目前分類:呈陽建設-不動產新聞 (193)

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新泰塭仔圳市地重劃都市計畫-呈陽.png

總耗資將近400億元,北台灣近期最大開發計畫、面積397公頃的「新泰塭仔圳市地重劃都市計畫」正式啟動,全區開發2026年完工,估可創造約235公頃可建地,被視為重大利多。新北市政府指出,預期完工後將提升該區人口容納及土地價值,土地增值幅度約2.96至3.16倍。

塭仔圳是大台北的中心,也是新北國際門戶,從機場捷運線進入新北市,看到一大片的鐵皮工廠,影響國際觀光客對新北市的印象,因此將塭仔圳重劃區列為今年重點工作,提振塭仔圳建商推案信心,現已有茂德、寶佳機構、海悅等建商插旗。

塭仔圳市地重劃都市計畫分二區階段實施,第一區(中正路以北)面積276公頃,座落在新莊區及泰山區,計劃書已於8月核定公告,9月啟動地上物拆遷補償,限期一年讓區內建物自主遷離,預計明年底開工,2025年10月完工,經費需求逾280億元。

第二區(中正路以南)面積121公頃,位於新莊區,將於12月公告計劃書,明年2月公告地上物拆遷補償作業,後年6月開工,預計2026年完工,根據草案,初估重劃將耗資116.5億元。

 

新聞日期 : 2020-09-22
經濟日報 記者林于蘅/台北報導
新聞連結出處 :https://money.udn.com/money/story/5648/4878232

 

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國土計畫法修訂 土地建物轉換後無損權益-呈陽.png

內政部今年9月規畫修訂「國土計畫法」,依現有分級方式取代既有「非都市土地使用分區」標準,嘉義縣山區不少農民和民宿業者擔心法規限縮,土地無法再使用,今日下午經濟發展局城鄉發展科舉辦說明會,向民眾解釋現行標準,並表示既有土地經轉換後權益無損,請民眾無須恐慌。

國土計畫審議,將嘉義縣山區土地依照地質敏感度,重新劃分為四類,原有「森林區」,佔阿里山鄉超過四成以上土地,重新評估為「國土保育地區第一類」,屬最高敏感地區;敏感等級次高的「山坡地保育區」則重新劃分為「國土保育區第二類」。

嘉義縣山區超過8成均屬此兩類,民宿業者和農民擔心,重新規劃後,是否能繼續使用土地,經發處城鄉規劃科科長陳金木表示,土地不論是否開發建築,均保障其原有合法權益,得繼續編定為建築用地或其他使用。

既有合法建物如果於計畫實施前已取得合法使用之建物,除有安全疑慮,評估後不宜使用外,仍可持續依原來合法之使用。

至於農牧用地如農作、農田水利設施、農作生產、管理設施等,可依農業發展條例申請農舍,也可作民宿用;另,原本規畫內甲、乙、丙種建築用地,可申請住宅或民宿、一般零售、餐飲設施等,但僅原丙種建築用地可申請旅館。

「國土計畫法」預計在12月送到內政部核定,二階規畫將在明年初發布實施,共50萬筆地籍資料,將配合地形圖,逐一審定。

 

新聞日期 : 2020-12-10
聯合報 / 記者莊祖銘/嘉義即時報導
新聞連結出處 : https://udn.com/news/story/7326/5083005


 

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土地產權複雜又被占用怎麼辦?國產署:可抵稅-呈陽.png

持分共有,土地所有權複雜,賣不掉又難以處理;被劃為公共設施用地,但政府又遲不徵收;土地被占用,礙於情面又不能趕走。怎麼辦?

抵稅。財政部國有財產署統計,國產署拿到的遺產稅抵稅地,九成以上都是這類不好處理的土地。

官員指出,國庫也不虧,經過處理,國庫每年由這類土地收回約10億元現金。

納稅人繼承遺產要繳遺產稅,但當下沒有足夠的現金繳納,遺產及贈與稅法規範得在一定條件下,以實物抵繳。實物中最常見的就是不動產。而這不動產能不能拿來抵繳,就由國產署做現場勘察提供意見,由稅捐機關決定。而抵繳的不動產進了國庫,最終會交給國產署處理。

國產署發布統計指出,自108年5月至109年4月一年間,共會勘不動產抵稅案件263件,這263件中土地有863筆,建物一棟。官員說:「絕大部分抵繳的不動產都是土地。」按土地公告現值計算抵繳價值。

土地公告現值不是比市價低很多嗎?抵繳豈不吃虧?國產署官員笑說:「所以啊,拿來抵繳的土地都是不好處理的地。」持分土地占九成五。持分土地之外,還有一些占用地。而這兩類土地中大部分又屬於公共設施保留地。

有些土地經過一、兩代繼承,一塊土地上有很多的持有人,這樣的土地即便值錢,對持有人來說,很難處理,想要整合持有人賣出也難。於是在繼承後,繼承人會願意把其土地持分拿來抵繳稅款。國產署官員說,台北、桃園等13個縣市,拿來抵稅的不動產全都是這種共有持分的土地。

國產署官員說,拿到這種地,國產署會先辦理專案讓售,賣給其他持有人。如果持有人沒有意願,或價格談不攏,就標售,而共同持有人有優先權,可以依最高得標價優先承購。

也有人拿過有問題的地來抵稅,官員指出,國產署要整理土地拿出來標售時,才發現地下埋了大量廢棄物,要花1億元來處理。後來,「我們註銷抵稅。」因為土地所有權人沒有善盡管理者責任。


