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新北市中和灰磘地區早年為軍事管制區，土地低度使用，市府啟動都市計畫通盤檢討，將採區段徵收開發，打造生技醫療園區，案件目前在內政部都市計畫委員會小組審議，地方民眾認為進度緩慢，盼加速推動。

城鄉發展局表示，都委會要求先解決當地的聯外交通問題，才會同意都計變更，市府已規劃替代道路方案，全案預計明年提送大會審議。

中和灰磘地區位於國道3號中和交流道南北兩側，為都市計畫農業區與保護區土地，面積約58公頃，早期受限軍事用途，實施禁限建管制，影響地方發展，軍方撤出後，彈藥庫與其他設施閒置，周圍多為農業使用或鐵皮工廠，市府一度研擬數位文創園區，後來轉型規劃生醫園區。

區內有一處涵洞，是貫穿南北兩側的聯絡道路，寬度僅6至8公尺，因應未來開發案人口與產業進駐的交通、防災需求，內政部都委會希望拓寬涵洞，才會同意都市計畫案變更，但經過評估，涵洞拓寬工程難度高且經費龐大，在新建工程處協助下，已規劃2條替代道路。

涵洞位於中和交流道下方，路幅狹窄，地底管線複雜，且土層覆蓋較淺，要拓寬為20公尺的計畫道路難度很高，建議找尋其他合適位置與空間，調整道路線型，另開闢一條新路，不用穿越箱涵，可降低施工難度與經費負擔，將合併區段徵收案一起施作。

中和灰磘將以生醫園區或產業聚落為發展定位，採區段徵收開發，目前規劃產業專用區20公頃、休閒遊憩專用區7.29公頃，其餘為公共設施用地，都市計畫案已在內政部都委會小組討論，預計明年提送大會審議，並進行區段徵收公益性與必要性評估。

新聞來源 : https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3904088

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※ 特定農業區?一般農業區?

1 . 特定農業區-指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

因此，辦竣農地重劃的土地一定會劃定為特定農業區，但是，特定農業區不一定就是有辦理農地重劃之農業區。

2 . 一般農業區-指特定農業區以外供農業使用之土地。

※ 調整為一般農業區後的農牧用地與特定農業區農牧用地有何差異-

不論是特定農業區或一般農業區的農牧用地,皆係屬農業發展條例第 3 條第 10 款所定義之農業用地,這次變更並不影響土地使用地類別。

但在土地使用管制上,因一般農業區係指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施經認定須加以特別保護以外之區域,故「一般農業區」相較於「特定農業區」的管制強度會較寬鬆,稍有彈性,不過本質上都是農業區。

※ 「特定區農牧用地」其全銜似應為「特定農業區、農牧用地」。根據「區域計畫法施行細則」對於分區及使用地之解釋如下，特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者；農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。

※ 按「非都市土地使用管制規則」農牧用地之容許使用項目為-

(一)農作使用。
(二)農舍。
(三)農業設施。
(四)畜牧設施。
(五)養殖設施。
(六)水源保護及水土保持設施。
(七)採取土石。 
(八)林業使用。
(九)休閒農業設施 。
(十)公用事業設施。

但土地在特定農業區內依規無法興建「集村農舍」，且養殖設施也有所限制。

※「特定農業區、農牧用地」為「耕地」其中一種，若土地需要辦理合併、分割時，須依「農業發展條例」及相關法令辦理，不可任意合併分割，詳情須依個案情況審視。

※ 不得申請興建農舍之土地使用類別-

1 . 增訂非都市土地林業用地及森林區養殖用地，不得申請興建農舍。

2 . 特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區等農業用地，不得申請興建集村農舍。

※ 特定農業區和一般農業區最大的差異，就在前者被限制不能轉作其他特定事業之用。

※ 特定農業區的劃設面積，基本起跳門檻必須至少25公頃。特定農業區有33萬公頃、一般農業區27萬公頃。

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新北市五股興珍地區都市計畫當地是農牧區，卻有許多違章工廠，巷弄狹小彎曲，要改為住宅、商業區，未來環狀線北環段將設Y19B站，以區段徵收方式取得用地，地主可選擇要錢或地。

計畫面積有21公頃，地主約300人，範圍在中山高以南、疏洪東路以東、西側臨二重疏洪道的非都市土地，現址充斥違章工廠、鐵皮屋，市府希望重新整併，開發成住商混合區。區域內的穀保家商、更寮國小會保留，不會被徵收。

