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※ 『 贈與』採土地公告現值與房屋評定現值計算取得成本，因此取得成本過低，房地合一稅實施後，之後移轉買賣時將以「市價」報稅，有可能會被課徵高額的「房地合一稅」。

運用每年每人的贈與稅244萬元（2022年起調整）免稅額，分次將財產移轉給孩子，再把持有的房屋賣給孩子，孩子可以來自父母贈與的資金購屋，即以買賣代替贈與，以達到節稅效果。

法規僅限二等親，二親等以內親屬之間的財產買賣，依照《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，當事人若能夠提出已經支付買賣價款的資料，證明確實是買賣而不是贈與，是不必課徵贈與稅，而且買受人所支付價款的資金來源，不得為出賣人直接借與或提供擔保向他人借款而來，才可認定為買賣，否則仍以贈與論課徵贈與稅財產的移轉，應妥善保管契約書及收付款項資金流程等相關資料。

二親等以內「親屬」包括血親親屬（如父子、兄弟姊妹）與姻親親屬（如兄嫂、弟媳、妯娌、連襟）。

※ 「買賣代替贈與」兩大重點，一是頭期款、二是銀行貸款。

將所持有舊制不動產移轉給孩子，市價4,500萬(公告土地現值1,500萬、房屋評定現值500萬)，孩子持有3年後以6,500萬元出售，以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算，若採取贈與方式移轉不動產，除須繳納贈與稅外，因取得成本較低須繳納的房地合一稅更高，合計1,565.1萬元，如果採買賣方式，總稅負則約600.5萬元，就稅負而言，前者相對不利。

但在不同情形下，贈與不動產的節稅效果會比買賣好。

A打算10年後才轉售不動產，符合房地合一稅最低稅負15%；若依自住且6年後出售規定，盈餘部分還可享有400萬元的免稅額，多出部分再享10%的房地合一優惠稅率。未來，子女把父母贈與的自住房屋賣掉後，再度購買自住房地，無論買價大於或小於賣價，都能享有『重購退稅』的優惠(全額或比例退)。

重要的是看持有期間和未來用途，來選擇適合的節稅方式。

※ 贈與人(送出者)移轉不動產給受贈人(收受者)，受贈人必須負擔土地增值稅以及契稅稅額。

依照我國規定，贈與總額可以扣除此兩種稅額，等於免計贈與稅。

※ 土增稅是依照前一次與本次移轉土地公告現值漲價數額課稅。贈與、買賣情況皆適用20％～40％土增稅率；但如果是出售自用土地可適用一生一次或一生一屋優惠土增稅率10％。

契稅則為移轉時依照「契價」（房屋標準價格-免稅騎樓現值）課徵，依照移轉性質適用不同稅率，買賣、贈與、占有皆適用契稅稅率6％，分別由買受人、受贈人、占有人負擔；而典權由典權人負擔4％契稅；交換由交換人、分割由分割人負擔2％契稅。

依照遺贈稅法第21條與施行細則第19條規定，不動產贈與移轉所繳契稅或土地增值稅由受贈人負擔，可從贈與總額中扣除。

若是贈與財產附有負擔如房貸、車貸等，這些貸款或其他負擔也能從贈與總額中扣除；而買賣移轉適用房地合一稅制者，僅限減除契稅。

個人申報贈與不動產，若要主張扣除土增稅及契稅，必須要檢附贈與契約書、已完繳納土地增值稅及契稅之稅單影本及該稅款支付證明。

※ 若是他人幫受贈人繳稅，將會涉及遺贈稅法第5條第1款規定代為承擔債務以贈與論情形，以贈與人提供受贈人現金繳稅而言，必須一併將稅額併入贈與總額計稅，再依收據扣除。