新聞日期 : 2020-10-27
經濟日報 / 記者徐碧華
新聞連結出處 : https://udn.com/news/story/7243/4966903

 

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防地震災害,如何加速危老房屋重建?呈陽.png

日前全台有感大地震,對大台北地區民眾是虛驚一場,畢竟全球許多地震發生時都重創不少城市,造成這些城市房屋倒塌,讓不少民眾罹難,不禁令人想起前幾年小年夜的高雄美濃地震對台南地區造成嚴重傷亡,其中維冠大樓死亡人數高達115人,由於這些血的教訓,喚起國人與政府部門重視老舊房屋的耐震與都市更新,但推動都市更新的牛步化,不禁擔心倘若一個大地震降臨大台北地區,大台北城市會不會像過往許多城市一樣房屋倒塌與民眾罹難,為了防範震災,大台北地區有必要加速房屋重建。

都市更新的牛步化已受到不少媒體批評,為何會推動都市更新的牛步化,個人認為最大關鍵在許多現住戶都有「一坪換一坪」觀念,而不願拿錢來重建自己的房子,而這個觀念來自政府目前各種獎勵措施,讓建商包裝而成,其實「一坪換一坪」原住戶還是要付出代價,原有持分土地可能減少一半或更多,真的沒有白吃的午餐。

講實在話,車子舊了、危險性增強,民眾就懂得花錢再買新車來代步,房子老了、舊了花錢整建或重建更是天經地義的道理,實在沒有必要讓建商介入用「一坪換一坪」來操作,只要住戶願意攤重建經費,政府從旁協助找建築師或相關非營利組織就可以操作,可避免土地價格被建商做帳而暴漲,但操作過程中住戶間確實有付不起而反對,也有一些不考慮有倒塌風險而不願意重建的住戶,釘子戶還是有可能產生,《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》與《都市更新條例》至今仍然無法有效解決釘子戶問題,因此個人建議不妨參考《土地法》第34-1條立法精神來解決釘子戶。

現行《土地法》第34-1條規定,共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。共有房屋改建與共有土地處分並無不同,因此個人建議內政部或未來立法院能運用此法精神,對單一建物只要有三分之二住戶同意即可改建,可擺脫目前都市更新由建設公司掌控方式,由住戶自主,但這一做法是要搭配給人與給錢獎勵措施,方能奏效。

給人是由政府找建築師來協助住戶重建,其費用由政府負擔,給錢是政府補助重建後搬遷租金,最多兩年,同時提供重建費用貸款,從目前建造成本1坪約10-15萬元,30坪房屋造價在300-450萬元間,即使給全額450萬元,也比一般房貸為少,對不同意或無力負擔更新住戶提供居住權益保障,新屋完工後,住戶一樣可以進住,其新屋由政府設定抵押權,出售或繼承再由政府收回重建差額費用,這種更新方式可讓大台北蛋黃區民眾哀號無力在蛋黃區買新房,只要自己願意貸款重建費用,就有新屋可住,重建費用可能比買新屋總價少很多,此刻新屋的防震能力鐵定比老房高,民眾自然不會害怕震災,能安心過日子。

新聞日期 : 2020-12-14
蘋果時報 / 聞博/大學教師
新聞連結出處:
https://tw.appledaily.com/forum/20201214/FKZ3Y3DGBRB53OQMLU5OEH2A54/

 

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轉賣繼承屋 可扣抵貸款再計稅-呈陽.png

房地合一實施後,常出現民眾繼承有房貸的房子,若貸款比繼承房地的價值還高,選擇轉售後,這筆額外債務無法自交易所得扣除,反而得不償失,相關糾紛不斷傳出,甚至有民眾申請行政救濟,歷經多年,財政部於15日針對個人交易繼承取得房地課徵所得稅,發布最新解釋函。

財政部說明,只要符合幾項條件的繼承房地交易,就可適用解除令,未來高於繼承房地現值的額外負擔可自交易所得中減除。

條件包含 :

一、繼承人必須同時繼承該筆房地及其貸款。
二、貸款餘額僅限金融貸款適用,私人借貸不包含在內。
三、貸款必須是由繼承人實質負擔償還。
四、債務餘額需大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。

財政部舉例:
B君在2018年繼承其父在2016年購入的房地,繼承時房地現值合計300萬,併同繼承其父所遺該房地貸款餘額600萬,B君在2020年以1000萬出售,由於貸款餘額高於繼承房地價值,經解釋新令發布後,依照房地合一新制計算,其300萬差額可從交易所得中減除。

此一解釋令可減輕繼承人出售繼承房地時之稅負負擔,雖然主管機關表示貸款以金融機構貸款為限,可能是防止浮報貸款金額,但整體對民眾而言,仍是有相當的實質幫助。

 

新聞日期 : 2020-07-17
自由時報 / 文/記者朱語蕎
新聞連結出處:https://estate.ltn.com.tw/article/10029

 

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繼承不動產都要繳稅?這兩種土地免繳還可退-呈陽.png

韓國三星集團會長李健熙日前辭世,根據韓國媒體報導,李健熙的法定繼承人,恐要繳交10.6兆韓元的遺產稅,換算約台幣2700億元,令人咋舌,而以台灣遺產稅規定,只要超過免稅額,都要繳交遺產稅,但並不是所有遺產都需繳交遺產稅,有些溢繳甚至可退回。

不動產繼承中,有兩種土地是可主張免徵遺產稅,其一是經政府機關闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地,另外則是分區使用證明載明是公共設施道路用地,兩種土地經主管機關證明者,就可主張不計入遺產總額中課徵遺產稅。

