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 呈陽公司專營收購各類土地:

公共設施保留地道路用地學校用地公園用地畸零地農地建地工業用地

重劃區林地旱地人行步道...等土地。

 

*全省公共設施保留地

(道路用地、公園用地、人行步道…….等)

 

* 台北市全區

中正區、萬華區、中山區、大同區、大安區、文山區、

信義區、松山區、南港區、內湖區、士林區、北投區

道路用地、公園用地、學校用地等公設保留地

 

* 新北市

林口區、新莊區、泰山區、三重區、蘆洲區、土城區、

板橋區、中和區、新店區、鶯歌區、五股區、三峽區、

汐止區、八里區、淡水區、樹林區、永和區

道路用地、公園用地、學校用地等公設保留地

 

* 桃園擴大、八德、南崁、中壢平鎮、中內壢交流道


* 台中市都計道路用地
* 台南市道路用地
* 高雄市道路用地

 

重劃區農地買賣

* 新店陽光段、安華段、新店中央新村北側
* 土城彈藥庫司法園區
* 中和彈藥庫灰磘、國道
* 新莊泰山塭仔圳
* 蘆洲北側、蘆洲南側
* 板橋浮洲都計
* 淡海新市鎮二期
* 五股新市鎮 
* 樹林堤防新生地
* 北投關渡平原
* 北投士林科技園區
* 士林社子島
* 林口特定區、林口機場捷運A7站
* 桃園航空城…等   

政府計畫的區段徵收土地&市地重劃土地  

 

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地上權知多少-普通地上權與區分地上權-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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*. 地上權分為普通地上權與區分地上權。


地上權在《民法》(民法第832條) 上是除了自有的土地以外,可以使用他人土地的一種權利,所以被歸屬為「用益物權」。


過去《民法》物權編中,地上權只有一種,2010年2月3日公布修正之《民法》物權編,為了物盡其用,將地上權分為「普通地上權」與「區分地上權」兩種。


區分地上權是近年修法新增的部分。原理和普通地上權差不多,只是區分地上權可以設定一定範圍,不用像普通地上權要全包,在寸土寸金的都會區裡,區分地上權會比普通地上權要經濟實惠許多。


A . 普通地上權-指以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

 

1 . 地上權存續期間、終止(民法第833-1條、第833-2條)

1.定有期間。

2.未定有期限:

(1)存續期間逾二十年或地上權成立之目的以不存在時,法院得依當事人請求,斟酌地上權成立目的、建築物或工作物種類、性質、利用狀況等,定其存續期間或終止其地上權。
(2)以公共建設為目的而成立之地上權:
以該建設使用目的完畢時,視為地上權存續期限。

 

2 . 地上權之拋棄(民法第835條)

1.定有期限之地上權且有支付地租之約定:
此情形,地上權人拋棄權利時,對土地所有人而言,較諸支付地租而未定有期限之地上權人拋棄權利之影響為大,為保障土地所有人,明定地上權人得支付未到期之三年分地租後拋棄其權利。

2.未定有其限之地上權且有支付地租之約定:
地上權人應於拋棄權利前一年通知土地所有人,或支付未到期之一年分地租。

 

3.其他拋棄之理由:
(1)地上權旨在充分使用土地,如因「不可歸責於地上權人」之事由,致「不能達原來使用土地之目的」時,應許地上權人拋棄其權利。若僅能依前述1.2.規定始能拋棄,未免過於嚴苛,為兼顧土地所有人與地上權人雙方之利益,其危險應由雙方平均負擔。故地上權人於支付前述1.2.之地租二分之一後,得拋棄其權利。

(2)因可歸責於土地所有人之事由,致不能達地上權原來使用土地之目的時,地上權人以無法行使權利,此際應許其免支付地租,無條件拋棄地上權,始為公允。


3 . 地租給付公平原則(民法第835-1條)
地上權設定後,若有土地價值之昇降、或本未定有地租但土地負擔增加,而有顯失公平之情形時,應使當事人得請求法院增減或酌定地租。

 

4 . 終止地上權(民法第836條)

1.地上權人有積欠地租達二年總額者,土地所有人得定期限催告,若仍未獲給付則可終止地上權。該終止應向地上權人以意思表示為之。若地上權有設定抵押權,並應同時該催告事實通知抵押權人。

