呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

對於土地買賣有疑惑嗎？需要備證、用印？何時完稅或交土地？

呈陽建設用四個步驟，迅速帶您瀏覽土地買賣的相關的資訊，

三分鐘快速帶您明白土地買賣流程！

土地買賣4大流程:

往往好不容易找到一塊適合自己的土地，卻常被繁瑣的作業流程搞到烏煙瘴氣，

只要一個步驟沒處理好，耽誤了一下個步驟，整個流程就這樣一直延遲下去，

更可能錯失土地使用的時機。

只要掌握好下列4個步驟和注意事項，就可以達到事半功倍的效果哦！

第 1 項 ：簽約

土地賣方若委託業者，會約定收取服務費用時機，

以及買方若違約導致解除合約的服務報酬等相關事項。

之後，不動產業者要擬定不動產說明書，經賣方同意後，

以該不動產說明書向買方提出各項說明。

倘若賣方委託提出「斡旋金」的需求，買方可以選擇不接受，若接受且交易敲定，

斡旋金會成為買賣的價金的一部分。如買賣不成立，

賣方則有無息返還斡旋金給買方的權利義務。

最後一切談妥，就可以簽訂「不動產買賣契約書」。

簽訂「不動產買賣契約書」，並且「預付頭期款」。

重點：雙方約定付款條件、方式、交屋時機、買賣之設備項目、

雙方履行契約之權利義務事項、違約暨保證事項以及稅費負擔。

並約定配合買方辦理不動產貸款，及作為交屋款部分之事項，

如賣方設定抵押權部分相關作業。

確認後由買賣雙方(雙方經紀人與買賣主)加蓋印章，支付頭期款。

第 2 項 ：備證及用印

準備相關證明文件並於相關文件上用印，「支付第二期款」。

重點：賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、

土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方則得以任一私章用印。

支付第2期款，買方如需辦理貸款，需在這個階段提供辦理貸款必備文件

及指定融資貸款之金融機構。

第 3 項 ：完稅

繳納稅金，「支付第三期款」。

支付第3期款項：

*注意事項*

1.賣方確認完納土地增值稅款、欠稅費款。

2.買方完納契稅款並支付第3期款予賣方簽收。

買方開立與未付價款同額且註明-禁止背書轉讓 之本票

(買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件)

或提供相當之擔保給予賣方。

3.買方預定貸款抵付部分買賣價款者，應於通知期日，

親自辦理開戶、對保，

並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，

將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時，雙方會同領款。

申檢完稅：

清查欠地價稅、房屋稅、工程受益費等稅費後，檢附繳納收據及其他證明文件

向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。買方有貸款作為交款部分者，

並得連件辦理抵押權設定登記。

第 4 項：交地/交屋

買賣土地/房屋現場查勘無誤後，繳付尾款及移交手續。

1.登記完竣後，土地、建築改良物所有權狀及土地、

建築改良物買賣移轉契約書正本、

契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；

土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、

契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。買賣雙方均無貸款時，

買方支付尾款予賣方點收及簽收，

賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。

2.登記完竣後，買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未還清塗銷時，

由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後，

賣方簽收尾款。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。

土地、建築改良物所有權狀及土地、

建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；

土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、

契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。

3.登記完竣後，賣方無貸款，買方約定貸款作為價金之一部份者，

應於辦竣抵押權設定登記，依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後，

將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時，

雙方會同領款，由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。

土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、

契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；

土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。

4.登記完竣後，買方約定貸款作為買賣價金之一部分，且賣方尚有貸款未還清塗銷者，

得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款，如有未支付餘額，由買方以現金補足後，

賣方簽收尾款，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。

土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、

契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方；

土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。

5.本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，

在土地建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，該稅費以點交日為準，

按當年度日數比例負擔，買賣雙方並於分算表中簽收。

6.辦理產權移轉、抵押權設定登記時，應納之印花稅、

登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。

土地增值稅由賣方負擔。

簽約前如有公告之工程受益費，由賣方負責繳納，

有未到期之工程受益費，得由雙方約定繳納。

7.與買賣契約有關之稅費、代辦費，依約定繳納。

本買賣不動產流程，係參考「不動產委託銷售契約書範本」

「成屋買賣契約書範本」製作完成，

適用成屋及中古屋買賣時之參考，惟仍可依民法第153條規定意旨就個別情況，

由雙方磋商合意訂定。

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土地買賣前，買賣雙方都需要特別注意雙方所應盡的權利和義務，並逐一檢視、確認後，再進入土地買賣流程，對雙方都是一種保障哦！