環狀線北環段仍在設計階段，內政部尚未通過五股興珍都市計畫，預估效益最快7年後才能浮現，已看好沿線發展。

依市府規畫，區段徵收用地後，將重新分配使用，其中30%會改為住宅區、商業區，70%則會變更為公園、綠地等公共設施用地、文教區及零星分區，由地主以地抵價共同分擔。

全案仍要等內政部審議後才能確定時程，預計花3年做前段作業，包括地籍清理、地上物清查，後續還有標售土地、興建公園、水電設施、排水系統等公共工程，全部開發完成約需7年。

捷運沿線開發後，能促進地方發展，他樂觀其成。但當地工廠多，市府在徵收過程時，應協助業者媒合其他適合的新址，避免工廠員工失業，甚至出現反彈聲浪。

市府在做整體開發時，都會有配套措施，將會協助業者做投資評估，思考是否要做轉型或者搬遷，市府會提供媒合服務、低利優惠等協助。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7323/5909476

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非都市土地被政府指定為公共設施用地後，若在被徵收前移轉，只要檢附證明即可免課土增稅。申請證明經核准後，必須在八個月內完成移轉程序，否則無法適用免課土增稅優惠。

土地遭政府指定為交通道路用地，在徵收以前先出售土地給他人、未繳納土增稅，但國稅局認為該筆土地須課土增稅，因為我國現行土地稅法僅規定「都市用地」被政府指定後、做移轉免課土增稅，非都市土地則不在範圍內。因不服而申請釋憲、成功「抗稅」。

大法官釋字第779號解釋指出，都市與非都市土地不應有所差異，否則與憲法的保障平等權有矛盾之處，大法官也要求財政部在2021年7月前完成修法。

因應釋憲，財政部在2021年上半年推動土地稅法修法並經立院三讀通過，讓非都市土地被政府指定為特定用地時、同樣可享有免課土增稅權益。

但是法規從法律到實務層面，必須仰賴實施辦法與SOP標準程序。財政部近日發布「非都市土地供公共設施使用認定及核發證明辦法」，規定持有公共設施保留地（非都市土地）地主，必須向徵收土地的政府單位申請證明，申請文件則需包括移轉土地需要的證明文件、近一個月的土地登記謄本以及地籍圖謄本、身分證明文件例如戶口名簿等。

經政府單位核發非都市土地供公共設施使用證明後，該地主移轉給他人以適用免課土增稅規定。

但該證明書效力期間為核准後八個月，如果超過八個月或地籍異動、計畫變更等，導致原本證明內容不符條件，則地主移轉土地時還是會被課徵土增稅。

依照都市計畫法規定，如果是贈與公共設施保留地給配偶或直系血親，或是過世由配偶或直系血親繼承該筆公共設施保留地，可另外享有免課贈與稅或遺產稅優惠。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/513671.html

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新北市政府推動板橋浮洲都市計畫通盤檢討案，將採區段徵收開發，2014年因民眾強烈抗爭而暫緩，案件2018年重啟後，城鄉發展局排除爭議最大的大觀路1段28、29巷密集住宅，並規劃近5公頃的產業專用區，且預留板泰輕軌用地，預計今年4、5月再次辦理公開展覽。

浮洲都市計畫案總面積278公頃，其中區段徵收範圍103公頃，先前因民眾反對房屋拆遷，經檢討，排除大觀路1段28、29巷既有密集房屋與部分社區聚落，該區土地、建物產權複雜，未來可依據使用現況自辦都更。

但有地主反映，被徵收的土地每坪不到30萬元，不符合市場行情價，且區段徵收地主僅能分回40％，和市地重劃領回55％差距甚遠，質疑市府強搶民地，使地主權益受損。

依據行政院函釋，凡農業區、保護區或非都市土地變更為可建築用地，一律採用區段徵收，市府依照中央法規辦理，會持續與地主溝通協調。

本案內政部都委會今年2月10日召開第1次小組會議，建議再次公開展覽，市府預計4、5月辦理公展。

未來透過整體開發，可取得58.54公頃的公共設施用地，其中包括近10公頃的公園、綠地、廣場等開放空間，並配合板泰輕軌建設預留場站與路線用地，提升生活環境品質；另外劃設4.9公頃產業專用區，完工後可提供產業進駐。

