呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

#區段徵收&市地重劃-農地&建地&道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

#收購-道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

遺產稅的免稅額及列舉扣除額都遠高於贈與，還有免課徵土地增值稅的優勢，節稅效果最佳，加上去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱。

遺產稅是針對被繼承人所有的財產來計算課稅，房產也是，實務上很多民眾並不清楚如何計算房產價格，遺產稅的房產價格是以公告現值計價，免徵土地增值稅外，還有1200萬元的免稅額，稅率採10%、15%、20%的累進稅率。

有些父母會生前先分配好，將房產贈與給子女，但若是死亡前2年內的贈與，將併入遺產稅計算，但不會重新分配財產，也不影響應繼分及特留分，仍可以達到房產分配的效果。

房貸可扣除交易所得-

由於房產遺產稅是以公告現值計算，遠低於市價，雖有節稅優勢，但房地合一稅實施之後，低價的房產成本導致高額的房地合一稅，不過遺產稅取得年限是連同被繼承人取得的時間合併計算，假設爸爸是2014年取得，小孩2019年繼承，2020年售出，取得年限時間是2014~2020年。

房地合一稅持有6年以上就有額外400萬元的免稅額，要留意的是，爸爸須符合自住的資格外，小孩繼承以後也要持續符合自用的資格，才能適用，且去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱，建議房產一定要去貸款。

例：5000萬遺產

-A有5000萬元的現金，他有1個老婆及2個小孩，如以現金繼承，有免稅額1200萬元、配偶扣除額493萬元、受扶養小孩2個共扣除額100萬元、喪葬補助123萬元。

課稅遺產淨額為：5000-1200-493-100-123=3084萬元

遺產稅率10%

應納遺產稅額為：3084×10%=308.4萬元

-透過房地產節稅

若5000萬元現金取其中1000萬元的現金購買5000萬元的房產，房貸8成，貸款金額4000萬元，留4000萬元現金，市價5000萬元房產的公告現值為1600萬元。

遺產總額為：房產公告現值1600+現金4000-房貸4000=1600萬元

課稅遺產淨額為負值：1600-1200-493-100-123=-316萬元

無須課徵遺產稅

未來房產同樣以5000萬元售出

房地合一稅：5000-(公告現值1600與貸款金額4000，取其高者)-仲介費250=750萬元

以最高稅率45%計算

應課稅費為750×45%=337.5萬元

由以上例子可知，兩者方式所課的稅費差不多，不會因繼承房產，出售時被課徵高額的房地合一稅，還有土地增值稅歸零的優勢。

* 繼承免課土增稅

很多都有個疑問，房產到底是生前贈與好，還是繼承好，以節稅的角度來看，一定是繼承節省的稅費比較多，因大部分長輩留下來的房產，土地增值稅都相當驚人，繼承可以免課土地增值稅外，免稅額跟列舉扣除額都遠高於贈與，贈與僅有220萬元的免稅額。

但贈與的優勢在於可以指定將房產給誰，不然就要立遺囑，但要在不侵犯特留分的前提下，否則其他子女或配偶仍得主張特留分，容易產生子孫分配的糾紛。 
 

新聞來源 : https://tw.news.yahoo.com/%E7%B9%BC%E6%89%BF%E6%88%BF%E7%94%A2%E6%9C%89%E5%84%AA%E5%8B%A2-%E3%80%8C%E9%81%BA%E7%94%A2%E7%A8%85%E3%80%8D%E7%AF%80%E7%A8%85%E6%95%88%E7%9B%8A%E5%A4%A7-033229498.html

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

#區段徵收&市地重劃-農地&建地&道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

#收購-道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

民眾不管是先賣舊屋後買新屋或先買新屋再賣舊屋，只要符合自住與申請時間條件即可抵減房地合一稅。若為小屋換大屋，甚至可核退全額房地合一稅款。

2020年全國買賣移轉棟數32.6萬棟創下近七年新高，2021年上半年買賣移轉棟數17.5萬棟則為近八年同期新高，主要為各縣市新建案增加與房市買氣升溫，不少民眾也換購新屋。

個人換屋只要皆為自住用途、兩年內買賣新舊屋、提出申請等三項條件，即可適用房地合一重購退稅優惠，小屋（低價屋）換大屋（高價屋）可全額核退房地合一稅，大屋（高價屋）換小屋（低價屋）則依比例抵稅。

首先，新舊房地必須為自住用途，如個人、配偶、未成年子女登記戶籍居住，且無出租、供營業或執行業務使用。如果新屋在五年內改作出租、營業或執行業務使用等其他用途或再行移轉時，將會被追繳退稅款。

而出售舊房地與購買新房地的間隔時間必須在兩年內，無論是先購後售或先售後購，新舊房地移轉登記日差距必須在兩年以內。

另外，提醒，申請重購退稅時間分為兩種，包括先繳後退、一併抵減。如果是先賣舊屋再買新屋則屬於先繳後退，通常是在賣舊屋之後一個月內就會報繳房地合一稅，待新屋完成移轉登記之後，個人要在五年之內向國稅局提出退稅申請。

如果是先買新屋後賣舊屋為一併抵減，可以在申報出售舊房地的房地合一稅時，直接提出新舊房地證明，扣抵房地合一稅額。

個人重購退稅金額主要是出售舊房地的房地合一稅額、乘以新屋價占舊屋價比率，退稅（抵稅）金額最高為出售舊房地的房地合一稅額。

舉例來說，A先賣出500萬元自住舊屋、繳納20萬元房地合一稅，後來又買了1千萬元自住新屋，A可在新屋移轉登記後五年內申請重購退稅，因屬於小屋換大屋，可核退20萬元全額房地合一稅。

