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實價登錄新制三法已由行政院核定7月1日施行，包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋成交後30天內須申報、禁紅單轉售等五大變革。

對消費者來說最要注意紅單轉售的禁令，以免違規，另外，成交案件地號與門牌全揭露、預售屋成交30天內須申報，則對價格穩定性則更有助益。

針對實價登錄2.0新制，內政部歸納五大變革重點。

第一，地號與門牌完整揭露，不再只接露區段化的資訊（例如，中正路1-30號），且會溯及既往揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊。

第二，預售屋銷售前將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查，銷售後則要在簽約30日以內申報成交價格。

第三，為查核申報正確性，增加地方政府對交易當事人查閱文件的權責，且若申報不實或未依期限申報，加重罰鍰。

第四，禁止紅單轉售。

第五，預售屋定型化契約內容若違反法規，可直接按戶（棟）處6至30萬罰鍰。

實登2.0對消費者來說最重要的莫過於地號與門牌完整揭露後，查詢行情更方便準確；其次，原本預售屋要成屋交屋後，才看得到2、3年前預售階段的價格，如今也有更即時的行情可以看，唯要注意的是，同區段不同建商品牌的預售屋，其價格本就存在差異，但若是同個社區的行情，比較上更為精準，消費者比較不怕買貴。

地號與門牌完整揭露，對於房價的穩定性更高，但建議消費者仍要注意備註欄，例如是否拆算車位價格、是否為親友間移轉、是否為都更地主戶、有無附贈家具、有無增建空間等，都會影響到每戶成交單價的高低；禁止紅單轉售部分也應特別注意，為禁止低成本的不動產操作，消費者以往只需付低廉的訂金，就可以轉售紅單藉此獲利，未來必須至少進入「支付簽約金」的階段才能轉售，否則就有違規之虞。

至於預售屋成交30日內也須申報，預估要1年之後，待疫情趨緩、交易量回穩，且整體交易筆數累積到更多的量，對於預售屋行情更能精準掌握。不過，相對來說，因價格明確揭露，消費者議價空間可能也會相對縮小。

新聞來源 : https://tw.news.yahoo.com/%E5%AF%A6%E7%99%BB2-0%E5%B0%87%E4%B8%8A%E8%B7%AF-%E9%96%80%E7%89%8C%E5%AE%8C%E6%95%B4%E6%8F%AD%E9%9C%B2-003000730.html

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* 我國繼承遺產的方式有兩種：法定繼承和遺囑繼承。

法定繼承按照繼承順序進行版繼承，第一權順序包括：配偶、子女、父母，第一順序的繼承人享有平等的繼承權，因此在法定繼承的方式中，可能存在獨生子女無法全額繼承父母房產的情況。

為了使獨生子女全額繼承父母房產，建議被繼承人在生前訂立合法有效的遺囑，通過遺囑處分自己的房產，將其全額贈與給獨生子女。

將遺囑進行公證，以確保法律效力最高。

* 獨生子女繼承遺產並不是那麼簡單  也需立遺囑

受傳統觀念的影響,現在很多人還沒有生前立遺囑的意識。獨生子女家庭的父母認為只有一個孩子,將來自己的遺產都是孩子的,不可能發生繼承糾紛,也就沒必要辦理遺囑。但目前越來越多的獨生子女在繼承遺產時出現障礙。

日常生活中,圍繞遺產繼承往往會產生不少的問題。獨生子女,繼承遺產很容易辦理,可是父母去世未立遺囑,繼承遺產遇到難題。

在沒有設立遺囑的情況下,獨生子女是否就是唯一的繼承人,是否理所當然地繼承遺產?

我國《繼承法》第十條規定:

遺產按照下列順序繼承:

第一順序:配偶、子女、父母。

第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始後,由第一順序繼承人繼承,第二順序繼承人不繼承。

所說的子女,包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有撫養關係的繼子女。

所說的父母,包括生父母、養父母和有扶養關係的繼父母。

可見,獨生子女並不是唯一的第一順序繼承人,被繼承人的父母也是第一順序繼承人,與獨生子女享有同等繼承權,獨生子女並不理所當然是唯一法定繼承人。

但若唯一繼承人是無民事行為能力人,在獨生子女家庭,當父母雙亡,繼承人是未成年獨生子女的繼承也存在著障礙。

由於未成年獨生子女不具有完全民事行為能力,無法獨立行使權利和提起訴訟,在確定監護人之前,也會面臨著繼承父母遺產的障礙。

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近年不少父母提前進行財務規劃，例如以兒女名義購置不動產。財政部國稅局表示，未成年人購置財產，如果無法證明支付款項為本人所有，國稅局將視為法定代理人或監護人贈與，將寄發稅單並要求法定代理人或監護人申報課徵10～20％贈與稅。