今年有一位蔡姓民眾,就因為發現遺產中有兩筆土地為公共設施道路用地,原本繳納的72.9萬元遺產稅,發現可退回12.5萬元,雖然已經繳了,但事後向國稅申請,仍可退還。

不過要注意的是,倘若土地是建造房屋而應保留的法定空地,就沒有這相權利,民眾可以透過公所的養護證明來舉證,了解是否為法定空地,還是無償供公眾通行的道路土地,藉以節稅。

 

新聞日期 : 2020-10-26
自由時報 / 文/記者朱語蕎
新聞連結出處:https://estate.ltn.com.tw/article/10606

 

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離婚分不動產 可緩課土地增值稅-呈陽.png

 

夫妻離婚後分財產,要留意土地增值稅的相關規定,雖然離婚才分財產,仍可適用夫妻贈與緩課土增稅規定;但考量到未來出售土地,緩課可能帶來更高的土增稅負擔,建議申請前應善加規畫,以免造成潛在高額稅負。

依照《土地稅法》第28-2條規定,凡是配偶間相互贈與的土地,可以向稽徵機關申請不課徵土地增值稅,等到未來出售給第三人再課徵。

即便是對於離婚的夫妻而言,也有機會可以適用到這項規定。

這項規定主要會因為兩種情境而生效,第一種情況是婚姻關係還在,但是雙方已經變更法定財產制,夫妻間不再共有財產;第二種情況則是雙方離婚。

以上二種情境發生時,丈夫或妻子其中一方,可以依《民法》第1030-1條規定,行使「剩餘財產差額分配請求權」,此時就有機會造成土地產權移轉,受贈方有報繳土增稅的義務,但又能適用夫妻間贈與緩課規定,向稽徵機關申請先不課徵土增稅。

然而土增稅是採累進稅率,一般用地會依土地漲價幅度、土地漲價總數額,計算課徵20%到40%土增稅。官員表示,夫妻贈與土地雖可申請暫不課徵規定,但並非實質免稅,只是延緩課稅,等到未來土地再移轉給第三人時,土地漲價幅度也會變大,搞不好對納稅義務人而言,稅負還可能會更重。

如果納稅義務人在夫妻贈與時,選擇先不課徵土增稅,為避免未來因土地漲價倍數提高,適用到較高的累進稅率,受贈配偶再移轉時可以留意,若土地符合自用住宅用地的要件,即可申請按10%優惠稅率計算土增稅,也不失為一種有利的節稅方式。

 

新聞日期 : 2020-12-09
經濟日報 / 記者程士華/台北報導
新聞連結出處:https://udn.com/news/story/7243/5076895

 

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預售屋買賣 注意移轉時點-呈陽.png

近期預售屋建案銷售熱,引發政府關注,財政部也已囑咐國稅局關注相關交易。財政部表示,稅務方面,個人買賣預售屋,視為「權利」買賣,須在隔年將所得併入綜合所得稅申報。

若買預售屋賣成屋,則是以成屋移轉時間為準,來判斷要以房地合一新制或舊制課稅,納稅人應依規定申報。

財政部表示,預售屋買賣與一般成屋買賣不同,不分新制或舊制,由於買方所購買的是未來建案完工後,請求不動產過戶給買方的「權利」,賣方須將扣除成本後實際轉取的所得,在隔年申報綜所稅時,列為財產交易所得課稅。

財政部提醒,民眾出售預售屋,若買方分別在不同年度支付買賣價款,財產交易所得應以交付尾款的日期,作為所得歸屬年度。舉例而言,若甲先生轉賣預售屋權利給乙小姐,最後一次付款是在2013年,那麼所得就會算在2013年,須併入當年度所得來申報。

而近期也有民眾詢問國稅局,若買預售屋賣成屋,到底算是買賣權利或房地產交易?國稅局表示,依據房地合一課徵所得稅相關作業要點規定,房地取得日的認定,是以取得房地完成所有權移轉登記日為準,因此若是賣出成屋,就不算買賣權利,應視為房地產交易。

國稅局舉例,若甲君在2015年底與建設公司簽訂預定買賣契約書,並在2018年交屋,將房地所有權移轉登記給甲君,甲君隨後在同年出售該房地,這時候等於是2016年房地合一稅上路後完成移轉登記,應適用新制課稅。

 

新聞日期 : 2020-11-16
經濟日報 / 記者翁至威/台北報導
新聞連結出處:https://udn.com/news/story/7243/5017473

 

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辦理私人二胎設定?小心一張印鑑證明被一票玩到底-呈陽.png

新冠肺炎肆虐下,各行各業業績下滑,慘不忍睹。政府也努力推出各種振興方案或是紓困貸款,努力讓企業生存下去。但是,市場依然無感,許多的中小企業在夾縫中生存,缺錢時建議還是走銀行融資的正常管道,避免地下金融借貸,小心雪上加霜。

除了正常的銀行貸款外,不動產產權出現了一筆第二順位的抵押權(二胎),謄本標示部還多了一筆預告登記,限制所有權人過戶及抵押設定,很奇怪,為何借貸的抵押權設定還要加上一筆預告登記?是否賣方和抵押權人有一定的約定或是默契?當貸款繳不出來時,二胎有買屋的想法或是打算?賣方一問三不知,才知道原來被二胎設計了。
 
