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為避免同一筆財產因短期內連續繼承而一再課徵遺產稅,被繼承人死亡前5年內繼承的財產,已納遺產稅者,不計入遺產總額;不過,如果繼承的財產原未達課徵標準而免繳遺產稅,仍須納入遺產總額計算遺產稅。

 

為避免加重納稅義務人負擔,「遺贈稅法」第16條第10款規定,被繼承人死亡前5年內繼承的財產已納遺產稅者,不計入遺產總額;

而若繼承的財產原未達課徵標準而免繳納遺產稅者,因為沒有一再課徵遺產稅的情形,依規定仍須納入遺產總額計算遺產稅。

 

舉例說明,被繼承人甲君於2020年12月20日死亡,遺有一筆A土地,遺產總額約9000萬元,經國稅局核定應課徵遺產稅並已繳清稅款,其子乙君繼承A土地;而乙君於2023年12月10日死亡,遺有遺產A土地及銀行存款,繼承人於申報乙君遺產稅時,其中A土地是乙君死亡前5年內繼承甲君已繳納遺產稅的遺產,依規定不計入遺產總額,但所遺銀行存款仍應依法列入遺產總額。

 

新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4563394
 


 

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#出售農地須同時符合可免徵房地合一稅-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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自105年1月1日起,個人出售作農業使用的農地,買受人須為個人,始符合免納房地合一所得稅的規定。

 

說明,近來審理房地合一所得稅未申報案件時,發現轄內納稅義務人甲於111年3月間買賣取得農地,嗣於111年5月出售移轉登記予公司法人,甲自認出售農地時,已取得農業用地作農業使用證明書,即無須申報個人房屋土地交易所得稅,案經查獲後應補稅400餘萬元及處罰鍰200餘萬元。

 

依所得稅法第4條之5第1項第2款「符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地」免納所得稅規定,係為配合農業政策,鼓勵農地農用,對於農業用地賦予租稅減免之優惠。

 

而依農業發展條例第37條第1項規定,移轉土地得申請不課徵土地增值稅,係限以該土地移轉時同時符合「作農業使用」及「移轉與自然人」,甲雖提示農業用地作農業使用證明書,惟土地承受人非自然人,與農業發展條例第37條規定要件不符。

 

呼籲,勿以為取得農用證明,就誤認不用課徵房地合一稅,農地買賣之承受對象,亦須同時符合得申請不課徵土地增值稅之要件。為確保自身權益,在農地買賣移轉前,建議先向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅,以釐清適用情形。

 

特別提醒,自105年1月1日起,個人出售適用所得稅法第4 條之4規定之房屋、土地,依所得稅法第14條之5規定,個人有所得稅法第14條之4規定之交易所得或損失,不論有無應納稅額,應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向該管稽徵機關辦理申報。


 

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#農地農舍移轉比例資格-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 農舍及其坐落用地併同移轉之持分比例規定 - 

 

一、 查農業發展條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權之規範意旨,係為避免農舍與其農業用地分由不同人所有,造成農地產權及經營利用之問題。

 

所稱農地與農舍移轉時不應有所有權人不同,即指上開農舍與農業用地不得分別移轉之情形。

 

二、 另前揭函釋有關農地與農舍移轉時不得有持份不一致之情形,係指在前開條例第18條第4項農地與農舍併同移轉原則下,因農舍與農業用地不得分開處理,持分自應相等,即持有農舍的比例與農地比例均應相同,始符合該條項規定之意旨。

 

※ 農舍移轉之承受人其資格 -

 

一、 農舍與其座落用地併同辦理移轉時,其承受人資格應符合無自用農舍條件;辦理移轉時,承受人應檢具:

 

(一)  稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。

 

(二)  前揭申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。

 

(三)  申請人切結無自用農舍文件等3項文件供地政單位審查。

 

二、 爰農舍及其坐落用地併同移轉之承受人,除繼承外,無論贈與、買賣或拍賣,均須符合無自用農舍條件。

 

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遺產稅納稅義務人若有特殊原因須於繳清稅款前辦理遺產產權移轉,例如想要出售部分遺產以繳納稅款,可向國稅局申請提供擔保以核發同意移轉證明書,即可先行處分部分遺產。

 

