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呈陽建設開發有限公司-土地買賣&公共設施保留地買賣&農地買賣&建地買賣

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  • 9月 24 週二 202411:45
  • 房地400萬元免稅額-「這證明」很重要

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在2016年1月1日以後取得的房屋及土地,要符合所得稅法規定的自住房要件,才能享有400萬元免稅額及適用稅率10%之租稅優惠,但有民眾忘記辦竣戶籍登記,想辦理自用住宅稅率優惠,慘遭國稅局駁回。
財政部臺北國稅局表示,依所得稅法第4條之5第1項第1款規定,所謂「自住房地」,須符合個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年;交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用;以及個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠。
因此,想享有自住房地400萬元免稅額及適用稅率10%之租稅優惠,納稅義務人除於出售之房屋有實際居住外,還須於該屋地址辦竣戶籍登記,且以納稅義務人本人或其配偶、未成年子女為限,不包括納稅義務人的直系尊親屬或已成年子女。
有在2016年間買入A房地,2023年間出售A房地,辦理個人房地合一所得稅申報,依規定計算A房地之課稅所得,減除自住房地免稅額400萬元後,按自住房地稅率10%計算應納稅額。
但經查A房地並不符合自住房地規定,因此否准減除自住房地400萬元免稅額,並改按其持有A房地期間所適用之稅率核定應補稅額。但民眾卻不服,主張其雖未於A房地辦竣戶籍登記,但其母親有在A房地設籍且其確有居住於A房地。
國稅局表示,經調查後發現,房子並未以當事人、配偶或未成年子女於持有A房地期間「辦竣戶籍登記」,於法不合,僅以其母有於A房地設籍且其有居住於A房地,據為適用自住房地租稅優惠,復查爰予駁回。
呼籲,交易2016年1月1日以後取得之房屋及其坐落基地,如欲適用自住房地之租稅優惠,請務必留意前開規定。
 
新聞來源 : https://estate.ltn.com.tw/article/21797
 
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  • 8月 22 週四 202412:09
  • 贈與或信託農地-贈與稅有不同

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將名下做農業使用的農業用地,以成立他益信託指定子女為受益人的方式,於信託期滿時,將該農地移轉給子女,若以成立信託方式移轉予受益人,因贈與標的為「信託受益權」,須申報繳納贈與稅。
 
根據「遺贈稅法」規定,做農業使用的農業用地,贈與給子女,可以免徵贈與稅,但應自受贈人取得後,列管繼續做農業使用5年。
 
但若以成立信託方式,約定信託期滿時移轉給受益人,因其贈與標的為「信託受益權」,與「遺贈稅法」規定的農業用地不同,且信託受益人須待信託期滿後才取得農地所有權,也無法自贈與日(即信託成立日)起以受贈人身分繼續做農業使用,因此無法適用免課贈與稅,仍應申報繳納贈與稅。
 
說明,A君將做農業使用的農業用地贈與兒子B君,依「遺贈稅法」規定,免課贈與稅,取得稽徵機關發給贈與稅不計入贈與總額證明書,但受贈人應自承受該筆農地起算5年內,繼續做農業使用。
 
不過,若A君與C銀行簽訂以B君為受益人的信託契約,將做農業使用的農業用地信託登記給C銀行,A君應於與C銀行信託成立之日起算30日內申報贈與稅,並依該農地公告現值1000萬元估算信託利益,應繳納贈與稅75.6萬元〔1000萬-免稅額244萬)ⅹ稅率10%〕。
 
新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4768091
 
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  • 6月 27 週四 202411:09
  • 拋棄繼承父親遺產仍可代位繼承祖父母遺產

拋棄繼承父親遺產仍可代位繼承祖父母遺產-土地買賣,公設定買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png
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父親於2021年死亡,姊妹3人皆已拋棄繼承,今年祖父死亡,祖母早已亡故,僅伯父在世,姊妹3人能否代位繼承祖父遺產?
 