2.地租約定經登記者,地上權讓與時,先前積欠之地租應併同計算。受讓人與讓與人(原地上權人)就積欠之地租,連帶負清償責任。 


5 . 土地所有權之讓與(民法第836-1條)

土地所有權讓與時,已預付之地租,非經登記,無物權效力,不得對抗第三人。

 

6.  土地之用益權(民法第836-2條、第836-3條)

地上權人使用土地不僅應依其設定之目的及約定之方法為之,且應保持土地之本質,以維護土地之永續利用。約定之使用方法,非經登記不得對抗第三人。若有違反之情事,土地所有人有阻止之權,並且應同時將阻止之事實通知地上權之抵押權人。


7 . 租金減免(民法第837條)

地上權人,縱因不可抗力,「妨礙其土地之使用」,不得請求免除或減少租金。不同於前述(四)地租給付公平原則之情事,而有地租之變動。


8 . 權利之讓與(民法第838條)

1.地上權為財產權之一種,依其性質,地上權人原則上得自由處分其權利,亦得以其權利設定抵押權,以供擔保債務之履行。關於抵押權之約定,非經登記,不得對抗第三人。

2.地上權之社會作用係在調和土地與地上物間之使用關係,故地上權與其建築物或其他工作物,不得分離而為讓與或設定其他權利。


9 . 工作物之取回權與期限(民法第839條)

1.地上權消滅時,地上權人有取回其工作物之權利,亦有回復土地原狀之義務。取回工作物前應通知土地所有人。若土地所有人願以時價購買者,地上權人非有正當理由不得拒絕之。

2.若未於一個月內取回其工作物,則該工作物歸屬於土地所有人。若該工作物有礙土地之利用,土地所有人得請求回復原狀。


10 . 地上權之永續性(民法第841條)

地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅。


11 . 地上權人之優先承買權★(土地法第104條)

 

1.優先購買權人:

(1)基地出賣時:
地上權人、典權人、承租人有優先購買權。

(2)房屋出賣時:
基地所有權人有優先購買權。

 

2.優先購買權之內容:

基地、房屋出賣時,優先購買權人有依「同樣條件」優先購買之權。

 

3.時效:

前述1.之優先購買權人,於接到出賣通知後10日內不表示者,視為放棄其優先權。

 

4.物權效力之優先購買權:

基地、房屋之出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

 


b. 區分地上權-指以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。


1 . 使用收益之權益限制(民法第841-1條)

所謂使用收益權,包括區分地上權與普通地上權均屬之。


2.區分地上權呈現垂直鄰接狀態,具有垂直重力作用之特性,與平面相鄰關係不同。為解決區分地上權人與就其設定範圍外上下四周之該土地享有使用、收益權利之人相互間之權利義務關係,明定得約定相互間使用收益之限制。


此項限制,包括限制土地所有人對土地之使用收益,例如約定土地所有人於地面上不得設置若干噸以上重量之工作物或區分地上權人工作物之重量範圍等是。又與土地所有人約定時,土地所有權人自應受該約定之拘束,僅於與其他使用權人約定時,始發生該約定是否須經土地所有人同意及對其發生效力與否之問題。


3 . 權利行使之設定(民法第841-5條)

基於區分地上權係就土地分層立體使用之特質,自不宜拘泥於用益物權之排他效力,是土地所有人於同一土地設定區分地上權後,宜許其得再設定用益物權(包含區分地上權)。

 

惟同一土地上有區分地上權與以使用收益為目的之物權同時存在時,其後設定物權之權利行使,不得妨害設定在先之物權。 
 

 

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疫情若拉長 熱炒重劃區恐打回原形-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

 

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在這波疫情之下,身體免疫力好的人,較不容易被病毒找上,就算被找上也容易戰勝,但財務免疫力差的人,如果背著沉重房貸,就可能不得不選擇斷尾求生、拋售房子。


 

A先生從事觀光導遊工作,在2018年買了一戶1350萬元的預售屋,本來打算自住,但去年受到疫情的衝擊,工作收入不穩,已經交屋的房子連住都沒住過,想賣卻因為地段不好、脫手不了,好在房貸利率低,但眼下吃老本的生活,越來越吃不消,而降價拋售房子幾乎成了他的最後選項。

 


