Untitled-1.jpg

 

半路殺出程咬金,強勢奪回土地購買權

當A君和B君在進行土地買賣時,雙方一來一往的議價、談判…,花費好長的一段時間,好不容易取得共識達成交易,準備辦理過戶時,C君突然臨時出現,並且喊卡的宣稱自己擁有這塊土地的「優先購買權」?!

「優先購買權」的2種法律效力

1.債權效力:

債權效力是指,若土地出賣人沒有先通知優先購買權人,而與優先購買權人之外的第三人訂定買賣契約,其買賣契約仍然有效,但優先購買權人可向土地出賣人提出損害賠償責任。

 

土地法第34之1條第4項所規定的共有人優先購買權就是屬於債權效力的優先購買權。在沒有事先告知土地優先購買權人時而達成交易的買賣土地, 在優先購買權人得知後,沒有辦法在土地移轉給買土地的人後行使優先購買權,但其買賣土地所造成優先購買權人的損害,可以向賣土地的人提出賠償責任。

也就是說,A君要賣土地給B君,但A君沒有事先告知其C君,並且A君與B君談好土地買賣的條件並簽下合約,C君於土地移轉後得知土地己為B君所有,雖然C君擁有土地優先購買權,但沒有辦法主張土地買賣無效,但C君可以針對因為土地買賣而受到損害的部分,要求A君賠償。

2.物權效力:

物權效力是指,若土地出賣人沒有先通知優先購買權人,而與優先購買權人之外的第三人訂定買賣契約,其買賣契約可能無效,而不動產移轉登記甚至可能被塗銷。

土地法第104條和第107條所規定的先買權就是屬於物權效力的優先購買權。在沒有事先告知土地優先購買權人時而達成買賣土地的交易, 在優先購買權人得知後,可以在土地移轉給買土地的人後行使優先購買權,其買賣契約可能無效,且不動產移轉登記可能被塗銷。

也就是說,A君要賣土地給B君,但A君沒有事先告知其C君,並且A君與B君談好土地買賣的條件並簽下合約,C君於土地移轉後得知土地己為B君所有,因為C君擁有土地優先購買權,所以可以在A君與B君所談好的土地買賣條件及合約內容下主張優先購買的權利,並請求塗銷土地移轉權登記。

法律效果不同:債權性質優先購買權具有債權效力,即出賣人未通知優先購買權人而為所有權之移轉登記,其移轉行為仍然有效,此時優先購買權人僅得向出賣人請求損害賠償。

物權性質優先購買權具有物權效力,即出賣人未通知優先購買權人而為所有權之移轉登記,優先購買權人得主張移轉行為無效。

債權效力與物權效力抵觸之處理

如果當債權效力和物權效力發生衝突時,因為物權效力>債權效力,所以物權效力的優先購買權人可以主張優先購買土地。

 

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

立即線上諮詢 : 

呈陽建設開發有限公司 

http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

https://landsale.tw/

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問
可以利用LINE ID : 
andy2358
公司電話:02-2250-1889
地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓
線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

★土地鑑價 土地問題 免費實施中★
★專業經理人為您一對一服務★
★呈陽誠信專業是您最佳的選擇★

文章標籤

簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

優先購買權.jpg

 

究竟什麼是「優先購買權」?

當A君和B君在進行土地買賣時,雙方一來一往的議價、談判…,花費好長的一段時間,好不容易取得共識達成交易,準備辦理過戶時,C君突然臨時出現,並且喊卡的宣稱自己擁有這塊土地的優先購買權?

所謂「優先購買權」,又可稱為「優先承買權」,也有人簡稱為「先買權」。簡單的說,就是當賣方出售不動產時,其它人可主張以同樣條件優先承買該不動產的權利。

即為特定的人依據合約或法律上的規定,在土地所有權人要賣出土地的時候,依所有權人,也就是賣土地的人,和買土地的人所訂下的條件時,在相同的條件下,優先購買權人可以依法律規定而優先購買土地。

也就是說,雖然買賣土地時,是A君和B君先談好買賣條件,且雙方都同意該條件,但因為C君擁有該土地的「優先購買權」,所以可以在A君和B君所談好的相同條件之下,C君可以優先購買該土地。

為什麼會有「優先購買權」?

