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* 土地分割的方式有三種，分別是「協議分割」、「裁判分割」、「調解分割」

協議分割：

只要全體共有人都有意思分割，且達成協議即可。不需書面，凡有明示或默示之意思表示，對分割之方式事前同意或事後追認者，皆屬之。分割的方式可以是原物（原土地）分割、價金分配、或以抽籤之方式均可。

裁判分割：

若無法如上一項順利協議分割，經全體共有人同意後，便可聲請法院進行裁判分割。分割的方式有原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償等三種，且應以此三種分割方法為限。

調解分割：
假如經過協議與裁判分割仍無法成功分割，則可聲請地政機關調解。簡單來說就是無法自行達成協議、又不想讓法院裁判分割者，可以聲請地政機關調解。

* 主要可以區分為標示及所有權分割兩大類，再依照不同的分割依據區分不同登記原因，以下介紹常見各種形式的土地分割。

一、標示分割

1.一般分割：

1筆土地割出2筆或2筆以上之土地，分割後各筆土地之所有權屬沒有變動。一般分割是由全體共有人或是部分共有人依土地法34條之1規定（共有人人數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾3分之2者）提出申請。

2.判決（或和解、調解、調處）分割：

因司法機關判決確定或訴訟上之和解或調解成立者，由權利人持法院確定判決、調解或和解筆錄至登記機關申請，登記機關依判決書主文內容辦理分割。

3.逕為分割：

政府為推行土地政策，興辦國家各項建設，對都市計畫施行區域內之都市土地範圍及其土地使用分區與公共設施保留地界線等，由登記機關依都市計畫樁位等資料，據以逕行辦理地籍分割測量及登記。辦竣後登記機關會主動通知權利人換狀，權利人收到換狀通知書後，記得帶原權狀到登記機關更換分割後的新權狀。

二、所有權分割

1.共有物分割：

共有人間互相協議，共有土地分割後各筆土地由各所有權人分別各自取得其應有部分。共有物分割由全體共有人提出申請，需要特別注意的是，共有物分割應先申請標示分割測量及登記，再申辦所有權分割登記。但無須辦理標示變更者，不在此限。

2.判決（或和解、調解、調處）共有物分割：

部分共有人得提出法院確定判決書、和解或調解筆錄及其他應附書件，單獨為全體共有人申請登記。如果有涉及標示變更的話，同樣需先申請標示分割測量及登記。

 以上各種分割都會產生不同結果。

* 土地分割流程與限制

1. 特別使用目的不能分割：

土地一般須維持共有關係才能顯其效用，若分割反而違背其使用目的，將無法請求分割。如共有道路、界標、界牆、區分所有建物之建築基地。

2. 契約訂有不分割期限者：

全體共有人可協議訂定「不分割期限」，期限最長不得超過5年。

這類不分割的約定在期限未滿前，若全體共有人同意分割當然也沒問題。

民法物權編修正草案823條第2項增訂但書「但有重大事由者，仍得隨時請求分割」，重大事由可能指部分被扣押、共有人受破產宣告等等。若有以上情形，就算有不分割約定，共有人依然可以請求分割。   

3. 法令禁止分割之規定者：建築基地、建築基地之法定空地、小於單位面積者、遺產稅未繳清者、土地重劃區徵收期間禁止分割等。

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*什麼是變價分割

依民法第824條規定，共有物之分割，原則上依共有人協議之方法行之 。

若分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為右列之分配 ：「原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之 。

其中「原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人」稱為「變價分割」。

亦即所謂「變價分割」，係共有人對於共有物之分割，原則上依共有人協議之方法行之。

若分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，為原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人之裁判分割。

* 變價分割定義

共有物的分割，如果不能協議決定，可以訴請法院為裁判分割。

裁判分割方式有三種，「原物分割」、「變價分割」及「原物分割兼金錢補償」，其中變價分割指的是法院裁判就共有物(如土地、房屋)變賣，賣得的價金按應有部分的比例，分配給各個共有人。

一、原物分割

（以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人）

二、變價分割

（原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人）

三、原物分割兼金額補償

（以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人）

所以，與他人共有不動產，依法是可以再向法院起訴請求以變價分割方式分割共有物。

法院判決確定後，再聲請法院執行變價分割的判決。

* 依民法第823條規定,各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

同法第824條第7項規定,變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

1.若土地並無不能分割或約定有不分割之情形，依上開規定共有人的隨時請求分割,無法因其中一人反對即不予分割。

2.若法院判決土地全部變價分割,無法僅買回自己之持分，所有共有人均有優先承買權,成功得標者即有單獨之所有權利。

* 變價分割時效

民法第823條 : 

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。

前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

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* 畸零地土地

畸零土地指的是建築基地面積狹小或地界曲折的土地，面積狹小是指基地之長度與寬度未達法規規定之最小面積，或是基地為三角型、或基地界線與建築線之斜交角度不足60度或超過120度，都屬於畸零地。

畸零地是不可以單獨建築，除非與相鄰的土地協議調整地形或合併使用，達到法律規定最小建築面積的寬度與深度後，才可以申請建築。

但是如果該筆畸零地相鄰有其他尚未建築的土地時，就可以不必與該筆畸零地協議調整地形或合併使用，留給其相鄰的未建築土地合併使用即可。

《建築法》

第44條：「直轄市、縣 (市)  (局) 政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」

第46條：「直轄市、縣 (市) 主管建築機關應依照前二條規定，並視當地實際情形，訂定畸零地使用規則，報經內政部核定後發布實施。」

* 都更涉畸零地處理原則

遇都市更新單元劃定，其臨地畸零地為該更新單元唯一合併地時，於事業計畫報核後，所有權人可依建議價額讓售，或經雙方同意納入更新單元，若未於期限內達成合意，則視為無意願，實施者可續行都更程序。

