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※ 土地登記 -

土地登記係地政機關依法定程序，將應登記之事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得、設定、喪失及變更情形登錄於登記簿﹝土地登記以電腦處理者，係登載於地籍資料庫﹞，以確定權利之歸屬與權利狀態而公示於第三人，並藉以管理地籍、課徵土地稅賦及推行土地政策之行政行為。

※ 地籍總歸戶 - 

所謂地籍總歸戶係將同一個所有權人，在不同地區內，所有土地之地段、地號、地目、面積、地價等資料，透過電腦集中彙集在一起，以明瞭產權分配的情形，目前各地政事務所都已將資料送內政部，經檢核、校正後更正完成總歸戶。

※  本人 , 登記名義人 - 

1 . 本人，係指申請人屬土地登記之所有權人、他項權利人及其管理者或所有權人、他項權利人繼承人。惟繼承人無法利用網路申請第一類謄本。

2 . 登記名義人，係指土地登記之所有權人、他項權利人及其管理者。

※  代理 - 

代理人於代理權限內，以本人名義所為或所受之意思表示，直接對本人發生效力之謂也。

※  預告登記 - 

係預為保全對於他人土地或建物權利之移轉、消滅或其內容或次序變更為標的之請求權所為之登記。其目的在防止登記名義人對其土地或建物有防礙保全請求權所為之處分。

※  無效 - 

在一定場合所為法律行為，因意思表示不當，故不生其效力之謂。無效之法律行為，為當然確定自始無效，其當事人於行為當時知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償責任。

※  保證書 - 

係申請土地登記時，為保證其申請行為確無虛偽情事所應提出之文件，屬於補充證件之性質。

※  印鑑證明 - 

為登記義務人證明其處分不動產行為之真意，所提出戶政機關核發蓋用印章之證明文件。

※  登記有絕對效力 - 

為保護善意第三人起見，將土地或建物權利登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記而取得不動產權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪。

此登記之絕對效力僅為保護因信賴登記而取得權利之第三人而設，如於第三人未取得土地權利前，發現登記原因無效或得撤銷時，真正權利人對於登記名義人仍得主張其權利。

※   使用基地之證明文件  - 

所謂使用基地證明文件，係指實施建築管理前無使用執照建造之建物，且該建物與基地非屬同一人所有，於辦理建物所有權第一次登記時需檢附之證明文件，

即：

（一）若於基地上未設定地上權或典權亦無租賃關係者，使用基地證明文件為「基地所有權人之同意書」。

（二）若有下列情形並檢附相關證明者，申請登記無須檢附基地所有權人之同意書：

１．申請人為地上權人或典權人。

２．因法院拍賣移轉取得建物者。

３．日據時期已登記之建物。

４．佔用基地經法院判決確定有使用權利者。

５．租用他人土地建築房屋且提出土地使用證明者。

※  異動索引 - 

登載土地/建物異動原因、日期、收年字號、增刪權利人等資料。

※  撤銷和撤回 - 

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※  地籍圖重測  - 

地籍圖重測簡單說就是重新測繪新的地籍圖。 地政事務所使用的地籍圖，大部分為日據時代地籍副圖，因年代久遠，致使圖紙伸縮、破損嚴重，據以辦理土地複丈，常造成前後複丈結果不一致。而實施地籍圖重測，重新測繪地籍圖並計算面積，以使每宗土地的位置、形狀、地號、面積等與地籍圖、登記簿記載內容一致，可避免複丈結果前後不一致，此為重測目的。

※   數化區  - 

傳統地籍圖是由測量員利用平板儀至實地繪製而成，稱為圖解地籍圖。為使這些圖形資料能夠利用電腦技術予以永久保存，進而加值利用，於是透過電腦設備(如數化掃瞄儀、坐標讀取儀等)，將原來以圖解方式測繪地籍圖上每一筆土地的位置、境界、形狀，轉化成數值資料紀錄起來，稱之為圖解數化；數化區則係指已完成圖解數化作業之地段。