新聞來源 :https://ctee.com.tw/news/tax-law/513669.html

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

#區段徵收&市地重劃-農地&建地&道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

#收購-道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

財政部國稅局表示，個人交易於2016年1月1日以後取得房地、房屋使用權或預售屋及其坐落基地，不管是虧損或獲利，都必須在移轉登記日隔日起30日內辦理房地合一稅申報。

我國房地合一是針對2016年後取得房地、預售屋等交易標的課稅，只要在2021年7月後有交易情況皆適用房地合一2.0稅制。至於2021年7月以前交易案件為房地合一1.0稅制。

房地合一2.0為個人出售持有兩年內不動產適用45％稅率、持有兩年到五年內為35％，五年到十年為20％，十年以上為15％。

而過去房地合一1.0為個人出售持有一年內不動產適用45％稅率、持有一年到兩年內為35％，兩年到十年為20％，十年以上為15％。

實務上常有民眾誤以為不動產交易虧損免辦理房地合一稅申報，但依所得稅法第14條之5規定，個人交易房地合一新制課稅範圍的房屋、土地、以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，不論有無應納稅額，都必須在房屋、土地完成所有權移轉登記日後30天內至國稅局填寫房地合一稅申報書。

依照房地合一課徵所得稅申報作業要點規定，民眾申報房地合一稅時必須檢附申報書、買賣契約書影本，還有成本及必要費用證明，例如前一次移轉時的購入價格、房屋現值、房仲、代書等雜項支出證明，若有應納稅額則一併檢附繳納收據。

舉例來說，民眾在2018年以總價500萬元買入房地，2020年10月31日以總價400萬元出售房地並做移轉登記，雖然是虧損100萬元，但是民眾在11月30日以前（自10月31日隔日起30日內）仍要辦理房地合一稅申報。

依照所得稅法規定，如果房地合一交易有虧損，其虧損額度可在當年度及後續三年抵減房地合一交易所得，但仍需先行申報。
 

新聞來源 :https://ctee.com.tw/news/tax-law/519016.html

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

#區段徵收&市地重劃-農地&建地&道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

#收購-道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

國內物價高漲，除綜所稅外，遺贈稅免稅額也將調高。

遺產稅免稅額可望由一二○○萬元調高至一三三一萬元，贈與稅免稅額則由二二○萬元調高至二四四萬元。

財政部賦稅署表示，今年底將公告遺贈稅免稅額，明年的繼承及贈與案件即可適用。

根據「遺產及贈與稅法」規定，遺贈稅免稅額、課稅級距等，每遇消費者物價指數（CPI）較上次調整指數累計上漲十％以上時，按上漲程度調整。遺贈稅免稅額上次調整是二○○九年，截至目前為止，累計CPI漲幅已達十．九四％，因此明年遺贈稅免稅額將調高。

若以十．九四％計算，明年贈與稅免稅額將可調高二十四萬元，由二二○萬元調高至二四四萬元，遺產稅免稅額則可調高約一三一萬元，由一二○○萬元調高至一三三一萬元。

至於遺贈稅課稅級距，上次調整是二○一七年，由單一稅率十％調整為十％、十五％及二十％，截至目前為止，累計CPI漲幅尚未超過十％，因此明年遺贈稅課稅級距不調整。

綜所稅退職所得免稅額 也將調高

另外，綜所稅退職所得定額免稅金額也將調高，上次調整是二○一七年，截至目前為止，累計CPI漲幅達四．○三％，若以此計算，明年退職所得計算方式可望調整如下：一次領取者，領取總額在十八．七萬元乘以退職服務年資之金額以下者，所得額為零；超過十八．七萬元乘以年資之金額，未達三十七．七萬元乘以年資之金額，以其半數為所得額；超過三十七．七萬元乘以年資之金額，全數為所得額。分期領取者，以全年領取總額減除八十一．二萬元的餘額為所得額。

新聞來源 :https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1478092

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

#區段徵收&市地重劃-農地&建地&道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

#收購-道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

2020年為房市反轉之後，交投最熱絡之年度，尤其預售屋產品由於簽約款相較於中古屋來得輕鬆，工程款也可分期付款，甚至有建商開出低首付、零工程款，讓自住客、置產族趨之若鶩，然而預售屋最大的缺點就在於看不到實體，且交屋前產權都屬於建商，因此買房除了房價很重點，可別忘了契約內容。

2020年全台房市沸騰，尤其雙北市以外的都會區、城鄉區，隨著疫情解封，資金充沛，可抗通膨增值的不動產成為熱門首選，自住客、炒作投資客爭相出籠，因此促成排隊買房、糾團購屋之誇張情況，然而許多人買房第一考量都是房價，都想買到最低房價，想搶到熱門建案，但卻忽略了契約書條款不公平之狀況，其實像是交屋保留款、建材規格、通知交屋期限、房地面積誤差及其價款找補以及外管線費用等，都是合約內常見的四大陷阱。

陷阱一、交屋尾款總價5%變5萬

根據預售屋定型化契約書第13條規劃，買方有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，但是多數消費者在接待中心一片熱絡氣氛下，往往會昏了頭，像是市面上常見到契約內容，上千萬的房屋，但交屋保留款卻僅有5萬元，甚至經過磋商後，僅保留總價1%。

