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買賣過程中，任何的文件都不能錯過，寫滿了房屋的產權、登記資訊、使用情況…等等完整資訊，可說在權狀合約之下，就是「不動產說明書」。

不動產說明書不僅可以讓買方快速清楚了解房屋資訊，也可以當作買賣雙方交易的一個依據。

9大不動產說明書的要點-

1. 登記簿謄本-

謄本就像看醫生需要填寫的基本資料，基本上會有面積、門牌、權力範圍、土地建物座落、有無限制登記、停車位產權狀況。

2. 土地建物目前管理使用情形-

社區型物件需要先向社區管理委員會確認土地和建物的管理使用，有沒有分別管理的協議。如果擔心仲介提供的資料不完整，可以利用管委會每年召開的區權會決議的事項或會議記錄來了解。

3. 交易價金、付款方式-

在買賣過程中最最重要的就是多少錢？跟怎麼買？當交易價金有在自己的預算內，就會進入下面4步驟的買房程序。

●先付斡旋談價錢-

屋主同意你的出價時，斡旋金會轉為定金，進入簽約程序。特別要注意假設議價沒有成功，仲介是要將款項退回的！

●再付簽約金-

通常在簽約時買方都準備大約10萬元當作簽約金，簽約日往後算的3至5天內，補足買賣成交價的10%。

●用印再10％-

買房流程中簽約及用印是可以一起進行，只要賣方將印鑑章和印鑑證明都交給代書後，買方就必須再支付成交價的10%當作用印款。

●對保、完稅、過戶、塗銷繳房貸-

對保完成後代書就會向稅務機關報稅，並將房屋所有權人由賣方移轉到買方名下，同時銀行會做房屋抵押權的設定登記，最後塗銷完畢後，就完成了！

建議簽約時買賣雙方達成共識透過履約保證專戶來掌握買賣時的金流，避免糾紛。

4. 地籍圖-

標示建物下土地的形狀與範圍大小，會有地號、界址、面積、土地座落位置、有無分割過、都市計畫道路狀況等。特別要留意房子有無可能建在道路用地，或是公共設施用地上。

5. 土地使用分區證明-台灣土地分為「都市土地」與「非都市土地」。

就是政府實施都市計畫時管理土地方式，將都市土地又分允許使用或是禁止特定用途，在部分區域額外針對建築物的大小、體積、高度加以管制，如松山機場周邊僅能蓋到10樓。

回歸到買賣上，在未來想買賣、租屋、貸款及申請營業登記等與土地價值相關的事，了解土地使用分區證明的用途，就可以先清楚將來有沒有開發的可能性。

6. 應納稅額、規費負擔方式-

將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上，買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分。

●四稅金-契稅、印花稅、房屋稅、地價稅。

●代書費(行政規費、俗稱潤筆費)-

地政登記規費、書狀費用每張80元、貸款設定規費、實價登錄費用、簽約金（俗稱潤筆費）。

●履約保證金-

價格為成交總金額的萬分之六，由買賣雙方各負擔一半，也就是各付萬分之三。

●仲介費-

買4%賣2％，俗稱「 買 2 賣 4 」，記得總計最高不可以超過買賣總價6%。

●雜項 - 產險費用、水電瓦斯費、社區管理費。

7. 建物平面圖、建物位置圖-

透過建物平面圖及位置圖，可以清楚了解 實際可以使用的室內坪數、附屬建物的面積（如陽台及雨遮等），也可以知道自己正在看的物件樓層有幾戶，位置在哪邊等細節。

8. 建物瑕疵情形-

避免後續瑕疵歸屬產生糾紛，可從不動產說明書理解，建物本身是否有滲漏水狀況？屋主有無針對瑕疵狀況進行修繕？頂樓物件是否有再增建？地震後前面地面有沒有龜裂傾斜的狀況？更仔細甚至連電線有無抽換都會一併記錄在說明書內，了解瑕疵狀況，在評估費用時也會比較好抓未來的修繕費用。

