呈陽建設開發有限公司(土地買賣&公設地買賣&不動產貸款&農地買賣&建地買賣&公共設施保留地買賣)

「有土斯有財」是台灣人根深蒂固的觀念，不少老一輩人把窮盡一生攢的錢拿去買土地，導致身故時，帳面看似富有，實則「窮的只剩下土地」，子女無力支付巨額遺產稅。一旦若遇到土地蟑螂，祖產很可能遭到蠶食鯨吞，甚至以低於公告現值賤賣，不可不慎。

土地與房屋特性不同，單筆金額高、且開發複雜，有時市場購買意願低，繼承人若面臨繼承土地卻繳不出遺產稅的狀況，要找人購買又沒有門路，極易成為土地蟑螂覬覦的對象。以「雪中送炭」名義伸出援手購買，先支付訂金協助繳納遺產稅，等到繼承完畢卻拒繳尾款，興訟要求返還訂金。

因此種方式風險不小，開發商為了降低風險，有時會「策反」其中一位繼承人，說服或買通他把部分持分過戶給人頭，向同業宣示已「插旗」，勿來購買，形同圈地，陷其他繼承人於「無人可賣」窘境，且因土地已不完整，無法向銀行貸款，地主若本身資力不足，可能連律師酬金都付不出來。

地主無力反擔保 只能任由土地遭拍賣

土地蟑螂手法精細，外觀看似好心幫忙繳交巨額遺產稅，只是因為經濟困難無法支付尾款，不得不提告要求返還訂金。涉世未深或是未明究裡的法官，很容易就起了惻隱之心，以民法第252條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，判地主應返還部分款項。此時，土地蟑螂突然變有錢，可拿出現金提供擔保，而地主本來就沒錢，無力反擔保，只能任由土地遭拍賣。

由於開發商最終目的是要獲得土地，因此出現「聲請拍賣、自己購買」的怪象。更惡劣的是，他們不拍賣整筆土地，而採「拍賣持分」的方式拉低鑑價金額，先取得部分地主的持分，再分次拍賣其他地主的持分，蠶食鯨吞，最終取得整筆土地。此種方式不但可以降低成本，若土地非處蛋黃區，最終拍定價格還可能低於公告現值，嚴重侵害地主權益。

反之，若開發商敗訴，也因手中仍掌握人頭持分，可向法院聲請「變價分割」拍賣，雖然其餘地主有優先承購權，但實際上他們無資金購買，最後還是由開發商得標。此階段是拍賣整筆土地，土地完整，鑑價較高，成本相對提升，惟仍為有效掠地的經濟手段。

地主跟開發商之間的經濟、資訊、專業等相關能力均不對等，建議民眾繼承土地時若不放心外人介入，可以用「抵費地」方式繳交遺產稅，也就是捐部分土地給政府、以公告現值抵稅金；若遇到買家，也應至判決書系統查詢對方有無類似土地蟑螂的紀錄；最重要的是，繼承人應團結，勿遭策反，以免喪失最佳利益。

新聞日期 : 2020-02-17
自由時報/記者吳政峰
新聞連結出處:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1352568

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