呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

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不少都是人會到鄉下地方買地自居，享受悠閒的退休生活，尤其鄰近台北的宜蘭更是熱門農地交易區域，但農地的建築農相對嚴謹，通常建蔽率只有10％，也就是每100坪的農地，只能蓋10坪，在民國89年農業發展條例修正後，要約756坪才能蓋農舍。

A日前透過朋友的介紹，在宜蘭購買一塊農地，1個月後土地完成過戶，尾款也完成點交，才發現該筆農地曾經併同其他農地蓋過農舍，所以被套繪管制，無法再合法申請建築執照。

買方納悶，購買農地時，上方根本沒有看到任何建築物，原來，在89年農業發展條例修正前，所有權人可將區域內的農地面積合併計算，選擇在其中一筆農地興建農舍，假設有甲、乙、丙3筆地號農地共500坪，以10％計，可在甲地蓋50坪農舍，但是乙、丙二筆土地會被著色套繪，不得再重複建築使用，也就是乙、丙二筆農地，不能再蓋農舍了，因此若未來買方買到類似乙、丙地號農地，就無法再作建築使用。

其實這個結果是可以提早發現的，除了土地謄本會註記外，也可行文至公所或是直轄市政府建管機關查詢，是否有被套繪管制的情形，建議購買農地前除了眼見為憑，更要善用建管機關的查詢功能。

新聞來源 : https://estate.ltn.com.tw/article/12117

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2016年房地合一稅上路後受贈取得的房地，出售時計算房地交易所得時，在「受贈」當時所繳納的契稅、土增稅，都可列為費用，從房地交易所得中減除；至於「出售」時應減除土地漲價總數額，超過部分的土增稅才可減除。

財政部近日發布解釋令說明這項規定。有納稅人，詢問適用房地合一新制的受贈土地，受贈時所繳納的土增稅、契稅，到底能不能列為費用？答案是可以的。

受贈房地出售，需要繳納土增稅的時機點有兩個，第一是受贈時，第二是出售時。

在所得稅法第14條之4中提到，依土地稅法規定繳納的土增稅，除了土地漲價總數額部分稅額外，不得列為成本費用，這部分法規所指的是「出售」時的土增稅。

至於納稅人在「受贈」房地時繳納的土增稅及契稅，由於兩項稅目的納稅義務人都是受贈人，應屬於取得房地所需支付的費用，可自房地交易所得中減除。

房地合一課徵所得稅制度中，個人出售受贈房地的所得，是用出售時的成交價格減除取得成本、費用及出售時依土地稅法規定計算的土地漲價總數額，並依據持有時間適用不同稅率。

舉例而言，甲君2016年1月1日受贈取得房地，之後在2021年7月1日以1,500萬元出售，取得成本經計算為240萬元，受贈當時繳納的土增稅、契稅加上其他費用合計為90萬元，土地漲價總數額為200萬元，甲君出售此地的課稅所得就是970萬元，持有期間逾五年，適用稅率20%。

此外也有詢問，受贈房地時除了契稅、土增稅外，也會產生贈與稅問題，那贈與稅是否也可列為費用呢？官員解釋，由於贈與稅納稅人是贈與人，而不是受贈人，非屬受贈人取得土地時支付的費用，因此也就不能減除。

相關規定在解釋令發布前後並未改變，僅是透過解釋令釐清規定，以供徵納雙方遵循。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/5634619?from=udn-relatednews_ch2

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財政部26日指出，父母將不動產移轉給子女可適用實際買賣、贈與或繼承等三種方式，課稅制度也不同，如贈與、買賣都要課徵土增稅10％～40％、契稅6％，贈與需另課贈與稅，而繼承僅課遺產稅。

若是父母要贈與或賣給子女不動產涵蓋土地部分，在訂定契約後，父母（出售或贈與人）需依前一次取得與出售的土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數與持有時間累進稅率申報課徵土地增值稅。

父母贈與子女土地，必須先按一般稅率20％～40％核課土增稅，若為父母實際出售土地給子女，則可適用一生一次（90.75坪以下都市土地或211.75坪以下的非都市土地）或一生一屋（45.37坪以下都市土地或105.87坪以下非都市土地）優惠土增稅率10％，其餘買賣情況土增稅率則為20％～40％。至於繼承則免課土增稅。

而父母若為贈與或買賣移轉不動產給子女，則子女（買方或受贈人）必須額外負擔契稅，也就是按房屋評定標準價格6％課稅，以雙北市而言，房屋評定標準價格多在300萬元～1千萬元。

除此之外，贈與還要另外課徵贈與稅，減除每人每年220萬元贈與免稅額後，若贈與財產價值為2,500萬元以下者適用10％贈與稅率，超過2,500萬元至5千萬元部分為15％贈與稅率、超過5千萬元部分皆為20％贈與稅率。

若採用繼承方式僅需課徵遺產稅，免課土增稅、契稅等，遺產稅免稅額為單件1,200萬元另有六大扣除額，逐項減除後，遺產淨額在5千萬元以下適用10％遺產稅率，超過5千萬元至1億元部分為15％贈與稅率，超過1億元部分皆為20％稅率。