在簽訂購屋契約時，消費者應該特別留意交屋保留款部分，而這也是內政部稽查重點，關鍵在於，預售屋在交屋會有驗收動作，但若有瑕疵，建商應負擔修繕責任，倘若未盡到修繕責任，買方可以5%交屋保留金向業者談判，但保留金若只有5萬或1%，對於業者不痛不癢，購屋族保障也大大降低。

陷阱二、建材缺貨，用同等級取代？

許多人開心找到好房子，就迫不急待想要簽約，但預售屋由於尚未興建完工，消費者看不到摸不到，建材只能聽銷售人員說明，甚至在合約書上寫著「若上列建材與設備若因市場供需失調、廠商壟斷市場蓄意哄抬價格、依法禁止使用時，由賣方統籌選定同等級品」等條文。

然而根據定型化契約第11條內容，賣方不得因為自身緣故，變更建材設備，除非經過買方同意，或是能證明不可歸責於賣方的事由，且所更換的建材價值、效用及品質不能低於原合約內容。

事實上同等級產品是建商說了算，大多數民眾根本不能確定哪些建材是屬於同級品，此外，不少建商為了規避交屋糾紛，也不會將建材詳細規格寫上合約書，建議只能盡可能將建材規格載明，否則只能自求多福。

陷阱三、未在取得使照6個月內通知交屋期限

根據內政部規範，賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，倘若延期交屋，每延期一日應按已繳價金萬分之五單利計算遲延利息給付買方，然而買了房子，多數人都期盼著能如期完工入住，因此合約內的開工日期、完工日期消費者得留意，根據規定開工、動工日期應該詳細記載到年月日，但部分建商會以取得建照後幾日動工，甚至會順延完工日期，少數惡劣建商則會拿掉契約書中該項條文罰則，消費者不可不慎。

陷阱四、坪數短少3%以上 可無條件解約

預售屋在簽約當下，由於無產權、謄本可檢驗，往往在興建2~3年後，容易發生和合約內容有所出入，因此交屋前多會進行面積誤差找補，而依規定，土地、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限，如果誤差超過3%者，買方得解除契約。常見於實務上的是，交屋面積只會少不會多，甚至部分惡質的建商會將「面積誤差找補」相關條文刪除。

交屋的另一種情況是實際面積比原購買面積大，假設購買權狀60坪、單價20萬元的房屋，完工後若是61坪，找補誤差低於2%，消費者只需補繳20萬元給建商即可，但倘若蓋好後達63坪，誤差達到5%，消費者可選擇補繳2％誤差面積上限金額，或是選擇解約。

睜大眼睛詳閱內容

預售屋合約花招百百種，提醒，消費者簽約前除了得睜大眼睛詳閱合約內容，另外，銷售上的口頭承諾都不如白紙黑字的條文來得有保障，建議應保留建案相關資料及廣告文宣，才能在爭議發生時有所依據。

新聞來源 :https://estate.ltn.com.tw/article/11537

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

#區段徵收&市地重劃-農地&建地&道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

#收購-道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

財政部表示，「直系血親卑親屬」、「受撫養兄弟姊妹」兩種未成年親屬的遺產扣除額為距成年年齡每差一歲可額外減免50萬元，原本10歲繼承人可獲得550萬元遺產減稅額度，但因應法定年齡自2023年起下降至18歲，10歲繼承人未來減稅額度只剩450萬元。

我國2021年遺產稅免稅額為單件1,200萬元。而遺產稅六大扣除額為配偶扣除額493萬元、直系血親卑親屬扣除額每人50萬元、父母扣除額每人123萬元、重度以上身心障礙特別扣除額每人618萬元、被繼承人扶養之兄弟姊妹或祖父母扣除額每人50萬元、喪葬費扣除額123萬元。

遺產總額減除免稅額、扣除額後為遺產淨額，若遺產淨額為5千萬元以下皆適用10％稅率；超過5千萬元、低於1億元部分則適用15％；超過1億元部分適用20％。

依遺贈稅法規定，繼承人為直系血親卑親屬或受扶養的兄弟姊妹，每人可從遺產總額中扣除50萬元，等於是基本的減稅額度。如果是未成年者，還可按其年齡距屆滿成年之年數，每年加扣50萬元。

因民法第12條於今年1月修正，法定成年年齡從20歲下修為18歲，並訂於2023年施行，屆時發生繼承案件，未成年者每年加扣扣除額年數只能計算至18歲。

舉例來說，若王先生在2022年以前過世，留下配偶與一名十歲未成年子女，該名未成年子女的直系血親卑親屬遺產扣除額為550萬元，包括基本的50萬元，還有因屆滿成年20歲尚有十年、每年可加扣除50萬元，總共可扣除550萬元。

若王先生是在2023年以後過世，因十歲未成年子女屆滿成年18歲只有相差八年，只能多扣除400萬元，所以直系血親卑親屬遺產扣除額只剩450萬元，相比2021年扣除額縮水100萬元。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/520934.html

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

#區段徵收&市地重劃-農地&建地&道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

#收購-道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

行政院院會今通過內政部擬具「土地法第219條之1修正草案」，將送請立法院審議。

內政部今表示，本次修法主要是配合司法院釋字763號解釋，增訂政府應主動每年通知及公告被徵收土地的使用情形，並規範合理請求收回土地的時效，更加強保障原所有權人權益。

