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出售借用他人名義登記所有權的土地，所獲得的收益要不要繳稅?

扣除成本和必要費用後的獲利所得，必須要納入當年度的綜合所得稅申報，民眾因販售單筆借名登記的農地，獲利後卻未申報，不但補繳40多萬的稅款，還被裁罰20多萬元，受罰金額幾乎是獲利的1/7。

有許多民眾進行土地買賣交易後，以他人的名義登記土地所有權，形成「借名登記」的法律關係，由於不是土地所有權人，僅是對登記名義人有隨時終止契約、返還土地的請求權，性質上轉變為債權的請求權。

之後若登記名義人出售該筆土地，而擁有實際權利的「借名人」所收取的獲利，就是實現債權處分的利益（即買賣變更或移轉所獲得的收益），屬於《所得稅法》第14條第1項第10類所規定的其他所得，以收入減去必要費用後的餘額，來做為所得，並依法課徵綜合所得稅。

有一對兄弟在民國89年間各出資160萬元，共同購買一筆農地，兄弟約定好，該筆農地借名登記在弟弟的名下，登記名義人是弟弟，實際權利人是哥哥；接著在民國104年間，兄弟倆同意出售該筆農地，並依協議，由哥哥獲取售地款300萬元。

不過，哥哥在當年度的綜合所得稅結算申報時，未列報該筆所得，經國稅局查獲，核定增列該年度有其他所得140萬元（售地款300萬元 - 出資成本的160萬元），補徵綜合所得稅40多萬元，並裁處罰鍰20多萬元。

民眾不服氣，申請復查，主張該筆售地款係行使返還土地請求權，而取回原屬於自己的財物，未獲有額外利益，也無所得發生。但經過復查審理後，民眾取得該筆借名登記土地的售地利益，如同前述所說，屬於債權處分利益，依法應課徵綜合所得稅，駁回復查申請，因民眾未提起訴願，而告確定。

《所得稅法》第4條第1項第16款所規定，個人出售土地，其交易的所得免稅，僅限於土地登記簿上的土地所有權人。

因此，個人購買土地，卻以他人名義登記為土地所有權人時，之後又進行土地出售，因借名人獲得的分配款非屬免稅所得，記得申報綜合所得稅。

新聞來源 : https://tw.news.yahoo.com/%E5%80%9F%E5%90%8D%E7%99%BB%E8%A8%98%E8%B3%A3%E5%9C%B0%E7%8D%B2%E5%88%A9%E8%A6%81%E7%B9%B3%E7%A8%85-%E5%9C%8B%E7%A8%85%E5%B1%80-%E9%9D%9E%E5%85%8D%E7%A8%85%E6%89%80%E5%BE%97-%E8%A6%81%E7%94%B3%E5%A0%B1%E7%B6%9C%E6%89%80%E7%A8%85-113400570.html

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※ 市地重劃與都市計畫的關係-

按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。

如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。

※ 辦理市地重劃的法令依據與目的-

市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值，不僅政府可加速公共設施之建設外，土地所有權人亦可透過地籍之交換分合，獲得方整立可建築之土地，而提高其利用價值，並可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等），所產生之權益不公平，係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。

※ 政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別-

市地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異。

惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理。

而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

※ 市地重劃意義-

市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。

而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

※ 重劃負擔總費用證明書補發及更名-

依「平均地權條例」第42條及「平均地權條例第四十二條第四項補充規定」第5點規定，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十，且土地所有權人於申請時應檢附重劃負擔總費用證明書或主管機關核發足資證明該土地為重劃後土地之證明文件。

另依內政部85年8月15日台（八五）內地字第8507933號函釋，市地重劃區內土地所有權人於土地分配結果公告期滿確定前死亡，其繼承人於公告期滿後始辦竣繼承登記，原土地分配結果之所有權人可更正為辦竣繼承登記之繼承人名義，並核發重劃負擔總費用證明書。 

因此，若上述重劃負擔總費用證明書有遺失，即須檢具相關證明文件向本府申請補發；若土地所有權人於土地分配結果公告期滿確定前死亡，其繼承人於公告期滿後始辦竣繼承登記，即須檢具相關證明文件申請更名。

※ 重劃區內應自行拆遷之土地改良物及墳墓拆遷-

重劃區內應自行拆遷之土地改良物及墳墓，主管機應予以公告及補償，其補償金額由主管機關查定之。

但違反依平均地權條例第五十九條規定公告禁止或限制事項者，不予補償。

並應通知土地改良物所有人或墓主，土地改良物限期三十日內，墳墓限期三個月內自行拆除或遷葬。逾期不拆除或遷葬者，依平均地權條例第六十二條之一規定，得代為拆除或遷葬，其費用在其應領補償金額內扣回。

