呈陽建設開發有限公司-土地買賣&公設地買賣&不動產貸款

 

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重劃區林地旱地人行步道...等土地。

 

*全省公共設施保留地

(道路用地、公園用地、人行步道…….等)

 

* 台北市全區

中正區、萬華區、中山區、大同區、大安區、文山區、

信義區、松山區、南港區、內湖區、士林區、北投區

道路用地、公園用地、學校用地等公設保留地

 

* 新北市

林口區、新莊區、泰山區、三重區、蘆洲區、土城區、

板橋區、中和區、新店區、鶯歌區、五股區、三峽區、

汐止區、八里區、淡水區、樹林區、永和區

道路用地、公園用地、學校用地等公設保留地

 

* 桃園擴大、八德、南崁、中壢平鎮、中內壢交流道


* 台中市都計道路用地
* 台南市道路用地
* 高雄市道路用地

 

重劃區農地買賣

* 新店陽光段、安華段、新店中央新村北側
* 土城彈藥庫司法園區
* 中和彈藥庫灰磘、國道
* 新莊泰山塭仔圳
* 蘆洲北側、蘆洲南側
* 板橋浮洲都計
* 淡海新市鎮二期
* 五股新市鎮 
* 樹林堤防新生地
* 北投關渡平原
* 北投士林科技園區
* 士林社子島
* 林口特定區、林口機場捷運A7站
* 桃園航空城…等   

政府計畫的區段徵收土地&市地重劃土地  

 

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※  遺產稅適用之核課期間  - 


1.納稅義務人已在規定期間內申報遺產稅的話,從申報日起算核課期間為5年。


2.納稅義務人如果沒有在規定期間內申報繳納遺產稅的話,從規定申報期間屆滿的隔天起算,核課期間為7年。


※ 遺產稅的徵收期間 - 

是從繳納期間屆滿的隔天起算5年;惟納稅義務人依法申請復查或已繳納應納稅額三分之一或提供相當擔保而提起訴願者,因而由稅捐稽徵機關暫緩移送執行或因其他法律規定停止稅捐之執行者,其徵收期間之計算,應扣除上開暫緩移送執行或停止執行之期間。

 

※ 不動產之遺產價值計算 - 

遺產價值的計算,以被繼承人死亡時的時價為準,被繼承人如果是受死亡宣告的,以法院宣告死亡日的時價為準。
上面所說的時價,土地以公告土地現值,房屋以評定標準價格為準。

 

※ 地上權遺產價值計算 - 

地上權的設定假如沒有訂年限,是以1年地租額的7倍計算遺產價值,如果有訂期限,要依遺產及贈與稅法施行細則第31條各款規定計算遺產價值,另外地上權假如沒有訂年租,那麼地租是按申報地價年息4%計算遺產價值。

 

※ 遺產土地如被違章建築占用,其遺產價值估算 - 

遺產土地如被違章占用,使得價值明顯降低,繼承人在申報的時候,應該提示有關主管機關(如警察或工務機關) 出具經違章占用的證明、違章占用的房屋門牌號碼、占用面積、占用人姓名、住址等,必要時繼承人應申請地政機關鑑界,稽徵機關在派員實地勘查後,依實際狀況認定核減遺產價值。

 

※ 訂有三七五租約的土地,遺產價值計算 - 

被繼承人所遺留的土地在死亡的時候,如果訂有三七五租約,那麼土地價值應該按照土地公告現值的三分之二來計算。例如這筆土地的公告現值為30萬元,那麼土地遺產價值為20萬元。

 

※ 公同共有物申報遺產稅 - 

對於被繼承人所持有的公同共有物,在申報遺產稅的時候,應該探討其公同關係所發生的原因,並且依照這項共有物屬於被繼承人應該有的權利比例,計算價值課徵遺產稅,申報時請檢附有關權利比例的證明文件。例如某甲、某乙共有一塊土地,各持有二分之一的權利比例,這筆土地公告現值200萬元,當某甲死亡時,應該以200萬元的二分之一,即100萬元作為共有土地的遺產價額申報課稅。

 

※ 遺產土地因重劃致面積減少申報遺產稅 - 

遺產土地在被繼承人死亡以後,辦理遺產稅申報以前,因為政府實施市地重劃,以致於申報的時候土地面積已比被繼承人死亡時的面積還要少,那麼仍然要以被繼承人死亡時的地號、面積及公告現值為準,申報遺產課稅。

 

