呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

台灣的房屋自有率高達8成，隨著「高齡社會」的來臨，擁房的銀髮族為了節省贈與時的贈與稅或移轉時的土地增值稅等稅負，而選擇讓孩子以繼承的方式取得房產。根據內政部統計處統計，2018年全台不動產繼承移轉件數達5萬6,315棟，是1991年開始統計以來的最高紀錄。

而今年預期會再創新高，統計1月至6月，台灣的死亡人數為8萬8,098人，首度超越出生人數8萬5,961人，反映在不動產繼承移轉件數，上半年累計已經達2萬8,170棟，與2018年同期相比，小幅增加1.2％。

但是，身為下一代，有拒絕「繼承」的權利嗎？此外，在繼承房產時，又有什麼要注意的事情呢？群宜法律事務所協理李季鴻表示，房地產在繼承階段，要注意共同繼承人的房產持有意願、使用情況等；在繼承後，要注意日後出售時的房地合一稅，以下分別解析。

房地產繼承的法律與稅務重點

關鍵點1》留意共同繼承人　有無出售房產的意願

根據《民法》第1,138條規定，「遺產繼承人，除配偶外，依序為：直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。」李季鴻解釋，假設某戶人家的爸爸過世，遺留下來的財產總價值為100萬元，在沒有特有財產、沒有遺囑、繼承人之間也沒有協調的狀況下，媽媽可以決定是否選擇依照「配偶剩餘財產差額分配請求權」優先取得遺產的半數，如果選擇行使，則剩下的一半，才由媽媽與子女均分；如果選擇不行使，依繼承的規定，遺產由媽媽與子女均分。

假設只有1個小孩，媽媽行使「配偶剩餘財產差額分配請求權」後，媽媽能繼承75萬元、孩子可以繼承25萬元；假設有2個孩子，則媽媽可以繼承66萬6,666元、2個孩子分別取得16萬6,666元。不論是現金、房產或債務等皆均分，而房屋將按比率登記為公同共有。

此時就會產生「房屋有多個所有權人」的狀況，如果繼承人對於是否出售房屋意見分歧，則回歸到《土地法》第34-1條的規定，共有人及持有比率皆超過半數同意時，就能進行處分。不過，當持有比率超過2/3時，則不管人數是否過半，都能處分。

確認符合出售比率的門檻後，欲出售房產的繼承人找到買方出價，也同意出售，便能以存證信函通知不願出售房產的繼承人，詢問是否用相同條件行使「優先購買權」，若對方不願購買，或超出回覆時間仍然沒有回覆，欲出售房產的繼承人就可賣出。

欲出售房產的繼承人在取得售屋價金後，地政機關會確定不同意者已經領取應該分配的部分，方可辦理過戶。台灣傳統社會都是代代相傳、平均分配，但是未來恐演變成，房屋或土地所有權人名冊是「肉粽串」的狀況，使得未來在處分資產時困難重重。因此，建議在繼承時，可以與所有的繼承人討論分配方式，讓房產持有變得單純、簡單。

關鍵點2》留意出售房產時　房地合一稅的課稅基礎

第2件要注意的事情，則是繼承人出售房產時的房地合一稅。如果孩子要出售所繼承的房產，其房產持有的時間，可以加計父母取得的時間，對於房地合一稅的規畫相對有利。

假設孩子繼承父母在2015年12月31日以前取得之房產，日後出售時，原則上適用舊制的財產交易所得稅，但是，如果同時符合房地合一稅的自住房地規定，便可以適用「課稅所得在400萬元以下免稅，而超過400萬元部分，按10％稅率課徵所得稅的優惠」。可以透過試算，擇優申報，以達到節稅的效果。

不過，如果孩子是繼承父母在2016年1月1日以後取得之房產，不論孩子是否知道被繼承人的房屋取得成本，未來出售房產時，稅務機關都是以繼承時的「房屋評定現值加上公告土地現值」，視為取得成本。

計算遺產稅時，房產的價值為房屋評定現值加上公告土地現值減去房貸餘額，如果當房屋評定現值加上公告土地現值小於房貸餘額時，代表房產價值為負值，如果又沒有其他的財產，就不會有遺產稅。

