呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

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一、用地分割 
申請徵收土地位置屬都市計畫區土地者，該管都市計畫單位，應依規釘立界樁及中心樁，再點交地政機關據以辦理地籍測量及分割登記，除應擬定細部計畫惟尚未發布實施的地區外，需用土地人應以分割後之標示申辦徵收。若屬都市計畫範圍外土地，應先由需用土地人至現場勘測並埋設界樁，再洽請轄區地政事務所辦理假分割，需用土地人得以該暫編地號申請徵收。

 
二、申請一併變更編定 
需用土地人申請徵收非都市土地時，擬一併辦理變更編定，如為農業用地，且興辦事業計畫係於93年5月1日後報奉目的事業主管機關核可者，則應徵詢農業主管機關之同意。另94年5月1日後目的事業主管機關核准興辦函文內須敘明已踐行非都市土地變更編定執行要點第3點第2、3項規定後再據以申辦。

 
三、徵收註記 
直轄市或縣（市）政府依法辦理公告徵收時，依土地徵收條例施行細則第24條規定，同時通知轄管地政事務所於被徵收之土地或建築改良物登記簿註記徵收公告日期及文號。部分徵收之土地、建築改良物，如經辦竣分割、拆除，對於未列入徵收範圍之土地仍蓋有徵收註記者，得向本府申請並於查明後予以註銷。

 
四、徵收土地限制 
被徵收之土地自公告日起不得在該土地為建築改良物之新建、增建、改建或採取土石、變更地形或為農作改良物之增加種植，亦不得分割、合併、移轉或設定負擔。

 
五、異議
依土地徵收條例第22條規定，各土地及地上物所有權人不服本府辦理之徵收公告、查估及各項補償費之計算等行政處分，得於期限內提出異議、復議並得依訴願法規定提起訴願及行政訴訟。

 
六、申請一併徵收 
徵收土地之殘餘部分，面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用時，所有權人得於徵收公告之日起ㄧ年內，檢附被徵收及徵收剩餘土地地號之土地登記簿及地籍圖謄本向本府以書面申請一併徵收。

 
七、申請收回土地 
被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內，向該管直轄市或縣 (市) 主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，不適用土地法第219條之規定：
一  徵收補償費發給完竣屆滿3年，未依徵收計畫開始使用者。
二  未依核准徵收原定興辦事業使用者。
三  依原徵收計畫開始使用後未滿5年，不繼續依原徵收計畫使用者。
該管直轄市或縣 (市) 主管機關收受申請後，經查明合於前項規定時，應報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於6個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償，逾期視為放棄收回權。
第一項第一款之情形，係因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回土地。
第一項第一款所稱開始使用，指興辦事業之主體工程動工。但依其事業性質無需興建工程者，不在此限。

 
八、徵收失效 
需用土地人未於徵收公告期滿15日內將應補償地價及其他補償費額繳交該管直轄市或縣市主管機關發給完竣者，除有例外規定外，該徵收案從此失其效力。

九、補償費之繳交
徵收土地應給予之補償費，均由需用土地人負擔，並繳交縣(市)政府轉發，需用土地人不於公告完畢後15日內將補償費繳交本府發給完竣者，徵收從此失其效力。

十、補償費的發放
徵收土地應補償之地價及其他補償費，由本府於公告期滿後15日內以雙掛號通知各權利人發給之。

十一、補償費之保管
依據土地徵收條例第26條之規定，直轄市或縣 (市) 主管機關應於國庫設立土地徵收補償費保管專戶，保管因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費，不適用提存法之規定。直轄市或縣 (市) 主管機關應於本條例規定應發給補償費之期限屆滿次日起3個月內存入專戶保管，並通知應受補償人。自通知送達發生效力之日起，逾15年未領取之補償費，歸屬國庫。
前項保管專戶儲存之補償費應給付利息。以實收利息照付。
未受領之徵收補償費，依第一項規定繳存專戶保管時，視同補償完竣。
第一項未受領補償費保管辦法，由中央主管機關定之。
前四項規定，於本條例施行前未辦竣提存之未受領補償費，準用之。

十二、土地權利終止
被徵收土地之所有權人，對於其土地之權利義務，於應受之補償費發給完竣或依土地徵收條例第26條規定將未受領之徵收補償費繳存專戶保管時終止，並得規定期限，令土地所有權人或使用人遷移完竣，在補償費未發給完竣以前，有繼續使用該土地之權。