新聞來源 : https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3865809
 

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新北市府推動泰山楓江區段徵收，約5千名地主不滿配回土地比率低於新泰塭仔圳，且擔心地價下跌，拒絕規畫成產專區。

當地區段徵收分配比率就是40%至45%，但產專、商業和住宅區的比率可參考地方意見調整，草案預計年底送至市都委會審議，通過再送中央審查。

泰山楓江區段徵收案範圍位在國道一號以南、二重疏洪道以西，約123公頃，原是農業用地，約5千名地主不滿配回土地僅40%至45%，低於新泰塭仔圳的55%，希望政府變更計畫，將原先規畫設置的「產專區」改為「住商混合區」，最大化區域發展。

民眾對分配比率都無法接受，大家不滿為何僅隔一條中港大排，新泰塭仔圳地主分回的比率卻更高。居民都認為楓江地區靠近五股交流道，交通壅塞，規畫產專區，大貨車頻繁出入，交通會更壅塞，盼市府將原先規畫的產專區改做類似新莊副都心的商業區，活絡地方發展。

當地經過3次徵收，民眾的土地愈來愈少，市府現在還打算利用區段徵收將所有土地一網打盡，剝奪市民土地財產？

區段徵收後，將把土地重新配還地主，農地重劃可分回45%，否則分40%，剩餘的55%至60%土地歸市府所有。

楓江地區現況為非都市土地及都市計畫農業區，與新泰塭仔圳的市地重劃不同，依規定須採區段徵收方式開發，所以分配回給地主的比率才會較低。

依國土指導計畫，該區還是以產業類型為主，不能任意變更，不過仍會訪視工廠，了解業者留下來的意願，同時與地主開會，確認各方想法後，才會決定該區最後設置的產專區、商業區、住宅區比率，依然可以調整。

完成區段徵收後，市府會將拿到的土地來施作道路、綠地、廣場、停車場、汙水處理廠用地等，並標售部分土地支付公共建設費用。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7323/6195860
 

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※ 地役權 -

指依據契據或遺囑，土地使用人在他人擁有的土地上能享有的非營利利益，土地使用人藉此能夠獲得對此一土地特定的有限使用權利，是益物權的一種。指因通行、取水、排水、鋪設管線等需要，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產的便利與效益的權利。

1 . 地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。

2 . 地役權是存在於他人不動產上的用益物權。

3 . 地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。

例-擁有甲地的A可以要求擁有乙地的B不會在其土地上建設高樓以保證A可以觀賞遠處的風景。 

※ 地役權的期限 -

土地使用人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權剩餘的期限。

地役權的期限是有最長期限的，結合我國《土地管理法》中對於土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權使用年限的規定，要根據具體情形訂立合同。

※ 地役權合同 - 

土地使用人要求登記的，可向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

※ 地役權效力 -

1 . 地役權自地役權合同生效時設立。

2 . 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

3 . 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一並轉讓，但合同另有約定的除外。

※ 地役權抵押 - 

地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一並轉讓。

※ 地役權的變動 - 

1 . 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

2 . 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

※ 地役權消滅特殊原因 -

1 . 土地滅失，由於地役權的主觀屬地—客觀屬地的特性，所以無論是需役地還是供役地滅失的地役權均歸於消滅。

2 . 需役地不需要利用供役地。由於地役權的功能在於滿足需役地權利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那麼地役權應當歸於消滅。

3 . 供役地無法滿足需役地的需要，其理由與上述情形相同。

4 . 拋棄。地役權作為財產權利，因此地役權人是可以放棄其地役權的，地役權人若放棄其地役權地役權也歸於消滅。

5 . 存續期間的屆滿或其他預定事由的發生。如果地役權設有期限的，那麼期屆滿的地役權歸於消滅；設定地役權的合同若附有解除條件的，條件成就時地役權也歸於消滅。

6 . 土地被徵收。

7 . 供役地權利人在符合法定條件時解除地役權合同的。地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅。
 

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※ 不動產買賣不破租賃-

「買賣不破租賃」其實是保護承租方的1個條款，民法第425條1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，也就是，在租賃契約存續期間，房東若將房屋所有權讓與第三人，此第三人依然會受到先前租賃契約的約束，此時租賃契約存在於此第三人與承租人之間。

※ 所有權讓與不破租賃 -

要件：

1 . 出租人已交付租賃物給承租人。
2 . 承租人占有中。
3 . 出租人將租賃物所有權讓與第三人。
4 . 經公證的租約（超過五年或不定期限）或五年以內的租約。