※  數值地籍測量  - 

1.狹義言之：以測量儀器及測量方法測算各宗土地界址點坐標，據以計算面積及繪製地籍圖。

2.廣義言之：是將地籍調查的資料以及三角點、圖根點、都市計畫樁、界址點等觀測結果輸入電腦，建立各種基本檔，完成繪圖、計算面積、列出報表等自動化作業，提高測量之精度，健全地政資料。

※   地籍圖重測根據的法令 - 

土地法第四十六條之一規定：「已辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量」。是故實施地籍圖重測係依據上開法令及同法第四十六條之二、之三及其執行要點一暨內政部訂頒之「地籍測量實施規則」等規定辦理。

※   重新實施地籍測量的重測結果 -

依照土地法和地籍測量實施規則的規定，必須將重測後的地籍公告圖及有關清冊等以公開展覽方式，在當地的地政事務所（或適當場所）公告三十天並通知土地所有權人前往閱覽，閱覽時發現有疑問或其他問題，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈（地籍調查時未到場指界或設立界標者除外）。

逾公告期間未經聲請複丈，或複丈結果無誤或經更正者，於公告期滿即屬確定，依法逕為辦理土地標示變更登記，並通知有關土地所有權人辦理換領權利書狀，重測前舊地籍圖並依法停止使用。  

※  土地所有權人對地籍圖重測公告之成果有異議 - 

土地所有權人認為地籍圖重測公告成果錯誤時，除未依土地法第46條之2規定設立界標或到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈。經複丈者，不得再聲請複丈。公告期間未經聲請複丈，或複丈結果無誤或經更正者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記。

※  地籍調查時，相鄰土地所有權人，因指界不一致處理方式 - 

在地籍調查時相鄰土地因指界不一致所發生的界址糾紛，先由地籍調查人員就糾紛情形在現場調解或通知關係人在地政事務所協調，如果還不能解決時，再報由縣政府區域型不動產糾紛調處委員會，協助調處，協調時會根據土地關係人所提資料予以調處。

土地所有權人接到縣政府上項調處結果通知倘有不服時，應在接到通知書十五日內向司法機關提起確認經界之訴。過了十五日不提起訴訟者，就依照調處結果來辦理重測。

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※  公告土地現值產生 - 

公告土地現值之產生，依據平均地權條例第四十六條及地價調查估計規則第三條規定，由地價人員調查轄區內土地買賣或收益實例及影響地價之因素，製作買賣實例或收益實例調查表，繪製地價分布圖，並實地勘查檢討劃分地價區段，據以估計區段地價，提經地價評議委員會評定並計算宗地地價後，於每年一月一日公告。

※ 公告土地現值接近市價 - 

在現行法制下，公告土地現值的作用，是作為土地所有權移轉或設定典權時，審核土地移轉現值之標準，公告土地現值如能調整接近市價，可以達到平均地權漲價歸公政策目標，另外，土地增值稅是地方稅，也是本府重要稅源，故調整公告土地現值接近市價，可以充裕本府財政，推展各項公共建設。

※ 重新規定地價 - 兩價分離的意義 -

1 .  依平均地權條例第14條規定：「規定地價後，每二年重新規定地價一次。但必要時得延長之。重新規定地價者亦同。」

2 .  為適度減輕土地所有權人之地價稅負擔，內政部已於79年修正平均地權條例施行細則第64條規定，將公告土地現值及公告地價兩價合一制修正為公告土地現值僅作為評定公告地價參考之兩價分離制。

※  公告土地現值若有錯誤處理方式 - 

土地現值經公告之後，如發現有下列錯誤情形者，依據內政部函頒「辦理更正公告地價、公告土地現值作業注意事項」規定，應依程序辦理更正公告，其更正結果溯及原公告期日生效：

（一）宗地地價地號抄錄錯誤或遺漏。

（二）宗地地價計算錯誤。

（三）地價區段內地號摘錄錯誤或遺漏。

（四）依都市計畫圖套繪所劃分之地價區段界線，於地籍分割後，發現該區段範圍內之地號摘錄錯誤或遺漏。

（五）地價區段範圍劃分錯誤。

（六）區段地價計算錯誤。

※ 地價稅 - 

地價稅乃對土地之未改良價值，即土地原始價格或素地地價課徵之稅，而使土地逐年所生之天然地租以賦稅方式收歸公有，以達「地租社會化」之目的。

※ 公告土地現值 - 

直轄市或縣(市)政府對於轄區內土地，經常調查其地價動態，將地價相近之土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，於每年一月一日公告之地價，以作為政府課徵土地增值稅及徵收私有土地補償地價之依據。