"賣方" 應注意事項:

1.簽約應收取訂金，避免買方臨時改變承購意願而造成損失。一般訂金約為土地買賣成交總價的10%。

2.在完稅款交付後，於土地移轉前，買方須簽與尾款同等金額的本票一張，並交付給賣方收執。於土地移轉完成後，買方交付尾款時，需將本票返還給買方。

3.賣出的價格應參考土地公告現值及附近成交價格訂定，並應負擔土地增值稅。

"買方"應注意事項:

土地買賣前，產權是最重要且特別注意的事項，必需先了解該土地/房屋是否有多方在買賣、是否尚有借款未還清、或有高額抵押、或有二胎貸款等情況發生，或是有查封、假處分、假扣押等問題，而該筆土地的使用、性質、建蔽率、容積率也都需要於土地買賣前先了解清楚。這些都可利用以下文件協助了解:

1.土地與建物登記謄本

2.地籍圖:可了解土地/房屋的地形、地目、和確切位置

3.建物測量成果圖:可了解建築是否為增建、違建、或改建的狀況

4.分區使用證明

其他需注意事項:

1.為確保付款時有明確憑據證明，可開立賣方抬頭且禁止背書轉讓的支票支付，並且以支票影本讓賣方簽收做為存留。於交付尾款之後，再將本票取回作廢。

2. 買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。

3.不動產的買賣移轉採登記生效，所以買賣雙方於簽約後，應在一個月內到地政事務所辦理所有權移轉登記，買方權益才可獲得保障，也可避免被處逾期登記費罰鍰。

土地買賣過程中，如果有一方未能依照契約規定履行，且經由另一方多次提醒告知後仍不願履行時，可逕行解除買賣契約:

1.賣方違約:賣方需加倍償還違約金。

2.買方違約:賣方可無條件沒收買方所付的款項，不予退還。

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各區的地政事務所辦理，辦理程序如下：(下列方式擇一即可)

(一)本人親自辦理所需文件如下：

1、土地所有權人身份證正本

2、土地所有權人印鑑證明
(本人提出身分證正本親自到場核對身分，或書狀遺失切結書經依法公證、認證，免檢附印鑑證明)

3、印鑑章

4、遺失所有權狀之地段、地號

5、切結書

6、登記申請書

(二)委託人辦理所需文件如下：

1、土地所有權人印鑑證明

2、所有權人印鑑章及身份證

3、遺失所有權狀之地段、地號

4、委託人的身份證正本及印章

5、切結書

6、登記申請書

*收件後由地政事務所承辦人員審核無誤後即予公告，公告期間為30日，如無人提出異議，於公告期滿後即補發權狀。
 

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土地分割不影響抵押權之效力：

土地登記規則第107條：「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」（土地登記規則第107條大法官釋字第 671 號認為不違憲）。

再者民法第868條規定，分別共有不動產之應有部分，於設定抵押權後，共有物經分割者，其抵押權不因此而受影響。這就是所謂抵押權之追及性。

所以，對於分割前未先徵得抵押權人同意之情形，分割後，該抵押權會再轉載於分割後之各土地上，致使其他分別共有人取得之土地，亦有抵押權負擔。

若後續再進行強制執行，則以分割後各土地經抵押之應有部分，為其執行標的物。於拍定後，因拍定人取得抵押權之應有部分，由拍定人與其他共有人，就該不動產全部回復共有關係，其他共有人回復分割前之應有部分，應有部分抵押權因已實行而消滅，得以維護其他共有人及抵押權人之權益。

依照民法第824-1條第2項規定：「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。」，可於分割前先徵得抵押權人同意，或通知抵押權人參加訴訟（於裁判分割之情形，此即所謂告知訴訟），如此才能使抵押權於分割後僅存在在抵押人所分得之部分。

若共有人於分割共有物之訴訟程序中、漏未告知抵押權人參加訴訟，於辦理共有物分割登記時，該抵押權仍應將依照原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。

所以如果土地是共有，且有其他共有人向第三人設定抵押權，分割時請務必留意，以避免未來土地分割時因有他人抵押權，導致未來土地恐被拍賣之情形 ,這是在有設定抵押下要進行處份時應特別小心的部份。
 

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土地資訊更透明!全台各地目前規劃中、辦理中或已完成的市地重劃與農村社區土地重劃資訊，自即日起，都可以透過內政部「土地開發資訊系統」瀏覽查詢，可查詢的內容包括開發原因、面積、範圍、規劃與辦理情形及照片等，讓政府土地開發資訊更公開透明。

