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2020年為房市反轉之後，交投最熱絡之年度，尤其預售屋產品由於簽約款相較於中古屋來得輕鬆，工程款也可分期付款，甚至有建商開出低首付、零工程款，讓自住客、置產族趨之若鶩，然而預售屋最大的缺點就在於看不到實體，且交屋前產權都屬於建商，因此買房除了房價很重點，可別忘了契約內容。

2020年全台房市沸騰，尤其雙北市以外的都會區、城鄉區，隨著疫情解封，資金充沛，可抗通膨增值的不動產成為熱門首選，自住客、炒作投資客爭相出籠，因此促成排隊買房、糾團購屋之誇張情況，然而許多人買房第一考量都是房價，都想買到最低房價，想搶到熱門建案，但卻忽略了契約書條款不公平之狀況，其實像是交屋保留款、建材規格、通知交屋期限、房地面積誤差及其價款找補以及外管線費用等，都是合約內常見的四大陷阱。

陷阱一、交屋尾款總價5%變5萬

根據預售屋定型化契約書第13條規劃，買方有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，但是多數消費者在接待中心一片熱絡氣氛下，往往會昏了頭，像是市面上常見到契約內容，上千萬的房屋，但交屋保留款卻僅有5萬元，甚至經過磋商後，僅保留總價1%。

在簽訂購屋契約時，消費者應該特別留意交屋保留款部分，而這也是內政部稽查重點，關鍵在於，預售屋在交屋會有驗收動作，但若有瑕疵，建商應負擔修繕責任，倘若未盡到修繕責任，買方可以5%交屋保留金向業者談判，但保留金若只有5萬或1%，對於業者不痛不癢，購屋族保障也大大降低。

陷阱二、建材缺貨，用同等級取代？

許多人開心找到好房子，就迫不急待想要簽約，但預售屋由於尚未興建完工，消費者看不到摸不到，建材只能聽銷售人員說明，甚至在合約書上寫著「若上列建材與設備若因市場供需失調、廠商壟斷市場蓄意哄抬價格、依法禁止使用時，由賣方統籌選定同等級品」等條文。

然而根據定型化契約第11條內容，賣方不得因為自身緣故，變更建材設備，除非經過買方同意，或是能證明不可歸責於賣方的事由，且所更換的建材價值、效用及品質不能低於原合約內容。

事實上同等級產品是建商說了算，大多數民眾根本不能確定哪些建材是屬於同級品，此外，不少建商為了規避交屋糾紛，也不會將建材詳細規格寫上合約書，建議只能盡可能將建材規格載明，否則只能自求多福。

陷阱三、未在取得使照6個月內通知交屋期限

根據內政部規範，賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，倘若延期交屋，每延期一日應按已繳價金萬分之五單利計算遲延利息給付買方，然而買了房子，多數人都期盼著能如期完工入住，因此合約內的開工日期、完工日期消費者得留意，根據規定開工、動工日期應該詳細記載到年月日，但部分建商會以取得建照後幾日動工，甚至會順延完工日期，少數惡劣建商則會拿掉契約書中該項條文罰則，消費者不可不慎。

陷阱四、坪數短少3%以上 可無條件解約

預售屋在簽約當下，由於無產權、謄本可檢驗，往往在興建2~3年後，容易發生和合約內容有所出入，因此交屋前多會進行面積誤差找補，而依規定，土地、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限，如果誤差超過3%者，買方得解除契約。常見於實務上的是，交屋面積只會少不會多，甚至部分惡質的建商會將「面積誤差找補」相關條文刪除。

交屋的另一種情況是實際面積比原購買面積大，假設購買權狀60坪、單價20萬元的房屋，完工後若是61坪，找補誤差低於2%，消費者只需補繳20萬元給建商即可，但倘若蓋好後達63坪，誤差達到5%，消費者可選擇補繳2％誤差面積上限金額，或是選擇解約。

睜大眼睛詳閱內容

預售屋合約花招百百種，提醒，消費者簽約前除了得睜大眼睛詳閱合約內容，另外，銷售上的口頭承諾都不如白紙黑字的條文來得有保障，建議應保留建案相關資料及廣告文宣，才能在爭議發生時有所依據。