舉例來說，父母傳承不動產給子女，契稅皆相同，惟買賣可另外使用土增稅優惠，而贈與還要另課贈與稅，因此贈與較划算。但如果以繼承遺產方式，因繼承人免課土增稅、契稅，僅需減除遺產免稅額與扣除額後，課徵遺產稅率10％～20％，為三種課稅方式最優惠。

新聞來源 : https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%A8%85%E6%94%B6-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%A7%BB%E8%BD%89%E5%AD%90%E5%A5%B3-3%E6%96%B9%E6%B3%95%E8%AA%B2%E7%A8%85%E4%B8%8D%E5%90%8C-000146902.html
 

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目前最常見的購屋糾紛，就是屋況問題，其中，又以漏水為最大宗；至於賣方原貸款沒有完成塗銷等產權問題，也頗常見，為了避免後續衍生購屋糾紛，建議買方在交屋前，要掌握「問、看、摸、約、圖」五字訣，充分瞭解屋況與產權等等，才能在新的一年安心住好宅。

交屋後，應多詢問、仔細看，揪出隱藏性漏水，就是五字訣中的「問」，想要確認屋況，首先要動口多詢問，除了要多問仲介、掌握詳情之外，也可以多方打聽社區評價、建商口碑等等；如果是屋齡比較久的物件，提醒，要特別詢問管線是否曾經換新，如果沒有，就得特別留心。

第二，要張開眼睛仔細「看」。若想避免買到漏水屋，建議晴天、雨天、白天、晚上，都要去看房，看看有沒有壁癌，即便看似沒有，也要注意有無油漆剝落或油漆凸起等等，這都屬於壁癌前兆，可能有隱藏性漏水。

至於要特別注意的地方，包括天花板的四角、廁所、廁所外的牆角，房間隔間牆如果後面是廁所，也要仔細瞧瞧；對外窗的窗框，防水措施若沒做好，可能會有雨水滲漏，得要當心；公共管道間有諸多管道匯集，也容易有漏水狀況，卻很容易被忽略。

第三，要動動手「摸」。例如每個水龍頭都要記得開開看，看水流順暢度、排水狀況..等等，如果排水不順、甚至有積水，管線就可能有堵塞問題；沖馬桶的按鈕也按按看，觀察抽水狀況、通暢度等；廁所外牆或窗框，則可摸摸看有沒有特別潮濕。

第四，看清相關文件契「約」。首先，看看權狀上的名字、坪數、地址是否正確，也得看車位標示是否相符，提醒，台灣有很多不同法規時期的建築，車位登記的情形都不一樣，需特別當心。

除了權狀之外，謄本也得細細看清，建議，最好調最新的謄本，列印日期最好就在當天、愈近愈好。謄本上面有「標示部」，要看清地址、車位，「所有權部」則確認登記人的名字，「他項權利部」重點在看抵押權，確認屋主的原貸款是否已經塗銷掉，免得買到有其他抵押權、產權有瑕疵的物件。

第五，隨手拍照，有「圖」為證。當買賣雙方約定好哪些物品、家具要留下來，就可以先拍照，當成佐證；交屋時，也建議順手把現況都拍起來，未來有需要時可核對。

新聞來源 : https://money.udn.com/money/story/12276/5269714
 

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國道1號五股交流道有多處車流匯集，加上平面道路動線複雜，經常出現塞車，新北市府爭取北入及北出匝道改善工程，前年經中央核定。新北城鄉局表示，新北市都委會22日已審議通過，將新設交流道周邊部分農業區、河川區變更為道路用地兼供高速公路使用，總面積約0.73公頃，目標今年通過內政部審議。

五股交流道因國道、快速道路、平面車道等車流交會於新五路、楓江路口，長期壅塞。將於國道1號既有北入北出匝道設置高架匝道，跨越楓江路口，紓解號誌化路口車流延滯，並可加強國道與快速道路串連。完工後預估新五路道路服務水準將由E至F級提升至D級，減少車行交織，降低事故率。

配合五股交流道改善工程，計畫將楓江路周邊部分農業區、河川區變更為道路用地兼供高速公路使用，涉及五股區變更面積0.5324公頃(道兼高0.3283公頃、河兼道及高0.2041)、泰山區變更面積0.2015公頃(道路用地0.1574，道兼高0.0441)，新北市都委會22日已審議通過，後續將提報內政部審議，希望今年底前可以通過。

另對於計畫公開展覽期間，地方民眾關注的土地徵收問題，城鄉局表示，除儘可能利用既有新五路土地，提出影響最小範圍路線，若地主提出土地使用同意書供市府先行使用，將保留參與後續擴大泰山都市計畫整體開發權利，市府更將提供公告現值三成獎勵金。

為改善五泰地區交通擁塞問題，市府積極與高速公路局共同推動五股交流道改善工程，將持續召開用地取得公聽會與民眾溝通，以加速推動新北市重大交通建設。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7323/5205529