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桃園航空城進入實質開發階段，安置戶可選配安置街廓自行興建房屋或選購市府興建的安置住宅，其中機場園區及附近地區第一期安置街廓之土地抽籤分配，將於111年5月30日開放申請，1單元約30坪，符合資格的民眾也有望增配更大坪數。

經審核領有抵價地者，應以土地權利價值配回安置單元，每單元面積原則為100平方公尺，約30坪。為照顧安置戶，若權利價值不足1單元，在符合一定條件下可繳納差額地價，且不足30坪部分，差額地價皆會打8折。

安置戶有望配到更大塊地，但不得以繳納差額方式增配，若原土地權利價值大於1單元，一般情形下最多可增配20平方公尺，約等於6坪面積；而在徵收公告6個月前就設籍之建物所有權人、配偶、直系血親與二親等家屬，總人數達5人最多增配30平方公尺，面積約9坪，人數滿6人或超過，至多增配60平方公尺，約18坪面積。

至於抽籤選配作業預計111年9月開始分4階段執行，首先就各里合法建物安置戶選配該里區域，第二階段為前階段未分配者可跨里選配，第三階段為沒有合法證明之建物安置戶，可選至同里區域，最後則是前三階段未配者進行選配。

提醒，安置土地抽籤與分配申請時間為111年5月30日至6月30日，近日寄發通知書並將舉辦說明會，民眾可攜所需文件前往航空城聯合服務中心辦理，或掛號郵寄至航開科，務必注意受理時間，逾期視為放棄。

新聞來源 : https://www.chinatimes.com/realtimenews/20220520004307-260405?chdtv
 

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※ 土地徵收係國家因公共事業之需要，對人民受憲法保障之財產權，經由法定程序予以強制取得。

為防止徵收機關為不必要之徵收，或遷延興辦公共事業，故土地法第219條及土地徵收條例第9條特為原土地所有權人保留收回權。

又其收回權之申請期限，於前開法條之適用，分為下列3個不同適用時期：

1 . 土地法第219條修正生效前：得收回土地之原因是由發生日是在78年12月30日土地法第219條修正生效以前，請求收回土地之期限自該原因事由發生之日起15年內。

2 . 土地法第219條修正生效後：得收回土地之原因是由發生日是在78年12月31日土地法第 219條修正生效日以後，請求收回土地之期限自該原因事由發生之次日起5年內。

3 . 62年9月8日都市計畫法第83條修正生效日後依都市計畫法徵收之土地，不依照核准計畫期限使用者，請求收回土地之期限，自徵收計畫書所載使用期限屆滿時，自該原因發生事由發生之日起15年內。

4 . 依都市計畫法徵收之土地，未依核准徵收原定興辦事業使用者，如公告徵收之日在89年2月3日土地徵收條例公布生效以前，請求收回土地之期限，自徵收補償費發給完竣屆滿1年之次日起，但不得超過該使用期限屆滿次日起5年。

5 . 土地徵收條例公布生效後：申請收回之土地，其公告徵收之日是在89年2月4日土地徵收條例公布生效之後，除法律另有規定外，請求收回土地之期限自徵收公告之日起20年內。

※ 為有利民眾主張收回被徵收土地，立法院會2021年三讀通過修正土地法部分條文，增訂第219條之1，明定直轄市或縣市地政機關應每年公告被徵收土地使用情形，並通知原土地所有權人或其繼承人。

現行土地法第219條明定，私有土地經徵收後如有徵收補償費發給完竣屆滿1年，未依徵收計畫使用，或未依核准徵收原定興辦事業使用情形，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿1年的次日起5年內申請收回土地。

立法院會2021年三讀通過修正土地法部分條文。三讀通過條文明定，私有土地經徵收並於補償費發給完竣次日起，縣市地政機關應每年通知、公告原土地所有權人或其繼承人土地使用情形，至申請收回土地請求權時效完成或依徵收計畫完成使用為止。

三讀通過條文明定，若縣市政府地政機關未通知公告，而有徵收補償發給完竣屆滿1年未依徵收計畫開始使用、未依核准徵收原定興辦事業使用等情形，原土地所有權人或其繼承人得於徵收計畫使用期屆滿的次日起10年內，申請收回土地。