※ 無論是買賣或贈與，移轉不動產所有權，除繼承案件可免稅外，其餘交易皆須繳納契稅及土地增值稅。

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※ 買賣流程-

1 . 簽訂契約（支付頭期款）-

買、賣雙方簽定正式買賣合約，辦理過戶事宜。買方應在簽約時支付簽約金給賣方(通常為買賣價的30%)，賣方則將土地、建物所有權狀正本交由地政士(土地代書)保管。

2 . 備證與用印-

買、賣雙方備齊身分證明文件、印章，賣方印鑑證明及印鑑章由地政士(土地代書)辦理過戶事宜。如文件提前備齊，簽約與用印可合併一次辦理。

3 . 支付第2期款-完稅

待契稅(移轉農舍需要)和土地增值稅單核發下來後(有無稅賦，增值稅均需申報)，買方會支付第二期款，地政士會通知買、賣雙方繳納稅款。

4 .  支付第3期款-擁有土地產權

過戶 : 地政士(土地代書)將相關登記資料送至地政事務所辦理土地產權移轉登記。
點交:買方將第3期款交付給賣方，賣方將土地點交給買方(視實際需求一併辦理土地鑑界事宜)，交易即告完成。

※ 不動產賣賣契約-私契及公契

公契係作為產權移轉之用，私契關於不動產簽約

買賣不動產所簽訂的契約，一般分公契及私契，私契是指買賣雙方在辦理登記前，先行訂定的書面買賣契約，可以免貼用印花稅票，向主管機關辦理登記時所訂定的契約俗稱公契，才應按契約書記載金額千分之一貼用印花稅票。

 
印花稅法第5條第1項第5款規定：「典賣、讓售及分割不動產契據：指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據」，因此，持憑辦理物權登記的公契才是印花稅課稅範圍，應貼繳印花稅。

 
提醒注意，私契雖不用貼花，但如果在私契上註記收取款項並簽收時，因具有代替「銀錢收據」性質，應由收款人於收款時按收款金額千分之四貼用印花稅票。

但如以匯票、本票或支票收取價金，並於收款欄註明票據名稱、號碼及金額者，則可免貼(繳)印花稅票。

『公契』是送地政機關過戶用，記載土地公告現值、建物評定現值，通常直接由代書(地政士)來用印，買賣雙方不會在上面簽字。

注意的是『私契』的部分，主要的買賣條件像是買賣的價金、給付的方式，都是在私契裡面做記載，所以像是買賣雙方之權利、義務的部分，也會在私契裡面做約定，要特別注意。

買賣契約簽約當天買方最好先拿到最新申請的「土地及建物登記謄本」，確定賣方是所有權人或是有代理權之人，並且計算坪數與契約書上面記載的坪數是否相同。「登記謄本」也要確定有沒有「限制登記」或是其他設定抵押權等情形。

※ 付款的條件-

產權確認之後，其次就是要注意付款的條件，一般分為三期，簽約先付「頭期款」，「備證用印跟完稅款」，還有「尾款」。

若買方沒有要貸款，在產權移轉過戶前就要繳清尾款，如果賣方有尚未繳清的貸款，買方剛好又向銀行貸款，可以約定用尾款代償後賣方尚未繳清之貸款的金額，才會撥入賣方的銀行帳戶。

買賣雙方必須注意，一旦簽約後，契約在法律上就已經成立生效，而且簽約同時會有簽約的頭期款支付，若這時候買方反悔不買，賣方可以沒收買方已付價金；相反的，如果是賣方後悔不賣，須按已收價金加倍賠償給買方(契約書內一般有違約金約定)。

買賣付款方式即以私契中雙方所合意之價格，有關付款方式，賣方不動產無他項權利負擔，原則上在交付證件、用印完成時均求取得價款百分之五十以上。

賣方不動產有他項權利負擔者，須將原有之銀行貸款在總價款中先扣除，再分算付款，而以最後一期付款清償為宜。

付款辦法並非一成不變，在不違反誠信原則下由雙方協議達成。雙方應會同至銀行撥款，藉以確保雙方交易之安全。
 

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※ 繼承房地卻因高額貸款無力清償，必須出售以償還貸款的部分，在申報房地合一稅時，享有兩大優惠，協助減輕負擔。

個人出售繼承取得的房地遺有貸款債務者，其交易所得之計算，不只有減除繼承時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」，若其貸款債務超過房地現值，且確由其實際負擔償還部分，也是個人因繼承房地所產生的額外負擔，可從交易所得中減除。