這就是實務上常常發生,真借貸假買賣的情形。當借款人需款孔急時,不動產抵押權設定是對債權人比較保障的一種借貸方式,如果好的債權人,各取所需,一個得到金援,一個得到利息,相得益彰。如果遇到貪心的債權人除了抵押權設定,還可能順便辦理預告登記、信託登記、甚至是直接把產權過戶到他們的名下。
 
當原本的借款關係,搭上不該有的其他登記,這時候「人為刀俎,我為魚肉」只能任憑債權人宰割了。實務上有利息還不完的重利,或是跟本房子已經被人信託甚至過戶了,根本要不回來,要打官司時,已經被偷偷移轉到善意第三人名下,無力回天了。
 
提醒,如何避免單純的借貸轉變成更複雜的法律關係呢?切記!印鑑證明的用途一定要詳細記明僅供抵押權設定使用,因為魔鬼總在細節裡,如果印鑑證明沒有指定用途,讓債權人有機可乘,可以辦理抵押權設定時,隨案預告登記,信託登記,甚至是買賣過戶都可能被一票玩到底 ,登記實務上只要印鑑和印鑑證明相符,所有的登記案件都可以援用前份印鑑證明,讓有心人士有機可乘。

 
這就是很多債務人發現問題時,無力回天的原因所在,因為登記案件被夾帶更多的案件被登記完成,當要清償還債時才發現,怎麼和原來的約定都不一樣?還好,我們遇到的案件在買方全力支援下,順利的先行動用巨額的自備款,塗銷了原本不該存在於謄本的預告登記及借貸的二胎抵押權設定,也有驚無險的在數天後讓買方正常的交屋。如果買方無法諒解這不該存在的預告登記,讓這件買賣無法順利履約,這時啞巴吃黃蓮的賣方,將正落入債權人的陷阱,讓債權人賺飽了利息後再吃掉這件房產,賣方將會一無所有。不景氣的寒冬,借貸要小心,希望是雪中送炭,別雪上加霜。

 

新聞日期 : 2020-12-04
買購不動產新聞/記者蕭又安/綜合報導
新聞連結出處:
https://house.yahoo.com.tw/%E8%BE%A6%E7%90%86%E7%A7%81%E4%BA%BA%E4%BA%8C%E8%83%8E%E8%A8%AD%E5%AE%9A%E5%97%8E%E5%B0%8F%E5%BF%83%E4%B8%80%E5%BC%B5%E5%8D%B0%E9%91%91%E8%AD%89%E6%98%8E%E8%A2%AB%E4%B8%80%E7%A5%A8%E7%8E%A9%E5%88%B0%E5%BA%95-073300275.html

 

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土地使用區多樣性 了解再下手避免報拆-呈陽.png

 

重劃區編織未來建設美好,吸引許多購屋族搶進,不過機能發展需要時間,建設能否落實也有待檢驗,貿然入住仍有踩雷風險,專家提醒,購屋族務必留意使用分區,倘若不適用一般住宅,可能面臨罰款或報拆風險,有些區域挾帶建設題材,工程進度可能延宕,甚至還有訛傳可能性,應該主動追蹤建設進度、釐清區域最新行情,藉此保障購屋者的權益。

 

重劃區的面積較大,生活機能需要開發時間,建設初期確實不利入住,有些區域挾帶建設話題,不過工程延宕許久,建商卻以建設利多為由漫天喊價,若想避免追高價進場,應該培養查詢實價的習慣,並且主動追蹤建設的最新進度,有助降低踩雷風險。


重劃區的建案在預售階段,幾乎看不到任何公共建設,買方只能在期待中做選擇,由於建商可能會將公共建設列為產品優勢,出手前建議實際考察環境,有助評估建設的真實性。他接著說,挑選重劃區應該優先找知名建商,施工品質更有保障,再者區域機能尚未成熟,建議要選周邊具備舊市區者,至少還能透過通勤滿足民生需求,生活品質才得以維持。


提醒,有些重劃區是為了提振當地商業及經濟活動,因此土地使用分區可能為商業區或工業區,這些土地不能興建住宅,不過建商可能選擇推案,價格通常也比一般住宅便宜,貿然入手可能面臨罰款或報拆,出手前應該留意土地使用分區,務必符合住宅用途才能住的安心。

 

新聞日期 : 2020-12-02
蘋果新聞/記者余奕賢/台北報導
新聞連結出處 :
https://tw.appledaily.com/property/20201202/RTGZDILEMFFSNK5ZGYWBBSGKDY/

 

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預售屋契約存在這5大陷阱-呈陽.png

買房子最怕遇到消費糾紛,尤其是看不到實體的預售屋,為保障民眾購屋權益,地方政府每年都會查核業者是否符合預售屋買賣定型化契約的規範,內政部今(21)日特別提醒,預售屋契約中常見缺失有「通知交屋期限」「房地標示及停車位規格」「驗收」「保固期限及範圍」「房地面積誤差及其價款找補」等5大項,若建商提供的契約違反規定,民眾可要求改正,或向主管機關檢舉,以保障自身權益。

「通知交屋期限」方面,內政部指出,依內政部定型化契約規定,賣方應於交屋前完成修繕,且賣方延遲利息為日息萬分之五。但過去在查核時,曾發現業者擅自將「交屋前」的修繕義務,變更為「交屋後」的保固責任,及降低賣方遲延交屋利息數額為萬分之二,以減輕自身交屋及違約的責任。

「房地標示及停車位規格」方面,依規定應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。但查核時發現,業者提供的契約,未列明「停車位高度」,也未列明「停車空間面積占共有部分總面積之比例」,容易引發相關紛爭。