現階段很多買方盤算疫情將現拋售潮,有撿便宜的想法,甚至有人期待能像2003年SARS危機入市般獲利,「目前房市沒有危機入市這回事!」分析原因在於時空背景有2點差異,首先,2003年的房價處於低點,而今房價處於相對高點,其次,2003年之前國內適逢景氣低迷近10年,而今在國際市場不斷量化寬鬆下,就連股市都處於歷史高點。

 


目前市場上的拋售潮並不明顯,「因為低利率的關係,所以大家還是能撐著。短期內遇上房貸繳不出來的情況,也還能跟銀行談延長寬限期,另外,申請勞工紓困貸款應急,或者把股票賣掉、借信貸和車貸都是解決辦法。」

 


雖然期待房價大幅度降價有一定難度,去年吵得過熱、價格走得快的地方有議價空間,例如桃園青埔、新北土城暫緩重劃區、央北重劃區等。

 


「這些地方推案屋齡可能都在5年內,可是屋主入手的成本價格較凌亂,因為建商可能第1檔推2字頭、第2檔推3字頭、第3檔又賣4字頭,如果你想買的物件,對方是4字頭入手,自然議價空間小,可是如果對方是買2字頭,相較就有機會談到讓利的好價位。」

 


這2年推案量大的地區,萬一疫情影響期拉長,尤其新北市的江翠北側重劃區、淡海新市鎮,桃園的中路重劃區、機捷A7、青埔,往南的台中北屯重劃區等,都是推案量大、價格炒作明顯的地方,在非常時期下較容易打回原形。

 

 

新聞來源 :
https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%96%AB%E5%87%8D2-%E7%96%AB%E6%83%85%E8%8B%A5%E6%8B%89%E9%95%B7-%E5%B0%88%E5%AE%B6%E6%9B%9D%E9%80%99%E4%BA%9B%E7%86%B1%E7%82%92%E9%87%8D%E5%8A%83%E5%8D%80%E6%81%90%E6%89%93%E5%9B%9E%E5%8E%9F%E5%BD%A2-215858617.html

 

 

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財產、土地傳承規劃大不同 時間對了更節稅-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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資產或土地移轉給子女時,可以選擇在生前「贈與」,或是死亡後再讓子女「繼承」,但2種狀況所衍生的稅負大不同,在規畫資產傳承時務必注意!


如有土地想要移轉給子女,在生前以「贈與」方式移轉,會有「土地增值稅」與「贈與稅」2種租稅負擔。

 

父母可以利用贈與稅每年220萬元的免稅額規畫逐年贈與,降低贈與稅的負擔,但是得留意,還有1筆土地增值稅,需要視土地漲價狀況,繳納累進稅率20%~40%不等的稅金。

 

部分父母為了不想繳納贈與稅,選擇透過訂立買賣契約的方式來移轉土地,然而,稅捐處指出,依《遺產及贈與稅法》規定,二親等以內親屬間財產的買賣行為,除非能向國稅局提出已支付價款的證明,例如轉帳、匯款單據或支票等資金流程,否則仍會以「視同贈與」來看,還是得課徵贈與稅。

 


若是父母把不動產留到死亡後讓子女繼承,就不用繳交贈與稅和土地增值稅,雖然需要申報遺產稅,但遺產總額中,有相當多的免徵項目可以扣除,包括免稅額1,200萬元、喪葬費123萬元,以及直系血親卑親屬(編按:包括子女、孫子女、外孫子女)扣除額每人50萬元等,至少有1,373萬元的遺產價值不會被課稅。

 


整體來看,在稅負部分,土地以繼承方式可能是較為節稅的安排,但仍須視個別案件情況來衡量。若父母名下有巨額財產,那麼安排傳承的方式就不一樣了。稅捐處指出,巨額財產利用「生前逐年贈與」方式移轉給子女,反而更能減輕遺產稅稅負,是較省稅的方法。

 

除了生前可利用免稅額度逐年贈與之外,利用保單來規畫,也可以達到節稅、傳承的效果。父母可以以自己為要保人、被保險人,以子女為受益人購買壽險保單,在身故後,保險公司就會將保險金給付給受益人,這筆身故保險金不用課徵遺產稅。

 

新聞來源 :
https://www.phew.tw/article/cont/phewpoint/current/topic/10937/2021032810937

 