遇其他特殊情形者，經畸零地調處委員會審議通過後，可免合併使用。

法定保留地常因價額或其他因素未能合併使用，造成土地零碎無法使用，不利都市發展，爰予刪除留設法定保留地之機制；另修正畸零地調處方式，回歸建築法第44條規定，本身非畸零地者，無須辦理調處，但可建築基地或都市更新單元毗鄰唯一合併畸零地時，為保障該畸零地權益，仍規定需負起通知合併使用、價購之責任；簡化畸零地作業程序，以優化畸零地調處作業品質。

都市土地畸零建地仍做農業使用者，依平均地權條例及土地稅法規定，應課徴「田賦」而免課「地價稅」，但需自己提出申請才能免稅，否則稅務局無法主動減免，但若經確認免徵，溢繳部分會如數退還。

都市土地畸零地未來尚可經過協議合併建築，故不能視為土地稅法及平均地權條例所謂「限制建築」或「不能建築」之土地，仍應課徵地價稅，不能課徵田賦（目前免稅）。

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*-浮覆地之意義：指原為陸地，因河流改道，成為河流的一部分；之後，河流又改道，該地再浮出水面，而形成陸地。 

*-所謂「浮覆地」，按河川管理辦法第6條第8款規定：「指河川區域土地因河川變遷或因施設河防建造物，經公告劃出河川區域以外之土地。」又土地法第2條規定「交通水利用地」，係如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。

*-什麼是河川浮覆新生地？

河川浮覆新生地，係指河川行水區域及暴潮位可到達之土地，因河川變遷或因設施河防建造物，經公告劃出河川及海堤區域以外之土地；至於河川新生地，則指浮覆地無所有權歸屬之新生土地。

*-土地法第12條第1項規定：｢私有土地，因天然變遷成為湖潭或可通運之水道時，其所有權視為消滅。」 準此，因河流改道，A地成為河流的一部分，甲對A地之所有權，無須辦理消滅登記，即歸消滅。

但這些土地，如果回復原狀或再浮覆時，原所有權人或繼承人可以主張回復產權登記，仍回復其所有權。

*-惟實務上申請回復所有權登記案件，大多是日治時期流失成為河川敷地後，經過數十年後始回復原狀成為浮覆地，再由原所有權人或其繼承人提出申請。 然無論是土地因流失而被「視為消滅」，或是已回復原狀而得提出申請，該等所有權歸屬資料均由土地登記機關掌握，原所有權人或其繼承人若非世居該地附近，甚難獲悉該地「失而復得」之事實。

首先土地要回復原狀，即浮覆，還要水利機關將浮覆地劃出河川區域以外，才有辦法申請，通常都是修建防洪工程後會產生浮覆之情形。 

要準備證明是原所有權人之證據、資料及繼承系統表，依土地法第12條第2項規定向所屬地政機關申請復權登記。 行政實務上要注意有民法第125條規定，15年消滅時效之適用，要在水利機關公告水道區域線公告後，15年內提出申請。 司法實務上有自動回復說與核准回復說之爭議，惟若未罹於15年消滅時效，基本上可以不用管。

實務認為私有土地因成為公共需用之湖澤或可通運之水道，其所有權視為消滅，並非土地物理上之滅失，所有權亦僅擬制消滅，當該土地回復原狀時，原土地所有人之所有權當然回復，無待申請地政機關核准。

而原土地所有權人之所有權既已回復，則繼承人當然取得浮覆地之所有權，且已登記不動產所有人之回復請求權、除去妨害請求權，並無民法第125條消滅時效規定之適用。

故浮覆地之繼承人自可依民法第767條第1項中段之除去妨害請求權，請求塗銷浮覆地上之國有登記。

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* 公告土地現值及公告地價？何時公告？有何用途？

1 . 公告土地現值及公告地價均為直轄市或縣市政府對於轄區內土地，調查最近1年內土地買賣實例及影響地價因素，製作買賣實例調查表，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，再分別計算各宗土地之價格。

2 . 公告土地現值：每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值的參考，並作為主管機關審核土地移轉現值之依據。

3 . 公告地價：依規定原則上每2年重新規定地價1次，必要時得延長公告時間，作為土地所有權人申報地價時之參考及稅捐機關徵收地價稅之基準。

* 土地所有權人如何申報地價？

土地所有權人得參考公告地價增減20%以內申報地價，申報之地價超過公告地價120%時，以公告地價120%為其申報地價，申報地價未滿公告地價80%時，以公告地價80%為其申報地價；如未申報地價者，則按公告地價80%為其申報地價，故土地所有權人如欲減輕地價稅負擔，以公告地價80%為申報地價者，可免辦理申報地價。

* 所有的不動產所有權移轉登記案件皆需申報實價登錄？

依平均地權條例第47條規定，權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

因此，僅辦理所有權移轉時以「買賣」為登記原因之案件需申報登錄，若非屬買賣，如贈與、拍賣、交換、共有物分割等，雖有移轉，但並不需要申報。

* 買賣案件之實價登錄由誰申報？申報時機為何？

1 . 買賣案件應由買賣雙方共同申報，並得協議由一人或他人代理申報。

2 . 不動產買賣案件應於登記案件送地政事務所收件時一併申報，未併同申報者，主管機關應以書面通知限期（接獲通知書後7日內）申報，屆期未申報登錄且買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，將按次處罰。

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建蔽率及容積率之限制

非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。
但直轄市或縣(市)主管機關得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查︰

1.甲種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
2.乙種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
3.丙種建築用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
4.丁種建築用地︰建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。
5.窯業用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。
6.交通用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
7.遊憩用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
8.墳墓用地︰建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
9.特定目的事業用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。

非都市土地建蔽率及容積率不得超過上列規定。

但直轄市或縣(市)主管機關得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查︰

其他土地之限制-

以外使用地之建蔽率及容積率，由下列使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關訂定︰

1.農牧、林業、生態保護、國保安用地之中央主管機關︰行政院農業委員會。

2.養殖用地之中央主管機關︰行政院農業委員會漁業署。

3.鹽業、礦業、水用地之中央主管機關︰經濟部。

4.古蹟保存用地之中央主管機關︰文化部。

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容積率與建蔽率的規定是為了管制土地的用途與使用程度

「建蔽率」是指基地所能建築面積

「容積率」是指建築物容許總坪數

建蔽率-
指的是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，也就是建築物的平面投影面積與土地面積之比例，建蔽率的規定用意在於維持環境留有空地。