新聞來源 :https://estate.ltn.com.tw/article/11537

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財政部表示，「直系血親卑親屬」、「受撫養兄弟姊妹」兩種未成年親屬的遺產扣除額為距成年年齡每差一歲可額外減免50萬元，原本10歲繼承人可獲得550萬元遺產減稅額度，但因應法定年齡自2023年起下降至18歲，10歲繼承人未來減稅額度只剩450萬元。

我國2021年遺產稅免稅額為單件1,200萬元。而遺產稅六大扣除額為配偶扣除額493萬元、直系血親卑親屬扣除額每人50萬元、父母扣除額每人123萬元、重度以上身心障礙特別扣除額每人618萬元、被繼承人扶養之兄弟姊妹或祖父母扣除額每人50萬元、喪葬費扣除額123萬元。

遺產總額減除免稅額、扣除額後為遺產淨額，若遺產淨額為5千萬元以下皆適用10％稅率；超過5千萬元、低於1億元部分則適用15％；超過1億元部分適用20％。

依遺贈稅法規定，繼承人為直系血親卑親屬或受扶養的兄弟姊妹，每人可從遺產總額中扣除50萬元，等於是基本的減稅額度。如果是未成年者，還可按其年齡距屆滿成年之年數，每年加扣50萬元。

因民法第12條於今年1月修正，法定成年年齡從20歲下修為18歲，並訂於2023年施行，屆時發生繼承案件，未成年者每年加扣扣除額年數只能計算至18歲。

舉例來說，若王先生在2022年以前過世，留下配偶與一名十歲未成年子女，該名未成年子女的直系血親卑親屬遺產扣除額為550萬元，包括基本的50萬元，還有因屆滿成年20歲尚有十年、每年可加扣除50萬元，總共可扣除550萬元。

若王先生是在2023年以後過世，因十歲未成年子女屆滿成年18歲只有相差八年，只能多扣除400萬元，所以直系血親卑親屬遺產扣除額只剩450萬元，相比2021年扣除額縮水100萬元。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/520934.html

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行政院院會今通過內政部擬具「土地法第219條之1修正草案」，將送請立法院審議。

內政部今表示，本次修法主要是配合司法院釋字763號解釋，增訂政府應主動每年通知及公告被徵收土地的使用情形，並規範合理請求收回土地的時效，更加強保障原所有權人權益。

內政部說明，依「土地法」規定，被徵收土地如有未於徵收補償發給完竣1年後開始使用，或未依核准徵收原訂興辦事業使用情形，原所有權人得申請照徵收價額收回。

針對此次修法原因，內政部表示，主要是配合司法院釋字第763號解釋，增訂縣市政府應主動每年通知及公告被徵收土地使用情形，使原所有權人能及時獲知充分資訊，以利判斷是否行使其收回權，藉此保護原所有權人權益，並督促需用土地人應確實依徵收計畫使用。

此外，內政部指出，本次修法也一併檢討修正請求收回土地的時效，明定縣市政府如未履行通知及公告者，原所有權人可以延長至徵收計畫期限屆滿10年內申請收回，使民眾收回權的規定更為完備。

新聞來源 : https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/3680774
 

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若親屬過世且繼承人為兩位以上，若要節省遺產稅，全數繼承人應選擇繼承並運用協議分割遺產方式，才能適用所有繼承人的遺產扣除額以節稅。

如果多數繼承人選擇拋棄繼承，相對來說就無法使用遺產扣除額，節稅效果也會打折。

部分民眾也擔心協議分割遺產可能遭課贈與稅，但依照財政部1978年台財稅第35311號函釋規定，只要繼承人繳清遺產稅，即可依照完稅證明書辦理遺產繼承分割登記，此時不論繼承人間如何分割遺產，其實都不用課徵贈與稅。

依遺贈稅法第17、18條，現行遺產稅免稅額單件1,200萬元。而遺產稅六大扣除額為配偶扣除額493萬元、直系血親卑親屬扣除額每人50萬元、父母扣除額每人123萬元、重度以上身心障礙特別扣除額每人618萬元、被繼承人扶養之兄弟姊妹或祖父母扣除額每人50萬元、喪葬費扣除額123萬元。

另在直系血親卑親屬、被繼承人扶養兄弟姊妹扣除額部分，若繼承人為未成年者，可按照年齡距屆滿成年年數，每年加扣50萬元。

舉例，假設A過世留下5千萬元遺產，繼承人有配偶B、長女、次女，以及患有身心障礙疾病的兒子等四人（皆成年），如果只有長女繼承，其他人皆拋棄繼承，遺產免稅額與扣除額合計為1,373萬元，剩下計稅額度為3,627萬元，適用10％遺產稅率，需繳遺產稅362.7萬元。

