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 呈陽公司專營收購各類土地:

公共設施保留地道路用地學校用地公園用地畸零地農地建地工業用地

重劃區林地旱地人行步道...等土地。

 

*全省公共設施保留地

(道路用地、公園用地、人行步道…….等)

 

* 台北市全區

中正區、萬華區、中山區、大同區、大安區、文山區、

信義區、松山區、南港區、內湖區、士林區、北投區

道路用地、公園用地、學校用地等公設保留地

 

* 新北市

林口區、新莊區、泰山區、三重區、蘆洲區、土城區、

板橋區、中和區、新店區、鶯歌區、五股區、三峽區、

汐止區、八里區、淡水區、樹林區、永和區

道路用地、公園用地、學校用地等公設保留地

 

* 桃園擴大、八德、南崁、中壢平鎮、中內壢交流道


* 台中市都計道路用地
* 台南市道路用地
* 高雄市道路用地

 

重劃區農地買賣

* 新店陽光段、安華段、新店中央新村北側
* 土城彈藥庫司法園區
* 中和彈藥庫灰磘、國道
* 新莊泰山塭仔圳
* 蘆洲北側、蘆洲南側
* 板橋浮洲都計
* 淡海新市鎮二期
* 五股新市鎮 
* 樹林堤防新生地
* 北投關渡平原
* 北投士林科技園區
* 士林社子島
* 林口特定區、林口機場捷運A7站
* 桃園航空城…等   

政府計畫的區段徵收土地&市地重劃土地  

 

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若親屬過世且繼承人為兩位以上,若要節省遺產稅,全數繼承人應選擇繼承並運用協議分割遺產方式,才能適用所有繼承人的遺產扣除額以節稅。


如果多數繼承人選擇拋棄繼承,相對來說就無法使用遺產扣除額,節稅效果也會打折。


部分民眾也擔心協議分割遺產可能遭課贈與稅,但依照財政部1978年台財稅第35311號函釋規定,只要繼承人繳清遺產稅,即可依照完稅證明書辦理遺產繼承分割登記,此時不論繼承人間如何分割遺產,其實都不用課徵贈與稅。


依遺贈稅法第17、18條,現行遺產稅免稅額單件1,200萬元。而遺產稅六大扣除額為配偶扣除額493萬元、直系血親卑親屬扣除額每人50萬元、父母扣除額每人123萬元、重度以上身心障礙特別扣除額每人618萬元、被繼承人扶養之兄弟姊妹或祖父母扣除額每人50萬元、喪葬費扣除額123萬元。


另在直系血親卑親屬、被繼承人扶養兄弟姊妹扣除額部分,若繼承人為未成年者,可按照年齡距屆滿成年年數,每年加扣50萬元。


舉例,假設A過世留下5千萬元遺產,繼承人有配偶B、長女、次女,以及患有身心障礙疾病的兒子等四人(皆成年),如果只有長女繼承,其他人皆拋棄繼承,遺產免稅額與扣除額合計為1,373萬元,剩下計稅額度為3,627萬元,適用10%遺產稅率,需繳遺產稅362.7萬元。


如果所有繼承人都選擇繼承,則遺產免稅額與扣除額合計2,584萬元,計稅額度為2,416萬元,適用10%遺產稅率,需繳遺產稅241.6萬元,相比拋棄繼承約省121.1萬元遺產稅。


新聞來源 : https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%A8%85%E6%94%B6-%E5%85%A8%E6%95%B8%E7%B9%BC%E6%89%BF%E4%BA%BA%E7%B9%BC%E6%89%BF-%E9%81%BA%E7%94%A2%E7%A8%85%E6%9C%80%E7%9C%81-235959071.html

 

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分管契約(或分管協議)是指共有人間對於共有物要怎麼使用、管理做約定。

例A、B共有一塊土地,約定東邊給A耕作、西邊給B耕作。 分管契約本質為契約(債權行為),換句話說就是A、B兩人之間的約定,該契約一般情況下不會拘束受讓人。


分管契約不以訂立書面為必要,口頭也可以成立分管契約。


不動產所有權的型態除了「單獨所有」外,「共有」也是一種普遍存在的類型,各個共有人都有其可以自由處分的應有部分,又稱為「持分」。


民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」、「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。