「驗收」方面,內政部表示,自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用,均應由賣方負擔,且交屋保留款應為房地總價5%。但查核時發現,常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔,或將總價5%的交屋保留款,降低額度為5萬元。

「保固期限及範圍」方面,內政部指出,房屋的保固期限應是從交屋日起算,結構部分保固15年,且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,賣方均應負責。但查核時發現,業者擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限,或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」,並限縮於「可歸責於賣方」。

「房地面積誤差及其價款找補」部分,依規定,土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;超過部分,買方只找補2%為限;誤差若超過3%,不論是超過或不足,買方均得解除契約。但查核時發現,業者將「土地」及「停車位」面積誤差,列為不予找補,或限制須於面積「不足」3%,消費者始得解約。

若民眾發現與建商簽訂的契約條款,違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,民眾可以依消費者保護法第17條規定,主張無效。同時,建議民眾應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任,訂定對消費者不利的條文,以維護自身權益。

最後提醒,民眾簽訂預售屋買賣契約時不宜輕率,一定要詳閱契約內容,並採用內政部版契約,若發現不動產業者提供的內容違反規定,可要求修改契約條款,同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣市政府查處。民眾如有需內政部版預售屋買賣契約書範本,可至「內政部不動產資訊平台」瀏覽下載使用。


新聞日期 : 2020-10-21
三立新聞/記者盧素梅/台北報導
新聞連結出處 :https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=834900&From=Search&Key=%E8%B2%B7%E8%B3%A3

 

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買房投資真爽?三大風險隱憂-呈陽.png

 

不少人紛紛跟風投入買房,但真的沒有風險?觀察房市現況,低利、高貸款成數,讓買房變得簡單,不少人投入房市,看似前景美好,卻都忽略了三大風險,極有可能掉入火坑,一次就終生難以翻身。

一、低成本投資預售屋 當心找不到「接盤俠」

以現況而言,最熱絡的就是預售屋市場,反倒是中古屋市場雖有買氣,但並未過度升溫,主因在於「取得成本」。不少預售屋主打低自備,甚至出現貸款9成的產品,且在未交屋前,都還不用承擔房貸,不少人就打著如意算盤,趁勢賺一波,找人接盤,但誰又能保證自己不會成為「接盤俠」?

二、低利購屋簡單又輕鬆 升息一次讓你直接被斷頭

延續第一點,在低利、低自備狀況下,許多人投入房市,甚至一次購買2間以上房屋,直到交屋都無法售出的狀況下,倘若此時銀行又升息,將面臨斷頭法拍的命運。

武漢肺炎衝擊全球,各國採取QE印鈔面對,目前各研究機構普遍認為明年台灣將結束通縮物價下跌狀況,明年通膨物價漲勢即將再起,難保央行不會啟動升息應對,現在民眾搶買房一定要注意未來升息是否可以負擔。

三、買得開心!大家忘記「一案建商」?

近2年房市雖然不斷回溫,但過去反轉期間,出現不少爛尾樓,建商蓋一半就跑路,即使建商官司輸了被判刑,但購屋族仍然求償無門,這樣的案例並不罕見,提醒,購買預售屋,絕對要徹底了解建商背景,否則倘若遇到想趁此波低利,大量融資的建商,一旦升息,將面臨爛尾樓風險,購屋者只要遇上一次,就會賠上辛苦存了十幾二十年的儲蓄。

 

新聞日期 : 2020-10-15
三立新聞/記者陳韋帆/台北報導
新聞連結出處 :https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=831578

 

 

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花千萬買房地,還未過戶地主竟往生,沒申報立馬變遺產-呈陽.dib

買房子、買土地動輒百萬、千萬元,但如果買賣剛成立,屋主或地主卻在還沒過戶時就往生,買家到底該怎麼辦?

一般不動產買賣交易共有「簽約、用印、完稅、點交」四大流程,整個流程約需要30天~45天,倘若有配合節稅或其他特殊需求,甚至可能長達一年以上,所以買賣移轉過程,買家或賣家往生的案例並不罕見。

此例 9月時買賣成交,是在10月初,流程走到「完稅」階段,通知賣方繳納土增稅時,得知賣方往生消息,所幸9月30日時,該案就已「申報土地移轉現值」,稅捐稽徵機關已有紀錄,所以整段買賣過程,待地主家人完成後事之後,仍可繼續進行。

但倘若「申報土地移轉現值」未完成,買方所買的土地就會變成地主遺產,雖然買賣契約仍有效,但整筆買賣流程將無法進行,倘若要完成登記,就必須等繼承人完成繼承事宜,才能再申報土地移轉現值及辦理過戶。

由於「土地移轉現值」必須向稅捐稽徵機關申報,在地主往生後,原本與買方簽約的地主,因為已經離世,就不可能有申報的動作,即使生前已經簽好合約,公務機關也不可能認可。

此案例算是幸運的,實務經驗上,不少買賣在還未申報下,地主或屋主就已經過世,有時候繼承人過多,眾人意見不同,連繼承都出現官司糾紛,而買家也僅能憑著「買賣契約」,請法院進行判決,整個過程變得曠日廢時。

建議,無論是任何不動產買賣,買賣雙方都必須特別留意「土地移轉現值」申報,才不會在意外來臨時,財產變成遺產,無法按照自己的心願處置,避免遺漏其他細節,衍生更多問題。


新聞日期 : 2020-10-29
三立新聞/記者陳韋帆/新北報導
新聞連結出處 :
https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=839305&From=Search&Key=%E5%9C%9F%E5%9C%B0