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財政部指出，2020年我國房市升溫，台商資金回台投資，買進不少土地以設廠。

若土地上面仍有老舊建物，由賣方先行拆屋、清除地上物品再移轉土地，若賣方適用房地合一稅，可將拆除費、建物未折減餘額等兩大成本抵稅。

但如果賣方適用土地交易舊制，因土地交易所得免課稅，拆除費等成本無法抵稅。

依照1987年函釋規定，營利事業出售其持有的土地，地上房屋應該依合約騰空再交付給買方，必須拆除地上房屋，若是該房屋帳面還有未折減餘額，則拆除費與未折減餘額可以視為土地出售實際成本。

而個人賣地也能比照辦理，可以將拆除費與未折減餘額列為出售土地成本。

不過，土地交易可區分為舊制與房地合一新制，在舊制下，土地只有按公告土地現值所計算的土地漲價額度課徵土地增值稅，不會列入所得稅課稅範圍、所得額為0元，因此拆除費、建物未折減餘額等不能抵減所得稅。

若適用房地合一新制，也就是土地為2016年以後取得，土地交易所得為出售價格減除拆除費等成本，剩下餘額計入營所稅。

舉例，一家公司2018年陸續出售2012年、2017年取得的A、B兩筆土地，依契約規定地上房屋於交付土地時應清除騰空，該公司在A、B土地各花費30萬元拆除費，而兩筆土地上面房屋未折減餘額皆為100萬元。

公司在2019年報稅季時申報A土地交易適用舊制、免課所得稅，所以A地的拆除費、未折減餘額無法再抵稅。

但是公司在2019年報稅季時也要申報B土地交易所得，因為B地適用房地合一新制，土地交易所得需計入營所稅，若是出售價格為400萬元，土地取得成本為100萬元，公司在申報營所稅的時候，土地交易所得售價依序減除取得成本、未折減餘額、拆除費等，剩下170萬元仍然要計入營所稅，實際稅負為34萬元。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/414315.html

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桃園市政府推動航空城計畫優先區土地進入實質開發階段，市府6、7月來相繼完成航空城優先區地上物協議價購款、公告優先區土地徵收價款發放，預計今年10月底前，地主須依規定搬遷清空房子或拆除，將可再獲市府發放加碼獎勵補償金。

為推動航空城計畫優先區470公頃率先開發，獎勵地主搬遷，地政局表示，市府發放協議價購及土地徵收價之外，市長鄭文燦另承諾加碼獎勵金部分，以一棟30坪加強磚造的房子核算，法定補償費300萬元，加上加碼獎勵補助25%、房租津貼及搬遷補助費，屋主總共可拿到660餘萬元。

航空城優先區地主同意地上物協議價購9成多，也完成地上物徵收公告，包括協議購價款及公告土地徵收款，均已在7月中旬前匯入地主帳戶，接著優先區地上物搬遷作業，屋主在10月底前依規定清空或拆除房子，市府派人完成點交，屋主即可獲得加碼獎勵補償金發放入帳。市府預定11月起展開優先區安置街廓、安置住宅整地工程實質開發作業。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7324/5615137

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為加速推動都市更新，新北市政府推出都更二箭2.0升級版「跨街廓都市更新容積調派專案計畫」，針對巷弄內不易重建的小規模基地，以類似容積移轉的概念，將其重建權利併入主要幹道地區集中開發，最高可獲得20%的基準容積加給，而巷弄內的小基地捐贈給市府開闢綠地，提供周邊居民休憩空間，新制於今年7月4日上路，申請時間到2025年7月3日截止。

新北市舊有的都更二箭政策為主幹道沿線提高基準容積，2019年7月3日起受理申請，今年7月3日截止，2年內共計80件申請案，其中19件捐贈公益設施，包括公共托育中心、公共托老中心、公共化幼兒園、社會住宅、辦公空間等，捐贈面積達2萬3370平方公尺。

為延續都更二箭精神，市府推出2.0版「跨街廓都更專案計畫」，針對舊市區巷弄內的容積，移至主要幹道地區集中開發，解決小規模基地不易重建、都更的問題，也讓容積有效利用。該專案獲得新北市都市計畫委員會及新北市都市更新及爭議處理審議會支持，即日起至2025年7月3日受理申請。

針對同一個都市計畫範圍內，只要小基地（調出基地）地主整合至100%同意，面積達200平方公尺，且臨至少4公尺寬以上道路，並符合相關資格，即可將容積以等價換算方式併入大基地（調入基地）集中開發。

此外，大基地需整合至都市更新條例第37條規定的同意門檻，面積達2000平方公尺，且臨至少寬20公尺以上計畫道路，市府提供最高20%的基準容積加給，作為實施者與地主參與都更的誘因。

考量部分位於窄巷的小基地都更或危老重建困難，因此推出都更二箭2.0版，讓小基地與大基地合併進行「跨區都更」，但兩處必須位於同一個都市計畫區內，小基地再捐贈給市府開闢綠地、美化環境，達成市府、地主、開發商與居民多贏局面。

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3592476

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