財產差額分配請求權。

第三步:國稅局-申報遺產稅

1.遺產稅申報書
2.被繼承人死亡證明資料 (如:死亡診斷證明書、載有死亡日期之戶口名簿影本或除戶資料)
3.繼承系統表及各繼承人現戶籍資料(如:身分證、戶口名簿、護照或在臺居留證影本等),如有拋棄繼承者,應檢附法院准予核備之證明文件
4.委託他人申報者,應出具委任書及代理人身分證明文件
5.遺產之相關證明文件

貼心提醒: 
1. 繼承人應自被繼承人死亡之次日起6個月內,向被繼承人戶籍所在地國稅局申報遺產稅;如有正當理由不能如期申報,亦可在前述期間內,申請延長3個月。 
2. 遺產稅繳稅案件→繳稅完畢→核發「遺產稅繳清證明書」。遺產稅免稅案件→核發「遺產稅免稅證明書」。不計入遺產總額部分→核發「不計入遺產總額證明書」。提出納稅 保證案件→核發「同意移轉證明書」。 
3. 依遺產及贈與稅法第8條規定,遺產稅未繳清前,不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉 登記。

第四步:地方稅稽徵機關-查欠地價稅、房屋稅

持遺產稅繳清證明書或免稅證明書或不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書等,可跨縣市至全國任一地方稅稽徵機關查欠地價稅及房屋稅,並加蓋地方稅稽徵機關承辦人員查欠章
如辦理分割繼承者,請檢附遺產分割協議書一併辦理印花稅繳納作業

貼心提醒: 
1. 未辦保存登記建物,請至房屋所在地之地方稅稽徵機關辦理房屋稅納稅義務人名義變更,並檢附
(1)遺產稅繳清(免稅)證明書
(2)繼承系統表
(3)全部繼承人戶籍資料
(4)遺產分割協議書(依民法第1141條規定平均繼承者免附) 
(5)法院核准拋棄繼承權證明書
(6)全體繼承人之印鑑證明

2. 新所有權人如符合自用住宅用地要件,請向地方稅稽徵機關申請特別稅率課徵地價稅。

第五步:戶政事務所-申請印鑑證明

1.申請人身分證及印鑑章
2.初次請領印鑑證明者,應由本人親自申請;不是初次申請者,可委託代辦並檢附代理人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印鑑章及委託書
3.申請被繼承人死亡除戶籍資料、全體繼承人現戶籍資料
4.欲辦理分割繼承者需加附全體繼承人之印鑑證明

貼心提醒: 
1. 請洽戶籍所在地之戶政事務所申請印鑑證明。 
2. 欲辦理分割繼承者需加附全體繼承人之印鑑證明,但有下列情事者,免至戶政事務所申請印鑑證明:(1)未申請印鑑證明之繼承人於申請登記時親自到場,提出身分證正本, 供登記機關人員查驗核符身分。 (2)分割協議書經依法公證、認證者或地政士簽證 。

第六步:地政事務所-辦理產權移轉登記

1.土地登記申請書
2.登記清冊1份
3.繼承系統表1份
4.土地、建物所有權狀正本
5.被繼承人除人資料1份及全體繼承人現戶籍資料各1份
6.遺產稅繳清證明書或免稅證明書或不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書正本及影本各1份。
7.申請人身分證正本、印章
8.代理人身分證正本、印章
9.欲辦理分割繼承者,請另檢附全體繼承人之印鑑證明及遺產分割協議書正、副本各1份(請完納印花稅)
10.有拋棄繼承情形者,請另檢附法院准予備查之繼承權拋棄文件正、影本

貼心提醒:土地房屋應儘速向管轄地政機關申辦繼承登記,以免受罰。

 

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抵押權設定杜絕不肖變賣,3招防範-呈陽.png

不少父母購買不動產登記於孩子名下後,保管所有權狀,以為高枕無憂,殊不知孩子若有心覬覦這些不動產,仍可偷天換日變賣,過去甚至因土地所有權狀,衍生一場政治風波。專家則建議,可進行信託登記高額抵押權設定預告登記等3種方法,防止類似情形發生。