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行政院會今天通過「土地稅法」部分條文修正草案，將送立法院審議。

未來非都市土地於徵收前移轉，若符合供公共設施使用、依法完成使用地編定與經需用土地人證明，就可適用免徵土地增值稅。

為符合司法院釋字第779號解釋意旨，本次修法增訂非都市土地供公共設施使用，被徵收前之移轉，免徵土地增值稅，以符合憲法第7條平等權之保障，有助維護租稅公平及納稅者權益。

土地稅法39條明定，都市土地經指定作為公共設施保留地，徵收前的移轉免徵土地增值稅，但依據現行規定，非都市土地編定交通用地且該地依法核定為公共設施保留地卻要課徵增值稅。

司法院釋字第779號解釋認為，這與憲法第7條不符，因此財政部提出土地稅法部分條文修正草案，修正第39條，增訂非都市土地於徵收前移轉，免徵土地增值稅的適用要件，包含供公共設施使用、依法完成使用地編定以及經需用土地人證明，符合這3條件就可以適用免徵土地增值稅。

而修正條文施行前的過渡期間，尚未確定的案件只要符合以上3條件也能適用。

另外，地價稅的納稅義務基準日為8月31日，原先只規定在土地稅法施行細則當中，許慈美說，這次修法為了符合租稅法定主義，納入母法當中，提升其法律位階，這次也明定開徵及課稅所屬期間為11月1日起1個月內。

新聞日期 : 2021-04-16 06:18
中央社 / 台北15日電
新聞出處 : https://udn.com/news/story/7243/5390604?from=ddd-umaylikenews_ch2_story

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繼承的模式選擇目的是讓自己可以保護自己，從中選擇對於自己最有利的方式，避免讓自己沒得到遺產卻背負了一大堆的負債，其目的在於希望不會被課徵不必要的稅款，提早做好租稅的規畫才是真正解決之道。

繼承制度原有「概括繼承」、「限定繼承」、「拋棄繼承」 三種。 

*「概括繼承」則是全面承受被繼承人的全部權利義務-（民法第 1147 條、第 1148 條） 

我國民法原則上採「概括繼承」制度，繼承因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開
始時，原則上承受被繼承人財產上一切權利義務，不僅繼承被繼承人的財產，也繼承被繼
承人的債務。

*「拋棄繼承」就是拋棄一切繼承的權利與義務-
（民法第 1174 條至第 1174 條至第 1176 條之 1176 條之 1）

當繼承人不了解被繼承人是否存在隱形債務或是確認被繼承人無資產時，為避免日後不必要的困擾，繼承人可以選擇到法院辦理拋棄繼承。

1. 在《民法》的規定上繼承存在所謂的繼承順序，當同一順序的繼承人都拋棄繼承時，會由下一個順序的繼承人繼承，也就是說當選擇拋棄繼承時應當考慮是否連同子女的繼承權也一併拋棄繼承。

2. 拋棄繼承是無法預先拋棄且無法反悔撤銷，也就是說當被繼承人還在世時，預先簽署的拋棄繼承實屬無效。

3. 申請時效於知悉其得繼承之時起3個月內，以書面向法院為之。

4. 實際上部分權利不會因為拋棄而喪失，例如：勞工因職業災害而致死亡之喪葬與遺屬補償金等。

5. 指繼承人在知悉得繼承之時起三個月內以書面向法院表示不要繼承過世被繼承人生
前所遺留下來的「全部財產及債務」，並以書面通知因為您拋棄而應為繼承人之人；如果
您是因為他人拋棄繼承才成為繼承人的話，也是從知悉得繼承時起三個月內，以書面向法
院辦理拋棄繼承。辦理完成後，法律上就當作從被繼承人死亡時起，沒有這位繼承人，所
有財產及所有債務都與其無關，即使後來發現有其他財產，該繼承人也不能再繼承，被繼
承人的債權人當然也不可以向其追償。