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※   土地徵收之意義  - 

土地徵收乃政府依公權力之運作，為興辦公益事業需要或實施國家經濟建設，基於國家對土地之最高主權，依法定程序，對特定私有土地，給予相當補償，強制取得土地之一種處分行為。

※   區段徵收完成後，剩餘土地處理 - 

1.屬於公共設施用地者，以有償或無償撥用方式撥供需地機關使用或讓售予公營事業機構使用。

2.國民住宅用地、安置原住戶土地及經行政院專案核准土地，讓售予需地機關或個人使用。

3.其餘土地一律辦理公開標售、標租或設定地上權。

※   區段徵收土地之有償撥用或讓售地價及標售底價訂定 -

各項土地之有償撥用或讓售地價及標售底價，以開發總費用為基準，並按土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件之優劣估定之。

※   區段徵收完成後，地價稅減免優惠 - 

區段徵收完成後，區內土地自土地所有權人接管之日起，地價稅減半徵收二年（工程驗收在土地接管日期之後者，以工程驗收合格日為起算日期）。

※   土地被徵收時，依土地徵收條例規定，補償費有幾種 - 

地價補償費、地上物補償費(包含建築改良物及農林作物)、土地改良費用、遷移費、及營業損失補償。

※   土地徵收之標的 -

徵收土地時，其土地改良物應一併徵收故土地徵收之標的為土地及土地改良物。土地改良物分為建築改良物及農作改良物二種。

但屬下列情形者，不予徵收：

1 . 改良物所有權人要求取回，並自公告期滿之日起十五日內自行遷移者。

2 . 墳墓及其他紀念物必須遷移者。

3 . 建築改良物依法令規定不得建造者。

4 . 農作改良物之種類或數量顯與正常種植情形不相當者，其不相當部分。

5 . 其他法律另有規定者。

※   為興辦公益事業得徵收土地 -

（一）國防設備

（二）交通事業

（三）公用事業

（四）水利事業

（五）公共衛生及環境保護事業

（六）政府機關、地方自治機關及其他公共建築

（七）教育、學術及文化事業

（八）社會福利事業

（九）國營事業

（十）其他依法得徵收土地事業。

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在2016年1月1日以後取得的房屋及土地，要符合所得稅法規定的自住房要件，才能享有400萬元免稅額及適用稅率10%之租稅優惠，但有民眾忘記辦竣戶籍登記，想辦理自用住宅稅率優惠，慘遭國稅局駁回。

財政部臺北國稅局表示，依所得稅法第4條之5第1項第1款規定，所謂「自住房地」，須符合個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用；以及個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠。

因此，想享有自住房地400萬元免稅額及適用稅率10%之租稅優惠，納稅義務人除於出售之房屋有實際居住外，還須於該屋地址辦竣戶籍登記，且以納稅義務人本人或其配偶、未成年子女為限，不包括納稅義務人的直系尊親屬或已成年子女。

有在2016年間買入A房地，2023年間出售A房地，辦理個人房地合一所得稅申報，依規定計算A房地之課稅所得，減除自住房地免稅額400萬元後，按自住房地稅率10%計算應納稅額。

但經查A房地並不符合自住房地規定，因此否准減除自住房地400萬元免稅額，並改按其持有A房地期間所適用之稅率核定應補稅額。但民眾卻不服，主張其雖未於A房地辦竣戶籍登記，但其母親有在A房地設籍且其確有居住於A房地。

國稅局表示，經調查後發現，房子並未以當事人、配偶或未成年子女於持有A房地期間「辦竣戶籍登記」，於法不合，僅以其母有於A房地設籍且其有居住於A房地，據為適用自住房地租稅優惠，復查爰予駁回。

呼籲，交易2016年1月1日以後取得之房屋及其坐落基地，如欲適用自住房地之租稅優惠，請務必留意前開規定。

新聞來源 : https://estate.ltn.com.tw/article/21797

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