內政部說明，依「土地法」規定，被徵收土地如有未於徵收補償發給完竣1年後開始使用，或未依核准徵收原訂興辦事業使用情形，原所有權人得申請照徵收價額收回。

針對此次修法原因，內政部表示，主要是配合司法院釋字第763號解釋，增訂縣市政府應主動每年通知及公告被徵收土地使用情形，使原所有權人能及時獲知充分資訊，以利判斷是否行使其收回權，藉此保護原所有權人權益，並督促需用土地人應確實依徵收計畫使用。

此外，內政部指出，本次修法也一併檢討修正請求收回土地的時效，明定縣市政府如未履行通知及公告者，原所有權人可以延長至徵收計畫期限屆滿10年內申請收回，使民眾收回權的規定更為完備。

新聞來源 : https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/3680774
 

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

#區段徵收&市地重劃-農地&建地&道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

#收購-道路用地&學校用地&公園用地&綠地&公共設施保留地.

若親屬過世且繼承人為兩位以上，若要節省遺產稅，全數繼承人應選擇繼承並運用協議分割遺產方式，才能適用所有繼承人的遺產扣除額以節稅。

如果多數繼承人選擇拋棄繼承，相對來說就無法使用遺產扣除額，節稅效果也會打折。

部分民眾也擔心協議分割遺產可能遭課贈與稅，但依照財政部1978年台財稅第35311號函釋規定，只要繼承人繳清遺產稅，即可依照完稅證明書辦理遺產繼承分割登記，此時不論繼承人間如何分割遺產，其實都不用課徵贈與稅。

依遺贈稅法第17、18條，現行遺產稅免稅額單件1,200萬元。而遺產稅六大扣除額為配偶扣除額493萬元、直系血親卑親屬扣除額每人50萬元、父母扣除額每人123萬元、重度以上身心障礙特別扣除額每人618萬元、被繼承人扶養之兄弟姊妹或祖父母扣除額每人50萬元、喪葬費扣除額123萬元。

另在直系血親卑親屬、被繼承人扶養兄弟姊妹扣除額部分，若繼承人為未成年者，可按照年齡距屆滿成年年數，每年加扣50萬元。

舉例，假設A過世留下5千萬元遺產，繼承人有配偶B、長女、次女，以及患有身心障礙疾病的兒子等四人（皆成年），如果只有長女繼承，其他人皆拋棄繼承，遺產免稅額與扣除額合計為1,373萬元，剩下計稅額度為3,627萬元，適用10％遺產稅率，需繳遺產稅362.7萬元。

如果所有繼承人都選擇繼承，則遺產免稅額與扣除額合計2,584萬元，計稅額度為2,416萬元，適用10％遺產稅率，需繳遺產稅241.6萬元，相比拋棄繼承約省121.1萬元遺產稅。

新聞來源 : https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%A8%85%E6%94%B6-%E5%85%A8%E6%95%B8%E7%B9%BC%E6%89%BF%E4%BA%BA%E7%B9%BC%E6%89%BF-%E9%81%BA%E7%94%A2%E7%A8%85%E6%9C%80%E7%9C%81-235959071.html

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

#收購-樹林堤防新生地.區段徵收

#收購- 道路用地,學校用地,綠地,農地,建地,公共設施保留地.

停滯逾4年的板橋浮洲通盤檢討案，經地方民意反應再啟動，在市府團隊多次地方會談溝通討論，於110年8月20日經新北市都市計畫委員會第132次會議審議通過，後續將提送內政部都市計畫委員會審議，並於審議通過後啟動區段徵收作業，以兼顧民眾權益及地方發展。

為能兼顧地方發展及民眾意見，推動板橋浮洲通檢案期間市府充分落實民眾參與，經多方諮詢實際了解在地需求後，板橋浮洲通檢計畫於108年重新啟動，並提出修正方案內容，更多次召開地方座談會向持續關心地方發展的議員、里長及民眾說明溝通調整規劃內容，自再行公開展覽迄今共召開13次新北市都市計畫委員會專案小組會議，期間亦安排陳情人參與會議表達陳情意見。

另民眾所關心的大觀路一段28及29巷社區排除區段徵收範圍、道路系統調整減少拆遷、古蹟與宗教信仰保存及既有工廠輔導等相關議題，新北市都委會已就民眾所提陳情意見妥為處理獲得初步共識。

城鄉局指出，板橋浮洲都市計畫面積共計278.50公頃，本次修正後計畫內容，區段徵收範圍面積103.29公頃，透過整體開發預計取得公共設施用地共58.54公頃，其中包括9.69公頃之公園、綠地、廣場等開放空間類型之公共設施，並配合板泰輕軌重大建設規劃預留場站、路線用地，期望提升板橋浮洲地區生活環境品質及提供便捷的交通系統。

城鄉局表示，主要計畫經110年8月20日新北市都市計畫委員會第132次會議審議通過，後續將提送內政部都市計畫委員會審議，未來透過區段徵收作業，將可翻轉浮洲市容，營造出更優質的宜居空間。

新聞來源 : https://today.line.me/tw/v2/article/3xln5P?utm_source=lineshare

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

今年7月上路的預售屋實價登錄查詢系統出現六大漏洞，由於新制未要求申報方主動申請變更，又以「換約不需更正資料」、「預售屋合約解約，原登錄價格不用撤銷」兩大缺失最離譜；專家指出，若不「校正回歸」，不僅恐淪為墊高建案房價的工具，更會推民眾「入坑」導致錯估行情。