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抵押權設定杜絕不肖變賣,3招防範-呈陽.png

不少父母購買不動產登記於孩子名下後,保管所有權狀,以為高枕無憂,殊不知孩子若有心覬覦這些不動產,仍可偷天換日變賣,過去甚至因土地所有權狀,衍生一場政治風波。專家則建議,可進行信託登記高額抵押權設定預告登記等3種方法,防止類似情形發生。

曾有民代候選人承租的服務處,所在地土地爆發爭議,對手陣營帶著土地所有權人的父親,老淚縱橫出面指控,握有兒子的土地所有權狀正本,結果事隔多年才驚覺,土地一半產權,竟登記在候選人妻子名下,且10天就過戶完成,要重新補發所有權狀,也要公告30天,質疑內情不單純。

經抽絲剝繭,原來才知區域早年辦理地籍圖重測,通知所有權人到地政所辦理換發書狀,同時將有所有權權狀公告報廢,但土地所有權人與其父未去領取,就暫存地政所,事後兒子隨案領狀辦理過戶,瞞著父親私自變賣土地,最後眾人才恍然大悟。

不少父母出錢幫孩子購買不動產後,登記在孩子名下卻仍不放心,以為土地權狀握在手中就高枕無憂,過去有孩子先將戶籍遷出,確保與父母不同處,再採取申報遺失土地權狀,補發函件寄到戶籍地時,等到審核公告30天期滿,父母就不知道手中握有權狀已經作廢,土地所有權人就瞞著父母,私自處分不動產。

包括信託登記、高額抵押權設定、預告登記等,讓父母握有土地處分權;或是需要鉅款才能過戶;過戶買賣時需要預告登記人同意等,可防止上述情況發生。

至於一般民眾,要防止名下不動產遭盜賣,建議,可向地政所申辦「地籍異動即時通」服務,只要名下不動產登記有買賣、設定、信託等異動,就能從手機接獲通知簡訊,可阻止盜賣發生。

 

新聞日期 : 2020-11-21
蘋果時報/楊明峰/綜合報導
新聞連結出處 :
https://tw.appledaily.com/property/20201114/V3ASYGON6ZFJBATIYUQ6OJXPTE/

 

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遺產繼承順序 節稅有道-呈陽.png

 

繼承遺產中如包含不動產,顧慮到被繼承人取得不動產的年度、新舊制差異和未來處分的時間,家族內部甚至可考慮拋棄繼承方式、讓其他順序親屬繼承遺產,以節省整體稅負。

另我國房地合一制自2016年上路,為區隔新舊制差異、財政部明訂適用範圍,若不動產為2015年12月31日以前自行取得,或繼承親屬取得被繼承人在2015年12月31曰以前取得房地,轉賣時可適用財產交易所得舊制,即土地部分僅課徵土地增值稅,不課徵土地交易所得稅。

依照房地合一稅新制,如果我國個人要轉賣適用新制不動產,持有1年內出售須按45%稅率課徵財產交易所得稅、1~2年內出售稅率為35%、2~10年稅率為20%,10年以上稅率為15%,另屬自住之房地持有滿6年稅率為10%。

現行遺產稅制也規定,遺產免稅額為每人每件1,200萬元,配偶扣除額493萬元、父母扣除額每人123萬元、喪葬費扣除額123萬元等。

此外,被繼承人死亡前五年內,繼承財產若是已經繳納遺產稅,可以免計入遺產總額。

如果遺產標的包含不動產時,短期內雖不出售,但未來仍有出售計畫則應做好通盤規劃。

如果繼承屬於可使用舊制的不動產,考慮到該不動產未來可能是子女手上才會出售的情況下,原則上可以透過遺產分割協議書,直接由子女繼承不動產,而配偶繼承其他財產,如此子女出售時所繼承的不動產時,即可適用財交所得舊制以達到節稅目的。

 

新聞日期 : 2020-10-03
工商時報/林昱均
新聞連結出處 :https://ctee.com.tw/news/tax-law/345943.html

 

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疫情之下,還要買房嗎?這3種人先暫停買房計畫-呈陽.png

疫情之下,買不買房要看自己的狀況而定,不是每個人都適合買房?

或許,買房的初心是為了讓生活更好,而不是更糟。然而,現實生活中的我們常常被「房貸」壓得喘不過氣。

現在有很多民眾經由自己的努力買了房,但是卻因為後續的房貸壓力搞得生活一團糟,值得嗎?

1. 沒有穩定的收入來源,房貸會是財務上的風險
在社會上,我們確實看到一批人買了房子之後日子過得並不如意,尤其是還有一些人在買房後不僅僅是生活質量下降,而且還出現了繳不起房貸的風險。這樣的事實告訴我們,買房置業其實也是一個「持久戰」,假如沒有穩定的收入來源,房貸會成為壓垮你生活的「最後一根稻草」。

咬牙買房,通過槓桿或借貸來購置房產確實讓不少人都因此生活的一團糟。

2. 大筆的花費支出,要量力而行
買房、買車等大額開支一定要量力而行,否則很可能會因此把生活搞的一團糟。所以,做大額消費時一定要理性,對於一些不必要的消費更要格外謹慎,量力而行才能把生活過好。

3. 量力而行購屋,努力工作還貸款的人,大多不會因此影響生活品質
除非薪資始終不長進,不動如山,否則隨著薪資的增長,房貸壓力將逐漸降低。相信不少買房的朋友都會有這樣的體驗,剛開始還房貸的時候壓力是比較大的,但是隨著個人收入增加,這種壓力會愈來愈小,甚至可以忽略。