比如100坪的基地可以蓋60坪，建蔽率就是60÷100＝60%。將一樓建築面積除以基地面積，即為建蔽率。

若建蔽率為60%，表示法定上限為60%，建蔽率可以是30%、40%、50%，但最多不得超過60%。

例：某棟建築物底面積為80坪，土地面積為150坪，建蔽率則為80÷150=53.3%

容積率-
指的是各樓層的樓地板面積（即為容積）總和除以基地面積再乘以百分比，亦即全部的建築面積除上基地面積，建築物每一層面積之總合比上土地面積的比例是為容積率，地下層及屋頂的突出物不列入計算。

100坪的基地，若容積率為300%，表示可以蓋100×300%＝ 300坪的建築面積。

例 : 某棟建築物一共有四層樓，一樓坪數為10坪/二樓坪數為10坪/三樓坪數為5坪/四樓坪數為5坪/土地面積為20坪，那麼容積率就會是：(10+10+5+5)÷20=150%

建蔽率及容積率的計算-

建蔽率為60%，100坪的基地，1樓只能蓋100×60%＝60坪，只能少不能多。

容積率為240%，100坪的土地，全部可以蓋100×240%＝240坪的房子。

如果100坪的基地，建蔽率為60%，容積率為240%，也就是你的一樓建築面積最大為60坪，你可以選擇蓋240÷60＝4層樓，剛好用完容積。

當然，因應土地的大小作變化。比如把建蔽率從60% 變成30%，本來用完容積最多只能蓋4 層樓，現在就可以變成8層樓。如果建蔽率改成2%，240除以2，可以蓋120層樓。

容積是固定的，想要往上蓋高，還是往左右增胖皆可。

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建物種類土地使用類別有哪些？

都市規劃分為住宅區、商業區、工業區等十種，每個城市對於不同類別的建築物都有不同的規定。

住宅區？還是商業區？有何區別？

建築物屬於哪種規範，就是查閱-謄本，會註明土地的類型。

台北市將都市土地一共分為十二種：
住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區、特定專用區。

住宅區及商業區又有更細的劃分：

住宅區
第一種住宅區    -
為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定 之住宅區。

第二種住宅區    -
為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

第二之一種住宅區 -
「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。

第二之二種住宅區    -
「住二之二」第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。

第三種住宅區    -
為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

第三之一種住宅區    -
住三之一」即「第三之一種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。

第三之二種住宅區    -
住三之二」即「第三之二種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。

第四種住宅區    -
為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。

第四之一種住宅區    -
第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。

商業區

第一種商業區    為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

第二種商業區    為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

第三種商業區    為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

第四種商業區    為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

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長期占有他人的土地，時間一久，將有可能取得地上權。

依大法官解釋第 291 號，此制度是為了公共利益而設。雖然占有者並非土地所有權人，但在這幾十年的歲月裡，藉由占有者的使用或收益而讓土地得以發揮價值，避免因閒置而使社會資源浪費。

*什麼是「時效取得」？
時效取得制度，指原本無權占有的人，以行使所有權或其他物權（例如地上權）的意思，長時間占有他人之物後，取得可向地政機關登記為權利人的請求權，經地政機關審查核准後，就成為所有權人或其他物權人（例如地上權人）。
（民法第 769 條、第 770 條）

*地上權為何會時效取得?

依民法第772條準用第769條、第770條之規定，占有人以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有土地達二十年(若占有之初為善意，達十年者)，得請求登記為地上權人。

此乃民法為維持占有人因長久時間使用該土地而形成之法安定，並基於「權利上睡眠者不受保護」思想，而設之時效取得制度。當事人對於其財產多寡、範圍負有查證義務，不得以其不知所有A地對抗他方時效取得地上權登記請求權。並參照大法官釋字291號解釋意旨：於他人已登記之土地，亦得時效取得地上權。

若他方因時效取得地上權並完成登記，當事人(土地所有權人)並未喪失土地所有權，而仍須承受稅捐等負擔，為平衡雙方權益，參照民法第876之法理，當事人得請求地上權人支付地租，如對地租事項有爭議，應由法院裁判之。由於他方於地上權登記受理前，對於該A地屬無權占有，本案當事人得依民法第179條以下關於不當得利之規定，向他方請求過去五年內使用該筆土地之不當得利，請求返還相當於租金之價額(參照民法第126條、第179條以下)。

* 若要主張時效取得不動產的所有權，必須符合以下幾個要件：

1 . 占有人以所有的意思占有
不動產的占有人主觀上必須具備「所有權人對於自己擁有物品進行支配」的意思。因此，像承租人或使用借貸人，內心並沒有認為自己是所有權人，就不能主張時效取得。

 2 . 和平、公然、繼續的占有一定期間
占有人必須使用平和（非暴力或要脅）的方式，對於不動產進行公開（非隱蔽）的管理行為。

A . 如果在開始占有的時候已經盡到注意義務，卻還是不曉得自己沒有占有該不動產的權利時，占有的時間僅需持續10年即可主張時效取得。
B . 如果占有人在一開始就已經知道自己沒有占有權利，或是因為疏忽導致不曉得自己沒有占有權利時，則占有不動產的時間必須持續20年以上才能主張時效取得。

3 . 占有的是他人未登記的不動產
地政機關已經在土地登記總簿上進行所有權登記的不動產，所有人都能透過查詢得知不動產所有權真實情況，因此不能成為時效取得所有權的對象。由於地政機關持續進行地籍清查，臺灣目前很少見到沒有進行所有權登記的不動產，所以要依據時效取得方式獲得不動產所有權並不常見。