說明,根據「遺贈稅法」第41條第1項規定,遺產稅納稅義務人於繳清遺產稅前,若有必要先行移轉部分遺產時,可提供符合「稅捐稽徵法」第11-1條規定的確切擔保品,經國稅局查證確實可供納稅擔保,且對遺產稅款徵起無影響,即可先行核發同意移轉證明書。

 

舉例說明,被繼承人甲的遺產稅核定應納稅額800萬元,繳納期限至2024年2月10日止,因遺產中無存款可繳稅,全體繼承人已找好買家,急於脫售遺產中的A土地(核定遺產價額300萬元),再以出售土地所得繳納遺產稅,經繼承人提供定期存單300萬元做為納稅擔保,向國稅局申請核發遺產稅同意移轉證明書,順利完成出售A土地及繳納遺產稅事宜。

 

提醒,遺產稅的繳納期限不因申請核發同意移轉證明書而展延,若於繳清稅款前有先行處分遺產的需求,應儘速向國稅局辦理擔保相關事宜,如因辦理擔保及處分遺產,而不能於期限內繳納,可於繳納期限前向國稅局申請延期2個月繳納,以免逾期未繳納而遭加徵滯納金及利息。

 


新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4544837
 

 

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死亡前2年贈與土地此情況免併入遺產課稅-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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被繼承人死亡前2年內贈與配偶及特定親屬的土地,如果該土地在法律上同時有免徵贈與稅及遺產稅的規定,於被繼承人死亡時,該土地免視為被繼承人遺產、併入遺產總額課徵遺產稅。

 


說明,根據「遺贈稅法」第15條規定,被繼承人死亡前2年內贈與配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母及各該親屬配偶的財產,併入遺產總額課徵遺產稅,以避免當事人於死亡前短期間內藉贈與財產規避遺產稅。不過,若贈與的財產在法律上已規定免課徵遺產稅,被繼承人生前贈與行為不具規避遺產稅的動機,因此,繼承人無須再併入被繼承人遺產總額申報遺產稅。

 


舉例說明,甲君於2022年1月1日贈與兒子乙君公共設施保留地,後於2023年5月1日死亡;因「都市計畫法」第50-1條明定,因繼承而移轉給配偶、直系血親的公設地,免徵遺產稅,因此,乙君無須將甲君死亡前2年內贈與的公設地併入甲君的遺產總額。

 


除了公設地之外,被繼承人死亡前2年內贈與免徵遺產稅的土地,還有贈與「農業發展條例」第38條規定的農業用地及「新市鎮開發條例」第11條規定的新市鎮土地等,因該類土地已明定免課贈與稅及遺產稅,因此不用併入遺產總額申報遺產稅。

 


新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4526066
 

 

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農地解除套繪管制-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※ 土地被「套繪管制」,在解除管制前不能提供建築使用。

 

「套繪管制」是為了避免一塊地被使用兩次,俾主管機關承辦人員,在收到建照或使用執照申請時,可以知道這一塊空地已經不可以再有其他用途。

 

※ 法律規定的「套繪管制」約有二類,一類是依據「建築法」第11條規定「應留設之法定空地非依規定不得重複使用之查核管制,該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。」

 

因此,在建築執照及地籍套繪圖上,會將已興建、未興建建築物及設置停車空間之土地分別著色標示。

 

另一類則是農地套繪管制,「農業用地興建農舍辦法」第12條規定「建築主管機關於核發建造執照後,應造冊列管,同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊,送地政機關於土地登記簿上註記,並副知該府農業單位建檔列管。

 

已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割。」

 

土地被套繪管制在解除套繪管制前,是無法再提供建築使用的。

 

所以買賣農地如果有超過756坪或是買方有興建的準備(合併),注意要申請 『農業用地無套繪證明』。

 


※ 解除套繪管制之條件及程序 -

1 . 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者,依變更後之土地使用規定管理,農舍用途宜配合變更。

依變更使用執照程序將農舍用途變更為非農舍使用後,其配合耕地得一併解除套繪管制。

 

2 . 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者,配合依變更使用執照程序調整套繪管制範圍,如屬配合耕地,得逕為解除套繪管制。

 

3 . 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定,經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後,該農業用地面積仍達0.25公頃以上,所稱比例符合法令規定者,為農舍用地面積不得超過農業用地面積之10%,農業經營用地面積不得低於農業用地面積之90%,農業用地面積不得低於0.25公頃,其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意,逕依變更使用執照程序自使用執照刪除。

 