可適用兩大租稅優惠，首先是非自願售屋條款，五年內出售皆適用20％房地合一稅率，其次貸款餘額超過房地現值部分，視為「額外負擔」，可於房地交易所得中減除。

※ 條件：

1、繼承人必須同時繼承該筆房地及其貸款。

2、貸款餘額僅限金融貸款適用，私人借貸不包含在內。

3、貸款必須是由繼承人實質負擔償還。

4、債務餘額需大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。

※ 房地合一2.0規定，持有兩年內出售課45％，逾兩年、未滿五年出售課35％，法人持有五年以上還有個人逾五年、未滿十年皆適用20％，至於個人持有十年以上皆適用15％。

也設定非自願售屋條款，持有十年內出售一律適用20％所得稅率。

※ 例 : 繼承時的房地現值合計為300萬元，且2019年到2021年物價指數未調整；同時繼承600萬元房地貸款餘額，以1,000萬元出售，假設必要費用30萬元、土地漲價總數額100萬元，所應負擔的房地合一稅，應為房地交易所得-額外負擔-土地漲價總數額，再乘以適用稅率。

房地課稅所得計算-

(A)房地交易所得=售價1,000萬元-繼承時房地現值300萬元-30萬元=670萬元。

(B)繼承取得房地的額外負擔=實際負擔貸款餘額600萬元-繼承時房地現值300萬元=300萬元。

(C)應課稅所得額=(A)房地交易所得670萬元-(B)額外負擔300萬元-土地漲價總數額100萬元=270萬元。

   應納稅額=應課稅所得×適用稅率=270萬元x20%=54萬元。

提醒，個人繼承房地後，若是為了擔保個人債務，才以該房地向金融機構設定抵押之貸款，就不適用上述房地交易所得額外負擔減除規定。

※ 若非自願售屋包括受家暴或人身安全威脅而搬家賣屋、非自願離職或調職、無力還債或補稅遭強制執行、負擔重大傷病醫藥費、房屋遭鄰居越界建築、共同持有房屋未經同意遭變賣。

此外，若個人同時繼承房地與不動產擔保債務(如房貸)時，若無力償還該筆債務，可變賣房地實質還債。

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危老重建條例時程容積獎勵，將於2021年5月12日從8％調降為6％，雖時程容積獎勵下調，但內政部仍鼓勵民眾可以和鄰居、鄰地合建，擴大危老重建的規模，享有每100平方公尺0.5％規模容積獎勵，時程及規模兩者合計最高容積獎勵仍維持10％。

4月的確出現搶搭8％時程容積獎勵熱潮，單月送件申請逾百件，較平時5、60件更多，預計5月1日至11日，還會有另一波送件潮。

危老時程容積獎勵逐年減2％，遊戲規則訂得很清楚，無人抱怨，也不致影響送件力道，平均每年送件約600件，穩定成長。

為鼓勵30年以上、結構安全有疑慮危險老舊房屋重建，2017年推出《危老重建條例》，只要土地及合法建物所有權人都同意，就可向地方政府申請危老重建，不受面積大小限制，並可享有容積獎勵，實施時程為10年。

原本時程容積獎勵僅前三年，10％時程獎勵自條例實施第四年起，每年調降2％，2021年已經是第五年，5月12日起時程容積獎勵將降為6％。

危老條例獎勵後建築容積，仍將維持該建築基地原建築容積的1.5倍，或該建築基地1.3倍基準容積，不受都市計畫法對基準容積，以及增加建築容積總和上限限制。

危老容積獎勵最高為10％，雖然時程獎勵下降2％，仍可靠面積來提高容積獎勵。建築基地達到200平方公尺者，可增加2％基準容積的獎勵，每增加100平方公尺，給予基準容積獎勵0.5％。

換算之後，只要危老重建基地達到600平方公尺，就可獲得4％的容積獎勵，搭配時程獎勵6％，也可以拿到上限10％的最高容積獎勵。

危老條例希望老舊建築物能盡快改建，並且擴大改建面積，若基地面積能夠達到1,000平方公尺，就能走都更程序，享有更高的容積獎勵。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/policy/457653.html
 