如果所有繼承人都選擇繼承，則遺產免稅額與扣除額合計2,584萬元，計稅額度為2,416萬元，適用10％遺產稅率，需繳遺產稅241.6萬元，相比拋棄繼承約省121.1萬元遺產稅。

新聞來源 : https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%A8%85%E6%94%B6-%E5%85%A8%E6%95%B8%E7%B9%BC%E6%89%BF%E4%BA%BA%E7%B9%BC%E6%89%BF-%E9%81%BA%E7%94%A2%E7%A8%85%E6%9C%80%E7%9C%81-235959071.html

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分管契約（或分管協議）是指共有人間對於共有物要怎麼使用、管理做約定。

例A、B共有一塊土地，約定東邊給A耕作、西邊給B耕作。 分管契約本質為契約（債權行為），換句話說就是A、B兩人之間的約定，該契約一般情況下不會拘束受讓人。

分管契約不以訂立書面為必要，口頭也可以成立分管契約。

不動產所有權的型態除了「單獨所有」外，「共有」也是一種普遍存在的類型，各個共有人都有其可以自由處分的應有部分，又稱為「持分」。

民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」因此，全體共有人間得以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，也就是「分管契約」。

分管契約性質上屬債權行為，針對訂立契約之共有人當然具有拘束，但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，本例A將應有部分賣給C，受讓人C是否仍受該契約之拘束？大法官釋字第349號解釋為保護善意第三人，維持交易的安全，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。

我國民法物權編增訂第826條之1，則將共有物分管契約效力問題區分為動產與不動產，動產之分管契約維持釋字第394號解釋之見解，只有在受讓人原來就已知悉或可得而知分管契約存在的時候，受讓人才會受到分管契約效力拘束；但在不動產之分管契約，只要經過「登記」，不問受讓人是否知悉分管契約的存在，一律受分管契約拘束。

在修法過後，立法明訂其公示方法，雖與大法官解釋之作法稍有不同，但以登記作為公示方法，對交易安全的保障更佳，並有使債權契約物權化的效果，此立法也貫徹了我國民法不動產物權以登記為公示方式之原則。

惟共有人間經全體訂立分管契約，約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之終止，僅得經全體共有人同意為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決終止分管契約，變更共有物管理方法之決定。

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土地徵收條例第11條規定協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議。 

市價指市場正常交易價格，會隨市場交易狀況變動、交易雙方對交易標的價值認知、價格基準日等而有議價空間，並非單一絕對值。

於協議前對該市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估，惟無論以何種方式取得之市價均可做為雙方協議時參考值。

如經需用土地人與土地所有權人雙方合意即達成協議，由需用土地人以協議價購方式辦理用地取得作業。

至於需用土地人採何價格與土地所有權人協議，請逕洽個案需用土地人，若屬由不動產估價師查估者，因具國家考試及格之專業資格，所估市價應更具協議參考性。

土地徵收或協議價購採市價補償，免徵土地增值稅-

政府機關需用土地，無論是協議價購或徵收方式取得，都以市價補償其地價，而且目前免徵土地增值稅。

土地徵收條例第11條已修正為，土地需用人應依市場正常交易價格與土地所有權人協議價購；另外，同條例第30條也將土地徵收的補償標準，由按公告現值加成補償，修正為以徵收當期的市價補償，無論以協議價購或徵收方式取得，都以當時「市價」計算地價，雙方達成協議者，應屬平均地權條例第42條第3項規定自願按徵收補償地價售與需地機關，依照目前的規定，仍有免徵土地增值稅的適用。

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   土地稅法第39條第4項及第28條之2第1項分別規定，「經重劃之土地於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十」，「配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅」。

   土地所有權人持有經重劃之土地，於重劃完成後依土地稅法第28條之2規定，以夫妻贈與不課徵土地增值稅方式贈與配偶後，由配偶將此筆重劃土地移轉給他人時，仍有上開減徵40%土地增值稅之適用；但若該土地所有權人以一般贈與方式移轉給配偶時，因已適用土地增值稅減徵40%之規定，故嗣後配偶再移轉他人時，即不能適用上述優惠了。

資訊來源 : https://www.hsinchu.gov.tw/News_Content.aspx?n=153&s=105808

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