但是，若未來孩子出售繼承而來的房產，稅務機關並不會將當時的房屋貸款列入考量，仍然是以房屋評定現值加上公告土地現值視為繼承人的取得成本，用此計算房地合一稅。

新聞日期 : 2019-10-16
早安健康／Smart智富 林帝佑
新聞連結出處 : https://www.edh.tw/article/22749

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遺有不動產尚未辦理繼承登記者，切記趕快辦理繼承登記，以免遭受列管、拍賣命運。為協助儘速辦理繼承登記，各地政事務所除了每年4月1日定期公告及通知繼承人辦理繼承登記外，各地政事務所官網也提供查詢服務。

依照現行土地法第73條之1規定，不動產所有權人死亡超過1年沒有辦理繼承移轉登記者，地政機關將會在每年的4月1日，在各被繼承人戶籍所在地的鄉鎮市(區)公所及不動產所在地公所公告3個月，並同時通知繼承人儘速辦理繼承移轉登記，如果公告期滿後仍未辦理者，將予以列冊管理15年，期滿仍未辦理，則移請國有財產局公開標售，標售所得價款保管10年未領回者將收歸國有。

不動產如不辦理繼承登記對自身權益影響如下：

（一）將被處以罰鍰：自繼承開始之日起，未在六個內辦竣繼承登記者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，最高為二十倍。

（二）不能處分：繼承人如不辦理繼承登記，即不能出售或向銀行抵押貸款，將影響自身財產權益。

（三）將被列冊管理或拍賣：逾公告3個月期限仍未聲請繼承登記者，地政機關將予列冊管理15年，逾期仍未聲請登記，移請國有財產局公開標售。

儘快辦理遺產繼承登記，別讓您的權益睡著了。
 

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財政部賦稅署近日公告房地合一新函釋，繼承人按比例取得祖產土地或房屋，一般繼承人多半會移交法院拍賣、再依照持有面積拿回現金。但如果繼承人在拍賣時又買回該筆不動產，未來售出土地時，既有土地依照繼承方式計算持有期間、多數可適用財產交易所得舊制。

只有繼承人原本就繼承到的該筆土地適用舊制範圍，如果是繼承人在法院拍賣時買下其他繼承人土地，則其他土地持有年限計算時間點仍為拍賣取得年度，多半會落入房地合一新制課稅。

在2014年1月1日以前取得或繼承親屬在2016年以前購入的不動產，轉賣時可適用財產交易所得舊制。

但如果是2016年後取得的房屋、或是在2014年1月2日後取得、且持有期間在二年內賣出，兩者皆屬房地合一課稅新制範圍。

若適用財產交易所得舊制，土地交易所得部分免課所得稅，但房屋交易所得部分則依照房屋收入減除成本費用後計入個人綜合所得計稅，適用5％～40％綜所稅率。

如果適用房地合一新制，個人持有1年內出售不動產須課徵45％所得稅率、1～2年內出售為35％、2～10年為20％，10年以上一律為15％。

舉例來說，一位親屬生前一筆土地90坪、已持有50年，親屬過世後，由A、B、C三人繼承該筆土地，每人各獲得30坪。三人在2019年將祖產移交法院拍賣，但A認為應保留祖產，因此A又全數買回。

依照本次函釋，A原本就持有的30坪屬於「形式移轉」與「繼承」，未來轉賣時，國稅局認定該筆土地取得時間點為前一代親屬購入土地時期，因此A轉賣既有繼承土地可適用財產交易所得制，免課所得稅。

但A拿到的另外60坪土地取得時間點為法院拍賣後的移轉日，屬於2016年後取得、適用房地合一稅新制，假設A持有5年後轉賣，土地收入減除成本、費用、依土地稅法計算的土地漲價總額後，適用20％房地合一稅率。

新聞日期 : 2020-09-03
工商時報/林昱均
新聞連結出處 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/328997.html
 

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總耗資將近400億元，北台灣近期最大開發計畫、面積397公頃的「新泰塭仔圳市地重劃都市計畫」正式啟動，全區開發2026年完工，估可創造約235公頃可建地，被視為重大利多。新北市政府指出，預期完工後將提升該區人口容納及土地價值，土地增值幅度約2.96至3.16倍。