內政部表示，今年4月時，已將區段徵收案件納入「土地開發資訊系統」，率先開放民眾查詢，這次再將政府歷年辦理完成、辦理中及規劃中的市地重劃、農村社區土地重劃案件納入建置完成，提供民眾可隨時查詢各開發案的基本資料、審議情形及辦理進度。同時，系統建置有各開發區現況影像，各地方政府也會定期更新，提供最即時的開發作業資訊。

內政部指出，截至107年底止，全國共完成市地重劃1,040區，面積1萬6,853公頃，取得公共設施用地5,703公頃，提供可建築用地面積1萬819公頃；另辦理農村社區土地重劃共56區，面積409公頃。

內政部強調，政府施政透明及提升民眾參與公共政策議題，是國際趨勢也是政府一直以來努力的目標。內政部會持續更新資料，歡迎有興趣的民眾至內政部地政司「土地開發資訊系統」瀏覽查詢。(網址： https://develop.land.moi.gov.tw)

新聞日期 :108-10-25
新聞連結出處 :https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/10?mcid=3762
 

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

源起:政府針對既成道路，因長期被政府使用的私有土地，透過「以地易地」、「給付補償費」、「抵繳稅款」、「容積移轉」等方式予以補償。但容積必須在同一個都市計畫區內進行移轉 ，而且必需只有在已經實施容積率地區才能適用。

定義: 容積是指土地可建築之總樓地板面積，而每宗土地都會有其基準容積，即都市計劃及其他相關法規上規定的容積率上限 x 土地面積。

容積移轉即為將一宗土地可建築之總樓地板面積移轉到其他可建築的土地上繼續建築，唯需考慮接受基地的基準容積限制。

容積移轉延伸出來的送出基地與接受基地:

送出基地:指將全部或部分容積移出至其他可建築土地建築使用之土地，其包含:

1.有保存價值之建築所定著之私有土地

2.提供作為公共使用之可建築用地

3.私有都市計畫公共設施保留地

接受基地:指接受全部或部分容積移入之土地，其包含:住宅、商業與工業等用地。

道路用地買賣的容積移轉

透過道路用地買賣，利用容積移轉將道路用地捐給政府後，取得道路用地上的容積，再將容積使用在其他建案中。

根據「都市計畫容積移轉實施辦法」規定的容積移轉計算，是以「土地公告現值」做為公共設施保留地換容積的基準。但需要注意的是，將買來的容積使用在其他建案時，需符合建案所在地的法令規定，而非以原道路用地規定為依據。

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什麼是容積率?

定義: 為一塊建築基地內，建築物地面上各層樓地板面積的總合（不含地下層及屋頂突出物）與建築基地面積的比例。即一般常說的建坪與地坪的比例。

目的:

1.控制都市建築物的密度和人口分佈。

2.增加建築物造型的彈性，使都市景觀更為豐富。

3.改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性。

什麼是建蔽率？

定義:為一塊建築基地內，建築物的最大水平建築面積與建築基地面積的比例。建蔽率越小，其空地面積越大；建蔽率越大，其空地面積越小。

目的:主要規定建地必需留有空地面積，以維持環境品質。

容積率與建蔽率的關係:

1.容積率是以立體樓層總面積與建築基地面積的比例來限制使用密度；建蔽率是以水平建築面積與建築基地面積的比例來限制使用密度。

2.在相同的建築基地上，會因不同的建築設計、不同的樓層高度、或不同的樓板面積，使得相同的容積率會有不同的建蔽率。

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台中市復興一段207巷有兩位地主及土地公廟，原本權狀上登載的土地，在地政事務所疑似繪錯，道路邊土地登記給水利會，地主提出國賠，判決判賠應賠償其中一地主181萬。

自家的地不但被劃走122平方公尺，想蓋屋還得花400多萬買回，黃姓地主愈想愈生氣，「中山地政78年誤繕的地籍圖是虛線，依正常規定他是要更正道路地籍線，而不是把我的面積土地登記給水利會，啊，水利會有公文跟他(地政事務所)說要自行更正，但中山地政(事務所)傲慢不更正。」

同樣土地被劃走的，還有另一位地主及土地公廟，廟方總幹事指出，如果不是剛好黃先生調出地籍圖，根本不知道整條路都被錯劃，自家的地成了台中市水利會所擁有。土地公廟總幹事張銘洋表示：「這個是我們被迫強迫買回來的，22平方公尺吧。」