子女雖已對父親遺產拋棄繼承,根據「民法」規定,仍可代位繼承祖父遺產,申報遺產稅時也可減除扣除額。
 
根據「民法」第1140條規定,當第一順位遺產繼承人於繼承開始前即死亡或喪失繼承權者,由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分,所以姊妹3人雖已對父親遺產拋棄繼承,仍可代位繼承祖父遺產,與伯父同為繼承人。
 
本案辦理遺產稅申報時,繼承人為伯父及姊妹3人,而姊妹3人分別年滿21歲、19歲及15歲;根據規定,繼承人為直系血親卑親屬者,2024年繼承案件,每人可從遺產總額中扣除56萬元;未成年者按其年齡距屆滿成年的年數,每年再加扣56萬元;因此,本案直系血親卑親屬扣除額為392萬元(56萬×4人+56萬×3年);不過,若姊妹3人對祖父遺產拋棄繼承,僅伯父申報繼承,則扣除額只有56萬元。
 
提醒,僅第一順位遺產繼承人於繼承開始前即死亡或喪失繼承權時,其直系血親卑親屬如子女、孫子女等可代位繼承,其餘順位繼承人則無代位繼承之資格,申報前請小心確認,以免錯誤。
 
新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4687494 
 
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  • 5月 22 週三 202411:24
  • 遺產存款繳稅-這2種情況即可申請

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繼承人為繳納遺產稅,可申請以被繼承人遺產中的存款繳納;若無法取得全體繼承人同意,可由繼承人以「多數決」同意方式,向國稅局提出申請。
說明,當繼承人自有現金不足繳納遺產稅,而被繼承人遺產中有存款時,可比照「遺贈稅法」第30條第7項規定,由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意,或繼承人的應繼分合計逾3分之2同意,向國稅局提出申請,以被繼承人遺產中的存款繳納稅款,以免為籌措資金而逾期繳納稅款,額外負擔滯納金及利息。
舉例說明,被繼承人甲君遺產稅應納稅額200萬元,且遺產有A銀行存款300萬元,甲君有乙、丙、丁計3位子女,每人應繼分為1/3,若乙在國外無法返國,只要另2位繼承人丙及丁同意,即符合繼承人過半數及應繼分合計過半數的多數決要件,可申請以甲君A銀行存款200萬元繳納遺產稅;而國稅局受理丙、丁申請可經審核後,核發「遺產稅同意移轉證明書」,供繼承人持向A銀行續行辦理繳稅事宜。
提醒,納稅義務人提出申請,取得國稅局核發的「遺產稅同意移轉證明書」後,應儘速持往指定金融機構,依規定辦理遺產存款繳稅手續。
新聞來源 : https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4592527
 
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  • 4月 18 週四 202413:35
  • 公同共有繼承不動產地價稅可申請分單

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若土地所有權屬於公同共有,地價稅以管理者為納稅人;若公同共有土地未設置管理人,以公同共有戶歸戶一張繳款書,並以全體公同共有人為納稅人,向其中一人送達繳款書,及向全體公同共有人寄送地價稅核定通知書,若逾期未繳納,以全體公同共有人為移送執行對象。因此,官員表示,為避免有人欠稅被拖累,若共同繼承不動產可申請分割。
 
地價稅以每年8月31日土地登記簿所載的所有權人為納稅義務人,若土地所有權屬於公同共有者,以管理者為納稅義務人。
 
若公同共有土地未設置管理人,地方稅稽徵機關將以公同共有戶歸戶一張繳款書,並以全體公同共有人為納稅義務人,向其中一人送達繳款書,及向全體公同共有人寄送地價稅核定通知書。全體公同共有人對於該公同共有土地課徵的地價稅應負連帶責任,若逾繳納期限30日後仍未繳納者,以全體公同共有人為移送執行對象。
 
公同共有人如果想要先繳納屬於自己應負擔部分的地價稅,可向稽徵機關申請分單繳納,經核准後,原有繳款書會拆分為申請分單及未申請分單繳納繳款書。
 
不過,實務上常發生部分公同共有人雖已申請分單並繳納地價稅,未申請分單繳納的地價稅仍有欠稅,稽徵機關為顧及已分單繳納稅款公同共有人權益及感受,於辦理是類案件欠稅移送執行時,將會建請行政執行機關先執行未繳納稅款的公同共有人之財產,若其無財產可供執行,再執行已申請分單並繳納稅款的公同共有人財產。
 