塭仔圳是大台北的中心，也是新北國際門戶，從機場捷運線進入新北市，看到一大片的鐵皮工廠，影響國際觀光客對新北市的印象，因此將塭仔圳重劃區列為今年重點工作，提振塭仔圳建商推案信心，現已有茂德、寶佳機構、海悅等建商插旗。

塭仔圳市地重劃都市計畫分二區階段實施，第一區（中正路以北）面積276公頃，座落在新莊區及泰山區，計劃書已於8月核定公告，9月啟動地上物拆遷補償，限期一年讓區內建物自主遷離，預計明年底開工，2025年10月完工，經費需求逾280億元。

第二區（中正路以南）面積121公頃，位於新莊區，將於12月公告計劃書，明年2月公告地上物拆遷補償作業，後年6月開工，預計2026年完工，根據草案，初估重劃將耗資116.5億元。

新聞日期 : 2020-09-22
經濟日報 記者林于蘅／台北報導
新聞連結出處 :https://money.udn.com/money/story/5648/4878232
 

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內政部今年9月規畫修訂「國土計畫法」，依現有分級方式取代既有「非都市土地使用分區」標準，嘉義縣山區不少農民和民宿業者擔心法規限縮，土地無法再使用，今日下午經濟發展局城鄉發展科舉辦說明會，向民眾解釋現行標準，並表示既有土地經轉換後權益無損，請民眾無須恐慌。

國土計畫審議，將嘉義縣山區土地依照地質敏感度，重新劃分為四類，原有「森林區」，佔阿里山鄉超過四成以上土地，重新評估為「國土保育地區第一類」，屬最高敏感地區；敏感等級次高的「山坡地保育區」則重新劃分為「國土保育區第二類」。

嘉義縣山區超過8成均屬此兩類，民宿業者和農民擔心，重新規劃後，是否能繼續使用土地，經發處城鄉規劃科科長陳金木表示，土地不論是否開發建築，均保障其原有合法權益，得繼續編定為建築用地或其他使用。

既有合法建物如果於計畫實施前已取得合法使用之建物，除有安全疑慮，評估後不宜使用外，仍可持續依原來合法之使用。

至於農牧用地如農作、農田水利設施、農作生產、管理設施等，可依農業發展條例申請農舍，也可作民宿用；另，原本規畫內甲、乙、丙種建築用地，可申請住宅或民宿、一般零售、餐飲設施等，但僅原丙種建築用地可申請旅館。

「國土計畫法」預計在12月送到內政部核定，二階規畫將在明年初發布實施，共50萬筆地籍資料，將配合地形圖，逐一審定。

新聞日期 : 2020-12-10
聯合報 / 記者莊祖銘／嘉義即時報導
新聞連結出處 : https://udn.com/news/story/7326/5083005

 

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持分共有，土地所有權複雜，賣不掉又難以處理；被劃為公共設施用地，但政府又遲不徵收；土地被占用，礙於情面又不能趕走。怎麼辦？

抵稅。財政部國有財產署統計，國產署拿到的遺產稅抵稅地，九成以上都是這類不好處理的土地。

官員指出，國庫也不虧，經過處理，國庫每年由這類土地收回約10億元現金。

納稅人繼承遺產要繳遺產稅，但當下沒有足夠的現金繳納，遺產及贈與稅法規範得在一定條件下，以實物抵繳。實物中最常見的就是不動產。而這不動產能不能拿來抵繳，就由國產署做現場勘察提供意見，由稅捐機關決定。而抵繳的不動產進了國庫，最終會交給國產署處理。

國產署發布統計指出，自108年5月至109年4月一年間，共會勘不動產抵稅案件263件，這263件中土地有863筆，建物一棟。官員說：「絕大部分抵繳的不動產都是土地。」按土地公告現值計算抵繳價值。

土地公告現值不是比市價低很多嗎？抵繳豈不吃虧？國產署官員笑說：「所以啊，拿來抵繳的土地都是不好處理的地。」持分土地占九成五。持分土地之外，還有一些占用地。而這兩類土地中大部分又屬於公共設施保留地。

有些土地經過一、兩代繼承，一塊土地上有很多的持有人，這樣的土地即便值錢，對持有人來說，很難處理，想要整合持有人賣出也難。於是在繼承後，繼承人會願意把其土地持分拿來抵繳稅款。國產署官員說，台北、桃園等13個縣市，拿來抵稅的不動產全都是這種共有持分的土地。