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房地產附買回.讓與擔保.借名登記-土地買賣,公設地買賣,建地買賣,農地買賣,不動產貸款-呈陽建設開發有限公司.png

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※   附買回房產 - 

附買回房產是種房地產交易方式,賣方在出售房產時與買方約定時間或條件下,同時保留在約定期限內以固定價格買回房產的權利。

這樣的附賣回交易為賣家提供了短期資金,同時又能確保未來能重新獲得房產的所有權。

雖然買賣附買回有其獨特的優點,例如為賣家提供資金周轉和保留回購權利,這種交易也存在一些風險和缺點。

賣方有權以事先商定的價格將房產買回。這種安排通常用於賣方需要臨時資金周轉,但仍希望未來重新擁有該房產的情況下。

 

※   讓與擔保 -

是指債務人或者第三人為擔保債務人的債務,將擔保標的物的所有權等權利轉移於擔保權人,而使擔保權人在不超過擔保之目的範圍內,於債務清償後,擔保標的物應返還於債務人或者第三人,債務不履行時,擔保權人得就該標的物優先受償的非典型擔保物權。

 

讓與擔保有分為「附條件的讓與擔保」及「信託的讓與擔保」兩種。

 

※  借名登記 -

借名登記契約之財產雖約定以出名人名義登記,但仍由借名人自己管理、使用、處分。

借名登記在不違背法令和公序良俗的前提下,具有法律效力,並肯定借名登記契約在出名人與借名人之間適用「委任契約」的規定。

當事人之任何一方,得隨時終止借名登記契約。 借名登記關係終止後,借名人有權向出名人請求返還財產。

 

 

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※   個人於新制實施前後重購自住房屋、土地,適用重購退稅 - 

1、無論是先買後賣,或是先賣後買,只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年以內,且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定,即可申請重購退稅。


2、至應適用舊制或新制之重購退稅,則視出售的房地適用舊制或是新制而定;新、舊制之重購退稅規定主要差異如下:


(1)舊制:納稅義務人出售並重購自用住宅房屋者,其重購價額超過原出售價額者,其所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額,得申請自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還(所得稅法第17條之2)。


(2)新制:個人出售並重購自住房屋、土地者,得申請按重購價額占出售價額之比例,退還其依所得稅法第14條之5規定繳納之稅額(所得稅法第14條之8)。


3、說明:(假設以下房屋皆符合自住房屋、土地規定)


(1)甲在100年購入A屋,104年為了換屋而購入B屋,於105年將A屋賣掉。


→A屋係於105年1月1日以前取得,且持有期間超過2年,應適用舊制。


→應按舊制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋則不能退稅)


(2)甲在104年購入A屋,105年出售A屋,並同時購入B屋。


→A屋係於105年1月1日以前取得,且持有期間在2年以內,應適用新制。


→應按新制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅;大屋換小屋按買賣價格之比例退稅)



※   個人適用重購退稅後,如5年內改作其他用途或再行移轉,應追繳原扣抵或退還稅額,該追繳之稅額,未來是否仍適用重購退稅規定 - 

1、相較舊制,新制之重購退稅除增加大屋換小屋可比例退稅之規定外,另訂有重購後5年內改作其他用途或再行移轉時,應追繳原扣抵或退還稅額之規定(所得稅法第14條之8第3項)。


2、說明:(假設以下房屋皆符合自住房屋、土地規定)


(1)乙於105年購入A屋,106年出售A屋,繳納新制所得稅50萬元。


(2)乙復於107年購入B屋(價值高於A屋),並申請重購自住房屋、土地退稅50萬元。


(3)乙於109年出售B屋,繳納新制所得稅100萬元,加計追繳前次退還稅額50萬元,共須繳納150萬元。


(4)乙再於110年購入C屋(價值高於B屋),其得申請之重購自住房屋、土地退稅金額,應以前次出售B屋而繳納之新制所得稅為準,即申請退稅100萬元。

 

 

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※ 遺產繼承流程 - 僅供參考,相關事項仍以各法令主管機關規定為準。

 

1.申請除戶證明書。


2.查調被繼承人財產、所得及贈與資料。


3.申報遺產稅。


4.查欠地價稅、房屋稅。


5.申請印鑑證明。


6.辦理產權移轉登記。

 

一 、戶政事務所-申請除戶證明書 - 請向被繼承人戶籍所在地戶政事務所申請除戶證明。

 

1.死亡證明書。


2.被繼承人戶口名簿。


3.被繼承人及其配偶身分證(須配合換證之配偶身分證相片1張)。


4.代理人身分證正本、印章。

 