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房地合一2.0子法規出爐 11類非自願交易不課重稅-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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因應7月1日房地合一稅2.0上路,財政部(11)日發布相關子法規,為避免影響非自願出售不動產的賣家,因而遭到重稅懲罰,羅列個人七種、營利事業四種,合計11種可排除適用短期交易重稅的豁免樣態。

 

財政部指出,隨著日前《所得稅法》修正,房地合一稅2.0即將在今年7月1日上路,最近也會陸續發布相關子法規,本次公告內容為個人、營利事業非自願交易房地情形等二項配套,個人及營利事業因為非自願因素,因而必須脫手房屋、土地的情形,得適用20%稅率課稅,不會因短期交易,而被課徵最重45%重稅。

 

房地合一稅2.0重點在抑制短期炒作不動產,根據即將上路的法規,出售持有二年以內的房地,適用45%稅率;出售持有超過二年、未逾五年的房地,應適用35%稅率;財政部表示,過去營利事業未納房地合一課稅範圍,不過從7月1日開始,也會比照個人課稅方式,依前述持有期間,按差別稅率課稅。

 

然而有部分交易情形,可能是出於非自願性因素,而必須短期內將不動產脫手,財政部表示,為避免此類交易案件被課徵重稅,因此本次公告相關子法規。

 

首先,在個人方面,財政部表示,共有七種非自願樣態,可以排除適用房地合一稅2.0。其中有六種是依據舊版房地合一稅的規定,包括個人因調職及非自願離職、遭他人越界建屋、依法遭強制執行、因重大疾病或意外需支付醫藥費、持保護令避開家暴相對人,以及繼承房屋後,未經同意遭其他共有人出售房地持分等,上述六類樣態,未來依然可排除適用重稅。

 

財政部指出,本次為個人非自願賣房,新增第七種豁免樣態,即個人繼承取得不動產及相關房貸後,因為沒有資力償還繼承到的本金及利息,因此必須賣房償債,此種樣態即便是短期出售,也屬於非願交易,可以只依20%稅率課稅。

 

至於營利事業方面,也公告四項非自願出售樣態,財政部指出,其中三項參考前述個人非自願出售情形,營利事業若因遭他人越界建築房屋、無力清償債務致遭強制執行,以及未經同意遭其他共有人出售共有部分房地等,屬於非自願出售。

 

財政部表示,營利事業非自願售屋還有一種特殊的樣態,主要針對金融業,因行使抵押權取得不動產,或因行使質權符合條件的公司股份,卻依《銀行法》第76條或相關法律規定,必須在取得日起算四年內處分該財產,也列為第四類非自願樣態,僅依20%稅率課稅。

 

 

新聞來源 : https://house.udn.com/house/story/5886/5526969

 

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合資買房只登記對方名下  三招自保-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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無論是家人共住需求或朋友投資考量,合資購屋採共同持有的方式,最有保障,也最公平;還有預告登記、借名登記、抵押權設定等3招可以保障共同出資者的權益;若是夫妻買房,還會因財產制度產生不同變化。

 


*.  夫妻情侶合資買房 共同登記最公平也最安心

年輕人起心動念要買房,可能因為房價過高,預算不足,而選擇跟另一半合資。為了避免將來感情生變而延伸產權糾紛,樂屋網還是建議採取共同登記的方式處理,其中又可分公同共有、分別共有2種方式。


►公同共有

雙方都有完整的所有權,處分產權需雙方同意,謄本上會記載共有人姓名。


►分別共有

雙方各自持有產權的一部分,謄本上除了記載共有人姓名,還會標註各自持分比例,倘若未來關係生變,對產權想法不同,雙方還是可以自由處理自己持有的產權。


* . 共同登記的兩個小問題

不過,採取共同登記還會延伸出兩個小問題:

 

◆借款人只能擇一

房子可以共同登記,但無法「共同貸款」;銀行一般不承辦產權不完整的房屋貸款,此時會建議由經濟條件較好的一方當「借款人」,另一方當「連帶保證人」,除了能有比較好的房貸條件,也可以共同承擔貸款責任。

 

◆稅務問題

共同持有的稅務也是共同分擔,除了地價稅稅單會變成2份,行政程序也會變2倍,需要各自辦理自用住宅稅率等等,萬一將來房子轉手,想使用土地增值稅一生一次10%的優惠稅率來節稅,等於2人的機會都得用上,相對可惜。