國產署官員說，拿到這種地，國產署會先辦理專案讓售，賣給其他持有人。如果持有人沒有意願，或價格談不攏，就標售，而共同持有人有優先權，可以依最高得標價優先承購。

也有人拿過有問題的地來抵稅，官員指出，國產署要整理土地拿出來標售時，才發現地下埋了大量廢棄物，要花1億元來處理。後來，「我們註銷抵稅。」因為土地所有權人沒有善盡管理者責任。

新聞日期 : 2020-10-27
經濟日報 / 記者徐碧華
新聞連結出處 : https://udn.com/news/story/7243/4966903

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日前全台有感大地震，對大台北地區民眾是虛驚一場，畢竟全球許多地震發生時都重創不少城市，造成這些城市房屋倒塌，讓不少民眾罹難，不禁令人想起前幾年小年夜的高雄美濃地震對台南地區造成嚴重傷亡，其中維冠大樓死亡人數高達115人，由於這些血的教訓，喚起國人與政府部門重視老舊房屋的耐震與都市更新，但推動都市更新的牛步化，不禁擔心倘若一個大地震降臨大台北地區，大台北城市會不會像過往許多城市一樣房屋倒塌與民眾罹難，為了防範震災，大台北地區有必要加速房屋重建。

都市更新的牛步化已受到不少媒體批評，為何會推動都市更新的牛步化，個人認為最大關鍵在許多現住戶都有「一坪換一坪」觀念，而不願拿錢來重建自己的房子，而這個觀念來自政府目前各種獎勵措施，讓建商包裝而成，其實「一坪換一坪」原住戶還是要付出代價，原有持分土地可能減少一半或更多，真的沒有白吃的午餐。

講實在話，車子舊了、危險性增強，民眾就懂得花錢再買新車來代步，房子老了、舊了花錢整建或重建更是天經地義的道理，實在沒有必要讓建商介入用「一坪換一坪」來操作，只要住戶願意攤重建經費，政府從旁協助找建築師或相關非營利組織就可以操作，可避免土地價格被建商做帳而暴漲，但操作過程中住戶間確實有付不起而反對，也有一些不考慮有倒塌風險而不願意重建的住戶，釘子戶還是有可能產生，《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》與《都市更新條例》至今仍然無法有效解決釘子戶問題，因此個人建議不妨參考《土地法》第34-1條立法精神來解決釘子戶。

現行《土地法》第34-1條規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有房屋改建與共有土地處分並無不同，因此個人建議內政部或未來立法院能運用此法精神，對單一建物只要有三分之二住戶同意即可改建，可擺脫目前都市更新由建設公司掌控方式，由住戶自主，但這一做法是要搭配給人與給錢獎勵措施，方能奏效。

給人是由政府找建築師來協助住戶重建，其費用由政府負擔，給錢是政府補助重建後搬遷租金，最多兩年，同時提供重建費用貸款，從目前建造成本1坪約10-15萬元，30坪房屋造價在300-450萬元間，即使給全額450萬元，也比一般房貸為少，對不同意或無力負擔更新住戶提供居住權益保障，新屋完工後，住戶一樣可以進住，其新屋由政府設定抵押權，出售或繼承再由政府收回重建差額費用，這種更新方式可讓大台北蛋黃區民眾哀號無力在蛋黃區買新房，只要自己願意貸款重建費用，就有新屋可住，重建費用可能比買新屋總價少很多，此刻新屋的防震能力鐵定比老房高，民眾自然不會害怕震災，能安心過日子。

新聞日期 : 2020-12-14
蘋果時報 / 聞博／大學教師
新聞連結出處:
https://tw.appledaily.com/forum/20201214/FKZ3Y3DGBRB53OQMLU5OEH2A54/
 

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房地合一實施後，常出現民眾繼承有房貸的房子，若貸款比繼承房地的價值還高，選擇轉售後，這筆額外債務無法自交易所得扣除，反而得不償失，相關糾紛不斷傳出，甚至有民眾申請行政救濟，歷經多年，財政部於15日針對個人交易繼承取得房地課徵所得稅，發布最新解釋函。