依照遺贈稅法第5條規定，限制行為能力人或無行為能力人所購置財產，如果不能確實證明支付款項為本人所有，將一律視為法定代理人或監護人之贈與。

另外，如果是二等親以內親屬有財產買賣且沒有實際付款證明，國稅局也會認定為贈與行為課徵贈與稅。

若被認定為贈與，法定代理人、監護人等必須在買賣行為後30日內向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。

若沒有主動申報，國稅局會發單通知十日內補申報，逾期仍未申報，則依照贈與行為課稅以外，還會裁處兩倍稅額以下罰鍰。

不過，如果能證明為限制行為能力、無行為能力者本人自身財產，而且有實際付款證明，國稅局可視為一般買賣。

台灣從經濟起飛年代開始，時常有父母幫剛出生或未成年兒女置產，1970～1980年間就發布不少函釋以解釋各種課稅情況。

舉例來說，依照1980年函釋，如果未成年子女購買財產，賣方為二等親以內親屬，例如父母、祖父母或是兄弟姊妹等，則國稅局同樣將會視為二等親對未成年子女的贈與課稅。

但假設國稅局確定為其他三等親以上親屬或非親屬的贈與行為，則國稅局不會再向法定代理人或監護人要求申報贈與稅。

另外，過去全民瘋股票時期，如1970年代，新手爸媽也流行贈與股票給子女，財政部在1977年函釋也明訂，如果是買股票給子女或以子女名義購買證券，也算贈與，但完成證券交割程序後，未來公司發放股利則屬於子女本身所有，不會再課贈與稅。

新聞來源 : https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%B6%93%E6%BF%9F-%E5%B9%AB%E6%9C%AA%E6%88%90%E5%B9%B4%E5%AD%90%E5%A5%B3%E7%BD%AE%E7%94%A2-%E8%A6%96%E8%B4%88%E8%88%87%E8%AA%B2%E7%A8%85-085705956.html
 

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桃園市政府公告桃園航空城優先搬遷區地上物拆遷補償徵收範圍，讓優先搬遷區作業告一段落；市府接著將進行「自願搬遷區」相關作業，除報內政部土徵小組核定外，也將進行分區作業，並於10月份展開說明會，屆時同區達到六成即可列入「自願搬遷區」，領取15~20%拆遷補償。

優先搬遷區內協議價購住戶可領取25%拆除補償，至於「自願搬遷區」若在明年3月底前騰空交屋可領取20%拆遷補償，12月底則是15%，先決條件則是該街廓有6成以上住戶同意。

分區作業基本上以「鄰」、「集合大樓」、「集合住宅」、「完整街廓」為原則，基本已經發包，預計8月可完成，市府會進行公告，並於10月開始展開巡迴說明。

桃園市政府公告，「桃園航空城附近地區（蛋白區） 第一期」及「桃園航空城機場園區特定區（蛋黃區） 」優先搬遷區地上物拆遷補償徵收範圍，公告至110年6月30日止，若民眾仍有異議，除漏估外，其餘都會送地價評議委員會審查不再複估，另自願搬遷區部分，市府也將採取分區說明會方式，讓民眾了解流程。

優先搬遷區民眾若同意協議價購的價格，還可領取25%拆遷補償費，這部分都已經完成發價，約占整個金額9成5；對於部分土地持分人太多或不滿複估結果不願參加協議價購，則進入徵收流程。

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3554219

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出售房屋衍生的土地增值稅，有「一生一次」及「一生一屋」2種節稅方式，稅率僅10％，但要留意，必須先使用「一生一次」優惠稅率，下次不動產移轉時，符合自用住宅的屋主才能使用「一生一屋」，兩者順序不能顛倒。

「一生一次」土增稅節稅條件，僅需在買賣簽約前將本人、配偶或是直系親屬的戶籍遷入即可

而「一生一屋」符合條件為-

第1、出售前持有該土地6年以上

第2、土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外的房屋

第3、在該處設戶籍且持有該自用住宅連續滿6年、出售前5年內，無供營業使用或出租等。

「一生一次」節稅關鍵，在於一次可移轉多戶住宅，並適用10％優惠稅率條件，也就是說，多屋族只要買賣簽約前將本人、配偶或是直系親屬的戶籍遷入即可，限制條件寬鬆。

而「一生一屋」則保障自用住宅民眾，若想節稅，勢必要好好珍惜使用「一生一次」的機會。

新聞來源 : https://news.housefun.com.tw/news/article/109476156949.html

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* 什麼是遺囑-

遺囑人為使其最後意思，於死後發生法律上效力，而依法定方式所為之無相對人之單獨行為，本質上為身分上之財產行為。其作用在於調整繼承人取得遺產之比例，並可將遺產以像是遺贈之方式分配給繼承人以外之人。
 