*「限定繼承」則是以繼承的財產為限，對繼承的債務負責任-
（民法第 1154 條至第 1154 條至第 1163 條）

自民國98年度起改採全面限定繼承，也就是當繼承人沒有另外辦理拋棄繼承的話，就是限定繼承。繼承人對於被繼承人的債務，只需要就其所繼承遺產的範圍內清償。

即使如今已變成全面限定繼承，繼承人仍應依照《民法》第1156條於知悉其得繼承之時起3個月內開具遺產清冊陳報法院，此目的係為了保護繼承人，不會賠上自己的財產幫被繼承人還債。

指以被繼承人生前所遺留下來的財產為限度，去償還他們遺留下來的債務，您不必以
自己固有的財產幫他們還債。如果遺產清償繼承債務後，還有餘額，繼承人還是可以繼承。
繼承人如欲辦理限定繼承，必須在知悉得繼承時起三個月內以書面向法院呈報聲請限定繼
承，法院接獲呈報後，會定一個月以上三個月以下期間，命繼承人開具遺產清冊呈報法院，
繼承人完成整個程序後，就可以主張僅以所得遺產清償繼承債務了。 

故就現行規定而言，「原則上」父母所留下的債務，繼承人只需負擔有限清償責任。

【97 年 1 月 2 日新增保護規定】

97 年 1 月 4 日起，無行為能力人（未滿七歲之人、受監護宣告之人）及限制行為能力
人（七歲以上未成年且未結婚之人），只要以所得遺產來清償繼承債務，超過所得遺產部
分之繼承債務，不用以自己的財產償還，如果清償後還有剩餘遺產，仍然可以繼承，而且
不需要辦理任何程序（民法第 1153 條第 2 項）。

另外，無行為能力或限制行為能力之繼承人當然也可以選擇依民法第 1174 條規定，在知道得繼承之時起三個月內辦理拋棄繼承，如此，就不是繼承人而無須繼承了。 

一、哪一種繼承方式最有利？

1. 自民國98年6月12日開始，民法已修改概括繼承之內涵為當然限定責任，也就是繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。

2. 換句話說，繼承人得提出遺產清冊給法院，限定以遺產來清償被繼承人債務，如果用遺產去償還被繼承人的債務後，還有剩下的資產，則繼承人是可以就清償債務後剩下的遺產來繼承。

3. 至於「拋棄繼承」，則是完全不繼承遺產，不管用遺產去償還被繼承人的債務後是否還有剩下的資產，繼承人均不能繼承。

二、要如何辦理拋棄或概括繼承？

1. 如果被繼承人留下來的債務確定超過資產，繼承人可拋棄繼承，不必再行陳報遺產清冊程序；如果被繼承人留下的債務是否超過資產不明時，則以主張現行概括繼承有限責任，較為有利。

2. 繼承人如果辦理「拋棄繼承」，必須在知道自己可以繼承之時起3個月內，以書面向法院辦理拋棄繼承。

3 .繼承人如不辦理拋棄繼承，可以採「法院清算」方式，於知道自己可以繼承之時起3個月內，以書面開具遺產清冊陳報法院。
 

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換屋族避免賣屋後繳納龐大土增稅後，不夠錢買新屋，可以辦理「重購退稅」省稅，不過近來有民眾申請重購退稅核准後又遷出戶籍，遭稅捐處追繳原退稅。稅捐處說，核准退稅後新購地會被列管5年，如5年內再移轉或改作其他用途，包括改作營業使用、出租他人或遷出戶籍，將會被追繳原退還稅款。

換屋族想換屋，但怕賣屋繳了龐大的土地增值稅後，賣屋的錢不夠買新屋，可利用「重購退稅」節稅。稅捐稽徵處表示，民眾不想因被課徵土地增值稅降低重購土地的能力，只要滿足退稅條件，即可申請退還賣屋繳納的土地增值稅。

退還土增稅的條件，包括原出售及新購土地所有權人為同一人；新購土地地價超過原出售土地地價扣除土增稅後仍有餘額者；先賣後買或先買後賣自用住宅用地，都要在2年內完成；新購都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝。

還有土地於出售前1年內未曾供營業或出租使用；出售及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦理戶籍登記；如為先購後售，必須在新購土地時原持有的舊屋供自用住宅用地使用的土地，才可適用。

但須注意的是，核准重購退稅後，新購土地有5年的列管期，除了所有權不能移轉外，還須持續有本人、配偶或直系親屬其中1人設立戶籍，同時也不能出租或營業使用，不然會被追繳原退還的土地增值稅款。