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※ 合資優點 - 

1 . 若是獨資買不動產，財力有限。若有理念相同的朋友集資，就可同時買多個不動產，降低每個人的出資金額，分散投資風險。

2 . 選擇以最優惠的方式買不動產，在合資朋友裡，若有人有軍公教身份或是首購資格，可以選擇用該投資人的名義去買不動產，政府針對軍公教身份或是首購資格，推出「優惠購屋專案貸款」，能降低購屋者的負擔，讓政府優惠貸款省錢，也會比較優惠。

3 . 不同專長的朋友，有擅長談判議價、開發物件、跟銀行打交道、裝潢設計等等，依照每個人不同的專長，在分工上將會更有效率，互相激勵、幫忙、成長。

※ 合資缺點 - 

1 . 在於處理不動產的時候需要共有人全體同意。

2 . 房屋稅、土地稅要分開繳納。

3 . 採共同登記，會一次用掉「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」。

4 . 共同持有若想要貸款，銀行會調查所有共有人的聯徵紀錄，若有一人信用不良就會影響貸款成數。

※ 合資自保-

1 . 抵押設定-

由登記名義人將房屋作為擔保品，設定抵押權給其他出資者，若有貸款時，銀行為第一順位債權人，其餘出資者為第二順位債權人，當登記名義人私自售不動產時，其餘出資者均有受償的權利，因此建議一定要辦理，不過此舉仍無法阻止登記名義人賣不動產，還須搭配預告登記或信託登記。

2 . 預告登記-

約定不動產僅能移轉給預告登記中的請求權人，不動產的登記名義人無法私自售不動產、抵押貸款，或是將不動產贈與給別人，屬於「限制登記」的一種，可用來防止登記名義人偷偷移轉不動產，不過預告登記不能對抗查封、假扣押、假處分，因此較少會選擇辦理預告登記。

3 . 信託登記-

由登記名義人（委託人）將房產委託給受託人，由受託人代為管理和處分，原則上委託人仍為受益人，而受託人則是形式上的所有權人，可達到互相牽制的效果。辦理信託登記後，萬一委託人在外有債務，不動產就不會遭到查封或假扣押、假處分，因此建議以信託登記取代預告登記，可不受強制執行影響。

4 . 簽立合資契約-

要簽立合資契約，載明出資比例、稅費分攤方式、持有期間如何管理與收益、轉售時獲利如何分配與交付……等，彼此交付資金時，也可以此證明為合資關係，並非贈與。

契約重要的內容-

* 協議由誰擔任持有人。
* 標的不動產房產地址。
* 各人的出資金額和比例。
* 預計何時賣不動產，或預計在哪價位賣不動產。
* 如果合夥人中間，有人想要退出，誰有優先承購權。
* 賣出不動產後，利益怎麼分配。

5 . 保留金流證明-

保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據，做為出資的證明。交付資金時建議匯款，以保留金流證明，唯須注意若超過贈與稅免稅額，有可能遭國稅局追稅，屆時須以合資契約舉證並非贈與。

共同登記的人數最好是奇數，因為同意處分的門檻為二分之一以上，若人數為雙數可能形成兩方僵持的局面。

※ 提醒，不動產的登記名義人身故，不動產就會變為遺產，屆時其餘合資者就須以合資契約和金流證明來主張擁有不動產實際所有權，合購不動產訂立的私契，最好都能到法院進行公證，讓法院留存一份契約內容，以免他方日後不承認契約效力。契約經過公證，同時應詳列帳目，以免權益無法釐清。
 

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※《民法》第823條第1項規定：

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

※ 土地共有分割，土地的共有人依法可以隨時請求分割，但在「因物之使用目的不能分割」、「契約訂有不分割之期限」二種情形下不能請求分割。

1 . 因物之使用目的不能分割 -

指共有物係繼續供他物使用，而為該物之利用所不可或缺，或為一權利之行使所不可或缺者，即為因物之使用目的不能分割之情形。依此定義，界標、界牆、區分所有之共有基地、共有道路區分或所有建築物的共同部分等，區分所有之共同使用部分即屬因物之使用目的不能分割之情形。