曾有民代候選人承租的服務處,所在地土地爆發爭議,對手陣營帶著土地所有權人的父親,老淚縱橫出面指控,握有兒子的土地所有權狀正本,結果事隔多年才驚覺,土地一半產權,竟登記在候選人妻子名下,且10天就過戶完成,要重新補發所有權狀,也要公告30天,質疑內情不單純。

經抽絲剝繭,原來才知區域早年辦理地籍圖重測,通知所有權人到地政所辦理換發書狀,同時將有所有權權狀公告報廢,但土地所有權人與其父未去領取,就暫存地政所,事後兒子隨案領狀辦理過戶,瞞著父親私自變賣土地,最後眾人才恍然大悟。

不少父母出錢幫孩子購買不動產後,登記在孩子名下卻仍不放心,以為土地權狀握在手中就高枕無憂,過去有孩子先將戶籍遷出,確保與父母不同處,再採取申報遺失土地權狀,補發函件寄到戶籍地時,等到審核公告30天期滿,父母就不知道手中握有權狀已經作廢,土地所有權人就瞞著父母,私自處分不動產。

包括信託登記、高額抵押權設定、預告登記等,讓父母握有土地處分權;或是需要鉅款才能過戶;過戶買賣時需要預告登記人同意等,可防止上述情況發生。

至於一般民眾,要防止名下不動產遭盜賣,建議,可向地政所申辦「地籍異動即時通」服務,只要名下不動產登記有買賣、設定、信託等異動,就能從手機接獲通知簡訊,可阻止盜賣發生。

 

新聞日期 : 2020-11-21
蘋果時報/楊明峰/綜合報導
新聞連結出處 :
https://tw.appledaily.com/property/20201114/V3ASYGON6ZFJBATIYUQ6OJXPTE/

 

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非都市土地,使用分區?使用地類別?-呈陽.png

非都市土地依照區域計畫法施行細則等規定

*劃分十一種使用分區:

特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、
國家公園區、河川區、特定專用區、海域區。

*其下編定為十九種用地別 :

甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、
養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、
古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、特定目的事業用地、海域用地。

 

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遺產繼承順序 節稅有道-呈陽.png

 

繼承遺產中如包含不動產,顧慮到被繼承人取得不動產的年度、新舊制差異和未來處分的時間,家族內部甚至可考慮拋棄繼承方式、讓其他順序親屬繼承遺產,以節省整體稅負。

另我國房地合一制自2016年上路,為區隔新舊制差異、財政部明訂適用範圍,若不動產為2015年12月31日以前自行取得,或繼承親屬取得被繼承人在2015年12月31曰以前取得房地,轉賣時可適用財產交易所得舊制,即土地部分僅課徵土地增值稅,不課徵土地交易所得稅。

依照房地合一稅新制,如果我國個人要轉賣適用新制不動產,持有1年內出售須按45%稅率課徵財產交易所得稅、1~2年內出售稅率為35%、2~10年稅率為20%,10年以上稅率為15%,另屬自住之房地持有滿6年稅率為10%。

現行遺產稅制也規定,遺產免稅額為每人每件1,200萬元,配偶扣除額493萬元、父母扣除額每人123萬元、喪葬費扣除額123萬元等。

此外,被繼承人死亡前五年內,繼承財產若是已經繳納遺產稅,可以免計入遺產總額。

如果遺產標的包含不動產時,短期內雖不出售,但未來仍有出售計畫則應做好通盤規劃。

如果繼承屬於可使用舊制的不動產,考慮到該不動產未來可能是子女手上才會出售的情況下,原則上可以透過遺產分割協議書,直接由子女繼承不動產,而配偶繼承其他財產,如此子女出售時所繼承的不動產時,即可適用財交所得舊制以達到節稅目的。

 

新聞日期 : 2020-10-03
工商時報/林昱均
新聞連結出處 :https://ctee.com.tw/news/tax-law/345943.html

 

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疫情之下,還要買房嗎?這3種人先暫停買房計畫-呈陽.png

疫情之下,買不買房要看自己的狀況而定,不是每個人都適合買房?