感覺「優先購買權」主要是要讓土地關係人可以在相同的條件下優先獲得購買的權利,但實際上主要是為了避免讓一塊土地過多人去細分,也是希望能達到房屋和土地所有權合一的情況。

一般來說,土地要賣出前,出賣人應該要先通知優先購買權人,並且在確定優先購買權人放棄優先購買權後,才可以賣出土地。

依據土地法第34條之1執行要點,必須用書面通知優先購買權人,書面可以視實際情況使用雙掛號通知書或郵局存證信函的方式寄送到優先購買權人的戶籍地址。其書面內容應包含註明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人的姓名住址等等。

所謂「債權效力」之優先購買權人,在程序上賣土地的人要先通知其他共有人是否願意優先購買,其他共有人在接到出賣通知後15天內不表示就視為放棄。

所謂「物權效力」之優先購買權人,在程序上賣土地的人要先通知其他共有人是否願意優先購買,其他共有人在接到出賣通知後10天內不表示就視為放棄。

優先購買權之但書多多

然而,依土地登記規則規定,在一些情況下的優先購買權是可以由土地賣出的人自行切結,其文件含有「優先購買權人確已放棄其優先購買權,若有不實,出賣人願負法律責任」等字樣即可辦理土地買賣登記。有些在未告知優先購買權人情況下擅自立下切結書,導致後續延伸出更多法律問題及爭議。

另外,如果土地買方是在知情有優先購買權人的狀態下而進行買賣,有可能也需要負相關責任,不過通常因為一般難以舉證,還是建議在買賣時,最好事先查清楚物件是否有優先購買權的問題,以免侵害他人權益。

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

立即線上諮詢 : 

呈陽建設開發有限公司 

http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

https://landsale.tw/

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問
可以利用LINE ID : 
andy2358
公司電話:02-2250-1889
地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓
線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

★土地鑑價 土地問題 免費實施中★
★專業經理人為您一對一服務★
★呈陽誠信專業是您最佳的選擇★

文章標籤

簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

都市計畫內建地.jpg

何謂都市計畫內建地!?

都市計畫內建地,一般來說指建地是指其是否可合法蓋住宅、商業大樓、工廠、店舖、停車塔、機關學校…等

所以建地依使用分區又分住宅區、商業區、工業區、工商綜合區、機關用地、公園、停車場…. 等;

除上述都市計劃劃定的土地範圍,尚有都市計劃外土地分甲乙丙丁建地,甲乙種建地及可建住宅的山坡地丙建,丁建為可建工廠的建地。

 

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

立即線上諮詢 : 

呈陽建設開發有限公司 

http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

https://landsale.tw/

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問
可以利用LINE ID : 
andy2358
公司電話:02-2250-1889
地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓
線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

★土地鑑價 土地問題 免費實施中★
★專業經理人為您一對一服務★
★呈陽誠信專業是您最佳的選擇★

文章標籤

簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

公共設施保留地.jpg

 

公共設施保留地」因其一旦被劃分,就會有很多使用上的限制,因此讓很多人都深感頭痛。

到底什麼是「公共設施保留地」?

以都市計畫法劃設的公共設施用地(如: 道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場等用地)中,留待將來各公用事業機構、各該管轄政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者,都是屬於公共設施保留地。
 

「公共設施保留地」與地價稅

凡只要公共設施保留地保留期間,都可依照不同土地使用情形而課徵不同稅率:

  1. 沒有作任何使用並與使用中的土地隔離:免課徵稅
  2. 仍作農業使用:課徵田賦(目前停徵)
  3. 作為自用住宅使用:課徵0.2%稅額  
  4. 其他使用:課徵0.6%稅額
     

公共設施保留地: 道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場等用地。

「公共設施保留地」與土地增值稅

一、免徵土地增值稅:

  1. 一般被徵收為公共設施保留地
  2. 適用於都市計畫法指定的公共設施保留地還沒被徵收前的移轉
  3. 都市計劃書規定以徵收或區段徵收方式取得,或未明文規定取得方式

要取得免徵土地增值稅之規定,要先向區公所申請核發都市土地使用分區證明,如果經由證明確定該地屬於公共設施保留地,都可以憑該證明免徵土地增值稅。
 

二、需徵土地增值稅:

如果是經由變更為非公共設施保留地後再移轉時,該土地將以第1次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

但如以都市計畫書規定以「市地重劃」方式取得公共設施保留地,土地擁有的人需要參與分配土地權利,並且適用重劃後的第1次移轉時土地增值稅可減徵40%的規定。

土地與稅的關係甚為複雜,永遠都有但書規定,如果一個環節不小心出錯,可就會變成千錯萬錯。若遇到土地與稅的問題,可向專業人員諮詢,可省事又快速哦!