實價登錄2.0系統是揭露預售屋行情，但上路一個多月來，顯而易見的缺失就有六大部分，其中又以「換約後不需更正資料」、「解約後原登錄資訊不用撤銷」兩項最誇張；由於政府並未要求申報方主動申請變更成交資料，預售合約只要換約、解約退戶後的新資料，在「交屋前通通不用重新申報」，交屋後再備註轉售成交價就可。

一般來說，購買預售屋後，需在交易30日內登錄資料，一旦預售屋「首次」實價登錄後，即使該戶換約、轉手，按照規定，申報方僅需在「交屋階段、再備註轉售成交價」，過程中建案歷經二、三年興建期就成為無人可管的作價空窗期，不僅交屋前的預售轉手資料全被「蓋牌」，更為有心人士作價大開方便之門，讓民眾錯估建案行情。

據悉，市場盛傳已有部分業者找「暗樁」作價之潛規則，先以高價登錄、之後再退戶，為建案行情定錨；一旦民眾誤信價格，但房價早就「定錨」，這麼大的缺失不僅存在實價登錄2.0版，連上路長達九年的1.0版也有類似這種情形，若漏洞不補上，原先要幫民眾「解盲」預售屋行情的系統平台，反而會讓消費者更「盲」然。

若政府有心要杜絕買賣雙方合意「作價」弊端，就要讓其中一方動機消除才能達到目的，像是美國的實價課稅方式就相當有效，一旦房價作價、墊高，對買方來說是不利的，因需繳更多持有稅，直接阻絕、扼殺其中一方的動機，就不用疲於奔命的從下游、嚴厲稽查，也能大幅降低市場作價情形。

預售屋實價登錄系統上路一個多月，六大漏洞包括「換約後不需更正資料」、「解約後原登錄資訊不用撤銷」，「建案改名後更名前資料無法銜接、查詢」，「實價1.0、2.0兩大版本無法串接」、「住宅一樓之店面或透天店面行情無法單獨查詢」、「特殊產品交易，如約定專用露臺、庭院等，無特別載明」，不僅造成預售屋房價嚴重失真，更讓預售屋揭露資訊大混亂。

新聞來源 : https://house.udn.com/house/story/5886/5739912?from=udn_ch2_menu_v2_main_index
 

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

許多人有換屋需求時，都會聽到「重購退稅」這個名詞。所謂重購退稅，是指賣掉舊有住宅並買新的住宅，只要符合條件就能夠退稅；但提醒，部分常見的買賣模式並不符合退稅要件，例如「丈夫賣掉名下婚前的房子，改以妻子名義買新房」、「沒有設戶籍」、「新買的房子土地價值較低」、「預售換約」等。

為了避免民眾因為被課稅，賣房子所得不夠買新房子，財政部說明，只要是「重購自用住宅用地」，就可申請退回賣出舊屋時所繳納的土地增值稅。

不過，重購退稅有幾項條件:

第一，原有的房地產必須符合「買賣之前一整年都沒有出租或營業情形」。

第二，土地上有房屋，該房屋必須是土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有，並設戶籍在這戶房屋內。

第三，買賣需為同一人，也就是誰賣掉，就要用同一人的名義重購；最後，新購土地上的房屋也必須是土地所有權人、配偶、直系親屬所有，且同樣應辦戶籍登記，也不可以有出租或營業行為。

另要注意的是，若要享受重購退稅，必須在2年內完成買賣，而當都符合以上條件，新買房屋的土地移轉現值總額，仍必須超過舊屋的移轉現值總額，也就是「扣除繳納土增稅後有餘額」，才能退稅。此外，在該筆土地買入後5年內，都必須作為自用住宅且有戶籍登記，不能改變用途、出租、遷出戶籍、移轉他人（包括夫妻間贈與），否則就會被追繳原退還的土增稅。

盤點常見但卻不符合退稅條件的買賣模式，由於出售原土地及購入新土地的所有權人須為同一人，也就是說，如果是賣掉丈夫原本名下的房子，再以妻子名義買新房子就不能退稅；其次，常有民眾購屋後卻忘記設籍，也不符資格；市場上時有所聞的「預售屋換約」，因為預售屋房子還沒蓋好，土地也還不是購買人所持有，自然無法設籍，當然也不符合條件。

新聞來源 : https://today.line.me/tw/v2/article/2okBge

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

新北市中和區秀朗橋北側有一塊4.26公頃的土地，過去因多數面積位於河川治理線內，開發懸宕多年，經濟部水利署2019年修正河川用地範圍後，新北市政府積極推動區段徵收案，將於 7、8日 上午10點，在中和地政事務所4樓會議室進行土地協議價購，若程序順利，預計明年4、5月動工。

秀朗橋北側開發案範圍東至新北環河快速道路、西至成功路97巷及環河東路四段、南至秀朗橋頭、北臨環河東路四段及新北環河快速道路口，面積約4.26公頃，都市計畫2020年12月3日發布實施，抵價地比例暨公益性及必要性今年6月25日經內政部審議通過。

9月7日及8日將說明協議價購流程與方式，再確認土地及地上物所有權人協議價購意願、聽取意見，總計區內所有權人188人，地上物7間，其餘為農林作物，後續將舉行區段徵收公聽會，再將區段徵收計畫書報請內政部核准，預計明年初公告，展開自動搬遷與發放補償金作業，最快明年4、5月動工。