效果：發生「法定契約承擔」，受讓人成為出租人。

※ 不動產買賣不破租賃之例外 -民法第425條2項規定的兩個例外。

(1)其未經公證且期限逾五年。

(2)其未經公證且未定期限。

若符合上述要件時，則限制了買賣不破租賃原則的適用，此時若房東移轉所有權給第三人，租賃契約不因此由該第三人承受。

※ 租賃合約與買賣不破租賃的關係-

可適用:

1 . 一年內租約(不論書面或口頭約定)。

2 . 五年內具書面的定期租約。

3 . 經公證的五年以上具書面租約。

4 . 經公證的不定期契約。

不可適用:

1 . 未經公證的不定期租約：租期超過一年，但未以書面約定租約，與租約滿後未續約，房客續住，房東也未反對時，都稱為不定期租約。

2 . 未經公證且租期五年以上的定期租約。

※ 在原有的租約時限內不論房屋是交易或被法拍，因為租賃契約是先成立，買賣契約在後，因此承租人的承租權利並不會受損。

除非承租人出現積欠房租逾2期且經催繳無效，或承租人利用租屋處進行非法行為，否則因房屋買賣而侵害承租人權利的事不常見。

※ 若租屋合約沒有公證，而且合約書沒有約定租期，或者是約定的租期超過5年，不適用「買賣不破租賃」的規定。

若租約有經公證，或是租約雖然沒有公證，但有約定租期且租期少於5年時，適用「買賣不破租賃的規定」。

※  要確保受到買賣不破租賃的保護，最好的方式就是簽約期限在5年內，合約到期前就向屋主提出續約，每次的租屋合約也都要到法院公證，租約到法院公證之後，才具有買賣不破租賃的權利。

※ 注意細節 -

1 . 租前-
* 租前多打聽物件是否已委託出售，或詢問房東有無賣屋意願。
* 事先約定若不動產房屋買賣，是否可續租與後續賠償責任問題。

2 . 租時 -
* 避免簽訂未定期租約，租期屆滿應重簽租約。
* 若租期超過5年，可至地方法院公證處公證。

3 . 租後-
* 若不動產房屋易主，須向原房東確認押金是否交付新房東，或要求返還，自行交付新房東。
 

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※ 房屋權狀種類-

「房屋權狀」是一個較籠統的說法，具體對應到空間屬性上的話，細分為「建物權狀」、「土地權狀」和「停車位權狀」這三種類別。

買賣不動產的時候，有可能拿到不只一張的權狀，例如買了一塊土地會拿到土地權狀；買了一棟透天厝，就會有土地權狀和建物權狀；買了附車位的公寓，就可能會有土地權狀、建物權狀和停車位權狀。

※ 房屋權狀-

房屋權狀的全名應為「房屋所有權狀」，意即「所有權狀」上會記載著所有權人是誰、所有權面積有多少、何時開始擁有等的資訊，了解此所有權的性質，就是房屋的身份證，記載著房屋的基本資料。

※ 土地權狀-

所有權人：這個欄位記載土地所有權人的姓名和身份證字號，其功能是要明示所有權人是誰。

若買賣的時候，賣家和所有權人是不同人，要注意賣家是否有受到所有權人的委託。

坐落、地號、地目：一筆地號對應到一張權狀，如果建物坐落的土地不只一筆，就會有相對應筆數的土地所有權狀。

地目主要是記載土地的使用性質，因地目制度在 106 年之後就已經廢除，新的權狀就沒有此欄位了。

面積：指的是建物座落土地的總面積，單位是平方公尺，換算成坪的話，要乘以 0.3025 。

權利範圍：指的是所有權人所持分的土地面積，如果全部持有，就會顯示「全部＊＊＊ 1 分之 1 ＊＊＊」。

※ 建物權狀-

建築總面積：指的是主建物的面積，一般常聽到的「室內面積」、「使用面積」，包括客廳、臥室、衛浴等，如果有樓中樓或夾層的話，也會算在其中。

附屬建物面積：指的是與主建物相連的設施，且為屋主專屬專用的部分，陽台、雨遮、露台等都是在這個範疇。

共有部分面積：指的是公設面積，只要是大樓住戶共用的公共設施面積就會算在這個部分，包括大廳、健身房以及各樓層的電梯、樓梯間等。

車位：注意的是有些大樓的公設是有包含車位的，這部分會在建物權狀的共有部分展示出來，並且標示停車位的編號，但停車位就是以個別單價計算，不會再納入整體面積的計算中。

權狀面積計算 = 總面積＋附屬面積+(共用面積*權利範圍)