即使符合上面幾項要件，占有人也不是立即取得不動產所有權，而是可以向地政機關請求辦理登記成為所有權人。時效取得性質上屬於原始取得，所以如果該不動產上原先有其他權利，全都會歸於消滅。以時效方式取得不動產所有權的人所得到的是一個乾淨、沒有其他權利的所有權。
 

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市地重劃係依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，按原有位次交換分合為形狀方整的各宗土地後，重新分配予原土地所有權人的行政措施。經重劃後各宗土地不但直接臨路、立即可供建築使用；同時由於重劃區內的公共設施如道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等公共設施用地，都由土地所有權人依照受益比例共同負擔，所以是一種「受益者付費」的開發方式，而且市地重劃可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等），所產生之不公平，所以亦是都市土地比較公平的土地開發方式。

市地重劃除由各級主管機關辦理外，亦可由土地所有權人自行組織重劃會辦理之。

不論公辦或自辦市地重劃，對於公共設施用地的取得皆十分有效，對於可建築用地的供給，也有相當的正面意義，其有效緩和房地產的供需失調，同時也疏緩政府取得、興闢公共設施的財政壓力，亦可平衡都市計畫規劃所產生之不公平，使得都市的整體開發腳步更為健全、快速。　　

辦理市地重劃可提供公共設施用地，節省政府用地徵收補償地價與建設經費，並提供建築用地，促進都市建設發展，健全土地使用分區管制及提高生活環境品質，更能以自辦市地重劃方式，結合政府與民間力量，改善都市環境，創造就業機會。

自高雄市首先於民國47年試辦市地重劃起，台中市於民國54年辦理第1期大智路市地重劃區，臺北市亦於同年辦理松山1期市地重劃區，開啟以市地重劃方式開發都市建設及經濟發展。

迄今陸續完成之市地重劃或促進都市建設發展如林口新市鎮開發及目前最大市地重劃區臺南市第五期新市區市地重劃區(開發面積約605公頃)，或活化土地利用如臺南平實營區，或推動地區經濟發展如臺北信義計畫區及高雄亞洲新灣區等，重劃後各項公共設施完備，改善生活環境品質，提供優質住宅區，成效顯著。

截至109年12月底止台灣地區市地重劃區，總計完成1,091區，總面積17,777餘公頃，取得道路、溝渠等公共設施用地計6,083餘公頃，提供可建築用地面積1萬1,357餘公頃，節省政府建設經費共計1兆817億餘元。至於目前正在辦理市地重劃者計有113區，總面積2,423公頃，可有效促進土地經濟利用與健全都市整體建設發展。

公辦市地重劃及自辦市地重劃兩者有何不同？

市地重劃係由政府主動辦理，於擬具市地重劃計畫書送上級主管機關核定公告滿三十日後實施之；自辦市地重劃，係由土地所有權人得依據內政部所頒「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定自行組織重劃會辦理之。

兩種重劃方式除發動主體不同外，重劃作業程序均無不同。

重劃辦理方式:

土地重劃可分為市地重劃與農地重劃，因本市城鄉發展迅速，工商機能較為發達，幾已無農地重劃之需求，本科業務多以市地重劃為重。市地重劃除由政府主動辦理，並於擬具市地重劃計劃書送上級主管機關核定公告滿30日後實施之外，尚可藉下列兩種方式實施：

1 . 地主申請政府優先辦理-
適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管直轄市或縣（市）政府核准後優先實施市地重劃。

2 . 地主自行辦理-
為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，土地所有權人得依據內政部所頒「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定自行組織重劃會辦理之。

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蓋農舍，要注意農地取得年份，2000年1月28日《農業發展條例》修正後，規定農地面積須超過0.25公頃（約756坪），且地主（稱為「新農」）須在農地縣市設籍及持有土地2年以上，才可以蓋農舍，而且，農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。

* . 農地蓋房子算是農舍嗎？

依照《農業發展條例》規定，只有農民才可以申請興建農舍，而目前具有以下三種資格之一就算是農民：

1. 有加保農民健康保險者。

2. 全民健康保險第三類保險人，如農會、水利會會員，或是年滿15歲以上的農業工作者。

3. 申請興建農舍時，檢附農業生產佐證資料者。

* . 除符合農民的資格外，申請興建農舍還要符合以下條件：

1. 申請人須年滿20歲，或未滿20歲但已結婚者。

2. 須符合農用地面積不得小於0.25公頃。

3. 農地所在地和農民戶籍地需在同一縣市，且土地取得和戶籍登記均需滿2年。

4. 申請人無自用農舍。

5. 申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確實供農業使用及屬於未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

除了興建農舍有限制條件外，在自有農業用地興建農舍有滿5年才能移轉的限制，但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

了解這些《農業發展條例》的相關規定非常重要，因為出售的標的物必須符合條例的規定，才算是法律上認可的「農舍」，進而適用稅法上的優惠規定。

* . 農地要繳地價稅？

土地所有人持有土地期間，必須繳納地價稅或田賦。課徵田賦的要件為「農地農用」，興建合法農舍仍算是農地農用，要課徵田賦，不課地價稅。由於田賦已於民國76年停徵，目前仍未恢復。

不過，若農舍變更為營業用或增建房舍、圍牆、景觀等與農業經營無關設施，就不符合「農用」的要件，此時農地也要課地價稅。

* . 農舍要繳房屋稅？

房屋稅是以定著於土地上的各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。農舍也是房屋的一種，原則上仍屬於房屋稅課稅範圍，但視房屋實際使用情形決定是否應繳房屋稅。

農舍如果是「專供飼養禽畜之房舍、培植農產品的溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍或專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等作農業使用的房屋」，就可依《房屋稅條例》第15條規定申請免徵房屋稅；但如果農舍是「供營業、住家使用或空置時」，仍應課徵房屋稅。

* . 出售農舍要繳所得稅，出售農地可不繳土增稅及所得稅

無論何時取得、出售農舍，交易所得均適用舊制課稅，將房屋交易所得計入綜所稅；而個人移轉農用農地給自然人，或依法律變更為非農業用地，如符合《農業發展條例》第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅，另經地方稅捐稽徵機關核准以後，土地交易所得稅免納所得稅。當然，若有交易損失，也不適用個人土地交易損失減除的規定。