全區現況為私人停車場及菜園等，開發後將有2.08公頃住宅區，消防用地0.09公頃，其餘為公共設施用地，包括公園、綠地、廣場兼停車場用地與道路等，提升生活環境品質。

新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3662115

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

財政部指出，今年底將檢視各稅目免稅額、課稅級距與扣除額等，若物價較前一次調整年度漲幅達標準，將提高減稅額度。據了解，以遺贈稅、綜所稅免稅額最有機會調漲，贈與稅免稅額有望從220萬元提高到242萬元、綜所稅有機會從現行8.8萬元提高到9.1萬元，最快111年上路。

綜所稅免稅額若提高3千元，依綜所稅率20％試算可多減稅600元。而贈與稅免稅額提高22萬元，以贈與稅率20％而言約額外減稅4.4萬元。

另外，遺產稅免稅額1,200萬元也有望提高到1,320萬元，而年滿70歲以上長者現行綜所稅免稅額13.2萬元有機會提高到13.6萬元。

依遺贈稅法、所得稅法規定，其免稅額、課稅級距與扣除額等標準是依物價如實調整。遺贈稅部分，若物價距上次調整年度漲幅達10％適度提高減稅額度，多為十年調整一次；而綜所稅物價漲幅標準為3％，因此多為三到五年調高一次。

我國遺贈稅免稅額度上一次調整為民國98年，當時將贈與稅從111萬調升到220萬、遺產稅從779萬調漲到1,200萬，但98年至109年物價漲幅約9.42％、已相當接近調整門檻，加上110年上半年消費者物價指數（CPI）年增率為1.47％，若110年下半年物價未跌，幾乎可確定年底將達標調整門檻，遺贈稅免稅額有望提高。

依提高10％試算，贈與稅、遺產稅免稅額分別從220萬元、1,200萬元提高到242萬元、1,320萬元。

另外，其他有機會調漲的減稅工具還有綜所稅免稅額、課稅級距及退職所得免稅額度，前次調整為106年，而106～109年物價累計上漲幅度達2.61％，離調整門檻3％也相當接近，若物價漲幅順利達標，財政部最快會在110年底宣布調高、111年上路、112年報稅適用。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/502473.html

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

財政部近日公告函釋指出，2016年後受贈取得房地適用房地合一制，惟受贈時需繳土增稅、契稅，屬於取得房地的必要費用。財政部也認定，未來屋主出售適用房地合一稅制的受贈房屋時，可將過去所繳契稅、土增稅款項列為費用減免房地合一稅負。

為有效抑制我國短期炒房情況，立院今年上半年三讀通過房地合一2.0條文，設定自今年7月1日上路，針對持有不動產兩年內交易情形課徵45％所得稅率、二到五年為35％，五年以上為20％，十年以上則為15％。

過去有民眾刻意高報公告土地現值，將房地交易多數金額集中在土地，房屋價值則較低，等於讓部分房地合一稅基從45％稅率降為10％，也有虛報各項成本費用以抵稅者。因此房地合一2.0也設置防堵機制，針對土增稅部分與推計費用率設定土地漲價總數額、費用率3％（最高30萬元）等上限。

依照我國的稅法規定，不動產移轉不只是買賣，還有贈與、遺產等方式。如果採買賣方式，土增稅率為10％～40％（買賣可適用一生一次、一生一屋優惠稅率）由賣方負擔，契稅6％則為買方承擔。遺產方式僅課遺產稅，免課土增稅與契稅。

惟近年不少父母規劃贈與子女不動產，父母若單一年度贈與財產超過220萬元需課徵贈與稅10％～20％。而子女在受贈時，還要負擔土增稅20％～40％、契稅6％。

財政部討論後定案，考量到受贈情況時土增稅、契稅為取得房地的必要成本，依房地合一規定屬必要支出費用，因此可列成本抵減房地合一所得，進而減稅。

舉例來說，A在2020年贈與1千萬元不動產給獨生女C，減除220萬元贈與免稅額後適用10％贈與稅率，A要負擔贈與稅78萬元，C需負擔該筆不動產的土增稅與契稅約50萬元。未來C出售不動產時，房地合一所得可減除該筆50萬元費用，僅就剩下所得計稅。

新聞來源 : https://ctee.com.tw/news/tax-law/494989.html
 

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

新北市土城彈藥庫遷移後，中央希望規畫成司法園區，新北市政府配合中央辦理擴大土城都市計畫，內政部都市計畫委員會昨天審議通過，取得司法園區、土城清水交流道用地，未來新北地檢署、新北地方法院、台北看守所都會遷入土城彈藥庫原址，另國道3號北土城清水交流道用地將於後年交給交通部高公局開發，解決當地交通壅塞問題。

土城彈藥庫周邊早期是軍事管制區，軍方遷移後解除禁建限制，政府希望能整併成土城司法園區，全區面積84.07公頃，其中區段徵收面積64.84公頃。

計畫中的司法專用區為8公頃，可供新北地檢署及新北地院進駐，另外住宅區有14公頃、商業區5公頃，還有14公頃為機關用地，提供矯正機關遷入，15公頃則為國3用地；另外，園區內的德霖科技大學及部分公園、停車場用地、變電所等將不會更動。