三讀通過條文增訂，土地法修正施行時，原土地所有權人或其繼承人收回土地的請求權時效尚未完成的話，也適用修正後條文。

三讀通過條文也增訂，中央地政機關應訂定公告土地使用情形辦理事項、作業程序、作業費用及其他應遵行事項辦法。
 

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※ 一般徵收之原因-

依土地徵收條例第3條規定，國家因公益需要，興辦國防、交通公用等事業，得徵收私有土地；但徵收之範圍，應以其事業所必須者為限。

※ 一般徵收主要程序-

(一)需用土地人舉行事業計畫公聽會。

(二)需用土地人與所有權人協議價購或以其他方式取得。

(三)需用土地人擬具徵收計畫書申請徵收。

(四)內政部設土地徵收審議小組進行審議。

(五)內政部核准。

(六)直轄市、縣（市）政府公告及書面通知所有權人及他項權利人。（公告之日起禁止分割、合併、設定負擔及增加工作物；土地權利人對於公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市、縣（市）政府以書面提出異議）

(七)直轄市、縣（市）政府發放補償費。

(八)補償費存入土地徵收補償費保管專戶（因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費，將存入專戶保管）。

(九)土地權利人權益之終止及需用土地人進入土地工作。

(十)限期遷移。

(十一)囑託登記。

※ 一般徵收之補償-

一般徵收之補償包括地價補償、改良物補償、土地改良費用補償、合法營業損失之補償、遷移費。

此外，對於徵收公告1年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口，因其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住者，或情境相同經直轄市或縣（市）政府社會工作人員查訪屬實者，需用土地人應訂定安置計畫。

※ 申請收回 - 

依土地徵收條例第9條規定，被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起20年內，向該管直轄市或縣（市）政府申請照原徵收補償價額收回其土地。

1. 徵收補償費發給完竣屆滿3年，未依徵收計畫開始使用者。因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回。

2 . 未依核准徵收原定興辦事業使用者。

3 . 依原徵收計畫開始使用後未滿5年，不繼續依原徵收計畫使用者。

※ 土地徵收條例施行前，依土地法第219條規定，私有土地經徵收後，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償費發給完竣屆滿1年之次日起5年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地：

1 . 徵收補償費發給完竣屆滿1年，未依徵收計畫開始使用者。因可歸責於原土地所有權人或使用人者，不得聲請收回土地。

2 . 未依核准徵收原定興辦事業使用者。

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※ 土地徵收乃政府依公權力之運作，為興辦公益事業需要，基於國家對土地之最高主權，依法定程序，對特定私有土地給予相當補償，強制取得之一種處分行為。

為規範土地徵收作業，確保土地合理利用，並保障私人財產，增進公共利益，於89年2月2日公布制定土地徵收條例專法，並於101年1月4日大幅修正市價徵收補償等規定。依本條例規定，土地徵收應由需用土地人擬具土地徵收計畫書向內政部提出申請，經內政部審議核准後交由土地所在地之直轄市、縣(市)政府辦理公告、通知及發放補償費等作業，俟依法補償完竣，始能取得其需用之土地。

※ 依土地徵收條例第8條規定，有下列各款情形之一者，所有權人得於徵收公告之日起1年內向該管直轄市或縣（市）政府申請一併徵收，逾期不予受理：

1 . 徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用者。

2 . 徵收建築改良物之殘餘部分不能為相當之使用者。

※ 依土地徵收條例第49條第1項規定，已公告徵收之土地，需用土地人應切實按核准計畫及所定期限使用。有下列情形之一者，應辦理撤銷徵收：

1 . 因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內。

2 . 公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發。但以聯合開發方式開發之土地，土地所有權人不願參與聯合開發者，不在此限。

撤銷徵收由需用土地人向內政部申請，但需用土地人未申請者，原土地所有權人得向直轄市或縣(市)政府請求之。該管直轄巿或縣（巿）政府收受上述請求後，應會同需用土地人及其他有關機關審查。其合於規定者，由需用土地人向內政部申請撤銷徵收；不合規定者，亦應將處理結果函復原土地所有權人。

原土地所有權人不服前項處理結果，應向直轄市或縣（市）主管機關函復送達之日起30日內向中央主管機關（內政部）請求撤銷徵收。其合於規定者，由中央主管機關逕予撤銷；不合規定者，由中央主管機關將處理結果函復原土地所有權人，原土地所有權人不服處理結果者，依法提起行政救濟。

※ 依土地徵收條例第49條第2項規定，已公告徵收之土地，有下列情形之一者，應辦理廢止徵收：

1 . 因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內。

2 . 依徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變。

3 . 已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要。

廢止徵收由需用土地人向內政部申請，但需用土地人未申請者，原土地所有權人得向直轄市或縣(市)政府請求之。該管直轄巿或縣（巿）政府收受上述請求後，應會同需用土地人及其他有關機關審查；其合於規定者，由需用土地人向內政部申請廢止徵收；不合規定者，亦應將處理結果函復原土地所有權人。

原土地所有權人不服前項處理結果，應向直轄市或縣（市）主管機關函復送達之日起30日內向中央主管機關（內政部）請求廢止徵收。其合於規定者，由中央主管機關逕予廢止；不合規定者，由中央主管機關將處理結果函復原土地所有權人，原土地所有權人不服處理結果者，依法提起行政救濟。