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

立即線上諮詢 : 

呈陽建設開發有限公司 

http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

https://landsale.tw/

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問
可以利用LINE ID : 
andy2358
公司電話:02-2250-1889
地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓
線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

★土地鑑價 土地問題 免費實施中★
★專業經理人為您一對一服務★
★呈陽誠信專業是您最佳的選擇★

 

文章標籤

簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

呈陽建設-分別共有-公同共有.jpg
就是一塊土地由二個以上的人共同持有,但持有權的比例則又分為以下二種不同的狀況而有不同的權利。
「分別共有」
1. 土地「分別共有」:指土地共有人各自擁有其部分土地,也可對各自擁有的土地自由處分,不需經由其他共有人的同意。也就是一塊土地經由分割後,分配給不同持有人,每個持有人可以自由的買賣自己的那份土地,不需要經過其他人同意。
「公同共有」
2. 土地「公同共有」:指土地共有人共同擁有同一塊土地,每個人無法自行決定土地處分,而是需經過其他人同意才能處理土地。也就是說土地未經過分割,每個人對土地都擁有決定權,因此如果要買賣土地,需經過其他人同意一起買賣才可以。
所謂「土地共有」就是一塊土地由二個以上的人共同持有,但持有權的比例則又分為以下二種不同的狀況而有不同的權利。 土地共有 簡單的說,如果土地是一塊蛋糕,A,B,C君共同擁有這塊蛋糕。如果這塊蛋糕經過切分後分給A,B,C君,A,B,C君分別擁有自己的蛋糕,也可以自己決定擁有的那塊蛋糕要如何買賣,就像所謂的土地「分別」共有;如果這塊蛋糕沒有切分,而是A,B,C君一起擁有這整塊蛋糕,那麼A,B,C君其中有一人要買賣這塊蛋糕,則需要經由其它二人的同意一起買賣才可以,即所謂的土地「公同」共有。
 
 

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

立即線上諮詢 : 

呈陽建設開發有限公司 

http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

https://landsale.tw/

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問
可以利用LINE ID : 
andy2358
公司電話:02-2250-1889
地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓
線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

★土地鑑價 土地問題 免費實施中★
★專業經理人為您一對一服務★
★呈陽誠信專業是您最佳的選擇★

文章標籤

簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

taiwan-4081262_1920.jpg

事先立好「分管契約」,讓共同擁有土地的人可以達成共識,是最好的解決之道。而且「分管契約」不以訂立書面為必要,口頭方式也是可以成立分管契約的哦。

土地管理之分管決定 除了「分管契約」之外,還有另一種是「分管決定」,是以「多數決」的方式來決定管理方法,少數不同意或沒有表示意見的人,都必須遵守多數人的決定。

但如果少數人對於以多數決「分管決定」的方式不認同或認為「顯失公平」,還是可以向法院聲請「裁定」變更,也就是所謂的「分管裁定」。

也就是說,一塊土地如果為A,B,C,D,E五個人共同擁有,當執行「分管決定」時,A,B,C,D一起達成共識,E雖然有不同意見或想法,也還是必須遵守A,B,C,D的決定;但如果E不能認同「分管決定」的結果,是可以向法院聲請裁定,即所謂的「分管裁定」。

分管契約 不論是「分管契約」或是「分管決定」,都必須要「登記」後才會具有效力,也才可以對第三人有所拘束力哦! 如果「分管契約」、「分管決定」或「分管裁定」需要變更的話,也是得向法院聲請「裁定」變更,並記得變更後還是要再去登記,才具有效力哦!土地管理很重要,如果沒有一開始就做好土地管理,後續可就很麻煩了呢! 

 

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

立即線上諮詢 : 

呈陽建設開發有限公司 

http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

https://landsale.tw/

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問
可以利用LINE ID : 
andy2358
公司電話:02-2250-1889
地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓
線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

★土地鑑價 土地問題 免費實施中★
★專業經理人為您一對一服務★
★呈陽誠信專業是您最佳的選擇★

文章標籤

簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

lost-places-57e5d14a4a_1280-3.jpg

有鑑於都市更新進度緩慢,於是政府制定「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」,也就是大家一般所稱的「危老條例」,以獎勵的方式來促進老屋改建效率。

但「危老條例」法規還是有許多需要注意的地方,申請前得先看清楚條款內容,並且遵從規定,否則可能會白忙一場哦! 危老建築之何謂「老屋」? 所以老屋,依內政部定是1999年12月31日之前取得建照的住宅,都可稱之為「老屋」 何謂「危險建築物」? 危險建築物的定義是指,建築物沒有達到結構安全性能評估的最低等級。

何謂「老舊建築物」? 老舊建築物的定義是指,30年以上的建築物不具有電梯升降設備或是經改善後仍不具效益的升降設備。 何謂「危老條例」? 老屋需要經過評估後,被認定為須要拆除重建的30年以上「老舊」而且「危險」建築物,也就是說「危老條例」是30年以上的建築物需符合「老舊」和「危險」二個條件,才可以具有申請資格哦!