此土地須維持共有關係才能顯其效用，若分割反而違背其使用目的，將無法請求分割。

＊共有道路：共有道路分割將有害公益，因此除了分割共有人願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割。

＊界標、界牆、共有之契據：這些屬共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺。不可或缺，不可分割。

＊區分所有建物之建築基地：為維持建物與基地一體化及避免發生複雜之法律關係，基地依其使用目的無法分割。

2 . 契約訂有不可分割的期限 -

適用《民法》第823條第2項規定，即「前項約定不可割之期限，不得逾五年，逾五年者縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不可割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。」

前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

※ 已開闢為道路或市場使用的共有土地或建築物、河川水道及行水區，因為要供公眾使用，事涉公益，都是屬於因物的使用目的不能分割。

所謂「不能分割」，包含原物分割與變價分割在內。

※ 土地現作為道路使用，已鋪設柏油路面，並編為巷道，應該是作為供多數人（公眾）通行使用，倘若法院准予分割，可能發生取得土地所有權者，日後廢止通路用途或阻礙通行的不必要紛爭，因此基於該土地供公眾通行使用的公益考量，法院不宜准予分割，當然也不宜准予變價分割。

※ 法令禁止類型 -

1 . 建築基地：建築法第四十四條規定：「直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」

2 . 建築基地法定空地：建築法第十一條之三規定：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」

3 . 小於單位面積者禁止再分割：土地法第三十一條規定：「直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規定，應經中央地政機關之核准。」

4 . 遺產稅未繳清者：遺產與贈與稅法第八條規定：「遺產稅未繳清前，不得分割遺產。」

5 . 土地重劃與區段徵收期間：土地法第一三五條規定：直轄市或縣（市）地政機關因左列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重新規定其地界：

＊實施都市計畫者。

＊土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者。

＊耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。

＊將散碎之土地交換合併，成立標準農場者。

＊應用機器耕作，興辦集體農場者。

6 . 耕地之禁止原物分割：農業發展條例第十六條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：

＊因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。

＊部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。

前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。
 

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※土地分割-標示分割及所有權分割

一、標示分割-

1 . 一般分割：

1筆土地割出2筆或2筆以上之土地，分割後各筆土地之所有權屬沒有變動。

一般分割是由全體共有人或是部分共有人依土地法34條之1規定（共有人人數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾3分之2者）提出申請。

2 . 判決（或和解、調解、調處）分割：

因司法機關判決確定或訴訟上之和解或調解成立者，由權利人持法院確定判決、調解或和解筆錄至登記機關申請，登記機關依判決書主文內容辦理分割。

3 . 逕為分割：

政府為推行土地政策，興辦國家各項建設，對都市計畫施行區域內之都市土地範圍及其土地使用分區與公共設施保留地界線等，由登記機關依都市計畫樁位等資料，據以逕行辦理地籍分割測量及登記。

辦竣後登記機關會主動通知權利人換狀，權利人收到換狀通知書後，記得帶原權狀到登記機關更換分割後的新權狀。

二、所有權分割-

1 . 共有物分割：

共有人間互相協議，共有土地分割後各筆土地由各所有權人分別各自取得其應有部分。

共有物分割由全體共有人提出申請，需要特別注意的是，共有物分割應先申請標示分割測量及登記，再申辦所有權分割登記。但無須辦理標示變更者，不在此限。

2 . 判決（或和解、調解、調處）共有物分割：

部分共有人得提出法院確定判決書、和解或調解筆錄及其他應附書件，單獨為全體共有人申請登記。

若有涉及標示變更的話，同樣需先申請標示分割測量及登記。

※ 各種分割都會產生不同結果，申請時要多加注意，確認自己的需求再申請。

※ 法院的裁判分割方式-

1 . 原物分配 - 以原物分配於各共有人，法院可依照當事人間的「應有部分」（持分）為原物分配。

2 . 原物分配兼金錢補償 - 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 

3 . 變價分配 - 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。 

變賣共有物時，依《民法》第824條第7項有優先承買權的規定：「…除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，此一規定，是為了維持共有物的經濟效益，使共有人仍能繼續其投資規劃，並兼顧共有人對有有物的特殊感情，因而賦予其他共有人有依相同條件優先承買之權。