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新北市中和秀朗橋北側開發案抵價地比例已獲內政部核准辦理，將與地主協議價購，2021年底完成區段徵收，預計2022年上半年開工，後年底完工驗收。

秀朗橋北側重劃區總面積4.2公頃，其中住宅區2.08公頃，其餘還有公園、停車場、消防用地、綠地。

中和、永和多年來人口都是呈現上升趨勢，是高密度開發地區，新北市為了紓解擁擠的情形，2000年時決定開發中和秀朗橋北側，但礙於河川安全管制到今年5月才正式解除，所以現在才開始執行計畫。

這塊重劃區東臨新北環河快速道路、西側靠近成功路，由於原本有河川安全管制，所以地主不能建物，僅能低度開發，所以現在地上物不是停車場就是農田。

這塊重劃區總面積達4.2公頃，區內住宅區規畫2.08公頃，位置在中間處，另外公共設施會有2.11公頃，分別位於住宅南北側，當中包括3座公園、1處廣場兼停車場用地、1處消防用地及綠地，希望能紓解中、永和地區的人口密度，同時增加公共設施，提供給民眾更優質的生活環境。

市府預計在近2個月辦理協議價購，並於2021年底公告區段徵收，若地主希望換地，那將依照內政部審核的抵價地比例41%來取得用地，全案明年2022上半年會開始動工，後年底完工驗收，會整地、鋪好地下管線、種植綠樹，讓地主拿回土地時，馬上就可以開發、利用。

重劃區內地主有上百位，地目筆數約123筆，市府去年召開公聽會時，有6成地主贊成，其餘則未回覆，反對聲音並不多。

新聞來源 : https://money.udn.com/money/story/5621/5565244

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新北市地政局辦理「板橋埔墘4-7區區段徵收案」，舉行公聽會，部份地主認為開發公益性與必要性不足，反對區段徵收，也有人質疑此案都市計畫程序未完成，地政局卻急於展開地上物查估作業，有違行政程序。

為配合台北縣側環河快速道路開闢的用地取得，民國88年「變更板橋都市計畫（部份埔墘地區）」發布，明定以跨區區段徵收方式開發，評估後因財務不可行，環快道路改採一般徵收，94年內政部都市計畫委員會決議可辦理市地重劃，附帶條件是3年內須整合完成，否則仍維持區段徵收。

當時埔墘地區劃為7個區開放地主自辦市地重劃，僅1-3區在規定時間內完成整合，現已是高樓林立的住宅區，但4-7區現況為雜亂無章的鐵皮工廠或停車場，公共設施不足，環境品質不佳，部份道路只開闢一半，透過區段徵收開發，可提供居住、通行、休憩與消防救災機能。

有地主質疑，全案規劃未讓地主參與，且102年公開展覽部份內容與公聽會版本不同，公園用地從橫的變成直的，乙種工業區排除區徵範圍，是否圖利特定業者？此外，1-3區採市地重劃辦理，地主可分回55%，4-7區為區段徵收，僅能分回40%，非常不公平，開發案無公益性與必要性；還有人質疑，都市計畫程序未完備，地政局卻違法進行查估。

此案都市計畫的主要計畫106年11月發布實施，細部計畫也在106年12月由新北市都市計畫委員會審查通過，現在只是辦理區段徵收前置作業，預計5月份前完成地上物查估，最快明年拆遷。

新聞來源 : https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2366544

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立法院三讀通過土地法增訂條文草案，增訂各縣市地政機關，應於每年公告被徵收土地的使用情形，並通知原土地所有權人或其繼承人，以利於民眾主張收回被徵收土地的權利。

現行法規僅規範收回權時效起算點，未規定縣市政府定期通知原所有權人，或依法公告被徵收土地的後續使用情形，導致原所有權人不知道能否主張收回，不符合憲法要求正當行政程序。

修法後將有助於充分揭露土地徵收資訊，保障原土地所有權人及其繼承人主張收回土地權益；內政部正積極規畫配套子法，將儘速完成修法並施行。

現行土地法第二一九條規定，私有土地經徵收後如有徵收補償費發給完竣屆滿一年，未依徵收計畫使用，或未依核准徵收原定興辦事業使用情形，原土地所有權人可在徵收補償發給完竣屆滿一年的次日起，於五年內申請收回土地。

地政機關若未依照規定履行通知及公告義務時，原土地所有權人或其繼承人，可在徵收計畫使用期限屆滿的次日起十天內，申請收回土地。此案施行時收回土地的請求權時效尚未完成者，也能適用。

新聞來源 : https://www.cdns.com.tw/articles/492982
 

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