舉例說明,甲君過世遺留一筆土地由繼承人公同共有,繼承人為A、B、C、D、E,該土地的地價稅如果A申請分單繳納,其他繼承人B、C、D、E未繳納,A雖仍與B、C、D、E就未繳納部分共同負連帶繳稅責任,但是在移送強制執行時,稽徵機關會請行政執行機關先就未繳稅的繼承人B、C、D、E的財產執行,以維護已繳稅繼承人A的權益,但若B、C、D、E無財產可供執行,仍會就A的財產執行。
 
 
新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4606793
 
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  • 4月 03 週三 202412:49
  • 非農用地做農業使用此情況免徵遺產稅

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「農業用地」依法變更為「非農業用地」,若仍做農業使用且符合條件,可依「遺贈稅法」第17條第1項第6款規定,免徵遺產稅。
 
根據「農業發展條例」第38條規定,依法編定為農業用地並做農業使用者,可申請免徵遺產稅;若該土地因都市計畫變更為非農業用地,又受限「依法應完成之細部計畫尚未完成」,或「已發布細部計畫,但尚未公告實施市地重劃或區段徵收計畫」,因此未能准許依變更後計畫用途使用,而繼續維持農業使用者,也享有農業用地的相同租稅優惠。
 
不過,若已依法編定為非農業使用的土地,且已可依編定後的使用地類別使用時,即使土地所有權人仍做農業使用,也無法適用免徵遺產稅的規定。
 
舉例說明,被繼承人遺有1筆使用分區為「中心商業區」的都市土地,公告現值2000萬元,繼承人於申報時檢附土地做農業使用證明書,以及地方政府城鄉發展局公文書載有該土地業擬定細部計畫,但區段徵收計畫尚未公告,符合「農業發展條例」第38條之1第1項第2款規定等文件,主張扣除2000萬元,經國稅局核定准予扣除,以該案適用稅率20%計算,節省遺產稅400萬元。
 
提醒,納稅人辦理遺產稅申報時,若列報土地符合「農業發展條例」第38條之1規定,應同時檢附農業主管機關及都市計畫主管機關出具的證明文件,向國稅局申請扣除。
 
新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4625858
 
 
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  • 3月 21 週四 202414:33
  • 遺產稅6大扣除額調高適用時機點

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由於CPI(消費者物價指數)漲幅達調整門檻,財政部公告調高遺產稅扣除額及不計入遺產總額,自2024年發生的繼承案件開始適用。
 
遺產稅調整前後的各項扣除額及不計入遺產總額,是以「繼承事實發生日」為適用基準點,而不是「遺產稅申報日」。
 
由於遺產稅的申報期限為被繼承人死亡之次日起算6個月內,申報日與繼承事實發生日(即被繼承人死亡日)通常有時間上的落差,納稅義務人申報遺產稅時可能會有誤用扣除額或不計入遺產總額的情形。
 
繼承事實發生在2024年1月1日以後的遺產稅案件,才可以適用調高後的各項金額,如果是繼承事實發生在2023年12月31日以前,而納稅義務人在2024年1月1日以後向國稅局申報的案件,仍應按調整前的各項扣除額及不計入遺產總額申報課稅。
 
說明,被繼承人甲君於2023年12月死亡,遺有配偶、成年子女2人,甲君母親仍健在,繼承人在2024年2月初向國稅局申報甲君遺產稅時,仍應適用調整前之扣除額及不計入遺產總額;換言之,甲君遺產稅可減除配偶扣除額493萬元、子女扣除額100萬元(50萬x2人)、父母扣除額123萬元、喪葬費扣除額123萬元;至於甲君生前用來代步的汽車,因價值在89萬元以下,則不計入遺產。
 