9. 其他特殊約定事項-

特殊約定有點像是個別磋商條款，就是買賣雙方針對這筆買賣交易約定的其他交易條件。例如：有些買方會提出假如不殺價，希望賣方將屋內傢俱留下不要搬走的條件；或賣方希望買方配合辦理土地增值稅優惠，而買方希望賣方配合辦理政府優惠貸款等。

新聞來源 : https://tw.stock.yahoo.com/news/%E4%B8%8B%E6%96%A1%E6%97%8B%E5%89%8D%E5%BF%85%E8%AE%80-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E8%AA%AA%E6%98%8E%E6%9B%B89%E9%87%8D%E9%BB%9E-%E7%9C%8B%E6%87%821%E5%9C%96%E4%B8%8D%E7%95%B6%E5%86%A4%E5%A4%A7%E9%A0%AD-021800963.html

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※ 乙種建築用地容許使用 -

1 . 住宅。

2 . 鄉村教育設施。

3 . 行政與文教設施。

4 . 衛生及福利設施。

5 . 安全設施。

6 . 宗教建築。

7 . 日用品零售及服務設施。

8 . 公用事業設施。

9 . 無公害性小型工業設施。其附帶條件如左：

   1 . 經環境保護機關審查符合環境保護法規規定管制標準之製造加工業。

   2 . 動力（含電熱）不得超過11.25(瓦千)，但空調冷氣設備不在此限。

   3 . 作業廠房最大基層建築面積，不得超過二百平方公尺。

10 . 農作產銷設施。

11 . 畜牧設施。

12 . 水產養殖設施。

13 . 遊憩設施。

14 . 交通設施。

15 . 水源保護及水土保持設施。

16 . 農產品集散批發運銷設施。

17 . 再生能源相關設施。

18 . 溫泉井及溫泉儲槽。

19 . 兒童課後照顧服務中心。
 

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※ 因下列情形移轉者免徵土地增值稅：

1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地。

2.因繼承而移轉之土地。

3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者：

(1)受贈人為財團法人。

(2)法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。

(3)捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

4.被徵收之土地。

5.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。

6.依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

※ 土地交換視同買賣，應分別向原土地所有權人課徵土地增值稅。

※ 土地贈與移轉不適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。

※ 繼承土地已繳納遺產稅，不再課徵土地增值稅。
另繼承之土地再移轉時，以繼承開始(被繼承人死亡日)時該土地之公告現值為前次移轉現值計課土地增值稅。

※ 信託土地如為自益信託土地，供委託人本人、配偶、或其直系親屬自用住宅使用，且與信託目的不相違背者，如其他要件符合自用住宅用地，仍准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 
 

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※ 甲種建築用地容許使用 -

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4 . 農作產銷設施。

5 . 畜牧設施。

6 . 鄉村教育設施。

7 . 行政與文教設施。

8 . 衛生及福利設施。

9 . 公用事業設施。

10 . 無公害性小型工業設施。

11 . 宗教建築。

12 . 再生能源相關設施。

13 . 溫泉井及溫泉儲槽。

14 . 兒童課後照顧服務中心。
 

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被繼承人死亡時遺有之土地，如於其死亡前已經都市計畫編定為公共設施保留地，納稅義務人申報遺產稅可以主張自遺產總額中扣除，免徵遺產稅。

依都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因繼承而移轉者，免徵遺產稅。

又所稱公共設施保留地，係指依該法第42條規定劃設為道路、公園、學校、社教機關、停車場或市場等公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得，或已開闢使用但尚未依法取得，且非私人或團體投資興辦的土地。

A君於110年12月間死亡，納稅義務人申報遺產稅，主張A君所遺2筆土地〔公告現值分別為A君地新臺幣(下同)1,000萬元、B地500萬元〕，均為政府尚未徵收之都市計畫道路用地，應免徵遺產稅。