依民法第1187條規定：「遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得以遺囑自由處分遺產。」通常情形遺囑係針對遺產發生效力，惟遺囑之效力非僅於此，諸如後死之父母對子女監護人之指定（民法第1093條）等，亦可以遺囑為之。

* 遺囑之方式有幾種-（民法第1189條）

一、自書遺囑。
二、公證遺囑。
三、密封遺囑。
四、代筆遺囑。
五、口授遺囑。

上列五種遺囑方式應具備之法定要件如下：

一、自書遺囑。（民法第1190條）

1 . 遺囑人應親筆書寫遺囑全文，不得利用打字機、電腦等自動化機器打字列印，或先影印再簽名等方式處理，並記名年、月、日。

2 . 遺囑人親自簽名。如有增減、塗改，應註明增減、塗改之處所及字數，另行簽名。

二、公證遺囑。（民法第1191條）

1 . 遺囑人親自指定二人以上之見證人。

2 . 遺囑人於見證人在場之下，在公證人面前口述（所謂的口述應以言詞為之，不得以其他舉動像是點頭、搖頭、搖手等方式表達）遺囑意旨，由公證人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日，由公證人、見證人及遺囑人同行簽名；遺囑人不能簽名者，由公證人將其事由記明，使按指印代之。

3 . 見證人於被繼承人為遺囑時須全程在場，始終親自見聞遺囑人表示之真意，及公證人製作遺囑之過程。

三、密封遺囑。（民法第1192條）

1 . 遺囑人親自書寫或委請他人繕寫遺囑後，由遺囑人於遺囑上簽名、並將遺囑密封，再於封縫處簽名。

2 . 遺囑人指定二人以上之見證人，向公證人提出遺囑，陳述其為自己之遺囑（如遺囑非本人自寫，並向公證人陳述繕寫人之姓名、住所）。

3 . 由公證人於遺囑封面記明該遺囑提出之年、月、日及遺囑人所為之陳述後，與遺囑人及見證人同行簽名。

四、代筆遺囑。（民法第1194條）

1 . 遺囑人指定三人以上之見證人。

2 . 遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中之一人筆記（親自書寫，亦或以電腦打字等自動化機器製作均無不可）、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日，及代筆人之姓名。

3 . 所謂的筆記、宣讀、講解之行為各自分立，各有其作用及目的，非必三者合一，因此見證人得互證所遺囑筆記、宣讀、講解之真實，而不限於同一見證人獨力完成筆記、宣讀、講解。

4 . 遺囑人及見證人全體同行於遺囑上簽名。

 ***常見爭議為遺囑人口述遺囑意旨時到底能不能清楚表達意思，因此實務上常見兼以代筆及公證方式製作遺囑，並全程錄影，甚至請醫師先行鑑定遺囑人心智狀況，以求慎重並杜絕後續可能出現的相關質疑。

五、口授遺囑。（民法第1195條）

遺囑人已「因生命危急或其他特殊情形，不能依其他方式為遺囑者」，始得依下列方式之一為口授遺囑：

​1 . 由遺囑人指定二人以上之見證人，並口授遺囑意旨，由見證人中之一人，將該遺囑意旨，據實作成筆記，並記明年、月、日，與其他見證人同行簽名。

2 . 由遺囑人指定二人以上之見證人，並口述遺囑意旨、遺囑人姓名及年、月、日，由見證人全體口述遺囑之為真正及見證人姓名，全部予以錄音，將錄音帶當場密封，並記明年、月、日，由見證人全體在封縫處同行簽名。

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* 繼承權受侵害：

繼承權受侵害之常見情形為「非繼承人以真正繼承人自居，妨礙真正繼承人繼承財產」或「真正繼承人排除否認其他共同繼承人的地位」，上述情況都是「繼承人的身分遭到侵害」而無法順利繼承財產，而不是單純的「遺產所有權受到侵害」而不能對之使用收益。

舉例，甲有長期同居之女友A（但兩人未結婚），甲並認領B子，甲死亡後，A獨占甲之所有遺產且拒不分配給B，同時否認B繼承人之地位；或甲有子女A、B，A獨占所有遺產拒不分配給B，並否認B繼承人之地位即屬。