 

不過若是情侶先合資買房,先登記其中一人名下,將來成為夫妻後,婚前獨自持有的不動產,婚後會變成共同持有嗎?萬一關係生變要離婚,其中一方持有的不動產,會分配給另一方嗎?這邊就要看夫妻雙方採用何種財產制度了。

 

* . 夫妻財產制有3種 全台大部分夫妻都選同一種

夫妻財產制度分為最常見,不須特別約定的法定財產制,以及需要特別約定的分別財產制和共同財產制,共3種類型。

 

一、法定財產制

夫妻財產分為婚前、婚後財產,由夫妻各自保有;若是婚後取得,且無法釐清是誰所有的財產,才會推定夫妻共有。由於台灣大約有9成的夫妻,不會在婚前特別約定財產制度,《民法》第1005條規定,如果夫妻沒有特別訂立其他財產制,會直接以「法定財產制」作為夫妻財產制。

 

◆剩餘財產分配請求權◆

在此制度下,雙方財產原則上仍各自保有,但因為此制度規範雙方需共同負擔婚後的家庭生活費,倘若離婚,會以雙方婚後財產的差額,雙方各取一半,此即「剩餘財產分配請求權」。

 


假設A和B結婚,A婚後取得的財產有1000萬,B有600萬,兩人離婚,雙方財產差額400萬元,此時B就可以跟A請求分配200萬元。


若雙方採用此方式,不動產取得的時間點就很重要,如果婚前購入,基本上屬於各自保有,但如果是婚後購得,倘若離婚,產權就可能被納入剩餘財產來進行分配。


二、約定財產制

由雙方填妥書面契約,並向法院聲請辦理;其中又有分別財產制、共有財產制2種制度。


►分別財產制

民法第1044條規定,夫妻各保有其財產的所有權,各自管理、使用、收益及處分,債務也各自分擔,基本上跟法定財產制相同,最大的差異是,婚姻關係消滅時,沒有「剩餘財產分配請求權」,倘若離婚,另一方無法透過財產分配權來獲取不動產。

 


►共同財產制

民法第1031條規定,夫妻婚後財產及所得,除了個人的「特有財產」外,其餘都合併為共同財產,不論產權登記在誰的名下,都屬於夫妻公同共有。如同最前面提到的,公同共有產權時,處分需獲對方同意。在這個財產制度下,倘若離婚,雙方將各得財產一半,等於離婚會各獲得一半產權。

 


即便是夫妻各自獨立持有的不動產,選擇法定財產制或共同財產制,的確有機會分配、處分不動產,但狀況可能較為複雜,甚至要訴諸法律途徑;共同登記仍是最保險的做法,但如果還是因長輩的壓力或種種考量,堅持將不動產登記在其中一人名下,那我們就來進一步思考,對合資的另一人,還有什麼保障的方法?

 


* . 合資買房但登記對方名下 三招保障共同出資者權益

 


為了避免將來產權處分糾紛,可考慮使用預告登記、借名登記、抵押權設定等方式,來保障另一人的權益。

 


►預告登記

把房產登記在A名下,但在所有權設定時預告登記給B,等於將來處分房產,就只能移轉給B,將來A如果要處分產權,就須經過B的同意,無法私自抵押、贈與不動產給他人;不過,由於預告登記無法對抗法院查封、假扣押、假處分,最好將A的財務管理與債務問題一併納入考量。

 


►借名登記

房產登記在A名下,將來A要處分時,B出示相關繳款的收據,證明自己有出資支付房款,只是借名登記給A;這部分後續如果A無法順利舉證,也有可能最後不動產無法請求返還,或被視為贈與,甚至必須循法律途徑解決,風險較高,因此一般不建議採取此法。

 


►抵押權設定

房產登記在A名下,但抵押權設定給B,讓B成為僅次於銀行的第二順位債權人,當A要處分產權時,B同樣受償,不過一來B其實還是無法反對B處分不動產,二來這種方式要繳納房屋總價的千分之一的行政規費給地政事務所,成本較高。

 


* . 綜整結論 合資買房這樣做最安心

合資買房,採取共同登記的分別共有,標註各自持分比例,對雙方最有保障;若堅持房產只登記在一人名下,可採取預告登記來保障另一人的權益;若是夫妻關係,婚後採法定財產制、共同財產制,萬一將來離婚,才能獲得產權分配的權利。