4. 先算清楚生活的帳
生活其實某種意義上也是一種經濟帳,如何把生活這筆帳給算好還是需要點本事的。有些人其實就是把生活這筆帳給算清楚了,所以過得愈來愈好,最糟糕的就是算不清楚而過得糊裡糊塗。

房貸、車貸等其實並不是導致生活品質惡化的主因,而是來自自己本身對於經濟這本帳缺乏基本認知和尊重。像是沒有對收支規畫、毫無節制的花費或透支,或超過自己能力範圍外的大筆支出、還貸金額在收入的占比過高,這些當然會讓負債愈來愈高,最後搞得生活一團糟,甚至妻離子散。

5. 有買房能讓自己生活的更幸福時,才要買房
購房、購車等的目的是為了讓生活過得更好,如果不達到這個目的,倒不如不買。大家都知道 「適當的壓力會激發我們的潛能」但是卻很少人知道自己到底能夠承受多大壓力,重壓之下確實可以激發極大潛力,但是被壓垮的風險卻也不得不防。畢竟,並不是所有人都能承受巨大的壓力。

「買房或者其它都是為了讓生活更好,不是讓生活更糟。」 水能載舟、亦能覆舟,房貸也是如此,若因為買了房反而讓自己生活的更糟糕,就得不償失,這時就寧可選擇租房。

建議下列3類人要暫停買房,否則等到買了房,才發現自己並不適合買房就後悔莫及了。

(1)初入職場的人:因為你的工作還沒有穩定,還銀行貸款的能力有限。
(2)工作不穩定或者收入不穩定的人:這類人群的工作和收入都是不穩定的,有時候很高,有時候卻連滿足基本生活都沒有辦法支應。
(3)正在創業的人或者正準備創業的人:這類人群因為創業的需要,流動資金一般要求比較充足,如果你將手頭上的錢拿去買房,一旦創業資金周轉不靈,而你又沒有多餘的錢周轉,那麼或將面臨要把房子賤賣的命運,這樣一來反而敗事。

6.買不買房要看自己的狀況而定
其實貸款買房拚的不僅僅是財力,還有繳房貸的能力,因此買房之前要先看看自己適不適合買房,有沒有能力買房。買房最忌的就是跟風,見別人買了,你東湊西借也想跟著買,一旦還不了每月的房貸,就可能面臨房子被拍賣的命運,這樣就得不償失了。

 

新聞日期 : 2020-05-05
Smart自學網 /撰文者:胡偉良
新聞連結出處 :
http://smart.businessweekly.com.tw/Reading/IndepArticle.aspx?id=6001733

 

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買預售屋不怕再踩雷-呈陽.png

為加強防範民眾購買預售屋踩雷,台北市政府與網路平台合作,首創預售屋廣告建置「不得作住宅使用廣告平台警示機制」,於日前正式上路,若建案不在住宅地區,民眾瀏覽網頁時將會跳出警示標語。

台北市政府地政局局長張治祥表示,經紀業者因為未確實查明都市計劃對土地使用的管制,誤將不得作住宅使用之建物以住宅形式銷售,或誤導民眾購買做為住宅使用,產生不少消費爭議。

此次地政局特與數字科技股份有限公司合作,彙整全市不得作住宅使用地區之圖資資料,依都市計劃土地使用分區管制不得作住宅使用地區的591不動產廣告物件,將強制標記,並提供查詢網址提醒民眾進一步查證確認。

依不動產經紀業管理條例第21條規定,不動產經紀業刊登廣告及銷售內容應與事實相符,違者可裁處新臺幣6至30萬元罰鍰。張治祥表示,地政局自2013年統計至今,不動產經紀業售屋廣告使用用途刊登不實者共計75件,裁罰金額高達665萬元。

網站警示機制有二:

一是廣告刊登者(經紀業者、屋主)刊登廣告時,其建物地址位在本市不得作住宅使用地區者,平台依資料將在刊登頁面跳出警示標語,提醒廣告刊登者應確實依法定用途填寫。

二是民眾於瀏覽不動產廣告時,若廣告標的是位在本市不得作住宅使用地區者,廣告頁面也會顯示出警示標語,並提供網址提醒民眾應確實查詢法定用途,以維護自身消費權益。

新聞日期 :2020-09-11 
自由時報地/文/記者朱語蕎
新聞連結出處:

https://house.yahoo.com.tw/%E8%B2%B7%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B%E4%B8%8D%E6%80%95%E5%86%8D%E8%B8%A9%E9%9B%B7-%E5%8C%97%E5%B8%82%E6%8E%A8%E5%BB%BA%E6%A1%88%E5%BB%A3%E5%91%8A%E8%AD%A6%E7%A4%BA%E5%B9%B3%E5%8F%B0-100720236.html
 

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房產傳承有3招!-呈陽.png

台灣繼承登記房產呈現上升趨勢,相較於贈與現金,許多人會選擇購入不動產留給子女,但買賣、贈與跟繼承這三個方式到底要怎麼選?專家建議,若遺產很多、將來遺產稅負會過重,就可以考慮買賣或贈與,否則一般來說繼承應是較為理想的移轉方式。