 
*  繼承回復請求權：

繼承回復請求權規定在民法第1146條：「繼承權被侵害者，被害人或其法定代理人得請求回復之。前項回復請求權，自知悉被侵害之時起，2年間不行使而消滅；自繼承開始時起逾10年者亦同」。

繼承回復請求權其法律性質目前通說採獨立請求權說，當繼承權受侵害時，只需證明自己是真正的繼承人，即可以一次主張繼承回復請求權，概括回復得其所有被侵佔之遺產，而不必逐一證明其對繼承財產之真實權利，此稱「一次請求，概括回復」。

也是說，現實中侵害繼承權往往伴隨著侵佔遺產所有權，那這麼何不直接依民法第767條的物上請求權來請求返還遺產就行？為何還需要民法第1146條的規定呢？是因為民法767條固然可以圓滿達成任務，但於遺產龐雜的時候，過程可說是坎坷無比，真正繼承人必須逐一證明自己為各個遺產的所有權人，才能一一將遺產收回；若是以民法1146條作為請求權基礎，只需證明自己是真正繼承人，就可以請求回復繼承權，而不必逐一證明其對繼承財產之真實權利。

須注意，繼承回復請求權有請求時間上的限制，須自知悉被害之時起2年以內，或自繼承開始時起10年以內加以行使（民法第1146條第2項）。

*  繼承回復請求權罹於時效後，還能如何？

繼承回復請求權與個別物上請求權（如民法第767條）係屬真正繼承人分別獨立而併存之權利。

繼承回復請求權於時效完成後，真正繼承人不因此喪失其已合法取得之繼承權；其繼承財產如受侵害，真正繼承人仍得依民法相關規定排除侵害並請求返還。

然為兼顧法安定性，真正繼承人依民法第767條規定行使物上請求權時，仍應有民法第125條等有關時效規定之適用。

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1 . 配偶-當然繼承人

根據《民法》第1138條規定，配偶為當然繼承人，不屬繼承順序之規範。若父親或母親死亡，所留遺產則由子女和被繼承人之配偶平均繼承（也就是若父親死亡，那麼由子女與母親均分遺產；若母親死亡，則子女與父親均分遺產；若父母親都已死亡，則由子女們共同均分遺產）。若夫妻同時死亡（例如：空難、海難雙亡等），則互相不發生繼承。

2 . 離婚配偶與同居人的繼承權

已離婚的兩人，在法律上已不存在婚姻關係，當然彼此之間也不存在繼承權；而同居在一起的男女，在法律上並無配偶關係，所以相互之間也不存在繼承權。所以若已離婚者或是同居人，要將遺產留給對方，可於生前預立遺囑，在遺囑中以「遺贈」的方式，把自己擁有的一定財產，於身故後遺贈給對方。

3 . 女兒也有繼承權

老一輩的人可能會有只有兒子可以繼承遺產的誤會，然而根據《民法》第1138條規定，女兒有同等的繼承權。

4 . 胎兒的繼承權

根據《民法》第7條規定，胎兒視為已出生，因此當然有繼承權。但還是必須等他確定非死產，才有繼承權或代位繼承權。當胎兒為繼承人時，母親是其法定代理人。

5 . 養子女、繼子女、私生子女的繼承權

根據《民法》第1077條規定，養子女與養父母及其親屬間之關係，除法律另有規定外，與婚生子女同，所以養子女有繼承權，養子女的子女也有代位繼承權。

一般而言，繼子女並無繼承繼父母遺產之權利。但是，繼子女與繼父母之間若有法律上的收養關係，「繼子女」的法律身分即同「養子女」身分，具有繼承權；相對的，若有收養關係，繼父母也是繼子女遺產的第二順序繼承人。

至於被繼承人之私生子女，因為是直系「血親」卑親屬，當然也有繼承遺產的權利。

6 . 若兄弟姊妹中有人死亡，則由孫子女繼承其應繼分

第一順序之繼承人，若兄弟姐妹中有人已死亡或喪失繼承權，那麼就由其子女（也就是孫子女）代位繼承其應繼承之遺產。

 
根據2009年6月12日新修正之《民法》繼承篇及其施行法，遺產繼承制度為「概括繼承、限定責任為原則，拋棄繼承為例外」，如此修正便可避免有人因親人身故，莫名繼承了大筆債務的情形發生。