4 . 部分原物分配，部分價金分配 - 原物分配顯有困難時，得以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

5 . 一部分分割，一部分仍維持共有 - 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，而非全部分割。 

6 . 合併分割之情形有二： 

1 . 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

2 . 共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用請求合併分割之規定。

亦即要適用此項合併分割方法，須符合下列要件：

* 請求客體：共有人部分相同之相鄰數不動產。 

* 請求權人：共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人。 

* 多數決：經各不動產應有部分過半數共有人之同意。 

* 法院認合併分割為適當者。

7. 分別分割 - 法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。共有物分割方法如何適當，法院有斟酌之權，故法院為裁判時，得斟酌具體情形，認為合併分割不適當者，則不為合併分割而仍分別分割之。

※分割方式的順序是以原物分割為優先，原物分配兼金錢補償為次，變價分割是最後的步驟。

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※協議合建-

協議合建是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金和專業技術合建，雙方共同合作協議條件興建房屋，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。

※合建房屋方式可分為三種型態-

一、合建分屋-

建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方協議條件於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地，雙方各分得多少建物及土地面積、車位數，並可獨立處分自己的產權，建商以其所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分。

二、合建分售-

地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與購買戶簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款，房屋興建完成後，土地仍屬地主擁有，而建商在土地上面蓋的房屋則售給購買戶時，則地主出售土地，而建設公司出售房屋。

三、合建分成-

地主同意提供土地，由建設公司出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建設公司之名義，與買方簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買戶，其出售房地之價金則依雙方協議約定分配房地出售後的利潤比例之分配。

※ 合建分屋、合建分售、合建分成，區別 -

「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係。

若採「合建分屋」方式，地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程而與建商約定條件成就時，始會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。地主自無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時，即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約之義務或慣例存在。

「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。

※ 合建分屋的地主未來若出售分回房地，需依照房地合一稅新制或財產交易所得舊制申報。

若適用房地合一稅，房屋與土地交易所得依所得稅法14-4規定，持有十年以下一律適用20％稅率，而持有十年以上為15％。

若為財交所得舊制範圍、土地交易所得免課稅，房屋所得併入綜所稅計稅。

※ 合建分售或分成，為建商與地主把手上房屋賣給第三人，銷售額即為買賣契約價格，合建分屋等於是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主，雙方為互利關係，因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時，採擇高計算銷售額較公平。

※ 中央修法後，房屋稅延長為12年，使用「協議合建」的建物，也得享用減徵40%的土地增值稅。若以一戶，自住用稅率1.2%計算，預計12年可減免約12萬元的房屋稅。
 

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※ 地役權-

是指按照契約約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益的權利。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

我國《物權法》規定,設立地役權，當事人應當採取書面形式訂立地役權契約。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。供役地權利人應當按照契約約定,允許地役權人利用其土地,不得妨害地役權人行使權利。

※ 不動產役權-

不動產役權，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。其為用益物權之一種。民法本規定有「地役權」，惟因需役及供役客體已從土地擴張至其他不動產，故更名為不動產役權。