 


新聞來源 : https://house.udn.com/house/story/7541/5483166

 

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繼承權侵權加害行為時間點的認定-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

 

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一、繼承開始的時間

依據《繼承法》的規定,繼承開始的時間以被繼承人死亡時為標準,被繼承人死亡之時就是繼承開始之時。生理死亡應以醫學上公認的方法所確定的生命終止時間為準,宣告死亡的時間為判決宣告之日。

 

二、對侵害繼承權時間點的分析

以被繼承人死亡時為節點,來分析侵害繼承權的時間點。

 

1.侵害行為發生在繼承開始前

發生在繼承開始前的侵害行為有兩種情況:

一 . 是行為發生在繼承開始前但持續到繼承開始時仍然存在。

二 . 是行為發生在繼承開始前但在繼承開始時已經結束。

 

繼承開始前的繼承期待權難以被侵害,可以說繼承期待權具有極大的實現可能性,但是並不存在被侵害的事實基礎,繼承人的身份資格不會因為侵害行為而破滅。所以侵害繼承期待權的行為事實上並不存在。如果被繼承人訂立遺囑,改變了對法定繼承人的原有繼承期待權,使其不能過渡到繼承既得權,或者由於繼承人順位的變化導致繼承人的期待效力的高低產生變化,都不能認定為侵害繼承權。

 

舉例,若被繼承人A某有一獨生子小甲,在其死亡之前並未訂立遺囑和遺贈協議,此時小甲按照法定繼承是第一順位的繼承人。

 

但是B某卻拿著一份偽造的遺囑聲稱自己才是A某的合法繼承人在A某死後可以繼承A某的財產,此時小甲的繼承權就很有可能不能順利地實現。那麼在此時小甲能否以其繼承權受侵害為由提起訴訟呢?

 

在繼承開始前,如果發生了侵害被繼承人的財產的侵害行為,此時被繼承人還健在,可以行使物權返還請求權,來維護自己的財產權利。

 

小甲在被繼承人死亡之前的繼承期待權只是一種極有可能實現的權利,並不是實實在在的權利,不能以此為由向法院提起訴訟,這種類型的訴訟無疑會造成司法資源的浪費。但是如果該行為在被繼承人死亡時仍然存在,此時小甲可以自己的繼承權受侵害為由提起訴訟。

 

因此結論,侵害繼承權的行為發生在被繼承人死亡之前,也就是繼承開始前並且在繼承開始時行為已不存在是不能認定為侵害繼承權的。

 

但是需要注意,如果在繼承開始前發生了侵害行為,並且該行為一直持續到繼承開始時仍然存在,此時的行為就可轉化為對繼承既得權的侵害。


2.侵害繼承權的時間有可能發生在繼承開始時

侵害事實發生在「繼承開始時」是指在被繼承人死亡時即存在,自稱繼承人行使被繼承人遺產的事實。在共同繼承時,繼承人其中之一人或數人在知道仍有其他合法繼承人存在時,置他人的合法繼承權於不顧,獨自行使該遺產上的權利;在繼承開始時並不知道有其他繼承人的存在,知道之後仍然持續侵害該繼承人的繼承權;或者在繼承開始時自稱為繼承人行使遺產上的權利,但並未辦理登記,在之後才辦理的登記也屬於侵害繼承權的情形。所以在繼承開始時有可能發生侵害繼承權的情形。

 


三、侵害繼承權的時間點的認定

根據前述論證,在繼承開始前,繼承人的繼承期待權不具有可侵害性,在此階段的繼承權是沒有具體的財產標的的,此時的繼承資格並不會因為行為人實施任何的加害行為而不復存在。在繼承開始前發生的侵害行為並不能認定為侵害繼承權,除非該行為一直持續到繼承開始時。

 

根據「大法官釋字第437號解釋」的觀點,在繼承開始時或繼承開始後,無繼承權人自稱為繼承人,或共同繼承人中一人或數人否認其他共同繼承人的繼承權,獨自享有遺產上的權利,不論該侵害行為發生在繼承開始時或繼承開始後都可認為是侵害繼承權的行為。

 