經查明，A君地於42年間經都市計畫編定為道路用地，惟B地於被繼承人死亡後之111年間始經編定，故於被繼承人死亡時B地並非公共設施保留地，爰A君遺產稅案經核認公共設施保留地扣除額為1,000萬元。

提醒，辦理遺產稅申報，就遺產土地宜注意是否屬都市計畫公共設施用地，而有適用公共設施保留地免徵遺產稅規定。

 

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現有巷道又稱為既成巷道，為非都市計畫之道路用地，經長期供公眾通行達二十年以上，而具有公用地役關係之巷道，或是基地內之私設通路，經所有土地所有權人出具供公眾通行之同意書或自願捐獻土地做為道路使用，而依法完成土地移轉登記手續的土地，稱為現有巷道。

現有巷道既然具有供公眾通行之公用地役權關係，就不能夠任意廢止，或私加佔用或加設圍籬障礙物等，阻撓其他人行人或車輛之通行；另外，建築基地如果未臨接計畫道路可以申請建築線時，得以臨接之現有巷道指定建築線申請，這種情形下因維持現有巷道寬度而保留之空地，不可以計入法定空地計算。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。

若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。

至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。

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不動產因贈與移轉而發生的土地增值稅、契稅，應由受贈人繳納；實際上由受贈人自行繳納時，依照《遺產及贈與稅法施行細則》第19條規定，可以自贈與總額內扣除後計課贈與稅。

土地增值稅、契稅，依法要由受贈人繳納，但如果實際上由贈與人出資代為繳納時，依照《遺產及贈與稅法》第5條之1款規定，贈與人代為繳納的各項稅額應以贈與論，併入贈與總額中計算；至於繳納的各項稅捐，可以自贈與總額中扣除。

舉例說明，A先生在2022年4月25日贈與一棟房屋以及其坐落的土地給女兒，當時公告土地現值與房屋評定現值合計為新台幣2,000萬元，應繳納土地增值稅120萬元及契稅40萬元，如果A先生提供房屋以及土地稅額的付款流程和資金來源資料，可以證明由女兒自行繳納這兩筆稅額，則所繳納的稅捐可自贈與總額中扣除，因此贈與淨額為1,596萬元（2,000萬元-免稅額244萬元-120萬元-40萬元）。

但如果土地增值稅及契稅是由贈與人A先生繳納，則代繳稅額應併入贈與總額後再予扣除，則贈與淨額為1,756萬元〔（2,000萬元+120萬元+40萬元）-免稅額244萬元-120萬元-40萬元〕。

提醒，納稅義務人申報贈與不動產，並主張自贈與總額中扣除土地增值稅及契稅時，須檢附贈與契約書、已完納土地增值稅及契稅的稅單影本以及稅款支付證明。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/6556118?from=udn-catelistnews_ch2
 

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公共設施保留地與無償供公眾通行之道路土地不同，兩者在租稅減免的適用效果上也不同，納稅義務人申報遺產稅或贈與稅時應特別注意！

公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

所謂公共設施保留地簡單說，就是都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關、停車場及市場等用地，留待將來由政府取得，且非私人或團體投資興辦的土地。

這些土地因使用上受到限制，所以政府給予租稅上的優惠待遇。

但要注意的是，贈與稅免徵的範圍僅限配偶、直系血親間的移轉，對於兄弟姊妹或叔侄、姑嫂間的贈與仍須課徵。

至於被繼承人遺產中有無償供公眾通行之道路土地，則不計入遺產總額，但如果土地屬建造房屋應保留的法定空地部分，就不在租稅減免範圍，仍應計入遺產總額。

若以供公眾通行之道路土地贈與他人時，也沒有相關租稅優惠可適用，千萬別弄錯。

因公共設施保留地屬課徵標的物，納稅義務人可以依法申請用來抵繳遺產稅，但經政府闢為公眾通行道路之土地或無償供公眾通行之道路土地因並未計入遺產總額，非屬課徵標的物，所以不能用來抵繳遺產稅，這是兩者最大的不同。
 

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