新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4589445
 
 
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  • 3月 07 週四 202411:38
  • 自用重購退稅有條件「買新賣新」不算在內

自用重購退稅有條件「買新賣新」不算在內-土地買賣,建地買賣,農地買賣,特定工廠,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png
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無論是「先賣後買」或是「先買後賣」,想用房地合一重購退稅須符合3大條件;提醒,日前發現有民眾未注意符合條件,以「買新賣新」就想使用重購退稅,認為只要有設戶籍就好,最後被駁回、補徵稅額。 
 
自用重購退稅有條件,民眾「買新賣新」無實際居住減除遭駁回 
 
換屋族想節房地合一稅,只要符合3大條件,就可利用重購退稅優惠。首先,出售舊房地與重購新房地移轉登記時間要在2年內;第二,個人或配偶、未成年子女要在出售及重購的房屋完成戶籍登記並居住;最後,出售及重購房屋並無出租、供營業或執行業務使用。 
 
為了避免投機、落實保障自住權益,重購的房地若於5年內改作其他用途或再移轉,國稅局將會追繳原扣抵或退還的稅額。 
 
日前,發現一案例,納稅人甲君的配偶在110年4月間取得自住房地A屋,後來在111年12月間,甲君再購入其他房地B屋,旋即在112年2月出售B屋,兩屋均設有戶籍。 
 
之後甲君在辦理申報時,自行減除重購自住房地扣抵稅額;但國稅局認為,甲君購買B房地後立即出售,「買新賣新」的情況與「重購」自住房地政策目的不符,再加上甲君實際持有B屋僅兩個多月,查調B屋水電費資料後,難以認定甲君有「實際居住」使用,國稅局最後不准認列重購扣抵稅額,並補徵稅額。 而甲君不服並申請復查,主張A、B兩屋皆設有戶籍,國稅局應同意核認重購自住房地扣抵稅額,但經國稅局駁回復查申請。 
 
國稅局表示,重購自住房地合一稅額扣抵或退稅優惠機制是為了鼓勵自住,而自住房地要件是以房地「客觀使用狀態」為準,須以房屋「完成戶籍登記」並「實際居住」為限,且無出租、供營業或執行業務使用。 
 
土增稅也可節省,與綜所稅重購規定不一 ,新舊所有權人需同一人
 
綜上所述,納稅人在辦理個人房屋土地交易所得稅時,如想申報重購自住房地扣抵稅額,個人或配偶、未成年子女在出售及重購房屋除須設有戶籍外,尚須有實際居住事實,才能適用。 
 
而除了房地合一重購退稅,針對土地增值稅也有自住重購退稅優惠,不過與綜所稅重購規定有相異之處。 
 
自用住宅重購退稅根據不同稅目以及不同時期購入的不動產,有不一的規則,在利用時須注意,以免精打細算後,反遭國稅局打臉。
 
其中,所有權部分最容易被忽略,土增稅重購退稅中,原出售土地及新購土地所有權人要為同一人,也就是買房子和賣房子是同一個人,賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子,如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子,就不能退稅了;但綜所稅(房地合一、財產交易所得)的重購退稅優惠中,配偶之間,一位出售自住房地,另一位重購房地者,也可適用。 
 
此外,新購置的房地,都巿土地最大適用面積是300平方公尺,約90.75坪,非都巿土地最大適用面積是700平方公尺,約211.75坪;綜所稅重購退稅則無此規定。而新買房屋的土地移轉現值總額,必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額,才能退稅。
 
新聞來源 :  https://tw.news.yahoo.com/%E6%8F%9B%E5%B1%8B%E6%83%B3%E7%9C%81%E9%8C%A2-%E8%87%AA%E4%BD%8F%E9%87%8D%E8%B3%BC%E9%80%80%E7%A8%85%E6%9C%893%E5%A4%A7%E6%A2%9D%E4%BB%B6-%E5%9C%8B%E7%A8%85%E5%B1%80%E6%8F%AD-%E8%B2%B7%E6%96%B0%E8%B3%A3%E6%96%B0-%E4%B8%8D%E7%AE%97%E5%9C%A8%E5%85%A7-040858968.html
 
