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※  生前2年內贈與他人之財產  - 

被繼承人死亡前2年內（死亡日在87年6月25日以前為3年內）贈與給配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姐妹、祖父母，和這些親屬配偶的財產，應該在被繼承人死亡的時候，算作被繼承人的財產，併入遺產總額課稅，其價值以被繼承人死亡日的時價為計算標準。例如土地以公告現值，房屋以評定標準價格為準，公開上市或上櫃的股票等有價證券，以當日市場收盤價作為時價，沒有公開上市的公司股份或獨資合夥商號的出資額，以這些公司或商號資產淨值作為時價。

但是，如果受贈人跟被繼承人間在他死亡時已沒有上面所說的親屬關係時，那麼就不必併入遺產課稅。

※ 生前出售土地，在未辦妥所有權移轉登記前死亡 - 

被繼承人生前出售土地，到死亡時還沒有把所有權登記給買方，那麼這筆土地還是屬於被繼承人的遺產，應該加入遺產總額，但是相對的也對土地買受人有未完成的過戶移轉義務，如同被繼承人還沒清償的債務一般，所以也要將等額的土地價值從遺產總額中扣除；例如某甲出售一筆土地，公告現值200萬元，到死亡時還沒有辦理移轉登記，那麼申報時要把這筆土地200萬加入遺產總額，並且列未償債務200萬元，如果還有應收未收的土地尾款，也算被繼承人的債權，必須併入遺產課稅。

申報的時候請檢附買賣的證明文件，例如契約書、價款支付證明等。

※  生前2年內贈與繼承人之財產，若被繼承人生前已出售 - 

被繼承人生前2年內（死亡日在87.6.25以前為3年內）贈與給配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姐妹、祖父母，和這些親屬配偶的財產，即使在被繼承人生前已經出讓，仍然要當作他的遺產併計課稅，如該贈與標的為土地，其遺產價值之計算以贈與日的時價為計算標準，如該贈與標的為其他財產，其遺產價值之計算以被繼承人死亡日的時價為計算標準。

例如土地以公告現值，房屋以評定標準價格為準，公開上市或上櫃的股票等有價證券，以死亡當日市場收盤價作為時價，沒有公開上市的公司股份或獨資合夥商號的出資額，以這些公司或商號資產淨值作為時價。

※  遺產的價值在免稅額以下 -

被繼承人所留的財產，不論金額大小或是否超過免稅額都應該辦理遺產稅申報。

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114年起遺贈稅課稅級距調高 - 

遺產 - 

1 . 遺產淨額5621萬元以下適用稅率10% 。

2 . 超過5,621萬元至1億1,242萬元者，課徵562萬1,000元，加超過5,621萬元部分之適用稅率15%  。

3 . 超過1億1,242萬元者，課徵1,405萬2,500元，加超過1億1,242萬元部分之適用稅率20% 。

贈與 - 

1 . 贈與淨額2811萬元以下適用稅率10%。

2 . 2811萬至5621萬元適用稅率15%。

3 . 超過5621萬元適用稅率20%。

而贈與免稅額及扣除額則未調整。

若遺產淨額5621萬元，若繼承案件發生（死亡年度）於113年遺產稅額為593萬1500元（5000萬×稅率10%+621萬×稅率15%），

若繼承案件發生於114年，遺產稅額則為562萬1000元（5621萬×稅率10%），稅負差異31萬500元。

若遺產淨額1億1242萬元，若繼承案件發生於113年，遺產稅額為1498萬4000元（5000萬×10%+5000萬×15%+1242萬×20%），

若繼承案件發生於114年，遺產稅額則為1405萬2500元（5621萬×10%+5621萬×15%），稅負差異高達93萬1500元。

遺贈稅課稅級距調整，適用於114年起發生的繼承案件。

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不動產的移轉 - 

A - 買賣 -

稅賦有契稅與印花稅，父母雙方可分別提早利用每年244萬元贈與免稅額，讓孩子每年累積488萬現金，待累積到一定財力後才進行買賣，因買賣必須要有金流。

注意若取得成本過低，未來子女短期有轉手的需求，則會面臨到高額的房地合一稅。 因為在購買公寓類型的案件時，原本造價就較低、屋齡也較久的關係，通常不是一筆大的費用，但在購買大樓新成屋與預售屋時，相對造價較高，因此常會產生一筆不小的費用，價格只注意在房屋總價上，額外這些稅費負擔，而稅金無法用房屋貸款，要特別留意，購買新屋時，自備款要多準備一些，以免自備款不足造成違約。