如果僅將侵害時間限定在繼承開始時,繼承行為發生的時間是被繼承人死亡時,也就是說繼承人在此時自動獲得了享有被繼承人遺產的所有權,但是侵害繼承權的行為發生在繼承開始時這一確切的時間點也是不太可能的。

 

被繼承人死亡時開始繼承,但是被繼承人的死亡只是一個確切的時間點,如果說加害行為人在這一確切時間點上實施了對被繼承人遺產的占有行為等,難以想像其能恰巧與此時間點重合,這也不符合常理。

 

所以認為侵害繼承權的時間應該鎖定在繼承開始時有些牽強,並不能說通。而且實際生活中的情形紛繁複雜,侵害繼承權的時間不可能只是一個具體的時間點,至少會有一個階段。

 

如果將侵害行為鎖定於繼承開始時這一特定的時間點,那麼會不利於保護真正繼承人的合法權益。

 

實際中在繼承開始之前,自命繼承人就聲稱自己是繼承人而行使繼承人的權利,並且排除真正繼承人的權利,這種行為一直持續到繼承開始後還是這樣做,很難說自命繼承人在一開始沒有侵害繼承權的可能性。因此,就這種侵害的可能性來講,無論侵害時間是處於繼承開始時,還是繼承開始後都有可能使得繼承權受到侵害。

 

因此,侵害繼承權的時間可以發生在繼承開始時和繼承開始後。

 

另外,如果侵害行為發生在繼承開始前,並且一直持續到繼承開始之後也屬於侵害繼承權。

 


新聞來源 : https://kknews.cc/zh-tw/news/qbvx58g.html
 

 

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實價登錄2.0將上路 門牌完整揭露-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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實價登錄新制三法已由行政院核定7月1日施行,包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋成交後30天內須申報、禁紅單轉售等五大變革。

 

對消費者來說最要注意紅單轉售的禁令,以免違規,另外,成交案件地號與門牌全揭露、預售屋成交30天內須申報,則對價格穩定性則更有助益。

 

針對實價登錄2.0新制,內政部歸納五大變革重點。

 

第一,地號與門牌完整揭露,不再只接露區段化的資訊(例如,中正路1-30號),且會溯及既往揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊。

 

第二,預售屋銷售前將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查,銷售後則要在簽約30日以內申報成交價格。

 

第三,為查核申報正確性,增加地方政府對交易當事人查閱文件的權責,且若申報不實或未依期限申報,加重罰鍰。

 

第四,禁止紅單轉售。

 

第五,預售屋定型化契約內容若違反法規,可直接按戶(棟)處6至30萬罰鍰。

 

實登2.0對消費者來說最重要的莫過於地號與門牌完整揭露後,查詢行情更方便準確;其次,原本預售屋要成屋交屋後,才看得到2、3年前預售階段的價格,如今也有更即時的行情可以看,唯要注意的是,同區段不同建商品牌的預售屋,其價格本就存在差異,但若是同個社區的行情,比較上更為精準,消費者比較不怕買貴。

 


地號與門牌完整揭露,對於房價的穩定性更高,但建議消費者仍要注意備註欄,例如是否拆算車位價格、是否為親友間移轉、是否為都更地主戶、有無附贈家具、有無增建空間等,都會影響到每戶成交單價的高低;禁止紅單轉售部分也應特別注意,為禁止低成本的不動產操作,消費者以往只需付低廉的訂金,就可以轉售紅單藉此獲利,未來必須至少進入「支付簽約金」的階段才能轉售,否則就有違規之虞。

 


至於預售屋成交30日內也須申報,預估要1年之後,待疫情趨緩、交易量回穩,且整體交易筆數累積到更多的量,對於預售屋行情更能精準掌握。不過,相對來說,因價格明確揭露,消費者議價空間可能也會相對縮小。

 


新聞來源 : https://tw.news.yahoo.com/%E5%AF%A6%E7%99%BB2-0%E5%B0%87%E4%B8%8A%E8%B7%AF-%E9%96%80%E7%89%8C%E5%AE%8C%E6%95%B4%E6%8F%AD%E9%9C%B2-003000730.html


 

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獨生子女繼承遺產  也需立遺囑-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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* 我國繼承遺產的方式有兩種:法定繼承和遺囑繼承。

 

法定繼承按照繼承順序進行版繼承,第一權順序包括:配偶、子女、父母,第一順序的繼承人享有平等的繼承權,因此在法定繼承的方式中,可能存在獨生子女無法全額繼承父母房產的情況。