首先是「買賣」,如果父母與子女要以買賣辦理不動產移轉,父母持有該不動產越久,需繳納的土增稅越少;但二親等以內親屬的買賣,除非能提出已支付價款的證明,且該價款不是由父母給予,能夠證明該買賣確實是真的、並非逃避贈與稅,才能成立,否則國稅局通常還是會以贈與論,課徵贈與稅。 若要以「贈與」移轉土地,有土增稅跟贈與稅兩種租稅負擔,可以考慮利用贈與稅免稅額,規劃逐年由贈與人每年贈與220萬元的方式,節省贈與稅的負擔。

「買賣」及「贈與」主要差別在於,「買賣」的土增稅可使用一生一次自用住宅稅率,但贈與則無法,還可能被課徵高額贈與稅率,整體來說買賣方式相對划算,也可同時並行使用。 除非財產很多,將來遺產稅負擔很重,可以規劃用買賣或贈與的方式處理外,一般來說,由於「繼承」移轉土地免課土增稅,且遺產總額中有相當多的免徵項目可以扣除,包括免稅額1200萬元、加上喪葬費123萬元、直系血親卑親屬扣除額50萬,合計至少有1373萬元的遺產課不到稅。

若子女繼承後再將土地賣掉,土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算,也能降低土增稅負。不過,如果想把不動產留給特定繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提下,用遺囑方式指定。

 

新聞日期 :2020-11-15 
蘋果時報 / 陳筱惠/台中報導
新聞連結出處 :
https://tw.appledaily.com/property/20201115/OJSNZA27QBFYHPXWFZ7AXE2I6I/

 

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非都市的公共設施用地移轉修法後可免徵土地增值稅 -呈陽.png

     非都市土地之「交通用地」移轉原應課徵土地增值稅,但司法院於108年7月5日釋字第779號解釋文指出違憲。財政部已定明非都市土地供公共設施使用免徵土地增值稅之要件,於109年9月9日預告修正土地稅法部分條文草案。

  臺北市稅捐處指出,司法院釋字第779號解釋文認定,土地稅法第39條第2項僅就依都市計畫法指定之公共設施保留地被徵收前之移轉免徵土地增值稅,但非都市土地經編定為交通用地,且依法核定為公共設施用地者,則無免徵土地增值稅之適用,有違公平原則。財政部已依司法院解釋意旨,檢討土地稅法第39條規定,定明非都市土地供公共設施使用,無論係現況已開闢完成或依計畫核定,依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者,免徵土地增值稅。此外,定明該修正條文施行時,尚未核課或尚未核課確定案件,適用修正後規定。

  提醒,非都市土地符合上述要件之申報移轉案件,因修正草案已辦理預告(預告期間自109年9月9日至11月9日止),尚未完成修法,納稅義務人若想適用新的法令規定,須在稽徵機關核定土地增值稅後,依稅捐稽徵法第35條規定於繳納期間屆滿翌日起算30日內申請復查,稽徵機關將予以列管,俟修法完成後,再做成復查決定;但逾法定期限未申請復查者,即屬核課確定案件,日後即使修法免徵土地增值稅,也無法適用,請特別注意以免影響自身權益。
      
      說明,臺北市無非都市土地,只要是公共設施保留地被徵收前的移轉,依土地稅法第39條規定,可申請免徵土地增值稅。

 

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買透天厝注意 土地鑑界避糾紛-呈陽.png

在不動產買賣實務上,因為土地沒有明顯的界線,一般只有土地買賣交易需要申請地政進行鑑界,確認買賣標的確實坐落範圍,但是除了土地買賣之外,還有其他情況也需要鑑界嗎?

由於透天厝所坐落的土地也是買賣的一部份,賣方實際使用範圍不能與土地的界線畫上等號,所應掌握的是賣方欲移轉的土地範圍界線為何,賣方實際使用範圍只能僅供參考。
應該在房屋現場詢問賣方土地範圍界線,並比對建物測量成果圖上土地與建物之間的相對位置,初步判斷基地形狀與賣方實際使用的土地範圍是否有落差。

*申請地政鑑界 釐清使用範圍界線

若有明顯落差,賣方可申請地政進行鑑界。若買方對於現況使用可以接受,則建議在測量成果圖或地籍圖上以圖示方式表明使用範圍,務必請買方在旁簽名確認並加註日期。

至於買方則應注意,現況使用範圍與土地界線範圍並非完全相同,買方購買透天厝時,除了注意建物屋況之外,對於土地的使用是否有占用鄰地也要自行留意,當土地界線有爭議時,可以要求申請鑑界以釐清界線所在,如果有占用到他人土地,可以做為向賣方議價的籌碼。若已購屋簽約後才發現有爭議,可以提出訴訟主張「物之瑕疵擔保」,建議買方可主張減少價金,若堅持主張解除契約則成功機率不高,反而有全部敗訴的風險。

*購屋注意屋況 查明土地分區

除了土地鑑界問題,購買透天還有許多事項須多加注意,中古透天產品在屋況上要注意的是房屋本身是否有海砂、輻射等問題,不少透天因屋齡太老,向銀行貸款不易,或屋況太差必須砸大錢整理,購屋前都應納入考量。此外,也必須要查明地號以及土地分區使用證明,避免未來遇上道路拓寬、徵收等問題。

至於購買新透天則需注意室內二次施工、法定空地違法加蓋等違建問題,許多建商會利用法規漏洞在法定空地上技巧性加蓋鏤空室內停車場或大廳空間,進而變更用途,但這些都有違建報拆的危險。購屋前應請建商出示詳細建築圖說與建物測量成果圖,以了解建物真實的狀況。

 

新聞日期 :2020-05-16 
自由時報 / 文 / 記者葉思含
新聞連結出處 :https://estate.ltn.com.tw/article/9638

 

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