※ 停車位權狀-

停車位分成三種-法定停車位、增設停車位、獎勵停車位。

法定停車位：此車位屬於大樓公設的一部分，雖然擁有產權，但並不擁有單獨權狀，而且若未來要買賣，不能與主建物拆開出售，只能單獨賣給同大樓的住戶。

增設停車位：此車位是建商在法定停車位之外，自行增加規劃之停車位，並且擁有獨立權狀，未來可自由轉售給任何人，不僅限於同大樓的住戶。

獎勵停車位：此車位是指政府以容積獎勵鼓勵建商增設停車位，提供給大眾使用，獎勵增設停車位與自行增設停車位一樣，可以登記成公設或獨立產權，如果是獨立產權的話，就會有專屬的權狀。

法定車位是沒有獨立的權狀，但增設或獎勵停車位可能有單獨的權狀，買賣車位時務必要確認清楚，買賣的是什麼性質的車位。
 

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※ 農地移轉可享遺產稅、贈與稅、土地增值稅，甚至是所得稅也可免稅；若是有已建置好的農舍，交易後仍會有所得稅的負擔。

針對農地的傳承，給予了許多租稅上的優惠措施，包括繼承或贈與農地，可以免課遺產稅、贈與稅及土地增值稅。

優惠措施主要是傳承，贈與對象須為法定繼承人，才可免徵贈與稅，還要被列管農地農用五年，繼承亦有免納遺產稅的相似規定；若非贈與法定繼承人，仍會被課徵贈與稅。

土地增值稅的部分，農地必須是移轉給自然人，才可適用不課徵土地增值稅的優惠，若是移轉給法人，便會被課徵土地增值稅。

最重要的房地合一稅，亦有提供免稅條款，2016年度以後取得的農地，若符合上述不課徵土地增值稅的資格，也可同步免徵房地合一稅。

農地移轉雖可享上述多項租稅優惠，但針對座落於農地上的農舍，則無法適用以上租稅優惠，仍須課徵遺產稅及贈與稅；買賣農舍之財產交易所得，也會被計入個人綜所稅課稅。

※ 農業發展條例規定允許農民得於自有農地之一定面積範圍興建之建築物，此種建築物即稱之為「農舍」。

民國89年農發條例修正實施後，面積兩分半（零點二五公頃）以上農地才能興建農舍。

農地若被拿去「套繪」，也就是拿這筆土地當農舍之配合耕地，若為蓋農舍，務必於確認是否符合「農業用地興建農舍辦法」及有無申請過建築或套繪（為已建築基地的紀錄）。

※ 農業發展條例第十八條第四項中段規定之「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」之強制規定。

即使農舍老舊，但因仍有登記尚未消滅，因此地政機關審查時發現農地上有農舍的存在，認為申請農地所有權移轉登記的行為，違反農業發展條例第十八條第四項中段之農地及農舍必須併同移轉的強制規定。

依民法第七十一條「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」之規定，單就農地的移轉登記行為就會被認為係無效的法律行為，因此地政機關無法登記申請農地所有權移轉登記之申請。

※ 解決方法-農地連同農舍一起買賣，再將農舍及農地一起向地政機關申請移轉登記；或將農舍申報拆除，併辦理滅失登記，解除農舍套匯後，再單就農地辦理移轉登記。

※ 解除套繪管制之條件及程序-

1 . 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，依變更後之土地使用規定管理，農舍用途宜配合變更。

依變更使用執照程序將農舍用途變更為非農舍使用後，其配合耕地得一併解除套繪管制。

2 . 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者，配合依變更使用執照程序調整套繪管制範圍，如屬配合耕地，得逕為解除套繪管制。

3 . 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上，所稱比例符合法令規定者，為農舍用地面積不得超過農業用地面積之10％，農業經營用地面積不得低於農業用地面積之90％，農業用地面積不得低於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序自使用執照刪除。

4 . 申請解除套繪管制者，以農業發展條例89年修正前後已興建農舍之農業用地為對象；農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請；檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定，得免由建築師簽證；農業用地經解除套繪管制者，地方主管建築機關應將解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷註記。

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