二、國稅局/地方稅稽徵機關-查調被繼承人財產、所得及贈與資料 - 

 

1.繼承人身分證。


2.被繼承人死亡證明書或除戶戶籍資料。


3.繼承人與被繼承人關係證明文件(如戶口名簿等)。


4.委託代理人辦理,應檢附委任書及代理人身分證正本。

 

1.依民法第1156條(陳報遺產清冊)或第1174條(拋棄繼承),應從知悉得繼承之時起3個月內,以書面向地方法院(被繼承人戶籍地)辦理。


2.依民法第1138條、第1144條,繼承人不分性別均有繼承遺產之權;依同法第1030條之1,生存配偶於法定財產制關係消滅後,得主張行使剩餘財產差額分配請求權。

 

三、國稅局-申報遺產稅 - 

 

1.遺產稅申報書。


2.被繼承人死亡證明資料 (如:死亡診斷證明書、載有死亡日期之戶口名簿影本或除戶資料)。


3.繼承系統表及各繼承人現戶戶籍資料(如:身分證、戶口名簿、護照或在臺居留證影本等),如有拋棄繼承者,應檢附法院准予核備之證明文件。


4.委託他人申報者,應出具委任書及代理人身分證明文件。


5.遺產之相關證明文件。

 

1.繼承人應自被繼承人死亡之次日起6個月內,向被繼承人戶籍所在地國稅局申報遺產稅;如有正當理由不能如期申報,亦可在前述期間內,申請延長3個月。


2.遺產稅繳稅案件→繳稅完畢→核發「遺產稅繳清證明書」。遺產稅免稅案件→核發「遺產稅免稅證明書」。

不計入遺產總額部分→核發「不計入遺產總額證明書」。提出納稅保證案件→核發「同意移轉證明書」。


3.依遺產及贈與稅法第8條規定,遺產稅未繳清前,不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。

 

四、地方稅稽徵機關-查欠地價稅、房屋稅 - 

 

1.持遺產稅繳清證明書或免稅證明書或不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書等,可跨縣市至全國任一地方稅稽徵機關查欠地價稅及房屋稅,並加蓋地方稅稽徵機關承辦人員查欠章。


2.如辦理分割繼承者,請檢附遺產分割協議書一併辦理印花稅繳納作業。

 

1.未辦保存登記建物,請至房屋所在地之地方稅稽徵機關辦理房屋稅納稅義務人名義變更,並檢附

(1)遺產稅繳清(免稅)證明書。

(2)繼承系統表。

(3)遺產分割協議書。(依民法第1141條規定平均繼承者免附)

(4)法院核准拋棄繼承權證明書。


2.新所有權人如符合自用住宅用地要件,請向地方稅稽徵機關申請特別稅率課徵地價稅。

 

五、戶政事務所-申請印鑑證明 - 

 

1.申請人身分證及印鑑章。


2.初次請領印鑑證明者,應由本人親自申請;不是初次申請者,可委託代辦並檢附代理人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印鑑章及委託書。


3.申請被繼承人死亡除戶戶籍資料、全體繼承人現戶戶籍資料。


4.欲辦理分割繼承者需加附全體繼承人之印鑑證明。

 

1.請洽戶籍所在地之戶政事務所申請印鑑證明。


2.欲辦理分割繼承者需加附全體繼承人之印鑑證明,但有下列情事者,免至戶政事務所申請印鑑證明:


 (1)未申請印鑑證明之繼承人於申請登記時親自到場,提出身分證正本,供登記機關人員查驗核符身分。


 (2)分割協議書經依法公證、認證者或地政士簽證 。

 

六、地政事務所-辦理產權移轉登記 -  土地房屋應儘速向管轄地政機關申辦繼承登記。

 

1.土地登記申請書。


2.登記清冊1份。


3.繼承系統表1份。


4.土地、建物所有權狀正本。


5.被繼承人除戶戶籍資料1份及全體繼承人現戶戶籍資料各1份。


6.遺產稅繳清證明書或免稅證明書或不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書正本及影本各1份。


7.申請人身分證正本、印章。


8.代理人身分證正本、印章。


9.欲辦理分割繼承者,請另檢附全體繼承人之印鑑證明及遺產分割協議書正、副本各1份(請完納印花稅)。


10.有拋棄繼承情形者,請另檢附法院准予備查之繼承權拋棄文件正、影本。

 

 

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