新聞日期 : 2021-04-12
聯合報 / 記者蔡孟妤／高雄即時報導
新聞出處 : https://udn.com/news/story/7243/5382425?from=udn-relatednews_ch2

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房地合一稅2.0將於7月1日上路，外界關切稅制打炒房是否對房市價量産生嚴重打擊？房地合一稅2.0只有對預售市場的投資假性需求，達到降溫效果，對目前以剛性需求的成屋市場影響非常有限，預料上路後可能出現四種可能情況：

第一，成屋市場打掉交易量卻打不了房價

如果是這種結果，證明加重稅制政策針對剛性需求的成屋市場是無效，那只是在打擊活絡的經濟市場，而不是在打炒房。若市場能呈現價穩量增其實是件好事，若市場呈現價漲量縮，就是不良的閉鎖效應，讓房市反而出現短期飆漲的不良現象。

第二，成屋市場打不了交易量又打不了房價

如果是這種結果，證明加重稅制政策對成屋市場是無效加三級，那只是在扭曲市場景氣循環，不是在打炒房，說逃命潮、房市價量會齊跌，都太過樂觀，成屋市場很有可能逆勢產生價量齊揚。

第三， 預售市場因納入房地合一稅2.0，交易量縮減

出現這情況，證明合法繳稅能抑制預售假性需求與紅單炒作，預售推案量就會縮減，價格上升也會收歛，當然也會牽動成屋市場的漲幅收斂。這樣的結果，是房地合一2.0最有可能產生的有利效果，但還是要考驗政府對紅單炒作稽核的執行力。

第四，預售市場不受納入房地合一稅制影響而仍然價量齊揚

代表隱藏的紅單交易黑市，地方政府沒有能力或無法全力稽查，預售假性需求短暫觀望後，將死灰復燃，也證明遏止紅單炒作不在稅制與修法，而在於嚴謹的稽核能力與執行力。

財政部的房地合一2.0政策是在立委窮追不捨的狀況下，不得已拿香跟拜，重心在針對成屋囤房，但當今房市炒作的核心問題不在剛性需求的成屋市場，而在土地價格飆漲與預售紅單炒作，2.0重心擺在成屋，方向顯然偏差。

成屋市場不會有逃命潮出現，2.0唯一可能的效應就是將預售市場納入稅制後，產生抑制紅單炒作的效果，但稽核相當複雜與不易，地方政府在稽核人力有限的情況下，若只是初一丶十五配合中央聯合稽查，紅單炒作就會短期避避風頭，伺機而動，死灰復燃。

新聞日期 : 2021-04-14
經濟日報 記者游智文／即時報導
新聞出處 : https://house.udn.com/house/story/5886/5386954
 

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房地合一2.0與實價登錄2.0，同樣將在7月上路，對預售屋衝擊最大。尤其房地合一2.0不僅將預售屋交易納入，閉鎖期也拉長，預售屋實價登錄部分，則是簽定買賣契約30日內必須申報。雙重夾擊之下，業界預料將有一波逃命潮，尤其是推案量大、點燈率低的重劃區為主。

若純以推案量分析，依據591新建案彙整的2020年全台15大推案量行政區，第一名是桃園市桃園區，總推案戶數為6449戶，總銷達1076.5億元，並集中在中路重劃區；第二名為台北市南港區的930.8億元，不過主要是南港輪胎案「世界明珠」海灌800億元總銷。

第三名新店區總銷為851.23億元，第四名為板橋區733.5億元，此兩區分別有新店央北重劃區與板橋江翠重劃區；第五名為台中市北屯區579.14億元，第六名桃園市龜山區534.6億元，其中北屯近年就是房市推案熱區，而龜山則集中在機場捷運A7重劃區。

前面10名行政區多集中在新北、桃園，而六都之中的台南、高雄未有區域列入榜內。這些推案熱區的投資客或置產買家，面對房地合一2.0納入預售屋交易，且高稅率閉鎖期拉長，有可能會評估7月前轉手，落袋為安。