出售農地無論有無漲價，應先向縣市政府或鄉鎮市公所申請「農業用地作農業使用證明書」，並向地方稅務局申請不課徵土地增值稅，取得「土地增值稅不課徵證明書」後，其土地交易所得始免納所得稅。

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依據都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵贈與稅。 

只有贈與給自己的配偶、子女或孫子女等直系血親，方可適用免稅之規定。

說明，申報贈與稅時，公共設施保留地價額仍需列入贈與總額計算贈與價值後，再從「扣除額」這一欄以同樣的金額減除。

贈與農地及公共設施保留地 稅負大不同

依農業發展條例第38條第2項及遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定，贈與農業用地免徵贈與稅之條件有二，需作農業使用之農業用地，且贈與對象是民法第1138條之繼承人，即直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母等，才可免徵贈與稅；另依據都市計畫法第50條之1規定，贈與公共設施保留地予配偶及直系血親，也可申請免徵贈與稅；但贈與對象是兄弟姊妹則不能免稅。

贈與農地與民法第1138條之繼承人主張免徵贈與稅者，應檢附取得農業主管機關核發「農業用地作農業使用證明書」並列為不計入贈與總額財產申報；贈與配偶及直系血親公共設施保留地主張扣除者，則應檢附都市計畫主管機關核發土地使用分區證明並計入贈與總額後，再列報等額之扣除額扣除。  　

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1 . 何謂都市土地？非都市土地？其如何辦理土地之使用管制？

(1)、都市土地係包括已發布都市計畫及依都市計畫法第81條規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，實施禁建之土地。

(2)、非都市土地係指都市土地以外之土地，其使用依非都市土地使用管制規則管制之。

(3)、前項範圍內依國家公園法劃定之國家公園土地，依國家公園計畫管制之。

2 . 土地登記(簿)謄本如何辨識都市土地或非都市土地？

都市土地使用分區，土地登記資料並無記載，至於非都市土地使用分區及使用地類別，均記載於土地登記簿之標示部；故最簡單分辨都市與非都市土地之方法係依據土地登記簿，若係都市土地，則土地登記簿之使用分區及使用地類別為空白，反之，倘有使用分區及使用地類別之記載，則為非都市土地。

3 .  何謂非都市土地之農業用地或耕地？

(1)、農業用地：指非都市土地範圍內，依法供下列使用之土地：

1.供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。

2.供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土。

3.農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。

(2)、耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

4 . 非都市土地可供建築使用之各種用地，有關建蔽率及容積率之規定為何？

(1)、甲種建築用地：建蔽率60％，容積率240％。

(2)、乙種建築用地：建蔽率60％，容積率240％。

(3)、丙種建築用地:建蔽率40％，容積率120％。

(4)、丁種建築用地:建蔽率70％，容積率300％。

※非都市土地建蔽率及容積率不得超過上列規定，但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查。

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*. 地上權分為普通地上權與區分地上權。

地上權在《民法》(民法第832條) 上是除了自有的土地以外，可以使用他人土地的一種權利，所以被歸屬為「用益物權」。

過去《民法》物權編中，地上權只有一種，2010年2月3日公布修正之《民法》物權編，為了物盡其用，將地上權分為「普通地上權｣與「區分地上權｣兩種。

區分地上權是近年修法新增的部分。原理和普通地上權差不多，只是區分地上權可以設定一定範圍，不用像普通地上權要全包，在寸土寸金的都會區裡，區分地上權會比普通地上權要經濟實惠許多。

A . 普通地上權-指以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

1 . 地上權存續期間、終止(民法第833-1條、第833-2條)

1.定有期間。

2.未定有期限：

(1)存續期間逾二十年或地上權成立之目的以不存在時，法院得依當事人請求，斟酌地上權成立目的、建築物或工作物種類、性質、利用狀況等，定其存續期間或終止其地上權。
(2)以公共建設為目的而成立之地上權：
以該建設使用目的完畢時，視為地上權存續期限。

2 . 地上權之拋棄(民法第835條)

1.定有期限之地上權且有支付地租之約定：
此情形，地上權人拋棄權利時，對土地所有人而言，較諸支付地租而未定有期限之地上權人拋棄權利之影響為大，為保障土地所有人，明定地上權人得支付未到期之三年分地租後拋棄其權利。

2.未定有其限之地上權且有支付地租之約定：
地上權人應於拋棄權利前一年通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租。

3.其他拋棄之理由：
(1)地上權旨在充分使用土地，如因「不可歸責於地上權人」之事由，致「不能達原來使用土地之目的」時，應許地上權人拋棄其權利。若僅能依前述1.2.規定始能拋棄，未免過於嚴苛，為兼顧土地所有人與地上權人雙方之利益，其危險應由雙方平均負擔。故地上權人於支付前述1.2.之地租二分之一後，得拋棄其權利。

(2)因可歸責於土地所有人之事由，致不能達地上權原來使用土地之目的時，地上權人以無法行使權利，此際應許其免支付地租，無條件拋棄地上權，始為公允。

3 . 地租給付公平原則(民法第835-1條)
地上權設定後，若有土地價值之昇降、或本未定有地租但土地負擔增加，而有顯失公平之情形時，應使當事人得請求法院增減或酌定地租。

4 . 終止地上權(民法第836條)

1.地上權人有積欠地租達二年總額者，土地所有人得定期限催告，若仍未獲給付則可終止地上權。該終止應向地上權人以意思表示為之。若地上權有設定抵押權，並應同時該催告事實通知抵押權人。

2.地租約定經登記者，地上權讓與時，先前積欠之地租應併同計算。受讓人與讓與人(原地上權人)就積欠之地租，連帶負清償責任。 

5 . 土地所有權之讓與(民法第836-1條)

土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，無物權效力，不得對抗第三人。

6.  土地之用益權(民法第836-2條、第836-3條)