財政部說明，只要符合幾項條件的繼承房地交易，就可適用解除令，未來高於繼承房地現值的額外負擔可自交易所得中減除。

條件包含 :

一、繼承人必須同時繼承該筆房地及其貸款。
二、貸款餘額僅限金融貸款適用，私人借貸不包含在內。
三、貸款必須是由繼承人實質負擔償還。
四、債務餘額需大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。

財政部舉例：
B君在2018年繼承其父在2016年購入的房地，繼承時房地現值合計300萬，併同繼承其父所遺該房地貸款餘額600萬，B君在2020年以1000萬出售，由於貸款餘額高於繼承房地價值，經解釋新令發布後，依照房地合一新制計算，其300萬差額可從交易所得中減除。

此一解釋令可減輕繼承人出售繼承房地時之稅負負擔，雖然主管機關表示貸款以金融機構貸款為限，可能是防止浮報貸款金額，但整體對民眾而言，仍是有相當的實質幫助。

新聞日期 : 2020-07-17
自由時報 / 文/記者朱語蕎
新聞連結出處:https://estate.ltn.com.tw/article/10029
 

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韓國三星集團會長李健熙日前辭世，根據韓國媒體報導，李健熙的法定繼承人，恐要繳交10.6兆韓元的遺產稅，換算約台幣2700億元，令人咋舌，而以台灣遺產稅規定，只要超過免稅額，都要繳交遺產稅，但並不是所有遺產都需繳交遺產稅，有些溢繳甚至可退回。

不動產繼承中，有兩種土地是可主張免徵遺產稅，其一是經政府機關闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，另外則是分區使用證明載明是公共設施道路用地，兩種土地經主管機關證明者，就可主張不計入遺產總額中課徵遺產稅。

今年有一位蔡姓民眾，就因為發現遺產中有兩筆土地為公共設施道路用地，原本繳納的72.9萬元遺產稅，發現可退回12.5萬元，雖然已經繳了，但事後向國稅申請，仍可退還。

不過要注意的是，倘若土地是建造房屋而應保留的法定空地，就沒有這相權利，民眾可以透過公所的養護證明來舉證，了解是否為法定空地，還是無償供公眾通行的道路土地，藉以節稅。

新聞日期 : 2020-10-26
自由時報 / 文/記者朱語蕎
新聞連結出處:https://estate.ltn.com.tw/article/10606

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夫妻離婚後分財產，要留意土地增值稅的相關規定，雖然離婚才分財產，仍可適用夫妻贈與緩課土增稅規定；但考量到未來出售土地，緩課可能帶來更高的土增稅負擔，建議申請前應善加規畫，以免造成潛在高額稅負。

依照《土地稅法》第28-2條規定，凡是配偶間相互贈與的土地，可以向稽徵機關申請不課徵土地增值稅，等到未來出售給第三人再課徵。

即便是對於離婚的夫妻而言，也有機會可以適用到這項規定。

這項規定主要會因為兩種情境而生效，第一種情況是婚姻關係還在，但是雙方已經變更法定財產制，夫妻間不再共有財產；第二種情況則是雙方離婚。

以上二種情境發生時，丈夫或妻子其中一方，可以依《民法》第1030-1條規定，行使「剩餘財產差額分配請求權」，此時就有機會造成土地產權移轉，受贈方有報繳土增稅的義務，但又能適用夫妻間贈與緩課規定，向稽徵機關申請先不課徵土增稅。

然而土增稅是採累進稅率，一般用地會依土地漲價幅度、土地漲價總數額，計算課徵20%到40%土增稅。官員表示，夫妻贈與土地雖可申請暫不課徵規定，但並非實質免稅，只是延緩課稅，等到未來土地再移轉給第三人時，土地漲價幅度也會變大，搞不好對納稅義務人而言，稅負還可能會更重。

如果納稅義務人在夫妻贈與時，選擇先不課徵土增稅，為避免未來因土地漲價倍數提高，適用到較高的累進稅率，受贈配偶再移轉時可以留意，若土地符合自用住宅用地的要件，即可申請按10%優惠稅率計算土增稅，也不失為一種有利的節稅方式。

新聞日期 : 2020-12-09
經濟日報 / 記者程士華／台北報導
新聞連結出處:https://udn.com/news/story/7243/5076895
 

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