但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」因此,全體共有人間得以契約,就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定,也就是「分管契約」。


分管契約性質上屬債權行為,針對訂立契約之共有人當然具有拘束,但是若共有人中有人將應有部分讓與第三人時,本例A將應有部分賣給C,受讓人C是否仍受該契約之拘束?大法官釋字第349號解釋為保護善意第三人,維持交易的安全,只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時,才會受到分管契約拘束。


我國民法物權編增訂第826條之1,則將共有物分管契約效力問題區分為動產與不動產,動產之分管契約維持釋字第394號解釋之見解,只有在受讓人原來就已知悉或可得而知分管契約存在的時候,受讓人才會受到分管契約效力拘束;但在不動產之分管契約,只要經過「登記」,不問受讓人是否知悉分管契約的存在,一律受分管契約拘束。


在修法過後,立法明訂其公示方法,雖與大法官解釋之作法稍有不同,但以登記作為公示方法,對交易安全的保障更佳,並有使債權契約物權化的效果,此立法也貫徹了我國民法不動產物權以登記為公示方式之原則。


惟共有人間經全體訂立分管契約,約定各自占有共有物之特定部分而為管理者,該分管契約之終止,僅得經全體共有人同意為之,此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形,共有人尚不得逕以多數決終止分管契約,變更共有物管理方法之決定。

 

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土地徵收條例第11條規定協議價購,應由需用土地人依市價與所有權人協議。 

 

市價指市場正常交易價格,會隨市場交易狀況變動、交易雙方對交易標的價值認知、價格基準日等而有議價空間,並非單一絕對值。

 

於協議前對該市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊,或委由不動產估價師查估,惟無論以何種方式取得之市價均可做為雙方協議時參考值。

 

如經需用土地人與土地所有權人雙方合意即達成協議,由需用土地人以協議價購方式辦理用地取得作業。

 

至於需用土地人採何價格與土地所有權人協議,請逕洽個案需用土地人,若屬由不動產估價師查估者,因具國家考試及格之專業資格,所估市價應更具協議參考性。

 

土地徵收或協議價購採市價補償,免徵土地增值稅-

 

政府機關需用土地,無論是協議價購或徵收方式取得,都以市價補償其地價,而且目前免徵土地增值稅。

 

土地徵收條例第11條已修正為,土地需用人應依市場正常交易價格與土地所有權人協議價購;另外,同條例第30條也將土地徵收的補償標準,由按公告現值加成補償,修正為以徵收當期的市價補償,無論以協議價購或徵收方式取得,都以當時「市價」計算地價,雙方達成協議者,應屬平均地權條例第42條第3項規定自願按徵收補償地價售與需地機關,依照目前的規定,仍有免徵土地增值稅的適用。

 

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夫妻贈與重劃土地須申請配偶贈與不課徵土地增值稅-再出售享減徵40%-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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#區段徵收.農地.建地

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   土地稅法第39條第4項及第28條之2第1項分別規定,「經重劃之土地於重劃後第一次移轉時,其土地增值稅減徵百分之四十」,「配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時,以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅」。


   土地所有權人持有經重劃之土地,於重劃完成後依土地稅法第28條之2規定,以夫妻贈與不課徵土地增值稅方式贈與配偶後,由配偶將此筆重劃土地移轉給他人時,仍有上開減徵40%土地增值稅之適用;但若該土地所有權人以一般贈與方式移轉給配偶時,因已適用土地增值稅減徵40%之規定,故嗣後配偶再移轉他人時,即不能適用上述優惠了。

 

資訊來源 : https://www.hsinchu.gov.tw/News_Content.aspx?n=153&s=105808

 

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新北板橋浮洲通盤檢討-啟動區段徵收-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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#收購-樹林堤防新生地.區段徵收