有些老屋重建是可以合併鄰接的建築物基地或是土地面積辦理,但合併的建築物基地或是土地面積不可以超過老屋的面積。

申請步驟1+2

Step1: 在申請老屋重建前,需要先向政府認可的機構申請「老屋重建評估」,針對老屋結構的安全性能做初步的評斷。進行「老屋重建評估」是需要經過1/2建築物所有權人的同意才可以進行評估。

Step2: 當評估通過後,就是要準備「老屋重建送審」階段了。第二階段必需要擬定「老屋重建」的計劃並送審,而且還需要取得土地和建築物所有權人全數人的同意書才可以進行審查。

最後,要特別注意的是,「危老條例」只能用於都市計畫範圍內的合法建物,其他如:違章建築、工業區土地範圍、及具有歷史、文化、藝術及紀念價值之土地或建築物等等,都不在「危老條例」的使用範圍哦!

 

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

立即線上諮詢 : 

呈陽建設開發有限公司 

http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

https://landsale.tw/

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問
可以利用LINE ID : 
andy2358
公司電話:02-2250-1889
地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓
線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

★土地鑑價 土地問題 免費實施中★
★專業經理人為您一對一服務★
★呈陽誠信專業是您最佳的選擇★

文章標籤

簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

分割方式-呈陽建設.jpg

 

共有土地的3種分割方式:

如果當初一起買土地的時候並沒有明確的分割出各自的部分,當要進行土地分割的時候,可以依以下三種分割的方式:

1.協議分割:這種協議分割只要土地共同擁有的人達成分割共識,不一定需要書面紀錄,可以用明示或默示的方式。分割的標的可以是土地分配、價金分配、或是用抽籤的方式。這種是最和平且理想的狀況。


2.裁判分割:如果土地共同擁有的人沒辦法達成一致的共識,那就要向法院聲請裁判分割。分割的標的可以是土地分配、價金分配、或是土地加價金補償的方式都可以。


3.調解分割:如果沒辦法協議達成分割共識,但又不想讓法院裁判分割或不同意法院裁判分割結果,可以向地政機關申請調解。


共有土地之分割方式限制:
但分割土地的時候要特別檢視自己的土地是否有特殊限制:

有特別使用目的而不能分割的土地,如共有道路、界標、區分所有建築基地。
共同擁有的人當初有協議訂定不分割的期限,此期限最長不可以超過五年。
如有法令禁止分割的規定,如建築基地、建築基地之法定空地、小於單位面積者、遺產稅沒有繳清的人、土地重劃區段徵收期間禁止分割等。


土地分割看似簡單,但其中眉角多多,還是請專業的人員代為處理,可以減少後續的問題產生。

 

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

立即線上諮詢 : 

呈陽建設開發有限公司 

http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

https://landsale.tw/

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問
可以利用LINE ID : 
andy2358
公司電話:02-2250-1889
地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓
線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

★土地鑑價 土地問題 免費實施中★
★專業經理人為您一對一服務★
★呈陽誠信專業是您最佳的選擇★

文章標籤

簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

新北市五股區-公司.png

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

立即線上諮詢 : 

呈陽建設開發有限公司 

http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

https://landsale.tw/

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問
可以利用LINE ID : 
andy2358
公司電話:02-2250-1889
地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓
線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

★土地鑑價 土地問題 免費實施中★
★專業經理人為您一對一服務★
★呈陽誠信專業是您最佳的選擇★

文章標籤

簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

新北市新莊泰山區-公司.png

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

立即線上諮詢 : 

呈陽建設開發有限公司 

http://www.chengyang-land.com.tw/index.html

https://landsale.tw/

任何土地買賣問題,都歡迎您留言發問
可以利用LINE ID : 
andy2358
公司電話:02-2250-1889
地 址:220新北市板橋區文化路一段100號四樓
線上諮詢,立即為你解答,解決當前的困擾,祝一切順心。

★土地鑑價 土地問題 免費實施中★
★專業經理人為您一對一服務★
★呈陽誠信專業是您最佳的選擇★

文章標籤

簡哥 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()