內政部審議後有調整部分內容，所以市府年底會再辦一次公展，待內政部核定後，明年開始區段徵收；最主要的是新北地檢署、新北地院遷移仍須中央規畫，至於國道交流道用地可於後年就交付交通部。

當初有民眾要求市府將土城和平路以南的非都市計畫土地排出開發範圍，市府評估後決定不納入計畫範圍，留給民眾繼續維持原本的農業使用。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7323/5713184
 

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

占地398公頃的新、泰塭仔圳市地重劃旗艦計畫，是新北市歷年來面積最大的重劃案，市府各局處投入近1萬5000名人力推動，第一區自動搬遷期限到9月28日止，至7月底已點交711間地上物，其中有564間所有權人主動配合自行拆除。

塭仔圳是新北市的國門，目前凌亂破舊，充斥高污染工廠，透過重劃案將翻轉城市景觀，新北市再造國際大都市。

今天在市政會議進行「塭仔圳現在進行式」專案報告，5月中旬雖遭遇疫情，市府並未停歇腳步，針對新北大道、泰林路等重要施工路徑的建物，積極面對面輔導搬遷，其餘改以通訊方式追蹤搬遷進度；地政局也聯合勞工局等舉辦勞工輔導說明會。

工程方面，塭仔圳第一區6月開工後，首重防汛工程，疏浚既有草埤圳，開挖臨時滯洪池，近期短時強降雨發揮功效。考量地方停車需求，已點交的公共設施用地整地，供交通局設置臨時停車場，目前已啟用3場，提供約309個停車位。

第一區補償費領取率達99％，剩餘1%有疑義，已存入保管專戶；第二區受疫情影響暫緩集中發價作業，開放通信申領，並開發線上預約發價系統，疫情降級後7月底恢復現場「一條龍式」發價作業。地政局將於9月9日辦理第一區開工動土典禮，第二區預計明年3月拆遷地上物。

塭仔圳位於大台北中心點，是新北市的國門，目前充斥鐵皮工廠，景觀零亂、落後，重劃案已討論20多年，新北市要重現再造，變成國際大都市，就要有決心毅力面對塭仔圳重劃案，過去2年多來市府積極輔導6000家工廠搬遷，針對區內宮廟、住宅或體育設施，誠心、耐心地與民眾溝通，市府團隊動用近1萬5000人次，協調1357間工廠與建物搬遷，期待塭仔圳再現風華，成為國際注目閃亮的一顆星。

新聞來源 : https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3642135
 

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

「溪洲部落生活文化園區」位於新北市新店溪畔，原本是破落的河濱違章建築，歷經當時的台北縣政府拆屋、原住民抗爭等風波，在中央及新北市府的合作下，轉為就地安置、補助興建「333自力造屋」政策，今年6月已讓34戶、170名原住民遷入新聚落，恭喜原住民有了安穩永續的新家園。

「再也不用擔心颱風豪雨時，家裡淹水了！」40多年前，族人從花蓮玉里、光復、台東成功等地遷來台北，因為買不起房子，只好在新店溪畔的空地築屋而居，雖然沒水沒電，但刻苦耐勞的原住民仍甘之如飴。

花東原民溪畔築屋刻苦生活 一度遭拆除
原住民習以為常的生活習慣，卻被政府視為違法，溪洲聚落位於新店溪行水區，被當時的台北縣政府視為違建強制拆除，族人激烈抗爭；行政院長蘇貞昌擔任台北縣長時，非常同情原民的困境，在2000年底同意用「專案特准」方式編釘臨時門牌，溪洲聚落才可申請水電，並解決設籍、就學等問題及免於拆屋。

今年6月完工 34戶、170人歡喜入住
蘇貞昌卸任縣長後，當時的台北縣府制定「大碧潭再造計畫」，再度認定溪洲聚落是違建，族人抗爭再起並獲得社運界聲援。在新北市升格後，2014年終於確定「溪洲部落生活文化園區」計畫，選定在原址旁、地勢較高處的國有地興建原住民家屋，原民會也補助第一期公共設施經費1035萬元，今年再補助第二期公共設施2138萬元。

新北市府為了解決聚落民眾無力負擔建造經費，首創「333自力造屋」方案，由政府、銀行貸款及屋主各自負擔3分之1的興建費用，並安排族人參與建築設計，成為全國首座「都會區原住民示範聚落」，已在今年6月完工，讓34戶原住民歡喜遷入新居。

新聞來源 : https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1466806

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

新北市早期劃設許多公共設施保留地，因政府財政困窘長期未徵收，影響地主權益，新北市政府近年辦理都市計畫公共設施用地專案通盤檢討，其中樹林（三多里地區）預計解編約6公頃公保地，還地於民，其中4.8公頃可啟動公辦市地重劃，並提供0.6公頃綠地或開放空間，供在地居民使用。

為加速公保地解編，保障地主權益，市府採取分區、分階段、專案通檢及行政區通盤檢討方式辦理，初步盤點新北市43處都市計畫區中，共有35處都市計畫需辦理都市計畫變更，其中26處涉及整體開發，總計面狀公保地面積約295.2公頃，預計可解編約264.76公頃。

納入公設專案通檢的20處都市計畫案，包括三重、新店、三峽、石門、澳底、坪林水源、新莊共7處，正在內政部都委會審議，板橋、土城、鶯歌、淡水、汐止、鶯歌鳳鳴共6處，目前在新北市都委會審議，樹林三多里辦理公開展覽，另蘆洲、泰山、樹林、淡水竹圍、五股、萬里共6處，正研擬公展草案。