或許,買房的初心是為了讓生活更好,而不是更糟。然而,現實生活中的我們常常被「房貸」壓得喘不過氣。

現在有很多民眾經由自己的努力買了房,但是卻因為後續的房貸壓力搞得生活一團糟,值得嗎?

1. 沒有穩定的收入來源,房貸會是財務上的風險
在社會上,我們確實看到一批人買了房子之後日子過得並不如意,尤其是還有一些人在買房後不僅僅是生活質量下降,而且還出現了繳不起房貸的風險。這樣的事實告訴我們,買房置業其實也是一個「持久戰」,假如沒有穩定的收入來源,房貸會成為壓垮你生活的「最後一根稻草」。

咬牙買房,通過槓桿或借貸來購置房產確實讓不少人都因此生活的一團糟。

2. 大筆的花費支出,要量力而行
買房、買車等大額開支一定要量力而行,否則很可能會因此把生活搞的一團糟。所以,做大額消費時一定要理性,對於一些不必要的消費更要格外謹慎,量力而行才能把生活過好。

3. 量力而行購屋,努力工作還貸款的人,大多不會因此影響生活品質
除非薪資始終不長進,不動如山,否則隨著薪資的增長,房貸壓力將逐漸降低。相信不少買房的朋友都會有這樣的體驗,剛開始還房貸的時候壓力是比較大的,但是隨著個人收入增加,這種壓力會愈來愈小,甚至可以忽略。

4. 先算清楚生活的帳
生活其實某種意義上也是一種經濟帳,如何把生活這筆帳給算好還是需要點本事的。有些人其實就是把生活這筆帳給算清楚了,所以過得愈來愈好,最糟糕的就是算不清楚而過得糊裡糊塗。

房貸、車貸等其實並不是導致生活品質惡化的主因,而是來自自己本身對於經濟這本帳缺乏基本認知和尊重。像是沒有對收支規畫、毫無節制的花費或透支,或超過自己能力範圍外的大筆支出、還貸金額在收入的占比過高,這些當然會讓負債愈來愈高,最後搞得生活一團糟,甚至妻離子散。

5. 有買房能讓自己生活的更幸福時,才要買房
購房、購車等的目的是為了讓生活過得更好,如果不達到這個目的,倒不如不買。大家都知道 「適當的壓力會激發我們的潛能」但是卻很少人知道自己到底能夠承受多大壓力,重壓之下確實可以激發極大潛力,但是被壓垮的風險卻也不得不防。畢竟,並不是所有人都能承受巨大的壓力。

「買房或者其它都是為了讓生活更好,不是讓生活更糟。」 水能載舟、亦能覆舟,房貸也是如此,若因為買了房反而讓自己生活的更糟糕,就得不償失,這時就寧可選擇租房。

建議下列3類人要暫停買房,否則等到買了房,才發現自己並不適合買房就後悔莫及了。

(1)初入職場的人:因為你的工作還沒有穩定,還銀行貸款的能力有限。
(2)工作不穩定或者收入不穩定的人:這類人群的工作和收入都是不穩定的,有時候很高,有時候卻連滿足基本生活都沒有辦法支應。
(3)正在創業的人或者正準備創業的人:這類人群因為創業的需要,流動資金一般要求比較充足,如果你將手頭上的錢拿去買房,一旦創業資金周轉不靈,而你又沒有多餘的錢周轉,那麼或將面臨要把房子賤賣的命運,這樣一來反而敗事。

6.買不買房要看自己的狀況而定
其實貸款買房拚的不僅僅是財力,還有繳房貸的能力,因此買房之前要先看看自己適不適合買房,有沒有能力買房。買房最忌的就是跟風,見別人買了,你東湊西借也想跟著買,一旦還不了每月的房貸,就可能面臨房子被拍賣的命運,這樣就得不償失了。

 

新聞日期 : 2020-05-05
Smart自學網 /撰文者:胡偉良
新聞連結出處 :
http://smart.businessweekly.com.tw/Reading/IndepArticle.aspx?id=6001733

 