※ 地役權效力-

1 . 地役權自地役權契約生效時設立。

2 . 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

3 . 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但契約另有約定的除外。

※ 地役權抵押-

地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。

※ 地役權變動-

1 . 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

2 . 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

※ 地役權取得原因-

1 . 基於法律行為而取得。經由設定行為取得地役權，包括兩種情形：一是以契約行為設定地役權；二是單獨行為，如遺囑行為設定地役權。

2 . 基於法律行為以外的原因而取得。一是因時效而取得，僅限於繼續並表現的地役權；二是因繼承而取得。

※ 地役權消滅-

1 . 土地滅失-

土地滅失是任何以土地為標的的物權滅失的原因，但地役權不但因為作為其標的物的土地（供役地）滅失而消滅，也因需役地的滅失而消滅。

2 . 目的事實不能-

設定地役權的目的事實上不能實現，即供役地事實上不能再供需役地便利時，地役權消滅。例如汲水地役權因供役地水源枯竭而消滅。

3 . 供役地權利人解除地役權關係-

在兩種情況下，地役權因供役地權利人解除地役權關係而消滅：

一 . 地役權人違反法律規定或者契約約定，濫用地役權。地役權人濫用地役權包括多種情形：地役權人不按土地用途使用土地，並且導致了土地的永久損害，譬如供役地為耕地，而地役權人將其用途改變，使之無法耕種；地役權人不按土地的約定用途使用土地，經供役地權利人多次警告、挖掘池塘養殖等；地役權人超越地役權契約約定的範圍使用供役地，妨害供役地權利人正常的生產和生活，雖經供役地權利人多次交涉仍不改正；地役權人利用供役地從事違法犯罪活動；等等。

二 . 有償利用供役地，約定的付款期間屆滿後在合理期限內經兩次催告未支付費用。在有償地役權契約履行中，需役地一方當事人按照地役權契約約定的數額和時間向供役地一方支付費用是其應當履行的契約義務。若交費義務經過權利人在合理期間兩次催告仍不履行支付費用的義務，則供役地一方當事人可以解除地役權關係。

4 . 拋棄-

地役權人如將其地役權拋棄，供役地則因之恢復其無負擔的狀態，地役權歸於消滅。但如果是有償的地役權，地役權人拋棄地役權後，仍應支付地役權全部期間的租金。

5．存續期間的屆滿或者其他預定事由的發生-

地役權如有存續期間，因期間的屆滿而消滅。其設定行為附有解除條件的，因條件的成就，地役權消滅。

根據物權法的規定，已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。若因此給第三人造成損失的，應當承擔賠償責任。

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※ 符合農地轉建地的條件-

一、被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地，可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。

二、農地的地形凹入周圍建地內，凹入缺口未超過20公尺，則可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。 

三、雖然不符合以上條件，但是農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地的適用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加百分之四十。

四、農地變更作為其它特殊用地的方案，須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。

若是農地不符合以上，但農地上本來就有老舊建物的話，還是可以變更為建地，可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加到40%。

※ 申請程序 : 

到農地所屬的地政事務所申請變更地目，農地可能需要進行分割，劃分出來、用作興建住宅的土地部分需申請轉為「建地」。

依照農地所在的地理位置，需要送審其他文件，包括環境影響評估和水土保持計劃。 地政人員會到農地現場勘驗，確認一切符合標準無違規後將會發出許可證。 一般而言，整個申請過程需時約為1.5-2年，實際情況依個別案例而定。

※ 依照內政部營建署《都市計畫法臺灣省施行細則》第三十條，農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：

一、建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。 

二、土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。 

三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。

※ 為了避免將農地化整為零，變更為建地來興建住宅出售，導致農地資源被濫用，因此內政部已提出以下的修法及改進措施（2018年2月21日）：

一、研修「非都市土地使用管制規則」，限制「農」變「建」申請人土地取得及戶籍登記時間，均應滿5年，以避免農地資源遭到變相濫用。

二、限制興建住宅滿5年始得移轉，以杜絕短期承受轉讓。 

三、禁止變更起造人，以杜絕農地炒作。 

四、組成聯合稽查小組，逐年清查「農」變「建」違規使用情形。 

五、限縮「農」變「建」住宅經營民宿之資格。 

六、強化「農」變「建」地區道路系統之申請條件，及雨污水分流管理規劃等。

※ 為了避免申請變更用地許可後卻遲遲不開發土地，營建署於2016年通過《非都市土地使用管制規則》修正案，新增「限期開發」規定。

修訂的內容包括：未來開發單位申請將農地變更為建地後，須於10年內完成開發，有特殊理由可以准延長5年。營建署又指，遭撤銷的建地需回復農地，而開發單位不得再在土地上興建建築物，如有蓋一半的建築仍須拆除，否則可罰6萬到30萬罰鍰。

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