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停滯逾4年的板橋浮洲通盤檢討案,經地方民意反應再啟動,在市府團隊多次地方會談溝通討論,於110年8月20日經新北市都市計畫委員會第132次會議審議通過,後續將提送內政部都市計畫委員會審議,並於審議通過後啟動區段徵收作業,以兼顧民眾權益及地方發展。

 


為能兼顧地方發展及民眾意見,推動板橋浮洲通檢案期間市府充分落實民眾參與,經多方諮詢實際了解在地需求後,板橋浮洲通檢計畫於108年重新啟動,並提出修正方案內容,更多次召開地方座談會向持續關心地方發展的議員、里長及民眾說明溝通調整規劃內容,自再行公開展覽迄今共召開13次新北市都市計畫委員會專案小組會議,期間亦安排陳情人參與會議表達陳情意見。

 


另民眾所關心的大觀路一段28及29巷社區排除區段徵收範圍、道路系統調整減少拆遷、古蹟與宗教信仰保存及既有工廠輔導等相關議題,新北市都委會已就民眾所提陳情意見妥為處理獲得初步共識。

 


城鄉局指出,板橋浮洲都市計畫面積共計278.50公頃,本次修正後計畫內容,區段徵收範圍面積103.29公頃,透過整體開發預計取得公共設施用地共58.54公頃,其中包括9.69公頃之公園、綠地、廣場等開放空間類型之公共設施,並配合板泰輕軌重大建設規劃預留場站、路線用地,期望提升板橋浮洲地區生活環境品質及提供便捷的交通系統。

 


城鄉局表示,主要計畫經110年8月20日新北市都市計畫委員會第132次會議審議通過,後續將提送內政部都市計畫委員會審議,未來透過區段徵收作業,將可翻轉浮洲市容,營造出更優質的宜居空間。

 


新聞來源 : https://today.line.me/tw/v2/article/3xln5P?utm_source=lineshare

 

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預售屋實價登錄-六大漏洞-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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今年7月上路的預售屋實價登錄查詢系統出現六大漏洞,由於新制未要求申報方主動申請變更,又以「換約不需更正資料」、「預售屋合約解約,原登錄價格不用撤銷」兩大缺失最離譜;專家指出,若不「校正回歸」,不僅恐淪為墊高建案房價的工具,更會推民眾「入坑」導致錯估行情。

 

實價登錄2.0系統是揭露預售屋行情,但上路一個多月來,顯而易見的缺失就有六大部分,其中又以「換約後不需更正資料」、「解約後原登錄資訊不用撤銷」兩項最誇張;由於政府並未要求申報方主動申請變更成交資料,預售合約只要換約、解約退戶後的新資料,在「交屋前通通不用重新申報」,交屋後再備註轉售成交價就可。

 

一般來說,購買預售屋後,需在交易30日內登錄資料,一旦預售屋「首次」實價登錄後,即使該戶換約、轉手,按照規定,申報方僅需在「交屋階段、再備註轉售成交價」,過程中建案歷經二、三年興建期就成為無人可管的作價空窗期,不僅交屋前的預售轉手資料全被「蓋牌」,更為有心人士作價大開方便之門,讓民眾錯估建案行情。

 

據悉,市場盛傳已有部分業者找「暗樁」作價之潛規則,先以高價登錄、之後再退戶,為建案行情定錨;一旦民眾誤信價格,但房價早就「定錨」,這麼大的缺失不僅存在實價登錄2.0版,連上路長達九年的1.0版也有類似這種情形,若漏洞不補上,原先要幫民眾「解盲」預售屋行情的系統平台,反而會讓消費者更「盲」然。

 

若政府有心要杜絕買賣雙方合意「作價」弊端,就要讓其中一方動機消除才能達到目的,像是美國的實價課稅方式就相當有效,一旦房價作價、墊高,對買方來說是不利的,因需繳更多持有稅,直接阻絕、扼殺其中一方的動機,就不用疲於奔命的從下游、嚴厲稽查,也能大幅降低市場作價情形。

 