地上權人使用土地不僅應依其設定之目的及約定之方法為之，且應保持土地之本質，以維護土地之永續利用。約定之使用方法，非經登記不得對抗第三人。若有違反之情事，土地所有人有阻止之權，並且應同時將阻止之事實通知地上權之抵押權人。

7 . 租金減免(民法第837條)

地上權人，縱因不可抗力，「妨礙其土地之使用」，不得請求免除或減少租金。不同於前述(四)地租給付公平原則之情事，而有地租之變動。

8 . 權利之讓與(民法第838條)

1.地上權為財產權之一種，依其性質，地上權人原則上得自由處分其權利，亦得以其權利設定抵押權，以供擔保債務之履行。關於抵押權之約定，非經登記，不得對抗第三人。

2.地上權之社會作用係在調和土地與地上物間之使用關係，故地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。

9 . 工作物之取回權與期限(民法第839條)

1.地上權消滅時，地上權人有取回其工作物之權利，亦有回復土地原狀之義務。取回工作物前應通知土地所有人。若土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由不得拒絕之。

2.若未於一個月內取回其工作物，則該工作物歸屬於土地所有人。若該工作物有礙土地之利用，土地所有人得請求回復原狀。

10 . 地上權之永續性(民法第841條)

地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅。

11 . 地上權人之優先承買權★(土地法第104條)

1.優先購買權人：

(1)基地出賣時：
地上權人、典權人、承租人有優先購買權。

(2)房屋出賣時：
基地所有權人有優先購買權。

2.優先購買權之內容：

基地、房屋出賣時，優先購買權人有依「同樣條件」優先購買之權。

3.時效：

前述1.之優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄其優先權。

4.物權效力之優先購買權：

基地、房屋之出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

b. 區分地上權-指以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。

1 . 使用收益之權益限制(民法第841-1條)

所謂使用收益權，包括區分地上權與普通地上權均屬之。

2.區分地上權呈現垂直鄰接狀態，具有垂直重力作用之特性，與平面相鄰關係不同。為解決區分地上權人與就其設定範圍外上下四周之該土地享有使用、收益權利之人相互間之權利義務關係，明定得約定相互間使用收益之限制。

此項限制，包括限制土地所有人對土地之使用收益，例如約定土地所有人於地面上不得設置若干噸以上重量之工作物或區分地上權人工作物之重量範圍等是。又與土地所有人約定時，土地所有權人自應受該約定之拘束，僅於與其他使用權人約定時，始發生該約定是否須經土地所有人同意及對其發生效力與否之問題。

3 . 權利行使之設定(民法第841-5條)

基於區分地上權係就土地分層立體使用之特質，自不宜拘泥於用益物權之排他效力，是土地所有人於同一土地設定區分地上權後，宜許其得再設定用益物權(包含區分地上權)。

惟同一土地上有區分地上權與以使用收益為目的之物權同時存在時，其後設定物權之權利行使，不得妨害設定在先之物權。 
 

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* 我國繼承遺產的方式有兩種：法定繼承和遺囑繼承。

法定繼承按照繼承順序進行版繼承，第一權順序包括：配偶、子女、父母，第一順序的繼承人享有平等的繼承權，因此在法定繼承的方式中，可能存在獨生子女無法全額繼承父母房產的情況。

為了使獨生子女全額繼承父母房產，建議被繼承人在生前訂立合法有效的遺囑，通過遺囑處分自己的房產，將其全額贈與給獨生子女。

將遺囑進行公證，以確保法律效力最高。

* 獨生子女繼承遺產並不是那麼簡單  也需立遺囑

受傳統觀念的影響,現在很多人還沒有生前立遺囑的意識。獨生子女家庭的父母認為只有一個孩子,將來自己的遺產都是孩子的,不可能發生繼承糾紛,也就沒必要辦理遺囑。但目前越來越多的獨生子女在繼承遺產時出現障礙。

日常生活中,圍繞遺產繼承往往會產生不少的問題。獨生子女,繼承遺產很容易辦理,可是父母去世未立遺囑,繼承遺產遇到難題。

在沒有設立遺囑的情況下,獨生子女是否就是唯一的繼承人,是否理所當然地繼承遺產?

我國《繼承法》第十條規定:

遺產按照下列順序繼承:

第一順序:配偶、子女、父母。

第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始後,由第一順序繼承人繼承,第二順序繼承人不繼承。

所說的子女,包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有撫養關係的繼子女。

所說的父母,包括生父母、養父母和有扶養關係的繼父母。

可見,獨生子女並不是唯一的第一順序繼承人,被繼承人的父母也是第一順序繼承人,與獨生子女享有同等繼承權,獨生子女並不理所當然是唯一法定繼承人。

但若唯一繼承人是無民事行為能力人,在獨生子女家庭,當父母雙亡,繼承人是未成年獨生子女的繼承也存在著障礙。

由於未成年獨生子女不具有完全民事行為能力,無法獨立行使權利和提起訴訟,在確定監護人之前,也會面臨著繼承父母遺產的障礙。

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* 什麼是遺囑-

遺囑人為使其最後意思，於死後發生法律上效力，而依法定方式所為之無相對人之單獨行為，本質上為身分上之財產行為。其作用在於調整繼承人取得遺產之比例，並可將遺產以像是遺贈之方式分配給繼承人以外之人。
 
依民法第1187條規定：「遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得以遺囑自由處分遺產。」通常情形遺囑係針對遺產發生效力，惟遺囑之效力非僅於此，諸如後死之父母對子女監護人之指定（民法第1093條）等，亦可以遺囑為之。