 

為了使獨生子女全額繼承父母房產,建議被繼承人在生前訂立合法有效的遺囑,通過遺囑處分自己的房產,將其全額贈與給獨生子女。

將遺囑進行公證,以確保法律效力最高。

 


* 獨生子女繼承遺產並不是那麼簡單  也需立遺囑

 

受傳統觀念的影響,現在很多人還沒有生前立遺囑的意識。獨生子女家庭的父母認為只有一個孩子,將來自己的遺產都是孩子的,不可能發生繼承糾紛,也就沒必要辦理遺囑。但目前越來越多的獨生子女在繼承遺產時出現障礙。

 

日常生活中,圍繞遺產繼承往往會產生不少的問題。獨生子女,繼承遺產很容易辦理,可是父母去世未立遺囑,繼承遺產遇到難題。

 

在沒有設立遺囑的情況下,獨生子女是否就是唯一的繼承人,是否理所當然地繼承遺產?

 

我國《繼承法》第十條規定:

 

遺產按照下列順序繼承:

 

第一順序:配偶、子女、父母。

 

第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

 

繼承開始後,由第一順序繼承人繼承,第二順序繼承人不繼承。

 

所說的子女,包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有撫養關係的繼子女。

 

所說的父母,包括生父母、養父母和有扶養關係的繼父母。

 

可見,獨生子女並不是唯一的第一順序繼承人,被繼承人的父母也是第一順序繼承人,與獨生子女享有同等繼承權,獨生子女並不理所當然是唯一法定繼承人。

 

但若唯一繼承人是無民事行為能力人,在獨生子女家庭,當父母雙亡,繼承人是未成年獨生子女的繼承也存在著障礙。

 

由於未成年獨生子女不具有完全民事行為能力,無法獨立行使權利和提起訴訟,在確定監護人之前,也會面臨著繼承父母遺產的障礙。

 

 

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幫未成年子女置產 視贈與課稅-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

 

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近年不少父母提前進行財務規劃,例如以兒女名義購置不動產。財政部國稅局表示,未成年人購置財產,如果無法證明支付款項為本人所有,國稅局將視為法定代理人或監護人贈與,將寄發稅單並要求法定代理人或監護人申報課徵10~20%贈與稅。

 


依照遺贈稅法第5條規定,限制行為能力人或無行為能力人所購置財產,如果不能確實證明支付款項為本人所有,將一律視為法定代理人或監護人之贈與。

 

另外,如果是二等親以內親屬有財產買賣且沒有實際付款證明,國稅局也會認定為贈與行為課徵贈與稅。

 


若被認定為贈與,法定代理人、監護人等必須在買賣行為後30日內向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。

 

若沒有主動申報,國稅局會發單通知十日內補申報,逾期仍未申報,則依照贈與行為課稅以外,還會裁處兩倍稅額以下罰鍰。

 


不過,如果能證明為限制行為能力、無行為能力者本人自身財產,而且有實際付款證明,國稅局可視為一般買賣。

 


台灣從經濟起飛年代開始,時常有父母幫剛出生或未成年兒女置產,1970~1980年間就發布不少函釋以解釋各種課稅情況。

 


舉例來說,依照1980年函釋,如果未成年子女購買財產,賣方為二等親以內親屬,例如父母、祖父母或是兄弟姊妹等,則國稅局同樣將會視為二等親對未成年子女的贈與課稅。

 

但假設國稅局確定為其他三等親以上親屬或非親屬的贈與行為,則國稅局不會再向法定代理人或監護人要求申報贈與稅。

 


另外,過去全民瘋股票時期,如1970年代,新手爸媽也流行贈與股票給子女,財政部在1977年函釋也明訂,如果是買股票給子女或以子女名義購買證券,也算贈與,但完成證券交割程序後,未來公司發放股利則屬於子女本身所有,不會再課贈與稅。

 

 

新聞來源 : https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%B6%93%E6%BF%9F-%E5%B9%AB%E6%9C%AA%E6%88%90%E5%B9%B4%E5%AD%90%E5%A5%B3%E7%BD%AE%E7%94%A2-%E8%A6%96%E8%B4%88%E8%88%87%E8%AA%B2%E7%A8%85-085705956.html
 

 

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