預售屋實價登錄系統上路一個多月,六大漏洞包括「換約後不需更正資料」、「解約後原登錄資訊不用撤銷」,「建案改名後更名前資料無法銜接、查詢」,「實價1.0、2.0兩大版本無法串接」、「住宅一樓之店面或透天店面行情無法單獨查詢」、「特殊產品交易,如約定專用露臺、庭院等,無特別載明」,不僅造成預售屋房價嚴重失真,更讓預售屋揭露資訊大混亂。

 


新聞來源 : https://house.udn.com/house/story/5886/5739912?from=udn_ch2_menu_v2_main_index
 

 

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想要重購退稅-這些狀況不符合條件-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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許多人有換屋需求時,都會聽到「重購退稅」這個名詞。所謂重購退稅,是指賣掉舊有住宅並買新的住宅,只要符合條件就能夠退稅;但提醒,部分常見的買賣模式並不符合退稅要件,例如「丈夫賣掉名下婚前的房子,改以妻子名義買新房」、「沒有設戶籍」、「新買的房子土地價值較低」、「預售換約」等。

 

為了避免民眾因為被課稅,賣房子所得不夠買新房子,財政部說明,只要是「重購自用住宅用地」,就可申請退回賣出舊屋時所繳納的土地增值稅。

 

不過,重購退稅有幾項條件:

 

第一,原有的房地產必須符合「買賣之前一整年都沒有出租或營業情形」。

 

第二,土地上有房屋,該房屋必須是土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有,並設戶籍在這戶房屋內。

 

第三,買賣需為同一人,也就是誰賣掉,就要用同一人的名義重購;最後,新購土地上的房屋也必須是土地所有權人、配偶、直系親屬所有,且同樣應辦戶籍登記,也不可以有出租或營業行為。

 

另要注意的是,若要享受重購退稅,必須在2年內完成買賣,而當都符合以上條件,新買房屋的土地移轉現值總額,仍必須超過舊屋的移轉現值總額,也就是「扣除繳納土增稅後有餘額」,才能退稅。此外,在該筆土地買入後5年內,都必須作為自用住宅且有戶籍登記,不能改變用途、出租、遷出戶籍、移轉他人(包括夫妻間贈與),否則就會被追繳原退還的土增稅。

 

盤點常見但卻不符合退稅條件的買賣模式,由於出售原土地及購入新土地的所有權人須為同一人,也就是說,如果是賣掉丈夫原本名下的房子,再以妻子名義買新房子就不能退稅;其次,常有民眾購屋後卻忘記設籍,也不符資格;市場上時有所聞的「預售屋換約」,因為預售屋房子還沒蓋好,土地也還不是購買人所持有,自然無法設籍,當然也不符合條件。

 


新聞來源 : https://today.line.me/tw/v2/article/2okBge

 

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新北中和秀朗橋北側開發案推進-土地協議價購-土地買賣,土地開發,不動產買賣-呈陽建設開發有限公司.png

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新北市中和區秀朗橋北側有一塊4.26公頃的土地,過去因多數面積位於河川治理線內,開發懸宕多年,經濟部水利署2019年修正河川用地範圍後,新北市政府積極推動區段徵收案,將於 7、8日 上午10點,在中和地政事務所4樓會議室進行土地協議價購,若程序順利,預計明年4、5月動工。

 

秀朗橋北側開發案範圍東至新北環河快速道路、西至成功路97巷及環河東路四段、南至秀朗橋頭、北臨環河東路四段及新北環河快速道路口,面積約4.26公頃,都市計畫2020年12月3日發布實施,抵價地比例暨公益性及必要性今年6月25日經內政部審議通過。

 

9月7日及8日將說明協議價購流程與方式,再確認土地及地上物所有權人協議價購意願、聽取意見,總計區內所有權人188人,地上物7間,其餘為農林作物,後續將舉行區段徵收公聽會,再將區段徵收計畫書報請內政部核准,預計明年初公告,展開自動搬遷與發放補償金作業,最快明年4、5月動工。

 

全區現況為私人停車場及菜園等,開發後將有2.08公頃住宅區,消防用地0.09公頃,其餘為公共設施用地,包括公園、綠地、廣場兼停車場用地與道路等,提升生活環境品質。

 


新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3662115


 

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