* 遺囑之方式有幾種-（民法第1189條）

一、自書遺囑。
二、公證遺囑。
三、密封遺囑。
四、代筆遺囑。
五、口授遺囑。

上列五種遺囑方式應具備之法定要件如下：

一、自書遺囑。（民法第1190條）

1 . 遺囑人應親筆書寫遺囑全文，不得利用打字機、電腦等自動化機器打字列印，或先影印再簽名等方式處理，並記名年、月、日。

2 . 遺囑人親自簽名。如有增減、塗改，應註明增減、塗改之處所及字數，另行簽名。

二、公證遺囑。（民法第1191條）

1 . 遺囑人親自指定二人以上之見證人。

2 . 遺囑人於見證人在場之下，在公證人面前口述（所謂的口述應以言詞為之，不得以其他舉動像是點頭、搖頭、搖手等方式表達）遺囑意旨，由公證人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日，由公證人、見證人及遺囑人同行簽名；遺囑人不能簽名者，由公證人將其事由記明，使按指印代之。

3 . 見證人於被繼承人為遺囑時須全程在場，始終親自見聞遺囑人表示之真意，及公證人製作遺囑之過程。

三、密封遺囑。（民法第1192條）

1 . 遺囑人親自書寫或委請他人繕寫遺囑後，由遺囑人於遺囑上簽名、並將遺囑密封，再於封縫處簽名。

2 . 遺囑人指定二人以上之見證人，向公證人提出遺囑，陳述其為自己之遺囑（如遺囑非本人自寫，並向公證人陳述繕寫人之姓名、住所）。

3 . 由公證人於遺囑封面記明該遺囑提出之年、月、日及遺囑人所為之陳述後，與遺囑人及見證人同行簽名。

四、代筆遺囑。（民法第1194條）

1 . 遺囑人指定三人以上之見證人。

2 . 遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中之一人筆記（親自書寫，亦或以電腦打字等自動化機器製作均無不可）、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日，及代筆人之姓名。

3 . 所謂的筆記、宣讀、講解之行為各自分立，各有其作用及目的，非必三者合一，因此見證人得互證所遺囑筆記、宣讀、講解之真實，而不限於同一見證人獨力完成筆記、宣讀、講解。

4 . 遺囑人及見證人全體同行於遺囑上簽名。

 ***常見爭議為遺囑人口述遺囑意旨時到底能不能清楚表達意思，因此實務上常見兼以代筆及公證方式製作遺囑，並全程錄影，甚至請醫師先行鑑定遺囑人心智狀況，以求慎重並杜絕後續可能出現的相關質疑。

五、口授遺囑。（民法第1195條）

遺囑人已「因生命危急或其他特殊情形，不能依其他方式為遺囑者」，始得依下列方式之一為口授遺囑：

​1 . 由遺囑人指定二人以上之見證人，並口授遺囑意旨，由見證人中之一人，將該遺囑意旨，據實作成筆記，並記明年、月、日，與其他見證人同行簽名。

2 . 由遺囑人指定二人以上之見證人，並口述遺囑意旨、遺囑人姓名及年、月、日，由見證人全體口述遺囑之為真正及見證人姓名，全部予以錄音，將錄音帶當場密封，並記明年、月、日，由見證人全體在封縫處同行簽名。

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* 繼承權受侵害：

繼承權受侵害之常見情形為「非繼承人以真正繼承人自居，妨礙真正繼承人繼承財產」或「真正繼承人排除否認其他共同繼承人的地位」，上述情況都是「繼承人的身分遭到侵害」而無法順利繼承財產，而不是單純的「遺產所有權受到侵害」而不能對之使用收益。

舉例，甲有長期同居之女友A（但兩人未結婚），甲並認領B子，甲死亡後，A獨占甲之所有遺產且拒不分配給B，同時否認B繼承人之地位；或甲有子女A、B，A獨占所有遺產拒不分配給B，並否認B繼承人之地位即屬。

 
*  繼承回復請求權：

繼承回復請求權規定在民法第1146條：「繼承權被侵害者，被害人或其法定代理人得請求回復之。前項回復請求權，自知悉被侵害之時起，2年間不行使而消滅；自繼承開始時起逾10年者亦同」。

繼承回復請求權其法律性質目前通說採獨立請求權說，當繼承權受侵害時，只需證明自己是真正的繼承人，即可以一次主張繼承回復請求權，概括回復得其所有被侵佔之遺產，而不必逐一證明其對繼承財產之真實權利，此稱「一次請求，概括回復」。

也是說，現實中侵害繼承權往往伴隨著侵佔遺產所有權，那這麼何不直接依民法第767條的物上請求權來請求返還遺產就行？為何還需要民法第1146條的規定呢？是因為民法767條固然可以圓滿達成任務，但於遺產龐雜的時候，過程可說是坎坷無比，真正繼承人必須逐一證明自己為各個遺產的所有權人，才能一一將遺產收回；若是以民法1146條作為請求權基礎，只需證明自己是真正繼承人，就可以請求回復繼承權，而不必逐一證明其對繼承財產之真實權利。

須注意，繼承回復請求權有請求時間上的限制，須自知悉被害之時起2年以內，或自繼承開始時起10年以內加以行使（民法第1146條第2項）。

*  繼承回復請求權罹於時效後，還能如何？

繼承回復請求權與個別物上請求權（如民法第767條）係屬真正繼承人分別獨立而併存之權利。

繼承回復請求權於時效完成後，真正繼承人不因此喪失其已合法取得之繼承權；其繼承財產如受侵害，真正繼承人仍得依民法相關規定排除侵害並請求返還。

然為兼顧法安定性，真正繼承人依民法第767條規定行使物上請求權時，仍應有民法第125條等有關時效規定之適用。

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1 . 配偶-當然繼承人

根據《民法》第1138條規定，配偶為當然繼承人，不屬繼承順序之規範。若父親或母親死亡，所留遺產則由子女和被繼承人之配偶平均繼承（也就是若父親死亡，那麼由子女與母親均分遺產；若母親死亡，則子女與父親均分遺產；若父母親都已死亡，則由子女們共同均分遺產）。若夫妻同時死亡（例如：空難、海難雙亡等），則互相不發生繼承。