4 . 申請解除套繪管制者,以農業發展條例89年修正前後已興建農舍之農業用地為對象;農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人,均得提出申請;檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定,得免由建築師簽證;農業用地經解除套繪管制者,地方主管建築機關應將解除套繪管制之所有地號清冊,囑託地政機關塗銷註記。

 

※ 無涉解除套繪管制之項目 - 

有關已興建農舍領有使用執照之2筆農業用地地界相連,如界址調整前後未增減原管制農業用地面積,且未變更農舍坐落位置或基地地號,亦無涉及解除套繪管制事宜,依地政法令規定得逕向地政機關申請土地界址調整,並於界址調整後,依變更使用執照程序配合調整套繪管制範圍。

 

※ 已興建農舍之農業用地,若得依農業發展條例第16條但書規定辦理分割者,須否受農業用地興建農舍辦法第12條未經解除套繪不得辦理分割之限制 - 

1 . 已興建農舍之耕地,如符合農業發展條例第16條規定,得辦理分割,惟仍須符合同條例第18條第4項規定,即已申請興建農舍之農業用地不得重複申請,且不得解除套繪管制。

 

2 . 另已興建農舍之農業用地,縱使得依農業發展條例第16條規定辦理分割,若其為提供興建農舍之農業用地,按理應受同條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之限制,否則將產生徒有農舍卻無供農業經營用地之不合理現象。

 

※ 依規農舍應於核發建造執照後,造冊列管,並送地政機關於土地登記簿上註記,倘建築執照失效或撤銷,抑或農舍全倒、拆除或滅失等,可解除套繪管制。

 

※ 農舍坐落之農業用地面積及其符合規定比例之多筆農業用地面積合計大於0.25公頃,其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意,逕依變更使用執照程序解除套繪管制,且不論農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人,均得提出申請變更使用執照解除套繪管制。

 

辦理單位 :  直轄市、縣(市)主管建築機關  (各縣市不同)

新北市 - 新北市政府工務局
苗栗縣 - 縣府工商發展處(建築管理科) 
台中市 - 都發局
花蓮縣 - 公所工務課
高雄市 - 高雄市政府工務局

 

 

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房屋稅免繳稅-2要件-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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房屋稅是否免稅,並非以屋齡為要件,而是依房屋評定現值及使用情形而定。

 

依《房屋稅條例》規定,房屋稅將依不同房屋現值及使用情形,分別按「住家用」及「非住家用」課稅。

 

其中房屋現值主要以房屋標準單價、折舊率、經歷年數及房屋所在地段調整率為計算基礎,各縣市可免徵房屋稅的房屋現值有所不同,應以公告為主。 

 

房屋稅是否免稅是需符合「住家使用」及「房屋現值」2個要件,才符合免徵房屋稅資格。

 

現行法規並未針對一定的屋齡有免徵房屋稅之規定,以房屋而言,須同時符合「房屋現值在新臺幣約為10~11萬元 」及「住家使用」2個要件,才有免徵房屋稅之適用。

 

因為房屋會折舊,所以房屋現值會逐年降低,約可提早3至4年即可免徵房屋稅。

 

因此現值超過約為10~11萬元之房屋,無論屋齡多久,都需課徵房屋稅;另外房屋現值雖在約為10~11萬元以下,如有部分面積供非住家使用,則未作住家使用部分仍需按照實際使用面積,按營業用或非住家非營業用稅率課徵房屋稅,而住家用部分則可免稅。

 

另外,也不是單純以房屋經歷年數就認定是老舊房屋免稅,房屋縱使超過40年或50年,如果房屋現值還超過免徵標準,仍然要繼續課徵房屋稅。

 

※  房屋改建期間可免課稅 - 

 

一 . 新建房屋,以門窗、水電設備裝置完竣,可供使用之日為起算日,未裝置完竣已供使用者,以實際使用日為起算日。

 

但延不裝置門窗、水電者,以核發使用執照之日起滿 30 日為起算日(臺北市、高雄市、新北市以滿 60 日為起算日)


二 . 延不申領使用執照者,其申報日期起算如下(高雄市不適用):

 

1 . 臺北市、新北市:以房屋主要結構完成 120 日為起算日。

 

2 . 其他縣市:以房屋主要結構完成,可供裝置門窗之日起滿 30 日為起算日。(臺中市以 60 日為起算日)

 

 

三 . 增建、改建房屋,以增、改建完成可供使用之日起為起算日。

 

 

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