B - 贈與 -

大多只留意是否會產生贈與稅的問題，但其實贈與稅有機會透過每年的贈與免稅額度244萬去做規劃而不用繳納，不過土地增值稅卻無法避免，而且贈與時土地增值稅只能適用較高的一般稅率，會是一筆不小的負擔。

C - 繼承 -

是目前最省稅的方式(以在不考量後續有房地合一稅的情形之下)，房地合一新制對於繼承，適用1次舊制，只需要針對「房屋所得部分」合併申報個人綜合所得稅，而且由於遺產稅有1200萬的免稅額。因為不動產在繼承時的價值認定，是以土地的公告現值與房屋的評定現值去計算而非市價，且不用課徵土地增值稅也不用契稅，還有相對高額的免稅額與扣除額，繼承的方式除了按照法律規定的應繼份繼承外，繼承人間還可以各自協議分配方式，即便將自己的繼承權利，讓給其他繼承人繼承，不論金額多寡，皆不受到贈與額度的限制，而無須課徵贈與稅。 

D - 交換 -

雙方合意交換房地產的行為，視同「買賣」，產生的土地增值稅，可以選擇申請適用一人一生一次按10%優惠稅率課稅。

土地稅法第34條所稱「出售自用住宅用地」，也包括「交換」土地在內。 也就是，「交換」土地行為與「買賣」無異。

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※ 政府特別規定重購自用住宅及土地可申請退回房地合一稅及土地增值稅,稱之為重購退稅。

※  土地所有權人應符合以下七項要件，可就已納土地增值稅額內，申請退還其不足支付新購土地地價之數額。

1. 2年內完成出售及新購自用住宅用地。

2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額。

3. 原出售及重購土地所有權人屬同一人。

4. 土地所有權人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記。

5. 重購地都市土地未超過300平方公尺或非都市土地未超過700平方公尺。

6. 出售土地前1年內未曾供營業使用或出租行為。

7. 先購後售案件，重購土地時已持有供自用住宅使用之土地。

要符合重購退稅要件，戶籍登記為必要條件，不論是先購後售或先售後購，皆應於新購房地移轉登記日起2年內將戶籍遷入，逾期將無法申請退稅，所以如新購自用住宅用地已逾2年尚未有土地所有權人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，將不得申請土地增值稅重購退稅。

※  新購買的土地地價必須高於「原出售地的地價」扣除「已納土增稅」之後的餘額，才能申請退還已納土增稅額當中，不足支付新購土地地價的部分。

※  房地合一稅及舊制房屋交易，申請人必須在二年內完成移轉登記並重新購置自用住宅土地，可同時出售多處自用住宅用地，不論是「先買後賣」或「先賣後買」，皆可享有重購退稅優惠；重購退稅沒有次數限制。

※  土地增值稅的重購退稅與所得稅的重購退稅很類似，但課稅標的不一樣、適用要件也有所差異，所得稅主要是針對房屋交易所得課稅，土增稅是針對土地的增值狀況課稅，並不是小屋換大屋、大屋換小屋的問題，還需留意新舊地價差額。

※ 取得重購退稅優惠後，新買的土地在五年內都必須維持自用住宅，不能遷戶籍、不能變更用途、不能再移轉，即便是夫妻之間也不行，否則將會被追繳原退還稅款，只有因 [ 繼承 ] 或[ 被徵收 ] 而移轉是例外。

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※ 已興建之農舍，可分戶 - 

申請自用農舍既以同一戶自用為限，自屬無分棟建築之疑義。「農業用地興建農舍已領得使用執照，建築物所有權人為二人共有，…應不得增編門牌增加戶數。」

※  農舍移轉之承受人，資格有限制 - 

1 . 農舍與其座落用地併同辦理移轉時，其承受人資格應符合無自用農舍條件；辦理移轉時，承受人應檢具：

(一)  稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。

(二)  前揭申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。

(三)  申請人切結無自用農舍文件等3項文件供地政單位審查。

2 . 農舍及其坐落用地併同移轉之承受人，除繼承外，無論贈與、買賣或拍賣，均須符合無自用農舍條件。

※ 以共有農業用地申請興建農舍者，於興建後，共有人將其持分土地移轉或農舍移轉之規定 - 

1 . 若為共同起造者，移轉農舍及其持分土地予其他起造人，應符合5年移轉之規定。例如甲乙兩人共有農業用地，今以兩人名義共同申請起造一棟農舍，乙擬將其農舍及其持分農地移轉給甲，應俟該農舍使用執照滿5年後始得移轉。