樹林（三多里）都市計畫公保地檢討案，8月9日起公開展覽30日，解編方式包括跨區公辦整體開發、劃設再發展區（調降容積率就地解編）、恢復原分區、併毗鄰分區等，預計解編約6公頃公保地，現況多為臨時停車場、鐵皮屋、空地、雜林地等，其中有4.8公頃將辦理跨區公辦市地重劃，地主原則上可分回55%的可建築土地，並開闢0.6公頃的綠地或開放空間供民眾使用。

新聞來源 : https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3633626
 

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

許多房地產買賣會涉及印花稅問題，稅務局表示，賣方每期收受款項、書立收據時，若對方以匯票、支票等方式支付，並在書立收據時載明票據名稱及號碼，這份銀錢收據就可省下千分之4的印花稅。稅務局提醒民眾可把握節稅權益，省下荷包。

印花稅率是一種憑證稅，與日常生活息息相關，目前我國針對「銀錢收據」、「買賣動產契據」、「承攬契據」與「典賣、讓受及分割不動產契據」四種憑證課徵印花稅，在不動產買賣案件中，最常看到的是銀錢收據、承攬契約、不動產契據等，須貼繳印花稅。

稅務局指出，以銀錢收據而言，若民眾在收取價金，書立銀錢收據時，要求對方用票據支付，包括匯票、本票及支票，並在收據上載明票據名稱及號碼，該收據就可免貼繳印花稅。

舉例，乙君支付甲君50萬元，甲君在收取現金時開立收據給乙君，該收據就屬於銀錢收據，應按照千分之4稅率貼繳2,000元印花稅票；但如果甲君在收據裡面寫明，收取的是哪家銀行支票，以及支票號碼等字樣時，該收據就可免貼印花稅票。

此外在承攬契據方面，稅務局則提醒，在承攬契據上所載的工程造價，若已記載內含營業稅，可按合約總價扣除營業稅額後才貼繳印花稅，稅率為千分之1。

若有兩家以上承包商共同承攬，若契約上已載明承攬金額或比例，可分別按照承攬金額計算應貼繳印花稅，若未記載，則按合約總價計算。

新聞來源 : https://udn.com/news/story/7243/5651059
 

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★

#留言  (有土地問題歡迎詢問)
#分享  (好資訊與好朋友分享)

市區土地希罕，不少小地主當起建商，自地自建自售，成為趨勢，也讓消費者疑惑，這類產品是否可以安心購買、會不會有什麼風險。

私人蓋房畢竟不比大建商，要留意蓋房品質，購屋者應請屋主提供施工照片，並提供好的營造廠的結構保固，都能降低風險，有必要可以請驗屋公司在買屋前協助驗屋，並和屋主商量，提供至少1年的建材保固、防水保固、建築結構10~15年的保固。

自地自建的房屋通常規劃1~3棟透天或別墅，有時甚至只有1棟，不會太多，但也同樣吸引有意置產的客戶上門詢問。

但是購買自地自建的房屋，會有什麼風險？

其實自地自建者也是找建築師和營造廠蓋房，蓋房的流程完整，等到蓋好之後再賣成屋，消費者也可以眼見為憑。

市場上就有小公司專門蓋房，還做出品牌，這種就會蓋得不錯。

但要注意，個別私人蓋房的品質是否真的做好，畢竟大建商通常有很多專業人士蓋房，而自地自建的個體戶就不一定有足夠的專業人士把關，建議消費者要到房屋現場看過，或找專家鑑定房屋基本的安全和品質，把關施作水準。

市場上有不少自地自建者，連建設公司的牌照也沒有，更談不上是小建商，只能說是以個人名義蓋房、賣房，「買這種房子比較沒保障」，由於消費者向自地自建者買房屬於私人交易，若交屋之後發現有漏水或其他瑕疵，只能依照《民法》第354條，要求售屋者必須負起瑕疵擔保責任；而不受消費者保護法的保障，自地自建的屋主也不一定會提供成屋買賣的定型化契約給買方，相對而言權利和義務會比較薄弱。

分析向建設公司買房的優勢：建設公司會提供保固期，交屋後若有問題也不用擔心找不到人，還有基本的消保法保障，建商提供防水保固、固定建材及設備保固不得低於1年，有些建商還會加碼至3~5年，另有結構保護15年，這些都在「成屋或預售屋買賣定型化契約」中載明；但是自地自建的屋主就不一定會提供這些保障。

自地自建房多半是個體戶的物件，這類做法類似投資客裝修房屋，只是這是更進一步的2.0版，屋主自己懂營建，會拆屋重建，買小型土地蓋1～2戶出售。

提醒，買這種房就像是買新裝修的中古屋，是否有保障，「要看投資客本身的良心」，不過有些房價格相對優惠，所以會買的大有人在。

建議，消費者若要買自地自建房，應請屋主提供施工照片，並提供好的營造廠的結構保固，都能降低風險。

有必要可以請驗屋公司在買屋前協助驗屋，並和屋主商量，提供至少1年的建材保固、防水保固、建築結構10~15年的保固。

新聞來源 : https://tw.appledaily.com/property/20210725/GECY7AU34BAIBKJZPJ6CY4PWO4/

#呈陽土地買賣#呈陽土地開發 #呈陽不動產買賣

★用心安心★  ★買賣安心★  ★保障放心★