較多投資族群進場的區域，特別是在近2、3年新屋交屋量大，而正等待兩年解封的投資者，恐將有一波逃亡潮。

近一年不少熱銷重劃區的預售案，買方可透過權利轉讓的方式脫手，另一方面，若登記時間為預售購入時間，也可能拉長持有時間而免於課重稅。

購屋者可觀察的還是過去被視作已有成屋賣壓、點燈率過低的區段，假若屋主打算出場，不管是成屋或是預售屋，議價空間也會比較大。

新聞日期 : 2021-04-12
匯流新聞網/記者蔡佩蓉／台北報導
新聞出處 : https://tw.news.yahoo.com/%E9%80%83%E5%91%BD%E6%B3%A2-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88-2-0-%E5%85%A8%E5%8F%B010%E5%A4%A7%E6%8B%8B%E5%94%AE%E5%8D%80%E6%9B%9D%E5%85%89-125653651.html

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可曾想過，停車位有沒有土地持分的差別嗎？車位不配土地持分新制，原是立意良善的政策，為何上路後竟成為亂源？

行政院消保處於去年十二月宣布，為了配合《民法》第七九九條第四項修正，已審查完成「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案，全案經內政部公告後即刻施行，往後預售屋停車位將計入「共用部分」，且不分配土地持分。

限專有部份　能分配土地

要理解停車位不能分配土地一事，就要先暸解登記制度。台灣登記制度中，建築物登記可分為主建物、附屬建物，以及共用部分；主建物就是室內面積如客廳、廚房，附屬建物如陽台、雨遮，而共用部分俗稱「公設」，區分為「大公」、「小公」。

主建物和附屬建物都屬於「專有部分」，指的是住戶自己可以獨立使用的空間。至於「共用部分」，則是社區住戶共用的空間。

消保處解釋，依《民法》第七百九十九條第四項規定，建築物「專有部分」才能分配土地持分，並按其面積去計算土地持分比例。但預售屋買賣契約中的停車位，是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共用部分」，是為了合乎《民法》規範。未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

消保處修法後，內政部旋即公告於今年元月起實施。雖然消保處修法師出有名，但卻出現解釋不清與倉促上路等兩大爭議。

車位有三種　僅一種有變
首先，消保處指預售屋停車位都不能分配土地，這樣的說法易引起誤會。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位（以下簡稱法車）、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。

增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，所以可以單獨買賣。

「嚴格來講，此次修法僅規定『法定車位』不能分配土地持分。但若是『增設車位』、或是舊建照的『獎勵車位』則不受影響，依然可以分配土地持分。」

停車位新制　爆五大疑慮

消保處修法立意良善，但硬性規定所有法車通通計入共用部分，反而會產生以下五大疑慮。

第一、共用持分已分算在每一戶房價內，若有建商針對特定車位再賣一次專用權，會形成「一物兩賣」的爭議。

第二、車位計入共用部分的專用權，需由所有所權會議決議載明於規約，但實務上社區住戶難有共識，易惹糾紛，使用上缺乏安定性。舉例來說，一個社區車位五十個都是法車並計入共用部分，而五十個車位座落於Ｂ１到Ｂ３，如果住戶用挑選或指派方式，分到較下層、較差的車位的住戶肯定會不滿，住戶間容易吵架。如果用抽籤的方式雖然公平，每隔一段時間重抽籤又得大風吹，車位換來換去不固定徒增麻煩。

第三、並非每個消費者買房子都會買車位，如果不買車位而車位計入大公，這種情況下公設比就有灌水之嫌。因此，法車計入小公是比較公允的作法，但不見得每個業者都會按部就班。

第四、就算把法車計入小公，業者在預售階段不能預知哪一個客戶要買法車、買幾個法車，連消費者自己可能也搞不懂，所以業者必需採取「預先規劃、個別洽談」的方式來確認買方的需求。之後，業者還得在建物所有權第一次登記時，安排於共有部分附表，以免日後衍生爭議。

第五、即使業者在第一次登記時把共有部份附表都安排妥當，但在移轉登記前，可能會有部份買方解約退戶，以及成屋後另有買方欲加購車位等問題。更有甚者，法車若沒賣完，建商將有庫存待售與移轉等問題，在作業上會增添許多困擾。

早買有土地　晚買稅較輕
法車通通計入共用部分影響廣泛，除了上述五大問題之外，倉促公告上路、缺乏合宜的時間劃分更造成全台大亂。

由於內政部公告，自今年元月一日起即刻實施，要求所有預售屋建案契約須符合新版的預售屋買賣契約範本。不過，這種作法卻被批評忽略現實面的考量。

批評者指出，法車修法元月強硬上路，那麼「賣到一半的預售案怎麼辦？」如果同一個預售屋建案去年的買方適用舊制、法車配有土地持分，而今年的買方適用新制、法車沒有土地持分，出現「一樓兩制」的荒唐狀況。