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買預售屋不怕再踩雷-呈陽.png

為加強防範民眾購買預售屋踩雷,台北市政府與網路平台合作,首創預售屋廣告建置「不得作住宅使用廣告平台警示機制」,於日前正式上路,若建案不在住宅地區,民眾瀏覽網頁時將會跳出警示標語。

台北市政府地政局局長張治祥表示,經紀業者因為未確實查明都市計劃對土地使用的管制,誤將不得作住宅使用之建物以住宅形式銷售,或誤導民眾購買做為住宅使用,產生不少消費爭議。

此次地政局特與數字科技股份有限公司合作,彙整全市不得作住宅使用地區之圖資資料,依都市計劃土地使用分區管制不得作住宅使用地區的591不動產廣告物件,將強制標記,並提供查詢網址提醒民眾進一步查證確認。

依不動產經紀業管理條例第21條規定,不動產經紀業刊登廣告及銷售內容應與事實相符,違者可裁處新臺幣6至30萬元罰鍰。張治祥表示,地政局自2013年統計至今,不動產經紀業售屋廣告使用用途刊登不實者共計75件,裁罰金額高達665萬元。

網站警示機制有二:

一是廣告刊登者(經紀業者、屋主)刊登廣告時,其建物地址位在本市不得作住宅使用地區者,平台依資料將在刊登頁面跳出警示標語,提醒廣告刊登者應確實依法定用途填寫。

二是民眾於瀏覽不動產廣告時,若廣告標的是位在本市不得作住宅使用地區者,廣告頁面也會顯示出警示標語,並提供網址提醒民眾應確實查詢法定用途,以維護自身消費權益。

新聞日期 :2020-09-11 
自由時報地/文/記者朱語蕎
新聞連結出處:

https://house.yahoo.com.tw/%E8%B2%B7%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B%E4%B8%8D%E6%80%95%E5%86%8D%E8%B8%A9%E9%9B%B7-%E5%8C%97%E5%B8%82%E6%8E%A8%E5%BB%BA%E6%A1%88%E5%BB%A3%E5%91%8A%E8%AD%A6%E7%A4%BA%E5%B9%B3%E5%8F%B0-100720236.html
 

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房產傳承有3招!-呈陽.png

台灣繼承登記房產呈現上升趨勢,相較於贈與現金,許多人會選擇購入不動產留給子女,但買賣、贈與跟繼承這三個方式到底要怎麼選?專家建議,若遺產很多、將來遺產稅負會過重,就可以考慮買賣或贈與,否則一般來說繼承應是較為理想的移轉方式。

首先是「買賣」,如果父母與子女要以買賣辦理不動產移轉,父母持有該不動產越久,需繳納的土增稅越少;但二親等以內親屬的買賣,除非能提出已支付價款的證明,且該價款不是由父母給予,能夠證明該買賣確實是真的、並非逃避贈與稅,才能成立,否則國稅局通常還是會以贈與論,課徵贈與稅。 若要以「贈與」移轉土地,有土增稅跟贈與稅兩種租稅負擔,可以考慮利用贈與稅免稅額,規劃逐年由贈與人每年贈與220萬元的方式,節省贈與稅的負擔。

「買賣」及「贈與」主要差別在於,「買賣」的土增稅可使用一生一次自用住宅稅率,但贈與則無法,還可能被課徵高額贈與稅率,整體來說買賣方式相對划算,也可同時並行使用。 除非財產很多,將來遺產稅負擔很重,可以規劃用買賣或贈與的方式處理外,一般來說,由於「繼承」移轉土地免課土增稅,且遺產總額中有相當多的免徵項目可以扣除,包括免稅額1200萬元、加上喪葬費123萬元、直系血親卑親屬扣除額50萬,合計至少有1373萬元的遺產課不到稅。

若子女繼承後再將土地賣掉,土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算,也能降低土增稅負。不過,如果想把不動產留給特定繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提下,用遺囑方式指定。

 

新聞日期 :2020-11-15 
蘋果時報 / 陳筱惠/台中報導
新聞連結出處 :
https://tw.appledaily.com/property/20201115/OJSNZA27QBFYHPXWFZ7AXE2I6I/

 

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非都市的公共設施用地移轉修法後可免徵土地增值稅 -呈陽.png