 
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  • 2月 29 週四 202410:29
  • 以遺產存款繳稅此情況即可申請

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繼承人為繳納遺產稅,可申請以被繼承人遺產中的存款繳納;若無法取得全體繼承人同意,可由繼承人以「多數決」同意方式,向國稅局提出申請。
說明,當繼承人自有現金不足繳納遺產稅,而被繼承人遺產中有存款時,可比照「遺贈稅法」第30條第7項規定,由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意,或繼承人的應繼分合計逾3分之2同意,向國稅局提出申請,以被繼承人遺產中的存款繳納稅款,以免為籌措資金而逾期繳納稅款,額外負擔滯納金及利息。
舉例說明,被繼承人甲君遺產稅應納稅額200萬元,且遺產有A銀行存款300萬元,甲君有乙、丙、丁計3位子女,每人應繼分為1/3,若乙在國外無法返國,只要另2位繼承人丙及丁同意,即符合繼承人過半數及應繼分合計過半數的多數決要件,可申請以甲君A銀行存款200萬元繳納遺產稅;而國稅局受理丙、丁申請可經審核後,核發「遺產稅同意移轉證明書」,供繼承人持向A銀行續行辦理繳稅事宜。
提醒,納稅義務人提出申請,取得國稅局核發的「遺產稅同意移轉證明書」後,應儘速持往指定金融機構,依規定辦理遺產存款繳稅手續。
新聞來源 :  https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4592527
 
 
 
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  • 2月 22 週四 202411:21
  • 連續繼承房地產-房地合一稅計算規定放寬

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財政部於112年11月2日發布解釋,放寬個人交易因連續繼承(受遺贈)取得的房屋、土地(下稱房地),依房地合一所得稅制計算下列期間時,得將連續「各次」繼承(受遺贈)的被繼承人(遺贈人)持有期間合併計算:
一、所得稅法第14條之4第3項規定有關適用稅率的持有期間。
二、所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目規定有關自住優惠適用要件的6年期間。
說明,個人因繼承(受遺贈)取得的房地,可能具有照顧遺屬或繳納遺產稅等需求,須於短期內將該房地出售,如因持有期間較短而適用高稅率,未盡合理,依據所得稅法規定繼承人(受遺贈人)於計算上開期間,得以合併計算被繼承人(遺贈人)持有期間。
如果房地連續發生2次以上(含當次)繼承(受遺贈)而移轉所有權者,同樣具有前述情形,而且對各次繼承人(受遺贈人)而言,取得時點及原因具有非人為所能操控的特性,故該部放寬將「各次」被繼承人(遺贈人)持有期間均納入合併計範圍,以利適用較低稅率或自住優惠(課稅所得新台幣400萬元以內免稅;超過部分適用10%稅率)。
舉例說明,假設102年1月甲君的爺爺買入A房地,111年1月爺爺身故,由甲君的爸爸繼承A房地,但爸爸於112年1月身故,由甲君繼承A房地並於同年11月出售,依本令規定,計算房地合一所得稅之持有期間與適用稅率如下:
一、甲君持有A房地的期間得併計爺爺及爸爸的持有期間後,合計超過10年(102年1月至112年11月),適用稅率為15%。
二、如甲君、爸爸及爺爺持有A房地時都是自住使用(即所有權人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記及居住,且無出租、供營業或執行業務使用),且甲君與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過該自住優惠,甲君出售A房地還可以適用自住優惠,享有400萬元免稅額及10%稅率。
解釋,因本令有利納稅義務人,依稅捐稽徵法規定,對於發布時尚未核課確定之案件均得適用。
 
新聞來源 :  https://tw.news.yahoo.com/%E9%80%A3%E7%BA%8C%E7%B9%BC%E6%89%BF%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88-%E7%A8%85%E6%8C%81%E6%9C%89%E6%9C%9F%E9%96%93-%E8%A8%88%E7%AE%97%E8%A6%8F%E5%AE%9A%E6%94%BE%E5%AF%AC-014700252.html
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