早買的人適用舊制，買多個車位的地價稅稍高，而晚買的人因車位無土地持分，車位部份不用負擔地價稅。雖然稅金差異不會太大，但仍造成稅負上的不公平。

中央竟甩鍋　恐治絲益棼
現在買方算盤打得精，不管是土地持分的有無，或是稅負的輕重，都可能與業者斤斤計較。倘若業者遵照中央法令，前後腳賣出的車位土地持分不同該如何處理？

針對這個問題，內政部內政司不動產交易科回答：「業者自行調整、各自表述！」不動產交易科官員表示，過去法車所配的土地持分很小，通常只有萬分之幾，有沒有配土地影響不大，修法是為了符合《民法》規範，公告實施後預售屋建案必須改用新的契約範本。

至於預售屋法車有無分配土地持分、形成「一樓兩制」可能造成購屋糾紛一事，不動產交易科官員竟稱：「就過渡時期嘛，不然能怎樣？」

消保處修法在法理上站得住腳，但新制上路實施沒有切出一個明確、合適的時間點，這部份就比較不適當。

其實在修法過程中和定案之後，都有人建議中央應以申請建照送件日期或建照取得日期，作為新制實施的時間分水嶺。唯中央部會置若罔聞，堅持在元月起即刻實施。

雙北尋解套　降低衝擊面
不過，地方政府為了減少消費爭議，比較傾向把建照取得日期作為新、舊制的分野。

新制適用對象為今(改為2020)年三月十一日起取得建照的預售屋案，此前取得建照、或者銷售中的建案仍可適用舊制。

據悉，目前台北市與新北市都決定以建照取得日期作為實施新制的基準，以期降低衝擊與消費糾紛。預料雙北市實施後，其他各地方縣市大多會跟進，但每個縣市訂定的建照取得日期不一，業者和消費者都要特別留意。

想正本清源　應徹底革新
整體而言，法車不配土地持分政策有利有弊；不管如何，畢竟新制實施既成事實，業者與消費者都只能接受。

雖然消保處聲稱，法車不配土地持分後，所有權人就不能當釘子戶，有利推動都更。但于俊明認為，「釘子戶之所以成為釘子戶，是因為有心而為之，法車有沒有土地持分並非箇中關鍵！」

法車在市場上屬於具有經濟價值的交易客體，但卻被強制作為公設登記；而增設停車位卻可以登記為專有、具備權狀，可以獨立買賣與設定抵押。

從車位獨立使用的角度來看，上述狀況並不適合。而解決問題的根本之道，應該將停車空間都能改為專有部分，讓「有」與「用」合一，處分設押獨立、財產權明確、稅捐負擔公平，以及將來都更改建時權利價值清清楚楚，才是制度該正本清源的地方。

新聞日期 : 2021-04-12
新聞出處 : https://www.storm.mg/article/3595818?mode=whole
 

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房地合一2.0修法，今（7）日順利在立法院財政委員會完成朝野協商，送院會處理，近期可望完成三讀。最受矚目的施行日期，今日在朝野黨團共識下，決議直接明定今年7月1日上路，此外也新增排除條款，讓個人、營利事業參與都更或危老分回房地若在五年內第一次移轉登記，可適用較低的20%稅率。

另外針對銀行承受不動產擔保品，依銀行法規定須在四年內處分掉，外界擔憂受到房地合一2.0修法衝擊，財政部長蘇建榮今日在協商中也釋出善意，未來會在子法規中明訂，依法令規定限期出售者，可排除在重稅範圍。

立法院財委會日前初審通過所得稅法修正草案（房地合一2.0），僅針對攸關施行日期的爭議條文保留朝野協商。財委會今日由國民黨總召曾銘宗召開協商會議，順利完成協商。

針對法案施行日期，財政部想法還是希望照院版，由行政院定之，若要直接在所得稅法中訂日出條款，作業需要一點時間，可能要兩三個月，且也要搭配內政部實價登錄2.0，最快也要7月1日才有可能上路。