     非都市土地之「交通用地」移轉原應課徵土地增值稅,但司法院於108年7月5日釋字第779號解釋文指出違憲。財政部已定明非都市土地供公共設施使用免徵土地增值稅之要件,於109年9月9日預告修正土地稅法部分條文草案。

  臺北市稅捐處指出,司法院釋字第779號解釋文認定,土地稅法第39條第2項僅就依都市計畫法指定之公共設施保留地被徵收前之移轉免徵土地增值稅,但非都市土地經編定為交通用地,且依法核定為公共設施用地者,則無免徵土地增值稅之適用,有違公平原則。財政部已依司法院解釋意旨,檢討土地稅法第39條規定,定明非都市土地供公共設施使用,無論係現況已開闢完成或依計畫核定,依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者,免徵土地增值稅。此外,定明該修正條文施行時,尚未核課或尚未核課確定案件,適用修正後規定。

  提醒,非都市土地符合上述要件之申報移轉案件,因修正草案已辦理預告(預告期間自109年9月9日至11月9日止),尚未完成修法,納稅義務人若想適用新的法令規定,須在稽徵機關核定土地增值稅後,依稅捐稽徵法第35條規定於繳納期間屆滿翌日起算30日內申請復查,稽徵機關將予以列管,俟修法完成後,再做成復查決定;但逾法定期限未申請復查者,即屬核課確定案件,日後即使修法免徵土地增值稅,也無法適用,請特別注意以免影響自身權益。
      
      說明,臺北市無非都市土地,只要是公共設施保留地被徵收前的移轉,依土地稅法第39條規定,可申請免徵土地增值稅。

 

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簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

買透天厝注意 土地鑑界避糾紛-呈陽.png

在不動產買賣實務上,因為土地沒有明顯的界線,一般只有土地買賣交易需要申請地政進行鑑界,確認買賣標的確實坐落範圍,但是除了土地買賣之外,還有其他情況也需要鑑界嗎?

由於透天厝所坐落的土地也是買賣的一部份,賣方實際使用範圍不能與土地的界線畫上等號,所應掌握的是賣方欲移轉的土地範圍界線為何,賣方實際使用範圍只能僅供參考。
應該在房屋現場詢問賣方土地範圍界線,並比對建物測量成果圖上土地與建物之間的相對位置,初步判斷基地形狀與賣方實際使用的土地範圍是否有落差。

*申請地政鑑界 釐清使用範圍界線

若有明顯落差,賣方可申請地政進行鑑界。若買方對於現況使用可以接受,則建議在測量成果圖或地籍圖上以圖示方式表明使用範圍,務必請買方在旁簽名確認並加註日期。

至於買方則應注意,現況使用範圍與土地界線範圍並非完全相同,買方購買透天厝時,除了注意建物屋況之外,對於土地的使用是否有占用鄰地也要自行留意,當土地界線有爭議時,可以要求申請鑑界以釐清界線所在,如果有占用到他人土地,可以做為向賣方議價的籌碼。若已購屋簽約後才發現有爭議,可以提出訴訟主張「物之瑕疵擔保」,建議買方可主張減少價金,若堅持主張解除契約則成功機率不高,反而有全部敗訴的風險。

*購屋注意屋況 查明土地分區

除了土地鑑界問題,購買透天還有許多事項須多加注意,中古透天產品在屋況上要注意的是房屋本身是否有海砂、輻射等問題,不少透天因屋齡太老,向銀行貸款不易,或屋況太差必須砸大錢整理,購屋前都應納入考量。此外,也必須要查明地號以及土地分區使用證明,避免未來遇上道路拓寬、徵收等問題。

至於購買新透天則需注意室內二次施工、法定空地違法加蓋等違建問題,許多建商會利用法規漏洞在法定空地上技巧性加蓋鏤空室內停車場或大廳空間,進而變更用途,但這些都有違建報拆的危險。購屋前應請建商出示詳細建築圖說與建物測量成果圖,以了解建物真實的狀況。

 

新聞日期 :2020-05-16 
自由時報 / 文 / 記者葉思含
新聞連結出處 :https://estate.ltn.com.tw/article/9638

 

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