台中市南區復興路一段207巷有三個地主，指控台中市中山事務所，33年前的地籍圖測量錯誤，導致他們財產權被侵害，想蓋屋還得花錢買回自己土地權狀上的土地，估計總額1240萬，提出國家賠償訴訟，一審法官認為公務員將錯就錯，其中一名地主勝訴，地政事務所應賠賞181萬元。

台中市南區樹義里里長莊郁雄表示：「是覺得如果畫錯的話就應該要更正，應該要還地於民，並不是說地主要去負責這個損失，這個是地政局，中山地政局(事務所)他畫錯的。」

台中市地政局則是表示，土地繪測沒有問題，他們是依照都發局界椿劃界，爭議點在「逕行分割」與「一般分割」的認知落差。對一審的國賠判決，會再提上訴。台中市地政局副局長朱上岸表示：「沒有劃錯喔，我們是照都市計劃椿的椿位去割啊，但是他(地主)買到那個線，就是跟逕為分割線沒有一致嘛，就還差一個差距，(國賠)一審是這樣我們還是會上訴。」

三名原告部份，認為證據明確，公部門卻在法規及業管職權上作文章，將會據理爭取，保障自己的財產權。
新聞日期 : 2020-02-07
公視新聞網/記者:黃千容&彭煥群/台中報導
新聞連結出處 : https://news.pts.org.tw/article/465587

#土地買賣 #土地開發 #不動產買賣

「有土斯有財」是台灣人根深蒂固的觀念，不少老一輩人把窮盡一生攢的錢拿去買土地，導致身故時，帳面看似富有，實則「窮的只剩下土地」，子女無力支付巨額遺產稅。一旦若遇到土地蟑螂，祖產很可能遭到蠶食鯨吞，甚至以低於公告現值賤賣，不可不慎。

土地與房屋特性不同，單筆金額高、且開發複雜，有時市場購買意願低，繼承人若面臨繼承土地卻繳不出遺產稅的狀況，要找人購買又沒有門路，極易成為土地蟑螂覬覦的對象。以「雪中送炭」名義伸出援手購買，先支付訂金協助繳納遺產稅，等到繼承完畢卻拒繳尾款，興訟要求返還訂金。

因此種方式風險不小，開發商為了降低風險，有時會「策反」其中一位繼承人，說服或買通他把部分持分過戶給人頭，向同業宣示已「插旗」，勿來購買，形同圈地，陷其他繼承人於「無人可賣」窘境，且因土地已不完整，無法向銀行貸款，地主若本身資力不足，可能連律師酬金都付不出來。

地主無力反擔保 只能任由土地遭拍賣

土地蟑螂手法精細，外觀看似好心幫忙繳交巨額遺產稅，只是因為經濟困難無法支付尾款，不得不提告要求返還訂金。涉世未深或是未明究裡的法官，很容易就起了惻隱之心，以民法第252條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，判地主應返還部分款項。此時，土地蟑螂突然變有錢，可拿出現金提供擔保，而地主本來就沒錢，無力反擔保，只能任由土地遭拍賣。

由於開發商最終目的是要獲得土地，因此出現「聲請拍賣、自己購買」的怪象。更惡劣的是，他們不拍賣整筆土地，而採「拍賣持分」的方式拉低鑑價金額，先取得部分地主的持分，再分次拍賣其他地主的持分，蠶食鯨吞，最終取得整筆土地。此種方式不但可以降低成本，若土地非處蛋黃區，最終拍定價格還可能低於公告現值，嚴重侵害地主權益。

反之，若開發商敗訴，也因手中仍掌握人頭持分，可向法院聲請「變價分割」拍賣，雖然其餘地主有優先承購權，但實際上他們無資金購買，最後還是由開發商得標。此階段是拍賣整筆土地，土地完整，鑑價較高，成本相對提升，惟仍為有效掠地的經濟手段。

地主跟開發商之間的經濟、資訊、專業等相關能力均不對等，建議民眾繼承土地時若不放心外人介入，可以用「抵費地」方式繳交遺產稅，也就是捐部分土地給政府、以公告現值抵稅金；若遇到買家，也應至判決書系統查詢對方有無類似土地蟑螂的紀錄；最重要的是，繼承人應團結，勿遭策反，以免喪失最佳利益。

新聞日期 : 2020-02-17
自由時報/記者吳政峰
新聞連結出處:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1352568

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道路用地可分為三種:

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