2 . 離婚配偶與同居人的繼承權

已離婚的兩人，在法律上已不存在婚姻關係，當然彼此之間也不存在繼承權；而同居在一起的男女，在法律上並無配偶關係，所以相互之間也不存在繼承權。所以若已離婚者或是同居人，要將遺產留給對方，可於生前預立遺囑，在遺囑中以「遺贈」的方式，把自己擁有的一定財產，於身故後遺贈給對方。

3 . 女兒也有繼承權

老一輩的人可能會有只有兒子可以繼承遺產的誤會，然而根據《民法》第1138條規定，女兒有同等的繼承權。

4 . 胎兒的繼承權

根據《民法》第7條規定，胎兒視為已出生，因此當然有繼承權。但還是必須等他確定非死產，才有繼承權或代位繼承權。當胎兒為繼承人時，母親是其法定代理人。

5 . 養子女、繼子女、私生子女的繼承權

根據《民法》第1077條規定，養子女與養父母及其親屬間之關係，除法律另有規定外，與婚生子女同，所以養子女有繼承權，養子女的子女也有代位繼承權。

一般而言，繼子女並無繼承繼父母遺產之權利。但是，繼子女與繼父母之間若有法律上的收養關係，「繼子女」的法律身分即同「養子女」身分，具有繼承權；相對的，若有收養關係，繼父母也是繼子女遺產的第二順序繼承人。

至於被繼承人之私生子女，因為是直系「血親」卑親屬，當然也有繼承遺產的權利。

6 . 若兄弟姊妹中有人死亡，則由孫子女繼承其應繼分

第一順序之繼承人，若兄弟姐妹中有人已死亡或喪失繼承權，那麼就由其子女（也就是孫子女）代位繼承其應繼承之遺產。

 
根據2009年6月12日新修正之《民法》繼承篇及其施行法，遺產繼承制度為「概括繼承、限定責任為原則，拋棄繼承為例外」，如此修正便可避免有人因親人身故，莫名繼承了大筆債務的情形發生。

* . 繼承前-先了解注意

親人亡故後，家屬也許並不清楚其遺產狀況，或有其他隱藏的債務產生。但是，這畢竟關係著繼承人與債權人的權益。因此，繼承人對於被繼承人的遺產，負有清算義務。

遺產清算有「法院清算」與「自行清算」兩種情形，一般建議採取「法院清算」方式繼承親人遺產，這樣不僅可避免舉證困難，也不用擔心日後發生債權人追討索償，及可能負擔損害賠償等責任。即使親人留下的遺產都是債務時，也能獲得第1148條保障，不會侵害到繼承人原有的財產。

 
* . 拋棄繼承-先了解注意

1 . 必須於知道得繼承之時起三個月內，檢具相關書面資料，向被繼承人死亡時之戶籍所在地法院，辦理聲請拋棄繼承。

2 . 應以書面通知因你拋棄而應為繼承之人，以避免親人因疏忽而意外繼承了一筆債務！

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遺產分割請求權：

* .  遺產分割自由原則（民法第1164條）

繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。

*  . 分割遺產之方法（民法第1165條）

1 . 遺囑指定分割方法
2 . 協議分割
3 . 裁判分割（民法第824條以下）

 
* . 分割之效力：

1 . 具有創設移轉之效力 

2 . 共同繼承人間相互負擔保責任（內部責任）（民法第1168條）
遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對於他繼承人因分割而得之遺產，負與出賣人同一之擔保責任。

3 . 債務人支付能力之擔保責任（民法第1169條）
遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對於他繼承人因分割而得之債權，就遺產分割時債務人之支付能力，負擔保之責。
前項債權，附有停止條件或未屆清償期者，各繼承人就應清償時債務人之支付能力，負擔保之責。

4 . 繼承人無資力時責任之分擔（民法第1170條）
依前二條規定負擔保責任之繼承人中，有無支付能力不能償還其分擔額者，其不能償還之部分，由有請求權之繼承人與他繼承人，按其所得部分比例分擔之。但其不能償還，係由有請求權人之過失所致者，不得對於他繼承人請求分擔。

5 . 共同繼承人之對外責任（連帶責任）（民法第1171條）
遺產分割後，其未清償之被繼承人之債務，移歸一定之人承受，或劃歸各繼承人分擔，如經債權人同意者，各繼承人免除連帶責任。
繼承人之連帶責任，自遺產分割時起，如債權清償期在遺產分割後者，自清償期屆滿時起，經過五年而免除。

* . 遺產分割之實行

1 . 債務之扣還（民法第1172條）
繼承人中如對於被繼承人負有債務者，於遺產分割時，應按其債務數額，由該繼承人之應繼分內扣還。

2 . 贈與之歸扣（民法第1173條）
繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額，依贈與時之價值計算

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依據土地登記規則§141規定「土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。

但有下列情形之一為登記者，不在此限……三繼承，四其他無礙禁止處分之登記。」

不動產遺產繼承問題常衍生不少糾紛，假若原所有權人的負債超過資產，法定繼承人得在3個月內辦理拋棄繼承，避免債務纏身。

也是說雖然不動產現況被銀行查封登記，但是繼承仍然可以順利的辦理過戶，不需要先去銀行還款就可以順利繼承，只是辦理過戶後，原來的查封登記仍然存在登記簿謄本上，如果要自由處分，還是要先撤銷查封後，才可以自由的賣給第三人。

另外，還有同條第四款「其他無礙禁止處分之登記」。例如：書狀補(換)發、地址變更登記、抵押權塗銷登記等案件，在查封的情況下還是可以申請的。

查封雖然限制了所有權人的處分權利，但是當繼承發生時，因為繼承是事實行為，非法律行為，所以過戶的權利並沒有被剝奪。

* 被法院查封、假扣押、假處分或破產登記之房地，可否辦理過戶？有無例外情形？

原則：經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，無法辦理過戶。

例外：如有下列情形，仍可辦理過戶：

(1) 徵收、區段徵收或照價收買。

(2) 依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人（應檢具法院民事執行處或行政執行分署核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件）。

(3) 公同共有繼承。

(4) 其他無礙禁止處分之登記。
 

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