2 . 若非共同起造者，既無提供持分比例之農業用地供興建農舍，擬移轉其持分農業用地時，自不受農舍應與其坐落用地併同移轉以及5年始得移轉之規定限制。

3 . 若非共同起造者，但有提供持分比例之農業用地供其他共有人申請興建農舍，因屬提供興建農舍之範圍，基於與農業經營不可分離意旨，仍應視為農舍之坐落用地，應與農舍併同移轉。

※ 已興建農舍之農業用地，若得依農業發展條例第16條但書規定辦理分割者，須否受農業用地興建農舍辦法第12條未經解除套繪不得辦理分割之限制 - 

1 . 已興建農舍之耕地，如符合農業發展條例第16條規定，得辦理分割，惟仍須符合同條例第18條第4項規定，即已申請興建農舍之農業用地不得重複申請，且不得解除套繪管制。

2 . 另已興建農舍之農業用地，縱使得依農業發展條例第16條規定辦理分割，若其為提供興建農舍之農業用地，按理應受同條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之限制，否則將產生徒有農舍卻無供農業經營用地之不合理現象。

※ 農舍與農地已分屬不同人時，仍須符合農舍及其農地併同移轉之規定 - 

農業發展條例89年修正施行前已興建完成之農舍，鑑於時空背景及所依據之法令不同，農舍與農地常有分屬不同人之情形，為避免農舍或農地所有權人無法處分其財產，如農舍與農地已分屬不同人時，得不受農業發展條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之限制，惟若農舍及提供興建農舍之農業用地仍同屬一人，則於未來移轉時，仍應受農業發展條例第18條第4項所規範。

※ 農舍及其坐落用地併同移轉之持分比例規定 -

1 . 查農業發展條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權之規範意旨，係為避免農舍與其農業用地分由不同人所有，造成農地產權及經營利用之問題。故本會90年5月22日（90）農輔字第900122265號函說明二所稱農地與農舍移轉時不應有所有權人不同，即指上開農舍與農業用地不得分別移轉之情形。

2 . 另前揭函釋有關農地與農舍移轉時不得有持份不一致之情形，係指在前開條例第18條第4項農地與農舍併同移轉原則下，因農舍與農業用地不得分開處理，持分自應相等，即持有農舍的比例與農地比例均應相同，始符合該條項規定之意旨。

※ 農舍興建後須滿5年始得移轉之時點計算 -

1 . 依據農業發展條例第18條第1項及第2項規定，本條例中華民國89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣 (市) 主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉。

但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

2 . 89年1月4日修正施行後取得農業用地興建農舍者（新農地），應滿5年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。而農業發展條例89年1月4日修正施行前取得農業用地興建農舍者（老農地），則不受5年移轉之限制。

3 . 有關5年之起算點以原取得農舍使用執照之核發日起算。

※  農地信託登記，其土地取得時點認定 - 於興建農舍後辦理信託 - 

1 . 有關申請興建農舍土地取得時點疑義，應以土地登記簿所有權部認定，其土地取得時點除民法第759條規定因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，係以原因發生日期認定外，其餘則以登記日期為基準。

2 . 按土地登記規則第93條規定：「土地總登記後，土地所有權移轉、分割、合併、增減或消滅時，應為變更登記。」;同規則第128條規定：「信託財產依第125條辦理信託登記後，於信託關係消滅時，應由信託法第65條規定之權利人會同受託人申請塗銷信託或信託歸屬登記。」，準此，由委託人依信託法規定將財產權（農地）移轉或受託人管理，須辦理權利變更登記;信託關係消滅，亦應申請塗銷信託登記觀之，信託關係成立後，信託財產（農地）經由變更登記，即發生所有權移轉之法律效果。

3 . 故有關農業用地信託登記，土地所有權已移轉予受託人，倘日後辦理塗銷信託登記，農業用地所有權人辦理登記回委託人，應認所有權已移轉，其土地取得時點之認定，以土地登記簿所有權部登記日期認定。

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