民進黨團、時代力量黨團、民眾黨團皆同意7月1日上路，外界重視此案，不宜再拖，最後跨黨派達成共識，將日出條款定在今年7月1日。

也就是說，2016年後取得房地，在今年7月1日後交易，將適用房地合一2.0；若是在今年6月30日前交易，則還可適用房地合一1.0，預計接下來三個月，將會迎來逃命潮。

此外立委也在協商過程中提案，將個人、營利事業依據都更條例或危老條例參與都更、危老所分回房地，若在五年內第一次移轉登記，也可排除在重稅範圍，可適用20%稅率。

新聞日期 : 2021-04-07
經濟日報 記者翁至威／台北即時報導
新聞出處 : https://house.udn.com/house/story/5886/5371553
 

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近來房屋詐騙參差不窮，花招百出，不但有針對買賣方的詐騙方式，甚至連租客都有辦法將房東的房子騙走。

地政局表示，除房屋買賣詐騙外，曾有案件是租客利用屋主出租房屋但沒遷走戶籍的疏漏，偽造房東簽發的本票向法院聲請本票裁定、取得債權憑證，法院依戶籍地址向屋主進行通知時，通知書卻遭租客攔截，此房屋也就在神不知鬼不覺的情況下遭法院拍賣。

在房屋遭法拍後，租屋者也早已消失的無影無蹤，屋主更因此求償無門，對此，地政局表示，政府機關正式公文通知文書通常都會以戶籍地址為通知地址，房東應要將個人戶籍設在可收到通知之處，亦或是與住所同處，戶籍千萬別設在沒有可信任之收件人住址或是出租房屋的地址，以藉此避免遭不安好心之人有機可乘。

除此之外，也有不少屋主已繳清貸款並將此塗銷，不過卻容易成為詐騙集團針對自行售屋且不動產標的無抵押貸款設定的乾淨不動產為目標。因此建議，在房屋繳清貸款後，其實可以不用塗銷，此方式也可以避免成為詐騙的目標，另外，倘若打算自售房屋，最好找上雙地政士進行程序過戶，這樣也能有所保障。

新聞日期 : 2019-12-18
東森財經新聞
新聞出處 : https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/house/109877
 

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甲生前與他人簽訂土地買賣契約，將公告現值1,200萬元的土地以2,500萬元出售，到該位甲死亡當天，該筆土地還沒辦理移轉登記，對方也有尾款500萬元沒付清。繼承人將土地申報為未償債務、可從遺產總額中扣除，卻少將500萬元尾款納入遺產總額，恐遭國稅局要求補徵稅款。

說明，被繼承人生前出售的土地，到死亡時還沒辦妥產權移轉登記，因土地所有權仍屬被繼承人所有，應以土地公告現值併入遺產課稅。

但因被繼承人對土地買受人負有履行過戶移轉的義務，因此申報遺產時，可將同額的土地價值列報為未償債務，自遺產總額中扣除。

必須留意的是，如果有該筆土地買賣還有應收但未收的尾款，就屬被繼承人的債權，必須併入遺產課稅。

以甲為例，繼承人辦理遺產稅申報時，列報已出售但尚未過戶的土地價值1,200萬元，也提供死亡前簽訂的土地買賣契約書，表示繼承人有交付土地的義務，國稅局核准將同額的土地價值1,200萬元認列為未償債務，可從遺產總額中扣除。

但另一方面，應收但尚未收取的土地交易價款500萬元，還是要算入被繼承人的債權，併入遺產列報於債權項下，納入遺產總額課徵遺產稅。

納稅義務人在辦理遺產稅申報時，應注意被繼承人是否有在生前出售財產，且要注意「是不是還沒辦妥移轉登記」以及「尾款是不是還沒收完」這2重點，如果發現未列入遺產總額，也應立即補報遺產稅，以免被國稅局要求補徵稅款。

要是被繼承人怕自己的各項資產加計，會使得遺產總額龐大，使繼承人一時間難以負擔納稅義務，其實可以透過保單來做好預留稅源規劃，不僅是替繼承人們免去變賣資產、土地換取現金的麻煩，還能將自己生前所留的全部資產順利移轉給繼承人。

新聞日期 : 2021-04-06
好險網/文／李瑞瑾
新聞出處 : https://www.phew.tw/article/cont/phewpoint/current/topic/10999/2021040610999
 

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