* . 繼承前-先了解注意

親人亡故後，家屬也許並不清楚其遺產狀況，或有其他隱藏的債務產生。但是，這畢竟關係著繼承人與債權人的權益。因此，繼承人對於被繼承人的遺產，負有清算義務。

遺產清算有「法院清算」與「自行清算」兩種情形，一般建議採取「法院清算」方式繼承親人遺產，這樣不僅可避免舉證困難，也不用擔心日後發生債權人追討索償，及可能負擔損害賠償等責任。即使親人留下的遺產都是債務時，也能獲得第1148條保障，不會侵害到繼承人原有的財產。

 
* . 拋棄繼承-先了解注意

1 . 必須於知道得繼承之時起三個月內，檢具相關書面資料，向被繼承人死亡時之戶籍所在地法院，辦理聲請拋棄繼承。

2 . 應以書面通知因你拋棄而應為繼承之人，以避免親人因疏忽而意外繼承了一筆債務！

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房地合一2.0預計今年7月1日上路，將針對短期交易課重稅，建議，自住者以個人名義購屋住滿六年，轉賣時即可適用最低10％稅率；但如果是包租公，設立法人持有房屋較適合，因適用營所稅率20％，可避免落入個人綜所稅率最高40％。

未來房地合一2.0適用稅率為個人與法人持有兩年內為45％、二到五年為35％，個人五年到十年為20％、個人十年以上為15％，法人為五年以上一律為20％。

應針對房屋使用目的、持有時間、資金來源做好全套節稅規劃。

如果是自住者純粹要賣掉自住屋，建議善用房地合一稅制的「自住減免」，只要個人、配偶或未成年子女設有戶籍持有房屋並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租，可適用減免優惠，出售時，課稅所得低於400萬元皆免稅，超出400萬元部分適用10％稅率。

如果自住者是賣舊屋搬到新屋，可使用房地合一稅制「重購退稅」，低價屋換高價屋可全額退稅，惟高價屋換低價屋需按比例退稅，但換屋後五年內不能做自住以外用途也不能移轉，否則國稅局將追稅。

不過，如果是包租公持有多戶房屋情況，為避免每年租賃收入過高，落入綜所稅最高稅率40％，包租公可考慮成立公司持有房屋再出租，即可適用營所稅率20％。若以法人名義持有五年以上，出售房屋時同樣可適用20％房地合一稅率，但必須一併考慮房屋稅負、公司股權傳承等稅負。

此外，資金來源也是一大重點，房地合一2.0外資賣屋適用稅率為持有兩年內適用45％，兩年以上一律35％，比起境內個人與法人稅負更重。若資金尚在海外OBU（國際金融業務分行）帳戶，另外考慮資金專法（總資金適用10％稅率）或解釋令（所得適用20％稅率）回台稅負。

新聞日期 : 2021-05-26
工商時報 /林昱均
新聞來源 : https://www.chinatimes.com/newspapers/20210526000168-260205?chdtv
 

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遺產分割請求權：

* .  遺產分割自由原則（民法第1164條）

繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。

*  . 分割遺產之方法（民法第1165條）

1 . 遺囑指定分割方法
2 . 協議分割
3 . 裁判分割（民法第824條以下）

 
* . 分割之效力：

1 . 具有創設移轉之效力 

2 . 共同繼承人間相互負擔保責任（內部責任）（民法第1168條）
遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對於他繼承人因分割而得之遺產，負與出賣人同一之擔保責任。

3 . 債務人支付能力之擔保責任（民法第1169條）
遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對於他繼承人因分割而得之債權，就遺產分割時債務人之支付能力，負擔保之責。
前項債權，附有停止條件或未屆清償期者，各繼承人就應清償時債務人之支付能力，負擔保之責。

4 . 繼承人無資力時責任之分擔（民法第1170條）
依前二條規定負擔保責任之繼承人中，有無支付能力不能償還其分擔額者，其不能償還之部分，由有請求權之繼承人與他繼承人，按其所得部分比例分擔之。但其不能償還，係由有請求權人之過失所致者，不得對於他繼承人請求分擔。

5 . 共同繼承人之對外責任（連帶責任）（民法第1171條）
遺產分割後，其未清償之被繼承人之債務，移歸一定之人承受，或劃歸各繼承人分擔，如經債權人同意者，各繼承人免除連帶責任。
繼承人之連帶責任，自遺產分割時起，如債權清償期在遺產分割後者，自清償期屆滿時起，經過五年而免除。

* . 遺產分割之實行

1 . 債務之扣還（民法第1172條）
繼承人中如對於被繼承人負有債務者，於遺產分割時，應按其債務數額，由該繼承人之應繼分內扣還。

2 . 贈與之歸扣（民法第1173條）
繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額，依贈與時之價值計算

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