呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

在不動產買賣實務上，因為土地沒有明顯的界線，一般只有土地買賣交易需要申請地政進行鑑界，確認買賣標的確實坐落範圍，但是除了土地買賣之外，還有其他情況也需要鑑界嗎？

由於透天厝所坐落的土地也是買賣的一部份，賣方實際使用範圍不能與土地的界線畫上等號，所應掌握的是賣方欲移轉的土地範圍界線為何，賣方實際使用範圍只能僅供參考。
應該在房屋現場詢問賣方土地範圍界線，並比對建物測量成果圖上土地與建物之間的相對位置，初步判斷基地形狀與賣方實際使用的土地範圍是否有落差。

*申請地政鑑界 釐清使用範圍界線

若有明顯落差，賣方可申請地政進行鑑界。若買方對於現況使用可以接受，則建議在測量成果圖或地籍圖上以圖示方式表明使用範圍，務必請買方在旁簽名確認並加註日期。

至於買方則應注意，現況使用範圍與土地界線範圍並非完全相同，買方購買透天厝時，除了注意建物屋況之外，對於土地的使用是否有占用鄰地也要自行留意，當土地界線有爭議時，可以要求申請鑑界以釐清界線所在，如果有占用到他人土地，可以做為向賣方議價的籌碼。若已購屋簽約後才發現有爭議，可以提出訴訟主張「物之瑕疵擔保」，建議買方可主張減少價金，若堅持主張解除契約則成功機率不高，反而有全部敗訴的風險。

*購屋注意屋況 查明土地分區

除了土地鑑界問題，購買透天還有許多事項須多加注意，中古透天產品在屋況上要注意的是房屋本身是否有海砂、輻射等問題，不少透天因屋齡太老，向銀行貸款不易，或屋況太差必須砸大錢整理，購屋前都應納入考量。此外，也必須要查明地號以及土地分區使用證明，避免未來遇上道路拓寬、徵收等問題。

至於購買新透天則需注意室內二次施工、法定空地違法加蓋等違建問題，許多建商會利用法規漏洞在法定空地上技巧性加蓋鏤空室內停車場或大廳空間，進而變更用途，但這些都有違建報拆的危險。購屋前應請建商出示詳細建築圖說與建物測量成果圖，以了解建物真實的狀況。

新聞日期 :2020-05-16 
自由時報 / 文 / 記者葉思含
新聞連結出處 :https://estate.ltn.com.tw/article/9638
 

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